INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

Átírás

1 MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: /G30/2015. MISKOLC, Petőfi u. 23. szám melletti 2059/4 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

2 2 T a r t a l o m j e g y z é k 1. Bevezetés 1.1 Megbízás tárgya 1.2 A megbízó 1.3 Az értékelés célja 1.4 Felhasznált adatok és információk 1.5 Felhasználhatóság és korlátozó feltételek 1.6 Irat- és dokumentációkezelés 2. Az ingatlan ismertetése 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása 2.2 A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása 2.4 Jogi szempontok 2.5 A felépítmények leírása Garázsok Raktár Trafóház 2.6 Az alternatív hasznosítás szempontjai 3. Értékmegállapítás 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása, a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés 3.2 Forgalmi érték meghatározása Mellékletek: 1. számú: településtérkép 2. számú: tulajdoni lap másolat ( ) 3. számú: térképmásolat ( ) 4. számú: szabályozási terv részlet 5. számú: műholdas kép 6. számú: fotók

3 3 INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS 1. BEVEZETÉS 1.1 Megbízás tárgya: A Miskolc belterület 2059/4 helyrajzi számú "kivett egyéb épület 2 db és közterület" megnevezéssel nyilvántartott ingatlan 1.2 A megbízó: Miskolc Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatal Vagyonosztálya (Miskolc, Városház tér 8.) 1.3 Az értékelés célja: Forgalmi érték megállapítása tulajdonosi döntés előkészítő dokumentumaként. 1.4 Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a január 20-i helyszíni szemlén tapasztaltak, valamint a takarnetes rendszer tulajdoni lapja, hivatalos térképmásolata és saját értékesítési adatbázisunk alapján készítettük el. 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek: A rendelkezésünkre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásunk szerint helytállóak és pontosak. Teljes körű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető. Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztünk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás nem áll fenn. Értékelésünk továbbá azt feltételezi, hogy az ingatlan délkeleti sarkában álló trafóház az áramszolgáltató tulajdona, továbbá az északkeleti sarokban lévő, 3 ún. BVM típusú előre gyártott vb. térelem garázsból álló tárolóegységet az azt jelenleg is használó hivatali ellátó szervezet elszállítja, s más területen hasznosítja majd. Az értékelői vizsgálati módszerünk ún. szemrevételezéses diagnosztika volt, így az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte, geotechnikai hátrányok stb.) nem vállalunk felelősséget.

4 4 A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre, kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvéleményt 180 napig tartjuk érvényesnek. 1.6 Irat- és dokumentációkezelés: A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet. 2. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása: A vizsgált ingatlant a Miskolci Körzeti Földhivatal január 22-i takarnetes nyilvántartási adatai szerint azonosítottuk. Az ingatlanra vonatkozó általános adatok: Hrsz: Miskolc I. kerület belterület 2059/4 Címe: Miskolc, Névtelen tér Területe: m 2 Megnevezése: kivett egyéb épület 2 db és közterület Védettsége: nincs Tulajdonos: 1/1 tulajdoni hányad arányában Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (3525 Miskolc, Városház tér 8.) Tulajdon megszerzésének jogcíme: jogutódlás Terhek: - vezetékjog 126 és 163 m 2 területre az ÉMÁSZ Hálózati Kft. (3525 Miskolc, Dózsa Gy. u. 13.) mint jogosult javára, - vezetékjog 101 m 2 -t érintően a MIHŐ Miskolci Hőszolgáltató Kft. (3534 Miskolc, Gagarin u. 52.) mint jogosult javára 2.2. A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása: Az értékelés tárgyát képező ingatlan a történelmi belváros központjától, pontosabban a Városház tértől gyalogosan kb. 400 méterre, a Petőfi Sándor és a Teleki Blanka utcák sarkán fekszik. Környezetében többféle funkciójú és megjelenésű ingatlan, így intézményi, oktatási és lakóépületek állnak. A Teleki Blanka utca családi házai mellett polgári stílusú, többemeletes lakóépületek, modern irodaház, valamint a vizsgált ingatlan előtt folyó Szinva patak túloldalán elterülő panel lakótelep házai is megtalálhatóak, mindegyikük a városias jelleget tükrözve. Az ingatlan közvetlen szomszédjai észak felől a Petőfi u. 23. szám alatti hivatali épület, keletről egy óvoda, dél felől az ÁNTSZ irodaháza, nyugatról pedig a Teleki Blanka utca családi házai.

5 5 Az ingatlan egészének megközelítése kiváló, burkolt utak állnak rendelkezésre úgy a gyalogos, mint a gépkocsi forgalom számára. A személygépkocsik parkolása a közeli fizetős parkolókban és a mellékutcákban megoldható. Szintén kiváló a tömegközlekedési kapcsolata is, hiszen a Városház téri villamosmegálló gyalogosan mintegy 5 percre, a buszmegálló pedig 1 percre található. 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása Az ingatlan földterülete közel szabályos téglalap alakot formál, sík domborzati viszonyok mellett. A telek részben kerített. Keleti oldalán műkő fedkővel lezárt falazott téglakerítés áll, nyugati oldalán mintegy felerészben szintén falazott lábazatú és pillérosztású, de acélvázon lévő deszkamezőjű, részben pedig betonlábazaton álló zártszelvények közé feszített drótfonattal rendelkező magas kerítés zárja. A gépkocsibejáró kapu kétszárnyú kivitelben a deszkamezőjű szakaszra került. Egy, a két szomszéd ingatlan közötti megosztott használatot adó belső kerítésvonal is húzódik az ingatlanon, kelet-nyugati tengellyel. Ezen kerítésvonal keleti, mintegy 1/3-a a téglapilléres kivitelben készült, 2/3 része pedig a magasépítésű drótfonatos megoldással. A telek közel fele a belső, ún. megosztó kerítés felett aszfalt burkolatú, az az alatti déli oldal pedig egy rendezett, gondozott park füves, cserjés felületét mutatja. Az ingatlan összközművesnek tekintendő, hiszen a környező ingatlanok ugyanezen kapcsolatokkal bírnak. Az ingatlan a belső kerítése szerint osztott használatú. Annak északi felét a szomszédos épületet használó Kormányhivatal használja, rendeltetését tekintve személygépjármű parkolóként és a szomszédos Petőfi u. 23. szám alatti hivatalház személyzeti bejárójának megközelítéséhez. Itt szükséges kihangsúlyozni, hogy az említett szomszéd ingatlan déli bejárata, illetve annak melléképülete kizárólag csakis ezen telekingatlanon keresztül közelíthető meg. A telek déli felét a szomszédos ÁNTSZ hivatal használja zöldterületként, melyen egy ismeretlen funkciójú fémlemezből épített építmény foglal helyet. 2.4 Jogi szempontok Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyokkal bír, melyet az értékelés során tehermentesként kezeltünk. A tulajdoni lapra jegyzett vezetékjogok tényének tudomásul vétele mellett azokat értékcsökkentőként figyelembe nem vettük, hiszen a természetbeni használatot megítélésünk szerint nem befolyásolja. Az ingatlan-nyilvántartás nem jegyzi, sőt sem írásos dokumentum, sem szóbeli magyarázat nem támasztja alá azt a több éve kialakult telekhasználatot, amit a természetben láthatunk. Ezek szerint az ingatlan északi közel felét a szomszédos, 2059/5 helyrajzi számon álló irodaház dolgozói és ügyfelei használják, a déli felét pedig a szomszédos ÁNTSZ intézménye. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Építési Szabályzata az értékelés tárgyát képező ingatlant Vk övezetbe sorolja, mely az alábbi beépítési lehetőséget biztosítja a tulajdonosa számára:

6 6 Vk Központi vegyes zóna 2 polgárvárosi építészeti karakter 0 kialakult építési övezet 5 zártsorú általános beépítési mód 0 megengedett legkisebb építési teleknagyságot adottságtól függően az építési hatóság határozza meg 7 megengedett legnagyobb beépítettség mértéke 60 % 5 megengedett építménymagasság 9,0 m 2.5 A felépítmények leírása Az ingatlanon három épület áll Garázsok A 3 db BVM típusú előregyártott vb. térelem garázsból álló tárolóegység feltételezhetően vb. lemezalapra épült, s az acél hullámlemez kapukkal rendelkező építményegyüttes külső szemrevételezés alapján elektromos áram ellátással rendelkezik. Ismereteink szerint az építményt a hivatal ellátási részlege iratok átmeneti tárolására és megsemmisítésére használja. Tekintettel arra, hogy a 3 db emelhető és szállítható térelem garázst feltételezésünk szerint a tulajdonos elviszi, majd azt más helyen újratelepíti, így az értékelés szempontjából ezen épületegységet figyelembe nem vettük Raktár Az ismeretlen korú, feltehetően beton sávalapokon álló tégla falazatú, s szilárd födémmel rendelkező kőporos vakolattal ellátott homlokzatú, elektromos ellátással rendelkező épület külső megszemlélés alapján kifejezetten gyenge műszaki állapotú, bontásra érett, ezért a mintegy bruttó 25 m 2 alapterületű felépítményt értékként figyelembe nem vettük Trafóház A szemrevételezés alapján újszerűnek mondható trafóépületet feltételezésünk szerint az áramszolgáltató emelte, így az ő tulajdonát is képezi, ezért értékelésünknél ezen felépítményt értékként figyelembe nem vettük. Ezzel szemben az általa elfoglalt, s adatok nélkül mintegy 20 m 2 -re becsült területet számításaink során értékcsökkentőként alkalmaztuk. 2.6 Az alternatív hasznosítás szempontjai Fekvéséből, s kialakításából adódóan a jelenlegi mellett szinte mindazon más funkció megvalósítható az épületben, amit a településközpont vegyes megjelölés az alábbiak szerint megenged.

7 7 Központi vegyes zóna (Vk) a) A terület jellemzően több rendeltetési egységet magába foglaló, elsősorban központi igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató gazdasági épületek elhelyezésére szolgál. b) A területen elhelyezhető - igazgatási épület, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület, egyéb közösségi szórakoztató, kulturális épület, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, sportépítmény, többszintes parkolóházhoz kapcsolódó üzemanyagtöltő, nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény, a gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások, más lakások, csak az I. emelet feletti szinteken és csak akkor, ha az épületben elhelyezett összes lakószint-terület nem lépi túl az épület összes szintterületének 50%-át, továbbá kivételesen - olyan üzemanyagtöltő is, mely nem többszintes parkolóházhoz kapcsolódik. c) A területen nem helyezhető el önálló parkoló terület és garázs 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára. 3. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni.

8 8 3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak. 4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: Telekadottságok: Infrastruktúra: Környezeti szempontok: Jogi szempontok, hatósági szabályozás: 5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Összehasonlító adatok miskolci telkekre: Városon belüli fekvése Jókai u. Aulich u. Palóczy u. Palóczy u. Területe Közművesítettsége összközműves összközműves összközműves összközműves Értékesítés ideje hó hó hó hó Bruttó eladási ár (eft) Bruttó fajlagos ár (Ft/m 2 ) Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Városon belüli 20% 10% 0% 0% elhelyezkedés miatt Burkolat és kerítettség miatt 10% 10% 10% 10% Osztott használat miatt -10% -10% -10% -10% Ingatlanpiaci változások miatt -32% -29% -29% -29% Korrekció összesen -12% -19% -29% -29% Korrigált fajlagos ár (Ft/m 2 ) Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m 2 )

9 9

10 10 1. számú melléklet

15 15 6. számú melléklet a szomszédos Kormányhivatal a szomszédos ÁNTSZ a szemközti lakóház a szomszédos óvodaudvar az ingatlan felülről az ingatlan Ny-i telekhatára

16 16 az ingatlan ÁNTSZ által használt része az ingatlan aszfaltozott parkolórésze az ingatlan belső megosztó kerítése a telken álló garázsegyüttes a telken álló raktárépület a telken álló trafóház