GÁRDONY HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT ÉS SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA a 6037/5 és a 7830/33 hrsz-ú területeket érintően véleményezésre elkészített terv 2015.október Készítette: Ertl Antal TT 07-0075 településtervező
TARTALOMJEGYZÉK: JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK HÉSZ rendelet módosítás Szabályozási tervlap fedvényei TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI DÖNTÉS A MÓDOSÍTÁSRÓL ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK ALÁÍRÓLAP: Ertl Antal településtervező TT 07-0075 2
JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZ Gárdony Város Önkormányzat Képviselő-testületének.számú önkormányzati rendelete a 3/2009.(I. 28.) sz. Kt. önkormányzati rendelettel megállapított Gárdony Város Építési Szabályzatról (GÉSZ) módosításáról Gárdony Város Önkormányzatának Képviselő-testülete az Alaptörvény 32. cikk (2) bekezdésében kapott felhatalmazás, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 6. (1) bekezdése alapján, a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX törvény 13. (1) bekezdés 1. pontjában megállapított feladatkörében eljárva a Város közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos, a telkekhez fűződő sajátos helyi követelmények, jogok és kötelezettségek megállapítására a következőket rendeli el: 1. A rendelet 1. (3) bekezdése helyébe az alábbi rendelkezés lép: (3) A GÉSZ rendelet mellékletét képező külterületi és belterületi szabályozási tervvel, valamint a jelen rendelet mellékletét képező 2.3/4/M jelű és 4.4/4/M jelű fedvénytervekkel együtt érvényes. 2. A rendelet 35. (6) bekezdése az alábbi rendelkezéssel egészül ki: Kivétel a 6037/5 hrsz-ú kikötő területe, ahol a létesítendő funkcióhoz tartozó gépjárművek elhelyezését 100 %-ban az ingatlantól 500 m-en belül, a szabályozási terven parkolóként jelölt területen kell elhelyezni. 3. A Helyi Építési Szabályzat 36. (15) bekezdése az alábbi rendelkezéssel egészül ki: Gazdasági területen alacsony hajlásszögű és lapostetős épületek és építmények is építhetők. 4. A rendelet 36. (20) bekezdés b) és c) pontjának helyébe az alábbi rendelkezés lép: b) a rendeltetésszerű használatához szükséges villamosenergia, ivóvíz, valamint c) a keletkező szennyvíz és csapadékvíz elvezetése a használatbavételig biztosítható, 5. A rendelet 46. (15) bekezdése helyébe az alábbi rendelkezések lépnek: a) A területen csak vendéglátás és a hajóállomás kiszolgálását (pl. jegypénztár, váróhelyiség, vizesblokk) biztosító funkciók helyezhetők el. A vendéglátó és szolgáltató funkció céljára a szabályozási terven jelölt építési helyen belül több önálló épület is elhelyezhető. b) A Gárdonyi Félszigeten, az öböl belsejébe benyúló móló-kikötő területén jelölt építési helyen szabadonálló, max. 7,0 m építménymagasságú épületek építhetők, a terület max 50 %-os beépítése mellett. c) A területre gépkocsi nem hajthat be, annak kiszolgálását és a funkcióhoz tartozó OTÉK 42. és az OTÉK 4. számú melléklete szerint szükséges parkolókat a szabályozási terven parkoló céljára kijelölt területen kell elhelyezni. 6. A rendelet 46. (21) bekezdése c) pontja helyébe az alábbi rendelkezés lép: c) Lk építési övezetben a telken több önálló főépület is elhelyezhető a rendeltetési egységek számának megkötése nélkül. Az La építési övezetben a telken több főépület is építhető 1 épület / max. 4 db lakás alakítható ki. 7. A rendelet 46. (43) bekezdése i) pontja helyébe az alábbi rendelkezés lép: A magastetős épületek tetőhéjazatának megjelenése égetett cserép színű és textúrájú lehet. 8. A Helyi Építési Szabályzat 46 (43) bekezdése k), o), p) és v) pontjai törlésre kerülnek. 3
9. Záró és hatályba léptető rendelkezések: Ez a rendelet a kihirdetést követő 15. napon lép hatályba, rendelkezéseit a hatályba lépést követően indult államigazgatási ügyekben kell alkalmazni. Folyamatban levő, még el nem bírált engedély kérelmek esetében amennyiben építtető számára kedvezőbbek a jelen rendelettel elfogadott módosítások, azokat az eljárás során alkalmazni lehet. Tóth István polgármester Kovácsné dr. Bozsoki Kornélia jegyző 4
1. számú melléklet: A belterületi szabályozási terv 2.3/4/M jelű fedvényterve 5
2.számú melléklet: A belterületi szabályozási terv 4.4/4/M jelű fedvényterve A szabályozási terv jelmagyarázata nem változik 6
TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI DÖNTÉS 7
8
9
ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZ A módosítások leírása Gárdony Város Önkormányzata a. jelen terve alapján a településszerkezeti terv módosítását nem érintő helyi építési szabályzat (HÉSZ) és szabályozási terv módosítását készíti el két terület vonatkozásában. 1. számú módosítás a 6037/5 hrsz-ú volt kikötő ingatlanára vonatkozó szabályozási előírások módosítása 2. számú módosítás a 7830/33 hrsz-ú ingatlanra vonatkozó szabályozási előírások módosítása A HÉSZ előírásainak pontosítása, ellentmondások feloldása is történik a módosítás során. 1. Tervi előzmények A képviselőtestület a többször módosított 257/2007.(VIII.28.) határozatával fogadta el Gárdony Város településfejlesztési koncepcióját. A koncepcióban foglaltak alapján elkészült településszerkezeti tervet 5/2009.(I.27.) számú határozatával fogadta el a képviselő-testület, melyet több esetben módosítottak. A Helyi Építési Szabályzatot a 3/2009.(I.28.) számú rendelettel fogadta el a képviselő-testület, melyet jelen tervezési munka során kívánnak módosítani. A módosítást az önkormányzat az 54/2015.(II.25.) számú településfejlesztési döntéssel határozta el. A rendelet mellékletét képező belterületi szabályozási tervet szükséges módosítani. Az önkormányzat fedvényterv készítésével, határozat és rendelet módosítással változtat a hatályos településrendezési eszközökön. 2. Településrendezési vizsgálat 2.1 A 6037/5 hrsz-ú volt kikötő ingatlanára vonatkozóan Településszerkezeti összefüggések, területfelhasználás A tervezési terület Gárdony város észak-nyugati részén a Velencei-tóban félszigetként helyezkedik el. A korábbi funkciója kikötő volt, jelenleg is csónakkikötőként használják. A tömbben a hatályos településszerkezeti terv szerinti fejlesztési területen az üdülő épületek építése megkezdődött. A Velencei-tó partján kijelölt Z2 jelű zöldterület található. A terület közúthoz csatlakozik, gépjárművel nem közelíthető meg, kizárólag gyalogos megközelítése biztosított. Telekszerkezet A 6037/5 hrsz-ú ingatlan területe 1246 m2, a telek sajátos helyzetéből adódóan a parton levő ingatlanok telek-szerkezetétől, méretétől eltér. A környezet jellemző telekmérete változatos képet mutat. A területtől délre található tervezett üdülő terület telkei a hétvégi házas és üdülőházas hasznosításnak megfelelően tervezettek és már részben kialakultak. Tulajdonviszonyok 10
Az ingatlan jelenleg önkormányzati tulajdonban van. Beépítettség vizsgálat A tervezési területen található telek beépítetlen. A környező üdülő ingatlanok észak-keleti irányban beépítettek, a beépítettség 10-20% között változik. A tó parton levő zöldterület beépíthetősége legfeljebb 2 % lehet, jelenleg itt építmény nem található. 11
ingatlan-nyilvántartási alaptérkép kivágata Településrendezési előírások vizsgálata Településszerkezeti terv hatályos településszerkezeti terv kivágata 12
A hatályos településszerkezeti terv a tervezési területet beépítésre szánt területfelhasználásba sorolja, központi vegyes besorolással. Az önkormányzat döntése a területfelhasználást nem érinti. Szabályozási terv A hatályos szabályozási terv szerint a központi vegyes építési övezet a 4-es jelű, egyéb építészeti karakterű építési övezetbe tartozik. a beépítési mód szabadonálló (vegyes telepszerű) a megengedett legkisebb teleknagyság 2000 m2, a megengedett legnagyobb beépítettség 20 %, a megengedett legnagyobb építménymagasság 7,0 m. A hatályos HÉSZ kivonata a volt kikötő területére 13
Hatályos belterületi szabályozási terv 14
Hatályos belterületi szabályozási terv jelmagyarázata nem változik Településszerkezeti változás Nem történik. Szabályozási tervi változás Az önkormányzat döntése értelmében az ingatlan marad Vk 4 jelű építési övezetben, a megengedett legnagyobb beépítettség 50 %-ra változik, a megengedett legnagyobb építménymagasság 7,0 m lesz. Az elhelyezendő építmények köre pontosításra kerül, lehetővé válik az ingatlanon több önálló épület építése is. Az építménymagasság változtatást a Velencei-tó maximális szabályozási vízszintje és a dinamikus hullámmagasság indokolja. Az építési övezet tervezett megközelítésére szolgáló nyél kizárólag gyalogútként történő feltüntetése a hatályos szabályozási tervlapon változatlanul marad. Változatlanul marad az ingatlanhoz a parton kijelölt közlekedési terület (parkoló) nagysága és szabályozása. 15
2.2 A 7830/33 hrsz-ú volt kikötő ingatlanára vonatkozóan Településszerkezeti összefüggések, területfelhasználás A tervezési terület Gárdony város észak-nyugati részén a Gárdonyi árok mellett helyezkedik el. A 7. számú főút közelsége miatt közúti közlekedési szempontból az ingatlan fekvése nagyon kedvező. A tömbben a hatályos településszerkezeti terv szerinti fejlesztési területen a fejlesztés a kertvárosias lakóterületi részen kezdődött meg, a kisvárosias lakóterületcéljára kijelölt területrész még beépítetlen. A terület kétoldalról közúttal határolt, ezért megközelítése több felől is biztosítható. Telekszerkezet A 7830/33 hrsz-ú ingatlan területe 12561 m2. A telek közvetlen környezetében az La jelű lakóingatlanok területe 1000 m2 körüli. A környezet jellemző telekmérete változatos képet mutat. A területtől észak-nyugatra található tervezett központi vegyes építési övezet telke az átlagos lakóterület telekméreténél nagyobb területű. Tulajdonviszonyok Az ingatlan jelenleg magán tulajdonban van. Beépítettség vizsgálat A tervezési területen található telek beépítetlen. A környező lakó-ingatlanok déli irányban beépítettek, a beépítettség 30%-ot megközelíti. A közelmúltban kialakult terület tervezett 16
telekkialakításából adódó maradék területek nagyrészt zöldterületként hasznosulnak, a beépítés itt legfeljebb 2 % lehet. A Gárdonyi árok mellett a szabályozási terv kijelöl egy 6 m széles sétányt gyalogos forgalom céljára, a sétány lakóterület felüli oldalán 10-20 m ültetési kötelezettség került szabályozásra a tervlapokon. Településszerkezeti terv ingatlan-nyilvántartási alaptérkép kivágata hatályos településszerkezeti terv kivágata 17
A hatályos településszerkezeti terv a tervezési területet beépítésre szánt területfelhasználásba sorolja, kisvárosias lakóterülettel.. Az önkormányzat a tulajdonos kérésére a területfelhasználáson változtatni nem kíván, a szerkezeti leírásban meghatározott szintterületi mutató által meghatározott keretek között a beépítés intenzitásának növeléséről döntött. Szabályozási terv A hatályos szabályozási terv szerint a tervezési terület a kisvárosias lakó (Lk) építési övezet a 1-es jelű, kisvárosias építészeti karakterű építési övezetbe tartozik. A beépítési mód szabadonálló (vegyes telepszerű) a megengedett legkisebb teleknagyság 2000 m2, a megengedett legnagyobb beépítettség 30 %, a megengedett legnagyobb építménymagasság 4,5m. hatályos településszerkezeti terv kivágata 3 Alátámasztó szakági munkarészek Az alátámasztó munkarészek készítésekor a hatályos településrendezési eszközök aktualizálásával készültek. 18
Településszerkezeti változás Nem történik. Szabályozási tervi változás Az ingatlan marad Lk 1 jelű építési övezetben, a megengedett legnagyobb beépítettség 40 %-ra nő, a megengedett legnagyobb építménymagasság 7,5 m lesz. Az építési övezet tervezett gyalogút felöli telekhatárán 14, illetve 20 m széles beültetési kötelezettség került feltüntetésre a hatályos szabályozási tervlapon, melyet változatlanul megtartunk. Helyi építési szabályzat változtatása a jogharmonizáció és az egyértelmű szabályozás érdekében. A képviselő-testület a 19/2015. (X. 02.).számú rendeletével módosította a volt agárdi Zagytér területén a korábbi hulladéklerakó területének építési övezetbe sorolását és gazdasági területként történő beépítés feltételeit. A konkrét építési engedélyezési eljárás során fény derült néhány olyan HÉSZ előírásra, melyek szerint az egyes rendelkezések eltérő építési szabályokat állapítanak meg. Az egyértelmű jogalkalmazás miatt néhány rendelkezés pontosítása illetve törlésére került sor az önkormányzat kérésére. Tájrendezési javaslat A tervezett módosítások során a tájhasználatban változás nem történik. Valamennyi változtatás beépítésre szánt területen történik, ezért tájképet befolyásoló hatásáról nem beszélhetünk. Biológiai aktivitás érték számítás A tervezett módosítás során új beépítésre szánt terület kijelölés nem történik, ezért biológiai aktivitásérték számításra az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 8. (2) bekezdés b) pontja értelmében nem volt szükség. Közlekedési javaslat Mindkét tervezési terület megközelítése jelenleg is biztosított, a szabályozási előírások változtatása nem eredményez a település közlekedési rendszerében változtatást. A közlekedési felületek mindkét tervezési terület környezetében kiépítettek, illetve szabályozási terven jelölt módon a funkcióhoz tartozó gépjárművel elhelyezése és az ingatlanok megközelítése biztosítható. A 6037/5 hrsz-ú volt kikötő ingatlanra gépjárművel nem lehet behajtani, ezért a félsziget kiszolgálása a parthoz csatlakozó nyélen keresztül gyalogosan, kézikocsis árufeltöltéssel biztosítható. A Velencei-tó partján a kikötőhöz szükséges parkolókat a szabályozási terv kijelölte. A terület beépítésekor a konkrét funkció ismeretében - az OTÉK 42. -a és 4. számú melléklete alapján - határozható meg a kijelölt területen elhelyezendő parkolók száma. A parkolószám konkrét tervezési program és kapacitásadatok hiányában nem prognosztizálható. A 7830/33 hrsz-ú ingatlanon a létesítendő lakások száma alapján meghatározott parkolókat telken belül kell elhelyezni. 19
Gárdony településrendezési terv módosítása Környezeti hatások elemzése Részletes szakmai indoklás a tervmódosítás jelentőség hatásának eldöntéséhez. A terv megvalósítása következtében várható környezeti hatások jelentőségének meghatározásához A tervezett módosítás két telekre korlátozódik, jellege kikötő és a hozzá tartózó szolgáltató ellátó tevékenység, illetve lakóterületi hasznosítás. A területfelhasználás és az építési övezet megnevezése nem változik. Természeti erőforrás felhasználása nem történik. A tevékenység nem befolyásol más tervet vagy nincs hatással másik terv, illetve program tartalmára, megvalósítására; A tervezett változtatás nem vonatkozik olyan területre vagy kérdéskörre, ahol környezeti problémák vannak. Nincs jelentősége a környezettel kapcsolatos közösségi jogszabályok végrehajtása szempontjából. A várható környezeti hatások a) a tervezési feladat településszerkezeti változással nem jár, környezeti hatása a válzoztatásoknak nincs b) a tervmódosítás célja egy önkormányzati és egy magántulajdonban levő, jelenleg beépítetlen ingatlant érintően szabályozási előírások változtatása ennek érdekében a szabályozási terv és helyi építési előírások módosítása az önkormányzati döntésnek megfelelően. c) a módosítás lényege és az eredeti tervhez mért jelentőségéről elmondható, hogy a beépítésre szánt terület nagysága nem változik, a módosítás a belterületen, már beépítésre szánt területbe sorolt területen történik, területfelhasználási mód változást nem eredményez. A fő műszaki infrastruktúra hálózat nem változik, a terület közművesítése megoldott, illetve bekötővezetékekkel a közművesítés megoldható. d) a várható környezeti hatások - időtartama a terv időtávlatában véglegesnek mondhatóak, azok nem adódnak össze és nem erősíthetik egymást. - az országhatáron nem terjednek át,nem idéznek elő olyan környezeti változásokat, amelyek az emberi egészségre, a környezetre kockázatot jelentenek, ill. ezen hatások csökkentését szolgálják - területi kiterjedése alapján a település igazgatási területének elenyészően kis részét érinti a módosítás. - a tervezéssel érintett ingatlanok nem érintettek ivóvízbázis hidrogeológiai védőövezetével, országosan védett természeti területettel, Natura 2000 területettel. Nem érintettek továbbá helyi természetvédelmi területet sem. Mindezeket figyelembe véve megállapítható, hogy a tervezett módosítás jelentős környezeti hatással nem jár, ezért a környezeti értékelés elkészítése nem szükséges. A tervezett területfelhasználási mód változás nem tartozik a környezeti hatásvizsgálati és az egységes környezethasználati engedélyezési eljárásról szóló 314/2005. (XII. 25.) Korm. rendelet hatálya alá. Közművesítési javaslat Vízellátás 20
Gárdony településrendezési terv módosítása Gárdony város vízellátása teljes körűen biztosított. A tervezési területek még beépítetlen, de a vízellátás biztosítása a meglevő ivóvízhálózathoz csatlakozva megoldható. A tervezési területek vízellátására nem jelent a rendszerre nézve nagy terhelést, mivel az Lk építési övezetben már a hatályos terv is többlakásos lakóterületi fejlesztéssel számolt, az ivóvízhálózat ennek megfelelően épült ki. Szennyvízelvezetés A városban gravitációs rendszerű szennyvíz-gyűjtőhálózat épült ki. A szennyvízcsatorna-hálózat kiépítettsége jónak mondható. A szennyvíztisztító telep a többlet szennyvíz fogadására alkalmas. A fejlesztési területek mellett halad a szennyvíz gerincvezeték, melyre a rákötés biztosítható. A területek beépítése csak a szennyvízcsatorna hálózatra való rákötéssel lehetséges. Felszíni vízelvezetés Gárdony felszíni vízelvezetése jellemzően nyílt árkos rendszerű, a csapadékvíz befogadója a Velencei-tó. A település felszíni vízelevezetése a 90-es évek közepére csaknem a település teljes területén elkészült. A tervezési területek csapadékvíz-elvezetése jelenleg is megoldott. Az 1. számú tervezési terület természetes csapadékvíz befogadója a Velencei-tó. A 2. számú tervezési területen a 7830/33 hrsz-ú ingatlan mellett húzódó Gárdonyi árok a befogadója a keletkező csapadékvizeknek. Az ingatlanok beépítésével jelentős változás a területeken nem történik. Villamosenergia ellátás A tervezési területek kisfeszültségű energiaellátása biztosítható. Gázellátás A tervezési területek közelében a gáz gerincvezeték kiépített. Javasolt mindkét ingatlant érintően az alternatív energia használata. Hírközlés: A település távközlési hálózatát a Magyar Telekom üzemelteti a székesfehérvári 22-es körzet részeként. A hozzáférést eseti kérelmek alapján bírálják el. A jelenlegi hálózati kapcsolatok lehetőséget adnak a gyors adatátviteli rendszerek általános elérhetőségére. A településen belüli hálózat nagyrészt szabadvezetékes, illetve légkábeles kiépítésű. A földkábelbe való áthelyezés folyamatos, az új fejlesztésű területeken már ezzel a megoldással készül a hálózat. A tervezési területen a vezetékes hálózat még kiépítetlen. A mobiltelefon és a szélessávú internet szolgáltatás a településen jónak mondható, a szolgáltatók a város igazgatási területén folyamatos fejlesztéseket végeznek. Régészet: A hatályos szabályozási terv értelmében a tervezési terület régészeti területtel érintett, azonban a HÉSZ 5. számú mellékletében a régészeti területek között a tervezési terület nem szerepel. A régészeti nyilvántartás szerint a tervezési terület régészeti érdekű területtel érintett. Miután a tervezési terület nem terjed ki a régészeti érdekű területre teljes mértékben, ezért a rajzi hiba javítása jelen tervezési munka során nem történik meg. A hiba javítására külön eljárás keretében, vagy a településrendezési eszközök teljes felülvizsgálata során van lehetőség. 21
Gárdony településrendezési terv módosítása A területrendezési tervek és a településszerkezeti terv összhangját igazoló térkép és leírás (számítás) Az Országos Területrendezési Tervről szóló 2003. évi XXVI. törvény terv készítésekor hatályos állapota szerint az ország szerkezeti terve Gárdony várost települési térséggel, mezőgazdasági, és vízgazdálkodási térséggel érinti. Fejér megye Területrendezési tervét 1/2009.(II.13.) számú rendeletével fogadta el a megyei önkormányzat. A megye szerkezeti terve szerint Gárdony települési térséggel, mezőgazdasági, erdőgazdasági és vízgazdálkodási térséggel érintett. Mindkét tervezési terület a települési térségen belül, már a hatályos településrendezési eszközökben is beépítésre szánt területként szerepel. Településszerkezeti terv változtatása nem vált szükségessé, ezért a területrendezési tervek és a településszerkezeti terv összhangját igazoló térkép és leírás elkészítésére nem volt szükség. Székesfehérvár, 2015. október Ertl Antal településtervező 22