VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN Készül a TÁMOP-4..-08//A/KMR-009-004pályázai projek kereében Taralofejleszés az ELTE TáTK Közgazdaságudoányi Tanszékén az ELTE Közgazdaságudoányi Tanszék az MTA Közgazdaságudoányi Inéze és a Balassi Kiadó közreűködésével Készíee: Horváh Áron Szakai felelős: Horváh Áron 0. június
0. hé Az ingalanpiac akroökonóiája III. Forgalo és üresedés a odellben Taralo Ingalanpiaci forgalo és odellezése Egy dinaikus odell üresedéssel. Ingalanpiaci forgalo és odellezése Lakáspiaci forgalo A lakáspiaci forgalo jelenős ingadozás uaha. Példa: lakáspiaci árak és hirdeések Káposzásegyeren
Lakáspiaci ranzakciók becsül száa ábra: FHB Elélei háér Az álalános egyensúlyi odellekben indenki egkapja a jószágai a walrasi árverés uán. Ne akarja agyarázni a vevő és eladó egyásra alálásá. Az ingalanpiacon az előbb elíe egfigyelések ia az egyásra alálásra is kíváncsiak leheünk. Srukurális egyásra ne alálás Az első search, aching, vacancy odellek unkapiacra készülek a unkanélküliség leírására. Munkapiac és ingalanpiac analógiája: 3
Időbe elik, íg a dolgozó vevő és a unkahely eladó lakás egyásra alál. Vannak beölelen álláshelyek / üres irodák. Vannak unkanélküliek, de az eladók inkább ké lakás ulajdonolnak egyszerre. Modell Kéípusú házarás van: -es és -es. Jelölje H az egyes ípusú házarások száá! H H H A paraéerek a házarások ípusválozásának valószínűségé jelenik. : Mekkora valószínűséggel lesz a -es ípusú házarás -es. H H Üresedés vacancy H Léeznek -es ípusú, és -es ípusú lakások. S: a lakások száa sock ado. V S H V S H Az üresedés V, vacancy a lakalan lakások száa. Modell A házarások nincsenek lakás nélkül. Úgy kölöznek, hogy vesznek egy új lakás, és áeneileg keő birokolnak, ajd eladják a régi. 4
A házarások lehenek elégedeek, venni akarók és eladni akarók. H H : az elégedeek ached száa. : az elégedelenek isached száa. : az eladni akarók double száa. Forgalo, kölözési és eladási valószínűségek A odellben egjelenik a forgalo: A isached házarások valószínűséggel alálnak új lakás. Így -es ípusú lakásba kölözik á. -es lakásba pedig. Ado kínála elle pedig szükségképpen ugyanennyi lakás adnak el. Kölözési és eladási valószínűségek A kölözések száa alapján egyszerűen száíhaóak az eladási valószínűségek q: q V q V 5
6 A lakóípusok áeneegyenleei Megoldás szierikus eseben Koparaív saikai vizsgála állandósul állapoban Az elégedelenek száa nő, ha a csökken. Az elégedelenek száa nő, ha V csökken. q q H H V V q H V H V
Az elégedelenek száa nő, ha nő. Az elégedelenek aránya nő, ha H nő. A várhaó eladási idő eelkedik, ha csökken. A várhaó eladási idő eelkedik, ha H csökken. A várhaó eladási idő eelkedik, ha csökken. A várhaó eladási idő eelkedik, ha V nő. 3. Egy dinaikus odell üresedéssel Megfigyelések Van srukurális üresedés vacancy: indig vannak üres lakások, kiadó irodák, hoelszobák és rakárak. Van kapcsola az üresedés és a lakáspiaci keresle és a kínála válozása közö. Az üresedés aránya összefügg az eladás várhaó időaraával. Kihasználság a szállodapiacon 00-ben Forrás: Pénzcenru 7
Kihasználalanság a budapesi irodapiacon 00-ben Forrás: RERA Irodaálloány kihasználsága Budapesen 8
Kihasználalanság az aerikai irodapiacon 99 00 forrás: REIS Dinaikus odell üresedéssel Olyan odell, aelyben explicie egjelenik az üresedés. Visszaadja a volailiási elérésekkel kapcsolaos egfigyeléseke. Visszaadja a késésekkel kapcsolaos eléréseke. Kínálai oldal Az épíés C idő vesz igénybe, ezér a korábbi bérlei díjakra R reagál. Van olyan bérlei díj K küszöb, aely ala ne épíkeznek. 9
Az épíés reakciójá ε paraéer haározza eg. C Az álloány akkuulációja: εr L, ha R L > K 0egyébkén S C S Az aorizációól az egyszerűség kedvéér elekinünk. A erüleek iráni keresle A erüleek iráni keresle D egy exogén kereslei ényezőől N, például irodák eseében az irodai dolgozók szááól és a bérlei díjakól függ. Uóbbiól erészeesen negaívan. A keresle árrugalasságá η paraéer haározza eg. A keresle egy periódus ala realizálódik a piacon OS: D α τn OS D Üresedési ráa ηr Az üresedési ráa definíciója: A keresle késésével felírva: v S OS S S v S D 0
A bérlei díjak válozása A bérlei díjaka a piaci nyoás alapján válozaják: v V R λ V Ahol a V az üresedés erészees, hosszú ávú szinje. Aikor a piac feszes, akkor eelik a bérlei díjaka. Aikor a piac laza, akkor csökkenik a bérlei díjaka. R A rendszer egoldása 6 egyenle, 6 iserelen: épíés, álloány, üresedés, bérlei díj, keresle, egyidejű keresle Differenciaegyenle-rendszer. Nincs benne előreekinő ag, de sok késleleés szerepel. A seady-sae-hez eg kell adni a hosszú ávú V- is. N 70 000 ε 0,3 S 0 000 000 η 0,3 V 0% τ 00 R 0 α 0 000 000 λ 0,3 L 3
Tarós kereslenövekedés haása a odellben Belső ciklusok is kialakulhanak az ingalanpiacon. Az üresedés valaelyes egelőzi a bérlei díjak alakulásá. Az új épíések az üresedés eőzése körül a legagasabbak. Tananyag David M. Gelner Noran G. Miller Ji Clayon Pie Eichholz [007]: Coercial Real Esae Analysis and Invesens. Chaper 6.
További felhasznál anyagok Denise DiPasquale Willia C. Wheaon [996]: Urban Econoics and Real Esae Markes. Chaper. Willia C. Wheaon [990]: Vacancy, Search and Prices in a Housing Marke Maching Model. Journal of Poliical Econoy, 986,dec 990 3