MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: 21168-1 /G30/2014. MISKOLC, Gizella u. 13. szám alatti 6665 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE
T a r t a l o m j e g y z é k 1. Bevezetés 1.1 Megbízás tárgya 1.2 A megbízó 1.3 Az értékelés célja 1.4 Felhasznált adatok és információk 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek 1.6 Irat- és dokumentációkezelés 2. Az ingatlan ismertetése 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása 2.2 A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása 2.4 Jogi szempontok 2.5 A felépítmények leírása 2.6 A hasznosítás szempontjai 3. Értékmegállapítás 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása, a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés 3.2 Forgalmi érték meghatározása Mellékletek: 1. számú: településtérkép 2. számú: tulajdoni lap másolat (2014.09.12.) 3. számú: térképmásolat (2014.09.12.) 4. számú: szabályozási terv részlet 5. számú: fotók (2014. 09. 15.) Miskolc, Gizella u. 13. szám alatti, 6665 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 2
INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS 1. BEVEZETÉS 1.1 Megbízás tárgya: A Miskolc belterület 6665 helyrajzi számú, Gizella u. 13. szám alatti, kivett lakóház, udvar, gazdasági épület megnevezéssel nyilvántartott 1.2 A megbízó: Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.) 1.3 Az értékelés célja: Forgalmi érték megállapítása tulajdonosi döntés előkészítő dokumentumaként. A forgalmi érték a bérleti terhektől mentes, azaz a lakásbérlőktől kiürített, de a meglévő épületállomány hátrahagyott állapotára vonatkozik. 1.4 Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a 2014. szeptember 15-én lefolytatott helyszíni szemlén tapasztaltak, valamint a takarnetes rendszer tulajdoni lapja, hivatalos térképmásolata és saját értékesítési adatbázisunk alapján készítettük el. 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek: A rendelkezésünkre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásunk szerint helytállóak és pontosak. Teljes körű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető. Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztünk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás nem áll fenn. Az értékelői vizsgálati módszerünk ún. szemrevételezéses diagnosztika volt, így az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte, geotechnikai hátrányok stb.) nem vállalunk felelősséget. A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre, kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvéleményt 180 napig tartjuk érvényesnek. Értékelésünkben azzal a feltételezéssel számoltunk, hogy az üres (a bérlőket az ingatlan jelenlegi tulajdonosa helyezi el) ingatlan leendő tulajdonosának feladata lesz az építmények bontása, az ingatlan tereprendezése, így azt becslésünk beépíthető, üres telekként vette figyelembe, melynek értékét csökkentettük a bontás, tereprendezés költségeivel. Miskolc, Gizella u. 13. szám alatti, 6665 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 3
1.6 Irat- és dokumentációkezelés: A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet. 2. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása: A vizsgált ingatlant a Miskolci Járási Földhivatal 2014.09.12-i takarnetes nyilvántartási adatai szerint azonosítottuk. Az ingatlanra vonatkozó általános adatok: Hrsz: Miskolc I. kerület belterület 6665 Címe: Miskolc, Gizella u. 13. Területe: 1159 m 2 Megnevezése: kivett lakóház, udvar, gazdasági épület Tulajdonos: Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (3525 Miskolc, Városház tér 8.) Jogcím: jogutódlás Terhek: Nincsenek (a tulajdoni lap III. része nem tartalmaz bejegyzést) 2.2. A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása: Az ingatlan a belváros szélén a Soltész Nagy Kálmán utca keleti oldalán lévő közpark túloldalán, a Sarolta, a Hadirokkantak a Gizella és a Bors Vezér utcák által határolt tömbjében található. A közvetlen szomszédokat jelentő tömbben hasonló korú és szerkezetű több lakásos lakóházak, családi házak fekszenek, melyek egy részét az elmúlt években felújították úgy külső megjelenésében, mint belső komfortjában. Az ingatlant magába foglaló tömbtől délre és keletre elhelyezkedő ingatlanok szintén a kisvárosias lakókörnyezetre jellemző beépítés tükrözik, melyek déli oldalán a Vörösmarty utcával határos ingatlanokban az üzleti funkció a jellemző. Az ingatlan egészének megközelítése kiváló, aszfaltburkolattal ellátott út áll rendelkezésre a gyalogos és gépkocsiforgalom számára. A tömegközlekedési kapcsolata is jó, gyalogosan 2-3 perc alatt elérhető az autóbuszmegálló. 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása Az ingatlan földterülete közel szabályos téglalap alakot formál, sík domborzati viszonyok mellett. Teljesen kerített telek, ahol a kerítés maga az épület, illetve a telek nyugati felén bontott épületcsonkok. A telek közepén egykor melléképület állt, mely mára teljesen eltűnt, elbontásra került. A porta kapuval nem zárható, az egykori kapu hiányzik. Az udvar kifejezetten rendezetlen, törmelékkel, hulladékkal borított. Értékelhető növényzet és térburkolat nincs. A telken ivóvíz, szennyvíz és elektromos áram közmű áll rendelkezésre. Miskolc, Gizella u. 13. szám alatti, 6665 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 4
2.4 Jogi szempontok Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyokkal bír, melyet az értékelés során tehermentesként kezeltünk. Az ingatlan forgalomképes vagyontárgy. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Építési Szabályzata az értékelés tárgyát képező ingatlant Lk-215274 övezetbe sorolja. Lk Kisvárosias lakózóna 2 Építészeti karakter polgárvárosi 1 Építészeti kategória nem kialakult 5 Beépítési mód zártsorú általános 2 Megengedett legkisebb építési telek nagysága 320 m 2 7 Megengedett legnagyobb beépítettség mértéke 60 % 4 Megengedett építménymagasság 7,5 m 2.5 A felépítmények leírása A telken korábban 13 db (18 és 56 m 2 közötti nagyságú) alacsony komfortfokozatú lakást magába foglaló épület állt, melyek hasznos alapterülete mindösszesen 400 m 2. A lakások közül jelenleg a MIK Zrt. Bérlakás-gazdálkodási Irodájának tájékoztatása szerint három lakott van, azonban ezek kiürítése, a lakók elköltöztetésével kapcsolatos tárgyalások olyan stádiumban vannak, hogy azok 2014. szeptember 30-ig üressé válnak, ezért a lakók elhelyezésének költségeivel nem számolunk. A hagyományos falazott szerkezetű, nyeregtetős, cseréphéjazatú, földszintes, épületekben a nagyrészt félkomfortos, illetve komfort nélküli lakások kifejezetten alacsony műszaki színvonalúak, kialakításukat, állapotukat tekintve az avult telepek kategóriájába tartoznak, felújításuk gazdaságtalan. A zártsorúan beépített ingatlan hátsó, nyugati felén az épületek az illegális bontások következtében összedőltek, a falazat és az egykori tető anyaga az udvart törmelék formájában foglalja el. Az ingatlanon fellelhető, még álló épületek műszaki állapota azok bontását indokolja. Az utcafronti épületrészek (ebben vannak a jelenleg lakott lakások), tetőzetének fedése erősen hiányos, a láthatóvá vált fa tetőszerkezet korhadt. 2.6 A hasznosítás szempontjai A vizsgálat tárgyát képező, s a környezetében jól ismert Gizella utcai kolónia épületei jelenleg lakófunkcióval rendelkeznek. Az épületek és lakások felszereltsége, megjelenése és higiéniája nem csupán az azt használó bérlőknek jelent terhet, hanem a környező ingatlanok tulajdonosainak is. Ezen szomszédos ingatlanok értéke vélhetően jelentős pozitív irányba változik majd a kolónia megszűntetésével. A MÉSZ alábbi szabályozásából, s nem kevésbé a területnek a településen belüli fekvéséből adódóan a jövőben is marad a lakófunkció. Értékelésünkben azzal a feltételezéssel számoltunk, hogy a vizsgált ingatlan lakóit a jelenlegi tulajdonos helyezi el, majd ezt követően az ingatlan új tulajdonosának feladata lesz az építmények bontása, az ingatlant tereprendezése. Fekvéséből, s kialakításából adódóan a jelenlegi mellett szinte mindazon más funkció megvalósítható az ingatlanon, amit a kisvárosias lakózóna megjelölés az alábbiak szerint megenged. Miskolc, Gizella u. 13. szám alatti, 6665 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 5
Kisvárosias lakózóna (Lk) a) A terület jellemzően közepes laksűrűségű, általában több önálló rendeltetésű egységet magába foglaló jellemzően lakóépületek elhelyezésére szolgál. b) A területen - lakóépület, a helyi lakosság ellátását szolgáló vendéglátó épület, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, sportlétesítmény, a terület rendeltetésszerű használatát nem zavaró hatású kézműipari épület, továbbá kivételesen - szálláshely, szolgáltató épület, igazgatási épület, termelő kertészeti építmény, a terület rendeltetésszerű használatát nem zavaró egyéb gazdasági építmény helyezhető el. c) A területen nem helyezhető el önálló parkoló terület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára valamint önálló üzemanyagtöltő állomás. d) Légszennyezéssel járó TEAOR tevékenység céljára új épület építése (pl. asztalos üzem, autófényező üzem stb.) nem engedélyezhető, a meglévő nem bővíthető. 3. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS Értékelésünkben azzal a feltételezéssel számoltunk, hogy a vizsgált ingatlan lakóit a jelenlegi tulajdonos helyezi el, s a vevő feladata lesz az építmények bontása, majd az ingatlant tereprendezése. Az ingatlant becslésünk beépíthető, üres telekként vette figyelembe, melynek forgalmi értékét csökkentettük a bontás, tereprendezés költségeivel. 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. Miskolc, Gizella u. 13. szám alatti, 6665 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 6
3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak. 4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: Telekadottságok: Infrastruktúra: Környezeti szempontok: Jogi szempontok, hatósági szabályozás: 5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Összehasonlító adatok miskolci lakásépítési telkekre: Városon belüli fekvése Közdomb Nagy Sándor J. u. Balassi u. Közdomb Balázsdiák u. Területe (m 2 ) 750 800 2 308 900 428 Használat módja lakó övezet lakó övezet lakó övezet lakó övezet lakó övezet Kínálati ár (eft) 7 500 7 500 16 000 6 600 4 200 Fajlagos ár (Ft/m 2 ) 10 000 9 375 6 932 7 333 9 813 Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Hirdetés ideje 2014. szept. 2014. szept. 2014. szept. 2014. szept. 2014. szept. Kínálati ár jellege miatt -15% -15% -15% -15% -15% Az ingatlan városon belüli (belváros közeli) 5% 0% 10% 5% 5% elhelyezkedése miatt Az ingatlan beépíthetősége (max. 70%) miatt 10% 10% 10% 10% 10% Korrekció össz. 0% -5% 5% 0% 0% Korrigált fajlagos ár (Ft/m 2 ) 10 000 8 906 7 279 7 333 9 813 Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m 2 ) 8 666 forrás: ingatlan.com ingatlanos portál Forgalmi érték (a beépíthető üres telekingatlanra) : 1.159 m 2 8.666 Ft/m 2 = 10.043.894,- Ft ~ 10 MFt Tekintettel a telken lévő ház állapotára a bruttó 480 m 2 (400 m 2 1,20 = 480 m 2 ) alapterületet elfoglaló épületek bontási költségeivel csökkentjük az ingatlan forgalmi értékét. A épületek fajlagos bontási több más ingatlanok bontására adott árajánlat alapján az épület bruttó alapterületére vonatkoztatva 15 eft/m 2 összegben vesszük figyelembe. Mivel az épületek mintegy fele az illegális bontások következtében már megsemmisült, azok bontási költségeit (esetükben csak a bontási törmelék elszállítása és a tereprendezés szükséges) csökkentett mértékben 7,5 eft/m 2 fajlagos összeggel kalkuláljuk. Miskolc, Gizella u. 13. szám alatti, 6665 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 7
Fentebb részletezett megfontolások alapján az épület bontási, tereprendezési költségei az alábbiak szerint alakulnak: Nyugati (illegálisan már lebontott) épületrészek esetében: Utcafronti épületrészek esetében: 240 m 2 7.500,- Ft/m 2 = 1.800.000,- Ft 240 m 2 15.000,- Ft/m 2 = 3.600.000,- Ft A bontás, tereprendezés költsége a teljes ingatlanra: 1.800.000,- Ft + 3.600.000,- Ft = 5.400.000,- Ft Forgalmi érték számítása: telek értéke: bontási költség: forgalmi érték: 10,0 MFt 5,4 MFt 4,6 MFt 3.2. Forgalmi érték meghatározása Figyelemmel az ingatlan elhelyezkedésére, fejlesztési lehetőségeire, a tulajdonjogra vonatkozóan az üres, beépíthető, valamint per-, igény, s tehermentes állapotra szóló az 1.5 pont feltételei szerinti forgalmi értéket a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer alapján Miskolc, 2014. szeptember 16. 4.600.000,- Ft azaz Négymillió-hatszázezer forintban állapítjuk meg, (mely áfa fizetési kötelezettséget nem feltételez) Miskolc, Gizella u. 13. szám alatti, 6665 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 8
1. számú melléklet Miskolc, Gizella u. 13. szám alatti, 6665 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 9
2. számú melléklet Miskolc, Gizella u. 13. szám alatti, 6665 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 10
3. számú melléklet Miskolc, Gizella u. 13. szám alatti, 6665 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 11
4. számú melléklet Miskolc, Gizella u. 13. szám alatti, 6665 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 12
5. számú melléklet Gizella utca utcafronti homlokzat fsz. 1. sz. lakás fsz. 1. sz. lakás fsz. 2. sz. lakás fsz. 2. sz. lakás Miskolc, Gizella u. 13. szám alatti, 6665 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 13
az udvar nyugati része az udvar északi része az udvar déli oldala az udvar dél-keleti sarka épületmaradvány épületmaradvány Miskolc, Gizella u. 13. szám alatti, 6665 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 14