VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN Készül a TÁMOP-4.1.2-08/2/A/KMR-2009-0041pályázai projek kereében Taralomfejleszés az ELTE TáTK Közgazdaságudományi Tanszékén az ELTE Közgazdaságudományi Tanszék az MTA Közgazdaságudományi Inéze és a Balassi Kiadó közreműködésével Készíee: Horváh Áron Szakmai felelős: Horváh Áron 2011. június
9. hé Az ingalanpiac makroökonómiája II. Dinamikus modell Taralom Ingalanpiac és makrogazdaság Egy dinamikus modell Válozások haása a dinamikus modellben A várakozások szerepe a modellben 1. Ingalanpiac és makrogazdaság Megfigyelések Az ingalanpiac álalános (álagos) jellemzői kapcsolaba hozhaók egymással és más makrogazdasági válozókkal. Az ingalanpiaco érdemes aggregálan modellezni. Az ingalanpiac aggregál modellezésével javulha az előrejelzés. 2
A várakozások kiemel szerepe Az ingalanok befekeés (asse) jellege mia a jövővel kapcsolaos elképzelések fonos ényezők. Az ingalanpiacon vannak olyan események, amelyek kvaniaíve nehezen magyarázhaóak. A várakozások kezelése segíhe leírni ezeke a öréneeke. Kapcsola a lakásárak és a konjunkúra közö (világszinen, súlyozva) 25% 1. ábra: Lakásárak és konjunkúra 4% Lakásárak 20% 3% 15% 2% 10% 1% 5% 0% 0% 1981 1986 1991 1996 2001 2006-5% -1% -10% -2% -15% -3% -20% Konjunkúra -25% ingalanárak ciklusa konjunkúra (GDP-gap) -4% 3
2. Egy dinamikus modell A lakhaás piaca A lakhaás kerese mennyisége függ aól, hogy mennyien akarnak lakni, és mekkora a bérlei díj. A piac egyensúlyi feléele alapján a kerese mennyiség megegyezik a lakásállománnyal. S: lakásállomány (sock), H: házarások száma, U: bérlei díj ( α U ) S = H 0 α1 Az ingalanbefekeés piaca Az ingalanbefekeésől elvár hozammal diszkonál cash flow (bérlei díjak) összekapcsolhaó a lakásárak alakulásával. Ha az árak várhaóan emelkednek, akkor érékesebb a befekeés. M: a jelzálogpiaci effekív kamaráa, P: az ingalanok ára, I: a várhaó árválozás. U = P ( M I ) Az előző keő összekapcsolva Az ár negaív függvénye az egy főre juó lakások mennyiségének. Az ár a jelzálogkamaoknak negaív függvénye. Ha a várhaó árválozás nagyobb, akkor a jelenlegi ár is magasabb. α0 S / H P = α1( M I ) 4
Épíési piac Annál öbb lakás épíenek, minél drágábban lehe eladni az újaka. A lakásállomány bővülésével egyre kölségesebb új lakásoka épíeni, így egyre kevesebbe éri meg. Az épíés (C) az akuális állomány negaív függvénye. A használhaó lakásoka nem éri meg lebonani. C C = τ 0 ( β + β P S ) 0 1 Az állomány válozása Az új épíések melle az amorizáció is szerepe kap. S S = C δs 1 1 1 A modell Négy válozó: bérlei díjak lakásárak lakásépíés lakásállomány Négy dinamikus egyenle Differenciaegyenle-rendszer 5
A modell hosszú ávú egyensúlya (seady sae-je) Egyszerűen áírhaó ké egyenlees rendszerré: Lakhaás és lakásulajdon piaca (keresle): * * α0 S / H P = α ( M I ) Lakásállomány bővülése (kínála): S τ = 1 T T T * ( β + β ) * 0 1P δ+ τ Példák a seady sae-re haó ényezőkre Jelzálogpiac fejlődése Baby-boom generáció Épíési korláozások bevezeése 3. Válozások haása a modellben Impulzus válaszfüggvények A dinamikus rendszerek megérésének gyakran használaos eszköze: impulzus válaszfüggvény (IVF) impulse response funcion (IRF) Az muaja meg, hogy egy sokk milyen reakció generál a rendszer endogén válozóiban. 6
Tarós kereslei sokk haása az árakra Tarós kereslei sokk haása az épíésre 7
Tarós kereslei sokk haása az állományra Tarós kereslei sokk haása A keresle emelkedése mia arósan emelkedik az ingalanok ára. Hosszú ávon megemelkedik az ingalanok állománya is. Időbe elik, amíg felépülnek az új ingalanok. A kínála folyamaos növekedése lenyomja az áraka. Kezdeben felugranak az árak. 8
4. A várakozások szerepe a modellben A várhaó árválozás Ha a modell hasznos, gondolhajuk, hogy köze van a modellbeli árak alakulásához. Az árválozás jellegé a szereplők arósnak (perziszensnek) gondolják: adapív várakozások. Modellkonziszens várakozások: ha a modell jól írja le a valóságo, a szereplők nem évednek sziszemaikusan. Az árak alakulása racionális várakozások eseén 9
Az épíés alakulása racionális várakozások eseén Az állomány alakulása racionális várakozások eseén 10
Racionális várakozások eseén A szereplők figyelembe veszik a piac folyamaos alkalmazkodásá. Tudják, hogy az árak emelkedésének méréke csökkenni fog. Ezér már mos kevésbé emelkednek az árak. Az árak alakulása adapív várakozások eseén 11
Az épíés alakulása adapív várakozások eseén Az állomány alakulása adapív várakozások eseén 12
Várakozások kezelésével kapcsolaos anulságok Az ingalanpiacnak nem belső sajáossága a ciklikus mozgás. Exogén várakozások eseén a modell úllövéses alkalmazkodással ju el az egyensúlyba. Racionális (modellkonziszens) várakozások eseén a dinamikus alkalmazkodás még gyorsabb is, a úllövés kisebb. Ezek a modellválozaok akkor írhaják le az ingalanpiac viselkedésé, ha a piaco befolyásoló exogén válozók is ciklikusak. Adapív várakozások eseén az ingalanpiaci ciklus endogén módon is kialakulha. Mi a buborék? Amikor elválik a fundamenumokól az eszköz ára. Gyakran nézik az ár / bérlei díj hányados (price-o-ren raio). Uóbbi jeleze a magas érékelés, de a vélemények megoszloak arról, hogy ez a pénzügyi innovációk ermészees kövekezménye-e. Tananyag Denise DiPasquale William C. Wheaon [1996]: Urban Economics and Real Esae Markes. Chaper 10. 13