C í m l a p INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉSİ SZAKVÉLEMÉNY 2092 Budakeszi, Fı utca 229. sz. (hrsz: 57/1) 2012. február 26. Készítette a BME, Budapesti Mérnök Együttmőködés Kft. 2 példányban, magyar nyelven Jelen értékbecslés 13 számozott oldalt tartalmaz értékbecslés: Edelmann Dóra okleveles építımérnök felsıfokú ingatlan értékbecslı t.sz.:422/38/2000 1
T a r t a l o m Címlap 1 Tartalom 2 Értékelési bizonyítvány 3 1. ELİZMÉNYEK 4 2. A MEGBÍZÁS TÁRGYA 4 3. AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA 4 4. AZ ÉRTÉKELÉSHEZ FELHASZNÁLT INFORMÁCÓK 4 5. SZÖVEGES ÉRTÉKELÉS 5 5.1. A környezet ismertetése 5 5.2. A telek ismertetése 5 5.3. A családi ház ismertetése 6 5.4. A különálló épületek ismertetése 6 5.4.1. Általános leírás 6 5.4.2. Tájolás 7 5.4.3. Helyiséglista 7 5.4.4. Fenntartási költségek 7 5.4.5. Teherhordó szerkezetek ismertetése 7 5.4.6. Épületfizikai ismertetés 7 5.4.7. Gépészet 7 5.4.8. Nyílászárók 7 5.4.9. Falfelületek, burkolatok és szaniterek 8 5.4.10. Károsodások, sérülések 8 5.4.11. Felújítások 8 6. ÉRTÉKKÉPZÉS 8 7. ÖSSZEFOGLALÁS 9 8. MELLÉKLETEK 10 8.1. I. MELLÉKLET HELYSZÍNI BEJÁRÁSI JEGYZİKÖNYV 10 8.2. II. MELLÉKLET HELYSZÍNI FOTÓK 12 2
É r t é k e l é s i b i z o n y í t v á n y A vizsgált ingatlan: szabadon álló családi ház Az ingatlan címe: 2092 Budakeszi, Fı utca 229. sz. Megbízó: Budakeszi Polgármesteri Hivatal Értékelés célja: piaci érték alapú forgalmi értékelés Az értékelés fordulónapja: 2012. augusztus 26. Az értékelt ingatlan alapterülete: 962 m 2 alapterülető telken lévı 186+62 m 2 alapterülető épület Értékelt ingatlan piaci értéke: 32.200.000 Ft A jelen ingatlanértékelésben szereplı állítások amelyeken az Értékelési bizonyítványon szereplı eredmények alapulnak legjobb tudásunk szerint igazak. Nem vállalunk felelısséget olyan, késıbb jelentkezı gazdasági, piaci vagy fizikai eseményekért, amelyek befolyásolják az itt megadott értéket. Elemzéseinket, következtetéseinket egy, az értékelés fordulónapján belátható, legvalószínőbb események alapján állapítottuk meg. A jövıbeni események alakulásával, változásával az ingatlan értéke is változni fog, így értékmeghatározásunk legnagyobb biztonsággal az értékelés fordulónapjáig érvényes. Kijelentjük, hogy semmilyen személyes érdekünk nem főzıdik az értékelés tárgyát képezı ingatlanhoz és pártatlanságunkat semmi sem befolyásolja. Ezen ingatlan-értékbecslés elızetes írásbeli engedélyünk nélkül sem egyben, sem részeiben nem publikálható, és harmadik személy részére csak a Megbízó és Megbízott együttes, írásbeli nyilatkozata alapján adható ki. A jelen értékelés tárgyát képezı ingatlan piaci értéke az értékelés fordulónapján, 2012. augusztus 26-án: 32.200.000 Ft, azaz Harminckettımillió kettıszázezer Forint. Budapest, 2012. február 26. Edelmann Dóra okleveles építımérnök felsıfokú ingatlan értékbecslı t.sz.:422/38/2000 3
1. ELİZMÉNYEK Megbízó: Budakeszi Polgármesteri Hivatal Megbízó lakcíme: 2092 Budakeszi,, Fı utca 179. sz. Megbízott: BME, Budapesti Mérnök Együttmőködés Kft. Az értékelés tárgya: 2092 Budakeszi,Fı utca 229.sz. tulajdonos:budakeszi Város Önkormányzat A megbízás idıpontja: 2012. február 20. Megbízás teljesítési 2012. február 27. határideje: Az értékelés célja: 962 m 2 alapterülető telken lévı, 186+62 m 2 alapterülető szabadon álló családi ház piaci érték megállapítása, egykori óvoda épülete Megbízó Tulajdoni lap, térképszelvény adatszolgáltatása: Megbízás elızményei: - 2. A MEGBÍZÁS TÁRGYA Jelen értékelés a Budakeszi Polgármesteri Hivatal megbízása alapján készült. Megbízónk a tárgyi ingatlan értékét ingatlan adásvételhez kapcsolódóan kívánja felhasználni háttér-információként. 3. AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA Az értékelés célja a részletesen bemutatott ingatlanvagyon piaci értékének meghatározása. 4. AZ ÉRTÉKELÉSHEZ FELHASZNÁLT INFORMÁCÓK Az értékelés során a tehermentes, azonnal beköltözhetı ingatlan piaci értéke került meghatározásra. A vagyonértékelı szakemberek mőszaki állapotfelmérést és terület-meghatározást nem végeztek. A területi adatok a megbízó által közölt adatok alapján kerültek felvételre. A tárgyi ingatlan szerkezetének, épületszerkezeteinek minısítése szemrevételezés alapján történt, épületfizikai, diagnosztikai vizsgálatok nem készültek. Az értékelés során ingatlanközvetítıktıl beérkezett, a helyszínen összegyőjtött, valamint az ingatlanpiac ezen részterületén érvényes információk kerültek felhasználásra. 4
A tárgyi ingatlan értékeléséhez a tárgyi ingatlan 1000 méteres vonzáskörzetében elhelyezkedı, 200 300 m 2 alapterülető szabadon álló családi házas telkek árai kerültek felhasználásra. 5. SZÖVEGES ÉRTÉKELÉS 5.1. A környezet ismertetése A vizsgált ingatlan Budakeszi központi részén található. A környék intézményi ellátottsága közepes: A Budakeszi Református templom 50 m-re, Cukrászda 50 m-re, Étterem 80 m-re, Bankfiók 100 m-re, A Tempó Üzletház 200 m-re, A Panzió 70 m-re, A Budakeszi Városháza 150 m-re, Gimnázium 150 m-re A tömegközlekedés a környéken átlagos/jó, az épület közelében a 22-es busz Erdı utcai megállója 200 m-re, a 922-es busz megállója 200 m-re található. Budapest belvárosából, a Deák térrıl az ingatlan tömegközlekedéssel 40 perc alatt érhetı el. A parkolás személygépkocsival az utcán, illetve kertben megoldott, ingyenes. A környék általánosan szabadonálló családi házas jellegő, átlagos közvilágítással és közbiztonsággal. 5.2. A telek ismertetése Övezeti besorolás: Vt1 A Vt1 építési övezet elıírásai (Budakeszi Város Önkormányzat Képviselı-testület 43/2007. (X. 4.), 38/2007. (X. 3.), 32/2007. (Vİİİ. 29.) és 5/2007. (Vİİİ. 28.) számú rendeletekkel módosított 29/2005. (Vİİ. 1.) rendelete Budakeszi Város helyi építési szabályzatáról és szabályozási tervérıl) 23. (1) A Vt1 építési övezetben a) a beépítettség legfeljebb 40 %, saroktelek esetében, ha a gépkocsi-elhelyezés telken belül biztosítható, legfeljebb 50 %, a 66. (2) szerinti Kukoricás területén lakóépülettel való beépítés esetén 30 %, e területen gazdasági építmény és termelı kertészeti építmény nem helyezhetı el. b) a legkisebb kialakítható telekterület általában legalább 500 m2, a Kukoricás területén legalább 720 m2. c) az építménymagasság lakó, kereskedelmi és szolgáltató, valamint az azokat kiegészítı épületeknél 3,0-5,0 m közötti, kulturális, szociális, oktatási, egészségügyi, egyházi épületeknél ha azt az OTÉK 36. elıírásainak betartása lehetıvé teszi 3,0-9,0 m, d) a legkisebb zöldfelületi arány 30 %, 5
e) az elıkert legkisebb mérete 0 m, amelytıl csak a másként kialakult állapot esetében lehet eltérni. (1.) A Vt1 építési övezetben egy telken építhetı lakások száma a telek területének 350-nel való osztásával állapítható meg, lefelé kerekítve. A vizsgálat tárgyát képezı ingatlan beépítési paraméterei: Elıírt max. beépítési százalék: 40% (384,80 m 2 ) Elıírt max. építménymagasság: 3,0-9,0 m Elıírt kötelezı elıkertméret: 0 m Elhelyezhetı lakások száma: 2 Elıírt bruttó szintterületi mutató: nincs adat 5.3. A családi ház ismertetése A 962 m 2 -es telken egy L alakú kapubejáróval megosztott 186 m 2 alapterülető földszintes, az egyik szomszédos házhoz zártsorúan kapcsolódó tégla építéső épület áll, melynek tetıszerkezete kontyolt sátortetı. A tetı gerince a Fı utcával párhuzamos. A fıépületen kívül egy szabadon álló magastetıs 68 m 2 -es épület, valamint egy hullámlemez fedéső kerti tároló is található a telken. A kert gondozatlan. 5.4. A különálló épületek ismertetése 5.4.1. Általános leírás Fıépület: 186 m 2 -es, komfort nélküli, földszintes, tehermentes ingatlan. Fı utcára merıleges épületszárnyban padlásfeljáróval. Melléképület: 68 m2-es, komfort nélküli, földszintes, tehermentes ingatlan. 6
5.4.2. Tájolás B U D A P E S T İ M É R N Ö K E G Y Ü T T M İ K Ö D É S Az utcafronti épület dél-keleti fekvéső, a belsı épület dél-keleti fekvéső, udvarra és belsı kertre nézı. 5.4.3. Helyiséglista A központi 186 m 2 alapterülető épületben a volt óvodai termek találhatóak, vizes helyiségekkel, közösségi terekkel. A 68 m 2 -es különálló épületrıl nem áll rendelkezésre adat. A kerti tároló valószínősíthetıen egyterő, szerszámok illetve egyéb használati tárgyak tárolására volt alkalmas. Belmagasság: ~ 3,20 m 5.4.4. Fenntartási költségek Nem áll rendelkezésre adat. 5.4.5. Teherhordó szerkezetek ismertetése Tégla szerkezető épület, fa födémszerkezettel. 5.4.6. Épületfizikai ismertetés Épületfizikai, hıtechnikai mérések nem történtek. 5.4.7. Gépészet A telek összközmőves, a főtıtestek hiányoznak. Elektromos hálózat jelen állapotban általánosan nem használható, igény szerint felújítható. 5.4.8. Nyílászárók A homlokzati nyílászárók eredeti fa nyílászárók, rossz állapotban. Mázolt, fa belsı nyílászárók. A Fı utca felıli nyílászárók nagy része redınyıs, belsı udvarra nézı nyílászárók egy része redınyös, némelyiknél csak a redınyszekrény maradt meg. A belsı nyílászárók rossz állapotúak, zárszerkezetük néhol hiányzik, a homlokzati ablakok üvegei betörtek. A bejárati ajtók dupla kialakításúak, tömör fa külsı és üvegezett belsı ajtószárnnyal. 7
5.4.9. Falfelületek, burkolatok és szaniterek A volt termekben és közösségi terepben linóleum padlóburkolat, a vizes helyiségekben mozaiklap. A falak festettek, alsó olajfesték és lambéria sávokkal. A zuhanyzók falát csempe borítja. 5.4.10. Károsodások, sérülések Külsı nyílászárók rossz állapotban, üvegezésük törött. A falak repedeznek, néhol alsó felázási nyomok találhatóak, lambéria sérült, olajfesték lepattogzott. A padlóburkolat egyenetlen. 5.4.11. Felújítások Nem áll rendelkezésre adat. 6. ÉRTÉKKÉPZÉS A piaci érték alapú forgalmi értékelés összehasonlító piaci adatokra épít. Az ingatlan értékének becslése a leginkább kézenfekvı eljárás a hozzá hasonló vagyontárgyak már ismert adás-vételi adataival való összehasonlítás. Ez az eljárás naprakész, összehasonlító adatok birtokában jól követi a piac változásait, a kereslet és kínálat egyensúlyát. A terület méretét tekintve a fajlagos ár/m 2 érték meghatározásánál a kérdéses ingatlan 1000 méteres vonzáskörzetén belül található, hasonló adottságokkal rendelkezı (2092 Budakeszi, 700 1300 m 2 telekterülető szabadon álló telkes családi ház) ingatlanok szolgáltak alapul. Az ingatlan piaci értékének megállapítása a területen lévı építési telkek átlagos piaci ára, valamint a vizsgált környezetben értékesítésre került erısen felújítandó telkes családi házak telekár nélküli vonatkoztatott fajlagos értéke alapján került meghatározásra. A telkes családi házak ingatlanértékének megállapításánál szokásos módszerek pontossága vizsgálatra került (fajlagos telekárra vonatkoztatott, fajlagos felépítmény területre vonatkoztatott, stb.), és jelen vizsgálati mód mutatta a legkisebb szórást. A kapott eredményekbıl a fajlagos telekárra, valamint a fajlagos felépítmény árra vonatkozó értékek közül a kedvezıbb érték képezte a számítás további tárgyát. A felépítmény állapotát és korlátozott hasznosítási lehetıségeit figyelembe véve egy, kizárólag a telek értékét meghatározó eredmény is megállapításra került, kiegészítı információként. Fentiek alapján az alábbi következtetések vonhatóak le: Az elmúlt hónapokban a 2092 Budakeszi, Fı utca 1000 méteres vonzáskörzetén belüli, 150-350 m 2 alapterülető, erısen felújítandó családi házak felépítményre vonatkozó, számított fajlagos négyzetméterára: 142 363 Ft/m 2 volt. 8
Az elmúlt hónapokban a 2092 Budakeszi, Fı utca 1000 méteres vonzáskörzetén belüli, 800-1200 m 2 alapterülető, erısen felújított felépítménnyel rendelkezı építési telkek számított fajlagos négyzetméterára: 33 513 Ft/m 2 volt. Az elmúlt hónapokban a 2092 Budakeszi, Fı utca 1000 méteres vonzáskörzetén belüli, 800-1200 m 2 alapterülető építési telkek számított fajlagos négyzetméterára: 36 103 Ft/m 2 volt. Az irányárak és az eladási árak között átlagosan 8% eltérés mutatkozik. Nem volt hatással a vizsgált ingatlanok eladási árára: a komfortfokozat, a felújítottság és a főtéstípus (mivel kizárólag hasonló adottságú, komfortos, erısen felújítandó ingatlanok jelentették a vizsgálat tárgyát). Fentieknek megfelelıen a vizsgált ingatlan piaci érték alapú forgalmi értéke az alábbiak szerint számítható: Fajlagos felépítmény árból meghatározott eladási érték (1000 m-es környezetben lévı, hasonló adottságú ingatlanok értékét figyelembe véve: (melléképület nélkül) 142 363 *186= 26 479 463 Ft Fajlagos telekárból meghatározott eladási érték (1000 m-es környezetben lévı, hasonló adottságú ingatlanok értékét figyelembe véve: 33 513 *962= 32 239 553 Ft ÉRTÉKNÖVELİ TÉNYEZİK: 0= 0 Ft ÉRTÉKCSÖKKENTİ TÉNYEZİK: repedezett falak, tetıhibák 0= 0 Ft KEDVEZİBB ÉRTÉK MINDÖSSZESEN: KEREKÍTVE MİNDÖSSZESEN: 32 239 553 Ft 32 200 000 Ft (Felépítmény nélküli építési telek érték: 36 103 * 962 = 34 730 842 Ft) 7. ÖSSZEFOGLALÁS A rendelkezésre álló adatok, a piaci viszonyok tanulmányozása után, a helyszíni bejárás és az értékelési számítások alapján megállapítjuk, hogy a 2092 Budakeszi, Fı utca 229. sz. alatti 962 m 2 telekterülető, 186+62 m 2 -es lakóingatlan piaci értéke a fenti megfontolásoknak megfelelıen 32.200.000 Ft, azaz Harminckettımillió kettıszázezer Forint. Budapest, 2012. február 26. 9
8. MELLÉKLETEK B U D A P E S T İ M É R N Ö K E G Y Ü T T M İ K Ö D É S 8.1. I. MELLÉKLET HELYSZÍNI BEJÁRÁSI JEGYZİKÖNYV Megbízó: Budakeszi Polgármesteri Hivatal Megbízó lakcíme: 2092 Budakeszi,Fı utca 179.sz. Megbízott: BME, Budapesti Mérnök Együttmőködés Kft. Az értékelés tárgya: 2092 Budakeszi, Fı utca 229.sz. tulajdonos:budakeszi Város Önkormányzata A megbízás idıpontja: 2012. február 20. Megbízás teljesítési határideje: 2012. február 27. Az értékelés célja: 186+62 m 2 -es családi ház piaci érték megállapítása Megbízó adatszolgáltatása: Tulajdoni lap, térképszelvény Megbízás elızményei: - KÖRNYEZET ADATAI Intézmény ellátottság intézmény neve Budakeszi Református templom Cukrászda Étterem Bankfiók Tempó Üzletház Panzió Budakeszi Városháza Gimnázium távolsága (m) 50 m 50 m 80 m 100 m 200 m 70 m 150 m 150 m Környezet leírása leírás távolsága (m) Beépítés jellege: szabadonálló családi házas Tömegközlekedés: busz: 22, busz: 922, busz: 0 200 m 200 m 0 m Parkolás módja, díja: kertben, ingyenes 0 m Közvilágítás: megfelelı általános leírás: - épület leírása Alapterülete 186+62 m 2 Lakószobák száma: - Komfortfokozat: komfort nélküli Emelet: földszintes Tulajdonosok száma: önkormányzati Tehermentes: igen Kiköltözés ideje 0 Lakottság: lakatlan Ha utcai, az utca zajszintje: átlagos Kilátás: utcára és belsı kertre nézı Tájolás: észak-nyugat dél-keleti Közvetlen szomszédság: n.a. Utolsó felújítás (év, mit?): n.a. 10
áram: n.a. Ft/hó gáz: n.a. Ft/hó víz: n.a. Ft/hó TV: n.a. Ft/hó egyéb: n.a. Ft/hó vízóra: nincs Főtési mód: 0 Kábel TV: nincs Telefon nincs Riasztó: nincs Biztonsági ajtó nincs Klíma: nincs Padlófőtés nincs Egyéb extra felszereltség: - Lakás helyiségei: - Gépészet leírása: - Nyílászárók leírása: eredeti fa nyílászárók, rossz állapotban Beépített bútorok leírása: - Padlóburkolatok leírása: vizes helyiségekben mozaiklap, egykori termekben linóleum,illetve simított beton Falburkolatok leírása: festett falak,olajfesték illetve lambéria alsó sávval,vizes helyiségekben néhol csempeburkolat Szaniterek leírása: rossz állapotban, hiányosak Elektromos szerelvények rossz állapotban leírása: (dugaljak, kapcsolók) Károsodások, felújítandó elemek részletes leírása: Külsı nyílászárók rossz állapotban, üvegezésük törött. A falak repedeznek, néhol alsó felázási nyomok találhatóak, lambéria sérült, olajfesték lepattogzott. A padlóburkolat egyenetlen. Budapest, 2012. február 26. felmérést végezte: p.h.. 11
8.2. II. MELLÉKLET HELYSZÍNI FOTÓK 12
13