Fiiggetlen kiinywizsgil6i j elent6s Az ACCESS Ingatlan Nyilndgii Befektetisi Alap tulajdonosai ds az ACCESS Befektetdsi Alapkezelf Zrt. rdszdre Az 6ves besz6mol6r6l k6sziilt jelent6s Elv6gezttik az ACCESS Ingatlan Nyfltv6gii Befektet6si Alap (tov6bbiakban az,,alap" ) mell6kelt 2012. evi 6ves besz6mol6j6nak a konyvvizsg6latht, amely dves besz6molo a 2012. december 3l-i fordul6napra elk6szitett m6rlegb6l - melyben az eszkozok ds forr6sok egyezo vdgosszege 607.ll9 E Ft, a m6rleg szerinti eredm6ny 47.515 E Ft vesztes6g -, 6s az ezen idoponttal vegz6do dvre vonatkoz6 eredm6nykimutatssb6l, valamint a sz6mviteli politika meghathroz6 elemeit es az egyeb magy ar iv6 i n form6c i 6k at tartalmaz6 k i e gd s z it6 me I I 6k I etb o I 6l l. A vezet6s feleloss6ge az 6ves besz6mol6drt Az Alapkezel6 felelss az 6ves besziimol6nak a szsmviteli torv6nyben foglaltakkal ds a Magyarorsz6gon elfogadott 6ltal6nos sz6mviteli elvekkel osszhangban tcirtdnd elk6szit6s66rt 6s val6s bemutat6s66rt, valamint az olyan bels6 kontrollokdrt, amelyeket az AlapkezelS sziiks6gesnek tart ahhoz, hogy lehetovd v6ljon az akhr csal6sb6l, ak6r hib6b6l ered6 l6nyeges hib6s 6llitrisokt6l mentes 6ves besz6mol6 elkdszitdse. A konyvvizs9616 fele16ss6ge A mi felelossdgi.ink az dves besz6mol6 v6lemdnyez6se ktinyvvizsgiilatunk alapjitn. Konywizsgiilatunkat a magyar Nemzeti Konywizsg6lati Standardok 6s a konyvvizs g latra vonatkoz6 - Magyarorsz gon 6rvdnyes - torvdnyek 6s egy6b jogszab6lyok alapjrfn hajtottuk vdgre. Ezek a standardok megkovetelik, hogy megfelelji.ink bizonyos etikai kcivetelm6nyeknek, valamint hogy a kcinyvvizsg6latot rigy tervezzik meg 6s vdgezzik el, hogy kello bizonyoss6got szerezzink arr6l, hogy az 6ves besz6mol6 mentes-e a ldnyeges hib6s 6llit6sokt6l. A kcinywizsg6lat mag6ban foglalja olyan elj6r6sok v6grehajt6s6t, amelyek c6lja konywizsg6lati bizonyit6kot szerezni az 6ves besz6mol6ban szereplo osszegekrol 6s kdzzetetelekrol. A kiv6lasztott elj6riisok, bele6rtve az 6ves besz6mol6 akiir csal6sb6l, ak6r hib6b6l ered6, l6nyeges hib6s 6llitrlsai kockilzathnak felm6r6sdt is, a konyvvizsg lo megit6l6s6tol fiiggnek. A kock6zatok ilyen felm6r6sekor a konlwizs 9616 az 6ves besz6mol6 Alapkezel6 6ltali elk6szitdse 6s val6s bemutatdsa szempontj5b6l relevsns belso kontrollt azert mdrlegeli, hogy olyan krinywizsgiilati elj6rssokat tervezzen meg, amelyek az adott koriilmdnyek koz<itt megfelel6ek, de nem azert, hogy az Alap belso kontrolljdnak hatdkonys6gsra vonatkoz6an v6lem6n1't mondjon. A konlvvizsg6lat mag6ban foglalja tovhbbh az alkalmazott sziimviteli politikrik megfelel6s6g6nek 6s az Alapkezel6 6ltal keszitett sz6mviteli becsl6sek 6sszeriis6g6nek, valamint az 6ves besz6mol6 6tfog6 prezentitl6s6nak 6rt6kel6s6t is. Meggyozod6siink, hogy a megszerzett konyvvizsg6lati bizonyft6k elegendo 6s megfelelo alapot nyirjt kcinywizs gril6i vdlemdnyiink megad 6sithoz.
Vdlemdny A kdnyvvizsg6lat sor6n az Alap 6ves besz6mol6j6t, annak rdszeit 6s t6teleit, azok konyvel6si 6s bizonylati aliltfimasnhsilt az 6rv6nyes nemzeti konyvvizsg6lati standardokban foglaltak szerint feliilvizsg6ltuk, 6s ennek alapjhn elegendd 6s megfelel6 bizonyoss6got szereztiink arr6l, hogy az 6ves besz6mol6t a sz6mviteli t<irv6nyben foglaltak es az iitalilnos sz6mviteli elvek szerint kdszitettdk el. V6lemdnyi.ink szerint az 6ves besz6mol6 az ACCESS Ingatlan Nyittv6gii Befektet6si Alap 2012. december 3l-6n fenn6ll6 vagyoni, pdnzi.igyids jovedelmihelyzet&6lmegbizhat6 6s val6s k6pet ad Egy6b j elent6st6teli kote lezetts6 g az izleti jelentdsr6l Elvdgezti.ik az ACCESS Ingatlan Nyiltv6gii Befektet6si AIap mell6kelt 2012. 6vi 6ves beszrimol6j6hoz kapcsol6d6, 2012. december 3l-i fordul6napra vonatkozo evi tizleti jelentds6nek a vizsgillatifi. Az Alapkezel6 felelos az izleti jelent6snek a szsmviteli torvdnyben foglaltakkal ds a Magyarorsz6gon elfogadott 6ltal6nos sz6mviteli elvekkel dsszhangban tcirtdn6 elk6szit6s66rt. Az mi felel6ss6gtink az i.izleti jelent6s 6s az ugyanazon iizleti 6vre vonatkoz6 6ves besz6mol6 osszhangj6nak megft6l6se. Az i.izleti jelent6ssel kapcsolatos munk6nk az ijizleti jelent6s ds az 6ves beszsmol6 osszhangj6nak megitdl6s6re korl6toz6dott ds nem tartalmarta egyeb, az Alap nem audit6lt sz6mviteli ny ilv fintartssaib6l lev ezetett inform6ci6k 5ttekint6s6t. V6lemdnyiink szerint az ACCESS Ingatlan Nyfttv6gii Befektet6si Alap 2012. 6vi i.izleti jelent6se a2012. dvi 6ves beszrimol6jrinak adataival <isszhangban van. Budapest, 2013.6prilis 29. n \/-+- t Lmrrc Urffi/ I\U G$imesi 6s T6rsa Kft. 1037 Budapest, M6ramaros rit 64lb. Nyilv6nt.szSm 000858 q1*ui"r\ G\'lmesiKatalin Kamarai tag kdnywi zsg6l6 Nyilv6nt.sz6m 003948
Az ACCESS Befektetdsi Alapkezelf Zrt. rdszdre Fiiggetlen kiinywizsgf l6i j elent6s Elvdgezti.ik az ACCESS Ingatlan Nyiltvdgri Befektetdsi Alap (tov6bbiakban,,az Alap") mell6kelt 2012. 6vi 6ves jelent6s 3.-7. oldalin tal6lhat6 sz6mviteli adatainak a konyvvizs gillatifi. A vezet6s feleloss6ge az 6vesjelent6s6rt Az ACCESS Befektetdsi Alapkezel6 Zrt. igyvezet6se (tov6bbiakban"vezet6s") felelos ennek az 6ves jelent6snek a befektetdsi alapkezelokr6l ds a kollektiv befektetdsi form6kr6l sz6lo 2011. 6vi CXCIII. torv6nnyel osszhangban tort6n6 elkdszit6s6drt, ki.ikjnos tekintettel az eszkdzok ds kotelezettsdgek lelt6rral valo aliltirmaszthsfrcrt, a kezel6si kciltsdgeknek az Alap let6tkezeldje 6ltal megadott 6rtdkeldse alapjhn tortdno elsz6mol6s66rt, valamint az olyan bels6 kontrollok6rt, amelyeket a vezetes sztiks6gesnek tart ahhoz, hogy lehetovd v6ljon az ak6r csal6sb6l, akrir hibdb6l eredo l6nyeges hibris 6llit6sokt6l mentes 6ves jelent6s elkdszit6se. A kcinyvvizs 9616 felel6ssdge A mi felel6ssdgtink ennek az 6ves jelentdsnek, ktilonos tekintettel az 6ves jelentdsben bemutatott eszktjztjk 6s kotelezettsdgek id6szak vdgi lelt6r6nak, valamint az adott id6szakban elsz6molt kezel6si kolts6geknek a v6lem6nyez6se konyvvizsg6latunk alapj6n. Konywizsg5latunkat a magyar Nemzeti Ktinywizsg6lati Standardok ds a konyvvizsg6latra vonatkoz6 - Magyarorszhgon 6rvdnyes - ttirvdnyek 6s egydb jogszab6lyokkal cisszhangban hajtottuk v6gre. Ezek a standardok megkcivetelik, hogy megfeleljtink az etikai kovetelm6nyeknek, valamint hogy a kcinyvvizsgrilatot rigy tervezzi.ik meg 6s hajtsuk v6gre, hogy kello bizonyoss6got szerezzink arr6l, hogy az 6ves jelent6s mentes-e a l6nyeges hib6s 6llftdsokt6l. A kdnywizsg6lat mag6ban foglalja olyan eljhrisok v6grehajt6s6t, amelyek c6lja ktinywizsg6lati bizonyitdkot szerezni az 6ves jelent6sben szereplo <isszegekrol ds kozzetetelekrol. A kivdlasztott eljrir6sok - bele6rtve az eves jelentds ak6r csal6sb6l, ak6r hib6b6l eredo, l6nyeges hibds 6llit5sai kockiizatainak felm6r6s6t is - a mi megft6l6stinktdl fi.iggnek. A kock6zatok ilyen felmdr6sekor az 6ves jelent6s gazd6lkod6 egys6g 6ltali elk6szit6se 6s val6s bemutat6sa szempontj6b6l releviins belso kontrollt azdrt m6rlegelji.ik, hogy olyan konyvvizsgillati elj5rrisokat tervezzink meg, amelyek az adott krirtilm6nyek kcizott megfeleloek, de nem azet,hogy a gazd6lkod6 egysdg bels6 kontrollj5nak hatdkonysighra vonatkoz6an vdlem6nyt mondjunk. A konyvvizsgrilat mag6ban foglalja tov6bbs az alkalmazott szsmviteli politik6k megfelelos6g6nek 6s a vezetds 6ltal kesziteft sziimviteli becsldsek dsszenisdgdnek az drtdkel6sdt. Meggy(5z6ddsiink, hogy a megszerzelt k<inlvvizsg6lati bizonyitdk elegendo ds megfelel6 alapot nyujt kcinyvvizsgtl6i vdlem6nyiink megad6s6hoz. V6lemdny V6lem6nyi.ink szerint az ACCESS Ingatlan Nyiltv6gii Befektet6si Alap 2012. december 3l-6vel v6gz6d6 6vre vonatkoz6 dvesjelent6se minden l6nyeges szempontb6l a befektet6si alapkezel6krol 6s a kollektiv befektetdsi formrikr6l szol 2011. 6vi CXCilI. tcjrv6nnyel osszhangban k6sztilt. Az 6ves jelent6sben szereplo eszkoz<jk 6s kotelezettsdgek a leltimal alifiilmasztottak. Az dves jelentdsben bemutatott kezel6si kolts6gek az Alap let6tkezeldje 6ltal adott 6rt6kelds alapjin keriiltek elsz6moliisra. Egy6b k6rd6sek Konlwizsgdlatunk kizilrolag a fent felsorolt sz6mviteli adatokra vonatkozott. Budapest, 2013. fiprilis 29. n \r+ unnur-,-. Lhtra/!l dyimesi Katalin Gyimesi 6s T6rsa Kft. I 037 Budapest, M6ramaros it 64h. Nyilvdntartiisi sz6m 00085 8 fru- V,'fr^ ll Gyimesi Katalin Kamarai tag krinyvvizsg6l6 Nyilv6ntartiisi sz6m 003948
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap ÉVES JELENTÉS 2012. Befektetési Alap megnevezése: Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap Kibocsátás időpontja: 2004.04.07 Nyilvántartásba vételi szám: 1211-08 ISIN kód: HU0000703186 NEÉ számítás típusa: T+2 napra számolt. Az alap devizaneme: HUF Az Alap típusa: nyilvános, nyíltvégű, ingatlanforgalmazó befektetési alap Az Alap futamideje a bejegyzéstől határozatlan ideig terjed Alapkezelő: ACCESS Befektetési Alapkezelő Zrt. Székhelye: 1054 Budapest, Akadémia u. 7-9. Cégjegyzékszáma: 01-10-044378 PSZÁF eng. száma: III/100.052/2000 Jegyzett tőkéje: 100 millió Ft Vezető forgalmazó: Buda-Cash Brókerház Zrt. és fiókhálózata Székhelye: 1118 Budapest, Ménesi út 22. Cégjegyzékszáma: 01-10-043344 Letétkezelő: Erste Bank Hungary Zrt. Székhelye: 1138 Budapest, Népfürdő u. 24-26. Cégjegyzékszáma: 01-10-041054 Könyvvizsgáló: Gyimesi és Társa Könyvizsgáló és Tanácsadó Kft. Székhelye: 1037 Budapest, Máramaros út 64/b. MKVK tagsági szám: 000858 Könyvvizsgáló neve: Gyimesi Katalin (kamarai eng. szám: 003948) Ingatlanértékelő: Qadriga Familia Kft. Székhelye: 2092 Budakeszi, Szüret u. 3/f Adószáma: 12049923-2-13 Cégjegyzékszáma: 13-09-094380 Értékbecslő neve: Vezető tisztségviselő: Laczi Tamás ( OKJ 52; OKJ 54) Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 1
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap Az Alap a PSZÁF III/120.017-1/2004. számú, 2004. április 07. napján kelt határozata alapján zártkörű, nyíltvégű, határozatlan futamidejű, ingatlanforgalmazó befektetési alapként került nyilvántartásba vételre. Az Alapkezelő tulajdonosa az Alap befektetői körének bővítése érdekében az Alap nyilvánossá alakulásáról 2004. november 02.-án, 9/2004. számú határozatában döntött. A kezelési szabályzat módosítását illetve az Alap nyilvánossá alakulását az Alap befektetési jegyeinek tulajdonosai egyhangúan jóváhagyták. A PSZÁF III/120.017-2/2004. számú 2004. december 02. napján kelt határozatával engedélyezte az Alap átalakulását. Az Alap 2005. január 6.-ától nyilvános, nyíltvégű, ingatlanforgalmazó befektetési alapként működik. Az Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap ingatlanforgalmazó befektetési alap. Elsősorban ingatlanok szerepelnek az alap portfoliójában, illetve a likviditás biztosításához szükséges likvid eszközök, egy évnél rövidebb futamidejű állampapírok. Az ingatlanbefektetési alap sajátos tulajdonságokkal rendelkezik, hosszú távú befektetés, az alapban lévő eszközök értékesítése lényegesen több időt vehet igénybe, ebből kifolyólag a visszaváltási megbízások felvétele és kifizetése között hosszabb időtartam is eltelhet. Mivel az ingatlanalapok portfoliójában jellemzően nagy értékű ingatlanok találhatók, így azok likviditása is sokkal alacsonyabb más befektetési formákénál, azaz nagymértékű tőkekivonásnál csak hosszú idő alatt és magasabb tranzakciós költségekkel lehet azokat értékesíteni, ezért ez az egyik legfontosabb kockázati tényező. Befektetési politika Az ACCESS Ingatlan Befektetési Alap célja, hogy a befektetők elsősorban közép- és hosszabb távon az inflációt és a banki kamatokat meghaladó hozamot érjenek el a kockázatok (lehetőséghez mérten) minimális szinten tartása mellett. A portfolió kialakítása és a befektetési döntések meghozatala során az Alapkezelő a kockázat megosztás és a lehetséges legmagasabb hozam kritériumait tartja szem előtt, így mind az ingatlanok jellege, mind a hasznosítás, hozamtermelő képesség szempontjából igyekszik diverzifikációt megvalósítani.az Alap elsősorban Magyarországon, illetve az Európai Unióhoz frissen csatlakozó országokban keres vonzó ingatlanbefektetési lehetőségeket. Az Alap olyan ingatlanok megvásárlására törekszik, amelyek esetében adottak a fejlesztést követően a tőkenövekedés lehetőségei, de már jelenleg is bérbeadással hasznosíthatók és az ingatlanok értéknövekedéséből, illetve hosszú távú bérleti hasznosításából a befektetők számára kiegyensúlyozott hozam biztosítható. A devizaárfolyamhoz kötött ingatlanügyletek árfolyamkockázatának fedezésére határidős ügyletet köthet. Az Alapkezelő törekszik arra, hogy az Alap likviditásának, a visszaváltások zavartalanságának biztosításához szükséges likvid hányad fölötti tőkét teljes mértékben ingatlanokba fektesse. A bérbeadással hasznosított ingatlanok esetében az Alap arra törekszik, hogy a bérlő hosszú távra, a bérleti díjak reálértékének biztosításával vegye bérbe az ingatlant, lehetőség szerint garanciák nyújtása mellet. Az Alapkezelő a lejárati szerkezet aktív menedzselésével igyekszik elkerülni, hogy az Alap számottevő bevételkiesést szenvedjen el az egyszerre lejáró bérleti szerződések miatt. Az Alap a nagyobb kockázatot jelentő, de ingatlanfejlesztési szempontból jó helyen levő, fejlesztésre alkalmas, tőkenövekedést biztosító ingatlanok vásárlását is tervezi. Az Alapkezelő a befektetéseknél figyelembe veszi Magyarország és az Európai Unióhoz csatlakozó országok régiója mindazon adottságait, amelyek az ingatlanok értékére hatással vannak, illetve igyekszik kihasználni a csatlakozásból származó potenciális előnyöket. Az értéknövekedést ezen ingatlanok esetében a kedvező árazás, az esetleges értéknövelő felújítások elvégzése és az ezt követő hasznosítás, illetve a várható ingatlanpiaci fejlődési trendek és áremelkedés indokolhatja. Az Alap az egyes objektumok elhelyezkedése alapján a portfolió túlzott területi koncentrációjának elkerülése érdekében nem kizárólag hazai, hanem külföldi, és nem csak fővárosi, hanem nagyobb vidéki városokban vagy azok közelében található ingatlanokat keres. Az Alap ingatlanportfoliójának diverzifikációja során a hasznosítási módon és a területi elhelyezkedésen túl az ingatlanok típusára is figyelmet fordít az Alapkezelő, ezért elsősorban ipari és logisztikai, kereskedelmi és irodai célú épületek, telekingatlanok és csak kisebb részben lakás céljára kialakított ingatlanok megvásárlására törekszik. Az Alap a képződő tőkenövekményt újra befekteti, így az elért hozam a befektetési jegyek visszaváltásakor realizálható. Az Alapkezelő a befektetési jegyeket Forgalmazó útján folyamatosan értékesíti, azok eladása és visszaváltása napi árfolyamon történik, amelyet a befektetők az Alapkezelő www.access.hu weboldalán követhetnek nyomon. Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 2
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap Az Alap Éves jelentése a 2011. évi CXCIII. törvény 6. számú melléklete alapján készült, melynek melléklete az Alap Éves Beszámolója. I. Vagyonkimutatás A befektetési alap eszközeinek és forrásainak tételes összetétele fajtánként, típusonként, illetve a befektetési politikában meghatározott kategóriák szerint részletezve az időszak elején és végén 2011 2012 Megnevezés ezer Ft mo% ezer Ft mo% I. KÖTELEZETTSÉGEK 1. Hitelállomány 110 000 22,81 90 587 17,85 2. Egyéb kötelezettségek 6 385 1,32 4 381 0,86 2.1 Alapkezelői díj 634 0,13 833 0,16 2.2 Letétkezelői díj 2.3 Bizományosi díj 2.4 Forgalmazói díj 2.5 Közzétételi költség 12 0,00 13 0,00 2.6 Reklám költség 2.7 Költségként elszámolt egyéb tétel 1 701 0,35 381 0,08 2.8 Egyéb - nem költségalapú - kötelez. 4 038 0,84 3 154 0,62 3. Céltartalékok 4. Passzív időbeli elhatárolások 19 025 3,95 4 744 0,93 II. Kötelezettségek összesen 135 410 28,08 99 712 19,65 ESZKÖZÖK 1. Folyószámla, készpénz 8 700 1,80 12 514 2,47 2. Egyéb követelés 18 832 3,91 3. Lekötött bankbetét 60 000 12,44 60 000 11,82 3.1 Max. 3 hó lekötésű 60 000 12,44 60 000 11,82 3.1.1 Nagybajom és Vidéke Takarékszöv. 60 000 12,44 60 000 11,82 3.2 3 hónapnál hosszabb lekötésű 4. Értékpapírok 19 006 3,75 4.1 Állampapírok 19 006 3,75 4.1.1 Kötvények 4.1.2 Kincstárjegyek 19 006 3,75 4.1.2.1 D130417 19 006 3,75 4.1.3 Egyéb jegybankképes értékpapír 4.1.4 Külföldi állampapírok 4.2 Gazdálkodói és egyéb hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok 4.2.1 Tőzsdére bevezetett 4.2.2 Külföldi kötvények 4.2.3 Tőzsdén kívüli 4.3 Részvények 4.3.1 Tőzsdére bevezetett 4.3.2 Külföldi részvények 4.3.3 Tőzsdén kívüli 4.4 Jelzáloglevelek 4.4.1 Tőzsdére bevezetett 4.4.2 Tőzsdén kívüli 4.5 Befektetési jegyek Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 3
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap 2011 2012 Megnevezés ezer Ft mo% ezer Ft mo% 4.5.1 Tőzsdére bevezetett 4.5.2 Külföldi befektetési jegyek 4.5.3 Tőzsdén kívüli 4.6 Kárpótlási jegy 5. Származékos ügyletek 5.1 Tőzsdei határidős ügyletek 5.2 Tőzsdén kívüli határidős ügyletek 6. Ingatlanok 530 000 109,92 515 200 101,54 6/A Készletek, eladási célú ingatlanok 6/B Befektetett eszközök 530 000 109,92 515 200 101,54 24649/0/A/5 V.AKADÉMIA U. 9. 19 200 3,98 19 200 3,78 24650/0/A/2 V.AKADÉMIA U. 7. 129 500 26,86 130 300 25,68 24650/0/A/3 V.AKADÉMIA U. 7. 136 600 28,33 136 300 26,86 24650/0/A/8 V.AKADÉMIA U. 7. 26 700 5,54 26 700 5,26 24650/0/A/10 V.AKADÉMIA U. 7-9. 27 400 5,68 27 500 5,42 129006/0/A XVII.CINKOTAI ÚT 32. 129006/0/B XVII.CINKOTAI ÚT 32. 129006/0/C XVII.CINKOTAI ÚT 32. 129006/0/D XVII.CINKOTAI ÚT 32. 129006/0/E XVII.CINKOTAI ÚT 32. 129006/0/F XVII.CINKOTAI ÚT 32. 129006/0/G XVII.CINKOTAI ÚT 32. 129006/0/H XVII.CINKOTAI ÚT 32. 129006/0/I XVII.CINKOTAI ÚT 32. 129005/5 XVII.CINKOTAI ÚT 12. 134 000 27,79 134 000 26,41 1222/A/15 Siklós, DÓZSA GY. U. 2. 41 000 8,50 41 200 8,12 310/46 Siklós, IPARI PARK 15 600 3,24 Befejezetlen beruházások 7. Egyéb tárgyi eszközök 8. Aktív időbeli elhatárolások 32 0,01 399 0,08 Eszközök összesen 617 564 128,08 607 119 119,65 SAJÁT TŐKE / Nettó eszközérték 482 154 100 507 407 100 II. Forgalomban lévő befektetési jegyek száma darab 2011 2012 Nyitó 745 310 134 731 018 793 Tárgyévi eladás 18 378 267 124 784 701 Tárgyévi visszaváltás -32 669 608-16 587 402 Záró 731 018 793 839 216 092 Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 4
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap III. Egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték Ft/db 2011 2012 Egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 0,659563 0,604620 IV. A befektetési alap összetétele Tőzsdén hivatalosan jegyzett átruházható értékpapírok Más szabályozott piacon forgalmazott átruházható értékpapírok A közelmúltban forgalomba hozott átruházható értékpapírok Egyéb átruházható értékpapírok 2011 A saját tőke %- ában 2012 A saját tőke %- ában Hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok 19 006 3,75 Határidős (származtatott) ügyletek piaci értéke NETTÓ ESZKÖZÉRTÉK 482 154 100 507 407 100 V. A befektetési alap eszközeinek alakulása a tárgyidőszakban a) Befektetésből származó jövedelem ezer Ft Pénzügyi műveletek Megnevezés bevételei ráfordításai Pénzintézeti kamat 3 878 11 610 Diszkont kincstárjegyek kamata 1441 1 Határidős ügyletek árfolyamnyeresége Kötelezettségek árfolyamvesztesége ÖSSZESEN 5 319 11 611 b) Egyéb bevétel Egyéb bevételek között 856 ezer Ft a biztosítók által fizetett kártérítés, 300 ezer Ft az elévült kötelezettség leírása. c) Kezelési költségek d) Letétkezelő díja Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 5
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap e) Egyéb díjak, és adók Előző évi Működési költség Tárgyévi ezer Ft Megnevezés ezer Ft mo% ezer Ft mo% Anyagköltség 9 315 17,5 6 771 22,7 ebből: Közüzemi díjak 9 315 17,5 6 771 22,7 Egyéb anyagköltség (rezsianyag) Igénybevett szolgáltatások 13 556 25,5 5 271 17,7 ebből: Javítási, karbantartási költségek 2 059 3,9 2 174 7,3 Üzemeltetési szolgáltatás 3 048 5,7 83 0,3 Vagyonvédelemi szolgáltatás 3 080 5,8 0 0,0 Hirdetési, közzétételi költség 1 398 2,6 1 390 4,7 Számviteli szolgáltatások 1 568 3,0 1 438 4,8 Jogi szolgáltatási díj 914 1,7 0 0,0 Értékbecslési díj 1 160 2,2 179 0,6 Ügynöki díj 120 0,2 0 0,0 Különféle egyéb költségek 209 0,4 7 0,0 Egyéb pénzügyi, befektetési, biztosítási, hatósági szolgáltatások 17 815 33,5 10 280 34,5 ebből: Alapkezelői díj 9 586 18,0 4 902 16,5 Letétkezelői díj 958 1,8 749 2,5 Forgalmazói díj 4 086 7,7 3 627 12,2 Sikerdíj 0,0 0,0 Bizományosi díj, jutalék 0,0 0,0 Egyéb hatósági eljárási, szolg.díj 340 0,6 35 0,1 Biztosítási díj 1 465 2,8 806 2,7 Bankköltség 1 380 2,6 161 0,5 Egyéb Közvetített szolgáltatások 420 0,8 1 259 4,2 ÖSSZESEN 41 106 77,4 23 581 79,2 Értékcsökkenési leírás 12 027 22,6 6 189 20,8 MINDÖSSZESEN 53 133 100,0 29 770 100,0 f) Nettó jövedelem A Jelentés 1. számú melléklet, Éves beszámoló Eredménykimutatás tárgyévi eredménye részében. g) Felosztott és újra befektetett jövedelem Az Alap nem fizet hozamot, a működés során képződő tőkenövekményt mely kamatból és árfolyamnyereségből tevődhet össze folyamatosan újra befekteti. Az egyszeri hozam, illetve tőkekifizetés helyett az Alapkezelő folyamatos napi értéken történő visszavásárlási kötelezettséget vállal, amivel garantálja, hogy a befektetők jegyeik részleges vagy teljes visszaváltásával nyereségükhöz tetszőleges időpontban hozzájussanak és azt, mint árfolyamnyereséget realizálhassák. Osztalékot, egyéb kifizetést az alap nem eszközölt. Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 6
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap h) A tőkeszámla változásai ezer Ft 2011 2012 Saját tőke 482 154 507 407 Indulótőke 731 019 839 216 Kibocsátott befektetési jegyek névértéke 763 688 855 803 Visszavásárolt befektetési jegyek névértéke (-) -32 669-16 587 Tőkeváltozás (tőkenövekmény) -248 865-331 809 Kibocsátott befektetési jegyek eladási értékkülönbözete -155 119-196 937 Visszavásárolt befektetési jegyek bevonási értékkülönbözete 3 966 6 169 Értékelési különbözet tartaléka -63 904-59 717 Előző év(ek) eredménye 158 675-33 809 Üzleti év eredménye -192 483-47 515 i) A befektetések értéknövekedése, illetve értékcsökkenése A Jelentés 1. számú melléklet, Éves beszámoló Kiegészítő mellékletében található. j) Minden olyan egyéb változás, amely hatást gyakorol a befektetési alap eszközeire és kötelezettségeire Egyéb befolyásoló változás nem volt. VI. Összehasonlító táblázat az Alap elmúlt három üzleti évéről T nap T+2 nap (NEÉ napja) saját tőke (Ft) egy jegyre jutó nettó eszközérték Éves hozam 2010.12.31 2011.01.04 736 591 526 0,988302-5,65 2011.12.30 2012.01.03 495 102 526 0,677277-31,56 2012.12.28 2013.01.03 510 199 795 0,607948-9,90 VII. Származtatott ügyletekre vonatkozó adatok A jelentett időszakban nem volt az alapnak származtatott ügylete. Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 7
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap VIII. A befektetési alapkezelő működésében bekövetkezett változások, valamint a befektetési politika alakulására ható fontosabb tényezők bemutatása A globális makrogazdasági és pénzügyi környezetet továbbra is az eurozóna adósságválsága miatti feszültségek határozzák meg. Az EKB 2012 eleji likviditásbővítésének hatására javuló piaci hangulat átmenetinek bizonyult. Tavasszal Görögország esetében az euro övezetből való kilépés, illetve a nemzetközi szervezetek hitelnyújtásának felfüggesztése került kézzelfogható közelségbe, majd májusban Spanyolország ismerte el, hogy pénzügyi segítségre van szüksége a bankrendszere feltőkésítése miatt. Az eurozónán belül a centrum és a periféria közötti divergencia egyre jobban erősödik. Az adósság és fizetésimérleg-problémákkal küzdő déli országok növekedési kilátásai romlanak, miközben finanszírozási problémái súlyosbodnak ami rendkívüli mértékben megnehezíti a fiskális konszolidációt és egyre súlyosabban érinti a bankrendszereiket. Az állam, a bankrendszer és a reálgazdaság közötti negatív spirál kialakulása valós veszély. A javuló nemzetközi befektetői környezet miatt a magyar kockázati prémium csökkent, a hazai pénzügyi piacok likviditása javult. Az eurozóna adósságválságával kapcsolatos fejlemények, hazánk magas nettó külső adóssága és alacsony potenciális növekedése következtében azonban továbbra is rendkívül változékony a Magyarországgal szembeni befektetői megítélés. A hazai pénzügyi rendszert a bizonytalan pénzügyi kondíciók mellett a gazdaság gyenge teljesítménye és a kilátások romlása ugyancsak kihívások elé állítják. Az üzleti ingatlanpiac több szegmensében is erős a közép-kelet-európai térségben folyó verseny. A hazai lokációk tehát nem csak a belföldi, hanem a pozsonyi, prágai, bécsi, zágrábi, stb. konkurensekkel is harcban állnak. Magyarországnak versenyelőnye lehet relatív olcsósága, de ez önmagában nem elég, a nyújtott szolgáltatások színvonalában is versenyképesnek kell lenni. Fontos hazai fejlemény, hogy a törvényhozás elfogadta, a szabályozott ingatlanfejlesztési társaságokról szóló törvényt, ami kedvező esetben - lendületet adhat a hazai fejlesztési tevékenységnek. A lakásárak tekintetében továbbra is számottevő kockázatot jelent az árverezési és kilakoltatási moratórium következtében felhalmozódó, fedezetérvényesítésre váró nagyszámú lakóingatlan. A kereskedelmiingatlan-piacon a bankok kitettsége jelentősen növekedett a válság előtti építési hullám finanszírozása miatt. A gazdasági lassulás következtében stagnál a kihasználatlan irodák aránya, amelynek szintje nemzetközi összehasonlításban magas. A potenciálisan piacra kerülő ingatlanok száma igen nagy a jelenlegi forgalomhoz képest, így a gyors értékesetés akár jelentős áresést eredményezhet. A fenti körülmények továbbra is negatívan hatnak az ingatlanalapok kilátásaira és teljesítményére. A romló hasznosítási és értékesítési lehetőségek között az ingatlanalap teljesítménye tovább romlott. Mivel az év során beárazódtak az ingatlanpiacot befolyásoló hatások, rövid távon a teljesítmény javulása várható. Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 8
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap IX. Kiegészítő információk a 2011. évi CXCIII. törvény 7. melléklete szerint 1. a) Ingatlanok Hrsz. Cím alapterület bérbe adható terület felépítmény építés ideje tartási időtávja 24650/0/A/2 1054 Budapest, Akadémia u. 7. földszint 387 m2 364,9 m2 1920 hosszútáv 24650/0/A/3 1054 Budapest, Akadémia u. 9. földszint 344 m2 411 m2 1920 hosszútáv 24649/0/A/5 1054 Budapest, Akadémia u. 7. földszint 51 m2 107 m2 1920 hosszútáv 24650/0/A/8 1055 Budapest, Akadémia u. 7. félemelet 71 m2 71 m2 1920 hosszútáv 24650/0/A/10 1056 Budapest, Akadémia u. 7. félemelet 2/B 73 m2 72,05 m2 1920 hosszútáv 122/A/15 7800 Siklós, Dózsa Gy. Út 2/A 389.36 m2 329 m2 1982 hosszútáv 1. b) Telek 129005/21 hrsz. Ipari övezetbe tartozó telek, 11 843 m2 Hrsz. Cím művelési ág övezeti besorolás beépíthetőség felépítmény 129005/21 1172 Budapest, Cinkota út 30. kivett beépítetlen terület M-XVII-01 övezet beépíthető, osztható jelenleg nem található, nincs hasznosítva A telek közművel, építési engedéllyel nem rendelkezik. 2. Ingatlanok funkcionális és földrajzi besorolása Funkcionális kategóriák Budapest és környéke Ingatlanérték (Ft) Vidék Külföld Összesen Telek 134 000 000 134 000 000 Irodaingatlan 285 800 000 285 800 000 Lakóingatlan 54 200 000 54 200 000 Kereskedelmi ingatlan 41 200 000 41 200 000 Összesen: 474 000 000 41 200 000 0 515 200 000 3. Az ingatlanhasznosítás mutatói Funkcionális kategóriák (a) (b) (c) (d) (e) (f) Nettó bérleti díj (Ft/év) Bérbeadottság Ingatlanjövedelmezőség Fajlagos bérleti díj (Ft/m2) Fajlagos ingatlanérték (Ft/m2) Piaci érték %- os változása Telek (Bp) 0 0% 0 0 11 315 0,00% Irodaingatlan (Bp) 4 200 000 27,74% 1,46% 4 756 323 669 0,18% Lakóingatlan (Bp) 0 0% 0% 0 379 021 0,18% Kereskedelmi ingatlan (vidék) 3 840 000 100,00% 9,32% 11 672 125 228 0,49% Összesen: 8 040 000 4,35% 1,56% 609 36 037 0,16% Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 9
4. Az ingatlanhasznosítás egyéb mutatói Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap a) időszak elején és végén az ingatlan portfólió aránya a nettó eszközértéken belül 2011 2012 Megnevezés ezer Ft mo% ezer Ft mo% Ingatlanok 530 000 109,92 515 200 101,54 Készletek, eladási célú ingatlanok 0 0,00 0 0,00 Befektetett eszközök 530 000 109,92 515 200 101,54 24649/0/A/5 V.AKADÉMIA U. 9. 19 200 3,98 19 200 3,78 24650/0/A/2 V.AKADÉMIA U. 7. 129 500 26,86 130 300 25,68 24650/0/A/3 V.AKADÉMIA U. 7. 136 600 28,33 136 300 26,86 24650/0/A/8 V.AKADÉMIA U. 7. 26 700 5,54 26 700 5,26 24650/0/A/10 V.AKADÉMIA U. 7-9. 27 400 5,68 27 500 5,42 129005/5 XVII.CINKOTAI ÚT 12. 134 000 27,79 134 000 26,41 1222/A/15 Siklós, DÓZSA GY. U. 2. 41 000 8,50 41 200 8,12 310/46 Siklós, IPARI PARK 15 600 3,24 0 0,00 Befejezetlen beruházások 0 0,00 0 0,00 SAJÁT TŐKE / Nettó eszközérték 482 154 100 507 407 100 b) Bérleti szerződések átlagos futamideje A határozott idejű bérleti szerződések átlagos futamideje: 1 év c) Bérlők, vevők száma 2012. december 28-án a bérlők száma: 4 db d) Bérleti szerződések biztosítéki szintje A bérleti szerződések biztosítéki szintje: átlagosan 1 havi bérleti díj e) Tőkeáttétel A tőkeáttétel 17,75 %, mely a fordulónapi teljes hitelállomány arányát mutatja a fordulónapi nettó eszközértékhez viszonyítva. 5. Bevételek, díjak és költségek részletezése Megnevezés 2011 2012 ezer Ft a) ingatlanértékesítések nyeresége (ingatlanértékesítések nyeresége a nyilvántartási értékhez képest) -77 058 1 201 b) fedezeti ügyletek nyeresége vagy vesztesége 0 0 c) kártérítés, bánatpénz címén befolyó bevételek 0 856 c) kártérítés, bánatpénz címén kifizetett összegek 0 0 d) a befektetési jegyek forgalmazása kapcsán a befektetők által az alapnak fizetett díjak 0 0 e) ingatlanüzemeltetési költségek 2 900 83 f) ingatlan-közmű költségek 9 736 8 030 g) ingatlan-karbantartási költségek 2 059 2 174 h) ingatlanbiztosítási költségek 633 447 Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 10
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap Megnevezés 2011 2012 i) ingatlanadók 14 168 7 457 j) ingatlan-értékbecslési költségek 1 160 179 k) ingatlanügynöki jutalékok 0 0 l) jogi költségek 914 0 m) bankköltség 258 126 n) kamatköltség 11 793 11 610 Az alap részére igénybe vett hitel feltételei, 2012-es évben teljesült ingatlan változások 2011.11.08-án a Siklósi Ipari Park területén belül elhelyezkedő, 310/46 hrsz. alatt 2021 m2 alapterületű ingatlanra érvényes eladási szerződést kötöttek, melynek utolsó vételárrészlete 2012. januárjában lett kiegyenlítve. Az Alap 2011.05.11-én a likvid eszközök biztosítása érdekében éven túli lejáratú forgószközhitelt vett fel a Nagybajom és Vidéke Takarékszövetkezettől. A hitel lejárata: 2016. március 31, a szerződés kötéskor a kamat mértéke: 6,10 % (BUBOR) + évi 4,0 %. A kamat összege negyedévente felülbírálásra kerül. A 110.000.000,- Ft kölcsön és járulékai erejéig 1. ranghelyű jelzálogjog került az alábbi ingatlanokra: 24650/0/A/2 hrsz.; 24650/0/A/3 hrsz.; 24649/0/A/5 hrsz. ; 24650/0/A/8 hrsz. ; 24650/0/A/10 hrsz. Az Alap 2012.12.28-án 90.587.000,- forint hitelösszeget - kamat elhatárolás nélkül - tart nyilván. Tájékoztatási időszakban az alap saját tőkéjének és egy jegyre jutó nettó eszközértékének változása 540 000 000 Nettóeszközérték 2012. 520 000 000 500 000 000 480 000 000 460 000 000 2012.01.03 2012.04.03 2012.07.03 2012.10.03 2013.01.03 Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 11
Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap Befektetetési Jegy Árfolyam 2012. 0.660 0.630 0.600 2012.01.03 2012.04.03 2012.07.03 2012.10.03 2013.01.03 Budapest, 2013. április 29. Access Befektetési Alapkezelő Zrt. Mellékletek: 1. ACCESS Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap 2012. évi Éves Beszámoló Access Befektetési Alapkezelő Zrt. 12
PSZÁF engedélyszám 1 2 0 0 1 7 / 2 0 0 4 Lajstromozási szám 1 2 1 1-0 8 Adószám 1 8 1 1 3 0 5 9-2 4 1 MÉRLEG ACCESS INGATLAN Nyíltvégű Befektetési Alap 1054 Budapest, Akadémia u. 7-9. sorszám A tétel megnevezése 2011.12.31 Előző év(ek) módosításai adatok E Ft-ban a b c d e 2012.12.31 A. Befektetett eszközök 530 000 515 200 I. Tárgyi eszközök 530 000 515 200 1. Ingatlanok 593 904 574 917 2. Ingatlanok értékelési különbözete -63 904-59 717 3. Gépek, berendezések, felszerelések 4. Gépek, berendezések, felszerelések értékelési különbözete 5. Beruházások 6. Beruházásokra adott előlegek II. Befektetett pénzügyi eszközök 1. Hosszú lejáratú bankbetétek B. Forgóeszközök 87 532 91 520 I. Készletek 1. Ingatlankészletek 2. Ingatlankészletek értékelési különbözete II. Követelések 18 832 1. Követelések 28 168 24 336 2. Követelések értékvesztése (-) -9 336-24 336 3. Külföldi pénzértékre szóló követelések értékelési különbözete 4. Forintkövetelések értékelési különbözete III. Értékpapírok 19 006 1. Értékpapírok 19 006 2. Értékpapírok értékelési különbözete a) kamatokból, osztalékokból b) egyéb IV. Pénzeszközök 68 700 72 514 1. Pénzeszközök 68 700 72 514 2. Valuta, devizabetét értékelési különbözete C. Aktív időbeli elhatárolások 32 399 1. Aktív időbeli elhatárolás 32 399 2. Aktív időbeli elhatárolás értékvesztése (-) D. Származtatott ügyletek értékelési különbözete ESZKÖZÖK ÖSSZESEN 617 564 607 119 Kelt: Budapest, 2013. április 29.
PSZÁF engedélyszám 1 2 0 0 1 7 / 2 0 0 4 Lajstromozási szám 1 2 1 1-0 8 Adószám 1 8 1 1 3 0 5 9-2 4 1 MÉRLEG ACCESS INGATLAN Nyíltvégű Befektetési Alap 1054 Budapest, Akadémia u. 7-9. sorszám A tétel megnevezése 2011.12.31 Előző év(ek) módosításai adatok E Ft-ban a b c d e 2012.12.31 E. Saját tőke 482 154 507 407 I. Indulótőke 731 019 839 216 1. Kibocsátott befektetési jegyek névértéke 763 688 855 803 2. Visszavásárolt befektetési jegyek névértéke (-) -32 669-16 587 II. Tőkeváltozás (tőkenövekmény) -248 865-331 809 Kibocsátott befektetési jegyek eladási értékkülönbözete -155 119-196 937 1. Visszavásárolt befektetési jegyek bevonási értékkülönbözete 3 966 6 169 2. Értékelési különbözet tartaléka -63 904-59 717 3. Előző év(ek) eredménye 158 675-33 809 4. Üzleti év eredménye -192 483-47 515 F. Céltartalékok G. Kötelezettségek 116 385 94 968 I. Hosszú lejáratú kötelezettségek 84 116 58 232 II. Rövid lejáratú kötelezettségek 32 269 36 736 III. Külföldi pénzértékre szóló kötelezettségek értékelési különbözete H. Passzív időbeli elhatárolások 19 025 4 744 FORRÁSOK ÖSSZESEN 617 564 607 119 Kelt: Budapest, 2013. április 29.
PSZÁF engedélyszám 1 2 0 0 1 7 / 2 0 0 4 Lajstromozási szám 1 2 1 1-0 8 Adószám 1 8 1 1 3 0 5 9-2 4 1 EREDMÉNYKIMUTATÁS ACCESS INGATLAN Nyíltvégű Befektetési Alap 1054 Budapest, Akadémia u. 7-9. sorszám A tétel megnevezése 2011.12.31 Előző év(ek) módosításai adatok E Ft-ban a b c d e 2012.12.31 I. Értékesítés nettó árbevétele 411 309 24 010 II. Egyéb bevételek 4 1 157 III. Eladott áruk beszerzési értéke 477 158 12 799 IV. Működési költségek 53 133 29 770 V. Egyéb ráfordítások 21 890 23 821 VI. Pénzügyi műveletek bevételei 3 379 5 319 VII. Pénzügyi műveletek ráfordításai 54 995 11 611 VIII. Rendkívüli bevételek II. Rendkívüli ráfordítások X. Fizetett, fizetendő hozamok XI. Tárgyévi eredmény (I+II+III-IV-V+VI-VII+VIII-IX-X) -192 484-47 515 Kelt: Budapest, 2013. április 29.
PSZÁF engedélyszám 1 2 0 0 1 7 / 2 0 0 4 Lajstromozási szám 1 2 1 1-0 8 Adószám 1 8 1 1 3 0 5 9-2 4 1 CASH FLOW ACCESS INGATLAN Nyíltvégű Befektetési Alap 1054 Budapest, Akadémia u. 7-9. sorszám A tétel megnevezése 2011.12.31 Előző év(ek) módosításai adatok E Ft-ban a b c d e 2012.12.31 I. Szokásos tevékenységből származó pénzeszköz-változás (Működési cash flow) -358 475-41 789 1. Tárgyévi eredmény (+/-) -192 483-48 955 2. Elszámolt amortizáció (+) 12 027 6 190 3. Elszámolt értékvesztés és visszaírás (+/-) -63 904-4 188 4. Elszámolt értékelési különbözet (+/-) 15 290 15 000 5. Céltartalék képzés és felhasználás különbözete (+/-) 6. Ingatlan befektetések értékesítésének eredménye (+/-) 7. Értékpapír befektetések értékesítésének eredménye (+/-) 11 901 8. Befektetett eszközök állományváltozása (+/-) 138 261 2 984 9. Forgóeszközök állományváltozása (+/-) 6 574 3 832 10. Rövid lejáratú kötelezettségek állományváltozása (+/-) -303 926 23 880 11. Hosszú lejáratú kötelezettségek állományváltozása (+/-) -25 884 12. Aktív időbeli elhatárolások állományváltozása (+/-) 370-367 13. Passzív időbeli elhatárolások állományváltozása (+/-) 17 415-14 281 II. Befektetési tevékenységből származó pénzeszköz-változás (Befektetési cash flow) 402 199-3 566 14. Ingatlanok beszerzése (-) 15. Ingatlanok eladása (+) 414 100 14 000 16. Befolyt bérleti díjak (+) 17. Értékpapírok beszerzése (-) -5 230 808-5 357 135 18. Értékpapírok eladása, beváltása (+) 5 230 808 5 338 129 19. Kapott hozamok (+) -11 901 1 440 III. Pénzügyi műveletekből származó pénzeszköz-változás (Finanszírozási cash flow) 21 341 49 169 20. Befektetési jegy kibocsátás (tőkebevonás) (+) 18 378 124 785 21. Befektetési jegy kibocsátás során kapott apport (-) 22. Befektetési jegy visszavásárlás (tőkeleszállítás) (-) -32 670-16 587 23. Befektetési jegyek után fizetett hozamok (-) 3 588-39 616 24. Hitel és kölcsön felvétele (+) 110 000 25. Hitel és kölcsön törlesztése, visszafizetése (-) -77 955-19 413 26. Hitel és kölcsön után fizetett kamat (-) IV. Pénzeszközök változása (I+II+III. sorok) 65 065 3 814 Kelt: Budapest, 2013. április 29.
KIEGÉSZÍTŐ MELLÉKLET az ACCESS Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alap 2012. évi Éves beszámolójához Az Access Ingatlan Befektetési Alap 2012. december 31-i mérleg szerinti Saját tőkéje (nettó eszközértéke) Befektetési jegyek darabszáma Egy befektetési jegyre jutó nettó eszközértéke 507 407 ezer Ft 839 216 092 db 0,604620 Ft Az Alap tőkenövekménye 2012. év végén -331.809 ezer Ft, mely az induló tőke értékének -39,54%-a. Az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 8,33%-kal alacsonyabb az előző év végi 0,659563 Ft/db értéknél. A Letétkezelő által kimutatott és közzétett nettó eszközérték 510.200 ezer Ft, az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték 0,607948 Ft. 1. Általános rész Az ACCESS Ingatlan Befektetési Alap zártkörű forgalomba hozatallal, nyíltvégű ingatlanforgalmazó befektetési alapként jött létre. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete III-120.017/2004. sz. határozatával 2004. április 7-én 500 millió Ft induló saját tőkével, 500.000.000 db 1 Ft névértékű névre szóló dematerializált befektetési jegyekkel vett nyilvántartásba 1221-04 lajstromozási számon. (ISIN kódja: HU 0000703186) A PSZÁF III-120.017-2/2004. számú határozatában foglaltak alapján 2005. január 6-tól az Alap átalakult, befektetési jegyei nyilvánosan forgalmazhatók (megváltozott lajstromozási száma 1211-08). Alapkezelő: ACCESS Befektetési Alapkezelő Zrt. Székhelye: 1054 Budapest, Akadémia u. 7-9. Cégjegyzékszáma: 01-10-044378 PSZÁF eng. száma: III/100.052/2000 Jegyzett tőkéje: 100 millió Ft Letétkezelő: Erste Bank Hungary Nyrt. Székhelye: 1138 Budapest, Népfürdő u. 24-26. Cégjegyzékszáma: 01-10-041054 Forgalmazó: Buda-Cash Brókerház Zrt. és fiókhálózata Székhelye: 1118 Budapest, Ménesi út 22. Cégjegyzékszáma: 01-10-043344
A C C E S S I N G A T L A N N Y Í L T V É G Ű B E F E K T E T É S I A L A P Kiegészítő melléklet a 2012. évi Éves beszámolóhoz Ingatlanértékelő: QUADRIGA FAMILIA KFT. Vezető tisztségviselő: Laczi Tamás ( OKJ 52; OKJ 54) Székhelye: 2092 Budakeszi, Szüret u. 3/f. Cégjegyzékszáma: 13-09-094380 Könyvvizsgáló: Könyvviteli szolgáltató: Gyimesi és Társa Könyvvizsgáló és Tanácsadó Kft. (kamarai eng. száma: 000858) 1037 Budapest, Máramaros út 64/b Gyimesi Katalin (kamarai eng. száma: 003948) ACCESS Befektetési Alapkezelő Zrt. A beszámoló aláírója: Balogh Attila, az Alapkezelő vezérigazgatója (1054 Budapest, Akadémia u. 7.) Befektetési politika Az ACCESS Ingatlan Befektetési Alap célja, hogy a befektetők elsősorban közép- és hosszabb távon az inflációt és a banki kamatokat meghaladó hozamot érjenek el a kockázatok (lehetőséghez mérten) minimális szinten tartása mellett. A portfolió kialakítása és a befektetési döntések meghozatala során az Alapkezelő a kockázat megosztás és a lehetséges legmagasabb hozam kritériumait tartja szem előtt, így mind az ingatlanok jellege, mind a hasznosítás, hozamtermelő képesség szempontjából igyekszik diverzifikációt megvalósítani. Az Alap elsősorban Magyarországon, illetve az Európai Unióhoz frissen csatlakozó országokban keres vonzó ingatlanbefektetési lehetőségeket. Az Alap olyan ingatlanok megvásárlására törekszik, amelyek esetében adottak a fejlesztést követően a tőkenövekedés lehetőségei, de már jelenleg is bérbeadással hasznosíthatók és az ingatlanok értéknövekedéséből, illetve hosszú távú bérleti hasznosításából a befektetők számára kiegyensúlyozott hozam biztosítható. A devizaárfolyamhoz kötött ingatlanügyletek árfolyamkockázatának fedezésére határidős ügyletet köthet. Az Alapkezelő törekszik arra, hogy az Alap likviditásának, a visszaváltások zavartalanságának biztosításához szükséges likvid hányad fölötti tőkét teljes mértékben ingatlanokba fektesse. A bérbeadással hasznosított ingatlanok esetében az Alap arra törekszik, hogy a bérlő hosszú távra, a bérleti díjak reálértékének biztosításával vegye bérbe az ingatlant, lehetőség szerint garanciák nyújtása mellet. Az Alapkezelő a lejárati szerkezet aktív menedzselésével igyekszik elkerülni, hogy az Alap számottevő bevételkiesést szenvedjen el az egyszerre lejáró bérleti szerződések miatt. Az Alap a nagyobb kockázatot jelentő, de ingatlanfejlesztési szempontból jó helyen levő, fejlesztésre alkalmas, tőkenövekedést biztosító ingatlanok vásárlását is tervezi. Az Alapkezelő a befektetéseknél figyelembe veszi Magyarország és az Európai Unióhoz csatlakozó országok régiója mindazon adottságait, amelyek az ingatlanok értékére hatással vannak, illetve igyekszik kihasználni a csatlakozásból származó potenciális előnyöket. Az értéknövekedést ezen ingatlanok esetében a kedvező árazás, az esetleges értéknövelő felújítások elvégzése és az ezt követő hasznosítás, illetve a várható ingatlanpiaci fejlődési trendek és áremelkedés indokolhatja. Az Alap az egyes objektumok elhelyezkedése alapján a portfolió túlzott területi koncentrációjának elkerülése érdekében nem kizárólag hazai, hanem külföldi, és nem csak fővárosi, hanem nagyobb vidéki városokban vagy azok közelében található ingatlanokat keres. Az Alap ingatlanportfoliójának diverzifikációja során a hasznosítási módon és a területi elhelyezkedésen túl az ingatlanok típusára is figyelmet fordít az Alapkezelő, ezért elsősorban ipari és logisztikai, kereskedelmi és irodai célú épületek, telekingatlanok és csak kisebb részben lakás céljára kialakított ingatlanok megvásárlására törekszik. Az Alap a képződő tőkenövekményt újra befekteti, így az elért hozam a befektetési jegyek visszaváltásakor realizálható. Az Alapkezelő a befektetési jegyeket Forgalmazó útján folyamatosan értékesíti, azok eladása és visszaváltása napi árfolyamon történik, amelyet a befektetők az Alapkezelő www.access.hu weboldalán követhetnek nyomon. 2
A C C E S S I N G A T L A N N Y Í L T V É G Ű B E F E K T E T É S I A L A P Kiegészítő melléklet a 2012. évi Éves beszámolóhoz Számviteli politika Az Alap számviteli politikáját a hatályos számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (Szt.) és a befektetési alapok beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 215/2000. (XII. 11.) kormányrendelet figyelembevételével alakította ki. Az Alap kettős könyvvezetést alkalmaz, december 31-i fordulónapra éves beszámolót készít, mely a kormányrendelet szerint részletezett mérlegből, eredménykimutatásból, kiegészítő mellékletből és üzleti jelentésből áll. Az Alapkezelő a 2012. évi beszámoló mérlegzárás napjának a tárgyévet követő év február 28-át jelölte meg. Az Alap mérlegét és eredménykimutatását a Szt. és a kormányrendelet szerinti elszámolási-, értékelési elveknek és előírásoknak megfelelően készíti, az eredményt a befektetési alapokra vonatkozó rendelkezések szerint állapítja meg: A főkönyvi könyveiben és nyilvántartásaiban a működés valamennyi műveletét rendszeresen rögzíti és biztosítja a beszámoló készítési kötelezettség teljesítéséhez szükséges információkat. Az eszközöket és forrásokat a tényleges bekerülési értéken tartja nyilván: A befektetett eszközök a Szt. és a Korm. rendelet elszámolási és értékelési előírásainak megfelelően nettó értéken (esetleg terven felüli értékcsökkenéssel, értékvesztéssel csökkentett értéken), valamint értékelési különbözet elszámolásával az ingatlanértékelő szervezet által meghatározott piaci értéken szerepelnek a beszámolóban. Az Alap portfoliójában lévő ingatlanok forgalmi értékét legalább háromhavonta, az építés alatt álló ingatlanok értékét legalább havonta kell megállapítani. A befektetett eszközök között kimutatott ingatlanokat (telkek, épületek, építmények, stb.) és azok működtetéséhez beszerzett gépeket, berendezéseket, felszereléseket bekerülési értéken (beszerzési áron) kell állományba venni, a terv szerinti értékcsökkenést negyedévente kell elszámolni. Az értékcsökkenést a Szt.-ben rögzített elvek figyelembevételével, a bruttó érték alapján, lineáris kulcsok alkalmazásával állapítja meg az Alap. Az eszközök leírását a használatba vétel napjával kezdi és a tervezett maradványérték eléréséig, illetve az értékesítés vagy selejtezés napjáig folytatja. Az 50 ezer Ft egyedi beszerzési érték alatti tárgyi eszközöket használatba vételkor egy összegben elszámolja értékcsökkenésként. Az eladási célra vásárolt ingatlanok és azok működtetéséhez, hasznosításához szükséges, az ingatlannal együtt beszerzett gépek, berendezések, felszerelések beszerzési értékét, valamint az értékbecslő által meghatározott piaci érték és a könyv szerinti érték közötti értékelési különbözet összegét a készletek között kell kimutatni. Az ingatlanok, tárgyi eszközök és ingatlan-készletek könyv szerinti nettó értéke és piaci értéke közötti értékelési különbözetet az adott eszközhöz rendelten - a saját tőkén belüli tőkeváltozás (tőkenövekmény) részét képező - értékelési különbözet tartalékával szemben kell elszámolni és kimutatni. Az értékelési különbözeteket csak a mérlegfordulónapi értékelés során, a nettó eszközérték meghatározásakor számolja el a főkönyvi számlákon. Év közben az értékpapírokat bekerülési értéken tartja nyilván, míg az év végi állományt az értékelési különbözet elszámolásával az ismert piaci értéken mutatja ki a mérlegben. Az állománycsökkenést a hitelviszonyt megtestesítő értékpapíroknál a FIFO elv szerint, a tulajdonosi részesedést jelentő értékpapíroknál súlyozott átlagáron számolja el értékesítéskor, illetve lejáratkor. A tőzsdén kötött határidős ügyletek pénzügyi instrumentumaira vonatkozó követelést és kötelezettséget a 0. Nyilvántartási számlaosztályban a szerződésben rögzített kötési áron tartja nyilván mindaddig, amíg az ügyletek lezárásra nem kerülnek ellenügylet kötésével vagy lejáratkor. A származtatott ügyletek értékelési különbözeteként az Alap javára kötött, le nem zárt (le nem járt) határidős ügyletek piaci értékét - a pénzügyi instrumentum piaci ára és határidős kötési ára közötti különbözet összegét - mutatja ki a mérlegben. A követeléseket és kötelezettségeket szerződés vagy számla alapján, a partnerrel egyeztetett összegben állítja be a mérlegbe. Az aktív és passzív időbeli elhatárolások értékét a fordulónapig elszámolt, illetve a mérlegkészítésig ismertté vált tárgyévre vonatkozó bevételek és ráfordítások alapján, a számlázott összegben, ennek hiányában a szerződés szerinti összegben határozza meg. A mérleg fordulónapján fennálló három hónapon túli követeléseket és az aktív időbeli elhatárolások teljes összegét értékvesztésként mutatja ki a mérlegben. Céltartalékot a múltbeli vagy folyamatban levő szerződéseiből fennálló függő- és biztos jövőbeni fizetési kötelezettségeire képez, ha azokra egyéb módon nem biztosított fedezetet. Rendkívüli eseménynek a tevékenységgel közvetlen kapcsolatban nem álló, a rendes üzletmeneten kívül eső eseményt tekinti az Alap. Jelentős összegű hibának a mérlegfőösszeg 2%-ánál nagyobb és 2 millió Ft-ot meghaladó hibát tekinti. A megbízható és valós képet lényegesen befolyásoló hiba, ha az ellenőrzéssel, önellenőrzéssel feltárt jelentős összegű hibák és hibahatások adott üzleti évre vonatkozó értéke a 3
A C C E S S I N G A T L A N N Y Í L T V É G Ű B E F E K T E T É S I A L A P Kiegészítő melléklet a 2012. évi Éves beszámolóhoz hiba feltárás évét megelőző üzleti év mérlegében kimutatott saját tőke értékét több, mint 5%-kal és több mint 5 millió Ft-tal módosítja (növeli vagy csökkenti). 2. A mérleghez kapcsolódó kiegészítések Az éves beszámoló tagolása a korábbi időszak beszámolójával egyező, az egyes mérlegtételek besorolásában és értékelési módszerében változás nem történt. Az Alap eszközeinek értéke 2012. december 31-én: 607.119 ezer Ft. Az Alapnak tartós pénzügyi befektetése nincs. A befektetett eszközök állománya mintegy 3%-kal csökkent, az előző évi 530.000 ezer Ft-ról 515.200 ezer Ft-ra. A csökkenés egyrészt a gazdasági válság és a kedvezőtlen piaci körülmények miatti leértékelődés következménye, de emellett ingatlan értékesítésre is sor került. Az Alap ingatlanvagyonának összetételében a következő változások történtek: 2011. november hónapban a siklósi 310/46 hrsz. alatti ingatlant továbbértékesítette az Alap, a birtokba adás 2012. januárjában történt meg. A befektetési (bérbeadási) célú és építés alatt álló ingatlanok bruttó értékének, értékcsökkenési leírásának állományváltozását, valamint a forgalmi érték és az értékelési különbözet alakulását az alábbi táblázat szemlélteti. INGATLANOK Megnevezés Bruttó érték Értékcsökk. leírás Nettó érték Elszámolt értékelési különbözet ezer Ft Mérleg fordulónapi piaci érték TELEK 117 878 0 117 878 16 122 134 000 Cinkotai út 12. 117 878 0 117 878 16 122 134 000 ÉPÜLET 519 336 43 310 476 026-80 026 396 000 Akadémia u. 7-9. 439 386 40 107 399 279-59 879 339 400 Siklós, Dózsa Gy. u. 2. 66 625 2 677 63 948-22 948 41 000 Siklós, Ipartelep 310/46 13 325 526 12 799 2 801 15 600 ÉPÍTÉS alatt álló 0 0 0 0 0 Kisértékű tárgyi eszköz 0 0 0 0 0 NYITÓ összesen 637 214 43 310 593 904-63 904 530 000 Tárgyévi változás Csökkenés összesen 13 325 526 12 799 Siklós, Ipartelep 310/46 13 325 526 12 799 TELEK 117 878 0 117 878 16 122 134 000 Cinkotai út 12. 117 878 0 117 878 16 122 134 000 ÉPÜLET 506 011 48 972 457 039-75 839 381 200 Akadémia u. 7-9. 439 386 44 952 394 434-54 434 340 000 Siklós, Dózsa Gy. u. 2. 66 625 4 020 62 605-21 405 41 200 Siklós, Ipartelep 310/46 0 0 0 0 0 ÉPÍTÉS alatt álló 0 0 0 0 0 Kisértékű tárgyi eszköz 0 0 0 0 0 ZÁRÓ összesen 623 889 48 972 574 917-59 717 515 200 A vagyonértékelő szervezet által meghatározott forgalmi érték figyelembevételével történt az ingatlanok év végi értékelési különbözetének megállapítása, mely a beszerzési értékhez viszonyítva a 2011. évi -10%-ról -9,6%-ra növekedett. 4
A C C E S S I N G A T L A N N Y Í L T V É G Ű B E F E K T E T É S I A L A P Kiegészítő melléklet a 2012. évi Éves beszámolóhoz A tárgyi eszközök között kimutatott ingatlanok: Bérbeadással hasznosított ingatlanok 24649/0/A/5 V. AKADÉMIA U. 9. Iroda 51 m 2 24650/0/A/2 V. AKADÉMIA U. 7. Egyéb 387 m 2 24650/0/A/3 V. AKADÉMIA U. 7. Iroda 344 m 2 24650/0/A/8 V. AKADÉMIA U. 7. Lakás 71 m 2 24650/0/A/10 V. AKADÉMIA U. 7-9. Lakás 73 m 2 1222/A/15 SIKLÓS, DÓZSA GY. U. 2. Patika 389 m 2 Építés alatt álló ingatlanok nincsenek Tőkenövekedést biztosító ingatlanok 129005/21 XVII. CINKOTAI ÚT 30. Telek 11846 m 2 A forgóeszközök mérlegsor 91.520 ezer Ft-os összegének összetétele a következő: Eladási célú ingatlankészlet nem szerepel az Alap 2012. évi mérlegében. A követelések év végi értéke 0 Ft, a vevők bérleti díjból és közvetített szolgáltatásokból származó tartozása 24.336 ezer Ft, A vevőkövetelésekre 24.336 ezer Ft értékvesztés elszámolására került sor. Év végén az Alap 19.006 ezer Ft értékpapír eszközzel rendelkezett, 19.310 ezer Ft névértékű D130417 diszkontkincstárjegy került kimutatásra. Értékpapír Darab Beszerzési érték Elszámolt értékelésikülönbözet Mérleg fordulónapi piaci érték ezer Ft Megoszlás a saját tőkére vetítve (%) D130417 19 310 000 19 006 0 19 006 3,75 Diszkont kincstárjegy 19 310 000 19 006 0 19 006 3,75 Kölcsönbe, óvadéki repóba adott értékpapír miatti követelése nincs az Alapnak. A pénzeszközök év végi egyenlege 72.514 ezer Ft. Aktív időbeli elhatárolás elszámolására 399 ezer Ft összegben került sor, melyből a 2012. évi elhatárolt bevételek összege 341 ezer Ft (továbbszámlázott közüzemi díjak), a 2013. évet terhelő költségekből 58 ezer Ft biztosítási díj, illetve hirdetési költség került kimutatásra. Származtatott ügyletek miatti értékelési különbözet elszámolására nem került sor, mivel a mérleg fordulónapjáig le nem zárt, határidős ügyletből származó nyitott pozíciója nincs az Alapnak. Az Alap idegen forrásainak értéke 2012. december 31-én: 99.712 ezer Ft. A kötelezettségek 94.968 ezer Ft-os összegének tételei: 5