SZERVEZETI MŐKÖDÉSI SZABÁLYZAT

Átírás

1 1 SZERVEZETI MŐKÖDÉSI SZABÁLYZAT A Társasház megnevezése: Társasház Szent István krt. 24. A Társasház címe: Budapest, 1137 Szent István krt. 24. Helyrajzi száma: A Társasház alapítási éve: 1946 június A Társasház fı funkcióját tekintve, és a Társasházakról rendelkezı törvény (a késıbbiekben: Tht.) definíciója alapján: lakóépület. A Társasház én megtartott közgyőlésének./10000 tulajdonhányaddal rendelkezı tulajdonos igen szavazatával./10000 tulajdonhányad nem és./10000 tulajdonhányad tartózkodás mellett /.sz. határozatával az alábbi Szervezeti és Mőködési Szabályzatot alkotta meg. I. A Társasház-közösség tervei, hatáskörük, jogaik és kötelességeik I.1. A közgyőlés A Társasház-közösség legfıbb döntéshozó szerve, melyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A tulajdonostársak szavazati arányát a tulajdoni hányaduk nagysága határozza meg, ha a törvény másképp nem rendelkezik. A közgyőlés döntéseit a jelenlévı tulajdonosok tulajdonhányadával számolt egyszerő többségével hozza, azaz a határozati javaslatra leadott igen szavazatok tulajdonhányaddal számolt mennyisége a jelenlévı tulajdonhányad 50%-át meg kell haladja. Fenti szabály kivételei: Valamennyi tulajdonostárs egyhangú szavazata szükséges: o a Társasházat alapító okirat elfogadásához és módosításához Az összes tulajdoni hányad szerint számított legalább négyötödös szavazattöbbséggel meghozott határozat szükséges: o a közös tulajdonban álló épületrészek hasznosításának elhatározásához, o a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról való döntéshez, o a lakáson belüli építkezéshez, ha az közös tulajdont érint. Az összes tulajdoni hányad szerint számított legalább egyszerő szavazattöbbséggel meghozott határozat szükséges: o az SzMSz módosításához, o az alapító okirat módosításához, ha a közös tulajdont nem érintı lakáson belüli - az építésügyi hatóság jogerıs és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakás-megosztást, illetıleg lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad. I.1.1. A Közgyőlés hatásköre A közgyőlés dönt: a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról és felújításáról, kivéve a halasztást nem tőrı munkákat (pld. kár-, vagy életveszély megszüntetése)

2 2 a közös tulajdonra vonatkozó birtoklásról, a közösséget terhelı kötelezettségek vállalásáról, a közösség éves költségvetésének elfogadásáról, (a költségvetés tervezetét a Számvizsgáló Bizottságnak véleményezni kell, véleményezés hiányában nem hozható érvényes közgyőlési határozat), a Társasház éves pénzügyi beszámolójának elfogadásáról, a tulajdonostársak által fizetendı közös költség mértékérıl, a célbefizetési kötelezettség összességérıl, teljesítésének módjáról, határidejérıl, megtakarítási alap nyitásáról, fajtájáról, összegérıl, teljesítésének módjáról és határidejérıl, illetve felhasználásáról. minden tervezhetı karbantartás, felújítás elvégzésérıl és az erre irányuló szerzıdés megkötésérıl, és az SZMSZ által meghatározott értékhatárt meghaladó munkák megrendelésérıl, kivéve az élet és balesetveszély elhárítást. Az élet és balesetveszély elhárítása esetén a közös képviselı azonnal intézkedik, de csak a közvetlen veszély elhárításának megrendelését teheti meg, ha a teljes munka nagyságrendje meghaladja az SZMSZ-ben rögzített hatáskörét, a Közös képviselı megválasztásáról, díjazásáról, felmentésérıl a közös tulajdon elidegenítésérıl ( Tht. 3..(2) a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a Tulajdonosok az összes tulajdoni hányad szerint, 4/5-ös szavazattöbbséggel határoznak ( Tht. 29..(1). felújítási pályázaton való részvételrıl minden olyan kérdésben, amelyet a törvény és jelen SZMSZ a közgyőlés hatáskörébe utal. I.1.2. A közgyőlés összehívása A közgyőlést szükség szerint, de évente legalább egyszer össze kell hívni. A közgyőlést a Közös képviselı és az SZVB közösen készíti elı. A közgyőlést a Közös képviselı hívja össze. A közgyőlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni. Ennek módja: a társasházban lakókat a levélszekrénybe helyezett és a fı közlekedıtérben kifüggesztett meghívóval, az ismert más címen lakókat postai ajánlott küldeményben. A tulajdonos által meghatalmazott általános képviselıt minden esetben külön meg kell hívni. A meghívót - sürgıs eset kivételével - legkésıbb a közgyőlés idıpontja elıtt 8 nappal kell a tulajdonosoknak megkapni. A meghívónak tartalmazni kell a közgyőlés helyét, idıpontját és a napirendi pontokat. A közgyőlési meghívó mellékletben tartalmazza a napirendi pontokhoz főzıdı információkat és a meghozandó határozati javaslatokat. A Közös képviselı akadályoztatása esetén, vagy ha a Társasház a gazdálkodásában szabálytalanságokat észlel és a Közös képviselı a közgyőlést 15 napon belül nem kívánja összehívni, a közgyőlést az SZVB elnöke is összehívhatja. Kötelezı a közgyőlés 15 napon beüli összehívása, ha azt az SZVB, vagy a tulajdoni hányad 1/10- ével rendelkezı tulajdonostársak a napirend megjelölésével és indokával írásban kérik. Az összehívás kezdeményezése tartalmazhat 15 napon kívüli idıpontot a közgyőlés megtartására vonatkozóan

3 3 Ha a Közös képviselı a kérést nem teljesíti, az összehívást kezdeményezı tulajdonostársak által megbízott személy vagy az SZVB elnöke is összehívhatja a közgyőlést. I.1.3. Közgyőléssel kapcsolatos egyéb szabályok A közgyőlés akkor határozatképes, ha a közgyőlésen megjelent tulajdonostársak rendelkeznek az összes tulajdoni hányad több mint a felével. A közgyőlés érvényességét az elnök állapítja meg a közgyőlés megnyitásakor, valamint minden egyes szavazás elıtt. Határozatképtelen közgyőlés esetén a megismételt közgyőlés az eredeti közgyőlés napjára is összehívható, ha az eredeti meghívó ezt tartalmazza. (ismerve azt a tényt, hogy minden más idıpontra összehívott megismételt közgyőlésen a jelenlévı tulajdonosok tulajdonhányada kevesebb, mint az eredeti határozatképtelen közgyőlés, ezért a hozandó határozatok nagyobb tulajdonosi jelenléttel történı meghozatala érdekében szükséges jelen pont felvétele) A megismételt közgyőlés a megjelent tulajdonosok által képviselt tulajdoni hányad arányától függetlenül határozatképes. Ezt a körülményt a közgyőlési meghívóban fel kell tüntetni, Tulajdonos tulajdonosi jogai gyakorlásának képviseletére esetenként vagy visszavonásig érvényes állandó hatállyal bárkit megbízhat formailag helyesen kiállított meghatalmazás kitöltésével. Meghatalmazott személy több meghatalmazó meghatalmazásával is rendelkezhet. Az általános illetve egyedi meghatalmazásra a Ptk rendelkezései az irányadóak Képviseleti jogot - a törvényen, a hatósági rendelkezésen és az alapszabályon alapuló képviseleten felül - a képviselıhöz, a másik félhez vagy az érdekelt hatósághoz intézett nyilatkozattal (meghatalmazás) lehet létesíteni (1) A meghatalmazáshoz olyan alakszerőségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján kötendı szerzıdésre elıír. Az általános meghatalmazás csak írásban érvényes. (2) A meghatalmazás eltérı kikötés hiányában visszavonásig érvényes; visszavonása jóhiszemő harmadik személy irányában csak akkor hatályos, ha azt vele közölték. A visszavonás jogáról érvényesen nem lehet lemondani. (3) A meghatalmazás bármelyik fél halálával megszőnik. A meghatalmazást a közgyőlés levezetı elnökének át kell adni és a jelenléti ívhez kell csatolni, Haszonélvezı csak a tulajdonos meghatalmazása esetén vehet részt teljes joggal a közgyőlésen. A közgyőlésen a határozatokat is tartalmazó jegyzıkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyőlésen elnöklı személy és két jelenlévı tulajdonostárs az aláírásával hitelesít. Fenti személyeket a közgyőlés választja. Amennyiben a közgyőlés által megválasztott hitelesítı o a hitelesítést indokolás nélkül vagy megalapozatlan indokkal megtagadja, o vagy a közgyőlést követıen elérhetetlen lesz, o vagy a közgyőlésrıl annak bezárása elıtt eltávozik, abban az esetben 3, a közgyőlésen jelenlévı tulajdonos külön a körülményeket rögzítı jegyzıkönyv felvétele mellett pótolhatja a hitelesítést. A jegyzıkönyvbe bármely tulajdonostárs a közös képviselınél betekinthet, és arról a másolási költség megfizetésével másolatot kérhet. A közgyőlés határozatait a jelenlévı tulajdoni hányad alapján számított egyszerő szótöbbséggel hozhatja meg, kivéve, ha a törvény, vagy jelen SZMSZ másként rendelkezik. A közgyőlésen a jegyzıkönyvet amennyiben esetenként ez ellen senki nem tiltakozik hangfelvétellel is lehet vezetni, mely alapján a hozandó határozathoz kapcsolódó lényegi hozzászólásokat, a hozzászóló kifejezett jegyzıkönyvi rögzítésére vonatkozó kérésével kísért hozzászólásokat, valamint a határozatokat és meghozataluk körülményét rögzítı írásbeli

4 4 jegyzıkönyv készül. Ebben az esetben a hangfelvételt tartalmazó adathordozót a dokumentumok között meg kell ırizni. Eseti tiltakozás esetén a hangfelvétel ellen szavazó tulajdonos hozzászólásaikor a hangfelvételt ki kell kapcsolni. A hangfelvételt csak a közgyőlésen jelenlévı összes résztvevı együttes beleegyezése alapján másolható, vagy adható ki harmadik személynek. A közgyőlésen meghozott határozatokról a Közös képviselınek valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyőlés megtartásától számított 8 napon belül értesítenie kell. Minden, a tulajdonosokat érintı, a Közös képviselıtıl, vagy a Számvizsgáló Bizottságtól érkezı dokumentum (meghívó, tájékoztató, felhívás, stb.) eljuttatása postaláda útján, személyesen, vagy együttlakó útján, illetve postai úton történhet. A Tulajdonos dokumentált nyilatkozata alapján elektronikus úton megküldött dokumentum is kézbesítettnek számít. Utóbbi lehetıség a Társasház költségeinek csökkentése, a folyamatos és teljes tájékoztatás biztosítása érdekében is javasolt. Házastársak osztatlan közös tulajdonában lévı albetétek esetén a Családjogi Törvény érdekközösséget feltételezı rendelkezése alapján a közgyőlésen jelen lévı házastárs a teljes ingatlan tulajdoni hányadának megfelelı szavazati aránnyal vesz részt. Ez alól kivétel, ha a házastársak bejelentik érdekellentétüket. Házastársak osztatlan közös tulajdonában lévı albetétek esetén a Családjogi Törvény érdekközösséget feltételezı rendelkezése alapján a közgyőlésen jelen lévı házastárs a teljes ingatlan tulajdoni hányadának megfelelı szavazati aránnyal vesz részt. Ez alól kivétel, ha a házastársak bejelentik érdekellentétüket. I.1.4. írásbeli szavazás A közgyőlési határozat írásbeli szavazás útján is meghozható. Ebben az esetben a közgyőlési napirendre vonatkozóan a Közös képviselı felhívásához mellékeli az írásbeli határozati javaslato(ka)t a Számvizsgáló Bizottság elızetes véleményének ismeretében. Az SZVB kérésére írásbeli véleményét a felhíváshoz csatolni kell. A tulajdonostársaknak a határozati javaslat kézhezvételét követı 15 napon belül van lehetıségük írásban szavazni és szavazatuk eredményét a Közös képviselınek megküldeni. Az írásbeli szavazás eredményét a Közös képviselı a szavazásra megjelölt határidıt követı 8 napon belül írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni. Eredménytelen az írásbeli szavazás a Szervezeti Mőködési Szabályzat tekintetében: a. ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdoni hányada alapján számított egyszerő többséget, b. Minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonosok tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségének a törvényben meghatározott mértékét. c. A késve leadott, javított, kiegészített, aláírás nélküli, hiányos szavazatok érvénytelenek. d. A határozati javaslatot, annak mellékleteit, az összegyőjtött szavazatokat és a határozatot tartalmazó írásbeli értesítés 1 példányát az irattárban meg kell ırizni. I.1.5. A közgyőlésen elnöklı személy feladata A közgyőlés eredményes munkájának biztosítása. Ennek érdekében gondoskodik, hogy a. minden hozzászólni kívánó szót kapjon, b. a hozzászóló csak a tárgyalt témához szóljon hozzá,

5 5 c. a közgyőlésre szánt idıkeretben minden megtárgyalandó napirendi pont megtárgyalásra kerüljön, ezért a bekiabálásokat, felesleges témaismétléseket, személyes ellentétekbıl eredı veszekedéseket igyekezzen meggátolni demokratikus keretek között. I.1.6. Az éves elszámolásról, költségvetés megállapításáról szóló kötelezı éves közgyőlés legkésıbbi idıpontja. A Közös képviselı köteles az éves elszámolásról és a költségvetés megállapításáról szóló éves közgyőlést legkésıbb minden év május 31-ig összehívni. Amennyiben a Társasház gazdálkodása nem stabil, abban az esetben a mielıbbi közös költség változáshoz szükséges döntés meghozatala miatt az elızı éves könyvelés zárását és SZVB általi ellenırzését követıen szükséges a mihamarabbi közgyőlés megtartása. I.2. A Közös képviselı A Társasházközösség ügyeinek intézését a Közös képviselı (társasházkezelı) látja el. A Közös képviselıt a közgyőlés választja. A közgyőlés felhatalmazása alapján a Társasház és a Közös képviselı jogviszonyát szerzıdésben rögzítik, melyet a közgyőlés felhatalmazásával az SZVB tagjai és a Közös képviselı ír alá. Bármely tulajdonostársnak joga van megismerni a szerzıdést teljes terjedelmében. A Közös képviselı elıkészíti és végrehajtja a közgyőlés határozatait. A Közös képviselı elkészíti a Társasház éves költségvetését, melyet elfogadásra a közgyőlés elé terjeszt. a Közös képviselı díjazását az SZVB javaslata alapján a közgyőlés állapítja meg, mely díjat és a készkiadásokat a Társasház költségvetésének terhére kell megtéríteni. A Közös képviselı az egyes tulajdonosoktól utasításokat nem fogadhat el, de ésszerő javaslataikat és kéréseiket mérlegelheti, végrehajthatja, szükség szerint SZVB, illetve a közgyőlés elé terjeszti elfogadásra. A Közös képviselı a számadásokat évente április 30-ig lezárja és az ezeket igazoló okiratokat betekintés végett a Számvizsgáló Bizottság rendelkezésére bocsátja. A számadásokban fel kell tüntetni a kiadásokat, a kiadások részletezését, a bevételi forrásokat különösen a tulajdonosok befizetéseit és a fennálló közös költség hátralékot, név és összeg szerint. A Közös képviselı képviseli a társasházat harmadik személyekkel szemben, valamint a bíróságok, hatóságok elıtt. A Társasház ügyeiben eljárva a tulajdonosok nevében jogokat szerezhet, és kötelezettségeket vállal-hat. Ezen jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. A Közös képviselı a Társasház számlája felett a közgyőlés határozata, illetve a jelen SZMSZ. szerint rendelkezhet. Miden kifizetés csak utalással, illetve csekkel teljesíthetı. A Közös képviselı a felújítások, karbantartások, javítások tervezhetısége érdekében évente legalább egyszer általános mőszaki állapotfelmérést és a szükségesnek ítélt munkák költségbecslését elvégezi, és a felmérés eredményérıl az SZVB-ot az éves rendes közgyőlést megelızıen tájékoztatja

6 6 I.2.1. Beszámolási kötelezettség: a Közös képviselı félévente gyorsjelentést készít az SZVB részére a ház anyagi helyzetérıl és a tulajdonosi befizetések állásáról. Az írásban foglalt határozatok végrehajtásáról az éves közgyőlésen beszámol. Az éves beszámoló elfogadása a késıbbiekben feltárt mulasztás alól nem mentesíti. Az éves költségterv a könyvelési évre szól, január 01-tıl december 31-ig. A közgyőlésen elfogadott éves közös költség január 01-tıl értendı. A közgyőlés hónapja és a januári hónap között eltelt idıszak közös költség különbözetét közgyőlés egyetértése esetén el lehet osztani a következı közgyőlés 12 hónapja között, és ez alapján lehet a befizetendı közös költséget megállapítani A közgyőlés által megállapított fizetendı közös költség mértékérıl a tulajdonosokat név szerinti bontásban értesíteni kell A közgyőlésen elfogadásra kerülı közös költség változásának idıpontját a közgyőlés ettıl eltérıen is megállapíthatja. Ha a közgyőlés a közös képviselıt akár a közgyőlés akaratából, akár saját lemondása alapjánfelmenti megbízatása alól, akkor a felmentett közös képviselı kötelessége a legutolsó elfogadott beszámoló és a felmentése közötti idıszakról írásban beszámolni. I.2.2. Folyamatos jelenlét: Külsı Közös képviselı (társasház kezelı) esetén havonta a társasházban bejárást tart, melyen lehetıség szerint a gondnok (vagy, és) egy SZVB-tag is részt vesz. A bejárást a kezelı cég ezzel megbízott alkalmazottja is elvégezheti. I.2.3. Közös költség beszedése: A tulajdonosi közös költség hátralékról összesítést készít. Az összesítést negyedévente megküldi a Számvizsgáló Bizottságnak. Az éves összesítést tulajdonosi bontásban mellékeli az éves elszámoláshoz. A 2 hónapi közös költség mértékénél nagyobb összegő közös költség elmaradásról tájékoztatja az érintett tulajdonost. A 3 havi közös költség mértékét elérı tartozás esetén a késedelmes tulajdonos részére ügyvédi felszólításról intézkedik. Ebben az esetben a Tulajdonos folyószámláját az ügyvédi költséggel megterheli. 4 havi közös költség mértékét elérı tartozás esetén a Közös képviselı fizetési meghagyás kibocsátásáról gondoskodik. Ennek jogerıre emelkedésekor a tartozás változatlan megléte esetén- végrehajtást kezdeményez. A végrehajtás eredménytelensége esetén kezdeményezi (nagyobb tartozás esetén) ingatlan-végrehajtás (lakás elárverezés) elindítását. A 6 havi közös költség mértékét meghaladó tartozás esetén jelen Szervezeti és Mőködési Szabályzat felhatalmazása alapján jogosult a Társasházi törvényben rögzített módon jelzálog bejegyzésre. A jelzálog bejegyzésének szükségességét mérlegelni kell a végrehajtó általi végrehajtói jog feljegyzése esetén a megelılegezendı költségek ésszerő mértéken tartása miatt. Valamennyi jogi lépés esetén a felmerülı többletköltség (illeték, ügyvédi költség, végrehajtói elıleg stb.) a tartozó tulajdonost terhelik, melyek folyószámláján követelésként jelennek meg. Minden elindított jogi esetben a késedelmes közös költség és egyéb járulékos költség késedelmes megfizetéskor késedelmi kamatot kell felszámolni a PTK szerint mindenkori törvényes késedelmi kamattal

7 7 A tartozás akkor tekinthetı kiegyenlítettnek (a jogi szankciók akkor vonhatók vissza), ha a tartozó tulajdonos a közös költségtartozást, a felmerült összes járulékos költséget valamint a késedelmi kamatot megfizette. I.2.4. Pénzügyi megkötések: csak az a nem közüzemi és nem szerzıdésen alapuló számla fizethetı ki, melyet vagy a gondnok vagy az érintett tulajdonos, SZVB tag illetve a közgyőlés által ezzel a feladattal megbízott tulajdonos vagy a munkát megrendelı és leellenırzı közös képviselı illetve a képviselet dolgozója leigazol. Az igazolás a számlán, vagy a számla mellékletén illetve munkalapon történhet, melyet a számla mellé csatolni kell. A befogadott számlának mindenkor része a végzett munkára vonatkozó megbízás, szerzıdés vagy munkalap, a munka átvételének igazolása a számviteli, könyvelési rendelkezések szerint. A Közös képviselı Ft-ig dönthet saját hatáskörében Ft-ig a SZVB hozzájárulása szükséges. Ezen összeg felett mely az éves költségvetésben nem szereplı munkára irányul, és közgyőlési határozatban nem rögzített csak a közgyőlés dönthet. Ez alól a közüzemi számlák és a megbízási szerzıdésen alapuló számlák kivételt képeznek. Fenti értékhatárokat az éves beszámoló közgyőlés megváltoztathatja. A közüzemi számlákat ellenırzi. Minden hónapban tájékoztatást ad az SZVB-nek a Társasház pénzforgalmáról, Számítógépes terminál használata esetén a lezárt havi pénzforgalom kinyomtatott példányát küldi meg. I.2.5. Egyéb: A ház alkalmazottai és/vagy szerzıdéses partnerei részére (takarító, gondnok) munkaköri leírást készít, melyet az SZVB-vel egyeztet és a tulajdonosokkal ismerteti. Folyamatosan tájékoztatja az SZVB-t a Társasház érdekében tett és teendı intézkedésekrıl. Dönt minden olyan kérdésben, és ellát minden olyan feladatot, melyet törvény, Alapító Okirat, SZMSZ, közgyőlés, illetve hatóság feladatául rendel. I.3. A Számvizsgáló Bizottság (SZVB) Jogkörében eljárva: bármikor ellenırizheti a Közös képviselı ügyintézését, havonként ellenırzi a közösség pénzforgalmát, véleményezi a közgyőlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint az SZMSZ által meghatározott értékhatár felett a megrendelendı munkákat, folyamatos Közös képviselıi információ alapján véleményezi a Társasház mőködtetését, javaslatot tesz a Közös képviselı díjazására, összehívja a közgyőlést, ha a Közös képviselı az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget, tagjai közül választja meg elnökét: döntéseit szótöbbséggel hozza meg, saját mőködési szabályzatát maga állapítja meg, az elnök akadályoztatása esetén az SZVB képviseletére bármelyik két Bizottsági tag együttesen jogosult. Tevékenységérıl a közgyőlésnek felel. Az éves gazdálkodásáról készített beszámolót véleményezi

8 8 I.4. Egyéb bizottságok. Célfeladatokra, vagy állandó megbízással a tulajdonosközösség egyéb bizottságokat is alakíthat. Így például felújítási, karbantartási, üzemelési feladatok segítségére, ellenırzésére Mőszaki Bizottság hozható létre a Közös képviselı és a közgyőlés döntéseinek elıkészítése érdekében, II.. A KÖLTSÉGEK VISELÉSE II.1 A költségek viselése a külön tulajdonra nézve II.1.1. Víz és csatornadíj Vízórával nem rendelkezı tulajdonosok esetén része a közös költségnek. Az önálló vízórával rendelkezık a Díjbeszedı Rt-n keresztül vagy közvetlenül a Vízmőveknek fizetik a vízdíjat. II.1.2. Elektromos áram A tulajdonostársak magántulajdonuk elektromos áram költségeit külön mérıórájuk által mért kilowatt-óránként fizetik az Elektromos Mővek Rt. számlázása alapján. II.1.3. Gáz A tulajdonostársak magántulajdonuk gáz költségeit, a Gázmővek számlázása alapján albetétenként, mérıóra, vagy átalánydíj alapján fizetik. II.2. A költségek viselése a közös tulajdonra nézve II.2.1. Víz-és csatornadíj A tulajdonostársak a közös víz- és csatornadíjat tulajdoni hányad szerint közvetve fizetik, ez beépül a közös költségbe. A Tulajdonostársak összesen havi 15 m 3 vízdíjat fizetnek a közös fogyasztás és a hálózati veszteség költségének közös viselése címén tulajdonhányaduk alapján, függetlenül az ingatlan vízórás jellegétıl. Vízórás az a lakás, melynek vízórái a vízmővek által befogadott és leolvasott órák. A vízórás közös költség akkortól számolható, amikor az ingatlan vízórái megjelennek a ház vízszámláján, kezdete a vízszámlán megjelenı induló idıpont. Vízórás lakás esetén, amennyiben a tulajdonos 3 egymást követı alkalommal nem gondoskodik a vízóra vízmővek, vagy díjbeszedı általi leolvasásáról, akkor az el nem számolt idıszakban a lakás nem számít vízórásnak. Késıbbi leolvasás sem módosítja ezt az idıszakot. A Közös képviselı a vízórák mőszaki állapotát, bekötését és a mért vízfogyasztást ellenırzi, illetve ellenıriztetheti. Vízórásnak az az ingatlan tekinthetı, melyben minden vízvételi lehetıség hiteles vízórával mért és a Vízmőveknek bejelentett, általuk leolvasott és számlázott. Amennyiben egy vízórával fel nem szerelt lakásban nem tartózkodik senki, az nem mentesíti a tulajdonost a vízdíjfizetési kötelezettség alól

9 9 A Közös képviselı vizsgálja, hogy a fogyasztás mértéke megfelel-e az átlagosnak. Amennyiben nagyfokú eltérést észlel, ennek okát kivizsgálja és SZVB értesíti. II.2.2. Elektromos áram A tulajdonostársak a közös elektromos áram költségeit tulajdonhányad szerint közvetve fizetik, ez beépül a közös költségbe. A Közös képviselı vizsgálja, hogy a fogyasztás mértéke megfelel-e az átlagosnak. Amennyiben nagyfokú eltérést észlel, ennek okát kivizsgáltatja, és errıl a SZVB-t értesíti. II.2.3. Szemétszállítási díj A tulajdonostársak a szemétszállítás költségeit tulajdonhányad szerint közvetve fizetik, ez beépül a közös költségbe. A Közös képviselı a szeméttároló edények számának szükséges szinten tartásáról gondoskodik. II.2.4. Biztosítás A tulajdonostársak külön tulajdonának, mint ingatlannak valamint osztatlan közös tulajdonnak a biztosítás költségeit - tulajdonhányad szerint közvetve fizetik, ez beépül a közös költségbe. II.2.5. Felújítási tartalék A közösség a közös tulajdon felújításának költségeire évente határozatot hoz. A felújítási díjat a tulajdonostársak havonta fizetik, ez beépül a közös költségbe. A közgyőlés az alapképzés formájáról is dönt. (felújítási alap, lakáskassza, lekötött betét vagy egyéb). A felújítási díj SZVB hozzájárulása esetén ideiglenesen felhasználható közmőszámla kiegyenlítésére. Az erre a célra felhasznált összeget a lehetı legrövidebb idı alatt vissza kell tölteni a felújítási tartalék keretbe. A Közös képviselı ezen összeg felhasználásáról külön elszámolást készít. A felújítási tartalék felhasználásáról a közgyőlés dönt. II.2.6. Kéményseprési díj A tulajdonostársak az osztatlan közös tulajdonban lévı kémények után tulajdoni hányaduk arányában - fizetik a kéményseprés díját, ez beépül a közös költségbe. Egyedi kéménybélelés esetén a költség azon tulajdonost terheli, kinek gázkészüléke mőködéséhez van szükség a bélelésre

10 10 II.3. A közös költség fizetésére vonatkozó szabályok II.3.1. A közös tulajdon fenntartása A közös tulajdonú részek üzemeltetésével, karbantartásával, állagmegóvásával, felújításával, a közös közüzemi fogyasztással, a személyi közremőködésekkel járó költségek viseléséhez a tulajdonostársak az alapító okiratban szereplı tulajdoni hányad arányában kötelesek hozzájárulni. II.3.2. Fizetési határidı A Társasház folyamatos üzemeltetésének biztosítása érdekében a mindenkori közös költségeket (üzemeltetés, felújítás) minden hónap 15. napjáig be kell fizetni a társasház üzemeltetési számlájára. II.3.3. Az önhibájából közös költséget nem fizetı tulajdonos A Ptk. szerint mindenkori törvényes késedelmi kamatot köteles befizetni. Abban az esetben, ha egy tulajdonostárs 6 havi közös költség befizetési kötelezettségének nem tesz eleget, úgy a Közös képviselı a évi CXXXIII. Törvény 30.. alapján és annak elıírásához igazodva jogosult az adós tulajdonosi lapját az adósság mértékével megterhelni, jelzálogot alapító határozatával. II.3.4. Az önhibájukon kívül hátralékba került fizetési hajlandóságukat kinyilvánító tulajdonosok Hátralékuk kiegyenlítésének megkönnyítése érdekében részletfizetési megállapodást köthetnek a Közös képviselıvel. A megállapodásban rögzítettek betartása esetén a Közös képviselı a jelzálog kivételével a jogi lépéseket felfüggeszti. Lakásukat bérbeadó tulajdonossal részletfizetési megállapodás nem köthetı. A részletfizetés kamatmentes. II.3.5. Közös költségnek minısül A közgyőlés által elhatározott eseti hozzájárulás (célbefizetés) is. A célbefizetés összegét ha a közgyőlés a határozatában másként nem rendelkezik a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában viselik. A határozatban rögzíteni szükséges a célbefizetés és a kifizetés határidejét (év, hó) és módját. II.3.6. Közösen fizetendı költségek A közös használatból származó költségek, az egyedi használatból származó, de egyedileg nem mért költségek, a teljes ingatlan fenntartási, üzemeltetési, felújítási költségei. Így különösen: a közüzemi díjak: víz-, csatorna-, villamos-energia-, szemétszállítási-, kéményseprıi-, és más, szerzıdéssel lekötött, közösen igénybe vett szolgáltatás. (pld. átalány-díjas javítási, karbantartási szerzıdés, lift ügyelet, stb.) mőszaki munkákkal járó költségek, személyi szolgáltatással összefüggı költségek: például közös képviselı díja, takarítási-, gondnoki díj, idıszakos megbízás alapján végzett szolgáltatás. egyéb költségek: hiteltörlesztési-, biztosítási-, banki, fogyóeszközök beszerzése, stb

11 11 II.3.7. Eltérı használat, eltérı teherviselés Az önálló albetétben lévı lakás és nem lakás célú albetéteknél a közös tulajdon eltérı használata esetén a közgyőlés meghatározhat eltérı teherviselési módot, pontosan megjelölve annak szempontjait, indokát, és számításuk módját, illetve egyes albetétekre bontva is dönthet a terhelés módjáról (pl.: iroda) II.3.8. költségek megosztása használat szerint Az éves költségvetési tervet úgy kell elkészíteni, hogy a különbözı költségnemeket azok felhasználásának helye szerint meg kell bontani. Így külön kell megállapítani a lakások, gépkocsi beállók és tárolóhelyiségek közös költségét. II.3.9. gépkocsi beállók és tárolók költségviselése A gépkocsi beállók és tárolók a költségvetési tervben elfogadott költségeket beállónként és tárolónként egyenlı arányban osztják meg egymás között. II Ingatlan eladása Ingatlan eladásakor, ha az eladó nem kéri a Közös képviselıtıl közös költségének nullás egyenlegközlıjét és a vevı e nélkül vásárolja meg az ingatlant, abban az esetben az eladó esetleges közös költség tartozásáért az eladó és a vevı egyetemlegesen felel. Ez alapján amennyiben az eladón a tartozás nem hajtható be- a Társasház az új tulajdonostól követelheti, és mint induló egyenlegként tartja nyilván. II Sortartásos kezesség szabályai A közösség egészét terhelı kötelezettség teljesítéséért a tulajdonosok elsısorban közös költség tartozásuk mértékéig, ezt kimerítve az összes tulajdonos tulajdonhányada szerint felel az egyszerő (sortartásos) kezesség szabályai szerint. II Egyéb A Ptk.276. alapján a közös költségtartozással szemben semmilyen tulajdonosi ellenkövetelés nem számítható fel. III. A TULAJDONOSTÁRSAK EGYMÁS KÖZÖTTI JOGVISZONYA. III.1. A birtoklás, a használat, a hasznosítás: A tulajdonost a külön tulajdonára vonatkozóan megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezési jog. E jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és jogos érdeke sérelmére. Saját tulajdonjoga védelmében bármely tulajdonos önállóan is felléphet. III..2. A közös tulajdonban álló épületrészek birtoklására és használatára kizárólag az épület tulajdonosai, jogszerő használói jogosultak a jogszabályi keretek között. A közös tulajdonban álló épületrészek kizárólagos használata annak közös tulajdonjogai jellegét nem változtatja meg. Az a

12 12 tulajdonos, aki a közös részek használata során azokat károsítja, a keletkezett kárt köteles megtéríteni. III.3. A közös rész hasznosításakor a szerzıdés aláírására, módosítására a bérbeadói jogok gyakorlására és kötelezettségek vállalására, teljesítésére a jelen szabályzat felhatalmazása alapján a Közös képviselı jogosult, a Számvizsgáló Bizottság elızetes véleménye alapján. III.4. A lakások, nem lakás céljára szolgáló helységek használati módjának megváltoztatását a tulajdonosok 50%+1-es többséggel megtilthatják. Amennyiben a használati módváltozás a társasház felé többletköltségekkel jár, a többlet költségeket a tulajdonos köteles megtéríteni a társasháznak. Az ebbıl származó bevételt a társasház a közös kiadásokra fordítja. III.5. A társasház a 2003.évi CXXXIII.tv 18. (1) alapján rögzíti, hogy a társasházban lévı üzlethelyiségekben nem engedélyezi az alábbi tevékenységeket: - szórakozóhely, vendéglátó helyiség, - étterem, illetve melegkonyhás szolgáltatás, - alkohol tartalmú ital árusítás kimért formában, - erotikus szolgáltatást nyújtó, vagy kellékeket árusító üzlet - játékgép, nyerıgép üzemeltetése, - veszélyes anyagok tárolását magában foglaló tevékenység, - nagyobb zajjal, bőzzel járó egyéb tevékenységek, illetve az üzletek nyitva tartását az alábbiak szerint korlátozza: - munkanapokon legfeljebb és között - szombaton és között - vasárnap és ünnepnapon a vonatkozó jogszabályok figyelembe vételével legfeljebb és között A Társasház fenntartja jogát, hogy konkrét esetben, megfelelı információ szolgáltatást követıen a fenti feltételektıl eltérjen közgyőlési határozat formájában, vagy írásban a tulajdoni hányad 2/3- nak hozzájárulásával, írásbeli szavazáskor beleértve az adott lépcsıházban az elsı emeletig közvetlenül érintettek egyhangú hozzájárulását. Jelen szervezeti és mőködési szabályzat felhatalmazza a közös képviselıt és a számvizsgáló bizottság elnökét együttes aláírás mellett, hogy a fenti feltételek teljesülése esetén a tulajdonosi hozzájárulást a mőködési engedélyek beszerzéséhez kiadja. III.6. Amennyiben valamelyik tulajdonos a közös részbıl kizárólagos használathoz jut, köteles használati díjat fizetni a társasháznak, ennek mértékét a közgyőlés állapítja meg. III.7. Osztatlan közös területen a tulajdonosközösség engedélye nélkül magántulajdon nem tárolható. Amennyiben a tulajdonos felszólításra a holmik eltávolításáról nem gondoskodik az engedély nélkül tárolt dolgok eltávolításáról az érintett tulajdonos költségén a Közös képviselı intézkedik. III.8. Üzletek és lakások reklámtáblát, klíma berendezést, antennát és bármely más berendezési tárgyat csak a tulajdonosközösség engedélye alapján amennyiben a közgyőlés bérleti díj mellett ad engedélyt, abban az esetben a Közös képviselıvel kötött bérleti szerzıdés alapján- helyezhetnek el. A tulajdonosközösség hozzájárulását vagy a közgyőlés döntése, vagy a többségi (50%+1) tulajdonosok írásbeli hozzájárulásának igénylı általi begyőjtése is biztosíthatja

13 13 III.9. Minden tulajdonos köteles biztosítani lakásába történı bejutást, ha a közös tulajdon csak így ellenırizhetı, vagy karbantartható. III.10. Sürgıs hibajavítás esetén 24 órán belül, tervezhetı karbantartás vagy ellenırzés esetén 7 napon belül köteles biztosítani a tulajdonába történı bejutást. A javítással, karbantartással okozott kárt a Társasház köteles megtéríteni. III.11. Mindegyik tulajdonos köteles a külön tulajdonában álló építményrészét jó karban tartani. Jogában áll a mindenkori építési-, mőszaki elıírások betartása mellet a külön tulajdoni illetıségén belül az alaprajzi elrendezést saját költségén megváltoztatni, amennyiben ezzel az épület biztonságát, állékonyságát nem veszélyezteti. Átalakítási szándékát köteles a Közös képviselınek írásban a munka megkezdése elıtt bejelenteni. Amennyiben az építés, átalakítás, felújítás közös tulajdont is érint, abban az esetben a tulajdonosközösség hozzájárulása szükséges. Az építési munkákkal okozott társasházi többletköltségeket, az esetlegesen okozott károk helyreállítási költségét köteles megtéríteni. III.12. Külön tulajdonú ingatlanrészekben a központi ellátó közmőrendszerekrıl leágazó, az ingatlanrészben szerelt vezetékek meghibásodásából eredı minden költség (bontási, hibaelhárítási, károkozási költség) a tulajdonostársat terheli. III.13. A homlokzati terasz/erkély árnyékolók felszerelése esetén az érintett szomszédot tájékoztatni kell, az üzemeltetıtıl vagy az üzemeltetıt értesítve a garanciavállalótól tájékoztatót kell kérni a megfelelı felszerelés lehetıségérıl és az általa megadott színárnyalatnak és mintának megfelelı vagy ahhoz hasonló szövetet kell alkalmazni. Aki ezek be nem tartásával kárt vagy garanciavesztést okoz, köteles azt megtéríteni. IV. TULAJDONOSI REGISZTER ÉS LAKÓNYILVÁNTARTÁS SZABÁLYOZÁSA. IV.1. A tulajdonos köteles bejelenteni a Közös képviselınek: a. külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, (mind az eladó, mint a vevı) b. lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthetı személyes adatát, illetıleg a jogi személy nyilvános adatát, c. a külön tulajdonát bérlı, használó személy b. pontnak megfelelı adatát, d. haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvezı személy nevét. e. A Közös képviselı a bejelentett adatok, alapján gondoskodik a tulajdonosi regiszter és a lakónyilvántartás vezetésérıl, a mindenkori gondnokon, vagy a tulajdonosok által megbízott tulajdonoson keresztül a változások napra kész átvezetésérıl. IV.2. Minden tulajdonos saját érdekében köteles állandó elérhetıséget, vagy megbízott útján a tulajdonába való bejutást biztosítani. Az elérhetıség hiányából adódó következmények sem a társasházat, sem a Közös képviselıt nem terhelik. Kártérítési igény közérdekő beavatkozás esetén nem érvényesíthetı

14 14 V. A TÁRSASHÁZ HÁZIRENDJE A házirend a fıvárosi és helyi önkormányzati idevonatkozó rendeletek figyelembevételével készült. A házirendben foglaltak a tulajdoni formától függetlenül kiterjednek mindazokra a személyekre, akik a lakóépületet állandó, vagy ideiglenes jelleggel használják. Minden esetben a tulajdonos felel bérlıiért, vele egy háztartásban élı családtagjáért, vagy lakótársaiért, illetve a hozzá érkezı látogatóiért, a házirend betartása, betartatása vonatkozásában. V.1. A hulladéktárolásról, A szemétgyőjtı edényeket a kijelölt helyeken kell tartani. Amennyiben valamelyik tulajdonostárs az épület bármely területét beszennyezné, a szennyezést minden külön felszólítás nélkül köteles eltakarítani. Amennyiben ez nem történik meg, a gondnok, ill. a Közös képviselı a takarításról soron kívül gondoskodik, és a Közös képviselı ennek költségét a tulajdonosnak közös költség kötelezettségként elıírja. A kukákba kizárólag háztartási szemét önthetı. Építkezési törmelék, egyéb más jellegő szemét elszállításáról a munkálatokat végeztetı tulajdonostárs köteles gondoskodni. Amennyiben ez nem történik meg, a Közös képviselı elszállíttatja, és a költséget kiszámlázza a tulajdonostársnak. Nem lakáscélú tulajdonok csak háztartási hulladékot helyezhetnek el a Társasház kukatárolóiban. Egyéb hulladék elszállításáról maguk gondoskodnak. A lépcsıházban és pincében, közös elıtereiben tilos hulladék és egyéb berendezési tárgy tárolása. Az osztatlan közös tulajdonban lévı udvarra, pincébe, közlekedıre, járdára és úttestre szemét és bármi más tárgy lerakása tilos! V.2. Állattartás. A tulajdonostársak külön tulajdonukban álló lakásban maximum két kutyát vagy két macskát tarthatnak. (A mindenkori érvényes állatvédelmi törvény és a helyi rendelet szabályozza). Az állatokat közös használatú helységekben tartani, etetni, kóbor állatot vagy madarat az épületbe szoktatni tilos! Az állatok által okozott szennyezıdést az állat gondozója, tulajdonosa köteles haladéktalanul eltakarítani. Madarat tilos úgy tartani, hogy mások erkélyét, ablakpárkányát vagy az épület közhasználati területét szennyezze. V.3. Együttélés. Porképzıdéssel járó takarítást végezni, növényeket ápolni csak mások érdeksérelme nélkül szabad Lakóépületben és a hozzátartozó közös használatú helységekben és területen napszaktól függetlenül tartózkodni kell minden mások nyugalmát zavaró magatartástól és tevékenységtıl. Ide tartozik a zaj-, rezgés- és szagártalom. Rovarfertızés megszüntetése érdekében a lakás tulajdonosa köteles a lakásában a rovarmentesítési munkát elvégeztetni, illetve a közgyőlési határozata alapján eltőrni

15 15 A tulajdonosok a társasház állagában, berendezési tárgyaiban, más tulajdonában okozott szándékos rongálási károkért anyagilag felelnek. Amennyiben idegen személy szándékosan okozott kárt a társasház osztatlan közös tulajdonában, azt jelezni kell a gondnok, illetve a Közös képviselı felé. A tulajdonostársak az egymás közti vitákat, amennyiben nincs kihatása a társasház közösségére vagy annak zavartalan mőködésére, egymás között rendezik. A házirendben nem szabályozott kérdésekben, illetve azok módosításáról a közgyőlés határozatban dönt (ez vonatkozik a társasház osztatlan közös tulajdonában lévı zöld területre is.) A házirend szabályai vonatkoznak: a tulajdonosokra, haszonélvezıkre, a bérlıkre és a velük együtt lakó személyekre, valamint a házba érkezı látogatókra A házirendben nem szabályozott kérdésekben elsısorban a társasházról szóló évi. CXXXIII. törvény, valamint a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvérıl szóló évi IV-es törvény rendelkezéseit kell alkalmazni. V.4. Közös tulajdon használata. A lépcsıházban és a folyosókon tilos berendezési tárgyak tárolása. A lépcsıházi ablakokat szellıztetés után mindenki köteles bezárni, a ház állagának megırzése miatt is. A közös területek világítását ahol nem automata szabályoz távozás után ki kell kapcsolni. Tilos a közös tulajdonok belsı és külsı falára bármit ráfirkálni, spray-vel lefújni. A közös tulajdonban bekövetkezett meghibásodást függetlenül attól, hogy ismert-e a károkozó a gondnoknak, vagy a Közös képviselınek haladéktalanul jelezni kell. V.5. Tőz -, balesetvédelem Közös tulajdonban lévı, de külön tulajdonként használt helyiségekben (pince, folyosó, lépcsıház) a gyúlékony, tőz- és robbanásveszélyes anyagok tárolása tilos! A szeméttároló edényekbe (kukákba) lomot, gyúlékony anyagot dobni szigorúan tilos! A lépcsıházakban tilos eldobni olyan anyagokat, amelyek balesetet okozhatnak! E tárgykörbe tartozó eseményekrıl a gondnokot, vagy a Közös képviselıt haladéktalanul tájékoztatni kell. V.6. Bejáratok A tulajdonostárs, családtag, bérlı látogató köteles a lakóépület kapuját állandóan zárva tartani. A tulajdonos tájékoztassa vendégeit, látogatóit a kapu nyitásának és csukásának módjáról és kísérje figyelemmel ennek megvalósulását. V.7. Közös területek használata. A társasház közös tulajdonú területeinek kulcsait a közösség által ismert tulajdonos(ok), gondnok és a Közös képviselı ırzi. Tulajdonosi kérésre a kulcsokat bizonylatolt módon adja át és veszi vissza a dátum megjelölésével. A tetıre és a társasház homlokzatára csak közgyőlési engedéllyel, ideiglenes jelleggel, valamit - eseti döntés alapján- térítés ellenében szabad mőszaki berendezéseket elhelyezni. V.8. Nyugalmat, pihenést zavaró tevékenységek. A házban egyeseknek természetes tevékenység az, ami másoknak a nyugalmát, pihenését zavarja. Ilyen pl.: a falfúrás, vésés, kalapálás, stb. Tilos ilyen tevékenységet végezni hétfıtıl szombatig este 19 óra után, reggel 8 óra elıtt, vasárnap és ünnepnap 0-24 óráig! Ide tartoznak olyan tevékenységek is, amelyek helytelen beállításból adódóan okoznak felesleges zajt (pl.: nincs vízszintbe állítva a

16 16 mosógép, és ezért üt ) Tilos az olyan tevékenység, amely a lakás nem lakásként való használatából adódik, és zajjal jár! V.9 Építkezés a közös és saját tulajdonban. Minden tervezhetı, szolgáltatás-korlátozással járó munkavégzés esetén a tulajdonosokat a munka megkezdése elıtt értesíteni kell, feltüntetve a korlátozás jellegét és a várható kezdeti és befejezı idıpontot. A tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés, ill. felújítás megkezdésérıl, várható idıtartamáról és a munka típusáról értesíteni köteles a Közös képviselıt és lakótársait, elsısorban a közvetlen érintett szomszédait. Az építkezés, átalakítás csak a Közös képviselı értesítése után lehetséges. Építési engedély köteles építkezés esetén a tulajdonos az építési engedély mellé köteles beszerezni a tulajdonosok 80%- ának hozzájáruló nyilatkozatát. Az építkezéssel kapcsolatos esetlegesen keletkezett szennyezıdést vagy károkozást az építtetı saját költségén köteles eltávolítani, ill. helyreállítani. Az építkezéssel kapcsolatos esetlegesen keletkezett sittet (még nylon zsákban is) tilos a kukába dobni! V.10. A házirend betartása A házirendben szabályozott együttélési szabályok megszegıivel szemben (ez alatt minden esetben az érintett tulajdonos értendı, akár bentélıként, családfıként, bérbeadóként, fıbérlıként vagy vendéglátóként felelıs a lakótársaiért, családtagjaiért, bérlıiért vagy vendégeiért) a Közös képviselı köteles eljárni. Eredménytelen felszólítás esetén az érintett tulajdonossal szemben szabálysértési eljárást kezdeményez az Önkormányzatnál vagy a rendırségen