Budapest City Report Budapesti Ingatlanpiaci Körkép Q4 2014 / 2014. negyedik negyedév HU Q4
Economy/Investment Hungarian economy In 2014, on the back of increasing performance of agriculture, manufacturing and construction, the seasonally adjusted yearon-year quarterly GDP growth was above 3% during the first three quarters of the year, which means that the country s economy expanded at its fastest pace in the last 8 years. Although the official statistics are not published yet, based on the latest forecast, a 3.2% annual growth is predicted for 2014. The rebounding economy is also having a positive impact on the labour market: Hungary's unemployment rate between October and December was 7.1%, which is a substantial improvement compared to the corresponding period of last year. Investment climate The total transaction volume in Hungary for Q4 2014 amounted to some 77 million with 60 million of investment deals. The most notable transactions emerged from the office sector with two larger and two smaller properties acquired. A 15,000 m 2, nearly 90% let asset was transacted in South Buda while the 14,000 m 2 Óbuda Gate was sold by Polonia to Diófa REIM. As for the smaller buildings: Diófa REIM also acquired the 6,300 m 2 Buda Business Center from CA Immo, whereas Redevco sold Kálmán Imre Office Building, fully occupied by Regus on nearly 3,200 m 2. On top of these office deals we saw smaller industrial, retail and hotel assets to be sold, mainly through bank disposals. Also worth to mention, that the National Bank of Hungary continued its property investments by purchasing a nearly 4,000 m 2 villa in the Castle District. Annual investment volumes since 2009 (%) million 800 600 400 200 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Office Retail Industrial Hotel Other Source: JLL Research, February 2015 out of which income producing assets represented around 450 million. Investor appetite has gained momentum for Hungarian assets due to improving market conditions and the attractive prices compared to Poland or the Czech Republic, making prime assets particularly attractive. Among the various asset classes, the performance of the Hungarian office market was especially convincing as vacancy dropped to the lowest level of the past 6 years while gross take-up broke record volumes. As usual, the most popular asset class was office, generating 35% of the total volume, followed by retail with 29% and industrial with 13%. The remaining share is accounted for by hotels and properties for redevelopment. In terms of offices out of the most significant deals we can mention the sale of Eiffel Palace purchased by the National Bank of Hungary in Q3; the north wing of Vision Towers sold to Erste s open ended fund, setting the new benchmark yield in Q3; and the transaction of Skanska s Green House acquired by Diófa REIM also in Q3. The largest retail transaction of the year was recorded in Q2 after 50% of Allee Shopping Centre was disposed by ING Real Estate Development. Apart of it, the sale of the countrywide Park Center stripmall portfolio from Mosaic to Revetas accounted for another noteworthy transaction at the beginning of the year. In 2014 various hotel assets were transacted: the InterContinental Hotel was acquired by the Al Habtoor Group whereas three vacant buildings were purchased for hotel redevelopment purposes. As for the industrial sector we should mention: the sale of Tulipán Park by SEB to Logicor (Blackstone) and the acquisition of the single let Auchan warehouse in the Viktória Park by Prologis from Invesco. The largest industrial transaction of the period was an owner occupier deal by Audi, who bought its BTS 70,000 m 2 warehouse/production line in Győr. Based on the latest transactional evidence, the prime office yield stands at 7.30%. Prime retail is at 7.25% and prime logistics now stands at 9.25%. We expect a potential 25 bps compression in the latter two asset classes in the upcoming quarters supported by the improving real estate environment and investment activity. According to our opinion, 2015 will see increasing interest for Hungarian assets from international investors and local funds. We also expect the National Bank to continue its real estate investment programme. Based on the deal pipeline, we already foresee that the average ticket size will significantly increase in 2015 and that some landmark assets will be transacted, taking the transaction volume to at least 750-800 million. In 2014, Hungary witnessed its second highest transaction volume since 2007 with a total volume of just over 580 million, COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 2 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 2
Gazdaság/Befektetési piac Gazdasági környezet A mezőgazdaság, az ipari termelés, illetve az építőipar javuló teljesítményének hatására 2014 első három negyedévében a szezonálisan kiigazított negyedéves GDP növekedés 3% fölött volt, ami azt jelenti, hogy Magyarország gazdaságának teljesítménye az elmúlt 8 év legmagasabb növekedési ütemét produkálta. Az előrejelzések alapján a 2014-es éves bővülés 3,2% körül lesz. A javuló gazdasági teljesítmény a munkaerőpiacra is pozitív hatással volt: 2014 negyedik negyedévében a munkanélküliségi ráta 7,1%-ra süllyedt, ami jelentős csökkenés 2013 azonos időszakához képest. Befektetési piac 2014 negyedik negyedévében az ingatlanpiaci befektetések volumene nagyjából 77 millió euró volt. Ezen belül a jövedelemtermelő ingatlanok értékesítéséből származó összeg 60 millió euró volt. A legjelentősebb tranzakciók iroda eladások voltak, miután két nagyobb illetve két kisebb területű ingatlant értékesítettek. Egy 15.000 m 2 -es közel 90%-ban bérbeadott irodaházat értékesítettek Dél-Budán, míg a 14.000 m 2 -es Óbuda Gate-et a Polonia a Diófa Ingatlanalap kezelő számára értékesítette. A Diófa megvásárolta továbbá a 6.300 m 2 -es Buda Business Center-t a CA Immo-tól, míg a Redevco a 3.200 m 2 -es Kálmán Imre irodaházat értékesítette, melyet a Regus bérel. Az említett iroda adás-vételeken túl kisebb bankok által visszavett szállodai, ipari és kiskereskedelmi ingatlanokat értékesítettek a negyedév során, illetve érdemes megemlíteni, hogy a Magyar Nemzeti Bank tovább folytatta ingatlan portfóliójának bővítését, miután egy 4.000 m 2 -es villát vásárolt meg a Budai Vár területén. 2014-ben az ingatlanpiaci befektetések volumene közel 580 millió euró volt, ami a 2007 óta tapasztalt második legmagasabb éves volumen. Ezen belül a jövedelemtermelő ingatlanok értékesítéséből származó összeg 450 millió euró volt. Az irodapiac teljesítménye kimondottan kimagasló volt az év során, hiszen az üresedés az elmúlt 6 év legalacsonyabb szintjére süllyedt, míg a bérbeadás rekord magasságot ért el. Ennek következtében az irodák voltak a legnépszerűbb befektetési célpontok 2014 során az éves volumen 35%-át képviselve. A kiskereskedelmi ingatlanok részesedése a teljes volumenen belül 29%, az ipari ingatlanoké 13% volt, míg a maradék részt szállodák és újrahasznosítandó ingatlanok tették ki. Az év során a legjelentősebb iroda eladások között megemlíthetjük az Eiffel Palace értékesítését az MNB számára a harmadik negyedévben; a Vision Towers északi szárnyának eladását, aminek eredményeképp az elérhető legmagasabb hozam 20 bázispontot csökkent; és a Green House eladását, melyet a Diófa a Skanska-tól vásárolt meg. A legjelentősebb kiskereskedelmi tranzakciók az év során az Allee Bevásárlóközpont 50%-os részesedésének értékesítése volt a második negyedév során, illetve a vidéki Park Center portfólió eladása az év elején. A szállodákat tekintve jelentős tranzakció volt az InterContinental Hotel értékesítése az Al Habtoor csoport számára, illetve 3 belvárosi üres ingatlant is megvásároltak, melyeket szállodákká kívánnak alakítani az új tulajdonosok. A Tulipán Park-ot az SEB a Logicor (Blackstone) számára értékesítette, míg egy Auchan által bérelt Viktória Park-on belüli raktárat a ProLogis vásárolt meg az Invesco-tól. Az év során az Audi Győrben megvásárolta a közel 70.000 m 2 -es gyártóbázisát is. Ingatlanpiaci hozamok 2009.IV.né-től (%) % 9.50 9.00 8.50 8.00 7.50 7.00 6.50 6.00 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 Iroda Bevásárlóközpont Ipari ingatlan Forrás: JLL Research, 2015. február Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva az elérhető legmagasabb hozam irodák tekintetében 7,30%, logisztikai ingatlanok esetében 9,25%, kiskereskedelmi ingatlanok esetében 7,25%. Az utóbbi két ingatlantípus hozamszintje esetében 25 bázispontos csökkenést prognosztizálunk 2015 során. Előrejelzéseink szerint 2015-ben a nemzetközi befektetők és a helyi ingatlanalapok érdeklődése is növekedni fog a magyar kereskedelmi ingatlanok iránt. 2015-ben az éves befektetési volumen 750-800 millió euró körül alakulhat. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 3 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 3
Office Market Supply In Q4 2014, the modern office stock in Budapest increased to 3.24 million m 2 after the handover of three new office buildings. Futureal delivered the 9,075 m 2 south wing of Vision Towers (73% let) in the Váci Corridor and the 6,120 m 2 Corvin Corner (43% let) in Pest Central South, whereas a 3,600 m 2 building was refurbished in Buda South to be fully occupied by a single tenant. At the end of the year, the size of the speculatively built office stock comprises 2.6 million m 2, while the size of the owner occupied stock is 637,630 m 2. In 2014, the volume of new supply in Budapest reached 68,190 m 2, which is 126% higher than the total annual new supply in 2013 (30,100 m 2 ). The office stock expanded by 6 buildings (out of which, one was delivered in two phases). Office completions in 2014 Submarket Building GLA (m 2 ) Váci Corridor Váci Corner Offices 21,070 CBD Eiffel Palace 14,500 Váci Corridor Vision Towers North 11,125 Váci Corridor Vision Towers South 9,075 Pest Central South Corvin Corner 6,120 Buda South Daróczi 30 3,600 Pest Central North Ilka Corner 2,700 Source: BRF, JLL Research, January 2015 immediately available offices is located in the Váci Corridor submarket (148,770 m 2 ). Demand In Q4, the volume of new leases, expansions, pre-leases and renewals reached 117,040 m 2, 17% higher than in the previous quarter of the year. Out of this, the volume of net take-up comprised 63,935 m 2, indicating a 8% growth quarter-on-quarter. The two largest transactions of the quarter were renewals (each above 9,000 m 2 ) followed by a pre-lease of GE in the second phase of the Váci Greens office complex. The largest new transaction of the period was signed by UPC for more than 5,600 m 2 in Haller Gardens. Annual gross take-up totalled 465,600 m 2, which is an all-time high in the history of the Budapest office market and 17% stronger than in 2013. The volume of net take-up reached 251,605 m 2, which is the highest volume since 2009. In total, almost 700 transactions were signed in 2014, with an average deal size of 664 m 2. Significant transactions of the year included a renewal of 29,000 m 2 in Spirál, GE s pre-lease agreements in Váci Greens C of 14,500 m 2 and another pre-lease in V17 for 8,400 m 2. Rents Prime rent stands at 20.0 m 2 / month. This level is only achievable in a few, selected prime properties in the CBD for the best office units within the building. Average asking rents remained in the range of 11.0-14.0 m 2 / month for A class offices with generous incentive packages. The vacancy rate declined by 66 bps quarter-on-quarter and a massive 220 bps year-on-year, dropping to 16.2%. The improvement was due to a combination of factors: a strong annual net absorption of nearly 125,000 m 2 and the limited volume of completions paralleled with significant pre-lease activity in the newly delivered buildings. Out of the nine office submarkets, the highest availability (relative to the stock) is recorded in the Periphery submarket (31.7%), while the lowest is in the Buda South submarket (9.9%). In terms of the amount of vacant space, the largest pool of Forecast The impressive recovery of the Budapest office market is expected to continue in 2015. The volume of completions will be approximately half of the 2014 volume and nearly 100% of that is already pre-let. This means that in case occupier activity remains similarly strong as in 2014, the decline of the vacancy rate will remain robust. For the first time since the crisis, landlords of modern, A class offices might see their negotiation position strengthen permanently, driven by the quick absorption of high quality vacant office units. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 4 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 4
Irodapiac Kínálat 2014 negyedik negyedévében a modern irodapiaci állomány három új irodaházzal bővült és 3.238.180 m 2 -re emelkedett. A Futureal fejlesztésében elkészült a Váci úti folyosón a Vision Towers irodaház déli szárnya 9.075 m 2 -en (73%-os bérbeadottság), illetve a Pest Központ Dél részpiacon a 6.120 m 2 -es Corvin Corner irodaház (43% bérbeadottság), továbbá egy 3.600 m 2 -es épületet felújítottak a Dél Buda részpiacon egy bérlő számára. Az év végén a spekulatív irodapiaci kínálat 2.600.550 m 2 -re emelkedett, míg a tulajdonosok által használt irodák területe 637.630 m 2. 2014-ben az új irodapiaci kínálat volumene 68.190 m 2 volt Budapesten, ami 126%-kal több, mint a 2013-ban átadott új épületek volumene (30.100 m 2 ). Az állomány 6 új irodaházzal bővült (melyek közül egy ingatlant két fázisban adtak át). Az üresedési ráta negyedéves szinten 0,66 százalékponttal, éves szinten pedig 2,2 százalékponttal csökkent 16,2%-ra. A javulásnak számos összetevője volt: az erős éves nettó abszorpció (125.00 m 2 ), illetve az új kínálat visszafogott volumene, mely nagy részben már bérbe volt adva az átadás pillanatában. A budapesti irodapiac 9 részpiaca közül az állományra vetített legmagasabb üresedési rátát az Agglomerációban mértük (31,7%), míg a legalacsonyabbat a Dél Buda részpiacon (9,9%). Az üres irodaterületek legnagyobb kínálata a Váci úti irodafolyosón található, ahol összesen 148.770 m 2 területre lehet azonnal költözni. Új kínálat és üresedési ráta 400,000 25% 300,000 20% 15% 200,000 10% 100,000 5% 0 0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Új kínálat (m2) Üresedési ráta (%) Kereslet A negyedik negyedév során a bruttó bérbeadás 117.040 m 2 volt, ami 17%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest. Ezen belül a nettó bérbeadás 63.935 m 2 volt, ami 8%-os növekedést mutat a megelőző időszakhoz képest. A negyedév két legnagyobb tranzakciója szerződéshosszabbítás volt (mindkét szerződés több, mint 9.000 m 2 irodaterületre szólt). További jelentős tranzakciónak számít a GE előbérlete (8.165 m 2 ) a Váci Greens iroda komplexum második fázisában, illetve a UPC új szerződése a Haller Gardens-ben (5.600 m 2 ). 2014-ben az éves bruttó bérbeadás volumene 465.600 m 2 volt, ami a budapesti irodapiac eddig mért legerősebb keresletét jelenti és 17%-kal erősebb a 2013-as bérbeadási volumennél. Az éves nettó bérbeadás 251.605 m 2 volt, ami az elmúlt 5 év legerősebb volumene. Az év során 700 bérleti tranzakciót kötöttek, melyek átlagos mérete 664 m 2 volt. 2014 legjelentősebb tranzakciói között említhető egy 29.000 m 2 -es hosszabbítás a Spirál irodaházban, a GE előbérleti szerződései a Váci Greens C épületében (14.500 m 2 ) illetve egy 8.400 m 2 -es előbérlet a V17 irodaházban. Bérleti díjak A legmagasabb bérleti díj 20 euró/m 2 /hó körül áll. Fontos megjegyezni, hogy ez a bérleti díj csupán néhány, belvárosi épületben érhető el. Az átlagos ajánlati árak az A kategóriás épületekben nem változtak, nagyjából 11-14 euró/m 2 /hó között állnak, melyeken felül jelentős bérleti ösztönzők is elérhetőek. Előrejelzés A budapesti irodapiaci mutatók javulása 2015 során tovább fog folytatódni. Az év során az új kínálat mennyisége nagyjából a 2014-es volumen fele lesz és szinte 100%-ban bérbe van már adva. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a kereslet hasonlóan alakul a 2014-es szinthez, úgy az üresedési ráta továbbra is jelentős mértékben fog csökkenni. Ennek következtében az ingatlanpiaci válság óta először a modern, A kategóriás irodaházak tulajdonosainak tárgyalási pozíciója tartósan erősödhet, amit elsősorban a minőségi irodaterületek gyors ütemű bérbeadása segíthet. Forrás: JLL Research, 2015. február COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 5 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 5
Retail Market Market environment Following the drag of retail sales growth between July and September, growth regained momentum in Q4 peaking at 5.6% in December. The quarterly improvement was driven by the traditional holiday spending as well as the sharply falling oil prices, which pushed up vehicle fuel sales. As for the whole year, a 5.2% growth was recorded (approximately 4% if the effects of the data collection change are excluded) driven by a combination of factors: high consumer confidence, close to 0% inflation, improving labour market conditions (including wage growth), lower fuel prices and the mandatory connection of tills to the tax office. As for 2015, a similar strong growth is forecast at around 5%. Although the impressive growth rate of retail sales is a positive sign, it s worth mentioning that the volume of retail sales are still ~15% below their 2006 levels. While the end of the year proved to be successful and advantageous on a household level, the retail sector had to face various new, adverse legislations, which they need to adapt in the upcoming years. The Hungarian government approved several changes concerning the sector, of which the full extent to the market is yet to be seen. New legislation includes: the Sunday closure of shops (concerning shops above 400 m 2, coming into force on 15 th March, 2015), increased food supervisory fee (the former flat rate of 0.1% becomes progressive based on net revenue peaking at 6%), restricted sale of daily consumables (as from 2017) and the extent of the construction ban. The new legislation triggered loud opposition from various associations in the retail sector while the largest food hypermarket chains (eg. Tesco, Spar) have already announced significant measures (lay -offs, closures, hold back in investments, restructuring operation forms) to minimize the negative effects of them. Having said that, the impacts of the legislations are yet to be seen over the next 12 month period. Supply In 2014, the Budapest shopping centre stock remained unchanged as no new completions were delivered. Therefore, the total shopping centre stock in Budapest stands at 771,500 m 2 in 25 assets (phased shopping centres account for one property), while the shopping centre density is equal to 443 m 2 / per 1,000 inhabitants. On top of this, based on the latest information received from landlords, strip malls and outlet centres comprises an additional 196,000 m 2, including the capital s agglomeration. The current national shopping centre stock (excl. Budapest) equals 541,000 m 2 in 33 centres, while the total volume of strip malls and outlets totals 495,210 m 2. Looking ahead, the most likely development to set off in 2015 is the 43,000 m 2 Etele City Center. The new retail development of Futureal is located at a multi-modal transportation hub in District 11, accessible by train, bus and Budapest s newest metro line M4. Futureal teamed up with ECE for the leasing and management of the scheme. Shopping centre stock and future supply in Budapest (m 2 ) m 2 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 Source: JLL Research, February 2015 Demand During Q4 2014, Zara Home opened its first Hungarian unit of 900 m 2 at Fashion Street and Italian cosmetic brand, Pupa Milano, entered Duna Plaza and Westend Shopping Centre. At the beginning of 2015, Heinemann Duty Free opened a Victoria s Secret shop of 82 m 2 at Terminal 2A of the Budapest Airport. This is the first opening of the American L Brand Group in Hungary. In 2015, we expect new brands to enter the country. The tenant mix of Andrássy Avenue will keep on changing and a new luxury retailer is likely to open soon. Rents Typical shopping centre rents range between 20 and 65 m 2 / month, but we are aware of significantly higher rents in some leading shopping centres, depending on the location and surroundings of the unit. Prime downtown high street rents for a 50-150 m 2 unit on Váci Street, are around 80 to 100 m 2 / month and 40 to 80 m 2 / month on Andrássy Avenue. Retail park rents range from 6 to 8 m 2 / month, while factory outlets have rents of 22 to 25 m 2 / month in Budaörs and 16 m 2 / month in the regions. 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 F 2016 F 2017 F SC stock (m2) New supply (m2) COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 6 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 6
Üzlethelyiségek Piaci környezet A kiskereskedelmi forgalom növekedésének harmadik negyedéves lassulása után az év utolsó negyedéve során ismét erősebb ütemű növekedést mértek, mely decemberben 5.6%-ot ért el. A negyedéves javulásban számos tényező közrejátszott: a hagyományos ünnepek előtti erőteljesebb forgalom, illetve a jelentősen lecsökkent üzemanyagárak hatására megnövekedett üzemanyag forgalom is. 2014 során a kiskereskedelmi forgalom 5,2%-kal nőtt éves alapon (4%-kal, amennyiben kiszűrjük az adatgyűjtési módszer változásából eredő hatásokat), melyben közrejátszott a növekvő fogyasztói bizalom, a 0%-hoz közeli inflációs környezet, a javuló munkaerőpiaci tendenciák, a növekvő bérek, az alacsonyabb üzemanyagárak, illetve a pénztárgépek kötelező összekapcsolása az adóhatósággal. 2015-re a kiskereskedelmi növekedés 5%-os növekedési ütemét prognosztizálják és bár ez egy pozitív szint, fontos megjegyezni, hogy a kiskereskedelmi forgalom volumene 2014-ben még mindig 15%-kal kevesebb volt, mint 2006-ban. Habár az év végén a háztartások számára előnyös folyamatok zajlottak, a kiskereskedelmi szektor szereplőinek számos új törvénymódosítással kellett szembenézni. A kormány által elfogadott új intézkedések és törvénymódosítások piacot befolyásoló hatása egyelőre nem látható előre. Az új intézkedések a következőek: a boltok vasárnapi zárva tartása (400 m 2 feletti üzletekre vonatkozóan, 2015. március 15-től), megnövelt élelmiszerfelügyeleti díj (a korábbi egykulcsos 0,1%- os adó helyett sávos rendszert vezetnek be a nettó bevételtől függően 6%-os felső határral), a napi fogyasztási cikkek forgalmazásának korlátozása (2017-től), az építési tilalom meghosszabbítása. A változtatások erőteljes ellenkezést váltottak ki szakmai körökben, míg a nagy hipermarket láncok (Tesco, Spar) már be is jelentettek olyan intézkedéseket, melyekkel minimalizálni kívánják a veszteségeiket (elbocsátások, bolt bezárások, fejlesztések visszafogása, operációs módok átalakítása). Az új törvényi rendelkezések hatásai az elkövetkező 12 hónap során fognak kibontakozni. Kínálat 2014-ben nem adtak át új kiskereskedelmi egységet Budapesten, így a bevásárlóközpont állomány változatlan maradt. A fővárosban jelenleg 25 modern bevásárlóközpont található összesen 771.500 m 2 -en, míg az ezer lakosra vetített bevásárlóközpont állomány 443 m 2. Ezen felül a tulajdonosoktól kapott legfrissebb adataink alapján a strip mall-ok és outlet-ek állománya további 196.000 m 2 -t tesz ki a főváros agglomerációjában. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány 541.000 m 2 33 kiskereskedelmi egységgel, illetve további 495.210 m 2 -en találhatóak strip mall-ok és outlet-ek. 2015 során várhatóan egy bevásárlóközpont fejlesztése kezdődhet el, melyet a Futureal indít. Az Etele City Center egy 43.000 m 2 -es bevásárlóközpont lesz, a XI. kerületi multi-modális tömegközlekedési csomópontjánál, így vonattal, busszal és az M4-es metróval is könnyen elérhető. A Futureal az épület bérbeadásával és üzemeltetésével az ECE-t bízta meg. Kereslet 2014 negyedik negyedévében a Zara Home megnyitotta első magyarországi üzletét 900 m 2 -en a Fashion Street-en, míg az olasz kozmetikai márka, a Pupa Milano, a Duna Plaza-ban és a Westend Bevásárlóközpontban nyitott üzletet. 2015 januárjában a Budapest Airport 2A termináljában a Heinemann Duty Free egy 82 m 2 -es Victoria s Secret üzletet nyitott, mely az amerikai L Brand Group első magyarországi üzlete. 2015 során további új márkák megjelenésére számítunk a magyar piacon, az Andrássy út bérlői mixe pedig további luxus márkával fog bővülni. Bérleti díjak A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja átlagban és a teljes állományra vetítve 20-65 euró/m 2 /hó körül mozog. A top bevásárlóközpontokban találhatunk ennél jóval magasabb bérleti díjakat is lokációtól, környezettől függően. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai 50-150 m 2 -es egységek esetében a Váci utcában 80-100 euró/m 2 /hó között vannak, míg az Andrássy úton, 40-80 euró/m 2 /hó között mozognak. A bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8 euró/m 2 /hó, míg a factory outlet-ekben Biatorbágyon 22-25 euró/m 2 /hó és vidéken 16 euró/m 2 /hó között állnak. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 7 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 7
Industrial Market Supply Industrial stock (m 2 ) and vacancy (%) m 2 % 1,900,000 1,800,000 1,700,000 1,600,000 1,500,000 1,400,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q4 2014 Stock (m2) Vacancy rate (%) Source: BRF/ JLL Research, February 2015 At the end of 2014, the modern industrial stock in Budapest was expanded by 7,500 m 2 after Prologis delivered a new built-to-suit (BTS) warehouse in Szigetszentmiklós for Schenker. Therefore, the size of the industrial stock increased to 1.85 million m 2. During 2014, the annual volume of new completions totalled 18,600 m 2 ; on top of the previously mentioned building, WING completed a 11,095 m 2 BTS warehouse in East Gate Business Park for GE Oil & Gas. Since 2010, the growth of the Budapest industrial market has been very limited: between 2010 and 2014 less than 125,000 m 2 of space was added to the market and approximately 80% of this volume comprised BTS developments. Of the total stock, logistics parks in the vicinity of the highways represent ca. 91% (1.67 million m 2 ) and inner-city logistics schemes for the remaining 9% (180,145 m 2 ). Between 2010-2013, despite the very moderate development activity, the vacancy rate did not manage to improve permanently in the Greater Budapest industrial market. It was fluctuating between 19-23%, creating a serious oversupply and rental pressure. In 2014, the rate finally started to decline and managed to improve steadily over the year. By Q4 2014, it reached 15.7%, reflecting a robust 555 bps decline year-on-year and 269 bps quarter-on-quarter. The remarkable improvement was driven by two main factors: the trace developments and the prominently active occupier market. On a submarket level, we recorded the lowest immediate availability in Budapest East with 5%, where the rate declined by a massive 791 bps quarter-on-quarter after a large move-in to Prologis Park 27 24 21 18 15 12 9 6 3 Budapest Gyál. Interestingly, we recorded the second strongest vacancy rate improvement in Budapest North, however, the vacancy rate of this submarket (29.6%) is still the highest out of the six industrial submarkets. There are five parks with a total available industrial space of above 20,000 m 2 and five others with available space above 10,000 m 2. At the end of 2014, a new 5,000 m 2 built-tosuit development was kicked off at the Freeport of Budapest for Ekol Logistics. This is the only on-going construction in Budapest, meaning that the volume of completions will remain similarly weak in 2015 as in 2014, supporting further potential vacancy improvement. Demand We registered robust occupier activity during the last quarter of 2014 with 128,465 m 2 of leased industrial space. It means that the fourth quarter witnessed the strongest demand in 2014, which was 85% higher than the recorded demand in the third quarter and 80% stronger than in the corresponding period of 2013. 58% of it (74,620 m 2 ) was accounted for by net take-up (new leases, expansions and pre-leases) while the remaining 42% (53,845 m 2 ) was generated by renewals. The largest lease agreement of the quarter was a renewal in Prologis Park Budapest-Batta for 28,585 m 2, followed by a new lease of GE Hungary for 20,755 m 2 in Prologis Park Budapest Gyál. The annual gross occupier activity reached a record high with 386,625 m 2, indicating a significant 55% growth on 2013. Out of this volume, net take-up comprised 221,775 m 2, representing a 36% growth on 2013 and the highest annual net take-up in the history of the Budapest industrial market. This clearly reflects that the longawaited recovery of the industrial market finally gained momentum. In 2014, 104 leases were signed in total with an average deal size of 3,720 m 2. Rents The rapidly improving market environment is expected to affect rental terms and conditions. As the high quality vacant industrial units are becoming scarce, effective rents will eventually start rising in modern logistics parks and might be followed by headline rental increases later on. On the other hand, the positive environment won t relate to secondary warehouses, which will not be able to improve rental terms due to quality shortcomings. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 8 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 8
Ipari ingatlanok Kínálat Ipari ingatlan állomány (m 2 ) és üresedés (%) m 2 % 1,900,000 1,800,000 1,700,000 1,600,000 1,500,000 1,400,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014. IV.né. Állomány (m2) Üresedési ráta (%) Forrás: BRF/JLL Research, 2015. február 2014 negyedik negyedévében a budapesti modern raktárpiaci állomány 7.500 m 2 -rel bővült, miután a ProLogis átadott egy a Schenker egyedi igényei alapján fejlesztett csarnokot Szigetszentmiklóson. Ennek következtében a modern raktárpiaci állomány 1,85 millió m 2 -re bővült. 2014 során az új kínálat éves volumene 18.600 m 2 volt: a Schenker számára fejlesztett ingatlanon túl a WING egy 11.095 m 2 -es épületet adott át az East Gate Business Park-ban a GE Oil&Gas számára. 2010 óta az ipari állomány bővülése rendkívül alacsony Budapest környékén: 2010 és 2014 között összesen 125.000 m 2 -rel bővült az állomány és ennek 80%-át konkrét bérlői igényre fejlesztették. A teljes állományon belül a logisztikai parkok mintegy 91%-ot (1,67 millió m 2 ), a városi logisztikai területek pedig 9%-ot (180.145 m 2 ) képviselnek. 2010 és 2013 között az üresedési ráta még a rendkívül alacsony fejlesztési aktivitás ellenére sem tudott tartósan csökkenni Budapest környékén. 19-23% között ingadozott, jelentős túlkínálat volt jellemző a piacon, ami nyomással volt a bérleti díjakra. 2014-ben a ráta elkezdett tartósan csökkenni és év végére 15,7%-ra süllyedt, 5,55 százalékpontos éves és 2,69 százalékpontos negyedéves csökkenést mutatva. A jelentős csökkenés oka elsősorban a spekulatív fejlesztések teljes hiánya, illetve az aktív bérlői piac voltak. A részpiacokat tekintve Budapest Kelet-en tapasztaltuk a legalacsonyabb üresedési rátát (5%),ami 7,91 százalékponttal csökkent negyedéves szinten, elsősorban a ProLogis Park Budapest-Gyál parkban történő bérbeadások következtében. 27 24 21 18 15 12 9 6 3 A ráta szintén jelentősen csökkent a Budapest Észak részpiacon, ugyanakkor továbbra is itt a legmagasabb az értéke (29,6%). A budapesti ipari ingatlan piacon öt olyan logisztikai park van, amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület 20.000 m 2 fölött van, és további öt, ahol 10.000 m 2 felett. 2014 év végén elkezdődött egy 5.000 m 2- es csarnok fejlesztése a Budapesti Szabadkikötőben az Ekol Logistics számára. Kereslet 2014 negyedik negyedévében a bérlői piac ismét aktív volt, a bruttó bérbeadás 128.465 m 2 -t ért el, ami az év során mért legmagasabb negyedéves kereslet. Ez 85%-os emelkedést mutat a harmadik negyedéves kereslethez képest, illetve 80%-os emelkedést a 2013 hasonló időszakában mért volumenhez képest. A bruttó bérbeadás 58%-át (74,620 m 2 ) új szerződések, bővülések és előbérletek tették ki, míg a maradék 42%-ot (53.845 m 2 ) szerződéshosszabbítások generálták. A negyedév legnagyobb tranzakciója a ProLogis Park Budapest-Battában egy 28.825 m 2 -es hosszabbítás volt, melyet a GE Hungary 20.755 m 2 -re kötött új szerződése követett a ProLogis Park Budapest Gyál-ban. Az éves bruttó bérbeadás rekord volument ért el 386.625 m 2 -rel, ami 55%-os erősödést mutat a 2013-as kereslethez képest. Ezen belül a nettó bérbeadás 221.775 m 2 volt, ami 36% emelkedés az egy évvel ezelőtti volumenhez képest, és a budapesti ipari ingatlanpiac eddigi legmagasabb értéke, tükrözve azt, hogy a régóta várt piaci fellendülés egyértelműen megkezdődött. 2014 során összesen 104 bérleti szerződést kötöttek, melyek átlagos mérete 3.720 m 2 volt. Bérleti díjak A gyorsan javuló piaci környezet hatással lesz a bérleti feltételekre. Ahogy a modern raktárterületek kínálata egyre csökken, úgy az effektív bérleti díjak növekedésnek indulhatnak ezekben az ingatlanokban, amit a szerződéses árak növekedése követhet később. Ezzel szemben a pozitív környezet a régebbi raktárak esetében nem fog bérleti díj emelkedést indukálni, hiszen ezek műszaki hiányosságai lehetetlenné teszik az árak emelését. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 9 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 9
Office submarkets Iroda részpiacok X COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 10 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 10
Shopping centres in Budapest Budapesti bevásárlóközpontok ECE Aquincum Duna Plaza Pólus Center Mammut I - II Westend City Center Mundo Sugár Hegyvidék MOM Park Aréna Plaza ECE Árkád I - II Corvin Shopping Centre ALLEE Etele City Center Új Buda Center Lurdy H áz Europark KÖKI Terminal Campona Csepel Plaza Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 11 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 11
Logistics developments in Greater Budapest Logisztikai központok Budapesten és környékén 1. M1 Business Park 2. Agrogate 3. WestLog DC 4. Rozália Park 5. Tulipan Park 6. West Gate Business Park 7. Euro Business Park 8. ProLogis Park Budapest-Batta 9. C-Moll Logistics 10. ProLogis Harbor Park 11. ProLogis Park Budapest- Sziget 12. Delta Park M0 13. BILK Logistics Centre 14. ProLogis Park Budapest- Gyál 15. Goodman Gyál Logistics 16. Akácliget Logistics Park 17. M5 Gyál Business Park 19. Viktória Industrial Park 20. Goodman Üllő Airport 21. Aerozone Business Park 22. Airport City 23. East Gate Business Park 24. Európa Center 25. Acquincum Logistics Park 26. Innove Business Park 27. Citypoint 9 28. Dél-Pesti Business Park 29. Bravos Business Park 30. Nagytétényi Industrial Park 31. South Base Business Park COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 12 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 12
Market Practice Piaci Gyakorlat Leasing market practice Bérbeadási piaci gyakorlat Lease length The average lease length is 5 years in class A office buildings with a break option after 3 years. In class B buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too. Payment terms Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance. Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP Initial standard fit-out is done and paid by the landlords VAT 27 %. Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer. Rental deposit 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT). Other charges Service charges generally do not include the cleaning of the premises, the telecommunication costs and the electric consumption. Other costs are included in service charges. Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving contributions. Bérleti időtartam Az átlagos bérleti időtartam 5 év A kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással. "B" kategória esetében 1-3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak. Fizetési feltételek A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj euróban meghatározott és euróban vagy Forintban fizetendő. Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján. Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett. Az ÁFA mértéke 27 %. Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően. Biztosíték 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA). Egyéb költségek A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda takarítását. Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban. Biztosítás Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni. Bérleti ösztönzők A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díjmentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 13 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved 13
JLL Office Szabadság tér 14. 1054 Budapest Hungary Phone number +36 1 489 0202 Contacts Ferenc Furulyás Managing Director Budapest +36 1 489 0202 ferenc.furulyas@eu.jll.com Rita Tuza Head of Research Budapest +36 1 489 0202 rita.tuza@eu.jll.com Budapest City Report Q4 2014 www.jll.hu COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.