Társasházi iroda értékbecslés aktualizálása, felülvizsgálata Az ingatlan címe: 6500. Baja, Széchenyi utca 10. I. em. 2. ajtó HRSZ.: 608/1/A/23 Típusa: társasházi iroda Értékelés kelte: 2012. október 24. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: 03-06-1010041/27 Adószám: 20447371-2-03 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 Tel: 06-20-333-8091
Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya: Tulajdonos: Megbízó: Megbízás tárgya: 6500. Baja, Széchenyi utca 10. I. em. 2. ajtószám alatti ingatlan. Baja belterület HRSZ: 608/1/A/23 társasházi iroda. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet f.a. 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez a hozamszámításon alapuló értékelési módszert alkalmaztam. Megbízás célja: A 2011.02.07-én, a Vulcanus Bt. által készített ingatlanforgalmi értékbecslés aktualizálása, felülvizsgálata. Az ingatlan jelen állapotában valós piaci forgalmi érték meghatározása értékhelyesbítéshez. Értékbecslés készítője: Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 Elérhetősége: 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Tel: 06-20/333-8091 Helyszíni szemle időpontja: 2012. október 24. Értékelés időpontja: 2012. október 24. Értékelés érvényessége: Az értékeléstől számított 90 nap, (2013. január 24.) amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás. Terhek és jogok: Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1. Szörfi Béla Értékbecslő 1
Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A 2012. október 24-én megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítményt, műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményen méréseket végeztem, fénykép-felvételeket készítettem, melyeket a szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy a Baja, Széchenyi utca 10. I. em. 2. ajtószám alatti, HRSZ: 608/1/A/23 ingatlan per- igény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve 7.200.000,- Ft azaz hétmillió kettőszázezer - forint. Szörfi Béla Értékbecslő 2
Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen Erős kereslet Átlagos X Kiegyensúlyozott piac X Problematikus Kínálati túlsúly Nehéz Erős túlkínálat 1. Könnyen értékesíthető: 0-90 nap 2. Átlagos értékesíthetőség: 90-180 nap 3. Problematikus értékesíthetőség: 180-360 nap 4. Nehezen értékesíthető: 360 nap felett Az értékelési szakvélemény feletti jog. Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli. Kaskantyú, 2012. október 24. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő 3
Az ingatlan elhelyezkedése: Baja, Széchenyi utca 10. 1. Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe: Helyrajzi száma: A társasházi iroda alapterülete tulajdoni lap szerint: 69 m 2 Eszmei hányad: 50/1100 Építés jellege: 6500. Baja, Széchenyi utca 10. I. em. 2. ajtó. Baja, belterület HRSZ: 608/1/A/23 társasház. Építési ideje: ~1920-1930 Építési módja: Igényszint 10/4 hagyományos építési mód. 1.1. Az ingatlan elhelyezkedése, leírása: A vizsgált ingatlan Baja város belterületén, kiemelt központi lakóövezetben a város központjától 200 m-re déli irányban, a Széchenyi utca 10. I. em. 2. szám alatt található társasházi iroda. Szörfi Béla Értékbecslő 4
2. Építmény leírása: 2.1. Társasházi iroda adatai, leírása: Épületszerkezeti leírás: Értékelés szempontjából fegyelembe vehető mért hasznos alapterülete: 72,00 m 2 Építés éve: ~1920-1930. Épület leírása: A társasház Baja város kiemelt lakóövezetében helyezkedik el, régi építésű 4 szintes, magas tetős reprezentatív külső megjelenésű épület. A vizsgált ingatlan, a társasház 1. emeletén függő folyosón keresztül közelíthető meg. Jelenleg átépítés alatt álló iroda és kiegészítő helyiségek. Az épület állapota: az épület korának megfelelő, jó műszaki állapotú, karbantartott. 2.1.1. Műszaki állapotra vonatkozó információk: Tartószerkezetek: Nyílászárók állapota: Tetőfedések: Burkolatok: Vakolatok: vízszintes: jó. függőleges: jó. kémények: jó. ajtók: jó. ablakok: jó. Tetőfedés: jó. Bádogos munkák: jó. vízszintes: átépítés alatt. függőleges: átépítés alatt. homlokzat: jó. belső vakolatok: átépítés alatt Szörfi Béla Értékbecslő 5
Épületgépészet: Kerítések: Térburkolatok: Észlelt hibák: Fűtés: átépítés alatt. Vízszerelés: átépítés alatt. Elektromosság: átépítés alatt. utcai: jó. oldal: jó. hátsó: jó. kapuk: jó. járdák: közepes, jó. térburkolatok: jó. szerkezeti jellegű hiba nem tapasztalható. 2.2. Közműellátottság, épületgépészet: Elektromos áram: közmű hálózatról lekötve. Vízellátás: közmű hálózatról biztosított. Használati melegvízellátás: házközponti. Szennyvízelvezetés: városi zártrendszerű közmű csatornába bekötve. Csapadékvíz elvezetés: városi zártrendszerű közmű csatornába bekötve. Fűtés: házközponti, régi típusú, bordázott, öntöttvas radiátor hőleadókkal. Gázellátás: DÉGÁZ bekötéssel. Egyéb épületgépészeti berendezések: telefon, klíma. Közút: aszfaltozott. Térburkolatok-járdák: udvari térburkolat: térkővel kirakott, a takarékszövetkezet részére 2 db parkolóhely az udvarban biztosított. Közterületi parkolók: Széchenyi utcában kialakítva. Környezet: kereskedelmi és lakókörnyezet. Szörfi Béla Értékbecslő 6
3. Helyiségleltár, alapterületek: 3.1. Helyiségleltár: Iroda helyiségei: belmagassága: 425 cm Helyiség megnevezése Burkolata Hasznos alapterület (m 2 ) Korrekció Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m 2 ) 1. Előtér Mettlachi 8,49 0,00 8,49 2. WC Mettlachi 1,56 0,00 1,56 3. Iroda Parketta 12,58 0,00 12,58 4. Konyha Mettlachi 6,08 0,00 6,08 5. Iroda Parketta 21,06 0,00 21,06 6. Iroda Parketta 22,68 0,00 22,68 Iroda figyelembe vehető összes hasznos alapterülete 72,45 3.2. Alapterületek: 1. Iroda figyelembe vehető hasznos alapterülete: 72,45 m 2 Kerekítve: 72,00 m 2 Szörfi Béla Értékbecslő 7
4. Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok: 4.1. Építési jellemzők: Vizsgált ingatlan, a társasház I. emeletén helyezkedik el, lépcsőházból függőfolyosón keresztül közelíthető meg. Jelenleg átépítés alatt áll. A társasházi épület műemléki jelentőségű és műemléki jellegű területen helyezkedik el. Várható értékmegőrzési idő: hosszú távú. 4.2. Épületdiagnosztika: Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. Szemrevételezés alapján a lakóépület szerkezeti állapota: alapozás: megfelelő. szigetelés: megfelelő. függőleges teherhordó szerkezetek: megfelelő. vízszintes teherhordó szerkezetek: megfelelő. tetőszerkezet: megfelelő. tetőfedés: megfelelő. kémények: megfelelő. bádogos szerkezetek: megfelelő. épületgépészeti vezetékek, szerelvények: átépítés alatt. korrózió: nem tapasztalható. rendellenes használat: nem tapasztalható. egyéb építési, épületgépészeti hibák: nem tapasztalható. 4.3. Használati szempontok: Jelenleg átépítés alatt, használható iroda és lakás céljára. Szörfi Béla Értékbecslő 8
5. Az érték megállapítása: 5.1. Az érték kialakítása, meghatározása során figyelembe vettem: A telek: Elhelyezkedését Megközelíthetőségét Tájolását Nagyságát Építési övezeti besorolását Környezetét Szomszédok Infrastrukturális adottságokat Talajadottságát Rendezettségét (parkosítás, térburkolatok) Kerítések, kapuk megléte, anyaguk, állapotuk Az épület: Életkorát Állékonyságát Használhatóságát Kivitelezési módját Külső-belső állagát Felhasznált anyagok minőségét Az épületszerkezetek állapotát, károsodásokat Karbantartását Felújítás időpontját Felújítás mértékét, minőségét Helyiségek elrendezését Komfort fokozatát Belső térkialakítását Közműellátottságát Épületgépészeti rendszerét, színvonalát, az alkalmazott technológiát Igényszintjét Az ingatlan a környezetben (közegben) elfoglalt ingatlanpiaci pozícióit, az adott időszakban uralkodó keresleti-kínálati viszonyokat. Szörfi Béla Értékbecslő 9
5.2. Előző valós piaci érték: Mért hasznos alapterület fajlagos ár: Társasházi iroda: 72,00 m 2 390.000,-Ft/m 2 = 28.080.000,- Ft Kerekítve: 28.000.000,- Ft Előző valós piaci értéket 28.000.000,- Ft azaz huszonnyolcmillió forintra becsülöm. Szörfi Béla Értékbecslő 10
6. Az ingatlan aktualizálása, felülvizsgálata során figyelembe vettem: 6.1. Az ingatlan állapotának felülvizsgálata: Az ingatlan azonosító adatai (HRSZ, cím, tulajdonosok megjelölése, előző piaci érték feltüntetése): 6500. Baja, Széchenyi utca 10. I. emelet, ajtó 2. HRSZ: 608/1/A/23 Tulajdonos: Előző érték: 28.000.000,- Ft Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1. Tulajdoni lap, ingatlan ingatlan-nyilvántartás szerinti adatok vizsgálata: A 2012.10.29-én kiadott, 30005/28420/2012 megrendelés számú tulajdoni lap másolat szerint. 2. Ingatlanon időközben keletkezett terhek (haszonélvezeti, özvegyi jog, szorgalmi jog, stb, esetleges öröklés vizsgálata): A 2012.10.29-én kiadott, 30005/28420/2012 megrendelés számú tulajdoni lap másolat szerint. 3. Az ingatlan műszaki állapotának, anyagainak, szerkezetének, belső épületgépészetének vizsgálata (pl: szigetelés, talajnedvesség, korrózió, tetőszigetelés, csapadékvíz elvezetés, szennyvízelvezetés, villany érintésvédelem, világítás, fűtés melegvíz ellátás, szellőzés): A lakás (iroda) épületszerkezeti tartó elemei jó állapotúak, belső vakolathiányok láthatók, bizonyos átalakítási munkálatok megkezdése, be nem fejezése, épületgépészeti szerelvények leszerelve, összetörve, parketta átázások tapasztalhatók. Az ingatlanból kb. 6,00 m 2 gipszkartonnal leválasztásra került, melyet a Takarékszövetkezeti irodához csatoltak. Nyílászáró szerkezetek elavult, rossz állapotúak. 4. Az eredeti értékeléshez képest történt-e külső/belső állagromlás, ez miben áll: Állagromlás a 3. pontban leírtak szerint. 5. Ingatlanban keletkező hibák felmérése: 4. pontban leírtak szerint. 6. Történt-e rendellenes ingatlan használat: Rendellenes ingatlan használat nem tapasztalható. 7. Történt-e értéknövelő beruházás: Nem történt. 8. Az ingatlanpiaci környezet változott-e: Az ingatlanpiaci környezet erősen negatív irányba mutat. Szörfi Béla Értékbecslő 11
9. Változások az ingatlan használat módjában, intenzitásában és annak anyagi következményei: Az ingatlan használaton kívüli, megkezdett, de befejezetlen átalakítási munkálatok miatt. 10. Komfortfokozat változás: Nem történt változás. 11. Elhasználódás mértéke: 50 %-os 12. Közművesítettségben történt változás: Nem történt változás. 13. Megközelíthetőségben van-e változás (járda, útburkolat): Nem történt változás. 14. Infrastruktúrában van-e változás: Nem történt változás. 15. Környezetvédelemben van-e változás: Nem történt változás. 16. Ingatlan használhatósági mértéke (%-osan): Jelen állapotában használhatatlan 0 %. 17. Készültségi fokban történt változás: Nem történt változás. 18. Az épület (ek) méreteiben (hasznos alapterület) változás: Kb. 6,00 m 2 leválasztásra került. 19. Az ingatlanpiaci viszonyokban történt változás: Az ingatlanpiacon a környezetben jelentős túlkínálat mutatkozik. Ez a piaci értéket negatív irányba tolja el. 20. Az előző érték valódiságának vizsgálata: Az előző 2011. február 07.-én készült aktualizálás, felülvizsgálat egy 2006-ban készített irreális értékbecslésben szereplő összeg jóváhagyásából származik, ami nem felel meg az ingatlan jelen műszaki állapotának és a kereslet kínálati viszonyoknak. Szörfi Béla Értékbecslő 12
6.2. Jelen valós piaci érték: Az ingatlan jelenlegi műszaki állapota, elhelyezkedése alapján az ingatlan értéke 100.000,- Ft/m 2 fajlagos értékkel számítható. Mért hasznos alapterület fajlagos ár: Társasházi iroda: 72,00 m 2 100.000,- Ft/m 2 = 7.200.000,- Ft Kerekítve: 7.200.000,- Ft Jelen valós piaci értéket 7.200.000,- Ft azaz hétmillió kettőszázezer - forintra becsülöm. 7. Jogi szempontok: Tulajdonos: Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Forgalomképesség értékelése: forgalomképes. Jogokat és terheket lásd a mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1. Szörfi Béla Értékbecslő 13
8. Alapfeltételezések korlátozások: Az értékelési dokumentációban szereplő képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek. Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek. Az értékelés során nem végeztem földmérést, és terület felmérést. Az erre vonatkozó adatok az ingatlan-nyilvántartásokból, és a megbízó által szolgáltatott információkból származnak. A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget. Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény 3 példányban készült, melyből 2 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt. Kaskantyú, 2012. október 24. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő 14
1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat 1/1 Szörfi Béla Értékbecslő 15
2. Melléklet: Képek az ingatlanról 2012-es képek: Társasház Széchenyi utcai homlokzat Társasházi lakáshoz tartozó parkolók Vizsgált lakás bejárat Kézmosó WC részlet Előtér részlet Előtér részlet Szörfi Béla Értékbecslő 16
Szoba részlet Szoba részlet Iroda részlet Iroda részlet Iroda részlet Iroda részlet Szörfi Béla Értékbecslő 17
2011-es képek: Függőfolyosó Parkolók Iroda részlet Iroda részlet Konyha részlet Előtér belső részlet Szörfi Béla Értékbecslő 18