Társasházi lakás egyszer sített ingatlanforgalmi értékbecslése

Átírás

1 Társasházi lakás egyszer sített ingatlanforgalmi értékbecslése Az ingatlan címe: Baja, Kaszás utca 7. HRSZ: 2369/2 Típusa: társasházi lakás Értékelés kelte: szeptember 24. Készítette: Vulcanus Bt Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: /27 Adószám: Szörfi Béla Értékbecsl Tel:

2 Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya: Tulajdonos: Megbízó: Megbízás tárgya: Megbízás célja: Értékelés készít je: Baja, Kaszás utca 7. szám alatt található ingatlan. Baja, belterület HRSZ: 2369/2 társasházi lakás. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet f.a Soltvadkert, Ifjúság utca / tulajdoni hányaddal rendelkezik. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet f.a Soltvadkert, Ifjúság utca 4. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez a piaci összehasonlító értékelést alkalmaztam. Megbízható adásvételi információk hiányában, a piaci kínálatból választott ingatlanok korrigált hasznos alapterülete és korrigált fajlagos értékének szorzatából számított átlagértéket használjuk. Az ingatlan jelen állapotában, valós piaci értékének meghatározása pályázati kiírás céljára. Szörfi Béla Értékbecsl jegyzékszám: névjegyzék sorszáma: Kecskemét I-59/2008 Elérhet sége: Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Tel: 20/ Helyszíni szemle id pontja: szeptember 24. Értékelés id pontja: szeptember 24. Értékelés érvényessége: Az értékelést l számított 90 nap, (2013. december 24.) amennyiben az ingatlant ezen id alatt rendeltetésszer en használják és az ingatlan m szaki állapotában nem történik lényeges változás. Terhek és jogok: Lásd mellékletben szerepl tulajdoni lapokon 1/10-10/10. Szörfi Béla Értékbecsl I-59/2008 1

3 Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékel k Európai Csoportja (EVS 2003) el írásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képvisel je által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A szeptember 24.-én megtartott helyszíni szakért i szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lév felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítmények m szaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényez ket. A felépítményeken méréseket végeztem, fénykép-felvételeket készítettem, melyeket a szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy a Baja, Kaszás utca 7. szám alatti HRSZ: 2369/2 ingatlan per- igény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve ,- Ft azaz nyolcmillió - négyszázezer forint. A mellékelt tulajdoni lap másolat III: rész 59; 89; 93; 94; 96; 98; 99 bejegyz határozatai alapján az ingatlant végrehajtási jog terheli, ezért forgalomképtelen. A fent meghatározott érték a végrehajtási jogok törlése esetén érvényes. Szörfi Béla Értékbecsl I-59/2008 2

4 Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen Gyenge kereslet X Átlagos Kiegyensúlyozott piac Problematikus X Kínálati túlsúly Nehéz Er s túlkínálat 1. Könnyen értékesíthet : 0-90 nap 2. Átlagos értékesíthet ség: nap 3. Problematikus értékesíthet ség: nap 4. Nehezen értékesíthet : 360 nap felett Az értékelési szakvélemény feletti jog. Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékel írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékel tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli. Kaskantyú, szeptember 24. Szörfi Béla Értékbecsl Szörfi Béla Értékbecsl I-59/2008 3

5 1. Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe: Baja, Kaszás utca 7. Település típusa: város. Helyrajzi száma: Baja, belterület HRSZ: 2369/2. Településen belüli elhelyezkedése, környezete: Telek területe tulajdoni lap szerint: 778 m 2 Telek alakja, tájolása: Építés jellege: Építési módja: Komfortfokozata: Készültségi foka: Igényszint: 10/5 üzlet, társasházi lakások. téglalap alakú, D-i tájolású. szabadon álló társasház. hagyományos építési mód. összkomfortos. részletezés szerint. 1.1.Az ingatlan elhelyezkedése, leírása: Az ingatlan Magyarország, Bács-Kiskun megye, Baja, Kaszás utca 7. HRSZ: 2369/2 alatt a város központjától É-i irányban kb méterre helyezkedik el. Ingatlan-nyilvántartási adatok alapján ( én kiadott nem hiteles tulajdoni lap szemle másolat, mellékletben megtalálható) kivett lakóház, gyógyszertár, udvar. A helyszíni szemle során megállapítottam, hogy az ingatlanon egy ben épült eredeti tervek szerint 8 lakásos társasház, valóságban az 1 lakás helyén m köd gyógyszertár, a földszinti 3, emeleti 4. lakás épült. Az értékelés tárgyát az emeleti 4-es számú lakás képezi. Az ingatlan körforgalmi keresztez dés közvetlen közelében épült, szemben SPAR áruház található, az épület földszintjén gyógyszertár üzemel. Az ingatlan egy helyrajzi számon szerepel, lakóegységenkénti helyrajzi megosztás nem készült. A teljes ingatlant a tulajdoni lap III. rész 59; 89; 93; 94; 96; 98; 99-es bejegyz határozatok alapján végrehajtási jogok terhelik, ezért az ingatlan forgalomképtelen. Az értékelésben meghatározott piaci érték a végrehajtási jogok törlése esetén érvényes, egyéb esetben az ingatlan forgalomképtelen. Szörfi Béla Értékbecsl I-59/2008 4

6 2. Építmények leírása: 2.1. Társasház: Épületszerkezeti leírás: Épült: 2009 évben, 4 éves. Szintek száma: kétszintes. Alapozás: beton sávalap. Lábazat: beton lábazat. Vízszigetelés: teljes felület talajnedvesség elleni P 500 bitumenes szigetelés. Teherhordó falszerkezetek: 30 cm vtg. YTONG falazóblokk vb. körszelvény pillérek. Födémek, koszorúk, áthidalók: E jel vb. gerendák közötti kerámia födémbéléstestek, beton kiöntésekkel, monolit vb. koszorúk HERATEKTA h szigeteléssel, POROTHERM áthidaló rendszer. Válaszfalak: 10 cm vtg. POROTHERM válaszfaltégla és gipszkarton. Kémények: több lyukú, km. téglából falazott cm kbm kémények. Tet szerkezet: háromszékes fa fedésszék, talp, derék és taréj szelemenes, fogópáros megoldású tet szerkezet. Tet fedés: BRAMAC tet cserép. Bádogos szerkezetek: alumínium függ leges és lefolyócsatornák. Homlokzat: TERRANOVA homlokzati nemes vakolat. Nyílászárók: küls ajtók: acélszelvény er sítés m anyag ajtók; ablakok: acélszelvény er sítés m anyag ablakok; bels ajtók: pallótokos fa ajtók. Üvegezés: h szigetel üvegezés. Bels felületképzés: simított oldalfalvakolatok, gipszkarton állmennyezet. Burkolatok: vízszintes: mettlachi, laminált parketta; függ leges: csempe falburkolatok. Festés-mázolás: diszperziós festés. H szigetelés: koszorúk el tt HERATEKTA h szigetelés, tet téri födém k zetgyapot h szigeteléssel. Szörfi Béla Értékbecsl I-59/2008 5

7 Készültségi fok kalkuláció: Szakipari munkák: Küls bejárati ajtó Bels ajtók Aljzatbeton padló (h -hang szigetelt) Padló és falburkolatok Gipszkarton álmennyezet Vakolatok Festés, felújítás 170,00 m 2 570,- Ft/m ,- Ft Épületgépészet (f tés-villanyszerelés) Bels f tésvillanyszerelés 67 m ,- Ft/m ,- Fürd szoba komplett WC komplett Beépített konyhabútor mosogatóval, elektromos t zhellyel Konyhabútor 1 db ,- Ft/db ,- Ft komplett El nem végzett munkák, hiányzó felszerelések összesen ,- Ft Szörfi Béla Értékbecsl I-59/2008 6

8 M szaki állapotra vonatkozó információk: Tartószerkezetek: vízszintes: újszer m szaki állapotú. függ leges: újszer m szaki állapotú. Nyílászárók állapota: ajtók: újszer m szaki állapotúak; ablakok: újszer m szaki állapotúak. Tet fedések: Tet fedés: újszer m szaki állapotú. Ereszalj, burkolat: újszer m szaki állapotú. Bádogos munkák: újszer m szaki állapotúak. Burkolatok: vízszintes: újszer m szaki állapotúak, függ leges: újszer m szaki állapotúak. Vakolatok: homlokzat: újszer m szaki állapotú. bels vakolatok: újszer m szaki állapotúak. Épületgépészet: F tés: leszerelt, hiányos állapotú. Vízszerelés: újszer m szaki állapotú. Elektromosság: újszer világító testek leszerelt állapotban. Beépített bútorok, berendezések: beépített konyhabútor kiszerelve. Kerítések: utcai: újszer m szaki állapotú. oldal: befejezetlen állapotú. hátsó: jó m szaki állapotú. kapu: hiányos állapotú. Térburkolatok: járdák: hiányos állapotúak. térburkolatok: újszer állapotúak. Észlelt hibák: szemrevételezés alapján épületszerkezeti hiba nem tapasztalható, épületgépészeti hiányosságok a leírás szerint. Szörfi Béla Értékbecsl I-59/2008 7

9 3. Közm ellátottság, épületgépészet: Elektromos áram: közm hálózati 220 V. Vízellátás: közm hálózati. Használati melegvíz ellátás: KOMBI gázkazán (jelenleg leszerelt állapotban). Szennyvízelvezetés: városi közm csatornába. Csapadékvíz elvezetés: környezetbe elvezetve. F tés: KOMBI gázkazán (leszerelve) padlócsövezéssel, radiátoros h leadók (leszerelt állapotban). Gázellátás: vezetékes földgáz. Szemétszállítás: kommunális üzemi. Közút: aszfaltozott. Épületgépészeti állapota: újszer, hiányos állapotú. Parkosítás: bokrokkal ültetett el kert. Térburkolatok: térk burkolatok, parkolók. Kerítések: utcai: hanggátló kerítés; oldal: falazott; hátsó: szövött drót; kapuk: hiányos. Parkolási lehet ség: az udvarban. Környezet: lakó és kereskedelmi környezet. Szörfi Béla Értékbecsl I-59/2008 8

10 4. Helyiségleltár, alapterületek: 4.1. Helyiségleltár: Társasházi lakás helyiségei: belmagasság: 238 cm Helyiség megnevezése Vízszintes burkolatok Burkolatok állapota Hasznos alapterület (m 2 ) Korrekció Számításnál figyelembe vehet hasznos alapterület kerekítve (m 2 ) 1. El tér Mettlachi Újszer 6,15 0,00 6,15 2. Szoba 3. Nappalikonyhaétkez 4. Szoba 5. Szoba 6. Fürd szoba WC 7. Terasz 8. Közleked Laminált parketta Laminált parketta Laminált parketta Laminált parketta Újszer 11,57/8,35 0,00 8,35 Újszer 38,25/34,18 0,00 34,18 Újszer 7,91/6,50 0,00 6,50 Újszer 6,76/5,25 0,00 5,25 Mettlachi Újszer 9,12/4,16 0,00 4,16 Fagyálló mettlachi Laminált parketta Építészeti összes hasznos alapterület: 84,26 Újszer 3,20 0,25 0,80 Újszer 1,30 0,00 1,30 Társasházi lakás figyelembe vehet összes hasznos alapterülete 66, Alapterületek: 1. Társasházi lakás figyelembe vehet hasznos alapterülete: 66,69 m 2 Kerekítve: 67,00 m 2 Szörfi Béla Értékbecsl I-59/2008 9

11 5. Építési jellemz k, épületdiagnosztika, használati szempontok: 5.1. Építési jellemz k: A társasház 2009 évben készült el. Hagyományos építés, földszint + emelet (tet tér) kialakítással. Az értékelés tárgyát képez lakásba lépcs házon keresztül, majd függ folyosón a hátsó részen lehet bejutni. A lakás tet téri kialakítású, mért 84,26 m 2 építészeti és 66,69 m 2 számításnál figyelembe vehet alapterülettel. A lakás korábban lakott volt, leszerelésre kerültek épületgépészeti szerelvények, konyhaszekrény, ezek pótlása és teljes bels festés válik szükségessé, amelyek értéke a kulcsrakész piaci értékb l kerül levonásra. Várható értékmeg rzési id : Hosszútávú, amennyiben a szükségessé váló cserék, javítások a megfelel id ben elvégzésre kerülnek Épületdiagnosztika: Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. A szemrevételezés alapján a m szaki információk érvényesek Használati szempontok: Jelenleg a lakás nem használt. 6. Az érték számítási módszere: 6.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer: A módszer f lépései: Az alaphalmaz kiválasztása; Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése; Fajlagos alapérték meghatározása; Értékmódosító tényez k elemzése; Fajlagos alapérték módosítása; Fajlagos érték számítása; Végs érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan méretei szorzataként. Megjegyzés: az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték módosítása után kialakult fajlagos érték, és az ingatlan méretei szorzataként állapítjuk meg. Szörfi Béla Értékbecsl I-59/

12 7. Az érték megállapítása: Az ingatlan értékelési módszere piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása: 1. Bajai (piaci kínálat) Jellege: földszinti társasházi lakás. Építési ideje: 2006 évben. Felújítás ideje: - Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 70,00 m 2 Emelet, szint: földszinti. Kínálati ár: ,- Ft Fajlagos kínálati ár: ,- Ft/m 2 Igényszint: 10/6 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: ,- Ft 2. Baja, Sz l utcai (piaci kínálat) Jellege: 1. emeleti társasházi lakás. Építési ideje: 2008 évben. Felújítás ideje: - Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 39,00 m 2 Emelet, szint: 1. emeleti. Kínálati ár: ,- Ft Fajlagos kínálati ár: ,- Ft/m 2 Igényszint: 10/6 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: ,- Ft 3. Baja, Kaszás utca 7. (piaci kínálat) Jellege: földszinti társasházi lakás. Építési ideje: 2008 évben. Felújítás ideje: - Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 70,00 m 2 Emelet, szint: földszinti. Kínálati ár: ,- Ft Fajlagos kínálati ár: ,- Ft/m 2 Igényszint: 10/6 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: ,- Ft/m 2 Szörfi Béla Értékbecsl I-59/

13 Az értékelést módosító tényez k elemzése: Megnevezés Vizsgált ingatlan Alapterület (m 2 ) Kínálat ideje Emelet, szint 1. emeleti földszinti 1. emeleti Földszinti Épület életkora (éves) Felújítás, korszer sítés ideje Kínálati ár (millió forint) - 11,50 7,10 12,30 Értékelést módosító korrekciós tényez k Vizsgált ingatlan értéke az összehasonlító ingatlan értékének arányában (%-ban) Összesen % + 15 % + 12 % - 94 % 85 % 88 % Fajlagos ár (Ft / m 2 ) , , ,- Módosított fajlagos ár (Ft/ m 2 ) Értékelést módosító tényez k: , , , ,- 1. Használati szempontok (építés, felújítás éve, karbantartás helyzete) 2. Környezeti szempontok (szomszédok, építési övezet, környezet) 3. Infrastruktúra (közm vek, eü. intézmények, közlekedés, szolgáltatások, kereskedelem, stb.) 4. Emeleti elhelyezkedése 5. M szaki szempontok (diagnosztika, szerkezetek állapota, károsodások) 6. Építészeti szempontok (helyiségek elrendezése, komfort fokozat, bels térkialakítás, emeleti szint) 7. Épületgépészeti szempontok (f tés, h tés, egyéb épületgépészeti technológiák és berendezések) 8. Közm ellátottság 9. Igényszint A rendelkezésre álló alaphalmazban eladásra kínált kiválasztott három összehasonlítható ingatlan építési jellege hasonló, ezért a kiválasztott ingatlanokat alkalmasnak találtam a vizsgált ingatlan összehasonlítására. Az összehasonlító ingatlanok módosított fajlagos átlagárából kiszámoltam a vizsgált ingatlan módosított (korrekciós) fajlagos árát. Szörfi Béla Értékbecsl I-59/

14 Módosított fajlagos ár: ,- Ft/m ,- Ft/m ,- Ft/m 2 Összesen: ,- Ft/m 2 Összesen: ,- Ft/m 2 /3 = ,- Ft/m 2 A vizsgált ingatlan kialakult fajlagos ára kerekítve: ,- Ft/m Jelen valós piaci érték: Mért hasznos alapterület fajlagos ár: Társasházi lakás: 67,00 m ,- Ft/m 2 = ,- Ft Hiányzó épületgépészeti felszerelések, berendezések: Kerekítve: ,- Ft ,- Ft Az ingatlan jelen valós piaci értékét ,- Ft azaz nyolcmillió - négyszázezer forint-ra becsülöm. A mellékelt tulajdoni lap másolat III: rész 59; 89; 93; 94; 96; 98; 99 bejegyz határozatai alapján az ingatlant végrehajtási jogok terhelik, ezért forgalomképtelen. A fent meghatározott érték a végrehajtási jogok törlése esetén érvényes. Szörfi Béla Értékbecsl I-59/

15 8. Jogi szempontok: Tulajdonos: Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet f.a Soltvadkert, Ifjúság utca / tulajdoni hányaddal rendelkezik. Forgalomképesség értékelése: A mellékelt tulajdoni lap másolat III: rész 59; 89; 93; 94; 96; 98; 99 bejegyz határozatai alapján az ingatlant végrehajtási jog terheli, ezért forgalomképtelen. A fent meghatározott érték a végrehajtási jogok törlése esetén érvényes. 9. Alapfeltételezések korlátozások: Az értékelési dokumentációban szerepl képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek. Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szerepl értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen id ben érvényesek. A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecsl nem vállal felell séget. Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény másolása, sokszorosítása tilos. A szakvélemény 2 példányban készült, melyb l 1 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készít nél maradt. Kaskantyú, szeptember 24. Szörfi Béla Értékbecsl Szörfi Béla Értékbecsl I-59/

16 1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat 1/10 Szörfi Béla Értékbecsl I-59/

18 3. Melléklet: Tulajdoni lap másolat 3/10 Szörfi Béla ÉrtékbecslĘ I-59/

26 11. Melléklet: A vizsgált társasházi lakás alaprajza Szörfi Béla Értékbecsl I-59/

27 12. Melléklet: Képek az ingatlanról Környezet SPAR áruház Környezet körforgalmi csomópont Társasház É-i homlokzat Társasház Ny-i homlokzat Társasház Ny-i homlokzat Társasház Ny-i homlokzat, lakás homlokzata Szörfi Béla Értékbecsl I-59/

28 Társasház D-i homlokzat Társasház Ny-i bejárat Társasház hátsó lépcs ház bejárat Lépcs ház bels részlet Függ folyosó részlet, lakás bejárat Függ folyosó részlet Szörfi Béla Értékbecsl I-59/

29 Vizsgált lakás bejárati ajtó Lakás el tér részlet Lakás szoba részlet Lakás nappali-étkez -konyha részlet Lakás nappali-étkez -konyha részlet Lakás közleked részlet Szörfi Béla Értékbecsl I-59/

30 Lakás szoba részlet Lakás szoba részlet Fürd szoba-wc részlet Fürd szoba-wc részlet Erkély részlet Leszerelt gázkazán helye Szörfi Béla Értékbecsl I-59/

31 Kikötött f téselosztó Leszerelt radiátor h leadó Leszerelt radiátor h leadó Leszerelt radiátor h leadó Leszerelt radiátor h leadó Leszerelt konyha bútor Szörfi Béla Értékbecsl I-59/

32 Társasházi parkoló részlet Szörfi Béla Értékbecsl I-59/