7/7 Benapozás és természetes bevilágítás

Átírás

1 ÚJ OTÉK 7/7 1 7/7 Benapozás és természetes bevilágítás A most közreadott esettanulmány, egy jogvita során végrehajtott szakértői bizonyítás keretein belül feltárt a benapozás problematikájához tartozó megtörtént esetet tár az olvasó elé. Ez az ügytípus egyre gyakoribbá vált az utóbbi időszakban, természetesen összefüggésben a nagymértékű ingatlanfejlesztésekkel, valamint a jogi szabályozás változásaival. Az esettanulmány ismertetése jó alkalmat ad arra is, hogy az ilyen típusú vizsgálatok metodikai rendszerét is bemutassuk. A 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről (OTÉK), hatályos előírásai számos szabályt tartalmaznak a helyiségek, valamint az épületek kialakítására vonatkozóan, a benapozás, illetve a természetes bevilágítás vonatkozásában. Az új OTÉK 86. -ának (1) (3) bekezdése az alábbi rendelkezéseket tartalmazza a benapozással kapcsolatosan: (1) A lakás legalább egy lakószobája napfény által benapozott legyen, kivéve, ha ezt a település kialakult beépítése nem teszi lehetővé. Benapozottnak tekinthető az a helyiség, ahol a benapozás lehetősége február 15-én legalább 60 percen át biztosított.

2 7/7 2 Új OTÉK A két épület (árnyékoló és beárnyékolt) városi szituációja A vizsgált épület A természetben Budapest I. kerületében található belterületi társasházi lakóépület melyben a károsodott lakás is fellelhető, Várlejtői zártsorú sarokbeépítésű. A jó megközelíthetőség, és a kialakuló üzletközponti (150 m-en belül városi alközponti ellátási lehetőség) és hivatali környezet mellett, kétség kívül jelen van a forgalmi terhelésből adódó légszennyeződés-, zajártalom-, és a parkolás nehézsége. A terület melynek szabályozása, rendezése megtörtént felszínének lejtése: 7,36%, míg az előtte lévő úttestek, járdák aszfalt burkolatúak. Az övezeti besorolása: 01. Tömör, városias beépítésre kijelölt, elsődlegesen zártsorú beépítésű, többlakásos lakóépületek elhelyezésére szolgáló terület, melynek (műemléki) védettsége nincs.

3 ÚJ OTÉK 7/7 3 Az épület teljes közművesítéssel el van látva. A 04. jelű szoba nézete a később beépített galériával Az épület többlakásos lakóépület, 52 albetéttel, továbbá a földszinten található üzletekkel. Szintszáma: az utcai szárnyakon: pince + földszint + félemelet + 4 emelet, az udvar belső oldalán: + 5. emelet is található. Belmagassága átlagosan: 3,70 m, de a vizsgált lakásban: 3,60 m-t mértünk. A lakások használatban lévő! (lakott) összkomfortosak.

4 7/7 4 Új OTÉK A 03. jelű szoba ablakos részletének nézete Az épület eredeti részének építési éve 1912, tervezője Svarcz Jenő és Horváth Antal műépítők irodája volt. Az épületen folyamatosan végeztek felújításokat, az utolsó nagyobb felújítás az 1980-as évek végére tehető. A 03. jelű sarokszoba másik oldali ablakos részletnézete

5 ÚJ OTÉK 7/7 5 A vizsgált lakás alaprajzi rendszere, térkapcsolatai konvencionálisak, előszobára fűzött helyiségekkel (szobák, WC, fürdőszoba, konyha), zsákfekvésű sarokszobával, és a konyhából nyíló félszobával, kamrával. A lakás, és kivitelezése, az előírásoknak csak részben feleltethető meg. A lakás számított alapterülete, és a tulajdoni lap szerinti alapterület nem egyezik, csak a kerekítési szabályok szerinti kerekítéssel! A lakás alapterülete a szabályok szerinti számítással: 124,17 m2, miután a lakás alapterületének kiszámításánál nem vették figyelembe (társasházi megegyezés szerint, lakástörvény, társasházi törvény, és előzményei), hogy a félszobában, és a szobában utólag, szabálytalanul beépített galériát (OTÉK: 85. (3) c) lakás második és további (nem nappali tartózkodásra szolgáló) lakószobájában: 2,20 m; e) 1,90 m szabad belmagasság a tároló helyiségekben) 0 m2 területtel, azaz csak a félszoba, szoba alapterületével, mintha nem létezne a galéria, kell meghatározni, melynek következtében a számítás biztosan kimutathatóan hibás, viszont az ingatlanérték meghatározásnál csak a tulajdoni lapon bejegyzett adat vehető figyelembe.

6 7/7 6 Új OTÉK Az épület és a vizsgált lakás épületszerkezetei: Alapozási rendszer tégla, falazott sávalapozás, míg vízszigetelés nem készült. A függőleges teherhordó szerkezet régi kisméretű téglából falazott hosszfőfalakból áll, falazott orosz kéményekkel. A födémszerkezetek az eredeti terv szerinti acélgerendás vb. födém, és háromkarú kő lebegőlépcsőt építettek be, 2 sor csempelábazattal. Az erkély, és a függőfolyosó acélszerkezetű, U acél szegélyelemmel, korláttal, díszes márványmozaik lapburkolattal, és 1 sor lábazattal. A tetőszerkezet faszerkezetű magas tető, összetett nyeregfedél, cserépfedéssel. A bádogos munka horganyzott vaslemezből készült mázolva: csatorna, lefolyó, szegélyek. A vizsgált épület jelenlegi homlokzata

7 ÚJ OTÉK 7/7 7 Homlokzatképzés fröcskölt homlokzatvakolat, és műanyagfestés, de már párkányok, tagozatok lényegében nincsenek, pedig az eredeti terv tanúsága szerint szépen díszített, tagozatos épület volt valaha, építésének idején. A vizsgált épület építéskori homlokzati terve Belső térelhatároló szerkezetek falazottak, régi méretű kisméretű téglából, vakolva, a félszobánál, konyhánál szerelt gipszkarton kiegészítéssekkel. Álmennyezetként a WC-ben cementrabic, vakolatokként belső sima vakolat készült. Épületasztalos szerkezetek közül az ablakok kapcsolt gerébtokosak, illetve a lichthofra nézőek pallótokos ablakok, míg a szobákban új hőszigetelő üvegezésű műanyagablakok.

8 7/7 8 Új OTÉK A külső ajtó gerébtokos, egyszárnyú díszített, és vésett táblázatos lappal készült. A belső ajtók borított gerendatokos egy és kétszárnyúak, díszített és vésett táblázatos lapokkal, ráccsal, középig üvegezve. Épületlakatos szerkezetek a korlátok, és a rácsok melyek díszített vasszerkezetek mázolva. Az épületüveges szerkezetek normál nem hőszigetelő, húzott síküvegből készültek 2 mm vastagságban, a belső ajtókban 1-1 helyen katedrál öntött üveg is található. A belső festés, tapétázás műanyag-, papírtapétázás, fehér műanyagfestés, fehér meszelés Mázolások hagyományos kivitelben, és fehér színben észültek. Beépített bútorként típus konyhabútor, és a beépített szekrények kerültek felszerelésre. Az épületgépészeti szerelés vízellátásból, melegvízellátásból, csatornázásból, külső csapadékvíz elvezetésből, és gázellátásból, valamint fűtésből áll. Épületvillamosság, erősáramú berendezések: világítás, háztartási jellegű berendezések, míg a gyengeáramú berendezésekként telefon, számítógép hálózat készült.

9 ÚJ OTÉK 7/7 9 Összefoglalva az épület főszerkezetei megfelelőek, mellékszerkezetei, vezetékei és berendezései részben megfelelőek. A készültségi fok, befejezettségi szint 98,18%-os, az esztétikai állapot közepes, az építmény (lakás) általános minősítése (készültségi fok, minőség, avultság) 75,34%-os, az alábbiakban közreadott állapot-összesítő számítások mátrixa szerint:

10 7/7 10 Új OTÉK Ahol: Az összesítő számítás bemutatott, és elvégzett módszerét, az a részletes elemzés teszi lehetővé, mely nagyszámú minta figyelembevételével megállapította, különböző fajtájú és technológiájú épületeknél, a munkanemi részarányt (%-ban), az összes építési költséghez viszonyítva. Forrásként igazságügyi szakértő szakmérnök dolgozatát, az ingatlanforgalmi szakértők kézi-könyvének 5. sz. mellékletét, a német és magyar szakirodalmi adatokat, valamint saját kutatásokat és tapasztalatokat lehet meg jelölni. E számítást megelőzi a készenléti állapot, az építéskori minőség, és az avultság megállapítása. További szempontok nem merültek fel, így a számításokat számítógépes program futtatásával el lehetett végezni. Kilátás a károsodott lakás sarokszobájából

11 ÚJ OTÉK 7/7 11 A benapozás vizsgálata Az előzőekben ismertetett követelményrendszernek való megfeleltetéshez, az ott szabályozott módon elvégzett benapozási vizsgálat eredményei vezettek. A vizsgált épületek utcaképi ábrázolása, sraffozással jelölve a károsodott lakás érintett ablakait A homlokzati benapozottság szerkesztésének megszerkesztésének munkafázisai: A kiindulásul használt 1:1000 léptékű helyszínrajz segítségével, égtájhelyes benapozási vázlatot készítünk. Az égtájhelyes benapozási vázlatra ábrázoljuk a vizsgált épületen kívül, a vizsgált épületre árnyékot vető objektumokat is. A régi beépítést rekonstruáljuk, illetve a rendelkezésre álló adatok, információk segítségével ábrázoljuk. Az árnyékvető építmények, valamint a vizsgált benapozási tengely magasságát (parapet magasságát ) meg kell határozni, fel kell tüntetni.

12 7/7 12 Új OTÉK A vizsgált bevilágító felület (nyílászáró üvegezett része) vízszintes vetületének (alaprajz) középpontján (tengelyén) áthaladóan célszerű meghúzni az É-D és K-NY irányú szerkesztő vonalakat. A vizsgált beépítési helyszínrajz A lebontott beépítés és épületek rekonstrukciójának elvi alapjai A beépítés és épületek rekonstrukciójához az alábbi adatok és információk szolgáltak alapul: A Fővárosi Önkormányzat Mérnöki Iroda Tervtárának keltű, és 44097/1909. III. szám alatt engedélyezett terve 1:100 léptékben tartalmazza az alsó (É-i) telekrész föld-szinti alaprajzát, helyszínrajzi vázlattal. Megállapítható tehát nem csak a beépítés mértéke, alak-

13 ÚJ OTÉK 7/7 13 ja, hanem erre a következő pontban ismertetett metszet ismeretében tető is szerkeszthető, mellyel a beépítés és a pertárgy szempontjából szóba jöhető árnyékvető élek térben definiálttá váltak. Az előző bekezdésben jelzett terven azonban található az udvar (kert) területére rajzolva egy helyszínrajz is. E helyszínrajz fontos információt tartalmaz, ugyanis a jelenleg D-i telekrészt külön teleknek ábrázolja, méghozzá úgy, hogy azt is több telekként jelöli. A telekosztás iránya és helye lemérhető, megállapítható, melynek következtében a hajdan volt telek rekonstruálható teljes egészében. Ez egyben választ ad arra a kérdésre is, hogy a pertárgy szempontjából a leginkrimináltabb helynél mely telekszakasz beépítése volt egyáltalán lehetséges. A Fővárosi Önkormányzat Mérnöki Iroda Tervtárának keltű, és 58/H/19/1959. I. ker. szám alatt engedélyezett terve 1:100 léptékben tartalmazza szintén az alsó (É-i) telekrész földszinti alaprajzát, és az utcai metszetet. Ez a Zöld hordó étterem" időszakának egy szakaszán készült, és átalakítás-felújítás céljait szolgálta, annál is inkább, mert a terven szerepel a boldog emlékű Fővárosi I. ker. Építőipari Javító és Tatarozó Vállalat, mint kivitelező. A tervről megállapítható, hogy a beépítési formája és alaprajzi méretei nem változtak, annak ellenére, hogy a terv készítőjének hanyagsága miatt már nem követi a másik utcai kismértékű eltérést a derékszögtől (88 ). Kiderül a terven szereplő metszetről az épület legalábbis az utcai magassági viszonyai, és tetőkialakítása, valamint, hogy az épület hátsó, a D-i támfalnál lévő része és keresztszárnya vélelmezhetően az időpontból a II. világháborús harci cselekmények következtében eltűnt, és helyükön semmi, kert, illetve romos rész van jelölve! Az utcai keresztmetszet azonban minden bizonnyal a másik utcai szárnyon is megtalálható volt, az épület jellegéből következően, valamint azért, mert jelentős eltérés esetén valószínűsíthető lett volna másik metszet elkészülte is!

14 7/7 14 Új OTÉK Az hóban készült, általános talajmechanikai szakvéleményben foglaltak az alábbiakat tartalmazzák A telket már a századforduló táján beépítették, a Fővárosi Tanács tervtárában lévő, 1909-ből származó tervek szerint pince nélküli földszintes épületek húzódnak az északi rész négy oldalán. A déli részen földszintes, illetve 1 emeletes alápincézett lakóházak álltak. A háború pusztításai után átépítések történtek, majd a 70-es évek elején az épületeket lebontották. Jelenleg semmiféle megbízható adat nem áll rendelkezésünkre arra vonatkozóan, hogy hol találhatók az ingatlanon felhagyott, illetve betemetett pincék. Korábbi szakvélemények alapján ilyen pincék az északi és déli oldalon egyaránt valószínűsíthetők." Az én készített részletes talajmechanikai szakvéleményben foglaltak az alábbiakat tartalmazzák: A telek jelenleg beépítetlen (B 119 B 128 m közötti magasságban), elhanyagolt állapotú, szemétkupacokkal, elvadult növényzettel. Alsó utca felé eső része az utcavonalnál magasabb, közel sík. Középtájon támfal osztja kétfelé. A kőből épített támfal Fiáth utca felé eső része köpenyezéssel és rábetonozással megerősített. A szomszéd ház felé eső rész leomlott, folytatása a ház mögött rossz állapotú, dúcolással megtámasztott. A harmadik utca felé eső telekrész felszíne zavart, gödrös-bozótos, itt az utca mellett elbontott épület kőből épült határfala figyelhető meg. A telek a múlt századi térképek tanúsága szerint az azóta is változatlan utcavonal mellett zártsorú beépítésű volt. A Fővárosi tervtárban lévő tervek szerint (1909) földszintes épületek voltak az északi részen, a déli részen részben emeletes épületek álltak. Az épületek a második világháborúban tönkrementek, majd ideiglenes helyreállítás után a romos maradványokat lebontották. Így a telken épületalapok, betöltött pincék vannak.

15 ÚJ OTÉK 7/7 15 A tervtárban fellelt és vizsgálat illetve elemzés tárgyát képező iratok, tervek. A LEBONTOTT BEÉPÍTÉS ÉS ÉPÜLETEK IGAZSÁGÜGYI SZAKÉRTŐI REKONSTRUKCIÓJA Alaprajz, tetőalaprajz, metszet 1: 250 kicsinyítve! Készítette: Szende Árpád Igazságügyi szakértő Budapest, OS. 02. Az így előállított benapozási vázlatokra ráhelyezzük a február 15-i árnyékvető határkontúrokat a napsugárkúp elvén megközelítő poligonokkal ábrázolva, magyarországi alkalmazhatósággal, égtájhelyes illesztéssel. Az előállt egyesített ábrát összemásolással egyesítjük egy tervvé, majd ellenőrizzük, hogy nem torzított-e a másolás. A kiértékelés az árnyékvető határkontúrok alapján történik. A benapozás szerkesztésekor a feladat az, hogy meg kell keresni a szintmagasság különbséghez tartozó határkontúr(ok), és az árnyékoló építmény(ek) metszéspontjait, melyek a benapozás kezdetét, illetve végét jelzik. Az origón átmenő szerkesztő egyenesek a kumulatív idő percekben feliratú skálát metszik.

16 7/7 16 Új OTÉK A kumulatív idő percekben feliratú skáláról leolvassuk, hogy a február 15-i napon, hányadik perctől kezdődően nem árnyékolja az objektum a vizsgált bevilágító felületet, illetve mikortól fogja újra árnyékolni. A kiértékeléskor figyelembe szükséges venni az alábbiakat: Nincs hasznos napfény besugárzás a napkeltét követő 35 perc, valamint a napnyugta előtti 35 perc alatt! Nem eredményezi a belső terek benapozását az épület homlokzatának felületével 6 -nál kisebb szöget bezáró napsugár. A homlokzati benapozottság szerkesztésének mérési eredményeit az alábbi táblázatban foglaltuk össze: *A beépítés a rendelkezésre álló adatok alapján rekonstruált! Megállapítható, hogy a kritikus, vizsgált pontban a napvizsgálat eredménye megfelelő eredményre jutott, ezért a vizsgált árnyékoló objektumok az OTÉK-ben előírtaktól eltérő káros beárnyékolást nem hoznak létre!

17 ÚJ OTÉK 7/ Régi, rekonstruált beépítés benapozás vizsgálatának eredménye: A február 15-én előírt 60 perc helyett, nagyobb 252, 241, 267 perc, mely átlagosan 253 perc, mely 421,67%. A bevilágító felület eleve kisebb 72,85%- ára vetítve, ez még mindig 307,19%. 2. Új, alperesi beépítés benapozás vizsgálatának eredménye: A február 15-én előírt 60 perc helyett, nagyobb 182, 173, 195 perc, átlagosan 183 perc, mely 305%. A bevilágító felület eleve kisebb 72,85%-ára vetítve, ez még mindig 222,19%. 3. Megállapítható tehát, hogy az új beépítés a benapozás mértékét 27,67%-al csökkenti, azonban az előírás szerint, a meglévő felperesi lakás benapozottsága az előírtak alá nem csökken, még mindig jelentős marad, tehát az építtető a rá vonatkozó jogszabályi előírásokat ez esetben betartotta. További vizsgálatok végzése nem vált szükségessé, azok bizonyítottan érdektelen volta miatt. Az elvégzett benapozási szerkesztéseket közreadjuk az alábbiakban ismertetett módon. Az ábrákhoz szükséges még a következő megjegyzéseket is fűzni: Az adatközlés az adatszolgáltatásból származó adatok figyelembevételével, a helyszíni szemle vizsgálati eredményeinek alapján készült! A közreadott tervek, az eredeti építési engedélyezési tervek, és a szakértői team által történt felmérések alapján készültek! A terveken kerültük a szükségtelen, és részletesebb kótázást, a jobb áttekinthetőség kedvéért!

18 7/7 18 Új OTÉK A tervek a léptéküknek megfelelő pontosságúak, és a szokásos szimbólumrendszert alkalmazva ábrázoltak! A szerkesztések és vizsgálatok az új OTÉK meghatározása, valamint az általános szakmai követelmények szerint történtek!

19 ÚJ OTÉK 7/7 19

20 7/7 20 Új OTÉK

21 ÚJ OTÉK 7/7 21 A szerkesztési ábrák megnevezései: 1 Homlokzati benapozottság szerkesztése Korábbi, lebontott beépítés 03. szoba esetén 1: Homlokzati benapozottság szerkesztése Korábbi, lebontott beépítés 02. szoba esetén 1: Homlokzati benapozottság szerkesztése Korábbi, lebontott beépítés 04. szoba esetén 1: Homlokzati benapozottság szerkesztése Jelenlegi beépítés 03. szoba esetén 1:1000

22 7/7 22 Új OTÉK 5 Homlokzati benapozottság szerkesztése Jelenlegi beépítés 02. szoba esetén 1: Homlokzati benapozottság szerkesztése Jelenlegi beépítés 04. szoba esetén 1:1000 A kitűzések, felmérések, és a szerkesztések pontosságához felhasználtuk a rendelkezésre álló forgó Laser műszert is. Forgó Laser műszer alkalmazása a 02. jelű szobában

23 ÚJ OTÉK 7/7 23 Az eddigi részletezésből és a tényállás összefoglalásából kiderül, megállapítható, hogy az eredeti építési engedélyhez képest, az árnyékvető épület főleg pertárgyi kérdéskör tekintetében jelentősebb változást nem szenvedett, ezért az ezen időszakban érvényben lévő jogi szabályozásban elrendelteknek való megfelelőséget szükséges megállapítani. A pertárgyi ügyben vizsgálni kell tehát, a 253/1997 (XII. 20.) Korm. Sz. rendelettel közzétett Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK), valamint az általános szakmai követelmények szerinti megfelelőséget, a természetes megvilágítás vonatkozásában. Közvetlen természetes megvilágítású legyen a huzamos tartózkodásra szolgáló helyiségek teljes alapterülete, kivéve a terepszint alatti építmények helyiségeit, illetőleg ha a rendeltetésszerű használat követelményei azt szükségessé teszik vagy tiltják. A közvetlen természetes megvilágításra szolgáló szabad felület, és a helyiség alapterületének aránya eltérő hatósági előírás hiányában legalább 1 : 8, csecsemők, gyermekek, tanulók nevelő-oktató helyiségeiben legalább 1 : 6 legyen. A megvilágítandó alapterület meghatározásakor a helyiség területéhez hozzá kell számítani az építmény árnyékvető szerkezetei vízszintes vetületének a helyiség előtti területét is.

24 7/7 24 Új OTÉK

25 ÚJ OTÉK 7/7 25 Ablakok üvegfelületek kótázott alaprajzi, nézeti terve A közvetlen természetes megvilágításra szolgáló szabad felület és a helyiség alapterületi arányának számítása, a felmérési tervek alapján: Közvetett természetes megvilágítás az önálló rendeltetési egységek között, továbbá az épület közös használatú helyiségei és az önálló rendeltetési egységei között nem létesíthető.

26 7/7 26 Új OTÉK Szerkesztési szabályok a közvetlen természetes bevilágítás szerkesztéséhez, vizsgálatához Közvetlen természetes megvilágítás: nappali fénnyel közvetlenül a szabadba néző bevilágításra szolgáló felületen keresztül történő megvilágítás. (Közvetlen természetes megvilágítású az a helyiség, helyiségrész, amely az árnyékvető élhez illeszkedő, és a vízszintessel 22 -os szöget bezáró sík, valamint a padlósík metszésvonala előtt van, ha a bevilágításra szolgáló felület alsó éléhez illesztett, a vízszintessel 45 -os szöget bezáró sík 8 m-en belül árnyékvető építménybe nem ütközik).

27 ÚJ OTÉK 7/7 27 A szerkesztést, és számítást elvégeztük a közreadott terven. Megállapítható, hogy az előírt közvetlen természetes megvilágított helyiségrész (= egész alapterület) adva van, tehát a közvetlen természetes megvilágítás szempontjából az előírásnak megfelelő! Megállapítható azonban, hogy a bevilágító felület a követelményben előírthoz képest, csak 72,85%-os, tehát nem megfelelő! A közvetlen természetes bevilágítás szerkesztése, vizsgálata, alaprajzon, metszeten, nézeten

28 7/7 28 Új OTÉK Összefoglalásul megállapítható tehát, hogy a leginkább veszélyeztetett vizsgált helyiség az előzőek szerint sok szempontból eleve nem megfelelő (kis területű bevilágító felület, és eleve rosszabb, nem megfelelő benapozási adottságok), ezért nem az elkészült beépítés változtatta meg a közvetlen természetes bevilágítási viszonyait, paramétereit. A károkozás azonban ha kis mértékben is de bekövetkezett, ezért a megbomlott érték-egyensúly helyreállítása gyanánt mivel a másik reparálási lehetőség eleve kizárt, tudniillik az eredeti állapot helyreállítása az értékcsökkenés megállapítása szükséges. Ezt megelőzően azonban még egy jogi szabályozást szükséges ismertetni, hogy a vizsgálat és értékcsökkenés meghatározása korrekt, és mindenre figyelemmel történhessék. A Legfelsőbb Bíróság a Pfv.I /1993. szám alatti (BH. 1994/12/661.) eseti döntést hozó határozatában meghatározta a szükségtelen zavarás" fogalmát, a kártérítési felelősség megállapításának összefüggésében. E szerint a kártérítési felelősség megállapítása akkor lehetséges, ha a szomszédos ingatlan tulajdonosának érdekeit figyelmen kívül hagyva, nem a lehetőségek szerint legkedvezőbb tervezési és kivitelezési eljárás szerint jár el.

29 ÚJ OTÉK 7/7 29 Ezt kifejtve a határozat megállapítja, hogy a szükségtelen zavarás akkor nem valósul meg, ha az RRT /részletes rendezési terv/(jelenleg szabályozási keretterv) annak hiányában a hatályos építési jogi szabályozás szabályozza az ingatlan beépítési lehetőségeit az építési engedélyezési és kiviteli tervdokumentációk mindenben megfelelnek az RRT szabályozásában foglaltaknak az építési engedély határozat rendelkezései is mindenben megfelelnek az RRT szabályozásában foglaltaknak a létesítmény kivitelezése mindenben megfelel az RRT szabályozásában, az építési engedélyben, és annak részét képező szakhatósági állásfoglalásokban, valamint az építési engedélyezési és kiviteli tervdokumentációkban foglaltaknak, teljes körűen Jelen jogvitás ügyben a fentiek tükrében az alábbiak állapíthatók meg: Készült a területre RRT, azonban nem előzetesen, hanem a hamarabb elkészült beépítet épület tervei kerültek az RRT-ben megfogalmazásra, és ábrázolásra, annak beépítésével". Így az épület tervezése kapcsán meg nem oldott probléma, perfektuálódott az RRTben. Sem az RRT, sem az alperesi épület tervei nem tartalmazták a benapozás, természetes bevilágítás, és a kilátás-kitakarás vizsgálatát, és dokumentálását. A kiadott építési engedélyek úgyszintén egyáltalán nem foglalkoztak a benapozás, természetes bevilágítás, és a kilátás-kitakarás kérdéseivel. Az épület a korábban kiadott építési engedélyek nem megfelelően épült, hanem attól eltértek.

30 7/7 30 Új OTÉK Az utolsó építési engedély", mely fennmaradási engedélyként került kiadásra, valamint a használatbavételi engedély, úgyszintén nem foglalkozott egyáltalán a benapozás, természetes bevilágítás, és a kilátáskitakarás problémáival. Mindezekből következőleg, megvalósult a szükségtelen zavarás tényállása, melynek következtében a szomszédjogok sérelme miatt, a kárfelelősség megállapítást nyert, melynek következtében a szakértő által meghatározott ingatlanforgalmi értékcsökkenés értéke kár jogcímén aggálymentesen megállapításra kerülhetett. Értékcsökkenés számítása Az ingatlanok, és így a társasházi lakások értékét a hasonló környezetben fellelhető lakóingatlanok árcentrumától az adott régión belül szükségszerűen térítik el a változó környezeti hatások. E tényezők egyike a lakás benapozottságának mértéke. Közismert, hogy az udvari lakások ára többnyire mérsékeltebb, mint amit az utcára nyíló ablakokkal rendelkező lakóingatlanok esetében tapasztalhatunk. Két utcára nyíló, következésképpen nagyobb természetes megvilágítási lehetőséggel rendelkező lakások ára e tényező következtében az átlag felett alakul. A különösen világos, valamint a fokozottan mérsékelt természetes fényviszonyokkal rendelkező lakások esetében az árcentrumhoz viszonyított értékeltérítés mértéke lényegesen alacsonyabb. Pozitív tartományban, az átlagosnál világosabb (pl. felső emeletek, két utcára néző lakószint) szakmai tapasztalataink szerint szélsőséges esetben maximum +15, negatív tartományban (szűk utcák, ezen belül is alsóbb lakószintek) 30 (40) %-kal téríthetők el a helyben kialakult átlagtól a forgalmi adatok. Praktikusan a minta mediánja az OÉSZ (OTÉK) szerint definiált benapozottsággal, továbbá a 40%-os értékcsök-

31 ÚJ OTÉK 7/7 31 kenés a direkt, közvetlen természetes megvilágítás (az OÉSZ [OTÉK] szerint definiálva) teljes hiányával jellemezhető. A benapozottság miatti értékcsökkenés meghatározása a tényleges benapozottság-csökkenés függvényében lakóhelyiségenként kell elvégezni, figyelemmel az előzőekben kifejtett érték-arányosságra (a benapozás, a fényviszonyok szélsőséges esetben a lakóhelyiség értékét + 15, 30 (40)%-os tartományban képesek eltéríteni.). A fényviszonyok változásával nem érintett helyiségek, valamint a nem állandó tartózkodásra szolgáló helyiségek (pl. fürdőszoba, mellékhelyiség, tároló) értéke nem módosul abban az esetben sem, ha az adott helyiség a benapozás-változással közvetlenül érintett. Az értékelendő ingatlan esetében a vizsgálandó kiinduló helyzet (a tervezett beépítés létesítését megelőzően) az előírt minimumhoz képest és/vagy a belbudán átlagosnak tekinthető benapozottság értékénél magasabb, a fényviszonyok a standardhoz képest kedvezőbbek voltak. Köszönhető ez a lakás II. emeleti fekvésének, valamint saroklakás típusú státusának. A számított előzményi értékeltérés (pl.: saroklakás) a hasonló adottságú, de átlagos fényviszonyoknak kitett lakásokhoz képesti mértéke átlagosan +5%. A beépítés megépülése következtében a fényviszonyok romlottak. A benapozottság számított értékének megfelelő, jelenleg megállapítható értékeltérítés mértéke lakószobánként eltérő. Ezt a mértéket a matematikai módszerekkel számított fénybesugárzás arányában határozta meg a szakértői team. Önmagában a benapozás romlása a három helyiségnél átlagosan 27,67% csökkenést eredményezett.

32 7/7 32 Új OTÉK Az értékelendő ingatlan esetében a vizsgálandó kiinduló helyzet az OTÉK től és/vagy átlagostól eleve magasabb benapozottsági értéket számított a rendelkezésre álló előzmények alapján a szakértés. A számított előzményi érték mértéke, azonban csökkentendő az eredetileg rossz kialakítás (az előírásostól kisebb mértékű bevilágító felület) és ebből következő benapozási viszonyok (tájolás, eredeti beépítési adottságok) miatt. Az új beépítés megépülése következtében a benapozottság mértéke, valamint a fényviszonyok az előzőekben kimutatotthoz képest romlottak. Felhívjuk a figyelmet arra, hogy az alkalmazott módszer: tan-, és vizsgaanyag a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetemen számos publikációja jelent meg mind szakkönyvekben, mind szakfolyóiratokban, és természetesen a médiákban, elektronikus médiákban is fentiekből következőleg elvárható, és általánosan bevezetett szakmai szabályrendszer és mintegy 10 éves bírói gyakorlat támasztja alá A mérhető, ábrázolható és számítható, benapozás szerkesztése, vizsgálata címmel az előzőekben már megtalálható, míg a követelményrendszerrel történő összevetése úgyszintén. Ezek szerint megállapítható, hogy a kritikus, vizsgált pontban a napvizsgálat eredménye megfelelő eredményre jutott, ezért a vizsgált árnyékoló objektumok az OTÉKben előírtaktól eltérő káros beárnyékolást nem hoznak létre!

33 ÚJ OTÉK 7/ Régi, rekonstruált beépítés benapozás vizsgálatának eredménye: A február 15-én előírt 60 perc helyett, nagyobb 252, 241, 267 perc, mely átlagosan 253 perc, mely 421,67%. A bevilágító felület eleve kisebb 72,85%- ára vetítve, ez még mindig 307,19%. 2. Új, alperesi beépítés benapozás vizsgálatának eredménye: A február 15-én előírt 60 perc helyett, nagyobb 182, 173, 195 perc, átlagosan 183 perc, mely 305%. A bevilágító felület eleve kisebb 72,85%-ára vetítve, ez még mindig 222,19%. 3. Megállapítható tehát, hogy az új beépítés (Hattyúház) a benapozás mértékét átlagosan 27,67%-al csökkenti, azonban az előírás szerint, a meglévő felperesi lakás benapozottsága az előírtak alá nem csökken, még mindig jelentős marad, tehát az építtető a rá vonatkozó jogszabályi előírásokat ez esetben betartotta. A Természetes megvilágítás tárgyában a szükséges vizsgálatot a hozzátartozó szerkesztésekkel, számításokkal, és kiértékeléssel elvégeztük, és közreadtuk. Megállapítható, hogy az előírt közvetlen természetes megvilágított helyiségrész (= egész alapterület) adva van, tehát a közvetlen természetes megvilágítás szempontjából az előírásnak megfelelő! Megállapítható azonban, hogy a bevilágító felület a követelményben előírthoz (02. jelű Szoba (helyiség) alapterülete: 26,33 m2, melynek 1/8 területe: 3,29 m2, azaz 100%) képest, csak 2,3968 m2, azaz 72,85%-os, tehát nem megfelelő, míg a többi érintett helyiség kisebb alapterülettel (04. Szoba: 26,32 m2; és 03. Szoba: 25,76 m2;), és nagyobb bevilágító felülettel (04. Szoba: 3,1304 m2 < 3,29 m2 tehát nem megfelelő, a később a felperes által beépített légkondicionálók figyelmen

34 7/7 34 Új OTÉK kívül hagyásával; 03. Szoba: 3,9136 m2 > 3,22 m2 tehát megfelelő;) rendelkezik! Összefoglalásul megállapítható tehát, hogy a vizsgált helyiség(ek) az előzőek szerint a közvetlen természetes megvilágítás szempontjából az előírásnak megfelelő, ám két helyiségnél az eleve kis területű bevilágító felület az alperesi építkezéstől teljességgel függetlenül az előírásnak nem megfelelő! Mindezekből kifejtettekből következőleg, műszaki szempontok, normák, és jogszabályi előírások figyelembevételével a szükségtelen zavarás tényállása megvalósult! A benapozás csökkenéséből eredeztethető ingatlanforgalmi értékcsökkenés helyiségenkénti meghatározása: Az alábbiakban adjuk közre a benapozás / természetes megvilágítás eredeztethető ingatlan-forgalmi értékcsökkenés számításának metodikáját, valamint az előzőekben részletezett szempontokat, tényezőket is rögzítő algoritmust, a hozzátartozó jelölésmagyarázattal együtt: É=É Aef T Éh J Ti /J Ai E k I NT {z sz m f [(/B o B i / 100/ B o A Csf )+(/T m T i / 100/T m A Csf )]} ahol: É = Benapozás/természetes megvilágításból eredő ingatlanforgalmi értékcsökkenés mértéke Ftban É Aef = Adatbázis adott időintervallumra extrapolált átlagos, fajlagos ingatlanforgalmi értéke (Ft/m2)

35 ÚJ OTÉK 7/7 35 T Éh = Tárgyi ingatlan érintett helyisége(i) hasznos alapterülete(i) (m 2 ) Megjegyzendő, hogy az alapkiépítettséget módosító, előírásoknak meg nem felelő, illetve a benapozás / természetes megvilágítás szempontjából irreleváns ingatlanrészek (pl.: galériák), épületszerkezetek, vezetékek, berendezések figyelmen kívül hagyandók! J Ti = Ingatlan állapot korrekciós tényező (infrastruktúra, közműellátottság, minőség, műszaki állapot, állag, esztétikai állapot), J Ai = Ingatlan állapot korrekciós tényező (infrastruktúra, közműellátottság, minőség, műszaki állapot, állag, esztétikai állapot), összehasonlító ingatlanok átlagos állaga, az Archiinformatikai adatbázis szerint (súly %) E K = Ingatlan egyéb korrekciós tényező, a lényeges befolyásoló tényezők figyelembevétele miatt, a rejtett ellentmondások feltárására, és a belső rendszerű ellenőrzés elveinek való megfelelésnek (jogi helyzet, az ingatlan különleges tulajdonságai [fekvése, megközelíthetősége, funkciója, paraméterei, fejlesztési lehetőségei], környezeti hatások, egyéb szempontok) Az adatok minősítése, a vonatkozó jogszabályi szabályozások, megfelelőségi vizsgálati eredmények, illetve korrekciók alapján történik!

36 7/7 36 Új OTÉK I NT = Az érintett ingatlanrész ingatlanforgalmi értékének szakértői szakmai tapasztalatok, kutatások, és Archi-informatikai adatbázisok adatai szerint a benapozás / természetes megvilágításra vonatkozó része (%) udvari ingatlanoknál mértéke 0,05 utcára nyíló ablakokkal rendelkező ingatlanoknál mértéke: 0,10 utcára nyíló ablakokkal, többszintes épületek felső emeletein mértéke 0,15 két utcára nyíló, nagyobb természetes megvilágítással rendelkező ingatlanoknál 0,20 különösen világos, nagy természetes fénybesugárzási potenciállal rendelkező ingatlan 0,30 különlegesen világos, nagy természetes fénybesugárzási potenciállal rendelkező, szabadon álló ingatlanok esetén a mérték 0,35 rendkívüli különlegességű helyen, és lehetőségekkel bíró, különlegesen világos, nagy természetes fénybesugárzási potenciállal rendelkező ingatlan esetén mértéke 0,40

37 ÚJ OTÉK 7/7 37 zsz = az LB Pfv.I /1993. (BH 1994/12/661.) eseti döntésében definiált szükségtelen zavarás" meglétére vonatkozó korrekciós koefficiens meglétére vonatkozó korrekciós koefficiens a szükségtelen zavarás fennállása esetén alkalmazandó értéke: 1,00 a szükséges zavarás fennállása esetén alkalmazandó értéke: 0,00 mf = adott helyiségben a benapozás, és természetes megvilágítás változásával megváltozott OÉSZ/OTÉK szerinti direkt, közvetlen természetes megvilágítás mértékére, körülményeire vonatkozó korrekciós koefficiens. Figyelembe veszi a korábbi beépítést, az éves benapozási, bevilágítási viszonyok kiegyenlítődési folyamatait (pl.: tél, nyár), a mértéktartás elvét, és egyéb szempontokat! benapozás-megvilágítás csökkent, de OÉSZ/OTÉK szerinti mérték 300%-a felett maradt 0,00 benapozás-megvilágítás csökkent, de OÉSZ/OTÉK szerinti mérték %-a maradt 0,35

38 7/7 38 Új OTÉK benapozás-megvilágítás csökkent, de OÉSZ/OTÉK szerinti mérték %-a maradt 0,50 benapozás-megvilágítás csökkent, de OÉSZ/OTÉK szerinti mérték %-a maradt 0,75 OÉSZ/OTÉK szerinti direkt, közvetlen természetes megvilágítáa (<100) teljes hiányakor 1,00 B o = bázis időszak, azaz beépítést megelőző, benapozási idő mértéke (perc) B i = adott vizsgálati időszak, azaz beépítést követő, benapozási idő mértéke (perc) A Csf = az OÉSZ/OTÉK szerinti (ablak) bevilágítási felülete (%)az OÉSZ/OTÉK szerinti felület (pl.: T/8), mint 100%-hoz viszonyítva T m = bázis időszak, (beépítést megelőző), közvetlen természetes megvilágított helyiségrész területe (m 2 ) T i = adott vizsgálati időszak, (beépítést követő), közvetlen természetes megvilágított helyiségrész területe (m 2 ) Megjegyezzük azonban, hogy az algoritmus csak akkor tölti be teljeskörűen hivatását, ha a felhasznált felvételezés, vizsgálat, szerkesztések, számítások, és adatok kellő pontosságúak.

39 ÚJ OTÉK 7/7 39 Fenti elméleti megalapozottság után, a konkrét számítások is elvégezhetők a számítógépes programok futtatásával automatikusan számított (alap)adatok, információk felhasználásával is. A végeredmény Ft-ban adja meg az adott ingatlan(rész) benapozás / természetes megvilágítás-csökkenésből eredeztethető ingatlanforgalmi értékcsökkenésének mértékét. Több ingatlanrész ingatlanforgalmi értékcsökkenésének értékét ingatlanonként még összesíteni is szükséges.

40

41 ÚJ OTÉK 7/7 40 Ez a bonyolult jogvitába torkolló eset is tanúsítja, hogy talán érdemesebb körültekintőbben eljárni, és már a tervezés időpontjában elvégezni, vagy elvégeztetni mindezeket a bemutatott metodika szerinti vizsgálatokat, és számításokat, szerkesztéseket, elkerülendő a későbbi hosszadalmas jogvitát, a megfizetendő kárkövetelés öszszegéről már nem is beszélve.