INGATLAN LEÍRÁSA #54 BALATONFÖLDVÁR BUDAPESTI UTCA 69. Hrsz.: 618
Az értékelt vagyontárgy Az ingatlan környezete A tárgybani vagyontárgy Somogy megyében, Balatonföldváron helyezkedik el. Balatonföldvár a Balaton déli partjának egyik legrendezettebb települése. A város különlegessége, hogy fejlıdése során a pusztaságból kifejezetten üdülıtelepet terveztek és hoztak létre az alapítók. Külsı-Somogy egyik legszebb völgye és a Balaton szinte kínálták a lehetıséget a fürdıtelep kialakítására. A természeti, táji szépségek, az eredeti kertészeti rendezési tervek alapján kialakított település zöldterületeivel, ma is tágas parkjaival, sétányaival, változatos építészeti stílusával gazdag, hangulatos környezetet biztosítanak, a település karakterét adják. A település Budapesttıl 120, a megyeszékhelytıl 60 km-re található. Balatonföldvárt a 7. sz. fıút és korszerő vasút kapcsolja a közlekedési hálózatba. A közelében helyezkedik el a szántódi rév, és mindössze 20 km-re található a Siófok-Kiliti repülıtér. A többi balatoni üdülıhellyel szemben Balatonföldvár elınye, hogy itt a Balatonnak szinte teljes képét élvezhetjük, idıjárástól függıen beláthatjuk a tó 200 km-es partvonalát. Balatonföldvár népessége az 1996. január 1-jei népszámlálási adatok alapján 2.309 fı, ami az évszázad alatt húszszoros növekedést mutat. Balatonföldvár mindig vonzó hatást gyakorolt fıként a környezı településekre. A népesség gyarapodásában hosszú idın át a bevándorlás volt a meghatározó. 1970-79 között a település népességének 559, az 1980-as évtizedben pedig 222 fıs tényleges szaporodása majdnem teljesen a betelepülésbıl származott. A balatoni idegenforgalom fellendülése, a vállalkozási lehetıség csábító volt az embereknek. Balatonföldvár infrastrukturális ellátottsága jó, közmővesítettsége a modern kor igényeinek megfelelı. Az utak 100%-ban szilárd burkolatúak, vezetékes ivóvíz minden lakóépületben van. Kiépült a szennyvízhálózat, az ingatlantulajdonosok 95%-a rákötött, a villanyáramot mindenhova bevezették, a vezetékes gázt a település 88%-a igénybe veheti, a kábeltévé hálózat a település nagy részét lefedi. A szervezett szemétszállítás valamennyi ingatlanra kiterjed. A településen mintegy 2000 ingatlan található. A több mint 960 lakásból, 140 telepszerő, többszintes. A magánüdülık száma 1200. A lakások 85%-a összkomfortos, illetıleg 1
komfortos, a többi legalább félkomfortos. Az épített és a természeti környezet harmonikus, a város fıszezonban sem hat zsúfoltnak. Balatonföldvárnak nincs ipara, mezıgazdasága, kizárólag a turizmus és az ehhez kapcsolódó szolgáltatások, valamint a térségi szerepkör adja létalapját. A rendelkezésre álló adatok szerint az üdülıtulajdonosok és lakástulajdonosok közül hozzávetılegesen hatszázan foglalkoznak magán szálláshely kiadással. Földvárnak kb. 80 nagy üdülıje, szállodája van. Ágazati vonatkozásban a megélhetés fı forrása a szolgáltatás, a kereskedelem, a vendéglátás és a humánszféra. Ezen ágazatok kiszolgálják a turizmust, és próbálnak megfelelni a térségi feladatok ellátásának is. A tárgybani ingatlan a 7-es fıútvonalon, Balatonföldvár központjától mintegy 500 méter távolságban helyezkedik el. Központi elhelyezkedésének köszönhetıen megközelítése személygépjármővel, vonattal és gyalogosan is egyszerő. Parkolási lehetıség korlátozott számban az ingatlanon belül, illetve a környezı mellékutcákban lehetséges. Földterület A jelen értékelés tárgyát képezı, Magyar Telekom Nyrt. tulajdonában álló ingatlan, a Balatonföldvár, Budapesti utca 69. szám alatti, 618 helyrajzi számon nyilvántartott, 3.125 m 2 nagyságú földterületen helyezkedik el. A telken öt különálló épület található, megközelítésük három irányából, a Budapesti, a Kismartoni és a Szigligeti utcai bejáraton át lehetséges. Ezek közül a személygépkocsival a két hátsó bejárat használható. A telek geometriája szabályos mértani alakzatú, négyszög alakú. A telek épülettel nem fedett része növényzettel borított, rendezett. A Budapesti út felöli részen a dróthálós kerítéssel párhuzamosan tujákkal beültetett. Az épületek közötti részen kerti sütésre alkalmas hely és játszótér lett kialakítva. Az ingatlanra vonatkozó tulajdoni lap adatait a következı táblázat tartalmazza. Tulajdoni Terület Tulajdonos Hrsz. hányad (m 2 ) Magyar Telekom Nyrt. 618 1/1 3.125 Az ingatlan teljes körően közmővesített, a víz-, az elektromos energia, a földgáz és a szennyvízelvezetés a városi hálózatra van rácsatlakoztatva. 2
Épület Az ingatlanon 5 egymástól különálló 489 m 2 összes nettó területő épület található. Az elızetesen átadott alaprajzok alapján, minden épület területét felmértük. A helyszíni mérés során, 2 épületnél (I. ház és csónaktároló) tapasztaltunk eltérést az átadott adatokhoz képest. A felmérés alapján az I. ház területe 4,9 m 2 -vel több, a csónaktárolóé 5 m 2 -vel kevesebb, mint az eredeti alaprajzokban. Véleményünk szerint ennek oka az épületek átépítése, a helyiségek kiosztásának megváltozása. A többi épület (II. ház, 2 db faház) adatszolgáltatás szerinti területeit ellenıriztük és rendben találtuk. A Balatoni utcához legközelebb esı két épület téglaépítéső, míg a telek hátsó részében, a Szigligeti utca felöli oldalon három faház áll. Az ingatlan az elmúlt évek során vállalati üdülıként mőködött. Az elsı (Balatoni utcához legközelebb esı) épület földszint + 1 szintes, magas tetıs, hagyományos építési stílusban készült. Az épület 176,5 m 2 területő, a földszint 97 m 2, az emelet 79,5 m 2 nagyságú. Feltehetıleg az 1950-es évek környékén épült, felújítására kb. 10 éve került sor. Az épület fa födémő, tégla falazatos, palafedéses, homlokzata kıporos vakolattal borított, lábazata kı anyagú. A következı táblázat az átépítési utáni területi adatokat mutatja, a helyszíni ellenırzés alapján. Épület Emelet Helyiséglista Felmért terület I. földszint terasz 12,51 elıszoba 9,69 közlekedı 7,1 szoba 15,23 szoba 10,1 wc 1,8 mosdó 5 zuhanyzó 2,56 zuhanyzó 2,82 ebédlı-társalgó 19,79 konyha 12,38 kazán 4,3 103.28 emelet közlekedı 6,52 mosdó 2,55 mosdó 4,65 szoba 10,36 szoba 11,65 társalgó 9,69 veranda 11,49 szoba 11,5 szoba 11,1 79,51 Összesen 182.79 3
Földszintjén egybenyitott társalgó helyiség és konyha, két szoba és vizesblokk található. A szobák padlószınyeg borításúak, a többi helyiség padozata kılap. Az emeletre vezetı kı anyagú lépcsı kétkarú, a bejárati ajtótól jobbra helyezkedik el, alatta beépített szekrény van. A földszint a felújításkor teljes belsı átalakításon esett át. Megváltozott a lépcsı elhelyezkedése és az egyes helyiségek kialakítása is eltér az eredeti tervektıl. Az emeleten 5 lakószoba, fedett veranda és két vizesblokk található. A vizesblokkokban WC és zuhany is van. Több szoba mennyezetén beázás nyomai láthatók. A felújítás idején lett az üdülı téliesítve, azóta minden helyisége főthetı. Az emeleti vizes helyiségek és az elıszoba kılap burkolatú, a szobák padlószınyeggel borítottak. Az épület riasztóberendezéssel felszerelt. A főtés alsó elosztású gázüzemő kazánnal történik. Állapota a korának megfelelı, vizes helyiségei felújításra szorulnak. Az épület gondnokától kapott felvilágosítás szerint a főtési rendszer használata az elmúlt évek során kizárólag eseti jellegő volt. A második épületet az elsı épülettel fedett átjáró köti össze. A második, 1982-ben épült földszint + egy szintes ház funkciója az elsıvel azonos vendégfogadásra alkalmas szobák és ezeket kiszolgáló helyiségek találhatók benne. Az épület megközelítése 2 irányból lehetséges. Földszintjén a nagymérető, egymásból nyíló konyha és ebédlı mellett, a gondnoki lakrész (iroda és szoba), 2 db vizes helyiség és kívülrıl megközelíthetı két raktározásra alkalmas helyiség található. Az elmúlt évek során a gondnoki szobát vendégszobaként használták, az emeleten található szobákkal együtt. A következı táblázat a II. épület területi adatait tartalmazza, az adatszolgáltatás és a helyszíni ellenırzés alapján. 4
Épület Emelet Helyiséglista Felmért terület II. földszint étkezı 18 konyha 15,2 mosdó 1,55 2,06 mosdó 1,55 2,06 elıtér 17,7 gondnoki iroda 9,9 gondnoki iroda 13,86 raktár I 4,5 raktár II 4,5 90,88 emelet elıtér 12,9 wc 2,1 mosdó 2,1 zuhanyzó 2,1 szoba 12,1 szoba 12,1 szoba 12,36 szoba 11,8 67,56 Összesen 158,4 Az emelet az elıtérbıl közelíthetı meg, fa szerkezető kétkarú lépcsın. Az emeleten az elıszobából 4 lakószoba és két vizes helyiség nyílik. Az épületben lévı lakószobák padlóburkolata szınyegpadló, oldalfalaik tapétázottak. A közös terek és a gondnoki iroda padozata linóleum, utóbbi helyiség lambériázott. A mindkét szinten elhelyezkedı vizes helyiségek aljzatburkolata mőanyag, oldalfalaik csempe borításúak. Az épület főtését a konyhában található Vailant típusú gázkazán látja el. A telek Szigligeti utca felöli oldalán helyezkedik el a három faház. Építésük 1982 környékére tehetı, nem téliesített, hullámpala fedéső épületek. Melegvízellátásukat villanybojler biztosítja. Állapotuk a koruknak megfelelı. A legnagyobb, 105,06 m 2 -es, L alakú ház eredeti hasznosítása csónaktároló volt, azonban az elmúlt évek során étkezési helyiséget alakítottak ki benne, ahol az üdülı vendégeinek étkeztetése folyt, eseti jelleggel. Az épületegyüttes gondnokától kapott felvilágosítás alapján az épületet elsısorban az odaszállított ételek melegítésére és felszolgálására használták, nagykonyhai fızést, ételtárolás nem végeztek benne. A funkcióváltáskor, az addig csónaktárolóként használt épület teljes belsı átépítésen esett át. A volt csónaktároló helyén alakították ki az éttermet, mellette, a bejárattól balra a kiszolgáló helyiségek (konyha, élelmiszer feldolgozásra alkalmas helyiségek) kaptak helyet. A konyhai részhez az épület hátsó felében vizes helyiségek tartoznak (zuhanyzó, wc). 5
Az épület másik felében, a raktárak helyén, egy két szobás apartmant alakítottak ki. Ennek az apartmannak a területe 32,18 m 2, szobái, tisztálkodó helyiségei az elıterébıl közelíthetık meg, ahol egy kisebb mérető konyha is helyet kapott. Az épület lakószobái padlószınyeggel borítottak, a vizes helyiségek burkolata kılap. A következı helyiséglista a csónakház helyiséglistáját tartalmazza a helyszíni felmérés alapján. Épület Helyiséglista Felmért terület csónaktároló szoba 8,6 szoba 8,69 zuhanyzó 2,76 wc elıtér 1,16 wc 1,16 közlekedı 9,81 zuhanyzó 2 elıtér 2,93 wc 0,77 közlekedı 2,11 raktár 12,87 konyha 8,4 közlekedı 3,94 étterem 39,86 Összesen 105,06 A kert végében található 2 db faház területe egyenként 27,5 m 2. Kialakításuk, koruk, állapotuk megegyezik. Hasznosításuk az elmúlt években önállóan történt, 5 személy befogadására alkalmas apartman található bennük. Belsı elrendezésük 1 + félszobából áll, ahol a nagyobbik szobában található a konyhasarok és az ebédlı. Ebbıl a helyiségbıl közelíthetı meg a zuhanyzó és a wc is. A gáz nem került bekötésre ezekben az épületekben, így fızésre villanytőzhelyt, a melegvíz elıállítására villanybojlert használtak. A szobák burkolata linóleum, a vizes helyiségek csempézettek. A falak főrészporos tapétával borítottak. A faházak területi adatait a megbízó által rendelkezésre bocsátott adatok alapján ellenıriztük és rendben találtuk. Épület Helyiséglista Felmért terület faház szoba 16,31 szoba 7,74 zuhany 2,47 wc 0,98 Összesítés 27,5 6