1 INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉSI SZAKVÉLEMÉNY Ingatlan címe:, Jellege: Belterület - Kivett beépítetlen terület Helyrajzi szám: 4777, 4778, 4779/1, 4781, 4782 Készítette: Szenei Ferenc Készítés dátuma: 2015.11.24.
2 ÉRTÉK TANUSÍTVÁNY Az értékelés célja: A belterületén, az on lévő 4777, 4778, 4779/1, 4781, 4782 hrsz.-ú, kivett beépítetlen terület besorolású ingatlanok becsült fajlagos alapárának 1 m2 nagyságú területrész becsült forgalmi értékének - meghatározása, az ingatlanok értékesítése céljából. Az értékelés alkalmazott módszere: Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslés Megbízó: Megbízott: Város Önkormányzat Vagyongazdálkodási Iroda Szenei Ferenc (Szenei Bt.) Okl. Építőmérnök, Ingatlanközvetítő és értékbecslő, Ingatlankezelő Névjegyzékszám: 1155 Nyilvántartási szám: C-23/2010 A Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezetének tagja, Lajstromszám: 161 2000, Lehel köz 10., Telefon: 0630 717 0833 Az ingatlanok adatai: Címe: 2000 belterület, Helyrajzi száma: 4777, 4778, 4779/1, 4781, 4782 Tulajdonos: SZENTENDRE VÁROS ÖNKORMÁNYZAT 2000, Városház tér 3. Tulajdoni hányad: 1/1 Tulajdonforma: Önkormányzati tulajdon Jellege: Kivett beépítetlen terület Területe: A vizsgált terület 1 m2 Az értékelés fordulónapja: 2015. november 24. Az értékelés hatálya: 90 nap A belterületén, az on található, 4777, 4778, 4779/1, 4781, 4782 hrsz.-ú ingatlanok becsült fajlagos alapára, vagyis 1 m2 nagyságú területrész becsült forgalmi értéke, per-, igény, és tehermentesen az értékelés időpontjában, 2015.11.24.-én: 12.520 Ft/m2 azaz tizenkétezer ötszázhúsz Ft/m2., 2015. november 24. ----------------------------------------------- Szenei Ferenc okl. építőmérnök ingatlan értékbecslő
3 Tartalomjegyzék ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY...... 4 1. AZ ÉRTÉKBECSLÉS TÁRGYA ÉS CÉLJA.. 4 2. AZ ÉRTÉKBECSLÉS MÓDSZERE.. 4 2.1. Az ingatlan piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslése 4 2.2. Helyszíni szemle és időpontja.... 4 2.3. Felhasznált dokumentumok.... 5 3. AZ INGATLANOK ISMERTETÉSE.. 5 3.1. Ingatlan nyilvántartási adatok.... 5 3.2. Az ingatlanok környezete.... 7 3.3. Az ingatlan megközelíthetősége... 7 3.4. Az ingatlan környezetének közintézményi és infrastrukturális ellátottsága 8 3.5. Közművel ellátottság.... 9 3.6. Gazdasági környezet.... 9 3.7. Az ingatlanok leírása.... 9 3.7.1. A földterület leírása.... 9 3.7.2. Az ingatlanok övezeti besorolása... 10 4. AZ INGATLAN ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA.. 11 4.1. Az ingatlan piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslése 11 4.1.1. Piaci összehasonlító adatok... 12 4.1.2. Összehasonlító táblázat Az alapárak korrigálása a módosító tényezők figyelembevételével.... 13 4.1.3. Piaci összehasonlító adatokon alapuló érték meghatározása.. 14 4.2. Záradék..... 15 5. MELLÉKLETEK...... 16 Fotók... 17 Műholdképek.. 18 Szabályozási terv részletek........ 19 Tulajdoni lapok..... 20
4 ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY A belterületén, az on lévő 4777, 4778, 4779/1, 4781, és 4782 hrsz.-ú, kivett beépítetlen terület besorolású ingatlanok becsült fajlagos alapáráról. 1. AZ ÉRTÉKBECSLÉS TÁRGYA ÉS CÉLJA Város Önkormányzat Vagyongazdálkodási Irodája megbízta Szenei Ferencet (Szenei Bt.) a belterületén, az on található 4777, 4778, 4779/1, 4781, és 4782 hrsz.-ú, SZENTENDRE VÁROS ÖNKORMÁNYZAT tulajdonában 1/1 tulajdoni hányadban lévő, kivett beépítetlen terület besorolású ingatlanok becsült fajlagos alapárának, vagyis 1 m2 nagyságú területrész becsült forgalmi értékének meghatározásával. Az értékelés célja az ingatlanok becsült forgalmi értékének meghatározása, az ingatlanok értékesítése céljából. Az előzőleg felsorolt ingatlanokat SZENTENDRE VÁROS ÖNKORMÁNYZAT együtt kívánja értékesíteni. Az ingatlanok összevonásakor a kerékpárút leválasztásra kerül, valamint a HÉSZ a 4777 hrsz.-ú ingatlan déli oldalán is útljegyzést tartalmaz. Így jelenleg az ingatlanok értékesíthető területe pontosan nem határozható meg, ezért azok becsült fajlagos alapárát számítottuk ki, mely alapján a terület méretének pontos ismeretében meghatározható majd annak becsült forgamli értéke. Mivel az ingatlanok egymás mellett, azonos besorolású övezetben Lke-SP2* - fekszenek, közel azonos jellemzőkkel rendelkeznek, és egyben kívánják azokat értékesíteni, ezért az ingatlanokat egyetlen ingatlanként kezeltük, és egy becsült fajlagos alapárat határoztunk meg, valamennyi vizsgált ingatlanra vonatkozóan. 2. AZ ÉRTÉKBECSLÉS MÓDSZERE A szakvélemény tárgyát képező ingatlan forgalmi értékbecslésének elkészítésekor az alábbi értékbecslési módszert alkalmaztuk: Az ingatlan piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslése 2.1. Az ingatlan piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslése Az ingatlanok értékelésére szolgáló érték-összehasonlító módszer alkalmazásánál az ingatlanpiacon az értékelendő ingatlan környezetében, a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált ingatlanokat, azok eladási árait elemezzük, és összehasonlítjuk az értékelés tárgyát képező ingatlannal. Kiigazításokat kell végezni az olyan értékmódosító tényezők hatásának kiküszöbölésére, mint pl. az elhelyezkedés, az ingatlan mérete, megközelíthetősége és közművel ellátottsága. Az összehasonlításokat olyan körzetekben végezzük, amelyek közös elemeket és hasonló piaci lehetőségeket tartalmaznak. 2.2. Helyszíni szemle és időpontja Az értékbecslés elkészítése érdekében tanulmányoztuk a megbízó által rendelkezésünkre bocsátott okmányokat. Adatokat gyűjtöttünk az ingatlan környezetéről, a térség ingatlanpiaci helyzetéről. Helyszíni szemlét tartottunk az ingatlanon 2015.11.23.-án. A helyszíni szemrevételezés alkalmával fotókat készítettünk az ingatlanról.
5 2.3. Felhasznált dokumentumok Tulajdoni lapok Város Helyi Építési Szabályzata és Szabályozási Terve város térképe 3. AZ INGATLANOK ISMERTETÉSE 3.1. Ingatlan nyilvántartási adatok Helyrajzi szám 4777 Tulajdoni lap kelte 2010.01.11. Település Cím Fekvés Megnevezés Területe Tulajdonos Tulajdoni hányad 1/1 Terhek Széljegy Szolgalom, egyéb Tulajdoni lap adatai Belterület Kivett beépítetlen terület 903 m2 Helyrajzi szám 4778 Tulajdoni lap kelte 2010.01.11. Település Cím Fekvés Megnevezés Területe Tulajdonos Tulajdoni hányad 1/1 Terhek Széljegy SZENTENDRE VÁROS ÖNKORMÁNYZAT 2000, Városház tér 3. Bejegyző határozat: 1807/1978.03.24. Tehelés: Vezeték jog Jogosult: DMRV Tulajdoni lap adatai Belterület Kivett beépítetlen terület 790 m2 SZENTENDRE VÁROS ÖNKORMÁNYZAT 2000, Városház tér 3.
6 Szolgalom, egyéb Bejegyző határozat: 1807/1978.03.24. Tehelés: Vezeték jog Jogosult: DMRV Helyrajzi szám 4779/1 Tulajdoni lap kelte 2015.11.23. Tulajdoni lap adatai Település Cím Fekvés Megnevezés Belterület Kivett beépítetlen terület Területe Tulajdonos Tulajdoni hányad 1/1 1.337 m2 SZENTENDRE VÁROS ÖNKORMÁNYZAT 2000, Városház tér 3. Terhek Széljegy Szolgalom, egyéb Bejegyző határozat: 43928/3/2011.08.15. Tehelés: Vezeték jog, Vízvezetési szolgalmi jog Jogosult: Dunamenti Regionális Vízmű és Vízgazdálkodási Vállalat Helyrajzi szám 4781 Tulajdoni lap kelte 2010.01.11. Tulajdoni lap adatai Település Cím Fekvés Megnevezés Belterület Kivett beépítetlen terület Területe Tulajdonos Tulajdoni hányad 1/1 708 m2 SZENTENDRE VÁROS ÖNKORMÁNYZAT 2000, Városház tér 3. Terhek Széljegy Szolgalom, egyéb Bejegyző határozat: 1807/1978.03.24. Tehelés: Vezeték jog Jogosult: Dunamenti Regionális Vízmű és Vízgazdálkodási Vállalat
7 Helyrajzi szám 4782 Tulajdoni lap kelte 2010.01.11. Tulajdoni lap adatai Település Cím Fekvés Megnevezés Belterület Kivett beépítetlen terület Területe Tulajdonos Tulajdoni hányad 1/1 483 m2 SZENTENDRE VÁROS ÖNKORMÁNYZAT 2000, Városház tér 3. Terhek Széljegy Szolgalom, egyéb Bejegyző határozat: 1807/1978.03.24. Tehelés: Vezeték jog Jogosult: Dunamenti Regionális Vízmű és Vízgazdálkodási Vállalat 3.2. Az ingatlanok környezete Az értékbecslés tárgyát képező ingatlanok északi részén, közvetlenül a 11- es számú főút mellett, annak keleti oldalán, és a Duna közötti területen fekszenek. Környezetük viszonylag rendezetlen, több elhanyagolt, gondozatlan ingatlannal, melyek növényzettel dúsan benőttek, elszórtan átlagosnál rosszabb állapotú felépítményekkel, keleten a Duna ártere kerékpárúttal, fákkal, bokrokkal. A főút és az ingatlan keleti, Duna felőli oldalát is határoló kerékpár út közötti terület, beleértve a tárgyi ingatlan túlnyomó részét is nem védett árvízveszélyes területen. A 11-es számú főút nyugati oldalán északnyugati oldalról Boldogtanya, nyugati délnyugati oldalról Tyukosdűlő nevű városrésze terül el. Mindkettő hegyvidéki terület, alsóbb részén kertvárosias lakó, majd följebb üdülőöezettel. A közvetlenül főút melletti, meredekebb részein rendezetlen fás, bokros, följebb rendezetebb területekkel, ahol jeentős mennyiségben az elmúlt 10 15 éven belül épített, sok esetben nívós családi ház található. Dél délnyugati irányban részben a Dunához közeli területen az elmúlt 10 15 évben épült színvonalas családi házak találhatók, melyeket követően a Pap sziget, majd Óvárosa terüle el. Tágabb környezetükben észak - északnyugatról a Boldogtanya, majd Leányfalu található. Nyugatról a Tyukosdűlő és a Petyina, délnyugatról a Pismány, majd a Pilis hegység hegyei övezik. Keletről a Duna, majd a i sziget következik. Dél - délnyugatra város, annak központi része, a HÉV végállomás vásárló központtal, ipari övezete, mely után Budakalász területe fekszik. 3.3. Az ingatlanok megközelíthetősége Az ingatlanok közvetlenül a 11-es számú főút mellett fekszenek, mely nagy forgalmú főútvonal, jellemzően személygépkocsi és autóbusz forgalommal.
8 Tömegközlekedéssel is jól elérhető, a 11-es számú főúton közlekedő távolsági autóbusz járatokkal, melynek megállója közvetlenül a tárgyi ingatlan előtt található. A HÉV végállomástól 4,5 km-re fekszik. Téli időszakban is jól megközelíthető. 3.4. Az ingatlanok környezetének közintézményi és infrastrukturális ellátottsága Az ingatlanok közvetlen környezete infrastrukturálisan közepesen ellátott, gyalogosan elérhető távolságra a helyi autóbuszjárat megállója található. A viszonylag gyakran látogatott közintézmények 3 4 km-es távolságra helyezkednek el. Infrastrukturális ellátottság Autóbusz megálló 1,5 km-es körzeten belül Étterem Élelmiszer áruház Papszigeti strand Posta 2 km-es körzetében Szolgáltató helyek Óvoda Óváros Városközpont Általános és középiskolák Város Önkormányzat Okmányiroda Bankok 3,5 km-es körzetében Orvosi rendelő Könyvtár Mozi Múzeumok Templom Éttermek Benzinkút HÉV végállomás 4,5 km-es körzetében Autóbusz pályaudvar Vásárlóközpont
9 3.5. Közművel ellátottság A tárgyi ingatlanok környezetében az alábbi közművek állnak rendelkezésre: Vezetékes ivóvíz Elektromos áram Szennyvíz és csapadék csatorna Vezetékes földgáz 3.6. Gazdasági környezet Míg 2009-ig átlagosan a telekárak évi 5 %-os emelkedésével lehetett számolni, ez a folyamat 2009-ben megfordult, és évi 3-4 %-os csökkenést lehetett tapasztalni a telekárak tekintetében. Mint egy 6 évig tartó csökkenés után 2014-ben mind a használatbavételi engedélyt kapott ingatlanok száma, mind a kiadott építési engedélyek száma nőtt előző év azonos időszakához viszonyítva, bár az így is nagyon jelentősen alatta marad a 2008-at megelőző évek adatainak. A csökkenő kereslet köszönhető az elhúzódó gazdasági válságnak, valamint az azzal természetesen összefüggő, banki hitelezés politika szigorításának. Jelentősen kevesebben, és kevesebb hitelt tudtak és tudnak jelenleg is felvenni, mint a 2008 előtti időszakban. A hitelfelvételi feltételek enyhítésével nem lehet számolni, de a megindult a lakáshoz jutás támogatás hozzájárulhat az építési telkek iránti kereslet növekedéséhez is. A telkek iránti kereslet- és ezel együtt árnövekedés 2015-ben már érzékelhető, bár nem azonos mértékben jelentkezik valamennyi térségében. Fokozottabban jelentkezik az infrastrukturálisan és közművekkel jól ellátott, közlekedés, geometriai és lejtésviszonyok szempontjából is kedvező fekvésű, azonban csendes helyen fekvő, elsősorban lakóövezeti, de az üdülőövezeti telkek iránt is. Az említett feltételeknek megfelelő telkek ára, ha kis mértékben is, de növekedett az előző évekhez viszonyítva. Lanyhuló kereslet mutatkozik az üdülőövezetben, kedvezőtlen környezetben fekvő, közművel hiányosan ellátott telkek tekintetében, ami természetesen az árcsökkenés irányában hat. Szinte teljesen megszűnt az úgynevezett befektetési átminősítés előtti, valamint mezőgazdasági övezetbe eső telkek iránti kereslet. Ezek az ingatlanok, csak nagyon nyomott áron adhatók el. 3.7. Az ingatlanok leírása 3.7.1. A földterület leírása Tárgyi ingatlanok a 11-es számú főút itt - és a Duna közötti területen fekszenek, közvetlenül egymás mellett. Észak - déli kiterjedésű, erősen nyújtott trapéz közel háromszög alakú bekerítetlen földterület, melyet nyugati oldalról a 11-es számú főút, keleti oldalról pedig egy kerékpárút, majd a Duna határol. Területének csaknem teljes egésze a 4777, 4778, és 4779/1 hrsz-ú ingatlanok kisebb nyugati oldali területének kivételével nem védett árvízvesszélyes terület. A Duna ezen szakaszán, és a tárgyi ingatlanoktól északra és délre fekvő szakaszokon is az árvízvédelmi töltés szerepét a 11-s számú főút töltése látja el. Eredeti terepszintje területének északi felén a 11-es számú főút szintje alatt 1,5 3 m-rel mélyebben húzódott, de a közelmúltban történt ill. jelenleg is folyamatban lévő feltöltésnek köszönhetően az északi végénél lévő területrész kivételével, a 11-es számú főút terpeszintjével közel azonos magasságba került. A déli területrész hrsz. 4777 és 4778 is feltöltött terület, azt azonban már korábban feltöltötték. Keleti oldalról erősen lejtős rézsű határolja. Főleg az északi, 11-es számú főúttal határos része fás, bokros terület. Déli részén, a 4777 hrsz.-ú ingatlanon korábban
10 könnyűszerkezetes kereskedelmi jellegű építmény volt, mely azonban a közelmúltban tűz áldozata lett, értéket képviselő rész az építményből nem maradt fenn. Az ingatlanok mindegyikén a Duna Menti Regionális Vízmű és Vízgazdálkodási Vállalat vezeték szolgalmi joga terheli. Ingatlanok területe jelenleg a folyamatban lévő csatornázás felvonulási és deponálási területe. 3.7.2. Az ingatlanok övezeti besorolása Az ingatlanok övezeti besorolása: Kertvárosias lakóterületek Lke-SP2* (2) Az Lke-SP, és Lke-SP* jelű, kertvárosias lakóövezetek területén (Az Lke-SP, és Lke-SP* jelű lakóövezetek jellemzően már lakó- és üdülőépületekkel vegyesen beépült területek.) a) elhelyezhető: 1. lakóépület (telkenként legfeljebb két lakás), 2. telkenként legfeljebb két üdülőegység 3. a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület, 4. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, 5. sportépítmény, 6. a terület rendeltetését nem zavaró hatású kézműipari és egyéb gazdasági építmény. b) nem helyezhető el: 1. szálláshely szolgáltató épület, az építési övezetben megengedett lakásszámot meg nem haladó vendégszoba számú egyéb kereskedelmi szálláshely kivételével, 2. egyéb közösségi szórakoztató, kulturális épület, 3. önálló parkolóterület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára. (3) A lakóterületek közmű ellátottsága: a) Az Ln és Lk jelű lakóövezetek területét teljes közművesítéssel kell ellátni. b) Az Lke jelű lakóövezetek területét (Lke-14; Lke-15; Lke-SP5; Lke-SP6 jelű építési övezetek) legalább részleges közművesítéssel kell ellátni. A keletkező szennyvíz elhelyezése ideiglenes jelleggel - a közcsatorna megépítéséig zárt szennyvíztároló alkalmazásával és a szolgáltatóval kötött szennyvízszállítási szerződéssel igazoltan, vagy a szikkasztáshoz megfelelő teleknagyság esetén korszerű szennyvíztisztító kisberendezés alkalmazásával is megoldható. A közcsatorna megépítését követő 1 éven belül az ingatlanokat kötelező rácsatlakoztatni a kiépített hálózatra. c) Az Lke-14; Lke-15; Lke-SP5; Lke-SP6 jelű építési övezetek területén csak teljes közművesítettség biztosítása esetén lehet építményt elhelyezni; közműpótló berendezés még ideiglenes jelleggel sem alkalmazható. d) A felszíni vizek nyílt árkos elvezetése az Lke jelű lakóövezetek területén megengedett. (12) A Derecske területén a SZT-en jelölt árvízveszélyes területen a megengedett legnagyobb építménymagasság értékét a területen egységesen a rendezett terepszint magasságának függvényében, ahhoz igazodóan kell meghatározni. A megengedett építménymagasság értéke: 5,0 m, amennyiben a rendezett terepszint a terep feltöltésével kerül kialakításra. A rendezett terepszint magassága az eredeti terepszinthez képest legfeljebb a mértékadó árvízszintig (104,95 mbf) növelhető. A terület feltöltésére egységes tereprendezési terv készítendő. A tereprendezési tervben a feltöltést a Duna felé le kell csökkenteni, azaz a Duna felőli telekhatárokon a feltöltés már csak 0 méter lehet. A rendezett terepszint kialakítását valamennyi telek vonatkozásában végre kell hajtani.
11 A lakóövezetek építési telkeinek kialakítása: Sajátos terület használat Övezeti jel Beépítés módja Megengedett legkisebb telekterület (m²) Megengedett legnagyobb beép. (%) Megengedett legnagyobb építménymagasság (m) Megengedett legnagyobb szintterületi mutató Legkisebb zöldfelület (%) Kialakítandó új telek legkisebb szélessé ge (m) mélység e (m) Megjegyzés Szabadonálló Lke-SP2* szabadon álló 1100 15* 5,0 0,25 60 16,0 (18,0) 30,0 Lásd 9. (12) *hullámtéri terület 4. AZ INGATLANOK ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA Figyelemmel az ingatlan egyediségére, sajátosságaira, továbbá az értékelés céljára, az értékelési gyakorlatban használt eljárások közül a piaci összehasonlító értékelést használtuk. 4.1. Az ingatlan piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslése Az összehasonlító adatbázisban szereplő adatok valós adás-vételek, valamint értékesítésre felkínált ingatlanok adatait tartalmazzák. Az adás-vételekre vonatkozó információk az eladóktól és szentendrei ingatlan irodáktól származnak. Az értékesítésre felkínált ingatlanok esetében eladási árként a kínálati ár 10%-al csökkentett értékét vettük figyelembe, az értékesítési tapasztalatoknak megfelelően. Mivel az ingatlanok egymás mellett, azonos besorolású övezetben Lke-SP2* - fekszenek, közel azonos jellemzőkkel rendelkeznek, és egyben kívánják azokat értékesíteni, ezért az ingatlanokat egyetlen ingatlanként kezeltük, és egy becsült fajlagos alapárat határoztunk meg, valamennyi vizsgált ingatlanra vonatkozóan. Tárgyi ingatlanok értékét jelentősebben csökkenti, hogy Nem védett árvízveszélyes területen fekszenek Erősen nyújtott alakja, mely miatt az ingatlan északi része annyira elkeskenyedik, hogy ott a HÉSZ előírásainak betartásával építmény nem helyezhető el A meredek rézsű az ingatlan nem használható része A friss feltöltés miatt az ott létesítendő építmény alapozási munkái magasabb költséget jelentenek
12 Megnevezés Ingatlan címe 4.1.1. Piaci összehasonlító adatok Az alábbi táblázat a piaci összehasonlító adatként kiválasztott ingatlanok jellemzőit tartalmazza. Vizsgált ingatlan Hrsz.: 4777 4782 Összehasonlításnál figyelembe vett ingatlanok 1. 2. 3. 4. 5. (Pap szigetnél) Vadkacsa utca Várkonyi utca elején (Pap sziget után) (Pap sziget után) Forrás Önkormányzat Tulajdonos Tulajdonos Ingatlancentrum CDC CDC Forrás időpontja 2015.11.20. 2015.11.23. 2015.11.23. 2015.11.23. 2015.11.23. 2015.11.23. Területe (m2) 1 m2 672 m2 983 m2 1.450 m2 1.006 m2 1.661 m2 Övezeti besorolás, beépíthetőség Lke-SP2* 15% Lke-SP3 15% Lke-SP2* 15% Lke-SP3 15% Lke-SP3 15% Lke-SP3 15% Állapota Rendezés alatt Részben rendezett Részben rendezett Rendezetlen Rendezetlen Részben rendezett Geometriai adottságok Nyújtott, keskenyedő Közel téglalap Nyújtott téglalap Közel téglalap Téglalap Közel háromszög Lejtés viszonyok Feltöltött, szélén rézsű. Enyhén lejtős Enyhén lejtős Erősen lejtős Enyhén lejtős Lejtős (teraszos) Megközelítés Aszfaltozott úton Aszfaltozott úton Aszfaltozott úton, rövid szakaszon Aszfaltozott úton Aszfaltozott úton Aszfaltozott úton murvás földúton Környezet Részben rendezetlen Rendezett Részben rendezett Rendezett Rendezett Rendezett Közműellátottság Villany, víz, gáz. Villany, víz, gáz. Összközmű az Ady Víz, gáz. Villany, Összközmű az Összközmű az Csatorna az Csatorna az Endre úton csatorna előtte. utcában utcában utcában. utcában. Infrastruktúra Közepesnél gyengébb Közepes Közepesnél Közepesnél Közepesnél Közepesnél gyengébb gyengébb gyengébb gyengébb Forgalom Forgalmas Forgalmas Jelentéktelen Kicsi Forgalmas Forgalmas Veszélyeztetettség, korlátozások Nem védett árvízveszélyes terület, vezeték szolgalmi jog Nincs Nem védett árvízveszélyes terület Nincs Nincs Nincs Ártípus Kínálati Kínálati Kínálati Kínálati Kínálati Eladási/Kínálati ár (Ft) 18.500.000 29.800.000 25.000.000 18.000.000 29.000.000 Fajlagos alapár (Ft/m2) 27.530 30.315 17.241 17.893 17.459
13 4.1.2. Összehasonlító táblázat Az alapárak korrigálása a módosító tényezők figyelembevételével A következő táblázat tartalmazza a vizsgált ingatlan összehasonlítását a kiválasztott ingatlanokkal, módosító tényezők értékcsökkentő, ill. értéknövelő tényezők - alkalmazásával, a különbözőséget %-os értékben meghatározva. Tartalmazza továbbá a módosító tényezők %-os értékeinek összegéből számított korrekciós tényezővel korrigált alapárakat, és a vizsgált ingatlan számított alapárát is. Megnevezés Ingatlan címe Vizsgált ingatlan Hrsz.: 4777 4782 Összehasonlításnál figyelembe vett ingatlanok 1. 2. 3. 4. 5. (Pap szigetnél) Vadkacsa utca Várkonyi utca elején (Pap sziget után) (Pap sziget után) Árkorrekció -10% -10% -10% -10% -10% Területe (m2) 1 m2-5% Övezeti besorolás, beépíthetőség Lke-SP2* 15% Állapota Rendezés alatt -5% -5% -2% -2% -5% Geometriai adottságok Nyújtott, keskenyedő -10% -5% -10% -10% Lejtés viszonyok Feltöltött, szélén rézsű. -5% -5% 5% -5% Megközelítés Aszfaltozott úton 3% Környezet Rendezetlen -5% -5% -5% -5% Közműellátottság Összközmű az Ady Endre úton -5% -7% -7% Infrastruktúra Közepesnél gyengébb -5% Forgalom Forgalmas -10% -5% Nem védett Veszélyeztetettség, árvízveszélyes terület, -10% -10% -10% -10% korlátozások vezeték szolgalmi jog Összesen -60% -32% -37% -49% -37% Korrekciós tényező 0,40 0,68 0,63 0,51 0,63 Módosított fajlagos alapár (Ft/m2) 11.012 20.614 10.862 9.125 10.999 Átlagos módosított fajlagos alapár (Ft/m2) 12.522 Kerekített átlagos módosított fajlagos alapár (Ft/m2) 12.520
14 4.1.1. Piaci összehasonlító adatokon alapuló érték meghatározása Az ingatlan piaci összehasonlító adatokon alapuló értéke Az értékelendő ingatlan fajlagos alapára ára Az értékelendő ingatlan területe Az értékelendő ingatlan becsült forgalmi értéke Az értékelendő ingatlan kerekített becsült forgalmi értéke 12.520 Ft/m2 1 m2 12.520 Ft/m2 12.520 Ft/m2 A belterületén, az Ady Endre utcában található, 4777, 4778, 4779/1, 4781, és 4782 hrsz.-ú, kivett beépíttlen terület besorolású ingatlanok becsült fajlagos alapára, vagyis 1 m2 nagyságú területük becsült forgalmi értéke 12.520 Ft/m2 azaz tizenkétezer ötszázhúsz Ft/m2.
15 4.2. Záradék A ingatlan értékének becslését a hazai és a nemzetközi értékelési normáknak, különös tekintettel a 25/1997. (VIII. 1.) PM r. és annak módosítása 32/2000 (VIII. 29.) PM rendeletekben foglaltakra végeztük el, a szakmai és etikai normák betartásával, lelkiismeretesen, legjobb tárgyi tudásunk szerint. Az értékbecslésben megállapított értékek tartalmazzák az Általános forgalmi Adót (ÁFA). Nem folytatottunk vizsgálatot az értékelt vagyontárgyakra vonatkozó jogcímmel, sem pedig a velük szemben esetlegesen fennálló kötelezettségekkel. Jogi ügyekben véleményt nem nyilvánítottunk. A kapott információforrásokat megbízhatónak és érvényesnek tekintettük. Feltételeztük, hogy a tulajdonjog forgalomképes és nem terheli semmilyen zálogjog, vagy egyéb kötelezettség a hivatkozott Tulajdoni lapon feltüntetetteken kívül. Az ingatlant tehermentesként kezeltük. Az ingatlan nyilvántartásban nem szereplő követelések, jogok és kötelezettségek feltárása nem feladata az értékbecslésnek. Azokért a jogkövetkezményekért nem vállalunk felelősséget, melyek olyan tényből, adatból adódnak, melyek szemrevételezéssel nem voltak megállapíthatók, és adatszolgáltatásként sem kaptunk meg, jóllehet az információkat adók erről tudtak, vagy tudhattak. Az értékbecslésben közzétett értékek a leírt feltételezéseken alapulnak és kizárólag az itt meghatározott célra érvényesek. A kifejtett vélemény a hazai piacgazdaságnak a jelen időpontban fennálló helyzetén és az érvényes forint vásárló erőn alapul. Megbízott kijelenti, hogy legjobb tudása szerint sem jelenlegi, sem jövőbeli érdekeltsége az értékelt ingatlannal kapcsolatban, vagy az értékelésben érintett felekkel kapcsolatban nincs. Az itt megállapított érték független a díjazása mértékétől, illetve a díjazás ténye nem függ bármilyen előre meghatározott érték elérésétől. Megbízott köteles a birtokába jutott adatokat, információkat bizalmasan kezelni. Azokat harmadik fél részére tovább nem adhatja, és e szakvéleményen kívül másra nem használhatja. A szakvéleményt a megbízón kívül másnak nem adhatja át. Minden irat, munkaanyag, vagy dokumentáció amely a megbízás során keletkezett tulajdonjoga a megbízottat illet meg, azokat írásbeli engedélye nélkül más célra felhasználni nem szabad. Megbízott az ingatlan értékbecsléshez szükséges hatósági engedélyekkel, képzettséggel és végzettséggel rendelkezik. Az értékelés érvényessége 90 nap., 2015. november 24. ---------------------------------------------- Szenei Ferenc okl. építőmérnök ingatlan értékbecslő
16 5. MELLÉKLETEK Fotók Műholdképek Szabályozási terv részletek Tulajdoni lapok
17 Fotók és a vizsgált ingatlan, volt zöldséges épületmaradványa A volt zöldséges épületmaradványa Feltöltött, középső terület Feltöltött északi terület Kerékpár út felőli keleti oldali rézsű
18 Műholdképek
19 Szabályozási terv részletek