Tájékoztató a évi ingatlankezelésről. Vagyonkezelési Osztály

Átírás

1 1 Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksári Polgármesteri Hivatal Vagyonkezelési Osztály 1239 Budapest, Grassalkovich út 170. KÉPVISELŐ-TESTÜLETI ELŐTERJESZTÉS Tájékoztató a évi ingatlankezelésről Előterjesztő: dr. Balázs Orsolya osztályvezető Vagyonkezelési Osztály Az előterjesztést készítette: Fórizs Zita társasházi ügyintéző Az előterjesztés előzetesen egyeztetve: - Az előterjesztést megtárgyalja: Gazdasági és Közbeszerzési Bizottság Testületi ülés időpontja: március 17. Ellenjegyző: Vittmanné Gerencsér Judit Szervezési és Ügyviteli osztályvezető Jogi szempontból ellenőrizte: dr. Laza Margit jegyző

2 2 Tisztelt Képviselő-testület! Az önkormányzati tulajdonú és a vegyes tulajdonú ingatlanok kezelését, közös képviseletét, valamint az önkormányzati lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásával kapcsolatos feladatokat a Vagyonkezelési Osztály látja el. Az ingatlankezeléssel összefüggő bevételek és kiadások a költségvetésben elkülönülten, a 231 szervezeti kódon szerepelnek. A Vagyonkezelési Osztály kötelező- és önként vállalt feladatokat lát el, melyek között egyaránt szerepelnek műszaki-, jogi- és pénzügyi tevékenységek is. Összes kezelt ingatlan száma (2014. december 31-ei adat): 209 db, ebből a Polgármesteri Hivatal kezelésében lévő magántulajdonú lakások száma: 122 db (összes alapterület: m 2 ), magántulajdonú nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma: 12 db (összes alapterülete: 572 m 2 ), önkormányzati lakás 55 db (összes alapterület: 2.301,5 m 2 ) önkormányzati nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma: 20 db (összes alapterülete: 1347 m 2 ) Önkormányzati bérlakások Az önkormányzati lakások megoszlása komfort fokozat szerint: összkomfortos lakás: 4 db 302 m 2 komfortos lakás: 32 db 1336,5 m 2 félkomfortos lakás: 3 db 82 m 2 komfort nélküli lakás: 15 db 564 m 2 szükséglakás: 1 db 17 m 2. A lakások bérbeadásából évente ~ 4,2 millió Forint lakbér bevétele származik az Önkormányzatnak. Az önkormányzati lakások esetében a hátralékos bérlők száma 35 fő, az összes lakbér és közüzemi díj hátralékuk Ft. Peresítés alatt 4 fő hátraléka áll Ft összegben. A 35 hátralékos bérlőből 16 bérlő 1-1 havi hátralékkal rendelkezik.

3 3 A évben önkormányzati lakás értékesítésére nem került sor. Árverés útján történő értékesítésre volt kijelölve a Grassalkovich út 123. fszt. 6. szám alatti, valamint a Szitás u. 84. fszt. 3. szám alatti lakás. Mindkét ingatlan esetében többször megtartott árverések eredménytelenek voltak, mivel nem jelentkezett ajánlattevő az árverésekre december 31-én az üresen álló lakások száma: 9 db Bercsényi u fszt. 2. (értékesítése folyamatban) Grassalkovich út 123. fszt. 6. (többször próbáltuk árverésen értékesíteni, sikertelenül. Jelenlegi állapotában rendeltetésszerű használatra nem alkalmas, teljes felújításra szorul, hasznosításáról 2015 márciusában várható döntés), Köves út 36. fszt. 4. (értékesítése folyamatban) Szent László u III. 6. (a január 20-ai sikeres árverést követően piaci bérletként szerződést kötöttünk a bérlővel), Szitás u. 84. fszt. 3. (hasznosításáról 2015 márciusában várható döntés) Szőlődomb u. 21. (korábban az árverésen történő értékesítése eredménytelen volt, hasznosításáról 2015 márciusában várható döntés) Táncsics M. u fszt. 3. (értékesítése folyamatban) Tárcsás u. 16. fszt. 1. (2015. február 9-én értékesítettük) Templom u. 63. fszt. 1. (értékesítése folyamatban), Az üresen álló lakások 2 esetben a bérlő halála miatt-, 1 esetben a bérlő felmondása miatt, 5 esetben pedig részben bírósági ítélet, részben végrehajtási eljárás, illetve tulajdonosi döntés eredményeként üresedtek meg, 1 esetben pedig korábban - a bérlő cserelakást kapott. A évben lakáskérelmet 23 esetben nyújtottak be az Önkormányzathoz. A legtöbb kérelemben szociális alapú bérlakások iránti igény mutatkozott. A bérbeadási eljárás lefolytatásának eredményeként szolgálati lakásként bérbe adtuk a Vadevezős utca 20. szám alatti felépítményt, továbbá újra kötöttük rendkívüli élethelyzetre való tekintettel a bérleti szerződést a Budapest XXIII. Könyves utca 56. fsz. 1. szám alatti lakásra vonatkozóan (a bérleti szerződés április 30-án szűnik meg). Az önkormányzati tulajdonú lakásokban és nem lakás céljára szolgáló helyiségekben a Vagyonkezelési Osztály évente bérleményellenőrzést tart, a rendeltetésszerű használat ellenőrzésére ben műszaki ellenőr segítette a munkánkat, felmérte a bérlemények műszaki állapotát. Sajnálatosan azt állapítottuk meg, hogy a bérlők nagy része nem a jó gazda gondosságával használja a lakást, állagmegóvási kötelezettségének csak néhány bérlő tesz eleget. Nem lakás céljára szolgáló helyiségek Az önkormányzat tulajdonában lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma: 20 db (összes alapterület: 1347 m 2 ) ebből üzlethelyiség, műhely, raktár 13 db (összes alapterület: 954 m 2 ) egyéb helyiség 7 db (összes alapterület 393 m 2 ). Az Önkormányzati tulajdonú nem lakás céljára szolgáló egyéb helyiségek az alábbi funkciókat töltik be: újtelepi körzeti orvosi rendelők, - Sósmocsár u m 2 - Szent László u m 2

4 4 - Szent László u m 2 újtelepi fogorvosi rendelő - Újtelep u m 2 újtelepi fiókposta - Szent László u m 2 Polgármesteri Hivatal polgári védelmi iroda - Szent László u m 2 Polgármesteri Hivatal újtelepi Ügyfélszolgálati Iroda - Újtelep u m 2 A fenti egyéb helyiségekből bérleti díj bevétele nem származik az Önkormányzatnak. Az üzletek bérbeadásából évente ~ 13,2 millió Forint bérleti díj bevétele származik az Önkormányzatnak. A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti- és közüzemi díj hátraléka 7 cég esetében Ft. Ebből 3 bérlő hátraléka peresítés alatt áll, Ft összeggel, és mindhármuk bérleti jogviszonya megszűnt. 1 helyiség esetében a Ft hátralék behajthatatlan a bérlő halála miatt. 1 bérlő 15 havi hátralékkal rendelkezik (végelszámolás alatt áll), május 30. napjával - felmondta bérleti jogviszonyát, a hátralék behajtására intézkedéseket teszünk. 2 bérlő 1-1 havi hátralékkal rendelkezik. Év végén 5 db üres nem lakás céljára szolgáló helyiséggel rendelkeztünk: Templom u (89 m 2 ) - hasznosításáról 2015 márciusában várható döntés, Templom u. 40. (166 m 2 ) - hasznosításáról 2015 márciusában várható döntés, Újtelep u. 6. (40 m 2 ) az üzlethelyiséget korábban eredménytelenül hirdettük árverésen elidegenítésre, jelenleg az üzlet bérbeadásra hirdetünk árverést, Temetősor 5. sz. pavilon (25m 2 ) - hasznosításáról márciusában várható döntés, Grassalkovich út 243. (24 m 2 ) árverés útján kerül értékesítésre. A évben a Grassalkovich út 243. sz. alatti ingatlan esetében 2 sikertelen árverést tartottunk a helyiség értékesítésére vonatkozóan, az Újtelep u. 6. sz. alatti ingatlan bérleti jogának értékesítésére vonatkozóan pedig 4 sikertelen árverést tartottunk. A sikertelenség oka mindkét esetben az volt, hogy nem jelentkezett ajánlattevő az árverésekre ben 1 raktárhelyiséget (Grassalkovich út 163.) a bérlőnek értékesítettünk, 3 millió Ft vételárért. Társasházak kezelése A Polgármesteri Hivatal 18 önállóan működő társasház kezelését, közös képviseletét látja el. Ezek az ingatlanok korábban önkormányzati tulajdonú lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket foglaltak magában, mely ingatlanokat később a bérlők megvásároltak. A Hivatal a társasház tulajdonosainak megbízása alapján és a Vagyonkezelési Osztály által végzi a kezelési feladatokat. Ezek a társasházak önálló bankszámlával rendelkeznek, a pénzügyeiket a kiadásokat és a bevételeket a társasház saját számláján keresztül bonyolítják. A társasház kezeléséért és a közös képviselet ellátásáért a tulajdonosok közös képviseleti díjat fizetnek, melynek összege Ft/hó/lakás. A Polgármesteri Hivatalnak a társasházak kezeléséből évente ~ 2 millió Forint bevétele származik.

5 5 A Vagyonkezelési Osztály az önállóan működő társasházak mellett további ingatlanok kezelését is ellátja, mivel ezek önkormányzati tulajdonú ingatlanokat is tartalmaznak. A 100% önkormányzati tulajdonú házaknál, és a vegyes tulajdonú, de nagyobb önkormányzati tulajdoni hányaddal rendelkező társasházaknál a kiadásokat és a bevételeket az Önkormányzat számláján bonyolítjuk, ezek a házak nem önállóan működő ingatlanok. A társasház-kezeléssel kapcsolatos pénzügyi-számviteli feladatokat a PROFI társasházkezelő programmal, illetve az OTP Elektra pénzintézeti programmal látja el az Osztály az önállóan működő társasházak esetében. A évben 538 bejövő szállítói számlát és 161 tulajdonos havi befizetéseit dolgoztuk fel. A Hősök tere 14. (Grassalkovich út 162.) társasház tulajdonosaival folyamatosan tárgyalásokat folytattunk a Hivatal tetőterének és az osztatlan közös tulajdonban lévő padlástér jogi rendezése tárgyában, azonban megnehezíti feladatunkat, hogy az alapító okirat módosításához a tulajdonosok 100%-ának egyetértése szükséges. A évben négy közgyűlést tartottunk, azonban nem született támogató döntés a tetőtér tulajdonjogának rendezése tárgyában novemberében a társasház közös képviseletét felmondtuk, a közgyűlés új közös képviselőt választott. Értékesített lakások vételár törlesztése A korábban önkormányzati tulajdonú lakások bérlői ingatlanukat egy összegben, vagy részletfizetéssel vásárolhatták meg. A törlesztés futamideje az évek alatt többször változott, a 90-es években még 35 évre, majd 25 évre, jelenleg 15 évre vásárolhatják meg a bérlők a lakásokat. A törlesztő részletekben a kamat mértéke évi 3%-ról, majd 6%-ról, jelenleg 7%-ra emelkedett. A jegybanki alapkamat jelenlegi alacsony mértéke miatt az önkormányzati lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítéséről szóló rendeletek is felülvizsgálatra kerülnek a évben. A évben lakás elidegenítésére nem került sor, továbbra is 53 tulajdonos fizeti részletekben a lakása vételárát. A Bérlakás értékesítési lebonyolítási számlára a évben ~3,618 millió Ft vételár folyt be a tulajdonosoktól. A futamidők végéig a vételár hátralék (hitelállomány) december 31-én Ft ( Ft tőke Ft kamat) volt. A legkésőbbi futamidő lejárat: november 30.) Év végén a lakásvételárat törlesztők esetében 19 fő hátraléka összesen Ft, ebből az előző évek hátraléka Ft. 12 fő hátraléka haladja meg a 3 havi részletet, 4 tulajdonos 1-1 havi hátralékkal rendelkezik. Ingatlankezelési feladatok évben is főként az ismertetett lakásállomány és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek kezelésével kapcsolatos feladatok elvégzése határozta meg munkánk jelentős részét. Ezek az ismétlődően elvégzett feladatok röviden felsorolva az alábbiak: - havonta a lakbérekről, közműdíjakról és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti díjáról számlák elkészítése és postázása; - lakbérek, közműdíjak, bérleti díjak, lakástörlesztés bevételének könyvelése; - a bevételek banknaplóba való felvezetése, külön a lakástörlesztések; - az önkormányzati lakásoknál a víz-, csatorna-, gáz-, áramdíj, a szemétszállítás,

6 6 kéményseprés, szennyvíz elszállítása, hibaelhárítás házankénti felvezetése; - az önálló számlaszámmal rendelkező társasházak számlakezelése, közös költségek beszedése, bejövő számlák kiegyenlítése közművek felé, naplófőkönyv vezetése; - a szennyvízszállítás igényének felvétele és továbbítása az önkormányzattal szerződéses jogviszonyban álló Kft. felé; - épület-elszámolások elkészítése évzáráskor, az elszámolások megküldése; - a társasházi törvény szerint működő társasházaknál évente minimum egyszer közgyűlések megtartása, a közgyűlési határozatok végrehajtása; - hátralékosokról kimutatások elkészítése legalább negyedévenként, a felszólítások megküldése; - a hibaelhárítási és javítási felújítási munkák elrendelése, ellenőrzése, számlaigazolások elvégzése; - évente minimum egyszer a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatának ellenőrzése, állapotfelmérés; - előterjesztések, koncepció készítése a Képviselő-testület, illetve azok bizottságai részére - lakás- és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti szerződéseinek megkötése évben a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek karbantartására, javítására bruttó Ft összeget fordítottunk. Az ingatlankezelési feladatokkal összefüggésben felmerülő költségek csekély hányadát teszi ki a karbantartásra, felújításra fordított kiadás. A lakások mérete, komfortfokozata (jellemzően a bérlők saját költségen komfortosítanak), és műszaki állapota miatt kerületünkben igen alacsony a lakásokra beszedett lakásbérleti díj, így az abból származó bevétel nem fedezi az Önkormányzatnak, mint tulajdonosnak kötelezően előírt karbantartások kiadásait.

7 7 Az önkormányzati és vegyes tulajdonú ingatlanok kezelése egymástól elkülönülten valósul meg. A 100 %-os önkormányzati és vegyes tulajdonú ingatlanok pénzforgalma továbbra is az önkormányzat költségvetési elszámolási számláján, az önállóan működő társasházak pénzforgalmát saját bankszámlájukon bonyolítjuk, az önkormányzat költségvetésében ezek a kiadások és bevételek összességükben nem szerepelnek. Ezeknél a társasházaknál az önkormányzati tulajdonra jutó közös költséget havonta a társasházak bankszámlájára utaljuk. Négy társasház esetében ahol a közös képviseletet nem a Hivatalunk látja el - az önkormányzati tulajdonra jutó közös költséget átutaljuk a társasház felé évben lakbérből eft, bérleti díjból eft, közüzemi díjakból eft, közös költség bevételből 958 eft, közös képviseletből eft, lakásvételár törlesztésből 1329 eft bevétele származott Önkormányzatunknak. A lakásvételár törlesztők nyilvántartása, a bérlakás-értékesítési lebonyolítási számla vezetése is a Vagyonkezelési Osztály feladata. A bérlakás eladás- és lakástörlesztés bevétele évben Ft volt, lejárat előtt nem történt egyösszegű lakásvételár kiegyenlítés. Az elidegenítésre került önkormányzati lakások száma az alábbiak szerint alakult:

8 évtől folyamatosan csökken a vételi szándékot bejelentő bérlők száma, ez részben a meglévő bérlakások műszaki állapota, részben a lakásvásárlás megváltozott feltételei miatt (10% helyett 20% vételár előleg, 25 év helyett 15 éves törlesztési futamidő, 3% helyett 7% éves kamat) alakulnak így. Az ingatlankezeléssel összefüggő, évi tervezett és tényleges bevételek és kiadások az alábbiak szerint teljesültek: A bevétel a tervezetthez képest a 73,8 %-ban, a kiadás pedig mindössze 25,1 %-ban teljesült (a karbantartási-felújítási kiadásokra jelentősen kevesebbet költöttünk a tervezettnél). Kérem a Tisztelt Képviselő-testülettől a évi ingatlankezelésről szóló tájékoztató szíves tudomásul vételét. A tájékoztatót a Képviselő-testület saját hatáskörben, tájékoztatóként tárgyalja. Budapest, március 2. Fórizs Zita társasházi ügyintéző az előterjesztés készítője dr. Balázs Orsolya osztályvezető előterjesztő