Jogbiztonsági fordulat az ingatlan-nyilvántartásban: a jogvédelmi rendszer átalakítása a jóhiszemő szerzı hátrányára

Átírás

1 1 Jogbiztonsági fordulat az ingatlan-nyilvántartásban: a jogvédelmi rendszer átalakítása a jóhiszemő szerzı hátrányára Dr. Kurucz Mihály elıadásában november 23. A XIX. század végi osztrák telekkönyvi törvény, majd a magyar magánjogi törvénytervezet elıkészítése során hosszas jogdogmatikai és joggyakorlati vita zajlott arról, hogy két egyaránt védelemre érdemes jogi érdek: az anyagi jogi jogosult, vagy a jóhiszemő jogszerzı érdekét kell inkább törvényes védelemben részesíteni. A fenn álló jogok a status quot, a jogszerzı jogai a forgalom biztonságát erısítik. Az anyagi jogosult a tulajdonjog, a fenn álló jogosultságok alapjogi védelmén túl a jogorvoslathoz való jog által védelmét is élvezi, a jogbiztonság iránti alkotmányos igény is mellette szól. A forgalomban fellépı jogszerzı mellett a kollektív forgalmi jogbiztonsági igény szól csupán. A magyar magánjog tervezeteinek szerzıi alkotmányjogi megfontolások nélkül, de minden személy érdekeinek gondos és azonos mérce szerinti mérlegelése alapján, nem ellentmondás nélkül - jutottak arra a következtésre, hogy a forgalmi élet biztonsága legalább akkora védelemre tarthat igényt, mint az egyéni jogbiztonság. A magyar telekkönyvi jogban a forgalmi jogbiztonság megteremtését különbözı törvénymódosításokkal mozdították elı. Ennek során a kezdettıl különbséget tettek a telekkönyvön kívül jogot szerzı, de annak bejegyzését elmulasztó fél, illetıleg a telekkönyvbıl jogsértıen kitörölt anyagi jogosult védelemi igénye között. Utóbbi anyagi jogosultnál eleinte nem kapott eltérı jogi védelmet a telekkönyvi törlés által a jogvesztésérıl értesült, illetıleg joga törlésérıl értesülést nem szerzı anyagi jogi jogosult. Az évi december 15.-i igazságügyi miniszteri rendelettel kihirdetett telekkönyvi rendtartás tartalmazott hároméves objektív, az érvénytelen bejegyzés idıpontjától számított, jogvesztı, objektív határidıt az érvénytelen telekkönyvi bejegyzés folytán telekkönyvi jogot szerzı jóhiszemő harmadikkal szemben a törlési kereset benyújtására. A szabályozás finomítása, a jogalkotási folyamatban az egyes személyek érdekeinek azonos mérlegelése vezetett 1888-ban egy szubjektív perindítási határidı beépítéséhez annak az anyagi jogosultnak a jogvédelme csökkentéshez, aki értesült a jogvesztésrıl. Erre az esetre a telekkönyvi törlési határozatról való értesüléstıl számított 60 napos határidıt vezettek be a törlési kereset tényének bejelentésére, majd ettıl az idıponttól számított hat hónapot a törlési kereset benyújtására. A szocialista telekkönyvi jogalkotás, ennek nyomán a telekkönyvi rendelet ezt a perlési határidıt megkülönböztetés nélkül hatvan napban állapította meg, amely fenn maradt az egységes ingatlan-nyilvántartás hatálya alatt is. Az évi 31. sz. tvr., illetve az évi CXLI. Tv. nem változtatott a jóhiszemő 3. személyt védı szabályokon, egészen ig. A több mint 100 éves jogvédelmi modellt forgatta ki sarkaiból az alkotmánybíróság 51/2009. számú ítéletével. A joglátszaton alapuló szerzés védelmének alapvetı feltétele, hogy az ingatlannyilvántartás tartalma jogszerő legyen. Az ingatlan-nyilvántartási törvény felismerve, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok felülvizsgálata csak utólagos lehet, és nem teljes körő, ezért a bejegyzés elıtti fázisra, az okiratok kiállításának idıpontjára fókuszálta a törvényesség feltételeinek megteremtését. Így többek között a dologi jogok körében elıírta a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok tartalmi és alaki jogszerőségét erısítı ügyvédi és közjegyzıi közremőködési, illetıleg a bejegyzési eljárásban a jogi képviseleti kényszert. Ehhez hozzá rendelte a törvényes

2 2 kézbesítési vélelem szabályozását, a jogosultak személyes adatainak fokozott védelemét egyfelıl a nyilvánosság korlátozásával, másfelıl a személyes adatok személyhez kötött szolgáltatásának szigorú szabályát. Az Inytv. az ingatlan-nyilvántartásnak közhitelességét tartalom nélkül kimondó Ptk. szabályaihoz képest kiépítette a jóhiszemő jogszerzı jogvédelmének feltételeit és alapjait. Rögzítette a közhitelesség tartalmát a hiteles tanúsító erı deklarálásával, amelyre ráépítette a jóhiszemő jogszerzı törvényes védelmét. A jogvédelem többé-kevésbé egyértelmő szabályozásával lehetıvé téve a nem tulajdonostól való nyilvánkönyvi jog szerzését, így a nem tulajdonostól való tulajdonszerzést. A jogvédelem a jóhiszemő jogszerzı teljes, feltétlen és azonnali védelmét jelenti az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerzı, megszerzett jogát az ingatlan- nyilvántartásba be nem jegyeztetı jogszerzıvel szemben. Az ingatlan-nyilvántartásból jogsértıen kitörölt jogosulttal szemben fenn tartotta a korábbi telekkönyvi védelemi rendszert: a mulasztásban nem álló jogosulttal szemben az objektív három éves, a jogsértı törlésrıl és jogvesztésrıl értesülttel szemben a szubjektív hatvan napos törlési határidıt. Mindezek a megoldások a joggyakorlatra is kihatóan megerısítették a bizalmat, az ingatlan-nyilvántartás törvényességét, tartalmának helyességét. Egyúttal a mégis fellépı jogsértı bejegyzés esetére a kártérítési felelısség eszközével gondoskodtak a jogvesztésben részes fél kártalanításáról, a jóhiszemő jogszerzı jogvédelme mellett. Ezáltal a jóhiszemő harmadik szerzız nem érhette hátrány amiatt, hogy a nyilvántartás valamely jogot vagy adatot tévesen tüntetett fel. A gazdasági élet szempontjából lényeges szempont, hogy a jogrend védje a jóhiszemő tulajdonszerzést, még a tulajdonos rovására is. Az ingatlan-nyilvántartás közbizalmi hatálya alapvetıen fontos az ingatlanforgalomban fellépı személyek, az ıket képviselı, jogszerzı megállapodásiakt okiratba foglaló ügyvédség számára is. Az ingatlan-nyilvántartáshoz rendelt tanúsító erı, a hozzá kapcsolódó jogvédelem alapvetıen befolyásolja gondossági kötelmük tartalmát Az ingatlan-nyilvántartáshoz főzött joghatályok alapján a gondossági mérce alapvetıen az ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot ismeretéhez kapcsolódik, és az ügyvéd is - kisebb kivételektıl eltekintve - felmentést kap a megelızı jogosulti láncolat, a birtokviszonyok nyomozati cselekvéseitıl, és felmentést kap minden egyéb vizsgálata alól. Ilyen kivétel a Ptk (4) bekezdésén alapuló un birtokkal megerısített jogcím védelem, amelynek alapján az ingatlan tulajdonjogának többszöri elidegenítése esetén az ingatlannyilvántartás közhitelességét lerontóan - az elsıként jóhiszemően az ingatlan birtokába lépı személy követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését. Ettıl függetlenül azt mondhatjuk, hogy az ingatlan-nyilvántartás hiteles tanúsító ereje alapján jogot szerzı törvényes védelmet kap szerzésében. A közhitelesség nem azonos a valódi anyagi jogi állapottal, ezért a tanúsító erı megdönthetı törvényes vélelem. Az, hogy az ingatlan-nyilvántartásba valamely jogot bejegyeztek, nem jelenti egyben azt is, hogy más jog és tény nem állhat fenn az ingatlanon. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerzésnek számtalan módja van,a jogszabályon alapuló jogok,a bírósági és hatósági határozattal szerzett ingatlan-nyilvántartási jogok esetén. Az jogvédelem az Inytv. 63. (2) bekezdése alapján áll be. A jelenlegi az 51/2009- számú AB határozaton alapuló - szabályozás szerint azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az elızı bejegyzés érvényességében bízva jóhiszemően és ellenérték fejében szerzett jogot, a bejegyzéstıl számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani. Ez a szabályozás - kellı indok, ésszerőség nélkül - önkényesen azonos módon értékeli és védi a merıben eltérı helyzetben álló jogszerzıket. A jogvédelem telepítésekor nem mindegy ugyanis, hogy annak is három éves rei vindicatio-s igényérvényesítési határidıt bocsátunk rendelkezésre aki tudomást szerzett arról, hogy joga az ingatlan-nyilvántartásból törlésre került, ugyanúgy minta annak aki nem tudott

3 3 jogvesztésérıl Az azonos érdekmérlegelés nemcsak jogsértı, de kellı indok hiányában önkényes, ésszerőtlen és aránytalan szabályozási eszköz. A két fél között ugyanis különbség van a jog gyakorlása tekintetében fenn álló gondosságban. Ennek megfelelıen a velük szemben jogai védelmében fellépı, ellenérték fejében és jóhiszemően jogot szerzı védelmét is különbözı módon kell szabályozni. Ezt a kiegyensúlyozott szabályozási igényt és érdekmérlegelést döntötte romba az alkotmánybíróság fentiekben hivatkozott határozatával. A magyar ingatlan-nyilvántartási jog szabályozása az utóbbi idıben alapvetı irányváltást fel jogvédelmi irányultságában mutat. Az ingatlanforgalom forgalmi alapú kollektív jogbiztonságával szemben egyre inkább az anyagi jogosult egyéni jogbiztonsági igényét helyezi elıtérbe. Ebben a folyamatban meghatározó szerepet játszott az Alkotmánybíróság, amely 51/2009. számú határozatával alapjaiban megrendítette az ingatlanforgalom biztonságát, ugyanis leépíti az ingatlan-nyilvántartás tartalmában bízva ellenérték fejében és jóhiszemően jogot szerzınek az anyagi jogi jogosulttal szembeni védelmét. Az Alkotmánybíróság az Inytv. 63. (2) bekezdését érintıen a 60 napos jogvesztı határidıt alkotmányellenesnek találta. Jelenleg 3 éven belül senki sem lehet biztos abban, hogy nem érvénytelenítik a tulajdonszerzését. A fenti alkotmánybírósági határozat nyomán a jelenlegi szabályozásból eltőnt annak megkülönböztetése, hogy megtörtént-e az érvénytelen bejegyzés kézbesítése a sérelmet szenvedett fél számára, vagy pedig nem. Ha törlési keresetet indítanak, csak a bíró állapíthatja meg és utólag a jogvédelemre érdemes személyt. Ennek során többek között a rendeltetésszerő joggyakorlás követelményét vizsgálja, így azt, hogy a jogvesztésrıl való tudomás-szerzést követıen indokolt határidın belül nyújtotta-e be keresetét a sérelmet szenvedett fél a jóhiszemő harmadik jogszerzıvel szemben. Természetesen ez a bíró mérlegelés utólagos, egyedi eseti tényálláshoz kötötten szubjektív. A szerzés biztonsága és kockázatai felıl a jogszerzınek a szerzés elıtt és objektív információkra van szüksége. Az utólagos bírói jogvédelem itt hatástalan, nem biztosítja a jóhiszemő szerzı védelmét akkor sem, amikor az anyagi jogi jogosult mulasztása felmerülhet. A jogvédelmi igény érvényesítésére eddig 60 nap állt rendelkezésre. Az alkotmánybíróság indítványt tevı bíró álláspontja szerint a 60 napos jogvesztı határidı egyesekre nézve méltánytalan, megengedhetetlenül szubjektív és rövid. Az Inytv. alkotmányellenesnek minısített 63. -ában a jogalkotó kétféle jogi helyzetben mérlegelte az anyagi jogosult és a jóhiszemő 3. szerzı viszonyát (attól függıen, hogy az agyagi jogosult tudott-e jogának törlésérıl). Az alkotmánybírósági határozat a mérlegelést kétségbe vonta, és nem különbözteti meg azt, hogy az anyagi jogosult tudott a joga törlésérıl és mulasztást követett el azzal, hogy nem lépett fel kellı idıben attól, hogy az anyagi jogosult nem is értesült joga törlésérıl. Felmerül a kérdés, hogy az anyagi jogosultat megilletı személyes jogbiztonság vagy a nyilvántartásban bízó jogszerzık alkotta kollektív jogbiztonságot kell-e jobban védeni. Ezen jogvédelmi igények ellentétesek egymással. A kérdés eldöntéséhez gondos mérlegelés szükséges. A jogalkotó arra kényszerül, hogy az egyiket tudatosan hátérbe szorítsa a másik rovására. A forgalom jogbiztonságát védjük inkább a következı szabályokkal: Az, aki a nyilvántartáson kívül szerzett jogot (elbirtokló, házastárs stb.), nem érvényesítheti azzal szemben, aki a nyilvántartásban bízva, az abba bejegyzett személytıl jóhiszemő harmadik személyként jogot szerez. A védelem megtagadása a jogosult vétkességén alapul. Aki nem jegyezteti be a jogát, nem vétkes, nem gondatlan, aki bízik az ingatlan-nyilvántartásban. Ha valakit jogsértıen kitörölnek úgy, hogy az ingatlan-nyilvántartás jogszerőtlenül jár el, törlési keresetet indíthat vagy kötelmi igénnyel is felléphet. Ha úgy törölnek valakit jogsértıen, hogy az ingatlan-nyilvántartás jogszerően jár el (a nyilvántartás nem vizsgálhatja

4 4 az okiratban szereplı nyilatkozatok és aláírások valódiságát, tehát az ingatlan-nyilvántartás ex lege vak) van egy személy, aki kárt szenved. A kérdés az, hogy lesz-e kártérítése. Ha érvénytelen okiraton alapulva megszerzi valaki egy ingatlan tulajdonjogát, azt valószínőleg mielıbb megpróbálja továbbadni. A tıle jóhiszemően szerzı fél 3 éven belül kártérítés nélkül törölhetı. Az Alkotmánybíróság a törlési kereset megindítására nyitva álló szabályt a határozat közzétételének napjával semmisítette meg, sıt a folyó perben is azonnal alkalmazandónak rendelte a megváltoztatott új törvényi rendelkezést. A megfelelı törvényalkotási határidı kizárásával valójában elvonta a törvényhozó hatáskörét a jogvédelmi határidık meghatározására. Mit tehetünk? Milyen határidıt szabhatunk az új jogvédelemnek a 60 napos helyett? Úgy vélem a jelenlegi szabályozás valójában alkotmánysértı, sérti és kiüresíti az ingatlanforgalom és a jóhiszemő jogszerzık törvényben rögzített jogvédelmét, miközben fenn tartja az ingatlan-nyilvántartás közhiteleségérıl szóló törvényi deklaráció egyre semmit mondóbb, valójában félrevezetı. Egyre homályosabb és több értelmővé váló szabályait. Alkotmánysértı éppen az Ab határozat által vált a szabályozás. A Kamarának törvényalkotási indítványt kell tennie, mert a gyakorlatban nem tudjuk kezelni, ha az ügyfelet kitörlik a nyilvántartásból. 3 évig nem vehetjük biztosra a jogelıd bejegyzését, valamint az ı jogelıdjét sem, stb. Össze kellene győjteni a szerzıdések láncolatát. De azt nem tudjuk, hogy ı írta-e alá, stb., csak azt, hogy az okirat érvényes-e és bejegyezhetı-e. Az elektronikus személy- és lakcím-nyilvántartás lekérdezhetı ugyan, de a fénykép alapján nem mindig lehet beazonosítani az adott személyt. Az Ab határozat után az ingatlanra jogot szerzık viselik a szerzés kockázatát. A szerzıdés jogszerőségével és bejegyzésre alkalmasságával kapcsolatban mind a szerzı fél, mind az eljáró ügyvéd korlátozott információval bír a jogelıd, annak jogelıdei jogosultsági helyzetével és annak biztonságával kapcsolatban. Az ellenjegyzı ügyvédnek kell helyt állnia a szerezıdı felek alanyi azonossága, az okiratba foglalt jognyilatkozatok valódisága és a megállapodás jogszerősége tekintetében. A jogelıdök tekintetében semmiképpen nem tudja ellenırizni a valódi anyagi jogi állapotot több szerzési láncon keresztül, mert az olyan felek bevonását igényli az ellenırzésbe, akik semmilyen jogviszonyban nem állnak a sorban sokadik szerzıdési láncolat szereplıivel, az ingatlan-nyilvántartási okirat ellenırzést pedig az érintett felek személyes adatainak védelme nem teszi azt lehetıvé. Engedélyük hiányában kizárt az okiratok ellenırzése. Így nem tudjuk garantálni, hogy az eladók láncolatában a jogelıdök egyike-másika nem lép fel a jóhiszemő harmadik személy jogszerzıvel szemben. A magyar jogalkotás nem teremtette meg a kártalanítást az olyan esetekre, amikor mind az anyagi jogosult, mind a jóhiszemő jogszerzı jogszerően járt el, és egyúttal az ingatlan-nyilvántartási hatóság is jogszerően járt el, mégis jogvesztés állt be valamelyik félnél. Az eseti bírói gyakorlatban is érzékelhetı ez az elmozdulás a jogvédelem alanyi körét illetıen. Az 1. eset: A tulajdon fenntartással eladás tényének feljegyzését követıen kérelem érkezik az eladóval szemben tulajdonjogára végrehajtási jog bejegyzése, majd ezt követıen a tulajdonjog bejegyzési engedélye alapján a tulajdonjog bejegyzésére. A törvényi eljárási rangsorral szemben az Inytv. vhr. 32. (3) bekezdését eljárásjogi rangsornak tekinti a közigazgatási bírói gyakorlat, így a késıbb érkezett kérelem megelızı elbírálását tartja jogszerőnek.

5 5 Az Inytv. 44. (1) bekezdése alapján a bejegyzéshez, feljegyzéshez főzıdı joghatály beálltára az Inytv. 7. (1) bekezdésében meghatározott idıpont az irányadó. A 7. (1) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát - e törvény eltérı rendelkezése hiányában - a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási idıpontja határozza meg. Az Inytv. vhr. nem írhatja felül az Inytv. említett bekezdéseit a tulajdonjog fenntartásával való eladás során sem, és nem lehet kilépni a rangsorból. 2. eset: Adásvételi szerzıdésen alapuló tulajdonjog bejegyzési kérelem esetén a felek a szerzıdésben kikötötték a tulajdonjog fenntartással történı eladást, de azt nem kérték feljegyezni, hanem rögtön tulajdonjog bejegyzést kértek. A földhivatal elutasította a bejegyzési kérelmet, a bíróság álláspontja szerint azonban a szerzıdésben kikötött tulajdonjog fenntartásra tekintettel a kérelmet nem annak konkrét tartalma, hanem a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalma alapján kellett volna elbírálni, tehát azt nem elutasítani kellett volna, hanem hiánypótlási felhívást kellett volna küldeni. 3. eset: A és B adásvételi szerzıdést kötöttek az ingatlan vonatkozásában. Miután B tulajdonjog bejegyzési kérelmét széljegyezték, B elidegeníti az ingatlan tulajdonjogát C-nek. C szerzésének ingatlan-nyilvántartási széljegyzése után A és B felbontja a közöttük létrejött adásvételi szerzıdést., majd együttesen kérik a B tulajdonjog bejegyzési eljárásának megszüntetését. A harmadikként érintett C hozzájárulását megkövetelı ingatlanügyi hatósági határozatokat jogsértınek találja a bírósági gyakorlat. A Legfelsıbb Bíróság EBH számú határozatában kimondta, hogy a bejegyzési kérelmet visszavonó és az adásvételi szerzıdést felbontó nyilatkozatot az eredeti bejegyzési kérelem rangsorában kell elintézni. A kérelem visszavonásához nem kell annak a személynek a hozzájárulása, aki más ranghelyen folyó bejegyzési eljárásban válna jogosulttá. A törvényalkotónál is megjelenik a törekvés az anyagi jogi jogosultnak a jóhiszemő jogszerzınél fokozottabb védelmére. A évi CXXII tv. módosításai jelentısen csökkentik a forgalmi jogbiztonságot. Ilyen a fellebbezésekhez főzıdı sajátos joghatály: kiterjed a megtámadott bejegyzésen alapuló összes további bejegyzésre (Inytv. 56. (5) bekezdés). Ez egyértelmően csökkenti a forgalmi biztonságot, és jogbizonytalanságot szül. A jóhiszemő szerzı törléséhez még törlési per megindítása sem szükséges. Az Inytv. 39. (3) bekezdése nagyon szigorú szabályokat állapít meg arra az esetre, amikor hiánypótlás nélkül el kell utasítani a kérelmet. Ezzel szemben a fellebbezésben, ha pótolják az okirat elutasításra okot adó hiányosságait, a kérelem megtartja eredeti ranghelyét. Korlátlan okiratpótlást itt már nem volna szabad megengedni. A jogorvoslati kérelmekhez kapcsolt okiratpótlás lehetıvé tétele jelentısen csökkenti a forgalom jogbiztonságát. Mindebbıl jól látható, hogy az elmúlt évek jogalkotása és jogalkalmazása egyaránt a jóhiszemő szerzı hátrányára alakította át a jogvédelmi rendszer, ezzel jogbizonytalanságot teremtve az ingatlanforgalomban. Természetesen lehet ilyen fordulat, de akkor az ingatlan-nyilvántartási törvény egész - mintegy 150 évre visszatekintı modelljét kell alapjaiban megváltoztatni. Közben mindenki az ingatlan-nyilvántartás a közhitelességének megerısítésérıl beszél. Tudják egyáltalán mirıl van szó?

6 6 Itt az ideje újra alaposan átgondolni a különbözı személyek jogvédelmi modelljét. Kapkodó és végig nem gondolt egyedi megoldásokat mutattam be az elıbb. Így nem érdemes.