1. A program területének kijelölése 1.1 Előzmények A 2004-ben készült el Józsefváros 15 éves kerületfejlesztési stratégiája, mely javaslatot tett a kerület 11 önálló arculattal rendelkező területi egységre - ún. negyedekre - történő felosztására. A negyedek elkülönítése az egyes kerületrészek eltérő arculatának hangsúlyozását, identitásuk fejlesztését szolgálja. A negyedekhez tartozó programok olyan integrált fejlesztési programokat tartalmaznak, amelyek az egyes területi egységek sajátosságai, egyedi helyzetük és problémáik alapján határozzák meg a szükséges fejlesztéseket, önkormányzati beavatkozásokat. A negyedek programjai a kerületi átfogó programokban általánosabban megfogalmazott célok és feladatok megvalósításának eszközei. Józsefváros 11 negyede közül a társadalmi és környezeti problémákkal legjobban terhelt negyedei a Magdolna negyed és az Orczy negyed. A terület Magdolna negyed a Józsefvárosban, Nagyfuvaros utca Népszínház utca Fiumei út Baross utca Koszorú utca Mátyás tér által határolt terület. A Magdolna negyed Józsefváros, és talán Budapest egyik legnagyobb kiterjedésű területe, ahol a leromlott fizikai környezet, társadalmi-gazdasági elmaradottság, hátrányos helyzetű családok magas koncentrációja egzakt módon is kimutatható. A területen magas a hátrányos helyzetű családok koncentrációja és a roma népesség aránya is. A társadalmi problémákat jelzi, hogy a kerületben itt a legmagasabb a munkanélküliség, és az iskolázottságot tekintve is itt a legnagyobb a lemaradás. A városrész gazdasági potenciálját, foglalkoztatási helyzetét tekintve az egyik legrosszabb terület Józsefvárosban. A fizikai környezet folyamatos romlása és az évek óta tartó lefelé mozgó társadalmi spirál következtében a városrész egyre jobban leszakad a kerület többi részétől. A negyeddel kapcsolatos legfőbb városfejlesztési feladatok ezért a romló társadalmi folyamatok és a terület leszakadásának megállítása. 1.2 A terület állapotának összefoglalója A program területének hátrányos helyzete az Europa Uniós pályázatokban megfogalmazott szempontrendszer szerint kerül összefoglalóan bemutatásra, gazdasági és társadalmi szempontból.
A megfogalmazott szempontok vizsgálata alapján megállapítható, hogy a negyed valamennyi kritérium szerint nyolc kritériumnak megfelel maradéktalanul, míg három kritérium esetében pedig csupán néhány tizedszázalék az elmaradás szerint a meghatározott halmozottan leromlott státusú. 1.2.1 Tartós munkanélküliség Az első szempont csoport a tartós munkanélküliség magas arányát mutatja be Józsefvárosban, és különösen a negyedben. A kerületben 2002-ben a munkaképes korú népesség számához viszonyítva 4,1% volt az arány, amely a fővárosi átlag 2,3-szorosa 1. A Magdolna negyedben a regisztrált munkanélküliek aránya 6,2%; a tartós munkanélküliek aránya 2,8%. A kedvező fővárosi foglalkoztatási helyzet, miatt azonban ezek az arányok nem teljesítik a regisztrált munkanélküliségre vonatkozó szigorú határértékeket. A jövedelempótló támogatásban részesülők arányára vonatkozó szempontok vizsgálatánál kiemelendő hogy, az érték nem éri el a küszöbértéket (1,0%), de jelentősen megközelíti azt a 0,8%-os értékkel. Mivel a munkanélküliek jövedelempótló támogatása az 1999. évi CXXII. tv. alapján megszűnt, e mutató értékét a rendszeres szociális segélyben részesülő aktív korú számával, illetve az akcióterületre vonatkozó arányával mértük. 1.2.2 Gazdasági aktivitás Az gazdasági aktivitás alacsony szintjét bemutató szempontok közül az első mutató a gazdaságilag nem aktív népesség aránya- értéke alapján megállapítható, hogy a városrész foglalkoztatási helyzete rendkívül kedvezőtlen, a gazdaságilag nem aktív népesség aránya 60% volt 2001-ben és az eltelt közel négy esztendőben e helyzet tovább romlott. A következő mutató - ipari és építőipari foglalkoztatásúak aránya magas - értéke 18%, amely nem haladja meg a 30%-os küszöbértéket. 1.2.3 Szegénység és kirekesztettség A területen a szegénység és kirekesztés magas szintje állapítható meg a kritériumok alapján, az első, a második és a negyedik mutató értékei megfelelnek az előírt követelményeknek. A Józsefvárosi Önkormányzat nyilvántartása szerint a városrészben 70 fő részesül rendszeres szociális segélyben. E mutató kiszámításánál az alábbi rendszeres szociális támogatások kerültek figyelembevételre: ápolási díj, lakásfenntartási támogatás, rendszeres szociális segély, rendszeres gyermekvédelmi támogatás. A negyed lakosságának 7%-a, azaz 1000 lakosra vetítve 70 fő részesül rendszeres támogatásban, amely messze meghaladja a 20 fős küszöbértéket. Ezek között nyilvánvalóan lehet halmozódás a támogatások igénybevétele szempontjából, azonban a 1 Monitoring jelentés a főváros 2002. évi foglalkoztatáspolitikai helyzetéről, Fővárosi Közhasznú Foglalkoztatási Szolgálat Kht., 10. oldal
mutató kiemelkedően magas értéke - minden bizonnyal - még a halmozódás szűrése után is megfelel a küszöbértéknek. A 100 lakosra utó személygépkocsik száma mutató értéke 15, amely nem éri el a 20 db/100 lakos arányt, így megfelel a küszöbértéknek, míg a kritérium harmadik mutatója jelentősen jobb mint a küszöbérték (100 családra jutó eltartottak száma 150 fő helyett csak 60 fő). A Félkomfortos, komfort nélküli és szükséglakások aránya kiemelkedően magas a negyedben mind a fővárosi, mind a kerületi értékekhez viszonyítva, a küszöbértéket (25%) közel 50%-kal meghaladva 37%. 1.2.4 Nagyszámú nemzetiségi és kisebbségi csoportok A kritériumnak eleget tesz a Magdolna-negyed, a területen a Józsefvárosi Roma Önkormányzat hivatalos nyilatkozata szerint a roma népesség aránya eléri az össznépesség 30%-át. Hangsúlyozzuk, hogy ez az arány alsó becslés, amely a cigány önkormányzat munkatársainak személyes tapasztalatain, az óvodai csoportok és iskolai osztályok roma tanulóinak arányain, és a korábbi kutatásokon alapulnak (Ladányi János vizsgálatai), de joggal feltételezhetjük, hogy a területen a roma népesség koncentrációja még ezt az értéket is meghaladja. 1.2.5 Iskolázottság A szempontrendszer mindkét mutatója mely a terület iskolázottságának alacsony szintjét mutatja teljesül: magas az általános iskolát sem végzettek koncentrációja és kritikusan alacsony a felsőfokú végzettségűek aránya. A 15 évesnél idősebb népesség körében 10%-ot meghaladó (10,2%) az általános iskolát be nem fejezettek aránya. A felsőfokú végzettséggel rendelkezők aránya a 25 éves és annál idősebb korúak körében nem éri el a 10% (9,4%), így jelentősen alatta marad a 15%-os küszöbértéknek. 1.2.6 Közbiztonság A közbiztonsági helyzetet jellemző magas kriminalitás, és rossz közbiztonság kritérium teljesül a városrészre vonatkozóan. Tekintettel arra, hogy az ismertté vált közvádas bűncselekmények számának alakulását csak kerületi szinten tartják nyilván, a kritériumhoz szükséges mutató kidolgozásakor a kerületi adatokat vehettük figyelembe. Ezek szerint az elmúlt három évben az 1000 lakosra jutó bűncselekmények száma az alábbiak szerint alakult.
1. táblázat / Az ismertté vált közvádas bűncselekmények száma 1000 lakosra vetítve a Józsefvárosban és a Magdolna negyedben Év bűncselekmények a Józsefvárosban (db/1000lakos) bűncselekmények a Magdolnanegyedben* (db/1000lakos) 2001 104 206 2002 79 157 2003 78 155 Forrás: Budapesti VIII. kerületi Rendőrkapitányság * a szerzők által számított érték a kerületi adatok és a rendőrség aránybecslése alapján A táblázat alapján megállapítható, hogy a kerület egésze is teljesíti a kritériumot, hiszen 2001-ben az 1000 lakosra jutó bűncselekmények száma meghaladta a 100-at (104). Másrészt a kerület egészére vonatkozóan megállapítható az ismerté vált bűncselekmények számának jelentős csökkenése, amely jelzi a közbiztonsági helyzet mindennapokban is tapasztalható javulását. A rendőrség szakemberei a Magdolna-negyed bűnügyi helyzetére vonatkozó konkrét adatokkal nem tudtak szolgálni, azonban sokéves szakmai tapasztalatuk alapján úgy értékelték, hogy a kerületben elkövetett bűncselekmények számának közel 30%-át a negyedben követik el. A szakmai tereptapasztalat értékelése alapján a negyedben elkövetett bűncselekmények arányszámai a fenti táblázatban látható módon alakultak. Elfogadva tehát a rendőrkapitányság vezető szakembereinek becslését (a 30%-os arányt), a Magdolna-negyedben az elmúlt három év mindegyikében teljesül a Magas kriminalitás, rossz közbiztonság kritérium. Megjegyezzük, hogy a pályázat bűnmegelőzési programjának egyik fontos célja, a negyed bűnügyi, közbiztonsági helyzetének részletesebb feltárása és a program eredményeinek folyamatos monitorozása. 1.2.7 Környezeti állapot A környezetet bemutató öt szempont közül a városrész háromban megfelel, így teljesíti az erősen leromlott környezeti állapotokra vonatkozó kritériumokat. A negyed területe összesen 263.800 m2. A beépített terület aránya a közterületeket leszámítva 80%, ami Budapesti szinten is magas. A közterületet beszámítva, csak a természetes földfelszint számolva a beépített terület nagysága magasbb, mint 80%. Az 1 főre jutó közterületi gondozott zöldterület nagysága kevesebb, mint 5 m2. A negyedre eső összes közterületet számítva 1 főre jut 4,5 m2, gondozott közterületiből 0,5 m2. Az akcióterületen az 1919 előtt épített lakások (pontosabban lakóegységek) aránya 88%, amely jelentősen meghaladja a küszöbértékként meghatározott 50%-ot. A paneles és egyéb
iparosított technológiával épült épületek arányára, illetve a barnamező létére vonatkozó mutatók nem teljesülnek a településrészen. 1.2.8 Demográfia A Kedvezőtlen demográfiai helyzet kritérium három mutatója közül kettő megközelíti, azonban nem éri el a küszöbszinteket. A harmadik mutatót - jelentős elvándorlás - a Józsefvárosi Önkormányzat nyilvántartása alapján nem lehetett bemutatni. A negyedben a 60 évesek és idősebbek aránya az össznépességen belül 19% volt 2001-ben, így a mutató értéke nem haladja meg a 20%-os határértéket. A 0-14 évesek aránya a teljes össznépességhez viszonyítva 17% volt, amely szintén elmarad a 20%-os küszöbtől. 1.2.9 Kritériumok összefoglaló táblázata 2. táblázat / A kritériumok összefoglalója** kritérium mutató adat forrás I. Tartós munkanélküliség magas szintje II. Alacsony gazdasági aktivitás III. Szegénység és kirekesztés magas szintje IV. Nagyszámú nemzetiségi és kisebbségi csoportok A regisztrált munkanélküliek aránya magas, meghaladja a 10%-ot A tartós munkanélküliek aránya magas, meghaladja az 5%-ot Jövedelempótló támogatás-ban részesülők aránya magas, meghaladja az 1%-ot A gazdaságilag nem aktív népesség aránya magas, meghaladja a 60%-ot. Ipari és építőipari foglalkoztatásúak aránya magas, a foglalkoztatottakon belül meghaladja a 30%-ot. Rendszeres szociális segély-ben részesülők aránya ma-gas, meghaladja a 20 fő/1000 lakost 100 lakosra jutó személygépkocsik száma alacsony, az arány nem éri el a 20 db/100 lakost A 100 családra jutó eltartot-tak száma magas, meghalad-ja a 150 fő/100 családot Félkomfortos, komfort nél-küli és szükséglakások laká-sok aránya magas, több, mint 25% A roma népesség aránya magas, az össznépességen belül meghaladja a 10%-ot 6,2% Fővárosi Munkaügyi központ 2,8% Fővárosi Munkaügyi központ 0,8% Helyi önkormányzat nyilvántartása 59,7% KSH 2001. évi népszámlálás 17,7% KSH 2001. évi népszámlálás 70 fő Helyi önkormányzat nyilvántartása 15 db Helyi önkormányzat nyilvántartása 60 fő KSH 2001. évi népszámlálás 37,2% KSH 2001. évi népszámlálás 30% Józsefvárosi Roma Önkormányzat nyilatkozata
V. Alacsony iskolázottság VI. Magas kriminalitás, rossz közbiztonság VII. Erősen leromlott környezet 0-7 osztályos iskolai végzettséggel nem rendelkezők aránya a 15-x évesek köré-ben magas, meghaladja 10%-ot Felsőfokú végzettségűek a- ránya a 25-x évesek köré-ben alacsony, kevesebb, mint 15% 1000 lakosra jutó bűncselekmények száma magas, meghaladja a 100-at 2001-ben 206, 2002-ben 157 A beépített területek aránya túlzottan magas, meghaladja az összterület 50%-át. Az 1 főre jutó közterületi gondozott zöldfelület aránya alacsony, nem éri el az 5 m2-t. 10,2% KSH 2001. évi népszámlálás 9,4% KSH 2001. évi népszámlálás 2003- ban 154* Budapesti VIII. kerületi Rendőrkap. nyilatkozata alapján 80% Ingatlan kataszteri térkép 0,5 m2 Ingatlan kataszteri térkép VIII. Kedvezőtlen demográfiai helyzet 1919 előtt épített lakások aránya magas, meghaladja az 50%-ot 60-x éves népesség aránya magas, az össznépességen belül meghaladja a 20%-ot. 0-14 éves népesség aránya magas, az össznépességen belül meghaladja a 20%-ot. 88,2% KSH 2001. évi népszámlálás 18,6% KSH 2001. évi népszámlálás 17,4% KSH 2001. évi népszámlálás *A Budapesti VIII. kerületi Rendőrkapitányság nyilatkozata alapján készített becslés ** Magdolna negyed lakossága: 12 068 fő
2. Helyzetértékelés A negyed társadalmi-gazdasági helyzete Magdolna negyed a Józsefvárosban, Nagyfuvaros utca Népszínház utca Fiumei út Baross utca Koszorú utca Mátyás tér által határolt terület. Józsefváros területe 685 ha, a negyed nagysága ennek 5%-a: 340.000 m 2. 2.1.1 Kis és középvállalkozások A kerületben - csakúgy, mint a többi belvárosi kerületekben - az ipar szerepe jelentősen csökkent. Ennek ellenére a kerületben továbbra is a fővárosi átlagot meghaladóan találhatók ipari területek, jelenleg vegyes intenzitással. Józsefvárosban az iparterületek aránya jelentős a külső-józsefvárosi területeken. A Ganz negyedben tradicionális nagyipari területek voltak találhatóak, itt helyezkedik el a MÁV logisztikai bázis is, mely az elmúlt 5 évben végérvényesen elvesztette jelentőségét, és bonyolult tulajdoni viszonyainak köszönhetően jelentős átstrukturálódáson esett át (kínai piac). A kerület másik ipari területe a Százados negyedben megőrizte pozícióját és bizonyos mértékben korszerűsödésen esett át.
Józsefváros hagyományos területe volt - még a 1960-70-es években is a kisiparos és kiskereskedelmi tevékenységeknek. A szolgáltató iparban végbemenő szerkezetváltás megszüntette a gazdasági alapját ezeknek a vállalkozásoknak. A vállalkozások területén a rendszerváltás hatására indult el újból a vállalkozások számának erőteljes növekedése, mely ugyanakkor a 90-es évek végére jelentősen le is lassult. 1998-ban összesen 10 026 vállalkozás működött Józsefvárosban, 2002-re mindössze 4%-kal növekedett a számuk. Az egyéni vállalkozások tekintetében pedig egy 10%-os csökkenés történt. 1998-ban 3798 egyéni vállalkozás működött a kerületben, 2002-ben már csak 3417. 2.1.2 Kiskereskedelem A bevásárló- és kereskedelmi központok térnyerése ellenére az elmúlt években erősödött a kiskereskedelem szerepe a kerületben. Ezt jelzi a kiskereskedelmi üzletek számának nagymértékű növekedése. 1998 és 2003 között több mint másfélszeresére nőtt a kerületi üzletek száma, 1857-ről 2830-ra. Ezzel Budapesten belül a kerületben található a legtöbb kiskereskedelmi üzlet, mely nagyrészt Józsefváros kedvező adottságainak, belvárosi fekvésének köszönhető. 3. táblázat / Kiskereskedelmi egységek számának változása 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2 830 1 857 1 968 2 545 2 702 2 825 Az üzlethelyiségek elhelyezkedését és kihasználtságát részletes vizsgálataink alapján a mellékelt térképek mutatják. Az üzletek jelentős része Belső- és Középső-Józsefvárosban a forgalmasabb útvonalak, csomópontok mentén helyezkedik el. 2.1.3 Lakosság jövedelmi és vagyoni helyzete Józsefváros Budapest egyik legrosszabb helyzetben lévő, súlyos gazdasági és társadalmi problémákkal átszőtt kerülete. A kerületen belül a krízisjelenségek különösen az Orczy és a Magdolna negyedekben sűrűsödnek. A negyed lakosságának jövedelmi helyzetére vonatkozó friss adat nem áll rendelkezésre, azonban a háztartások anyagi viszonyairól korábbi kutatások alapján képet alkothatunk. Egy 2000-ben készített kerületi szintű szociológiai vizsgálat 2 megállapította, hogy a bérlői háztartásokban mind az összjövedelem, mind az egy főre jutó jövedelem lényegesen alacsonyabb, mint a tulajdonosi háztartásokban (a háztartások összjövedelme a bérlők esetében 61 ezer Ft, a tulajdonosok esetében 76 ezer Ft volt havonta 2000-ben). 2 Lakásviszonyok 2000., Monitor Társadalomkutató Intézet, 2000.
A Népszámlálás 2001-es adatai szerint a negyed tömbjeiben található lakások 42%-a önkormányzati tulajdonú, míg a kerületben ez az arány 27% volt. A bérlői háztartások Magdolna városrészben történő koncentrációjából tehát az alacsonyabb jövedelmű háztartások koncentrációja is következik. A lakosság jövedelmi helyzetének kritikus voltát támasztja alá, hogy a negyed minden 1000 lakosa közül 70 fő rendszeres szociális támogatásban részesül. E támogatások jogosultsági kritériumai egyebek mellett az öregségi nyugdíjminimum százalékos értékéhez kötöttek, amely jelenleg 23200 Ft. A rendszeres szociális támogatások különböző típusaiban részesülő személyek, illetve háztartások adatainak vizsgálata alapján megállapítható, hogy a negyed lakossága minden ilyen támogatási formában felülreprezentált, azaz magasabb arányban részesül ezekből a támogatásokból, mint azt a lakosság aránya indokolná. 4. táblázat / Rendszeres szociális támogatásokban részesülők száma és aránya fő kerület össz támogatottjának %-ban kerület lakosságának %-ban Ápolási díj 87 21,4 - Lakásfenntartási támogatás 88 5,4 - Rendszeres szociális segély 122 22,6 - Aktív korú nem foglalkoztatott 102 21,9 67%-os munkaképességet vesztettek 20 27,0 Rendszeres gyermekvédelmi támogatás 559 20,3 - Lakónépesség, 2001 12068-14,8 Háztartások száma, 2001 5372-14,1 0-19 éves korúak száma, 2001 2755-17,7 Forrás: Józsefvárosi Önkormányzat Polgármesteri Hivatala, Népszámlálás, 2001, KSH A Népszámlálás adatai szerint (2001) a Magdolna-negyedben él a kerületi lakónépesség 15%-a, a háztartások 14%-a. A rendszeres szociális támogatások különböző típusaiban a negyed lakossága 2004 júliusában az alábbiak szerint részesült. A kerületben ápolási díjban részesülő személyek 21%-a a Magdolna-negyedben él. A kerületben a háztartások 3%-a részesül lakásfenntartási támogatásban, viszont az összes lakásfenntartási támogatásban részesülő háztartás 5%-a a Magdolna városrész lakásaiban lakik. A rászorulók száma, aránya ennél jóval magasabb, azonban a
háztartások jelentős része díjhátraléka miatt nem részesülhet ebből a támogatási formából. A rendszeres szociális segélyben részesülők 23%-a él a városrészben, különösen magas azon segélyezettek aránya, akik 67%-os munkaképesség vesztés miatt kapnak ilyen támogatást (27%). A rendszeres gyermekvédelmi támogatásban részesülő gyermekek közül 20% él a Magdolna városrészben, amely magasabb, mint a negyed 0-19 éves korosztályának aránya a kerület teljes lakónépességéhez viszonyítva (2001-ben 18%). Az akcióterület lakosságának vagyoni helyzetét jól jellemzi, hogy a 100 lakosra jutó személygépkocsik száma igen alacsony, mindössze 15 darab. Különösen hátrányos helyzetben van a negyed népességének 30%-át kitevő roma lakosság. A terület halmozottan hátrányos helyzetét a lakáshelyzetet bemutató adatok is alátámasztják. 2.1.4 Foglalkoztatás és munkaerő-piaci helyzet Népesség gazdasági aktivitása A kerületben elvégzett korábbi társadalomkutatások is azt mutatják, hogy az itt élő lakosság jövedelmi pozíciója és foglalkoztatottsági helyzete gyengébb a budapesti átlagnál. Józsefváros helyzetének relatív gyengüléséhez az alacsonyabb jövedelemmel rendelkező rétegek folyamatos leszakadása is hozzájárult. A 2001-es adatok szerint 100 józsefvárosi háztartásra 208 személy és 83 foglalkoztatott jutott, a háztartások 3,8%-ában fordult elő legalább egy munkanélküli, ez az arány a budapesti kerületek között Józsefvárosban volt a legmagasabb, a fővárosi átlag csak 2,4% volt. Az 1998 utáni időszak adatai - 2001-es népszámlálási adatok - szerint Józsefváros népességének 43%-a gazdaságilag aktív, melynek 8,8%-a vallotta magát munkanélkülinek, és ez sajnos nem mutat javuló tendenciát. A Főváros egészét nézve a népesség 44,7% gazdaságilag aktív, melynek csak 6,3%-a munkanélküli. A Magdolna negyedben a gazdaságilag aktív népesség aránya a legalacsonyabb, 40%. Munkanélküliség aránya A foglalkoztatottsági helyzetet tekintve is jelentős különbségek tapasztalhatók Józsefvároson belül az egyes területi egységek között. Az alacsony iskolázottsággal is összefüggésben a Magdolna negyedben a legmagasabb a munkanélküliség: a gazdaságilag aktív népességhez viszonyítva 12,6%, mely pontosan a duplája a fővárosi értéknek. A negyedben a regisztrált munkanélküliek aránya 6,2%, a tartós munkanélküliek aránya pedig 2,8%.
5. táblázat / Gazdasági aktivitás Területi egység Népességszám Gazdaságilag aktív népesség Munkanélküliek aránya a gazdaságilag aktív nép-hez visz. Magdolna negyed 12 068 40,3% 12,6% Józsefváros 81 787 43,0 % 8,8% Budapest 1 777 921 44,8 % 6,3% 2.1.5 Lakáshelyzet Józsefvárosnak ez az északi területe a városfejlődés sokszínűségét, a történeti városok fellendülését, stagnálását, majd otthagyását és mindezek jellemző negatív eredményeit, de egyben különleges értékeit egyaránt hordozza. A pusztuló építészeti, városképi, zöldterületi értékek, az üres telkek, telephelyek nagyszámú jelenléte, az értéken alul használt területek és épületek sokasága a terület jelentős részére jellemző. Az épületek 90%-a háború előtt épült, megépítésüket követően alig néhányat újítottak fel. Az egykori zsidó kiskereskedők által lakott lakásokat a háborút követően vidékről felköltözött, vagy a lakótelep építés következtében kiköltöztetett lakók vették birtokba. A negyed egyik legértékesebb épülete az ún, Zsibárusház mutatja a változás hatását. Az egykori zsidó kereskedőház földszinti üzletei bezárva, bedeszkázva, vagy szükséglakásokká vannak átalakítva. 1998-ban a kerület lakásállománya összesen 40 264 lakásból állt. 1998 és 2003 között a lakások mennyiségében és minőségében nem történt lényegesebb változás, 2003-ban 40 113 lakás tartozott a kerületi lakásállományba. A tulajdoni viszonyok tekintetében tovább folytatódott a rendszerváltás után megindult privatizációs folyamat, melynek hatására az 1998-ra jellemző 40%-os önkormányzati tulajdoni hányad 2003-ra 22%-ig csökkent. Azonban még ez a 22%-os arány is többszöröse a budapesti átlagnak. A kerületi lakásállományra a magas önkormányzati tulajdoni arány mellett a leromlott műszaki állapot és a korszerűtlen összetétel a jellemző, mely az elmúlt évtizedekben felhalmozódó felújítások elmaradásának a következménye. A lakások jelentős része - a 2001-es felmérés szerint a fele 1900 előtt épült, ezek nagy része felújításra szorul. Az állomány alacsony minőségét jelzi, hogy a 2001-es adatok szerint a lakások mintegy 24%-a nem komfortos (félkomfortos, komfort nélküli és szükséglakás) lakás volt, ezzel szemben a fővárosi átlag csak 9,8%. Az összkomfortos lakások aránya 27% volt, ami szintén lényegesen elmarad a budapesti átlagtól.
6. táblázat / Lakások összetétele Területi egység Önk.-i lakások aránya Nem komf. lakások aránya Magdolna negyed 42,0% 37,3% Józsefváros 26,6% 23,5% Budapest 8,5% 9,8% Az önkormányzati lakásállomány még a kerületi átlagnál is lényegesen rosszabb képet mutat. Az elmúlt évtized(ek) gazdálkodása következtében 2004-ben az önkormányzati tulajdonban maradt lakások nagy része igen alacsony minőségű, a 8300 lakás két harmada (66%) kis alapterületű, egyszobás lakás, 62%-a pedig nem komfortos lakás. Józsefváros területi egységei közötti különbségek a lakások esetében is megfigyelhetőek. A 2001-es népszámlálási adatok szerint a nem komfortos lakások (félkomfortos, komfort nélküli, szükséglakások) aránya a Magdolna, az Orczy és a Ganz negyedben volt kiemelkedően magas.
A Magdolna negyeden belül a nem komfortos lakások aránya közel négyszer magasabb, mint a fővárosi átlag. Ezekben a negyedekben az önkormányzati tulajdoni arány is jelentősen meghaladta a kerületi átlagot. Az akcióterületen a lakókörnyezet erősen leromlott: az épületek műszaki állapota kritikus, a lakásállomány korszerűtlen összetételű, a lakóházak közel 90%-a 1919 előtt épült. A terület sűrűn beépített, a zöldterület aránya alacsony, gondozatlan, magas arányt képviselnek az alulhasznosított ingatlanok (rossz állapotú, csak részben lakott földszintes lakóházak, foghíjtelkek). 2.1.6 Iskolázottság Az iskolai végzettséget tekintve a kerületi népesség körében a felsőfokú végzettségűek aránya jelentősen elmarad a fővárosi átlagtól. Bár 1990-hez képest 2001-re a felsőfokú végzettséggel rendelkezők aránya (a 25 év feletti lakosság körében) 16,07%-ról 19,2%-ra növekedett, ez mégis messze a 24,9%-os fővárosi átlag alatt marad. 7. táblázat / Felsőfokú végzettséggel rendelkezők (KSH adatok) Területi egység Felsőfokú Felsőfokú Felsőfokú végzettségűek végzettségűek végzettséggel aránya az összes aránya a 25+ rendelkezők lakosságon belül lakosságon belül Magdolna negyed 809 6,7% 9,8% Józsefváros 11 202 13,7% 19,2% Budapest 320 899 18,0% 24,9% Józsefváros területi egységei között jelentős különbségek figyelhetők meg az iskolai végzettség arányait illetően. Míg a Tisztviselő telep és a Palotanegyed lakói körében kiemelkedően magas a felsőfokú végzettségűek aránya, 33,1% és 29,2% - amely a fővárosi átlagot is meghaladja -, addig a kerületen belül is legkedvezőtlenebb helyzetű Magdolna negyedben ez az arány csak 9,8% - a budapesti érték 40%-a.
A legmagasabb iskolai végzettséggel rendelkezők alacsony aránya mellett súlyos probléma, hogy a legalacsonyabb -általános- iskolai végzettséget sem megszerzők aránya jelentős a Magdolna városrészben. A 0-7 osztályos iskolai végzettséggel nem rendelkezők aránya a 15 év feletti népesség körében meghaladja a 10%-ot. 2.1.7 A közbiztonság helyzete Józsefváros közbiztonsági helyzete az elmúlt években jelentős mértékben javult, amely alapvetően a rendőrség bűnüldöző, bűnmegelőző tevékenységének és az önkormányzat és a kerületi rendőrkapitányság együttműködésével kialakított Komplex Közterületi Rendszer fokozatos kiépítésének köszönhető. A rendszer kulcselemei: a térfigyelő kamerarendszer, az önálló kerületi közterület-felügyelői szolgálat és a kerületőrség. A kerület legnagyobb kiterjedésű krízisterületén, a Magdolna negyedben szintén érzékelhető a közbiztonság pozitív irányú változása, azonban éppen a területen élők gazdasági és társadalmi helyzetéből adódóan a lakosság fokozottan ki van téve mind az áldozattá, mind az elkövetővé válás valószínűségének. A negyed bűnügyileg súlyosan fertőzött, szakértők becslése szerint a kerületben elkövetett bűncselekmények közel 30%-át itt követik el, miközben a kerület lakónépességének csupán 15%-a él a városrészben. A településrészen elsősorban az erőszakos, garázda bűncselekmények, a gépkocsi feltörések, a rablások, kifosztások, a prostitúció és kapcsolódó cselekményei, a kábítószerrel kapcsolatos, illetve az alkohol, az italozó életmód miatt elkövetett bűncselekmények, családi botrányok jellemzőek. Az ingatlancsalások miatt (un. lakásmaffia tevékenység) a lakók félnek lakást cserélni, vásárolni, az uzsorahitel áldozatai pedig gyakran teljesen nincstelenné válnak. Az ismertté vált bűncselekmények mellett a városnegyedben is jelentős de cselekménytípusonként eltérő - a bűnügyi latencia 3. 2.1.8 Demográfiai helyzetkép A népesség korösszetételét vizsgálva megállapítható, hogy a budapesti arányokhoz hasonlóan a kerületben is magas az időskorúak aránya, ugyanakkor az átlagéletkort tekintve a kerület népessége fiatalabb, mint a többi kerületé. A Magdolna negyed területén a 60 évesnél idősebb népesség aránya megközelíti a 20%-ot (18,6%). A kerületben az 1990-es népszámlálás alkalmával 42 885 háztartást számoltak össze, mely a népesség folyamatos csökkenésének eredményeképpen 2001-re 38 073-ra fogyatkozott. A családháztartások száma hasonló tendenciát mutatva 21827-ről 20 062-re csökkent. A háztartások szerkezetében azonban lényeges változás nem történt. Továbbra is 3 A szomszédos kerületben 1999-2000-ben készített vizsgálat szerint a megkérdezettek a sérelmükre elkövetett bűncselekmények 44%-áról nem értesítették a hatóságokat ; Kerezsi Klára: Közösség és bűnmegelőzés: közösségi bűnmegelőzés, Magyar Tudomány, 2001/8; http://www.matud.iif.hu/01aug/kerezsi.html
kiemelkedően magas az egyszemélyes háztartások aránya, 41,9%, amely a budapesti aránynál jelentősen magasabb. A Magdolna-negyedben az egyszemélyes háztartások aránya a valamivel alacsonyabb, mint a kerületi adat (39%), viszont az öt vagy annál több tagú háztartások aránya magasabb a kerületi és a fővárosi arányoknál 6,1 %. A rehabilitációs tevékenységek hatására a népesség korszerkezetében a középkorú, családos, kisgyermekes rétegek részarányának növekedése várható. 2.2 Meglévő út és közműhálózat értékelése 2.2.1 Vízellátás A VIII. kerület vízellátása a pesti ún. alap zónáról történik. Nagyátmérőjű hálózat a vizsgált területen a Nagyfuvaros utca - Mátyás tér - Dankó utca vonalon (DN 500 öv.), a Fiuemi úton (DN 500 öv.) és a Baross utcán (DN 500 öv., DN 600 öv.) található. Ezek mellet üzemel a zömmel DN 100-150 átmérőjű, főként öntöttvas csőből álló hálózat. 2.2.2 Csatornázás A kerület a Ferencvárosi szivattyútelep vízgyűjtő területéhez tartozik. A csatornahálózat egyesített rendszerű, itt a szennyvizet és a csapadékvizet azonos szelvényben vezetik el A vizsgált területet érintő főgyűjtők a Nagykörúti főgyűjtő és a Karácsony Sándor utcán áthaladó 296/296P/b főgyűjtő. A Nagykörúti főgyűjtő, mely a tervezési terület vízelvezetését biztosítja, a századforduló körül épült, mely 364/364 P1+b méretű párizsi szelvényű. A terület magassági viszonyai B.105,0 112,0 m között változik. 2.2.3 Gázellátás A vizsgált területen a Fővárosi Gázművek Rt. nyilvántartása szerint nagyközép, közép és kisnyomású gázvezetékek találhatók. 2.2.4 Villamosenergia ellátás A kerület villamos energiával ellátott terület. A kerületben 2 db 120 kv-os kábel halad keresztül. Az egyik, a Csarnok tér - Népliget II. megnevezésű 120 kv-os kábel cseréje jelenleg folyamatban van. A meglévő olajszigetelésű kábel helyett műanyag szigetelésű kábel kerül elhelyezésre.
8. táblázat / A közműhálózat értékelése Utca Víz Csatorna Gáz Elektromos Nagyfuvaros utca M M M M Kisfuvaros utca M M M M Erdélyi utca M M M M Homok utca M M M M Szerdahelyi utca M M M M Mátyás tér M M M M Koszorú utca M M M M Dankó utca F M M M Karácsony utca F M M M Lujza utca F M M M Dobozi utca M M M M Magdolna utca F M M M 2.2.5 Közterület A terület külső megjelenésében kulcsfontosságú szerep jut a közterületeknek. Az itt élő és a várhatóan ide költöző lakosság igényei és városképi szempontok alapján a jelenlegi elhanyagolt, lepusztult állapotok sürgős beavatkozást igényelnek. Magdolna negyedet a Népszínház utca Teleki László tér Fiumei út Baross utca Koszorú utca Nagyfuvaros utca határolja. A terület egyetlen közparkja a Nagyfuvaros utca mellett lévő Mátyás tér. A meglévő utcák burkolata aszfalt ill. nagykockakő. Állapotuk a többszöri közműépítés, javítás valamint az elmaradt felújítások miatt igen rossz, átépítésük több helyen indokolt. A felszíni víz elvezetése víznyelőkkel van megoldva, ezek az útépítésekkel egy időben felújítandók. A közterületekhez tartozó közvilágítási hálózat az egész területet lefedi, bár műszaki állapotuk hagy némi kívánni valót. Kizárólag átfeszítéses rendszerű, ami vagy az épületek homlokzatán vagy a járdában elhelyezett oszlopokon keresztül került felfüggesztésre, ez alól kivételt képez a Mátyás tér, ahol régi acéloszlopokon elhelyezett világító testek biztosítják a közvilágítást. Összefüggő zöld terület a Mátyás téren, illetve a területet határoló Teleki László téren és a Kálvária téren található. Említést érdemelnek még a Nagyfuvaros, Erdélyi és a Szerdahelyi utcákban meglévő fasorok.
9. táblázat / A közterület hálózat értékelése Nagyfuvaros utca Kisfuvaros utca Erdélyi utca Homok utca Szerdahelyi utca Mátyás tér Koszorú utca Dankó utca Karácsony utca Lujza utca Dobozi utca Magdolna utca Szigetvári utca Járműforgalmi rész új aszfalt, gyalogos terület díszburkolat, új közvilágítás Teljes díszburkolat, új közvilágítás Teljes díszburkolat, új közvilágítás Teljes díszburkolat, új közvilágítás Járműforgalmi rész új aszfalt, gyalogos terület díszburkolat, új közvilágítás Járműforgalmi rész új aszfalt, gyalogos terület díszburkolat, új közvilágítás Új aszfalt burkolat Járműforgalmi rész új aszfalt, gyalogos terület díszburkolat, új közvilágítás Gyalogos terület díszburkolat, fasor telepítés, új közvilágítás Megfelelő Megfelelő Új aszfalt burkolat Új aszfalt burkolat 2.2.6 Közlekedés A terület jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkezik (Fiumei út, Baross utca). A területen áthaladó Szerdahelyi utca, Dankó utca és a Karácsony Sándor utca kétirányú forgalmat, míg a többi utca egyirányú forgalmat bonyolít. A Népszínház utca Dobozi utca vonalon villamos, a Nagyfuvaros utca Mátyás tér Szerdahelyi utca Karácsony Sándor utca vonalon busz közlekedik. 2.3 Tulajdonviszonyok értékelése A Magdolna negyedben a legnagyobb ingatlantulajdonos az Önkormányzat. A lakások több, mint 40%-a önkormányzati tulajdonban van, kiemelkedően magas kerületi szinten is. Az önkormányzati lakások több, mint fele társasházakban szétszórva található.
10. táblázat / Tulajdonviszonyok projekt környezetében Tömbszám Utca Hsz. Ingatlan funkciója tulajdon 240 Nagyfuvaros utca 26 lakóépület társasház 240 Nagyfuvaros utca 22-24 lakóépület társasház 240 Nagyfuvaros utca 20 lakóépület társasház 240 Nagyfuvaros utca 18 lakóépület társasház 240 Kisfuvaros utca 1 ÁNTSZ állam 240 Kisfuvaros utca 3 lakóépület önkormányzat. 240 Kisfuvaros utca 5 lakóépület önkormányzat, 240 Kisfuvaros utca 7 lakóépület társasház 240 Kisfuvaros utca 9/C lakóépület társasház 240 Kisfuvaros utca 9/B lakóépület társasház 240 Kisfuvaros utca 9/B lakóépület társasház 240 Homok utca 3 lakóépület magán 240 Homok utca 5 lakóépület magán 240 Homok utca 7 lakóépület társasház 240 Erdélyi utca 6-8 Általános Iskola önkormányzat 240 Erdélyi utca 4 lakóépület önkormányzat 240 Mátyás tér 15 Közösségi ház önkormányzat 240 Mátyás tér 16 lakóépület társasház 240 Mátyás tér 17 lakóépület társasház A projekt megvalósulásának a helye: Mátyás tér 15., önkormányzati tulajdonú ingatlan, üresen álló üzemépület, az Általános iskola szomszédságában. Tulajdonosi szándékok feltérképezése 2.3.1 Lakók A Magdolna negyed lakói nagy várakozással, de még bizalmatlanul tekintenek a projektre. Az elmúlt évtizedben magukra maradt lakók, tulajdonosok nagyon várják, hogy a kerületben ezen a területen is elinduljon a rehabilitáció. A lakossági fórumon is jelezték, hogy ha létrejön a negyedben egy közösségi ház, akkor vannak olyan önkéntesek, akik megszervezik a roma közösséget is, hogy támogassák a programot. A területen élők számára igényként merült fel, hogy azok a nyugdíjasok, akik még tenni akarnak, segítsenek a humán szolgáltatásokba. A gyerekes szülők biztonságos helyet szeretnének a gyerekeknek, hogy ne az utcán kallódjanak, legyenek olyan terek,
épületek, ahol biztonságos helyen játszhatnak, tanulhatnak, szórakozhatnak. A munkahelyteremtés, foglalkoztatási lehetőségeket vár mindenki a programtól. A társas háztulajdonosok azt várják, hogy a rehabilitáció elindításával megnő a lakóközösségekben is az aktivitás, és összefognak a ház felújításában. Technikai segítséget is várnak a támogatások mellett, hogy a felújításokat megvalósítsák. A bérlakásban élők a lakáskörülmények javulását várják. A nedves, szűk, komfort nélküli, zsúfolt lakások helyett egészségesebb lakásokat szeretnének. 2.3.2 Kisvállalkozók A területen élő kisvállalkozók megélhetési vállalkozók. Mindennapi küzdelmet folytatnak, hogy a vállalkozást működtessék. Több vállalkozó is felvetette, hogy ha az önkormányzat az üresen álló helyiségeket olcsóbb bérleti díjért bérbe adná, akkor azzal elősegíthetné több kisvállalkozó működését, helyiek foglalkoztatását. Vállalnák, hogy önerőből felújítanák az üzleteket, és több évig működtetnék vállalkozást. A területen több nagykereskedés működik, szoros kapcsolatban a Józsefvárosi piaccal szerepük a negyed rehabilitáció várhatóan átalakul. 2.3.3 Üzletek, szolgáltatások A területen nagyon kevés az üzlet, szolgáltatás. A legtöbb üzlet italmérés, kocsma, kisebb élelmiszer bolt. Más szolgáltató a lakosság anyagi helyzete, és a rossz közbiztonság miatt nem nyit üzletet. Mindkét oldalról nagy az igény egy szélesebb körű szolgáltatás iránt. 2.3.4 Befektetők Befektetők megjelentek a forgalmasabb utcákon, mint pl. Népszínház utca, Baross utca. A kisebb utcákban a telektulajdonosok még kivárnak, de ha beindul a rehabilitáció várhatóan gyorsan elkezdik a fejlesztéseket. Egy jelentős befektetés várható a Dankó utcában. 2.3.5 Szociális szolgátatás A negyedben több szociális ellátó intézmény is működik, amelyik nem csak a negyed, hanem a kerületi, fővárosi feladatokat is ellát. Az Oltalom Alapítvány a Dankó utcában hajléktalan ellátását vállalta fel. Az ellátás javítása érdekében a szomszédos önkormányzati tulajdonú ingatlanok megszerzésével magasabb minőségű szolgáltatást tervez megvalósítani. Ebben a negyedben működik az üdvhadsereg népkonyhája is.
Piaci helyzetértékelés A Magdolna negyedben zajló beruházások a negyed jellegéből adódóan alapvetően lakáscélúak, ezért a VIII. kerületi lakáspiaci helyzetet mutatjuk be. A használt lakások ára Budapesten 2002-ben stagnált, 2003-ban viszont az ingatlanárak újra emelkedni kezdtek, divatba jött a belváros, különösen a fiatalok körében, de az agglomerációba korábban kiköltözők egy része is elkezdett visszaköltözni a belső területekre. A hitelszigorítások az ingatlanpiacot 2003 végén felpörgették, majd ezt 2004 elején annak befagyása követte. A kínálati árak 2004 elejére nem változtak, de mivel a szigorítások a használt lakások vásárlóit jobban sújtották, így ott a kereslet visszaesése még nagyobb volt. Ebben a helyzetben is kivételt képeztek kicsi, olcsó lakások. 2004-ben az elemzők várakozásira rácáfolva a belvárosban a használt lakások ára jelentősen emelkedett, ami egyrészt az EU csatlakozás miatti várakozással, másrészt a kedvező devizahitelek elterjedésével magyarázható. Az emelkedő közös költség hatására a vevők egyre nagyobb figyelmet fordítanak az épületek állapotára. A rossz állapotú, kevéssé frekventált környéken a régi épületek kis méretű lakásai - 5 millió Ft alatti lakások igen keresettek, azonnal elkelnek, míg ugyanezen a környéken a nagy lakásokat szinte lehetetlen értékesíteni, még igen olcsó fajlagos ár mellett sem. Budapesten az új lakások iránti keresletnek 2003 végén óriási lendületet adott a 2004. január 1-től bevezetett telek ÁFA, és a hitelszigorítások híre, 2004 elején azonban az új lakásokra kötött adásvételi szerződések száma drasztikusan visszaesett. A lecsökkent kereslet következtében a lakásépítők igen sok esetben az árban nem érvényesítették a megemelkedett költségeket. Továbbra is a kis lakások iránt mutatkozik nagyobb érdeklődés, de azok tömeges építése miatt valószínűleg itt is kínálati piac fog kialakulni. Józsefvárost 2000-ig a befektetők elkerülték a prostitúció, a közbiztonság, az elhanyagolt környezeti állapotok miatt. A rehabilitációs tevékenységek következtében Józsefvárosban az utóbbi években kedvező folyamat indult el, mely során 2000-től megélénkültek a kerületi lakásépítési beruházások. A kerület tudatos városfejlesztési akciói eredményeként 2000-ben megjelentek az első, valódi beruházási, és nem spekulációs szándékkal bíró befektetők (OTP Ingatlan Rt, Balusztrád cégcsoport). Az 1998-as 5 új lakással szemben 2002-ben már 247 lakás épült Józsefvárosban. 2003-ban a felmérések szerint a kerületben közel 1000 lakás építése volt folyamatban. Koncentráltabb építkezés történt a Tolnai, Fecske, Futó és Illés utca környékén. A lakásállomány megújulása a következő években várhatóan tovább fokozódik. Csak a Corvin-Szigony Projekt során 1100 lakás kerül lebontásra, és mintegy 2.500-3.000 új lakás kerül felépítésre.
A Magdolna negyedben 2002-ben indult meg az első fejlesztés (Magdolna utca), melynek sikere miatt a beruházó a szomszédos telken is megkezdte lakásépítési projektjét, melyet 2004-ben fejezett be. Az első beruházást követően a negyedben (Baross utca) három további lakásépítési projekt indult meg. A Népszínház utcában egy hotelfejlesztési projekt már megvalósult, egy következő pedig ugyanazon fejlesztő jóvoltából - folyamatban van. 11. táblázat / Tulajdonviszonyok projekt környezetében új építésű lakások fajlagos ár (Ft/m2) Magdolna utca (2003-2004) 220.000 250.000 Baross utca garzonlakások (kivitelezés folyamatban) 279.000 Baross utca garzonlakások(folyamatban) 300.000 Baross utca garzonlakások (folyamatban) 300.000 használt lakások fajlagos ár (Ft/m2) Lujza utca Baross utca, 29 m2, 1sz, kf. (2003.11.) 179.000 Magdolna utca, 26 m2, 1 sz, kf. (2003.11) 165.000 Szerdahelyi utca, 35 m2, 1 sz, kf. (2003.11.) 157.000 Koszorú utca, 36 m2, 1 sz, kf. (2004. 01.) 161.000 Az adatokból jól látható, hogy egy szobás, komfortos, beköltözhető állapotú használt lakások ára a Magdolna negyedben 2003 végén 160 eft/m 2 körül alakult. Új lakásoknál az ár a Józsefváros 230 eft/m 2 fölé emelkedett 2003-ra, 2004-ben a Futó utcában már 300 eft/m 2 felett értékesítettek lakásokat. Az akcióterületen az árak alakulásában lényeges szerepet játszik a szomszédos IX. kerület sikeres rehabilitációja, illetve a Práter utca túloldalán induló Corvin-Szigony Projekt. 2.4 Koncepcionális előzmények bemutatása A Józsefvárosi Önkormányzat 1996-ban készített először a kerület egészét átfogó fejlesztési stratégiai tervet, mely céljait megtartva, de eszközrendszerét tekintve folyamatosan alakította a változó gazdasági és társadalmi folyamatokhoz. Az 1996-os kerületfejlesztési stratégiában már megfogalmazódott, hogy legfőbb cél a kerület gazdasági és társadalmi helyzetében végbemenő romlási folyamat megállítása. A célokat elsősorban a rehabilitációval összekapcsolt területfejlesztéssel, valamint a leszakadó réteg felzárkóztatása érdekében történő oktatás-nevelés fejlesztésével kívánta elérni. 1998-ban elfogadásra került a Józsefvárosi Rehabilitációs Programterv a kerület gazdasági potenciáljának növelését, a kerület piaci pozíciójának stabilizálását és a városmegújulás elmaradásából adódó negatív fejlődési spirál megállítását tűzte ki a megújítás alapvető céljaiként.
A Programtervben már megfogalmazódott, hogy a terv területileg differenciált és változatos eszközökkel valósítható meg. A stratégiát egészítette ki a 2000-ben született Kerületi Lakáskoncepció. A koncepció legfőbb célja, hogy 2025-ig a kerület lakáskörülményei adjanak módot mindenki számára teherbíró képességeinek megfelelően lakható, egészséges, fenntartható és megfizethető lakások választására. A 2001-ben elfogadott 10 évre szóló Józsefvárosi Kerületfejlesztési Koncepció a kerület státusának emelését a városias lakóterület hagyományos értékeinek megerősítése, hangsúlyosan új, nagyvárosias életminőség létrehozása által kívánta megvalósítani. A koncepció nagyrészt a leromlott lakásállomány megújítása, az oktatási intézményi rendszer fejlesztése, a széleskörű ellátó és támogatási rendszer kialakítása, valamint a szolgáltató szektor erősítése köré épültek. 2004-ben fogadta el a Józsefvárosi Önkormányzat a kerület egész területére a Kerületi Városrendezési Szabályzatot (KVSZ). A szabályzat a kerületre elkészült koncepcionális előzményekre épül. A 2004-ben készült el Józsefváros 15 éves kerületi fejlesztési terve, amelyben már negyedek szerint került meghatározásra Józsefváros fejlesztési stratégiája. Józsefváros 11 önálló arculattal rendelkező területi egységre negyedre került felosztásra. Ebben a tervben került először megnevezésre és lehatárolásra önálló negyedként a Magdolna negyed. A stratégiában megállapításra került, hogy Józsefvárosban az 1998 óta eltelt időszak legmeghatározóbb eredménye a kerület vonzerejének jelentős növekedése. A kerületben megélénkültek a fejlesztési beruházások, különösen a lakásépítés területén. Fontos mutató a hagyományosan erős kiskereskedelem jelentőségének tovább erősödése is. Az eredmények mellett tovább erősödött a különbség a kerület különböző részei között, a társadalmi problémák jellemzően két területi egységben az Orczy negyedben és a Magdolna negyedben sűrűsödnek össze. Az 1998-ban megindult rehabilitáció már látható eredményeket hozott a Belső- és a Középső-Józsefvárosban, de elkerülték a Magdolna negyedet. A rehabilitáció megindulásának ellenére a lakásállományra sok területen még mindig a korszerűtlen szerkezet és az alacsony minőség a jellemző. Az önkormányzati tulajdon aránya bár folyamatosan csökkent, de még mindig a fővárosi átlag többszöröse. A Stratégiai terv kimondja, hogy a kerület társadalmi helyzetének fejlesztéséhez ezért elsősorban a lakhatási feltételek, a lakásállomány minőségének javítása, valamint a társadalom szerepének erősítésén keresztül, az itt élők munkához jutási lehetőségének elősegítése, a munkaerőpiaci versenyképesség fejlesztése szükséges. A stratégiában az átfogó programokként megfogalmazott eszközök - a lakásprogram és a társadalomfejlesztési program az egész kerületet célozzák. Ezek az átfogó programok megjelennek az egyes negyedekhez tartozó egyedi programokban, és azokon keresztül valósulnak meg.
A negyedekhez tartozó programok olyan integrált fejlesztési programok, melyek az egyes területi egységek sajátosságai, egyedi helyzetük és problémáik alapján határozzák meg a szükséges fejlesztéseket, önkormányzati beavatkozásokat. A negyedek programjai a kerületi átfogó programokban általánosabban megfogalmazott célok és feladatok megvalósításának eszközei. 2.5 Fejlesztések Magdolna negyedben 2.5.1 Szociális bérlakásépítési projektek a Dankó utcában A Józsefvárosi Önkormányzat 2000-ben pályázott a Gazdasági Minisztérium által kiírt Állami támogatású bérlakás programra összesen 67 db új, szociális elhelyezést biztosító lakások építési projektjével. Józsefváros Önkormányzata a Dankó u. 34. sz-ú ingatlan esetében 44 bérlakás felépítéséhez 124.100 eft, a Dankó u. 40. sz. ingatlan esetében 23 bérlakás felépítéséhez 88.500 eft támogatás kapott, melyet az önkormányzat 300 millió Ft saját forrással egészített ki. A projekt elsődleges célja volt a Józsefváros kerület-megújítási programjának részeként új szociális elhelyezést biztosító önkormányzati bérlakás-építése. A Dankó utcában megépített bérlakások által megindult a jelenlegi, nagyon rossz minőségű lakásállomány lecserélése olcsó üzemeltetésű és fenntartású lakásokkal az önerőből lakáshelyzetét megoldani nem tudó családok részére. A Dankó u. 34. sz. és a Dankó u. 40. sz. épületek a városrész megújítási programjának első elemeként kerültek megvalósításra, és csiráját képezik a további fejlesztéseknek. Az új bérlakások alacsonyabb jövedelmű, de nem homogén társadalmi rétegek számára kínál a mai igényeknek megfelelő korszerű lakásokat. Az új lakások bérlőit az önkormányzat pályázat útján jelölte ki jogosultsági szempontok alapján. A lakások építési programjának kialakításánál - a műszaki, technológiai követelményeknek - az alacsony építési/fenntartási költségek elérése a cél, hogy az alacsonyabb jövedelmű családok számára is elfogadható és hosszabb távon is reálisan fenntartható lakókörnyezet kerüljön kialakításra 2.5.2 Mátyás tér felújítása Józsefvárosi önkormányzat a 2001-ben elfogadott Kerületfejlesztési koncepció kiemelt célként kezelte a közterületek felújítását. Mátyás tér megújítása jelzésértékű abból a szempontból, hogy a korábban a prostitúció és a bűnözés központjaként ismert teret ismét biztonságos városi térré alakította át az ott lakók használatára.
2.5.3 A magánszektor fejlesztései A leghátrányosabb helyzetű Magdolna negyedben is mutatkoznak a következetes városmegújítási lépések eredményei. A terület iránti bizalom erősödését jelezte, hogy 2001-től megjelentek azok a befektetők, akik a jelentős kockázat ellenére elképzelhetőnek tartották, hogy lakásépítési projektbe fogjanak a területen. Az Önkormányzat a Szerdahelyi utcában és a Mátyás téren már 2001-ben értékesített telkeket egy beruházó részére, aki a tervezett projekthez a magánpiacról is vásárolt területet. A Lujza utcában az Önkormányzat 2002-ben kedvezményesen értékesített telket a célból, hogy elősegítse a kerületben rendőrlakások megépítését. A Magdolna negyedben 2002-ben indult meg az első fejlesztés (Magdolna utca), melynek sikere miatt a beruházó a szomszédos telken is megkezdte lakásépítési projektjét, melyet 2004-ben fejezett be. Az első beruházást követően a negyedben (Baross utca) három további lakásépítési projekt indult meg. A Népszínház utcában egy hotelfejlesztési projekt már megvalósult, egy következő pedig ugyanazon fejlesztő jóvoltából - folyamatban van.