Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksári Polgármesteri Hivatal Vagyonkezelési Osztály 1239 Budapest, Grassalkovich út 170. KÉPVISELŐ-TESTÜLETI ELŐTERJESZTÉS Javaslat a Budapest XXIII.. (...) társasház jogi helyzetének rendezésére Előterjesztő: Az előterjesztést készítette: Az előterjesztés előzetesen egyeztetve: Az előterjesztést megtárgyalja: dr. Balázs Orsolya osztályvezető Vagyonkezelési Osztály Fórizs Zita társasházi ügyintéző Egresi Antal alpolgármesterrel Kisné Stark Viola osztályvezetővel Tóth András mb. főépítésszel Gazdasági és Közbeszerzési Bizottság Pénzügyi Bizottság Jogi és Ügyrendi Bizottság Képviselő-testületi ülés időpontja: 2014. június 10. Ellenjegyzők: Vittmanné Gerencsér Judit Szervezési és Ügyviteli osztályvezető Törvényességi szempontból ellenőrizte: Szimoncsikné dr. Laza Margit jegyző
2 Tisztelt Képviselő-testület! Előzmények: A Budapest XXIII. 186049. hrsz.-on felvett, természetben a Budapest XXIII... sz. alatti ingatlan társasház tulajdon. A társasház Alapító Okirata 1993. június 21-én készült, melyet egy személyes tulajdonosként Pestszenterzsébet-Soroksár Önkormányzata készített és írt alá. A lakások elidegenítése 1993 novemberében kezdődött el, 1994 decemberéig minden lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség magántulajdonba került. Az önállóan működő társasház kezelését és közös képviseletét a társasház tulajdonosainak megbízása alapján 1996. január 1-jétől a Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksári Polgármesteri Hivatal látja el. A Hivatalon belül a társasház kezelési feladatokat a Vagyonkezelési Osztály végzi. Jelenleg a 13 db önálló albetéttel rendelkező társasházban a 10-11. albetét Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzata tulajdona, az 1-9. albetétek és a 12-13. albetétek magántulajdonosok tulajdonai. 1994-ben a XXIII. kerület, mint önálló kerület megalakulásával szükségessé vált a Polgármesteri Hivatal kialakítása, mely építkezéssel, illetve a meglévő ingatlan bővítésével járt. A fent nevezett társasházi ingatlanban a padlástér osztatlan közös tulajdonban áll. Az akkori társasházi magántulajdonosok nem járultak hozzá egyhangúlag a tetőtér beépítéséhez, az önkormányzati tulajdon bővítéséhez. A beépítés megtörtént, az építkezésre érvényes építési engedéllyel és használatbavételi engedéllyel rendelkezünk, ám a tulajdoni viszonyok rendezetlenek maradtak. A társasház Alapító Okiratában a Polgármesteri Hivatal módosítás hiányában általános iskola épületként és üzletként (régi vasbolt) szerepel. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 4/5 tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonosok szavazatával lehetővé teszi a közös tulajdon megszüntetését, és az Alapító Okirat módosítását. Igaz, a kisebbségben maradt tulajdonosoknak 60 nap áll rendelkezésükre, hogy bíróságon megtámadják a közgyűlés határozatát: 10. (3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a (2) bekezdésben említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül - történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. (4) A (3) bekezdésben említett közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. Az Alapító Okirat módosítására éveken keresztül több kísérletet tettünk, felajánlva, hogy az önkormányzat által beépített tetőtér tulajdonáért cserébe lemondunk az osztatlan közös tulajdonban lévő be nem épített padlástér, az udvari tárolók, pincetárolók az önkormányzatot megillető tulajdoni hányadáról, a felsorolt helyiségek magántulajdonosok külön tulajdonba adásával. Sajnálatos módon így sem tudtuk megszerezni a tulajdonostársak hozzájárulását. Az összehívott társasházi közgyűlésen sajnos az tapasztalható, hogy a társasház többi tulajdonosa
3 között sincs egyetértés a használatot, valamint az Alapító Okirat mellékletét képező SZMSZ módosítását illetően. A társasházi Alapító Okirat alapján osztatlan közös tulajdonban lévő 683,03 m 2 padlástérből az 56,09 % tulajdoni hányaddal rendelkező önkormányzatot 383,11 m 2 padlástér használata illetné meg, ezzel szemben az általa beépített terület csak 324 m 2, vagyis az önkormányzat ~ 60 m 2 -rel kevesebbet használ, mint ami a tulajdoni hányada alapján megilletné. A 2012. április 16-án megtartott társasházi közgyűlésen újabb egyeztetések történtek a társasház tulajdonosaival. A közgyűlés határozatot hozott a közös tulajdonban lévő épületrészek padlástér, udvari tároló helyiségek, pincerekeszek, pinceközlekedő külön tulajdonba adásáról. A padlástér tekintetében a javaslatunk az volt, hogy az önkormányzat által beépített 324 m 2 tetőtér az önkormányzat tulajdonába, a fennmaradó 359,03 m 2 tetőtér külön albetétként a társasházi magántulajdonos társak közös tulajdonaként külön tulajdonba kerüljön. Az önkormányzat a társasházban 5609/10000 (56,09%) tulajdoni hányaddal rendelkezik, a közös tulajdon megszüntetéséhez azonban 4/5, vagyis 80 % tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos egyhangú szavazatára van szükség. A beépített tetőrész önkormányzati tulajdonba adását a közgyűlés nem támogatta. A számunkra kedvezőtlen eredménnyel záruló szavazás után több tulajdonos ajánlatot tett, hogy abban az esetben támogatni tudják a padlástér tekintetében a közös tulajdon megszüntetését, ha a teljes 683,03 m 2 padlástér az önkormányzat tulajdonába kerülne és ezért - a magántulajdonosok kompenzálására az önkormányzat felújítaná a teljes tetőszerkezetet és a külső homlokzatot. (Amennyiben a teljes padlástér önkormányzati tulajdonba kerülne, az önkormányzat jelenlegi 56,09 %-os tulajdoni hányada 69,92 %-ra emelkedne. Ezzel nem csak több jogot - illetve a közgyűlési szavazáson nagyobb befolyást - szerezne az önkormányzat, de a kötelezettségei is arányosan megnőnének a közös kiadások tekintetében.) A javaslat alapján az alábbi döntés született: 9/2012. (04.16.) Kgy. határozat A közgyűlés az összes tulajdoni hányad tekintetében 25,555 % igen, 0 % nem, 7,105 % tartózkodás mellett javasolja az Alapító Okirat A/IX. Padlástér 683,03 m2 pontja tekintetében, hogy az Alapító Okirat módosításának tervezetében az osztatlan közös tulajdon megszüntetésre kerüljön, és külön albetétként Budapest Főváros XXIII. ker. Soroksár Önkormányzata kizárólagos tulajdonába kerüljön, azzal a feltétellel, hogy az önkormányzat a teljes külső, utcai homlokzatot és a teljes tetőszerkezetet saját költségén felújítja. Az Önkormányzat a Képviselő-testület döntését követően fogja a szavazatát megadni. A társasházi közgyűlés döntését követően a Képviselő-testület is megtárgyalta a társasházi osztatlan tulajdon megszüntetéséről szóló javaslatot, melynek tárgyában az alábbi határozatot hozta: 233/2012. (V. 08.) Ök. határozat A Képviselő-testület úgy dönt, hogy I. az Önkormányzat tulajdonában álló Bp., XXIII. ker. Grassalkovich út 162. ( hrsz.: 186049 ) sz. alatti ingatlan tulajdonosaként a Budapest XXIII. Hősök tere 14. (Grassalkovich út 162.) sz. társasház Alapító Okiratának módosításához tulajdonosi
4 hozzájárulását adja az Alapító Okirat A/IX. Padlástér 683,03 m2 pontja tekintetében aképpen, hogy az Alapító Okirat módosításának tervezetében az osztatlan közös tulajdon megszüntetésre kerüljön, és külön albetétként Budapest Főváros XXIII. ker. Soroksár Önkormányzata kizárólagos tulajdonába kerüljön. Az Önkormányzat azt támogatja, hogy a társasház osztatlan közös tulajdonában álló teljes külső utcai homlokzat és teljes tetőszerkezet felújítását pályázati forrás útján valósítsa meg a Társasház, a megváltozott tulajdoni hányadok szerinti költségviselés terhe mellett. Fentiek alapján megállapíthatjuk, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló javaslatok egyikét sem támogatta min. 4 / 5 -ös többséggel a társasház. Kiemelt fontosságú, hogy a tulajdoni viszonyok rendezésre kerüljenek a társasház Alapító Okiratában, illetve a földhivatali ingatlan-nyilvántartásban, mivel jelen helyzetben az önkormányzat nem tulajdonosa a beépített padlástérnek, így állami pályázatokon sem tud részt venni annak felújítására, korszerűsítésére. A társasház magántulajdonosai az Alapító Okirat módosításának és a tetőtér önkormányzati tulajdonba kerülésének feltételéül szabták, hogy annak megvalósulásáért cserébe az önkormányzat a teljes külső, utcai homlokzatot és a teljes tetőszerkezetet saját költségén újítsa fel. A Vagyonkezelési Osztály a beépítetlen ingatlanrész piaci értékének megállapítására szakértői véleményt készíttetett. A Budapest XXIII... sz. alatti társasház osztatlan közös tulajdonú padlástere 344 m 2 kiterjedésű részének jelen állapotbeli piaci értékét - a Pusztai Mérnöki és Szakértői Iroda Kft. a 2014. április 15. napján kelt igazságügyi szakértői véleménye - 4.500.000 Ft összegben becsüli meg. A szakértői vélemény a beépítetlen tetőtér ( 344 m 2 ) értékének megállapítására szolgált, azonban a tulajdoni viszonyok alapján az önkormányzatnak mindössze 299,92 m 2 nagyságú terület értékét kellene megtérítenie. Padlástér 683,03 m 2 Önkormányzat tulajdoni hányada: 5609 / 10000 Önkormányzatot megillető padlástér: 683,03 * 0,5609 = 383,11 m 2 Magántulajdonosokat megillető padlástér: 683,03 m 2 383,11 m 2 = 299,92 m 2 Fenti számításokat és az igazságügyi szakértői vélemény megállapítását figyelembe véve a be nem épített padlástér jelen állapotbeli piaci (forgalmi) értéke: ~ 3.924.000 Ft. A padlástér önkormányzati tulajdonba kerülésének - magántulajdonosok által szabott - feltétele, hogy az önkormányzat elvégezze saját költségén a társasház osztatlan közös tulajdonában álló teljes külső utcai homlokzat és teljes tetőszerkezet felújítását. A felújításokkal kapcsolatos kiadások megbecsülésére költségvetést készített az Építési és Beruházási Osztály, mely számítások alapján a felújításokra fordítandó becsült ráfordítás: homlokzat felújításra: ~ 3.704.000.- Ft (külső, utcai, lakások felöli rész) tetőszerkezet felújításra: ~ 8.282.000.- Ft Amennyiben az önkormányzat elfogadja a társasház felajánlását a padlástér tulajdonjogának megszerzésére, úgy a Képviselő-testület - az alapító okirat módosítását követően - dönthet a megszerzett ingatlanrész hasznosításáról. Ha az önkormányzat a későbbiekben a beépítetlen padlásteret a Polgármesteri Hivatal bővítésére hasznosítaná, úgy a tetőszerkezet felújítása az irodák kialakítása során mindenképpen elengedhetetlenné válik.
5 A Képviselő-testület döntését követően a társasház tulajdonosaival további egyeztetésekre kerül sor, elkészítjük a társasházi Alapító Okirat módosítás tervezetét, és a tulajdoni viszonyok változása következtében módosítjuk a társasház Szervezeti - Működési Szabályzatát. Fentiek alapján kérem a Tisztelt Képviselő-testületet a döntésének meghozatalára. Határozati javaslatok: 1. Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzat Képviselő-testületének /2014. (VI.10.) Ök. határozata a 233/2012. (V. 08.) Ök. határozat hatályon kívül helyezéséről A Képviselő-testület úgy dönt, hogy hatályon kívül helyezi a 233/2012. (V. 08.) Ök. határozatát. 2. Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzat Képviselő-testületének /2014. (VI.10.) Ök. határozata a Budapest XXIII...sz. társasház jogi helyzetének rendezéséről: A Képviselő-testület úgy dönt, hogy I.) a Bp., XXIII. ker... (hrsz.: 186049) sz. alatti ingatlan tulajdonosaként a Budapest XXIII... sz. társasház Alapító Okiratának módosításához tulajdonosi hozzájárulását adja az Alapító Okirat A/IX. Padlástér 683,03 m2 pontja tekintetében aképpen, hogy az Alapító Okirat módosításában az osztatlan közös tulajdon megszüntetésre és külön albetétként Budapest Főváros XXIII. ker. Soroksár Önkormányzata kizárólagos tulajdonába kerüljön. II.) az I.) pontban foglaltak megvalósulása esetén vállalja, hogy a társasház közös tulajdonában álló a.) külső, utcai homlokzatát (külső, utcai, lakások felöli rész) b.) és a teljes tetőszerkezetet saját költségén felújítja az Alapító Okirat módosításának földhivatali bejegyzését követő éven belül. Felkéri a Polgármestert, hogy a döntésnek megfelelően tegye meg a szükséges intézkedéseket a költségek fedezetének biztosítására. Felelős: Határidő: Geiger Ferenc polgármester értelemszerűen III.) az Alapító Okirat I.) pontban foglaltak szerinti módosítását támogató társasházi döntés esetén az Alapító Okirat szövegszerű módosításáról külön határozatban dönt. Felkéri a Polgármestert a társasházi Alapító Okirat módosítás és a felújítási munkálatokról szóló megállapodás előkészítésére.
6 Felelős: Geiger Ferenc polgármester Határidő: 2014. december 31. A Képviselő-testület az előterjesztést döntési jogkörben tárgyalja. A határozati javaslat elfogadása egyszerű szótöbbséget igényel. Budapest, 2014. május 27. Fórizs Zita társasházi ügyintéző előterjesztés készítője dr. Balázs Orsolya osztályvezető előterjesztő Mellékletek: 1. Egyeztető lap 2. 233/2012. (V.08.) Ök. határozat 3. Kivonat a 2003. évi CXXXIII. törvény rendelkezéseiről 4. Igazságügyi szakértői vélemény másolata 5. Költségvetések a felújítási munkákról.