SZENTENDRE VÁROS VÁROSFEJLESZTÉSI ALPOLGÁRMESTERE A tájékoztató előkészítésében közreműködött: Aba Lehel főépítész TÁJÉKOZTATÓ a Vasúti villasor menti volt TÜZÉP területének hasznosítási lehetőségeiről (Készült: a Képviselő-testület 2015. március 12-i ülésére.) Tisztelt Képviselő-testület! Vezetői összefoglaló: A Vasúti villasor mentén húzódó, Szentendre 402/6-402/30 hrsz alatti területcsoport fejlesztése már több éve napirenden lévő téma. A területek tulajdonosa, a Budai Befektetők Csoportja Kft ( BBCS ) értékesíteni/ hasznosítani szeretné az ingatlanokat. További befektetők bevonásával és az Önkormányzat részvételével megvalósuló közös fejlesztés tekintetében is partnernek mutatkoznak. Jelen tájékoztatás a tulajdoni viszonyokat, az érvényes szabályozási helyzetet és a korábbi fejlesztést célzó elképzeléseket és lépéseket tárja a Képviselő- testület elé. Valamint további szempontokat vázol a célszerű területhasználat és lehetséges szabályozás tekintetében. Pénzügyi kihatás: A tájékoztatónak nincs az önkormányzati költségvetésre hatása. Részletes kifejtés: A hasznosítási terület Szentendre déli részén, a település Belváros városrészétől délre található. A terület városi és kistérségi szempontból egyaránt kiemelt jelentőséggel bír. Az itt található HÉV végállomás a település egyik a Belváros után - legismertebb helyszíne, közlekedési szempontból mondhatnánk a legfontosabb, hiszen Budapest felől a városba tömegközlekedéssel érkezők számára Szentendre kapuja. A Dunakanyar települései felé közlekedők számára fontos átszállóhely a szintén itt található Volán autóbusz- pályaudvar. A Szentendre kapujának is nevezhető terület helyi potenciálja vonzza a különféle gazdasági befektetőket, továbbá a kistérség szempontjából is igen kiemelt helyzetben van. Kiemelt fejlesztési prioritás a HÉV és Volán pályaudvarok környékének rendezése, akár komplexen, intermodális csomópont kialakítása érdekében, a korszerű utasforgalmi rendszerek feltételeinek megteremtése, P+R parkoló helyének meghatározása, városi és kistérségi funkciók számára terület biztosítása. Ehhez kapcsolódóan, de ugyanakkor önálló életet élően is elképzelhető a Vasúti villasor mellett húzódó, volt TÜZÉP területének hasznosítása. Helyszín: a Vasúti villasor mentén húzódó, Szentendre 402/6-402/30 hrsz alatti telkek, tulajdonos: Budai Befektetők Csoportja Kft ( BBCS ) a lenti térképvázlaton piros keretben kék színnel jelölve. Tulajdoni viszonyok a HÉV végállomás közvetlen környezetében
A Szabályozási terv vonatkozó kivágata Szentendre Város Önkormányzat Képviselő-testületének Szentendre Város Helyi Építési Szabályzatáról és Szabályozási Tervéről szóló többször módosított 21/2002. (VIII. 15.) Önk. sz. rendelete (továbbiakban: HÉSZ) 9. (14) bekezdése az alábbi rendelkezést tartalmazza: "Az Lke-09 jelű építési övezet területén építési engedély csak a teljes közműhálózat megvalósulása, a felszíni vizek rendezése és a területről történő elvezetése a befogadóba, a területen lévő közutak alaprétegének kiépítése, valamint 80 férőhelyes parkoló kiépítése és Szentendre Önkormányzata részére történő tulajdonba adása után adható." Előszerződés - 2006 Önkormányzat és a Szentendre, belterületi 402/6-402/30 hrsz- ú ingatlanok tulajdonosa között. Tulajdonos ajándékozás jogcímén a korábban 402/1 hrsz-ú (1 ha 2290 m2) ingatlan területéből 1810/12290-ed területet térítésmentesen az Önkormányzat tulajdonába átad és ezen a területen 80 db parkolóhelyet teljes körűen kialakít (tereprendezés, aszfaltozás, szegélykövek lerakása, útburkolati jelek felfestése, parkolók megtervezéseinek költségeit viseli). Településrendezési szerződés tervezet - 2012: a. Lke-09 Lk-05 b. c. d. a.) a Szentendre, belterületi 402/6 hrsz - közterület, 1878 m2 b.) a Szentendre, belterületi 402/27 hrsz - beépítetlen terület, 724 m2 c.) a Szentendre, belterületi 402/28 hrsz alatt - beépítetlen terület, 725 m2 d.) a Szentendre, belterületi 402/29 hrsz közterület, 2528 m2 Tulajdonos ajándékozás jogcímén átadja az Önkormányzat részére a HÉSZ- ben kizárólagos parkoló területként, valamint útként jelölt d.) pontban írt ingatlant, valamint az a.) pontban írt ingatlant. a.) területen parkoló, járda, kapukihajtó kiépítése a mögöttes ingatlanok megközelítésére önkormányzati feladat b.) és c.) Tulajdonos a 80 férőhelyes parkoló megépítése helyett ajándékozás jogcímén átadja az Önkormányzat részére d.) az átadott területen a parkolót és utat teljeskörűen az Önkormányzat alakítja ki. 2
Az Lke-09- ből kikerül a parkoló létesítési feltétel és a 402/24, 402/25, 402/26, 402/27, 402/28, 402/30 hrsz ingatlanok az Lke-09 jelű építési övezetből az Lk-05 jelű építési övezetbe sorolódnak át. A terület hasznosítási koncepciója a Dumtsa Jenő Városfejlesztési stratégiának megfelelően 2013. Az alábbi stratégiai feladatok érinthetik a tervezési területet, ill. közvetlen környezetét: Kistérségi kereskedelmi központ (komplex kereskedelmi kínálat biztosítása, bevásárló helyek létesítési lehetőségeinek előkészítése) A terület kereskedelmi központ jellegű hasznosítására korábban több előtanulmány és koncepcióterv készült. Az A jelű fejlesztési terület, mint egybefüggő nagyobb beépíthető felület hasznosítási lehetőségei, két alternatívában gondolkozva: a) fedett vásárcsarnok - valamilyen egyszerűbb konstrukció, részben zárt, részben fedett- nyitott terekkel (javasolt a könnyű szerkezetes, acélvázas építmény, rendszerelemekkel pl. szendvicspanellel határolva, mindez a várhatóan kisebb anyagi vonzat okán) b) vásár - és szabadidőpont komplexum - olyan építmény, amelyben egy rész van kialakítva a "helyi piac" (kiemelten: tőkehús, zöldség-gyümölcs őstermelői árusítással) számára és megjelenhetnek ezen felül egyéb bérlemények (cipőbolt, ruhabolt, egyéb üzletek és szolgáltató helyiségek fodrászat, stb.). Mindez nagyobb kereskedelmi lánc egy egységének is helyt adhat (pl. Tesco Express, stb.) 3
A B jelű fejlesztési terület, kisebb léptékű felületeinek hasznosítási lehetőségei: Kiskereskedelem, szolgáltatás, igazgatás. Kereskedőház, szolgáltató épület, irodákkal. Exkluzívabb üzletekkel, kiemelt szolgáltató helyiségekkel, kapcsolódva a parkoló felületekhez és egyéb kereskedelmi egységekhez. Projektterv 2013 a fenti tanulmány továbbgondolásaképpen A projekt célja: Piac - vásárcsarnok és intézményi funkciók kialakítása, nagyméretű parkolóterülettel. A területen az alábbi funkciók kerülnének megvalósításra: A terület HÉV felőli végében (kb. 402/24-402/30 hrsz telkek): nyitott piac - egyszerű földszintes konstrukció, részben fedett-nyitott terekkel, könnyűszerkezetes és acél szerkezetekkel, üveg felületekkel, sok zöld felülettel. A terület középső részének HÉV felőli részén (kb. 402/17-402/22): vásárcsarnok többszintes építmény, földszinten parkolóval (kiemelten: tőkehús, zöldség-gyümölcs őstermelői árusítással) A terület középső részlegének Szabadkai utca felőli része (kb. 402/11 402/16): szolgáltatói részleg többszintes építmény, földszinten parkolóval; közműszolgáltatók (DMRV, E-On, Tigáz), távközlési és informatikai szolgáltatók (Vodafone, T-Home, stb.), gyógyszertár, egészségügyi üzletek, drogéria. Lehetséges kiegészítő funkciók: pl.: cipő, ruha, illatszer és egyéb szolgáltatások, fodrász, manikűr. Lehetséges tovább éttermi részlegek, ennek elhelyezése lehet az emeleten,. Ezek az egységek - építmény középső részlege, mint bérlemények kerülhetnek kiadásra. A középső részből lenne a bejutás (ől. Átriumos átjárón keresztül) a bejutás a Hivatali részbe. A gépészet és kiszolgáló technológiai berendezések a tetőn kerülnének elhelyezésre. A középső rész Hivatali rész felé eső előterében lehet elhelyezni a fizetős egészségügyi szolgáltatásokat (pl. magán-fogorvosi rendelő, 4D ultrahang stb) is, magánpraxisokat. A terület Szabadkai utca felőli hátsó része (kb. 402/7-402/10): hivatali és közegészségügyi részleg. Kizárólag a középső részből nyílik, csak hivatali és rendelési időben van nyitva. o Család orvosi rendelők, kb. 1500 m2 bruttó terület, nettó terület: 1100 m2 o Védőnői, szociális munkás tartózkodó: 350 m2 bruttó terület, nettó terület: 280 m2 o Okmányiroda ügyfélszolgálata (személyi, jogosítvány, forgalmi, lakcímkártya ügyintézés) kb. nettó terület: 300 m2 o Önkormányzati ügyfélszolgálat (helyi adók, hatósági engedélyek stb) Opcionális funkciók: o Mentők (nettó 250 m2) o ÁNTSz Kistérségi és Szentendrei központ (nettó: 280 m2) A megvalósítás a telek tulajdonosa és az Önkormányzat együttműködésében, vissza nem térítendő támogatás és esetleg banki finanszírozás felhasználásával történne. A terület beépítési lehetőségének módosítása a projekt céljainak megfelelően szükséges. A terület beépítési lehetőségeit az alábbiak szerint lenne célszerű módosítani: (Vt- K4) Övezeti jel Beépítés módja legkisebb telekterület (m²) legnagyobb beép. (%) legnagyobb építménymagasság (m) legnagyobb szintterületi mutató Legkisebb zöldfelület (%) Kialakítandó új telek legkisebb szélesség e (m) mélysége (m) Megjegyzés Vt-K4 szabadon álló 1000 50 13 2,0 30 16,0 (18,0 ) 25,0 A projekt a BBCS és az Önkormányzat szoros együttműködésében valósulna meg. Ennek keretében tisztázandó, hogy az Önkormányzat mely funkciókat, milyen területigénnyel fog igénybe venni (pl. okmányiroda, ügyfélszolgálat, közegészségügyi és szociális szolgáltatások). Megállapodás a pénzügyi forrásának biztosításáról 4
Városi funkciók, városképi- városszerkezeti szempontok, szabályozási lehetőségek, alku lehetőségek Vt Vt Lk Gksz P 60 A Római temető utca menti lakózóna erőteljesen leválasztja a fejlesztési területet a BKV- HÉV végállomás területeiről, ezért a nagyszabású intermodális fejlesztéshez való kapcsolódása erősen kétséges. Jelenlegi formájában való hasznosítása az alábbi, reálisabb lehetőségeket mutatja: Szabályozási lehetőségek: A szürke színű parkoló és közút funkcióra kijelölt terület ~ 60 férőhelyes parkoló kialakítását teszi lehetővé. A közvetlenül kapcsolódó, benzinkút alatti lila színű területen olyan funkciók telepítése célszerű, melyek nagy forgalmat bonyolítnak le és intenzív területhasználatot feltételeznek. Kereskedelmi, gazdasági hasznosítás lehetséges, egészségügyi és intézményi funkciókkal vegyesen Gksz területfelhasználás javasolt. Településközponti vegyes területfelhasználás is elképzelhető. Nagyobb építménymagasság, nagyobb szintterületi mutató jöhet szóba. Megközelítés a parkoló terület felől átjárást biztosítva a fejlesztési terület mögöttes részei felé. A Vasúti villasorral határos összefüggő területen alapvetően vegyes funkciójú fejlesztés képzelhető el. A HÉV végállomáshoz közelebb eső részén túlnyomórészt kereskedelem, szolgáltatások, intézményi és egyéb ellátó hasznosítás célszerű, kevesebb lakófelület kialakításával mindez a településközponti vegyes - Vt felhasználásnak felel meg. A Szabadkai út felé eső blokkban túlsúlyba kerülhet a lakófunkció. Ez az egység kialakítható tisztán lakóterületként is az intenzívebb hasznosítás érdekében a jelenlegi kertvárosias lakóterületből (Lke) kisvárosi lakóterületté - Lk alakítás célszerű. De eltérő hasznosítási koncepció esetén Vt településközponti vegyes területfelhasználás is szóba jöhet. Az Önkormányzat jelen hasznosítás során élhet a szabályozás adta lehetőségeivel. Intenzívebb felhasználást biztosító építési övezetek meghatározása nagymértékben növeli a területek értékét. Ennek ellentételezéseként átadásra kerülhet a korábban is tárgyalt parkoló kiépítési terület (megjegyzendő, hogy a jelenlegi előírás szerinti 80 férőhely itt valószínűleg nem alakítható ki), valamint a pirossal jelölt területek. Ezen felül a városnak komoly érdeke lehet a narancssárgára színezett területek igénybevétele is megállapodástól függően. Egészségügyi intézmények helyszükséglete ehhez szükséges ingatlanok: Családorvosi (háziorvos, gyermekorvos) rendelők 1450 m2 ügyelet 100 m2 gépészet 50 m2 Védőnői, szociális munkás tartózkodók 350 m2 Gyermekfogászat 100 m2 Gyógyszertár 100 m2 Mentők 500 m2 ÖSSZESEN- 2650 m2 Jelenlegi szabályozás szerint: Lke-09 - sz/sz= 0,45 T= 5890 m2 Tátl=725 m2-8 db telken megvalósítható 5
Lehetséges új övezeti szabályozás szerint: Lk-05 sz/sz=0,8 T= 3310 m2 Vt-1 sz/sz=1 T=2650 m2-725 m2 x 4= 2900 m2 Hrsz. 402/24, 402/25, 402/26, 402/27-4 db telken megvalósítható Mentők elhelyezése nélkül 3 db telek szükséges piros és narancssárga színnel jelölve A terület autonóm (intermodális csomóponttól független) fejlesztése, további ingatlanok bevonásával: A MOL BKV- ÖNK. Javaslat a jelenlegi MOL töltőállomás területének használata és a BKV tulajdonban lévő lakóház és közeli önkormányzati tulajdonú autójavító épület kiváltása. Ez esetben a MOL részére szükséges helyet biztosítani, célszerűen a 11- es út mentén, kapcsolódó területeken, ill. BKV- val megegyezés szükséges. A benzinkút melletti nagyobb területen meglévő és működő autójavító egység (A) koncepcióba integrálása célszerű. Mindezzel egy racionálisabb területhasználat alakítható ki, igényes közterületi térkapcsolattal a HÉV végállomás irányába. A fejlesztés hozadékaként felújítandó a meglévő SPAR és kiskereskedelmi egységekből álló üzletház, melyek adottságuknál fogva a fejlesztési terület felvezetését jelentik. Szentendre Város Önkormányzatának Szervezeti és Működési Szabályzatáról szóló 27/2008. (IX. 10.) Önk. sz. rendelet 2/a sz. melléklet a Jogi, Vagyonnyilatkozat-vizsgáló és Pénzügyi Ellenőrző Bizottság feladatkörének 10. pontjában és a 2/c sz. melléklet a Városfejlesztési Bizottság feladatkörének 17. pontjában foglaltak alapján kérem, hogy a Bizottságok a tájékoztatót tárgyalják meg. Kérem a Tisztelt Képviselő-testületet, hogy az tájékoztatót tárgyalja meg. Szentendre, 2015. március 4. A tájékoztató törvényességi szempontból megfelel. Szentendre, 2015. március 4. A tájékoztatónak nincs az önkormányzati költségvetésre hatása. Szentendre, 2015. március 4. dr. Török Balázs városfejlesztési alpolgármester dr. Gerendás Gábor jegyző Kéri Mihály gazdasági vezető Előkészítette: Aba Lehel Főépítész Ellenőrizte: Kolozs János városfejlesztési irodavezető 6