Homerun? a magyar lakáshitelezés az EU tükrében Harmati László Vezérigazgató-helyettes 1
Tartalom 1. Az EU lakáshitel-piaca és Magyarország 2. A hazai lakáshitelezés fejlődése. Mi van a számok mögött? Autonóm fejlődés, vagy állami beavatkozás? 3. Hová tartunk és melyek a fejlődési irányok? 4. Van-e megjósolható konvergencia-pályája a lakáshitelezés fejlődésének? 5. A hazai lakáshitelezés kockázatai és dilemmái 2
Az EU jelzáloghitel piaca AZ EU jelzáloghitel piaca* 2003 végén: 5100 milliárd EUR, ebből 4260 milliárd EUR a lakáshitel a 10 évvel ezelőttinek a duplája az utóbbi 10 évben átlagosan 8%-kal növekedett (2003: 7,4%) az EU GDP-nek 42%-át teszi ki *az új csatlakozók nélkül, de Norvégiát és Svájcot is beleértve 3
Jelzáloghitel-állomány és éves növekedési ütem az EU-ban (2003) Jelzáloghitel-állomány Millió EUR 1 300 000 1 200 000 1 100 000 1 000 000 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 DE UK NL FR ES DK IT SE BE PT IE Jelzáloghitel állomány 2003 % Éves növekedési ütem FI GR PL LU HU LV 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% % Éves növekedés Forrás: European Mortgage Federation 4
Lakáshitel állomány a GDP százalékában (2003) 120% 100% 100% 87% 80% 70% US 71% % GDP 60% 40% 54% 51% 50% 45% 42% 36% 34% 29% 25% EU 45.7% Új EU tagok 5.43% 20% 17% 13% 8% 8% 5% 5% 0% NL DK UK DE PT SE IE ES SF LU BE FR GR IT LV HU PL CZ Forrás: European Mortgage Federation 5
Egy főre jutó lakáshitel - 2003 Dánia 30,5 Hollandia 28 UK 18,9 Írország Svédország Németország 15 15 14 Észak 16,300 Luxemburg 9,4 Finnország 8,8 Ausztria 7,5 Belgium 7,4 Spanyolország 7,5 Portugália 7 Franciaország Olaszország Görögország 3 2,4 6,4 Dél 5,300 Magyarország 0,7 0 5 10 15 20 25 30 35 1000/fő Source: European Mortgage Federation, EUROSTAT 6
Home ownership ráta és a lakáshitel/gdp mutató (2003) 120% 100% Tulajdonos által lakott lakások aránya lakáshitel/gdp 120% 100% 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% HU GR ES IT IE PT UK BE LU SE FI FR PL NL DK DE 0% Forrás: European Mortgage Federation 7
Lakásár infláció 2003 25% 20% 15% EURO övezetben átlagosan 7% 10% 5% 0% Hollandia Belgium Anglia Source: European Mortgage Federation 8
Lakáspiaci indikátorok mennyiség, minőség 1000 főre jutó lakások száma 1998-ban Lengyelország Szlovákia Írország Szlovénia Csehország Lettország Ausztria Magyarország Hollandia Olaszország Németország Finnország Spanyolország Franciaország 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 Fürdőszobás lakások aránya 1998-ban Románia Észtország Szlovákia Lengyelország Magyarország Portugália Görögország Írország Csehország Ausztria Olaszország Németország Spanyolország Hollandia 40 50 60 70 80 90 100 Forrás: Hegedüs et al Magyarországon 4 millió lakás van. Az ezer főre jutó lakások száma Magyarországon európai viszonylatban átlagosnak mondható, de a lakások minősége tekintetben jelentős a hazai lemaradás. 9
Lakással való elégedettség (2003) Lakással való elégedettség és annak okai 1 millió háztartás! Elégedettek Elégedetlenek 71 % 29 % Mintegy 1 millió háztartás elégedetlen a lakáshelyzetével 300-400 ezer azon háztartások száma akik az elkövetkező 3 évben változtatni akarnak lakáshelyzetükön munkahely családi ok lakás: lefelé mobil lakás: felfelé mobil környék 3% 7% 20% 32% 38% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Source: KSH, Városkutatás Kft. 10
Jelenlegi trend: 1. A lakáshitel állomány növekedése lassul. 2. Strukturálisan a devizahitelek felé rendeződik. 3. A kereslet visszaesésére kínálati ár és kockázati reakció következett be. 4. Az ingatlanbefektetések népszerűsége csökken. Forrás: MNB 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 2 3 5 5 6 8 8 0,0 9 7 13 A hazai fejlődési pálya Lakáshitel állomány havi növekedése (Md Ft) 75 80 76 67 67 66 5859 55 55 57 5252 49 51 43 43 45 44 39 37 38 34 35 35 33 33323029 27 30 23 19 17 15 16 1314141413 12 3 5 8 8 10 10 9 márc. máj. júl. szept. nov. 2002. jan. márc. máj. júl. szept. nov. 2003. jan. márc. máj. júl. szept. nov. 2004. jan. márc. máj. júl. szept. nov. 2005. jan. máj. júl. szept. nov. 2004. jan. márc. máj. júl. szept. nov. 2005. jan. 11 nov. 2001. jan. szept. márc. júl. máj. 2003. jan. márc. 2500 2000 1500 1000 500 0 Lakáshitelállomány alakulása Magyarországon 1991-2005 febr 19101936 1509 779 129 191 324 167 192 186 173 169 150 137 128 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 HUF lakáshitel állomány havi növekedése (MdFt) Deviza lakáshitel álomány havi növekedése (MdFt) 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 február milliárd Ft
Kamattámogatás és piacbővülés 90,0 80,0 A lakáshitelállomány havi állomány-növekedése 2000-2004 szeptember (Mrd. Ft) Kamattámogatás kisebb csökkentése, hitelösszeg-határok kisebb korrekciója Kamattámogatás és összeghatárok lényeges csökkentése 70,0 60,0 50,0 Kamattámogatás lényeges növelése, kedvezmények kiterjesztése 40,0 30,0 20,0 10,0 Source: MNB Első kamattámogatási rendszer bevezetése Devizahitelek térhódítása 0,0 jan.00 márc.00 máj.00 júl.00 szept.00 nov.00 jan.01 márc.01 máj.01 júl.01 szept.01 nov.01 jan.02 márc.02 máj.02 júl.02 szept.02 nov.02 jan.03 márc.03 máj.03 júl.03 szept.03 nov.03 jan.04 márc.04 máj.04 júl.04 2002-2004 közötti lakáshitelezési boom okai: Bőkezű támogatási rendszer (alacsony kamatozású, magas összegű hitelek és egyéb támogatások) Nagy elhalasztott kereslet jelent meg a piacon (magas az autonóm növekedés is) Javuló háztartási jövedelmi helyzet, eladósodási kultúra Reál eszközökbe való befektetés ösztönző (ingatlan-ár növekedés) 12
Új lakásengedélyek és új lakásépítések száma Az új építési engedélyek és épített lakások (1990-2002) (forrás: KSH) 70000 60000 50000 40000 30000 20000 Új építési engedélyek száma Új lakások száma 47867 48762 42913 43771 44709 39000 33164 30462 29882 28671 23848 27152 30474 30577 25807 23442 20925 20947 24721 28257 28130 20323 19287 21583 64000 59241 44000 28054 31511 35543 10000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 est A lakásállomány amortizációját figyelembe véve 40.000 új lakás/év az irányszám A 90-es évek visszaesése után a támogatási rendszer hatása kimutatható, nőtt a lakásépítési kedv 13
Hazai helyzet - országon belül erősen koncentrált a piac A hazai lakáshitelek földrajzi megoszlása EU régiók szerinti bontásban 2003 5,9% 8,0% 9,6% 52,2% 7,5% 10,3% 6,5% Source: MNB A lakáshitelezés több, mint 50%- a koncentrálódik Budapestre és Pest Megyére! 14
Konvergencia pálya (1) volumen benchmark 1000% 900% 800% 700% 600% 500% 400% 300% 200% 100% 0% Lakáshitel állomány növekedése 1990-2000 F S N B D UK I NL E EL IRL P Az EU kevésbé fejlett, később csatlakozó országaiban nőtt leggyorsabban a lakáshitelezés az elmúlt 10-15 évben, mind abszolút... mind relatív (GDP arányos) értelemben. 2003-ban a leggyorsabban növekvő régi EU-tag: IRL és GR, 25% éves növekedéssel A leggyorsabb új csatlakozók HU Milyen ütemet tarthatunk fenn? 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Spanyolorszag Görögország Írország Portugália Lakáshitel/GDP 1990-2000 0% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Source: European Mortgage Federation (EMF) 15
Konvergencia pálya (2) - árazás 11 10 9 8 7 6 5 DE GR ES IT NL ECB 4 I 00 II 00 III 00 IV 00 I 01 II 01 III 01 IV 01 Forrás: European M ortgage Federation, ECB M onthly Bulletin 16
Kockázati profil 1. A devizaárfolyam kockázat az egyik legfontosabb kockázati kérdés a lakáshitelezésben 2. Élénkülő hitelkockázati éhség. 3. A hitelkockázat-vállalásának hiányoznak lényeges szabályozási rendezői Ingatlan értékelés, LTV standard Magasabb LTV magasabb tőkekövetelménye 4. A fogyasztóvédelmi standard-ek hiánya (European Code of Conduct) 5. Amiről nem szóltam: Lakáspolitikai szabályozási kockázat, következetlenségek Földhivatali nyilvántartás, bejegyzési pontatlanságok okozta kockázatok Pozitív adósnyilvántartás hiánya 17
Néhány kiválasztott lakáspolitikai dilemma 1. Új lakás vagy felújítás rossz a lakások állapota, de sok közülük olyan amelyet nem érdemes felújítani Mennyi új lakás kell? 2. Bérlakás vagy lakástulajdonlás ösztönzés nagyon alacsony a bérlakások aránya (8%), de az EU-ban egyértelműen a lakástulajdonlás növekedése a trend, Ld. Liszabon Tulajdonos által lakott lakások aránya Hol van az optimum? 3. Deviza alapú hitel, vagy forinthitel 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 61% Belgium várakozások és kamatkülönbségek, marketing és fogyasztóvédelem, kockázatkezelés és szabályozás Vannak-e tankönyvi igazságok? 71% 55% Dánia 51% 43% Németország 42% 70% 1980-as évek Görögország 83% 85% 73% Spanyolország 51% 55% 74% 77% 80% 65% 2000-es évek eleje Franciaország Írország Olaszország 42% Hollandia 53% 57% Portugália 66% Source: ECB 18
Összegzés 1. A lakáshitelpiac az EU-hoz mérve fejletlen, de dinamikusan nő Tartós növekedési pálya. Dinamikus hitelnövekedés. 2. Az üzleti lehetőség mutatói: A lakóingatlanok kevesebb, mint 20%-a terhelt jelzáloggal Korszerűtlen lakásszerkezet, lakás-elégedetlenség magas foka Magas a tulajdonolt lakások aránya, rossz a lakott lakások minősége 3. Az EU lakásár inflációja magasnak mondható, a hazai árnövekedés dinamikája csökkent 4. Lassuló dinamika, de tartós növekedési pálya, korrekciókkal. 5. Csökkenő marzsok, jobban monitorozott kockázatok (ld. Bázel II) 6. EU hoz konvergáló termékstruktúra Lakáshiteleken belül átrendeződés Új termékek: equity release, remortgage, jelzálog alapú hitelkártya 19