VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN Készült a TÁMOP /2/A/KMR pályázati projekt keretében Tartalomfejlesztés az ELTE TáTK

Méret: px

Mutatás kezdődik a ... oldaltól:

Download "VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN Készült a TÁMOP-4.1.2-08/2/A/KMR-2009-0041pályázati projekt keretében Tartalomfejlesztés az ELTE TáTK"

Petra Katonané
8 évvel ezelőtt
Látták:

Tartalomfejlesztés az ELTE TáTK Közgazdaságtudományi Tanszékén az

1 VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN Készült a TÁMOP /2/A/KMR pályázati projekt keretében Tartalomfejlesztés az ELTE TáTK Közgazdaságtudományi Tanszékén az ELTE Közgazdaságtudományi Tanszék az MTA Közgazdaságtudományi Intézet és a Balassi Kiadó közreműködésével

2 ELTE TáTK Közgazdaságtudományi Tanszék VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN Készítette: Horváth Áron Szakmai felelős: Horváth Áron június

3 VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN 11. hét Az ingatlanpiac makroökonómiája IV.: Előrejelzés

4 Tartalom 1. Az előrejelzésekkel szembeni elvárások 2. Hogy készül a szakértői előrejelzés? 3. Előrejelző eszközök

5 1. Az előrejelzésekkel szembeni elvárások

6 Előrejelzésekkel szemben támasztott igények Legyen ellenőrizhető a pontossága. Legyen pontos, legyen jó a találati arány (track record). Legyen meggyőző (hihető). Vegye figyelembe az aktuálisan fontos szempontokat a piaci szereplők lássák benne viszont lehetséges viselkedésüket. Legyen transzparens: legyen reprodukálható a gondolatmenet.

7 Példák előrejelzésekre Nostradamus. Időjárás-jelentés. Technikai elemzés a pénzügyi piacokon. IMF makrogazdasági előrejelzései. Gondolja át, hogy mennyire felelnek meg a kritériumoknak.

8 technikai elemzés: fej és vállak

9 technikai elemzés: fej és vállak Ellenőrizhető. Talán evolúciós alapon jó a találati aránya. Egyáltalán nem meggyőző a megalapozottsága: ha mindenki tudná a módszert, nem működhetne. (Ütközik a hatékony piacok elméletével.) Transzparensnek tűnik.

10 pl.: az IMF makrogazdasági előrejelzése Magyarországra Ellenőrizhető a pontossága. Nem tudjuk, hogy milyen a Magyarországra vonatkozó előrejelzések teljesítménye, de más országokra megnézhetjük. Meggyőző, megalapozott: formális közgazdasági logikai érvelésen alapul. A gondolatmenetek transzparenssé válnak a tárgyalások során.

11 Ingatlanpiaci előrejelzések a hazai piacon A lakáspiac 2009-ben érte el a mélypontot, s a tavalyi 30-40%-os forgalmi visszaesés után idén - optimistán - minimális, kb. 5%-os bővülésre számítunk 2010-re összességében stagnálásra számítunk árakban, bár a tömeges kényszerértékesítések még nem indultak el, s ezek megjelenése a piacon újból csökkenést eredményezhet.

12 kérdések Honnan tudjuk az árakat és a forgalmat? Mi alapján készül az előrejelzés? Csökken a kereslet és a kínálat is. Miért semleges az árakra a két hatás eredője?

13 Megfelelés a kritériumoknak ellenőrizhetőség: adatokat kell készíteni track record: később derül ki megalapozottság: felépített formális modell, de aktuális szempontok is bekerülhetnek transzparencia: változók közti kvantitatív összefüggések szintjéig (azaz a bemutatott formális modellig)

14 2. Hogy készül az előrejelzés?

15 Szakértői előrejelzés Sokszor kevés információ alapján kell dönteni, ezért az előrejelző alakítja az előrejelzést. Példa: már a trendszámítási sem egyértelmű.

16 idősor: vendégéjszakák száma

17 Idősor frekvencia, időtáv szerinti felbontás trend: hosszú távú tendenciák ciklus: amennyi idő alatt van idő visszamenni a trendhez: 1-3 éves időtáv szezonalitás: időről időre megfigyelhető rendszeres mozgások zaj: ami nem a többi három, ami kiszámíthatlan vagy legalább átlagosan nulla

18 vendégéjszakák trendje

19 vendégéjszakák trendje 2.

20 Trendszámítás Már a trendszámítás sem egyértelmű: lineáris (minden évben ugyanannyival nő) vagy logaritmikus (minden évben ugyanannyi százalékkal nő)? Melyik időszakra: benne van-e 2009, 2010?

21 3. Előrejelző eszközök

22 Előrejelző eszközök 2.1. Adatok, mutatók Összefüggések - modell Aktuális történetek.

23 2.1. Hogyan készülnek a mutatók? FHB Lakásárindex a lakásárak alakulását mutatja fhbindex.hu probléma: nem publikus az adatbázis. 1. adatgyűjtés 2. módszertan áttekintése 3. referenciák gyűjtése 4. hozzáférés az adatokhoz 5. számítások 6. adatminőség javítása, lobbizás

24 2.1. Keresleti mutató q1 2001q1 2002q1 2003q1 2004q1 2005q1 2006q1 2007q1 2008q1 2009q1 0 új hitelek átlagos futamideje (FHB becslés) MNB thm A keresletet alakítja, hogy mekkora részleteket kell fizetni egy lakásért (affordability).

25 2.1. Keresleti mutató Ft 10 MFt lakáshitel kezdő havi terhe (FHB becslés) Ft Ft Ft Ft Ft Ft Ft 0 Ft 2000q1 2001q1 2002q1 2003q1 2004q1 2005q1 2006q1 2007q1 2008q1 2009q1 A futamidő és a kamatok alapján számított részlet alakulása.

26 2.2. Összefüggések modell Tankönyvi modellkeretből indulva. Denise DiPasquale William Wheaton [ 96]: Urban Economics and Real Estate Markets Endogén (magyarázott) változók: Lakásárak. Lakásépítések.

27 Várakozások kiemelt szerepe Az ingatlanok befektetés (asset) jellege miatt a jövővel kapcsolatos elképzelések fontos tényezők. Az ingatlanpiacon vannak olyan események, amelyek kvantitatíve nehezen magyarázhatóak. A várakozások kezelése segíthet leírni ezeket a történeteket.

28 A várható árváltozás Ha a modell hasznos, gondolhatjuk, hogy köze a van a modellbeli árak alakulásához. Az árváltozás jellegét a szereplők tartósnak (perzisztensnek) gondolják: adaptív várakozások. Modellkonzisztens várakozások: ha a modell jól írja le a valóságot, a szereplők nem tévednek szisztematikusan.

29 Keresleti sokk hatása racionális adaptív ár Pt Pt Ct Ct új építés St St állomány

30 Várakozások kezelésével kapcsolatos tanulságok Az ingatlanpiacnak nem belső sajátossága a ciklikus mozgás. Exogén várakozások esetén a modell túllövéses alkalmazkodással jut el az egyensúlyba. Racionális (modellkonzisztens) várakozások esetén a dinamikus alkalmazkodás még gyorsabb is, a túllövés kisebb. Ezek a modellváltozatok akkor írhatják le az ingatlanpiac viselkedését, ha a piacot befolyásoló exogén változók is ciklikusok. Adaptív várakozások esetén az ingatlanpiaci ciklus endogén módon is kialakulhat.

31 Példa: Milyen várakozási feltételezésre utal az alábbi nyilatkozat? Nőhetnek a lakásárak - A döntés az állam kezében, :40 Amennyiben az állam piac-szerű intézkedéseket hoz a fizetni nem tudó lakáshitelesek támogatására, az kimozdíthatja nyugvópontjáról a lakásárakat, viszont, ha a bankok nagy tömegben adják el a fedezetként lekötött lakásokat, akkor az tovább mérsékelheti az árakat a lakáspiacon a Duna House ingatlanközvetítő franchise-hálózat elemzői szerint. Az MTI-hez hétfőn eljuttatott közleményük szerint ha az állam rögzíti a svájci frank árfolyamát, és ehhez méri a törlesztő részletet, illetve aki ezt sem tudja fizetni, az visszabérelheti a lakását, akkor megszűnik a vevők körében az a várakozás, hogy tovább esik a lakások ára, tehát vásárolni kezdenek. Ettől viszont emelkedhetnek - kimozdulhatnak a nyugvópontról - az árak.

32 (folyt.) Ha a kilakoltatási moratórium nyári megszűnéséig nem lesz segítség, és sok banki fedezetként lekötött lakás kerül hirtelen a piacra az további áresést hozhat. A közlemény hangsúlyozza: ez a bankoknak sem érdekük, ezért várhatóan csak "lassan engedik piacra" ezeket a lakásokat. Idén januárban és februárban stagnált a lakáspiac: aki vásárolni akart, az kivárt, hátha esnek az árak. Amikor márciustól a kormány több adós-mentő ötlettel állt elő, hirtelen emelkedett a tranzakciók száma, és ez a tendencia folytatódik áprilisban is - vélik az ingatlanközvetítő szakértői.

33 Kvantifikálás Az adatok hiánya miatt ritkán lehet becsülni a modellek paramétereit. Ezért inkább egyéb támpontokat lehet keresni a számszerűsítéshez: kvantifikáláshoz. Egy-egy sokk hatása alapján lehet identifikálni paramétereket. Hihető alternatív forgatókönyvek összeállításával lehet megerősíteni a specifikációt.

34 Kvantifikálás példa: sokkra való reakció lassúsága q1 1996q1 1997q1 1998q1 1999q1 2000q1 2001q1 2002q1 2003q1 2004q1 2005q1 2006q1 2007q1 2008q1 2009q1 2010q építési engedélyek száma 3 periódussal előre csúsztatva épült lakások száma

35 2.3. Aktuális történetek A válságban nehéz finomhangolni. Érdemes egyéb kapaszkodókat is keresni a ciklikus viselkedésre alakított modellen túl is. Pl. nemzetközi válság-tapasztalatok.

36 0,2 is 0,1 pl at ch se 0 lu cygr -0,3-0,25-0,2-0,15-0,1 si -0,05 0 0,05 pt fi nl us mt de fr hu -0,1 no dk uk es sk -0,2 ie lv -0,3 ee -0,4-0,5 lt -0,6-0,7

37 0,15 is 0,1 0,05 pl at ch se 0-0,12-0,1 lu -0,08-0,06-0,04-0,02cy gr 0 0,02 hu fi si de nl pt us mt fr no -0,05-0,1 dk uk es sk -0,15-0,2 ie -0,25

38 Előrejelzés és közgazdaságtan A jóslás nem erőssége a közgazdaságtannak (ld. válság). A sokkok (a zaj) előrejelzése reménytelen, mindig lesz újabb. De a járványtan se tudja megmondani, hogy milyen vírus miatt és hol fog kitörni az új járvány. Mégis sokat segíthet a várható lefutás elemzésében és a megállításban.

39 Miért van mégis sok Van rá kereslet. előrejelzés? A világkép közlésének jó eszköze. A világkép kipróbálása élesben jó visszajelzéseket adhat.

40 Köszönöm a figyelmet!

41 Tananyag Denise DiPasquale William C. Wheaton [1996]: Urban Economics and Real Estate Markets. Chapter 10.

Hasonló dokumentumok

VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN

VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN Készült a TÁMOP-4.1.2-8/2/A/KMR-29-41pályázati projekt keretében Tartalomfejlesztés az ELTE TáTK Közgazdaságtudományi Tanszékén az ELTE Közgazdaságtudományi Tanszék az MTA