INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. Mód Péter A gazdasági társaságok átalakulásának ingatlan-nyilvántartási vetülete Társasági formaváltás, egyesülés, szétválás A gazdasági társaságok átalakulásának ingatlan-nyilvántartási átvezetése a tulajdoni lapon nem egyszerűen a cég nevének kijavítását jelenti, hanem ahhoz tulajdonjog bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása szükséges. Ennek keretében nem elegendő az átalakulásról rendelkező cégbírósági végzés csatolása, hanem egyéb bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat kell előterjeszteni. Sokan vélekednek úgy, hogy a gazdasági társaságok átalakulása az ingatlan-nyilvántartás tekintetében névváltozásnak minősül, és az a jogosult adataiban bekövetkezett adatváltozásként kerül átvezetésre. Ezen tév hitet eloszlatandó szükséges kiemelni, hogy a gazdasági társaságok átalakulása során a cégek vagyonában, s köztük az ingatlanvagyon vonatkozá sá ban is tulajdonváltozás következik be. Ebből eredően, ha az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegy zett cég tekintetében átalakulás törté nik, akkor ahhoz, hogy a jogutód társaság az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzésre kerüljön jogi képviselő közreműködésével tulajdonjog bejegyzésére irányuló ké rel met kell előterjeszteni a bejegyzés alapjául szolgáló okirat csatolása mellett, és erre vonatkozó ingatlan-nyilvántartási eljárást kell lefolytatni. Mint hogy tulajdonjog bejegyzésre irányuló eljárásról, s nem a jogosult adataiban bekövetkezett változásról van szó, az 1996. évi LXXXV. törvény (Díj törvény) 32/A. (1) bekezdése alap ján az eljárásért az ingatlanügyi hatóság felé ingatlanonként 6.000,- Ft igaz gatási szolgáltatási díjat kell fizetni. Elöljáróban le kell szögezi, hogy nem minden, az átalakulásban részt vevő tár saság ingatlanvagyona tekintetében lehet szó tulajdonváltozásról, ugyanis beolvadás esetén az átvevő társaságnak már az átalakulás előtt tulajdonában lévő ingatlanvagyonában nem következik be vagyonátszállás, mint ahogy a kiválás során, a kiválással nem érintett vagyonrész vonatkozásában sem. Ahhoz, hogy az átalakulás ingatlannyilvántartási bejegyzésének labirintusában könnyen lehessen tájékozódni, szükséges tisztázni a gazdasági társaságokról szóló 2006. évi IV. törvény (Gt.) szerinti fogalmakat, valamint áttekinteni az átalakulást dokumentáló, és az ingatlan-nyilvántartási eljárás szempontjából lényeges okiratokat, amelyek a tulajdonjog bejegyzés alapját képez hetik. Az átalakulás lényeges szabályainak áttekintése a címből adódóan a Gt. hatálya alá tartozó társasági formákra korláto zódik, ezért nem kerülnek ismertetésre egyéb www.resimmobiles.hu
24 2007. 1-2. szám RES IMMOBILES gazdálkodó szervezetek - mint pél dául az egyéni cég átalakulása egy sze mélyes kft-vé, vagy a szövetkezetek, ügyvédi irodák stb. - átalakulási szabályai. Az átalakulás típusai A Gt. 3. (3) bekezdése a gazdasági társaságok átalakulásának tekinti a társasági formaváltást, illetve az egyesülést és a szétválást. A Gt. 67. (2) bekezdése értel mé ben társasági formaváltásnak minősül, ha a gazdasági társaság egyetemes jogutód lással más gazdasági társasági formát vá laszt. A társasági formaváltás a legegy szerûbb átalakulási típus, a folyamat ki indulási pontjánál és befejezésekor is e gyetlen társaság vesz részt a procedú rában. 1 Ezzel szemben a gazdasági társaságok egyesülése, fúziója esetén két vagy több gazdasági társaságból egyetlen jogutód társaság keletkezik, míg gazdasági társaság szétválása során a gazdasági társaság tagjai és a társasági vagyon egy részének a részvételével két vagy több társaságra válik szét. 2 Az átalakulás mechanizmusa széles kö rű dokumentációt igényel, melynek ke re té ben a vezető tisztviselők egyebek mel lett elkészítik az átalakuló, vala mint a jogutód gazdasági társaság va gyonmérleg és vagyonleltár tervezetét, a jogutód társaság társasági szerződés (alapszabály, alapító okirat) tervezetét, illetve a jogutód társaságban tagként részt venni nem kívánó személyekkel való elszámolást, szükség esetén átalakulási tervet, továbbá az átalaku lás ról való végleges döntést követően az egyesülési, vagy szétválási szerző dést. Társasági formaváltás esetén nem beszélhetünk sem egyesülési, sem szétválási szerződésről, ekkor társasági formától függően a társasági formavál tásról szóló döntést követően a társasági szerződés kerül módosításra, vagy teljesen új társasági szerződés kerül alá írásra, illetve elfogadásra. Az átalakulás cégjegyzéken való át vezetése kérdésében a cégbíróság dönt, amely az átalakulás jóváhagyása után törli a jogelőd céget a cégnyilvántartásból. (Ez alól kivételt képez a beolvadás, és a kiválás, ugyanis beolvadás esetén az átvevő társaság, míg kiválás esetén a jogelőd társaság nem szûnik meg.) Az átalakulás cégbírósági bejegyzésével, de az átalakulás időpontjával jön(nek) létre a jogutód társaság(ok). A 1 Sárközy Tamás (lekt.): A gazdasági társaságok nagy kézikönyve. Complex Kiadó Kft., Budapest, 2007. 1506 o. 2 Gt. 67. (3)-(4) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 2007. 1-2. szám 25 cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény (Ctv.) 57. (2) bekezdése alap ján ugyanis a cég meghatározhatja az át alakulás időpontját, s ilyenkor az átalakulás nem a cégbejegyzés időpontjával, hanem a cég által megadott napon következik be. Az átalakulással történő tulajdon szerzés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére a gazdasági társaságok átala kulásának cégbírósági bejegyzését kö ve tően kerülhet sor. A számvitelről szó ló 2000. évi C. törvény (Számv. tv.) 114. (1) bekezdése szerint a cégbejegyzést követő 90 napon belül az átalakulás napjával ún. végleges vagyonmérleget, és az azt alátámasztó végleges vagyonleltárt kell készíteni mind a jog előd, mind a jogutód társaságnak. A végleges vagyonmérleg, és vagyonleltár mutatja meg egzakt módon az átalakulásban érintett társaságok va lós vagyoni helyzetét, vagyis, hogy az átalakulás napján milyen vagyontárgyak voltak a jogelőd és jogutód társaság tulajdonában. Ezzel magyaráz ha tó, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok között a végleges va gyonleltárt kell előterjeszteni. Ugyanis az átalakulásról szóló döntés megala pozásához, a cégbírósági eljárás alátámasztására készített, és a társaság átala ku lá sáról véglegesen döntő ülésén el foga dott ún. vagyonmérleg-tervezet, és vagyonleltár-tervezet mérlegfordulónapja és az átalakulás időpontja között nem áll le a jogelőd társaság működése, annak eszköz és forrásállománya fo lya matosan változik, az eszközállományból ingatlanok kerülhetnek ki, vagy ép pen azokkal gyarapodhat a társaság va gyona. Természetesen nem zárható ki az sem, hogy amennyiben a vagyonmérleg-tervezet mérlegfordulónapja és az átalakulás napja között az ingatlanvagyon tekintetében tulajdonjogváltozás nem követ kezik be, úgy a vagyonleltártervezet, vagy esetleg a Gt. 72. szerinti átala kulás terv képezze a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok részét. A társasági formaváltás A társasági formaváltásnak a leggyakrabban az alábbi variációi fordulhatnak elő: - közkereseti társaság, illetve betéti társaság korlátolt felelősségű társasággá, vagy részvénytársasággá alakul, vagy történhet a formaváltás fordított irányba, azaz a részvénytársaság, illetve korlátolt felelősségű társaság alakul betéti társasággá, avagy közkereseti társasággá. - korlátolt felelősségű társaság részvénytársasági formát választ, vagy ennek tükörképeként a részvénytársaság alakul át korlátolt felelősségű társasággá. A részvénytársaság működési formájának megváltoztatása vagyis a zártkörűen működő rt. nyilvánosan működik tovább, illetve a működési formaváltozás fordítva következik be a Gt. 171. (4) bekezdése szerint nem minősül átalakulásnak, s egyáltalán társasági formaváltásnak. Az első esetben, amennyiben a jogi személyiséggel nem rendelkező társaság (kkt., bt.) ugyancsak jogi személyiség nélküli társasági formát választ, akkor a Gt. 107. -a értelmében elegendő a köz kereseti társaság, vagy a betéti társaság társasági szerződésének módosítása, és nem kell alkalmazni a Gt. VI. fejeze té nek rendelkezéseit. Ez utóbbi rendel ke zés gyakorlati jelentősége abban rejlik, hogy a Számv. www.resimmobiles.hu
26 2007. 1-2. szám RES IMMOBILES tv. előírásainak megfele lő vagyonmérleget, valamint az azt alá támasztó vagyonleltárt nem kell ké szíteni. Az utóbbi két variáns esetében a Gt. VI. fejezete kötelezően alkalmazandó, tehát a társasági formaváltással létrehozott cég társasági szerződésének megal kotásán, elfogadásán túl - egyebek mellett - szükséges a vagyonmérleg, és a va gyonleltár elkészítése is. Társasági formaváltással történő át alakulás esetén a megváltozott formájú társaság ingatlanvagyonában tulajdonjog változás következik be, s ebből kö vetkezően az átalakulás cégjegyzékbe való bejegyzését követően az ingatlan vagyon tulajdonjogának rendezése ér de kében ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása szükséges. A megváltozott formájú társaság tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez részben ugyanazon okiratokat kell benyújtani, mint amelyekre a cégbírósági változásbejegyzési eljárásnál szükségesek, elté rés a két eljárási törvény előírásaiból a dódóan kizárólag az okiratok kellékeiben van. A Legfelsőbb Bíróság felülvizsgálati eljárásban hozott Kfv. VI. 29.700/1999/ 5. számú ítéletében kiemelte, hogy a cégbírósági eljárásban irányadó jogszabályoknak megfelelő okiratok nem feltétlenül szolgálhatnak ingatlan-nyil vántartási bejegyzés alapjául, ahhoz ugyanis más, speciális jogszabályoknak való megfelelőség szükséges. Tehát az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ön ma gában nem elegendő az átalakulás cégbírósági bejegyzéséről rendelkező vég zés, ugyanis ez nem minősül bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak, hiszen an nak tartalmából az ingatlanvagyon tulajdonjogi sorsa nem követhető nyomon. A Veszprém Körzeti Földhivatal e lőtti 33.579/2006. számú ingatlan-nyilvántartási eljárásban egy betéti társaság tulajdonát képező ingatlan tekintetében az eljáró jogi képviselő tulajdonjog be jegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatását kérte. A ké relem mellékleteként a cégki vonat mellett csatolta azt a cégbírósági végzést, amely tanúsította, hogy az in gatlan tulajdonos betéti társaság társa sági formaváltozással átalakult korlátolt felelős ségű társasággá. A földhivatal a kérelmet hiánypótlás nélkül az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 39. (3) be - kezdés alapján elutasította tekintve, hogy nem került csatolásra a bejegyzés alapjául szolgáló okirat. Ugyanis amennyiben a tagok az átalakulás során ki válnak a társaságból, és az elszámolást kö ve tően a vagyonkiadás ingatlanvagyonban történik, ezen jogi tény a cégbírósági vég zésből nem derül ki. Társasági formaváltással történt átalakulás során az ingatlan tulajdonjo gában bekövetkező változás ingatlan-nyil vántartási bejegyzéséhez szükséges iratok fajtái attól függnek, hogy a formaváltás egyszerűen jogi személyiség nélküli társaságok viszonylatában társasági szerződésmódosítással történt-e, vagy a formaváltás a Gt. VI. fejezetének alkalmazása mellett következik be.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 2007. 1-2. szám 27 Formaváltás jogi személyiség nél küli társaságok egymásközti viszonylatában Társasági szerződésmódosítással történt formaváltozás esetén a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése alap já ul a módosított társasági szerződés szolgálhat, amennyiben az megfelel az Inytv. 32. (1) bekezdésében előírt a laki kellékeknek. Vagyis a szerződésnek tartalmaznia kell a jogelőd társaság statisztikai számjelét, cégjegyzékszámát, az ingatlan település, és helyrajzi szám sze rinti megjelölését (a változással érintett tulajdoni hányadot), továbbá annak meg jelölését, hogy az ingatlan tulajdonjogában átalakulás vagy társasági formaváltás jogcímén következik be változás. Az alaki kellékek körébe tartozik a bejegyzési engedély is, amely a társasági szerződés módosítás részét ké pezheti, de annak sincs akadálya, hogy azt az ingatlannyilvántartásba bejegy zett tulajdonos külön okiratba foglaltan adja meg. További alaki kellékeket szabályoz az Inytv. 32. (2) bekezdése, melyek közül a keltezés helye, ideje, illetve az ügyvédi ellenjegyzés szükségessége meg egyezik a Gt. 11. (2)-(3) bekez dé sében foglalt társasági szerződésre vo natkozó előírásával. 3 Két fontos eltérés re kell azonban a figyelmet felhívni. A Gt.-ben nincs olyan előírás, hogy több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és az ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapnak tartalmaznia kell. Ezzel szemben az Inytv. kötelezővé teszi ezen formai kellékek alkalmazását. (Az Inytv. 32. (2) bekezdés f) pontjának má so dik mondata gyakorlati szempontból könnyítő rendelkezést tartalmaz: a szerződő felek kézjegyét nem kell, hogy az okirat minden lapja tartalmazza, ha a felek meghatalmazzák az ellenjegyző ügy védet arra, hogy az okirat lapjait kézjegyével lássa el.) A másik eltérés a Gt.-től, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak tartalmaznia kell a felek (tagok) nyilvánvalóan azonosítható aláírását. Ez az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet (Vhr.) 69. -a alapján azt jelenti, hogy az aláíróknak olvashatóan kell megjelölniük az aláírásuk alatt a nevüket, valamint meg kell jelölniük az ügyletkötői minőségüket. Tekintve, hogy társasági szerződésmódosításról van szó, melyet a tagok írnak alá, ügyletkötői minőségként a tag, beltag, kültag stb. megjelölést lehet feltüntetni. Minthogy az ún. bejegyzési engedélyt (tulajdonjog bejegyzéshez hozzájáruló nyilatkozatot) az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társaság vezető tisztségviselője(i) adja(ják) meg, azt ezen státuszában (is) alá kell írnia(uk). Előfordulhat, hogy a társasági tevékenység megváltozott formában való to vábbfolytatásában nem kíván részt venni valamennyi tag. A társaságból megváló tagokkal a Gt. 107. (2) be kezdése értelmében el kell számolni. Ha a részükre a vagyonkiadás termé szet ben, ingatlanvagyonban történik, úgy erről tényről a legfőbb szervnek kell ha tá roznia. Ez az írásba foglalt határozat képezheti a to vábbműködésben részt nem vevő tag(ok) tu lajdonjog bejegyzésének alapját. A ha tározat alakiságára a fent írtak szintén mérvadók azzal, hogy a tulajdonjog szer zés jogcíme vagyonkiadás kell, hogy legyen. 3 Gt. 11. (2) bekezdés www.resimmobiles.hu
28 2007. 1-2. szám RES IMMOBILES A fentiek figyelembe vétele mellett a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kére lem mellékleteként csatolni kell: - a cégbírósági végzést a társasági formaváltásról,valamint cégkivonatot, a jogelőd társaság képviselő(jé)nek aláírási címpéldányát, - a társasági szerződés módosítást, - a bejegyzési engedélyt, amennyiben azt külön okiratba adta meg a tulajdonos - a társaságból kivált tag(ok) esetén az elszámolásra vonatkozó iratot (pl. határozat, átalakulási terv). Formaváltás jogi személyiség nél küli és jogi személyiséggel rendel - kező társaságok viszonylatában A Gt. VI. fejezetének alkalmazása melletti társasági formaváltás esetében nem csak társasági szerződésmódosítás tör ténik, hanem a jogutód társasági szerződésének (alapszabály, alapító okirat) megalkotásán, elfogadás túl egyéb okiratok mellett va gyonmérleg és vagyonleltár elké szí tése is szük séges. Amennyiben a társasági vagyon ré szét ingatlan is képezi, úgy annak tulajdonjogát a jogutód társaság átalakulás, vagy társasági formaváltás jogcímén sze rezheti meg. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául alapvetően a legfőbb szerv formaváltásról rendelkező határo za ta, illetve a jogutód társaság társa sági szerződése (alapszabály, alapító okirat) és a végleges vagyonleltár szol gálhat. Nem jelent problémát, ha az át alakulással érintett társasági vagyon részét képező ingatlanok helyrajzi szám szerint a legfőbb szerv határozatában vagy a társasági szerződésben (alapszabály, alapító okirat) kerülnek felsorolásra, így az ingatlannyilvántar tá si eljáráshoz külön vagyonleltár csatolása nem szükséges. A be jegy zés alap jául szolgáló okirat, valamint a társaság tól megváló tagokkal való elszámolás dokumentumának ala ki ságára az elő zőekben írt szabályok ugyanúgy irányadók. Összefoglalva, az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása során a jog utód társaság tulajdonjog bejegyzés i rán ti kérelem mellékleteként be kell nyúj tani: - a cégbírósági végzést a társasági formaváltásról, valamint cégkivonatot, és a jogelőd társaság vezető tisztségviselőjé(ei)nek aláírási címpéldányát, - a legfőbb szerv formaváltásról rendelkező határozatát, a formaváltással létrejött társaság társasági szerződését (alapszabály, alapító okirat) - bejegyzési engedélyt, amennyiben azt külön okiratban adta meg a tulajdonos, - végleges vagyonleltárt, kivéve, ha az ingatlanokat a legfőbb szerv határozata, vagy a társasági szerződés (alapszabály, alapító okirat) tételesen, helyrajzi szám megjelöléssel felsorolja, - a társaságból kivált tag(ok) esetén az elszámolásra vonatkozó iratot (pl. határozat). Az egyesülés A gazdasági társaságok fúzióval való átalakulása történhet összeolvadás vagy beolvadás útján. 4 Beolvadás Beolvadás során az egyik gazdasági társaság, melyet beolvadó társaságnak nevezünk úgy szűnik meg, hogy teljes vagyona az átvevő társaság, mint jogutód tulajdonává válik. 5 4 Gt. 67. (3) bekezdés 5 Gt. 81. (1) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 2007. 1-2. szám 29 1. ábra: Beolvadás két társaság viszonylatában A beolvadás alanyai: - beolvadó társaság(ok): a jogelőd társaság(ok), amely(ek) megszűn(nek)ik; - átvevő társaság: a jogutód társaság, amely az átalakulás előtt is változatlan formában létezett; Összeolvadás Összeolvadás esetében az egyesülő gazdasági társaságok (a + b +c) mindegyike megszűnik és vagyonuk egészében az összeolvadás következtében létrejövő új társaságra (d), mint jogutódra száll át. 6 Az összeolvadás alanyai: - az egyesülő társaságok: a jogelőd társaságok, melyek az átalakulás során megszűnnek (a + b+ c) - jogutód társaság: amely az átalkulás következtében jön létre (d) 2. ábra: Összeolvadás három társaság viszonylatában az egyik jogelőd társaságtól megváló taggal 6 Gt. 80. (1) bekezdés www.resimmobiles.hu
30 2007. 1-2. szám RES IMMOBILES Az egyesülés alapdokumentuma, s az in gatlan-nyilvántartás bejegyzés alapjául szolgáló okirat: az egyesülési szerződés. Ezen szerződést az azt elfogadó legfőbb szer vek felhatalmazása alapján az egyesülésben részt vevő gazdasági társaságok vezető tisztségviselői írják alá. 7 A gazdasági társaságok egyesülésével történő átalakulása a társasági vagyonhoz tartozó ingatlanok tekintetében is tulajdonjog változást eredményez, kivéve beolvadás esetén az átvevő társaság átalakulás előtt meglévő ingatlanvagyona tekintetében. A tulajdonjog változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irá nyuló eljárás kérelemre indul, mely eljá rás során az Inytv. 26. (2) bekezdése alapján a jogi képviselet kötelező. A kérelem mellékleteként az alábbi bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat kell előterjeszteni: - az átalakulásban érintett társaságok egyesüléséről rendelkező cégbírósági végzés, a jogelőd, és jogutód társaság(ok) cégkivonatai vagy cégmásolatai, továbbá a vezető tisztségviselők aláírási címpéldányai, - egyesülési szerződés, - bejegyzési engedély, kivéve ha azt az egyesülési szerződés tartalmazza, - a jogelőd és jogutód társaság(ok) végleges vagyonleltárai, amelyek helyrajzi szám szerint tartalmazzák az ingatlanokat, - a jogutód társaságban részt venni nem kívánó személyekkel való elszámolásra, és vagyonkiadásra vonatkozó irat, ha van kilépő tag (jogcím: vagyonkiadás). Az egyesülési szerződés, a bejegyzési engedély, a vagyonleltár, valamint a ki váló tagokkal való elszámolási és va gyon kiadási iratoknak szintén meg kell felelniük az Inytv. 32. -ában szabályo zott okirati kellékekre vonatkozó előírásoknak. Ezek az előírások korábban kifejtésre kerültek, ezért csak az elté résekre szükséges a figyelmet felhívni. Az egyesülési szerződésben a jogutód tá r saság cégjegyzékszámát és statisztikai számjelét nem lehet feltüntetni, tekint ve, hogy azzal a szerződés aláírásakor a jogutód tár saság még nem rendelkezik. Viszont a kérelemben azokat már meg kell je lölni, hiszen a cégbejegyzést követően ezen adatok a cégbírósági végzésből megismerhetők. A tulajdonjog bejegy zésnek a jogcíme értelemszerűen átalakulás, beolvadás, vagy összeolvadás le het. A bejegyzési engedély tekintetében nincs akadálya annak, hogy azt az egyesülési szerződés magába foglalja, illetve az sem elképzelhetetlen, hogy ma ga az egyesülési szerződés sorolja fel helyrajzi szám alapján az átalakulással érintett ingatlan(oka)t. Ez utóbbi esetben nem kell az ingatlanügyi hatóságnak vagyonleltárt benyújtani. A szétválás A gazdasági társaságok szétválás so rán egy gazdasági társaságból jogutód lással több gazdasági társaság jön létre. 8 A szétválás két módozata a különválás és a kiválás. Az előbbi az egyesülés, míg az utóbbi a beolvadás tükörképeként fogható fel. Különválás A különválás esetében több gazdasági társaság jön létre a jogelőd gazdasági tár saságból oly módon, hogy a kü lönváló (jogelőd) gazdasági társaság (x) megszűnik és a vagyona az átalakulással létrejövő társaságokra (y; z), mint jog utó dokra száll át. 9 7 Gt. 79. (3) bekezdés 8 Gt. 67. (4) bekezdés 9 Gt. 86. (3) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 2007. 1-2. szám 31 A különválás alanyai: - a különváló társaság: a jogelőd társaság, mely az átalakulás során megszűnik (x), - a jogutód társaságok: melyek az átalakulás következtében jönnek létre (y; z). 3. ábra: Különválás két jogutód társaság létrejöttével Kiválás A kiválás során az a gazdasági társa ság (x), melyből a kiválás történik, változatlan formában működik tovább, a ki vált tag(ok) a társasági vagyon egy ré szé nek felhasználásával bármilyen for má ban új gazdasági társaságot (y) alapít(anak). 10 A kiválás alanyai: - a szétváló társaság = a jogelőd társaság, mely az átalakulás során változatlan formában megmarad (x), - a jogutód társaság(ok) = egyrészt az a változatlan formában továbbműködő társaság, amelyből a kiválás történt (x), másrészt az(ok) a társaság(ok), mely(ek) kivált(ak), és mintegy új társaságként jöt(tek) létre (y). 4. ábra: Kiválás 10 Gt. 86. (1)-(2) bekezdés www.resimmobiles.hu
32 2007. 1-2. szám RES IMMOBILES A szétválás alapdokumentuma a szétválási szerződés, melyet a szétváló társaság tagjai, valamint a jogutód társaság tagjai (leendő tagjai) kötnek meg egymással, és írnak alá. 11 Az egyszemélyes gazda sági társaság szétválása esetén szétválási szerződés helyett szétválási okiratot kell készíteni, 12 melyet a társaság egyedüli tag ja ír alá. Az egyesüléshez hasonlóan szétválás esetén is a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének alapjául alapvetően ugyanazok az okiratok fogadhatók el. Nem történik vagyonátszállás kiválás esetén a szétváló társaság azon ingatlanvagyona tekintetében, amely nem ke rül a kivált társaság tulajdonába. Szét válás, illetve pontosabban különválás vagy kiválás jogcímén előterjesztett tu lajdonjog bejegyzési kérelmek esetében mellékelni kell: - az átalakulásban érintett társaságok szétválásról rendelkező cégbírósági végzéseit, továbbá cégkivonatait vagy cégmásolatait, - szétválási szerződést, vagy egysze mélyes jogelőd társaság esetén a szétválási okiratot, - bejegyzési engedélyt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostól, kivéve, ha azt a szétválási szerződés, vagy szétválási okirat magába foglalja, - az ingatlanokat helyrajzi szám szerint felsoroló jogelőd és jogutód társaság(ok) végleges vagyonleltárait, - amennyiben a jogutód társaság(ok)ban részt venni nem kívánó személy(ek), van(nak) úgy a velük való elszámolásra, és vagyonkiadásra vonatkozó iratot (a kilépő tag tulajdonszerzési jogcíme vagyonkiadás). A felsorolt okiratokat fel kell vértezni az előzőekben már ismertetett Inytv. sze rinti okirati kellékekkel, hogy azok be jegy zés alapjául szolgálhassanak. Amennyiben a szét-válási szerződés, avagy szét válási okirat tartalmazza helyrajzi szám szerint a szétválásban érintett társaságok ingatlanait, úgy az ingatlanügyi ha tóság felé nem kell külön vagyonleltárt benyújtani. Tekintve, hogy a szétválási szerződés aláírásakor a jogutód társaságok cégjegyzékszámmal és statisztikai számjellel még nem rendelkeznek, ezen adatokat az okiraton nem lehet feltüntetni, viszont a tulajdonjog bejegyzési kérelem előterjesztésekor a cégbírósági végzések birtokában már rendelkezésre állnak, így nincs akadálya, hogy azokat a kérelemben feltüntessék. Az M. Kft-ből kivált az M. Holding Kft. A kivált M. Holding Kft. a Veszprém Kör zeti Földhivatal felé a 32.461/2006. ügyszámon iktatott kérelmében a csatolt cégki vo nat, cégbírósági végzések, aláírási címpél dányok alapján vagyonmegosztás jogcí mén tulajdonjog bejegyzését kérte az M. Kft. tu lajdonában álló veszprémi ingatlan tekinte tében. A későbbiekben csatolta a szétválási szerződést, amelynek 3. pont jában helyrajzi szám alapján megjelölték a kiválással létrejövő társaság tulajdonába kerülő ingatlant is. Az elsőfokú földhivatal a kérelmet elutasította, mivel a szét válási szerződés nem tartalmazott bejegy zési engedélyt, a tulajdonjog változás jog címét, az aláírók nyilvánvalóan azonosítható aláírását (az alá írók olvasható nevét, és ügyletkötői mi nőségét), az ügyvédi ellenjegyzést, va la mint az okiraton nem volt feltüntetve az átalakulásban érintett társaságok statisz tikai számjele, illetve cég jegy zék száma sem. A Veszprém Megyei Föld hivatal 30.944/2/2006. számú határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta, az zal az indoklásbeli változtatással, hogy a szétválási szerződés meg alkotásakor a kiváló cég cégbírósági be jegy zés hiányában még nem jön létre, ezért sem statisztikai számjele, sem cégjegyzékszáma nem lehet. 11 Gt. 84. (1) bekezdés 12 Gt. 82. (1) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 2007. 1-2. szám 33 Összegzés A leírtak fényében láthattuk, hogy az átalakulás folyamata milyen okiratokon nyugszik, és azok közül melyek azok, amik az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapját képez hetik. Ezen iratok szükségessége azért indokolt, mert azok egészéből állapítható meg az ingatlanvagyon tulajdonváltozásának útja, ami egyéb ként önmagában az átalakulásról rendelkező cégbírósági végzésekből, vagy esetleg a cégmásolatból nem lehet kikö vet keztetni. Ezt támasztja alá az Inytv. 30. (1) bekezdése is, mely szerint a bíróság határozata akkor szolgálhat bejegyzés alapjául, ha az bejegyezhető jogra, vagy tényre rendelkezéseket tartalmaz. Márpedig a jog utódlásról rendelkező cégbírósági végzés ilyen rendelkezést nem tartalmazhat. A Legfelsőbb Bíróság a Kfv. III. 37.153/2005/6. számú fe lül vizsgálati eljárásban hozott döntésében rámutatott arra, hogy átalakulás esetében a cég bírósági okiratok önma gukban nem feltétlenül alkalmasak és elegendőek a tulajdon jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez. A tulajdonjog átruházási szándéknak ugyanis határozottan ki kell tűnnie a földhivatalhoz benyújtott okiratokból. A cégbíróság határozata hatás körének hiányamiatt sem tartalmazhat ilyen előírást. Tekintve, hogy az átalakulási dokumentáció, különösen a vagyonleltár több száz, vagy akár több ezer oldalas is lehet, amelynek nagy része az ingatlan-nyilvántartási eljárás szempontjából irreleváns, nem kizárt, hogy ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául a korábbiakban felsorolt okiratok tartalmi elemeit magába foglaló és az Inytv. 32. -ában található kelléki előírásainak megfelelő külön okirat is alkalmas legyen az ingatlan-nyilvántartási eljárás során. A téma áttekintése során nem elhanyagolható az sem, hogy az átalakulás folytán az ingatlan-nyilvántartásban bekövetkező tulajdonjog bejegyzése szempontjából kö zömbös az, hogy a társaság tulajdonában lévő ingatlan a gazdasági társaság jegyzett tőkéjének a részét képezi-e, vagy a jegyzett tőke feletti vagyonnak minősül. Érde mes ugyanakkor pár szót említeni arról az eshetőségről is, amikor az átalakuló társaság(ok) tagjai az átalakulással egyidejűleg tőkeemelésről is döntenek, és azt nem pénzbeli betétként a té mából adódóan ingatlan vagyontárgyban teljesítik. Ebben az esetben természetesen a tu laj donszerzés jogcíme apport, vagy vagyonbevitel lehet. Az átalakulással járó költségek kapcsán már rögzítést nyert, hogy az átalakulás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése során ingatlanonként 6.000,- Ft igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni az ingatlanügyi hatóság felé. Ezzel szemben az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 26. (1) bekezdés h) pontja illetékmentességben részesíti a gaz - dál kodó szervezet olyan szervezeti átalakulással (egyesülés, szétválás) létrejövő vagyonszerzését, amikor a létrejövő jogutód gazdálkodó szervezet(ek) a korábbinak a jogutóda(i) lesz(nek). www.resimmobiles.hu
34 2007. 1-2. szám RES IMMOBILES Befejezésül elmondható, hogy a gazdasági társaságok átalakulásakor a cégbírósági változásbejegyzési eljárás során benyújtott iratok, és a tulajdonjog bejegyzése végett indított ingatlan-nyilvántartási eljárásnál a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok között nagymértékű átfedés van. Az eltérés az ingatlan-nyilvántartási eljárásban mutatkozik, mégpedig az okiratokkal szemben támasztott ún. kelléki előírásokat illetően. Ahhoz, hogy a gazdasági társaságok átalakulását követően, ez a metamorfózis az ingatlanvagyon tekintetében is tükröződjön, már a folyamat kezdetén a Gt., a Ctv., a Számv. tv., esetleg a Versenytörvény szabályai mellett, az Inytv. rendelkezéseit is szem előtt kell tartani. Ezáltal elkerülhető, hogy gazdasági társaságok átalakulásának cégbírósági bejegyzését követően, több év elteltével derüljön ki az az igen nehezen orvosolható állapot, hogy az ingatlan-nyilvántartásban már megszűnt jogi személy szerepeljen tulajdonosként. * * *