on point Budapest City Report Q2 21 Budapesti Ingatlanpiaci Körkép 21. második negyedév
2 On Point Q2 21 Economy / Investment The new government has been inaugurated and published their reform plans Gazdaság / Befektetés Az új kormány beiktatását követően nekilátott a munkának és felfedte reformterveit Following the 29-21 crisis, the Hungarian economy shows positive outlook and GDP growth in the second quarter of 21. The new government must stay in the line with the spirit of the austerity programme put in place by its predecessor and renew the commitment of the country for a target public deficit of 3.8% of GDP by the end of 21. Hungarian Economy The economic outlook has been positive since the end of 29, however, Hungary s recovery from the 28-9 crisis is a slow one. In fact, at the begining of the year IHS Global Insight s baseline forecasted that growth in GDP cannot be expected until 211, although other institutes foresee growth as early as 21 with a modest.5% GDP growth. The Fidesz party, having won the Hungarian elections with a clear majority, have now outligned their new economic and political plans. The new government aims to reform the parliament and the local municipalities, as well as change the personal income tax law and cancel the super grossing of incomes. The new government further plans to introduce the bank tax as published in their 29-point economic programme. The National Bank of Hungary (MNB) was able to cut the key interest rate from 9.5% to 5.25%. The national debt to GDP ratio is anticipated to start declining mid 21, unless Fidesz chooses to revise the deficit target up to around 5.% of GDP (from 3.8%) and negotiates with the IMF in exchange for reform plans. GDP Growth (%) GDP növekedés (%) Source/Forrás: IHS Global Insight, July 21 Real Estate Yields Hungary 26-21 Ingtalnpiaci hozamok alakulása 26-21 A 28-29-es válságot követően a magyar gazdasági kilátások pozitívak, a GDP pozitívan növekedett az év második felében. Az új kormánynak tartania kell magát az előző kormánytól örökölt megszorító programhoz és megújítani elkötelezettségét az államadósság csökkentésére, melynek célja, hogy a GDP 3,8%-a legyen az 21-es év végéig. Magyarországi gazdaság A magyarországi gazdasági kilátások már 29. vége óta pozitívak, bár a 28-9-es válságból való kilábalás lassúnak ígérkezik. Az IHS Global Insight év eleji előrejelzése szerint a GDP növekedés nem indul meg 211-ig, azonban más gazdaságkutatók már mérsékelt,,5%-os GDP növekedést jósolnak 21-re. A tavaszi választásokat kétharmados többséggel megnyerő Fidesz feltárta a nyilvánosság előtt új gazdasági és politikai terveit. Az új kormány tervei között szerepel a parlament és a helyi önkormányzatok megreformálása, a személyi jövedelemadó törvény megváltoztatása, a szuperbruttósítás eltörlése, valamint a bankadó bevezetése, melyeket 29 pontos programjukban közöltek. A Magyar Nemzeti Bank 9,5%-ról 5,25%-ra csökkentette a banki alapkamatot. A várakozások szerint az államadósságnak el kell kezdenie csökkenni 21. közepén, hacsak a Fidesz nem dönt úgy, hogy újratárgyalja az IMF-fel a reformterveket és megváltoztatja a költségvetési hiánycélt a GDP 3,8%- áról 5%-ára. Ingatlan befektetés Real Estate Investment The second quarter of the year did not fulfill the expectations created by the level of activity of the first quarter, mainly due to the closing of the Allee Shopping Centre and K3 Office Building. Investment transactions have been limited to a Tesco big box unit in the countryside and the sale by BFI of the Ü48 Office Building to Évgyűrűk Private Pension Fund for an amount of 13.8 million at a yield of 9.1%. The total investment activity recorded in Q2 21 in Hungary was limited to some 3 million, bringing the yearly total for 21 to roughly 19 million so far. Similar to the European trend, investor demand is focused on prime assets and core market segments. The current level of vacancy is the main impediment for the trading of assets. The rise in vacancy is an issue in all CEE capitals, however, Budapest is the worst performer on this level, with a total vacancy around 2%. This average does mask strong differences between sub-markets and particular properties. Nevertheless, we have to acknowledge the fact that even the best office buildings in the city, with few exceptions, have a significant level of vacancy. There seems to be significant activity and talks going on below the surface, yet the market remains illiquid. As a result, the evolution of the market yield is highly dependent upon which buildings transact next. At this stage our views remain unchanged. As of the end of Q2 21 we place prime office yield at 7.75%, prime retail at 7.5% and logistics at 9.25%. Yields should be significantly higher for shorter leases, older assets or assets with a vacancy above 1%. The change in the stamp duty system in 21 may puts further stress on the current market, as buyers clearly lobby for asset deals instead of SPV transactions. Investment Volume in Hungary 21-H1 21 Befektetési volumen Magyarországon 21-21 első félév Real Estate Yields Q1 29-Q2 21 Ingatlanpiaci hozamok 29. és 21. második negyedévében Sector Yield Q2 29 (%) Yield Q2 21 (%) Offices 8. 8.5 7.75 8. Retail 7.75 7.5 Warehouses 9.25 9.25 Az év második felében nem folytatódott az a befektetési aktivitás, ami az első negyedévet jellemezte. Két befektetési tranzakció zárult le a második negyedévben; egy vidéki Tesco hipermarket adásvétele és a BFI tulajdonában álló Ü48 irodaház eladása az Évgyűrűk Magánnyugdíjpénztár számára megközelítőleg 13,8 millió Euró értékben, 9,1%-os hozammal. A második negyedév során a teljes befektetési érték 3 millió Euró volt, így az első félév során összesen körülbelül 19 millió Euró tranzakciós értéket ért el a befektetési piac. Az európai trendet követve nálunk is a főbb ingatlanszektorokra és a minőségi ingatlanokra összpontosítanak a befektetők. A jelenlegi magas kihasználatlanság a legfőbb akadálya az ingatlanok adás-vételének. A kihasználatlanság emelkedése minden közép-kelet európai fővárosban gondot jelent, de közülük Budapest teljesít a legrosszabbul 2% körüli kihasználatlansági mutatóval. Az átlagos kihasználatlanság azonban elrejti az alpiacok és egyes ingatlanok közötti különbségeket. Ugyanakkor el kell ismernünk, hogy kevés kivétellel ugyan, de még a legjobb ingatlanok esetében is számolni kell kihasználatlan területekkel. Úgy tűnik, jelentős aktivitás és mozgás van jelen a befektetési piacon, de a piac még mindig meglehetősen illikvid. Ennek következtében a hozamok alakulása függ attól, hogy mely ingatlanok kerülnek eladásra és így a mi megítélésünk változatlan: a második negyedévben a minőségi irodák hozama 7,75%, a kiskereskedelmi ingatlanok hozama 7,5%, míg az ipari ingatlanok esetében 9,25% hozam érhető el a legjobb ingatlanok esetében. A hozamok jelentősen magasabbak lehetnek rövidebb bérleti szerződések, régebbi épületek vagy 1%-nál magasabb kihasználatlansággal rendelkező épületek esetén. Az illetéktörvényben bekövetkezett 21-es változások következtében az eladók újabb nehézségekkel nézhetnek szembe, a vevők várhatóan inkább az ingatlan vásárlást fogják előnyben részesíteni a projekttársaság megvásárlásával szemben.
3 On Point Q2 21 Office Rental stabilisation started, new supply in 21 will be lower than expected Irodapiac A bérleti díjak stabilizációja elkezdődött, a 21- es új kínálat a vártnál alacsonyabb lesz In H1 21 approximately 145, m 2 of new office space was delivered to the market. The rents and rental incentives are showing signs of stabilisation; however, effective rents remain at lower levels than before the crisis. Take-up reached 137, m 2 by the end of H1, with an increasing share of new leases and expansions. These trends begin to substantiate the former forecasts for market stabilisation. 21. első félévében hozzávetőlegesen 145, m 2 új irodaterület jelent meg a piacon. A bérleti díjak és bérleti ösztönzők stabilizálódását figyelhetjük meg, azonban az effektív bérleti díjak még mindig alacsonyabbak, mint a válság előtt. Az irodapiaci kereslet 137, m 2 volt az első félévben, és az új bérleti szerződések és bővülések aránya növekszik. Ezek a trendek bizonyítják a piac regenerálódására vonatkozó korábbi előrejelzéseket. Supply The Budapest office market stock reached 3,6,6 m 2 including owner occupied buildings. In Q2 21 53,125 m 2 of new office space was completed, including two owner occupied buildings with 22,425 m 2 total office space. The vacancy rate has stabilised at 2.7% which is due to the relatively low level of new supply. The lowest vacancy rate is registered in the Pest Non- Central submarket (14.2%), while the highest rate (3.5%) appears on the Periphery s office market. The overall occupancy of the existing stock has slightly increased over the quarter. Demand The total demand was 6,97 m 2 in the second quarter which is 2% lower than the first quarter s take-up. Nevertheless, the ratio of net take-up remained stable, with an increasing share of new transactions and expansions. The largest transaction of the quarter was a lease renewal in Graphisoft Park (SAP, 8,5 m 2 ) which was followed by the relocation of Ericsson to the new building of Népliget Center for 6,37 m 2. Two other major office occupiers renewed their leases: EGI in Science Park on 2,7 m 2 and Convergys in Dorottya Udvar on 2,39 m 2. A significant expansion was concluded by IBM in Infopark A on 2,18 m 2. Rents In H1 21 prime office rents stood at 2/m 2 /month. Such rental levels can only be achieved by the best projects within the CBD. Generally, office rents started to decline in the second half of 28, when the global crisis reached the Budapest market. Prime rents in Budapest then fell slightly and reached 2 in Q1 21, however effective rents showed a more significant decline with different patterns by sub-markets. Based on our forecasts the prime rent may have already hit the lowest level in Q2 21 and it is expected to slightly increase in the second half of the year. Forecasts Expected office completions amount to 25,6 m 2 during the remainder of 21, bringing the annual total to 17,652 m 2. This completion level is lower than what has been previously forecasted and may help to reach the healthy balance of supply and demand sooner than we expected. Effective rents are expected to remain under pressure throughout 21 though asking rents will probably stabilise in this year. Rental growth cannot be expected until the oversupply is absorbed by increasing occupier demand. There are a number of substantial requirements active on the market and if these lead to relocation than this will be another positive step forward for the market. Office Completions and Future Supply (m 2 ) Átadások és jövőbeli új kínálat (m 2 ) Structure of Take-up A bérbeadások struktúrája 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 25 26 27 28 29 H1 21 New Expansion Pre-lease Renewal Owner occupied Office Rental Bands Q2 21 Iroda bérleti díjak 21. második negyedévében Take-up, Completion and Vacancy Rate Bérbeadás, iroda átadás és kihasználatlansági mutató Kínálat A budapesti irodapiaci kínálat elérte a 3,6,6 m 2 -t, beleértve a tulajdonosok által használt területeket. 21. második negyedévében 53,125 m 2 új irodaterületet adtak át, melyből 22,425 m 2 volt saját tulajdonban álló irodaterület. A kihasználatlansági mutató 2,7%-on stabilizálódott, ami a viszonylag kevés új irodakínálatnak a következménye. A legalacsonyabb kihasználatlansági mutatót Pest nem-központi alpiacán regisztrálták (14,2%), míg a legmagasabb kihasználatlanság a külváros irodapiacán volt. Összességében a már piacon lévő irodakínálat kihasználtsága mérsékelten ugyan, de növekedett a negyedév alatt. Kereslet Az irodapiaci kereslet 6,97 m 2 volt a második negyedév során, ami 2%-kal kevesebb, mint az első negyedévben volt. A nettó bérbeadások aránya stabil maradt, míg az új bérbeadások és az irodabővülések aránya növekedett. A negyedév legnagyobb tranzakciója az SAP 8,5 m 2 -es bérleti szerződés hosszabbítása volt a Graphisoft Parkban. Ezt követte az Ericsson székházának átköltözése a Népliget Center új épületének 6,37 m 2 es irodájába. Két nagy irodaterületű bérlő is megújította a szerződését: az EGI a Science Parkban 2,7 m 2 -en és a Convergys a Dorottya Udvarban 2,39 m 2 -en. Az IBM 2,18 m 2 -rel növelte az Infopark A épületében bérelt irodaterületét. Bérleti díjak 21. első félévében a legmagasabb kínálati bérleti díj 2 Euró/m 2 /hó volt. Ez a bérleti díj szint csak a belvárosi minőségi irodaházak esetében érhető el. Az iroda bérleti díjak 28. második felében kezdtek csökkeni, amikor a globális válság elérte a budapesti irodapiacot. A legmagasabb bérleti díjak csak enyhén csökkentek egészen 21. első negyedévéig, amikor is elérték a 2 Eurós értéket. Az effektív bérleti díjakban sokkal látványosabb csökkenést tapasztalunk, bár ez is alpiaconként eltérő mértékű volt. Előrejelzéseink alapján a legmagasabb bérleti díjak 21. második negyedévében elérték a legalacsonyabb szintet és mérsékelt emelkedés várható az év végéhez közeledve. Előrejelzés A 21-re várható irodaátadások összege 25,6 m 2, így az éves új kínálat összesen 17,652 m 2 lesz. Ez az átadási volumen alacsonyabb, mint azt az előrejelzések mutatták és talán segíthet elérni az egészséges kereslet-kínálat szintet előbb, mint vártuk. Az effektív bérleti díjak továbbra is nyomás alatt maradnak az év folyamán, de a kínálati bérleti díjak várhatóan már idén stabilizálódnak. Bérleti díj növekedés nem várható, amíg a túlkínálatot a növekvő bérlői kereslet fel nem szívja. Az irodapiacon számos nagybérlői igény mutatkozik, amelyek új irodabérleti szerződés esetén már egyértelműen jelzik a piac fellendülését.
4 On Point Q2 21 Retail Supply oriented market landlords to get ready to offer incentives for retailers The leasing of the two new shopping centres in Budapest is ongoing however the retailers expansion plans are still very cautious. The turnover of the stores is still far behind pre-crisis levels, however it is more optimistic compared to the second half of 29. Retail rents decreased significantly during the last quarters and in addition to low rental levels, further incentives are available for tenants. Üzlethelyiségek Kínálat által vezérelt piac: bérleti díj ösztönzőkkel készülhetnek a bérbeadók Az új bevásárlóközpontok bérbeadása zajlik, de még mindig óvatosak a kereskedők az új üzletnyitásokat illetően. Az üzletek forgalma még messze nem érik el a válság előtti időket, de 29. második félévéhez képest javult a helyzet. A bérleti díjak még mindig alacsonyabb szinten mozognak és a csökkentett bérleti díjakon felül egyéb bérleti ösztönzőket is kaphatnak a bérlők. Supply There are 25 shopping centres in Budapest with a total retail GLA of 674,289 m 2. In 21 two shopping centres are under construction. The leasing of the 34, m 2 Corvin Shopping Centre reached 65% occupancy in Q2. The opening is planned for Q4 21. The leasing and the construction of the 56, m 2 KÖKI Terminal shopping centre, which is planned to be opened in 211, are also underway. A new commercial and entertainment centre, the CET is under construction in the 9 th District at the riverbank and due to be opened by the end of the year. A new department store, Váci1 is under construction and expected to open in Váci utca at the end of 211, depending on its leasing status. Demand Due to the financial crisis, the retail demand in Hungary decreased over the last year. The sales reports clearly reflected the decline of customer spending. During the crisis local businesses have suffered the most, which created opportunities for international brands to enter top shopping centres, where the opportunity was limited in the past. Retailers are monitoring the market closely, in order to be able to decide on their further expansion strategies. Most of them remain very cautious and are prepared for a challenging 21. New brands are expected to enter at the end of the year the earliest or rather in 211-212. Rents Rents remained stable compared to Q1 21 in all sectors on a much lower level than before the crisis. Still, during the retailer s decision making process the overall package counts the most, including several other commercial conditions, such as contribution on their fit out, length of lease, turn over, and stepped rent opportunities. The rents of shopping centres are between 2-5 EUR/m 2 /month. Downtown prime high street rents have also decreased: rents at Váci utca are around 6-12 EUR/m 2 /month and retail units along Andrássy út vary between 4-5 EUR/m 2 /month. Retail park rents range from 6-8 EUR/m 2 /month and factory outlets have rents of 15-18 EUR/m 2 /month. Forecast Due to the summer holiday season we do not expect much progress on the retail market before September 21. Retailers are still mainly focusing on Budapest, especially on the top shopping centres e.g.: WestEnd, Mammut and ECE Árkád. The few new incoming brands are also concentrating on these existing shopping centres, where the footfalls and turnovers are more predictable. Still the mid and lower category retailers, discount stores and hypermarkets are operating with the best turnover, which is given by the fact that costumers are still price-sensitive. Prime Shopping Centre Rents in Hungary EUR / m 2 / month Legmagasabb bevásárlóközpont bérleti díjak Magyarországon Shopping Centre Density (m 2 / capita) Bevásárlóközpont sűrűség (m 2 / fő) Prime Monthly Retail Rents Legmagasabb kiskereskedelmi bérleti díjak Shopping Centre Stock in CEE Közép-kelet európai bevásárlóközpont kínálat Kínálat Budapesten jelenleg 25 bevásárlóközpont van, melyek összes bérbeadható területe 674,289 m 2. 21-ben két bevásárlóközpont építése folyik. A 34, m 2 -es Corvin Bevásárlóközpont bérbeadása jól halad, a második negyedévben elérte a 65%-ot. A nyitás az év negyedik negyedévében várható. Az 56, m 2 -es KÖKI Terminál bevásárlóközpont bérbeadása is zajlik, ez a központ 211- től várja a vásárlókat. A 9. kerületben épül egy új kereskedelmi-, szóraktoztató és kulturális központ, a CET (Central European Time). A létesítmény megnyitása idén év végén várható. A Váci utcában épül a Váci1 üzletház, amelynek az átadása a bérbeadástól függően 211. végére tehető. Kereslet A gazdasági válság hatására a vásárlóerő erősen visszaesett az elmúlt egy évben. A vásárlók továbbra is visszafogták a költéseiket és ezt a tényt a vásárlási statisztikák is alátámasztják. A válságot leginkább a helyi kereskedők szenvedik meg, így egyes nemzetközi márkák olyan felső kategóriás bevásárlóközpontokban is bérleti lehetőséghez juthatnak, ahol ez korábban korlátozott volt. A kereskedők továbbra is közelről figyelik a piac alakulását, és mérlegelik az expanziós lehetőségeket. A többség még mindig nagyon óvatos, kihívásokkal teli évre készül 21- ben is. Új márkák megjelenésére ez év végétől, de leginkább 211-212-től számíthatunk. Bérleti díjak A bérleti díjak a válság előttinél jóval alacsonyabb szinten stagnáltak minden kiskereskedelmi szektorban. A kereskedők döntését azonban jobban befolyásolja az összköltségvetés, mely egyéb kereskedelmi kondíciókat is tartalmaz, mint például a kiépítési hozzájárulás, a bérleti jogviszony időtartama, forgalom arányos bérleti díjak mértéke és lépcsőzetes bérleti díj lehetőségek. A bevásárlóközpontok bérleti díjai 2-5 Euró/m 2 /hó körül mozognak. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai is csökkentek: a Váci utcában 6-12 Euró/m 2 /hó, az Andrássy úton 4-5 Euró/m 2 /hó között mozognak. A bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8 Euró/m 2 /hó, míg a factory outlet-ekben 15-18 Euró/m 2 /hó körül várhatóak. Előrejelzés A nyári szabadságolások miatt szeptemberig nem várunk nagy változásokat a kiskereskedelmi piacon. A kereskedők továbbra is főleg Budapestre koncentrálnak és itt is csak a legkedveltebb központok kelendőek: a WestEnd, a Mammut és az Árkád. A néhány piacon lévő új márka is ezekre a központokra fókuszál, mivel ezekben stabil a látogatottság és a megtérülés is sokkal inkább előre jelezhető. A közép- és alacsonyabb kategóriás kereskedők, diszkont áruházak és hipermarketek üzemelnek a legjobb megtérüléssel ami azt bizonyítja, hogy a vásárlók továbbra is árérzékenyek.
5 On Point Q2 21 Industrial The leasing market witnessed temporary improvement Ipari ingatlanok Átmeneti fellendülés a raktár bérbeadások piacán The industrial market registered a total of 54,5 m 2 take-up in Q2 21, which shows a strong increase in demand compared to the same period in 29 but still lagging behind levels prior to the economic crisis. The new supply level remained low; the total size of completed warehouse space was 32,837 m 2. Most of the planned developments are postponed for an indefinite period. 21. második negyedévében az ipari ingatlanok piacán összesen 54,5 négyzetméternyi modern raktárterület került bérbeadásra, ami jelentős javulást mutat a 29-es év hasonló időszakához illetve az első negyedévhez képest, de még mindig elmarad a válság előtti kereslethez képest. Az új kínálat alacsony; mindössze 32,837 m 2 raktárterületet adtak át eddig 21-ben és továbbra is megfigyelhető a tervezett spekulatív beruházások elhalasztása. Supply The Budapest industrial market stock remained relatively stable during Q2 21 as the market reacted quickly to the changed market conditions in 29. A total of 11, m2 of modern warehouse space was completed in Q2 21. This is only a half of the new supply volume of Q1 (21,757 m 2 ). Preleases were the driver for the new developments in H1 21 and speculative development has practically disappeared from the market. Despite the lack of new speculative development, the vacancy rate slightly increased to 19.78% (19.5% in Q1 21), which is mainly due to the vacancy of significant spaces of the logistics parks. Demand Following the average demand level of Q1 21 (36,5 m 2 ), the market registered a total of 54,5 m 2 industrial take-up in Q2 21. This demand level is close to the pre-crisis levels, however the ratio of new leases is still low; only 29% covered new transactions and the majority of the demand was lease renegotiation. The majority of the lease transactions were signed for 1,-2,5 m 2 of warehouse space. Although we see evidence of the recovery on the industrial market, many occupiers will have to absorb their existing overcapacity before considering further expansions. During Q2 21 over 35% of the demand was given by the manufacturing sector, 33% by the retail sector and 22% by the logistics sector. Pricing Rents still remain under increasing pressure, as occupiers aggressively look to reduce their costs. This trend has been proven by the significant volume of lease renegotiations as occupiers still look to take advantage of the market conditions, to lower their lease contract costs. In logistics parks around Budapest prime rents are now around EUR 3.5-3.9/m 2 /month. The more centrally located city centre logistics rents are around EUR 4.5-5.5/m 2 /month. Forecast We are not expecting significant changes on the market in H2 21 in terms of either new developments or leasing transactions. New speculative developments have been suspended, only built-to-suit projects can generate new completions in Q3 and Q4 of 21. We expect a slight decline in demand during the following quarter, which will probably be followed by an upward movement till the end of the year. Due to the low new supply level forecasted for this year, the vacancy rate is expected to start declining. The rents are expected to remain under pressure, as tenants are still focusing on cost efficiency. Warehouse Stock and Vacancy Rate Ipari ingatlan állomány és kihasználatlansági ráta Take-up and Completion Statistics Q2 21 Bérbeadások és átadások statisztikái 21. második negyedévében Warehouse Rental Bands Q2 21 Ipari ingatlan bérleti díjak 21. második negyedévében Source/ Forrás: Jones Lang LaSalle Prime Warehousing Rents in greater Budapest 1996-21 Legmagasabb ipari ingatlan bérleti díjak Budapesten és környékén 1997-21 Kínálat A Budapest és környéki modern raktárpiaci kínálat az év második negyedévében gyakorlatilag alig változott. Az elmúlt három hónapban 11, m 2 új terület került átadásra, ami körülbelül a fele a 21-es év első negyedévéhez képest (21,757 m 2 ). Mindkét negyedévben előszerződések alapján kerültek az épületek fejlesztésre, a spekulatív beruházások gyakorlatilag teljesen megszűntek. Mindezek ellenére a kihasználatlansági ráta minimális mértékben emelkedett (19,5%-ról 19,78%-ra) amelynek fő oka az, hogy jelentős területek üresedtek meg a parkokban az elmúlt időszak folyamán. Kereslet A közepesnek mondható 21-es első negyedév után (36,5 m 2 ) 21 második 3 hónapjában 54,5 m 2 modern raktárterületet adtak bérbe, ami már a válság előtti szinteket idézi. Ám ennek csupán 29%-a volt új bérleti szerződés, nagyobb részét a már meglévő szerződések meghosszabbítása illetve újratárgyalása adta. A második negyedéves bérbeadások számát tekintve az 1, 2,5 m 2 közötti bérlők a legjellemzőbbek. Habár a javulásnak bizonyos jelei már mutatkoznak a piacon, a bérlők még mindig inkább jelenlegi bérleményük kihasználtságát fogják maximalizálni a további bővülések előtt. A 21-es második negyedéves kereslet több mint 35%-át a gyártó, míg körülbelül 33, illetve 22%-át a kereskedelmi és logisztikai szektor adta. Árak A bérleti díjak a bérlők költségcsökkentési igényeinek eredményeképpen továbbra is nyomás alatt állnak. Ennek egyik jele, hogy jelentős számú bérleti szerződés került még mindig újratárgyalásra, ahol a bérlők tovább kihasználva a válság hatásait csökkenteni szeretnék bérleti terheiket. A városon belüli, kisebb alapterületű egységeket kínáló parkokban jelenleg az 4,5-5,5 Euró/m 2 /hó bérleti díjak jellemzőek, míg a főváros körüli nagylogisztikai parkok 3,5-3,9 Euró/m 2 /hó körüli szinteken kínálják bérleményeiket. Piaci előrejelzések A 21-es év második félévében nem számítunk jelentős változásra a piacon sem a fejlesztések, sem a bérbeadások tekintetében. Az új, spekulatív fejlesztések gyakorlatilag teljesen leálltak, csak a built-to-suit tranzakciók nyomán várható néhány ipari ingatlan átadás. 21. harmadik negyedévében bizonyos mértékű visszaesésre számítunk, míg a negyedik negyedévben ismét kisebb fellendülés jöhet a bérbeadások tekintetében. A fejlesztések elmaradása miatt a kihasználatlansági ráta csökkenése valószínűsíthető az idei évben. A bérleti díjakon továbbra is marad a nyomás a bérlők költségcsökkentésre irányuló törekvései miatt.
6 On Point Q2 21 Residential Market In spite of these tough times, construction statistics reveal the existence of a supply of new multi-family housing, covered by issued building permits Lakóingatlan piac A jelenlegi nehéz idők ellenére az építőipari statisztika azt mutatja, hogy számos többlakásos lakóingatlan projekt kapott építési engedélyt Limited growth potential in the mortgage market and lacking confidence are still hampering development on Budapest s residential market in the short- to mid-term perspective. However, housing affordability is relatively favourable compared to other CEE markets. This is most likely one of the factors keeping developers convinced in investing in the Hungarian capital city. Although the construction output in 21 is likely to decline year on year, there is new potential supply covered by building permits in the pipeline. Csak korlátozott növekedés feltételezhető a jelzáloghitelek piacán. A bizalomhiány még mindig akadályozza a fejlődést Budapest lakóingatlan piacán rövid- és középtávú kilátásban. Azonban a lakóingatlanok megfizethetősége viszonylag kedvező más közép-kelet európai országok piacához hasonlítva. Ez egyike azon tényezőknek, ami még képes Budapesten tartani a fejlesztőket. Habár az építőipari teljesítmény 21-ben is hanyatlani látszik, van még potenciális kínálat, amely már rendelkezik építési engedéllyel. Supply The number of dwellings put into use in Q1 21 was about 2% lower than in the analogous period of the previous year. Thus, it confirms expectations that this year will see a significant decrease in the number of dwelling completions compared to the previous years. On the other hand, it is against the overall trend in most CEE markets that the number of units in projects for which a building permit was issued continues to rise. Q1 21 showed 3% growth in issued building permits in Budapest year-on-year. However, these construction tendencies will only be reflected in future completion statistics. Demand May 21 noted the highest monthly growth rate in the amount of housing loans in Hungary in more than one year. However, it is far too early to speak about any recovery of demand. Data from the Hungarian National Bank reveal that the growth was made by mortgages in foreign currency, which is likely to mean a growth in indebtedness without its translation into new home sales. The earlier months of 21 have not shown any significant movements on the mortgage market, indicating a continuation of the sales standstill on the Hungarian market and its driving force, the capital city of Budapest. Pricing Compared to its CEE peers, home purchases on Budapest s residential market appear to be more affordable for local households. Statistically it takes a household of two average earners in Budapest 3 years and 7 months to pay for a 6 m 2 apartment, priced on the local average price. Market Development Forecast Since 24 the residential construction output is quite stable on a relatively high level, ranging between 8, and 12, completed dwellings per annum. Although there are first signs that 21 will see a decrease in completions compared to 29, statistics on new building permits still show a fairly high interest in the construction of new homes. The number of units in the category of multi-family buildings especially increased, from less than 1,7 units permitted in Q1 29 to 2,5 units permitted in the first quarter of this year. At the same time, the number of multi-family buildings covered by permits decreased, which indicates a higher number of midto large-scale developments planned by developers. Number of dwelling completions in Budapest 2 Q1 21 Lakóingatlan átadások Budapesten, 2 Q1 21 14 12 1 8 6 4 2 Number of dwellings completed Dwellings completed per 1, inhabitants 2 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 26 2 7 28 2 9 21 Q1 Source/Forrás: Central Statistics Office (KSH) Residential mortgage growth in Hungary 27 May 21 Lakóingatlan jelzálog növekedése 27-21. május 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 H ousin g loan s, in HU F billi ons o f wh ich deno minated i n fore ign currency 1/2 7 4/27 7/27 1/2 7 1/2 8 4/28 7/28 1 /2 8 1/2 9 4/29 7/29 1 /2 9 1/21 4/21 Source/Forrás: Hungarian Central Bank Price-to-income ratio in selected CEE capitals A háztartások bevételéhez viszonyított átlag lakásárak Közép-Kelet Európában 8 7 6 5 4 3 2 1 Warsaw Prague Buda pest Bu ch arest Source/ Forrás: REAS Number of completed vs. permitted dwellings in Budapest 25 Q1 21 Lakóingatlan átadások és kiadott építési engedélyek Budapesten 25 Q1 21 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Building permits Dwel lin g co mp letio ns 2 2 1 22 23 2 4 25 2 6 2 7 2 8 29 2 1 Q1 12 1 8 6 4 2 Kínálat A 21-es év első negyedévében regisztrált lakóingatlan átadások száma kb. 2%-kal volt kevesebb az előző év hasonló időszakához képest. Ez alátámasztja azt az előrejelzést, mely szerint jelentős csökkenés várható a lakás átadások számának tekintetében. Másrészről ez ellentmond annak a legtöbb közép-kelet európai országban megfigyelhető trendnek, mely szerint az egyes építési engedélyt megszerzett lakóingatlanokban továbbra is nő a lakások száma. A 21-es év első negyedéve 3%-os növekedést mutatott a kiadott építési engedélyek tekintetében Budapesten. Azonban ezek az építőipari tendenciák csak a jövőbeli átadások statisztikájában fognak megmutatkozni. Kereslet 21. májusában mérték a legnagyobb mértékű növekedést a magyarországi lakáshitelek terén. Azonban túl korai lenne a kereslet fellendüléséről beszélni. A Magyar Nemzeti Bank adatai rávilágítanak arra, hogy a hitelállomány növekedését a külföldi valutában történő eladósodottság okozza, ami a lakásállományokra kivetített eladósodottságot nem mutatja. A 21-es év korábbi hónapjaiban nem történt jelentős változás a hitelpiacon, ami rámutat, hogy az értékesítési aktivitás továbbra is szinte mozdulatlan Budapesten és Magyarország-szerte. Árak A többi közép-kelet európai piaccal összehasonlítva a budapesti lakóingatlan piac kínálata egyre jobban megfizethető a helyi háztartások számára. Statisztikai adatokat nézve két átlag kereső Budapesten egy átlagos árú 6m2-es lakást 3 év és 7 hónap alatt ki tud fizetni. Piaci előrejelzések 24. óta a lakóingatlan fejlesztések átadásai viszonylag magas volumenen stagnáltak; 8, és 12, közötti lakóingatlan átadást regisztráltak évente. Bár az első jelek szerint 21-ben csökkenés tapasztalható az átadott lakások számában a 29-es évhez képest, az újonnan kiadott építési engedélyek statisztikái szerint még mindig meglehetősen nagy az érdeklődés az új lakás építése iránt. Főleg a többlakásos ingatlanfejlesztések száma növekedett. Míg 29. első negyedévében kevesebb, mint 1,7 lakás jutott átadási engedélyhez, addig idén 2,5 lakást adtak át. Ugyanakkor csökkent a többlakásos fejlesztések részére kiadott építési engedélyek száma, ami azt mutatja, hogy több közepes- és nagyméretű ingatlan fejlesztés van tervbe véve. Source/Forrás: Central Statistics Office (KSH)