A nagy lakótelepek - a holnap attraktív városrészei

A nagy lakótelepek - a holnap attraktív városrészei Stratégiai tanulmány a nagy budapesti lakótelepek helyzetének, továbbfejlődési lehetőségének feltárására, különösen a német nagyvárosok tapasztalatainak figyelembevételével 2000. december

Tartalom BEVEZETÉS...4 1. A NAGY LAKÓTELEPEK KIALAKULÁSA, TÍPUSAI...5 Történeti, politikai háttér...5 A fővárosi lakótelepek városépítési és építészeti értékelése...6 Az ötvenes évek lakótelepei...6 A hatvanas évek lakótelepei...7 A hetvenes évek lakótelepei...9 A nyolcvanas évek lakótelepei...11 Összefoglalás...13 2. A BUDAPESTI NAGY LAKÓTELEPEK JELLEMZŐ FOLYAMATAI AZ ELMÚLT ÉVTIZEDBEN...15 Politikai és gazdasági tendenciák...15 Új társadalmi jelenségek...17 Fizikai környezet...18 Összefoglaló helyzetkép...19 3. A LAKÓTELEP-REHABILITÁCIÓ NÉMET TAPASZTALATAI...21 Az induló helyzet Németország keleti tartományaiban...21 Társadalmi, demográfiai problémák...21 Műszaki kérdések...21 Környezeti kérdések...21 Szervezeti szempontok...22 Gazdasági háttér...22 Az átfogó stratégia fő elemei...22 4. AZONOSSÁGOK ÉS KÜLÖNBSÉGEK A NÉMET GYAKORLATHOZ KÉPEST24 Azonosságok...24 Előnyök...24 Hátrányok...24 5. A LAKÓTELEPEK - A HOLNAP ATTRAKTÍV VÁROSRÉSZEI...25 Pl. Csepel-Városközpont...25 2

A lakótelep-rehabilitáció legfontosabb összetevői Csepel-Városközpontban; javaslatok az Önkormányzat szerepvállalására...26 A lakóépületek korszerűsítése...26 A közterületek megújítása...27 A funkció-változatosság, a komfort növelése - a lakótelep továbbépítése...27 Kommunikáció az együttműködésért...27 Javaslat a továbblépés első elemeire...30 Tervezés a versenyképességért...30 A szervezeti alapok megteremtése...31 Finanszírozás...31 6. AJÁNLÁSOK A FŐVÁROSI ÖNKORMÁNYZAT SZÁMÁRA...33 IMPRESSZUM...34 3

Bevezetés A nagy lakótelepek Budapest városfejlesztésének rejtett bombái. A szakma évek, évtizedek óta különféle aggályokat táplál, kezdve a fizikai tönkremenetel ötven éven belüli rémétől - amelynek az építéstudomány jelenlegi ismeretei szerint nincs valószínűsége -, az egysíkú lakásszerkezetből, a monoton építészeti-városképi arculatból fakadó presztízsveszteség nyomán bekövetkező szlöm-képződésig - amelynek, ha nem is az egykor feltételezett tragikus mértékben, de számos jele tapasztalható. Ugyanakkor a lakótelepekkel kapcsolatosan az elmúlt évtizedben igen kevés elméleti és gyakorlati munka készült. Míg a nyolcvanas években több szociológiai vizsgálat tárta fel és elemezte a nagy lakótelepek társadalmi problémáit, a kilencvenes években igen kevés kutatás folyt. Néhány területre részletes rendezési tervek készültek, amelyek megvalósítása terén meglehetősen kevés fejleményről lehet számot adni. Jellemző, hogy a főként ilyen területekre kialakított ú. n. német panelhitelnek csak töredéke került felhasználásra, és nem csak annak nem eléggé kedvező pénzügyi konstrukciója, hanem a lakótelepi kérdéskör gazdátlansága, az erre irányuló aktivitások hiánya miatt is. Jelen tanulmány természetesen nem vállalkozhat sem a kérdéskör teljes körű feltárására, sem pedig a tárggyal kapcsolatos vitathatatlan bölcsességek kimondására. A készítők szándékai szerint azonban alkalmat teremthet a figyelem-felhívásra, a helyzet átfogó bemutatására, egyes fejlett európai országok ilyen irányú példáinak bemutatására, és néhány - a hazai viszonyok között is életképes - javaslat megfogalmazására, abban bízva, hogy a városfejlesztésnek, tervezésnek ez a jelenleg meglehetősen mostohán kezelt területe ismét bekerül az aktuális kérdések közé, megelőzve a helyzet olyan mértékű romlását, amely a politikai közfigyelem középpontjába állítja az akkor már csak igen nehezen megoldható problémákat. A tanulmány főként Budapest lakótelepeinek kérdéseivel foglalkozik, de valószínűsíthető, hogy a megfogalmazottak más magyar nagy- és középvárosok számára is hasznosíthatók, hiszen a problémák, ha nem is azonosak, de ország- és világszerte igen közel állnak egymáshoz. Az összefoglaló elkészítése során a szerkesztők támaszkodtak a tárggyal kapcsolatosan a BUVÁTI-ban 1988-ban elkészített tanulmányra, továbbá az 1999-2000-ben a berlini IRS szervezésében, Budapest, Bukarest, Pozsony, Prága, Szófia és Varsó részvételével folyó EU/INTERREG IIC projekt, valamint a Budapesten a Berlini Szenátussal együttműködésben, a Városkutatás Kft. közreműködésével megrendezett lakótelep-rehabilitációs szeminárium eredményeire. 4

1. A nagy lakótelepek kialakulása, típusai Történeti, politikai háttér A nagy lakótelepek létesítésének filozófiája a múlt század urbanisztikai gondolkodóiig nyúlik vissza, akik korábbi utópiákra támaszkodva, az akkori városok tarthatatlan környezeti és közegészségügyi viszonyaiból kiindulva az egészséges lakónegyedek létrehozása érdekében a városok funkció szerinti felosztását tűzték célul. Ezt az áramlatot folytatták a század első harmadának-felének építész-urbanistái, akik hasonló megfontolásokból hasonló követelésekkel álltak elő, megfejelve azokat a technikai fejlődés bűvöletében a lakógép, az iparosított, előregyártott, termelékeny városépítés ipari eredetű gondolatával. Az Athéni Chartában, és Le Corbusier műveiben kiteljesedő gondolat Európa szerte a 2. világháborús rombolást követő építkezések során nyert gyakorlati jelentőséget, amikor a legalapvetőbb helyreállítási munkákat követően, az ötvenes évek elején a gazdasági fejlődés megalapozása mellett az ott is jelentős mértékű lakásnyomor viszonyai között a munkaerő újratermelését lehetővé tevő, gyors változást ígérő lakáspolitika került előtérbe. Magyarországon - más szocialista országokhoz hasonlóan - ez a gondolat a szokásos fáziskéséssel nyert teret. Az újjáépítést követően az 50-es évek első felében az ipari termelés fejlesztése volt napirenden, amikor lakásépítés - néhány kivételtől eltekintve - alig volt, és csak a kádári konszolidáció termékeként került napirendre a lakáshelyzet javításának gondolata. A hosszútávú lakáspolitika a lakáshelyzet megoldását két fő szakaszban képzelte el. Ezen belül az első tizenöt éves lakásépítési program - 1960-75. között - a mennyiségi, számszerű lakáshiány megszüntetését tűzte célul (minden családnak legyen lakása, tekintet nélkül annak nagyságára, minőségére), és a második - 1975-90. közöttre tervezett - tizenöt év alatt kívánta a minőségi lakáshiányt felszámolni. A lakótelepek építése az első időszakban - az ötvenes hatvanas években - főként a belvároshoz közeli, infrastruktúrával ellátott, beépítetlen, vagy szanálásra váró területeken valósultak meg - pl. Kerepesi út, Lágymányos, József Attila, stb.. A hetvenes évektől vált jellemzővé az átmeneti övezet és a külső városrészek központjainak ú. n. rekonstrukciója, amely legtöbbször az egykor önálló településként működő kerületek hagyományos, kisvárosias, vagy falusias, nagyrészt földszintes beépítésű központjait tekintette építési területnek, az elavult beépítés korszerűsítése, a nagyvárosi környezet, komfort megteremtésének jelszavával, de a rendszer kritikusainak, és egyes szemtanúinak véleménye szerint is a meglévő hagyományos lakóhelyi-társadalmi kapcsolatrendszer szétrombolásának politikai szándékával. A hetvenes évektől kezdve válik jellemzővé a lakótelep építés másik nagy vonulata is, amely - a rekonstruálható területek fogyásával - a városszéli beépítetlen területek zöldmezős beépítését tűzte célul. A lakótelepek telepítésével párhuzamosan azok lakásstruktúrája, eredeti tulajdonviszonyai is folyamatosan változtak, az éppen esedékes - ötéves tervenként változó - politikai, társadalmi, gazdasági célkitűzések függvényében. Az átlagos lakásterület - tekintettel arra, hogy az idők folyamán világossá vált, hogy a mennyiségi és a minőségi lakáshiány megszüntetése nem 5

választható szét, a mennyiségi szemlélet már a hetvenes évek elején a lakásigények újratermelődéséhez vezetett - fokozatosan növekedett, és a hatvanas évek közepétől változatlanul jellemző összkomfortosság mellett az építési forma (tanácsi bérlakás, vagy öröklakás), illetve a tulajdonviszonyok is lakótelepről lakótelepre, vagy azokon belül is építési periódusonként változtak, az ötéves tervek sajátosságainak megfelelően. Mindezek a különbözőségek a mai napig alapvetően befolyásolják a lakótelepek, illetve a lakótelepi lakások megítélését, és mindezek következtében megállapítható, hogy a lakótelepek helyzetében vannak általánosítható jegyek, általában téves következtetésekhez vezet a lakótelepek egységes megítélése, hiszen a számos különbözőség az egyes lakótelepek státusában, megítélésében jelentős különbségekhez vezetett, és ezért az egyes lakótelepek megújítása, a beavatkozások meghatározása, is egyedi kezelésmódot, testre szabott stratégiát igényel. A fővárosi lakótelepek városépítési és építészeti értékelése Budapesten 1945 óta mintegy 270.000 lakás épült lakótelepeken. A lakótelepek 1985-ben - a nagy lakótelep-építések végéhez közeledve - a város lakóterületének 14,1 % - át adták. Jelenleg csaknem minden harmadik budapesti lakos lakótelepen él. Az 1950-90 között eltelt négy évtized alatt a koncentrált lakótelepi építés fokozatosan jutott túlsúlyra a budapesti lakásépítésben. 1945 és 49 között Budapesten lakótelep nem épült. Az 1949 óta épült 480.000 lakásnak kb. 60 százaléka lakótelepi, ez az arány azonban időszakonként jelentős eltéréseket mutatott: az ötvenes években 1/3-a, a hatvanas években fele, a hetvenes és a nyolcvanas években már több mint 3/4-e volt lakótelepi az újonnan épített lakásoknak. A budapesti lakótelep-építés tehát a 70-es években válik a leginkább meghatározóvá a város építészeti arculatának, lakásviszonyainak, társadalmi szerkezetének alakításában, s ekkor kerül igazán a társadalmi érdeklődés középpontjába is. A budapesti lakótelepek 35 éves története négy korszakra osztható, melyek egy-egy 10 éves periódust, illetve a 80-as évek esetében 5 évet fognak át. Az ötvenes évek lakótelepei Az 1950-es évek első felének gazdaságpolitikája nem kedvezett az infrastrukturális ágazat fejlesztésének. Az ekkor épülő lakótelepek nem jelentenek számottevő volument, a szükségestől amúgy is lényegesen elmaradó lakásépítésnek csak 19 százalékát teszik ki. 1954-re a dinamikusan növekvő lakosságú főváros lakáshelyzete kritikussá válik, s ez a társadalmi feszültségek forrásává lesz. Az 1953-54-es reform-kezdeményezések nyomán számottevően növekszik az állami költségvetés lakásépítésre fordított hányada, és az állami lakásépítés fokozatosan túlsúlyra tesz szert. Ennek eredményeként 1956 és 1960 között már az új lakások 1/3-a lakótelepeken épül fel. A lakótelepek telepítésénél igyekeztek kihasználni a legkisebb járulékos költséggel megvalósítható építési lehetőségeket. A lakótelepi lakásoknak ezért csak 8 százaléka épült a belső városrészekben és a hozzájuk csatlakozó budai dombvidéken, míg 67 százaléka a belső városrészeket övező térségben, 25 százaléka a peremkerületekben. Egy-egy lakótelep általában 300-800 lakásos volt, viszonylag kis egységet alkotott. Csak az ötvenes évek végén kezdenek ezeknél nagyobb, több ezres telepek épülni a város ipari körzeteiben, az átmeneti övezetben. Részben a kisebb méreteknek, részben az építési területek kiválasztásának köszönhető, hogy a legtöbb telep jól illeszkedett történetileg kialakult környezetéhez, de 6

szerepe volt ebben a korszak ideológiájának is. Az ötvenes évek első fele az úgynevezett szocialista realizmus időszaka, amelyben magas a várostervezés presztízse, és meghatározó tervezési elv az adott városszerkezethez, a kialakult beépítéshez való alkalmazkodás, a történetileg létrejött épülettípusok, beépítési formák alkalmazása. Ekkor még a téglafalas teherhordó szerkezet volt egyeduralkodó, amely nem akadályozta az alkalmazkodó beépítési formákat. A legjellegzetesebb beépítési típus a "keretes" megoldás volt. Itt a lakótelepek épületei udvarokat, tereket, utcákat alkotnak, magasságuk nem haladta meg a 3-4 szintet, így a külső terek és a belső udvarok kedvező léptékét és építészeti karaktert nyertek. Ezt segítette elő a telepek és a lakóházak magas színvonalú egyedi tervezése, mely a korszak elején még jellemző volt. Az évtized végén a beruházási konjunktúra fellendülése idején a tervezői kapacitás nem tudott az igényeknek megfelelően növekedni. A szocialista realizmus visszaszorulásával, a modern építészeti ideológia újjáéledésével összhangban akkor kezdett kibontakozni a típustervezés a lakásépítésben. A lakótelepek építészeti színvonalának csökkentését tehát nem pusztán az iparosodott technológia kényszerítette ki: az építészeti irányzatok változása a társadalmi-gazdasági feltételek módosulásából következett. A típustervezés következménye volt az is, hogy a közintézmények külön épületbe kerültek. Az ötvenes évek elején csak a nagyobb lakótelepeken épültek közintézmények, azok viszont általában a lakóépületek földszintjén helyezkedtek el. Az ötvenes évek elején a budapesti lakások 63 százaléka volt egyszobás, az ötvenes évek lakótelepein felépült új lakásoknak 52 százaléka. A lakásnagyság tekintetében tehát az új telepek nem hoztak javulást. A komfortfokozat tekintetében általában előrelépést jelentett a lakótelep, azonban még az 50-es évek végén is épültek fürdőszoba nélküli (ú. n. - "CS" lakások). A nagyobb lakások inkább a belső városrészekben és a budai oldalon épültek, míg az egyszobások többsége az ipari és a külső kerületekben. Az ötvenes évek telepei tehát nemcsak telepítésükkel és beépítettségükkel, hanem lakásállományuk jellemzőivel is igazodtak környezetükhöz, utóbbi vonatkozásban a városrészek presztízséhez. Ezt tükrözik a lakótelepekre költözők társadalmi státuszában mutatkozó különbségek: a belső és a budai övezet lakótelepein 70 százalékhoz közelített a szellemi foglalkozásúak aránya, míg az átmeneti és külső övezetekben ez az arány 40 százalék körül volt. A hatvanas évek lakótelepei A hatvanas évek elején fellendül a lakásépítés: az 1958-1962-es évek országos lakáshozama jóval meghaladja a megelőző évekét, s ebből Budapest a népessége szerinti hányadánál nagyobb arányban részesül. Két nagy lakótelep épül ekkor, a József Attila és a Lágymányosi (7200 illetve 3700 lakással). Az 1960-ban induló első 15 éves lakásépítési terv kezdeti évei után visszaesés következik be, s az évtized végéig országosan is stagnáló lakásépítésen belül a főváros részesedése országos súlyán alul marad. Ez utóbbi magyarázatát egy sajátos "Budapest-ellenes" regionális fejlesztési politikában kereshetjük, amely 1962-től nagyjából 1970-ig érvényesül, s amely az országban meglévő területi egyenlőtlenségeket a főváros infrastrukturális fejlesztésének visszafogásával és az úgynevezett ellenpólus-városok fejlesztésével kísérli meg mérsékelni. Mindez döntő hatással volt a hatvanas évek budapesti lakótelepeinek helykijelölésére. A főváros a beruházási források csökkenése és rendkívül dinamikusan növekvő népessége lakásigényeinek szorításában fokozatosan érdekeltté vált a lehető legnagyobb lakásszaporulatot eredményező beruházások megvalósításában. A telepszerű lakásépítés számára alkalmas területek közül ezért a bontásmentes, de közművekkel viszonylag jól 7

ellátott, tehát alacsony terület-előkészítési befektetést igénylő, ugyanakkor a tömeges építés üzemszervezési szempontjainak még megfelelő nagyságú területeket részesítette előnyben. A hatvanas évek lakótelepi lakásainak túlnyomó része ezért a belső városrészeket övező úgynevezett átmeneti övezetben épül fel, ahol nagyobb, összefüggő területek találhatók ekkor még beépítetlenül. Egy-egy lakótelepen átlagosan 1000-1500 lakás épült, ami kétszerese az előző évtized átlagának. A hatvanas évek lakótelepeinek építészeti arculatát már egyértelműen a modern építészet elveinek egyeduralkodóvá válása határozza meg. Ennek oka elsősorban az, hogy ez az építészeti ideológia kitűnően képes volt igazodni az iparosított építési technológiával megvalósuló tömeges lakásépítés igényeihez. A döntő fordulat az építészeti kultúrában ekkor következett be. A lakásépítés volumenének hírtelen megnövekedése a normatív alapon történő tervezésnek kedvezett. A lakástervezésben a taylorista minimumelvek váltak dominánssá, ami hivatalosan a lakásépítés normatíváiban jelent meg (átlag lakás m 2, átlag m 2 ár). A városrendezésben pedig a zónázás elvének megfelelően területi normatívákat dolgoznak ki / egy főre vetített lakóterület, zöldfelület, óvodai férőhely, stb.) A közintézményeket, üzleteket, gyermekintézményeket a külső fekvésű, kisebb lakótelepeken a lakótömbök peremére, gyakran a szomszédos tömbökből kisajátított telkekre építették, a nagyobb telepeken a lakóépületek által körbevett területekre. A korábbi keretes beépítés építészeti rendszerének megszűnésével a zöldterületek értelmezése bizonytalanná vált. Előkertek, udvarok, sétányok helyett a típusépületek között kimaradó " hulladék területek " jellemzik ezeket a lakótelepeket. A típustermék alkalmazása általánossá válik olyannyira, hogy az akkor domináns blokkos építési móddal épített lakóházak országszerte szinte kizárólag 2-3 típusra korlátozódtak, annak ellenére, hogy ez a technológia rendkívül nagy alaprajzi és homlokzati változatosságot tett volna lehetővé. A folyamatot alapvetően a beruházási igények hírtelen megnövekedése indította el, hiszen a tervezői kapacitások nem nőhettek ugrásszerűen, így az igényes tervezést a normatívák mechanikus alkalmazása váltotta fel. Az alkalmazott típusok általában csak egyfajta tájolással felépíthetők, ez az oka annak, hogy a 60-as (és a 70-es) években a lakótelepek Észak-déli raszterükkel ugranak ki a városszerkezetből, annak hagyományos utcarendszerétől idegen módon. Erősítették ezt a tendenciát a technológiai szempontok is a darupálya, stb. figyelembevételével. A típusok csekély száma feltehetően kivitelezői igény volt: az építőipar a hírtelen megnövekedett kapacitás-igényeknek csak alacsony színvonalú munkakultúra és a jól képzett szakmunkások csökkenő aránya mellett tudott eleget tenni. Ilyen körülmények között a típusok alacsony száma a megoldandó problémák és az építési idő csökkenését eredményezte, és automatikusan a tervezői munka presztízsének jelentős csökkenéséhez vezetett. A városszerkezethez való illeszkedés hiánya, a romló minőség és csökkenő építészeti igényesség problematikája háttérbe szorult a hátrányos eredmények következtében. Számottevően javult ugyanis a lakások minősége. A hatvanas évek lakótelepein az egyszobás lakások aránya 25 százalékra csökkent (a budapesti átlag az évtized elején 60 százalék). Javult a lakások komfortja és felszereltsége is. Megszűnt a fürdőszoba nélküli lakások építése és egyre nagyobbá vált a korszerű fűtésű lakások aránya. További változást jelentett az előző időszakhoz képest az, hogy mérséklődtek a lakótelepi lakások összetételének városrészek közti különbségei. A hatvanas évek telepei tehát fizikai jellemzőiket tekintve egységesebbek lettek, és a lakások minősége egy viszonylag magasabb standardon állandósult. 8

Részben ez, részben a lakáselosztás akkori rendszere befolyásolta a lakótelepek társadalmi összetételének alakulását. Az ötvenes évek lakótelepi lakásaihoz mérten kedvezőbb városszerkezeti elhelyezkedésű és jobb lakáspiaci értékű lakásokhoz elvileg valamennyi társadalmi réteg hozzájuthatott, hiszen a lakáselosztás szociális elvei ekkor még nem voltak túlságosan körülhatároltak. Ezért történhetett, hogy a lakótelepekre kerülő népesség társadalmi státusza jóval felülmúlta a városi átlagot, s hogy a belső övezetben jellegzetes elit lakótelepek alakultak ki (Lágymányosi, Árpád-hídfő). A hatvanas évek lakótelepei így nemcsak demográfiai összetételükkel (fiatalabb népességükkel), hanem társadalmi struktúrájukkal is karakteres és egyirányú eltérést mutattak a város átlagától. A hetvenes évek lakótelepei A hetvenes évek azoknak az erőfeszítéseknek a jegyében zajlottak, amelyek felismerve a kritikussá vált lakáshelyzet orvoslásának politikai fontosságát, az úgynevezett mennyiségi lakáshiány felszámolásában jelölték meg céljukat, s ezt elsősorban az állami finanszírozású lakásépítéssel próbálták meg elérni. Különösen Budapesten volt létjogosultsága ennek a lakásépítés-politikai iránynak, ahol a népességnövekedés üteme (amit az előző évtized építéspolitikája alábecsült) ekkor megállíthatatlannak látszott, s valóban kritikus lakáshelyzetet eredményezett. A hatvanas évek végétől jelentősen megnövelték a költségvetési eszközök lakásépítésre fordított hányadát, és sorra munkába álltak a nagyüzemi építésre alkalmas nagypanelokat gyártó úgynevezett házgyárak. A hetvenes évtized első öt évének budapesti lakásépítési terve 60 százalékkal több lakást irányoz elő, mint az előző ötéves terv. Ezen belül az állami finanszírozású lakások tervszámának növekedése 93 százalék. S bár a tervek teljesítésének adatai nem igazolták teljes mértékben az évtizedforduló éveinek optimizmusát (82 százalékban teljesül a fenti ötéves terv), az 1970-es években végül közel kétszer annyi lakás épül Budapesten mint az előző két évtizedben együttvéve, s ezeknek a lakásoknak már 76 százaléka lakótelepi. A hetvenes évek lakótelepeinek helykijelölését és kialakítását a fenti tényezők szabták meg: a mennyiségi hiány enyhítésére törekvő lakáspolitika, a fokozott mértékben központosított beruházások és a tömeges gyártásra alkalmas építési technológia. A fővárosnak a reájutó költségvetési keretekből a lehető legmagasabb lakásgyarapodást kellett kigazdálkodnia, ezért a lehetőségekhez mérten minimalizálnia kellett a lakások előállításának árait. Egy új lakótelepi lakás "fajlagos költségeit" a házgyári lakások előállításának standard (bár a vártnál magasabb és gyorsabban növekvő) árain túl három tényező befolyásolta: a lakótelepek elhelyezésénél szükségessé váló szanálások költségei, az új közlekedési és közmű beruházások, valamint a lakótelepi közintézmények építése. A közintézmények költségei viszonylag rugalmasan voltak alakíthatóak (csökkenthető volt az épületek mérete, halasztani lehetett, vagy egyszerűen el lehetett hagyni az egyes beruházásokat, - és ezekre a legtöbb telepen sor került), a másik két tényező viszont kikerülhetetlen, ráadásul ellentétes előjelű költség-változó volt. Olyan területeken, ahol magas bontási aránnyal jár az építés, alacsonyabbak a közmű-költségek, mert a meglevő alapközművek kapacitása kihasználható, beépítetlen területeken való építéskor viszont elkerülhetetlen az új alapinfrastruktúra megvalósítása. A hetvenes évek első felében inkább az utóbbi alternatíva bizonyult ésszerűnek a lakótelepek elhelyezésének kérdéseiben állást foglaló szakemberek és várospolitikusok számára. Részben, mert a város ekkor jócskán rendelkezett még viszonylag olcsón feltárható szabad területekkel, részben, mert nem vált még tömeges méretekben érvényesíthetővé az az elv, miszerint az elavult városrészek bontásával jelentősen csökkenthető a lakásigénylők száma is. A szanált területeken való lakótelepítés csak az évtized második felében kezd tömeges 9

méretekben kibontakozni a peremkerületek sűrűn beépült központjainak úgynevezett rekonstrukciójával. Ehhez az kellett, hogy az ésszerű költséggel közművesíthető beépítetlen területek lassan elfogyjanak, s hogy az úgynevezett szanálási arányszámot, vagyis az épülő és az előzően lebontott lakások még elfogadhatónak minősített arányszámát felemeljék. A kettő nyilván összefüggött, nem utolsó sorban úgy, hogy a szanálásos építkezéshez rendelkezésre kellett álljon az a lakásmennyiség, ahová a lebontott lakásokból a családokat át lehetett költöztetni. Mindez csak a hetvenes években volt lehetséges, amikor a beruházási javak hallatlan mérvű központosításával 5-6 éves átfutású, a korábbiakhoz képest óriás lakótelepek épültek: átlagban 5 ezer lakással, de hat lakótelep is 10-15 ezer lakással. A lakótelepi lakások közül csak 4 százalék épült a központi fekvésű városrészekben, 40 százalék az átmeneti övezetben, 56 százalék pedig már a peremkerületekben, hiszen nemcsak a szabad területek, hanem a lakásgazdálkodás és az építéspolitika szempontjából haszonnal bontható városrészek többsége is itt volt található. A hetvenes évek telepeinek beépítési és építészeti karakterét a nagypaneles építési mód határozta meg. Az alkalmazott típusok száma jelentősen növekszik a házgyárak megjelenésével, ez azonban nemigen teszi változatosabbá a lakótelepeket, mivel egy-egy lakótelepen belül továbbra is általában 2-3 típust alkalmaznak. Ekkor már valóban a technológia diktálja a városképet, a lakóépület-tervezés a kivitelező által meghatározott típusok adaptálásából áll. Az építés, az üzemeltetés valamint a telekkihasználás racionális szempontjait követve a 10 emeletes sávház válik uralkodóvá, gyakran 5-nél, sőt, esetenként 10-nél több lépcsőházzal. A lakóházak illetve a telepek növekedésével nagyobbakká válnak a "szomszédsági egységek", s noha a beépítési normatívák tanúsága szerint (pl. lakás/ha) ezek a lakótelepek sűrűbben épültek mint a korábbi évtizedekéi, az egybefüggő zöld-és szabad területek nagyobbakká váltak. Látványosan növekszik a közintézmények nagyságrendje is, s ezek is típusépületekként és többnyire előre gyártott szerkezettel épülnek. Érthető módon megváltozik ezért nemcsak a középületek, hanem a közművek, utak, zöldterületek tervezésének jelentősége is. Alárendelt helyzetűből a lakásépítéssel egyenrangú tényezővé válnak, és különböző beruházói, kivitelezői, üzemeltetési érdekeket közvetítve nagyban befolyásolják a lakótelepek terület-felhasználási és beépítési rendjét. Az 1970 után épült lakótelepek beépítési típusainak különbsége már nem a kisebb épületcsoportok konfigurációjából, hanem a lakótelepek egészét átfogó kompozíciós sajátosságokból adódik. A szabad, beépítetlen területeken megvalósult nagy telepekre a hierarchikus szervezés jellemző. Ezeknél a lakóépületek csoportosítását, a külső terek rendszerét, a közintézmények és a zöldterületek elhelyezkedését szabadosan meghatározott és következetesen végigvitt centrális szervezésű formai elv rendezi. Bármennyire is a túlhatározottság érzetét keltik ezek a telepek, a kisebb épületcsoportok, térközök még itt a legjobban fogalmazottak, építészetileg megoldottak (Újpalota, Békásmegyer II.). A többi lakótelep közül leginkább még a nagyobb és viszonylag rövid idő alatt épült telepeknél érvényesült egységes koncepció (Kőbánya Újhegy, Újpest I., Kispest Állami telep). Ezeknél a nagyobb szomszédsági egységeket, ismétlődő épületcsoportokat többnyire egy főtengely (főút vagy gyalogos utca) fűzi fel, s a közintézmények vagy e tengelyeken, vagy a lakóépületcsoportokhoz rendelve sorolódnak. A lakótelepek többségének beépítése rendszertelen. Ennek oka, hogy építésük rendszerint elhúzódott, és több ütemben valósult meg. Kisebb-nagyobb mozaikokból épültek össze, s ezeket a mozaikokat egy-egy lakóépület-típus, vagy normatíva-évjárat jellemzi. Ezek közül azok a telepek a leginkább változatosak és sokszínűek, amelyek általában a külső kerületek központjainál jöttek létre, ahol az átépítés évtizedekig húzódott (Óbuda, Csepel, Pesterzsébet, 10

stb.). Ezeknél nemcsak a történeti utcarendszer módosította a hetvenes évek szokásos beépítési rendjét, hanem azok a kisebb "zárványok" is, amelyek az 50-es és a 60-as években épültek. De sajátos képződményei a budapesti lakótelepítésnek azok a lakótelepaggregátumok is, amelyek javarészt nem a 70-es években épültek, mégis egy hetvenes évekbeli beruházás eredményeként váltak befejezetté, s az évtized telepeinek nagyságrendjét közelítő hatalmas egységgé (Angyalföld, Üllői út, stb.). E lakótelep-csoportok létrejöttét nyilvánvalóan a korábban épült telepek infrastrukturális kapacitásának kiaknázásával magyarázhatjuk. Az állami lakótelepek lakásainak összetétele a hetvenes években tovább javult. Az egyszobás lakások aránya jelentéktelenre csökkent. Emelkedett a lakások komfortszínvonala és felszereltsége, általánossá vált a központi ill. távfűtés. Nagyságuk és beosztásuk azonban meglehetősen egyneművé vált. Az időszak jellemző lakástípusa a másfél, a kettő és a két és félszobás, s a kötelező átlag az 53 négyzetméter volt, ami a hatvanas évekhez képest nem jelentett különösebb előrelépést. A nagyobb lakások irányába eltolódó, kedvezőbb lakásösszetétel csak a magánerős telepeken jöhetett létre, ahol nemcsak a beruházó és a kivitelező (illetve tervező) intézmények, hanem a leendő lakosok érdekei (például fizetőképes kereslete) is érvényesülhettek. A beruházó, a kivitelező és a tanácsi hatóságok érdeke egyaránt az épített lakásszám növelése volt. Ez a lakások minőségének csökkenéséhez vezetett: a hetvenes évek végére természetessé vált a hibás lakások átvétele és a hibák későbbi (a lakók beköltözése utáni) kijavítása. A hibátlan kivitelezés fogalma gyakorlatilag ismeretlenné vált. A hetvenes évek lakótelepeinek társadalmi összetételét elsősorban az időszak lakáselosztási politikája határozta meg. Az 1971-es lakásrendelet ugyanis lényeges változást hozott: az állami beépítésű lakások különböző finanszírozású és elosztású változatait meghatározott jövedelemszinthez, illetve szociális helyzethez kötötte. A szociális ismérvek közül az egyik döntő szemponttá a gyerekszám vált. A lakótelepek formájában megvalósuló koncentrált állami lakásépítés így egyrészt társadalmi értelmű, másrészt demográfiai jellegű elkülönülés (szegregáció) okozójává vált. Azáltal, hogy a lakáskiutalásoknál - főként az évtized elején - az alacsony státuszú rétegek (szanáltak, alacsony jövedelműek) kerültek előtérbe, olyan lakótelepek alakultak ki, amelyek népességük státuszát tekintve elmaradnak a város és a legtöbb lakótelep átlagától is. A többgyerekesek preferálása pedig - ami az évtized második felében válik meghatározóvá - erősítve a társadalmi elkülönülést, demográfiai szegregációhoz vezetett. A területi elkülönülés tendenciáit fokozza, hogy mint láttuk, a 70-es évek nagy lakótelepei, amelyeken a fenti tendenciák érvényesültek, javarészt a város peremterületein épültek, ami jelentősen csökkentette az ottani lakások piaci értékét, és ezáltal korlátozta az ott élők (nagyobb valószínűséggel az alacsonyabb státuszúak) lakáspiaci mobilitását. E lakótelepek egyoldalú társadalmi és demográfiai struktúrája, lakásaik kedvezőtlen piaci helyzete, valamint az ideköltöző népesség lokális kötődését nagyban gátló újszerű beépítés együttesen eredményezhették, hogy a hetvenes évek végétől egyre nagyobb számban jelentkeztek publicisztikában és a szaksajtóban egyaránt a lakótelepeket bíráló írások. A demográfiai szegregáció a nyolcvanas években a lakásmobilitás fokozódásával csökkenhetett, a társadalmi azonban feltehetően nem, tekintettel a lakótelepek differenciált lakáspiaci leértékelődésére. A nyolcvanas évek lakótelepei A nyolcvanas évek elején alapvető fordulat következik be a lakáspolitikában: az állami lakásépítés aránya drasztikusan csökken, a magánerős lakásépítésé növekszik. A fővárosban - mivel itt a hetvenes években még az állami lakásépítés dominál - ez drasztikus változást jelent 11

a lakásépítési konstrukciók arányaiban. Paradox módon azonban ez az építészeti kialakításban nem jelent érzékelhető változást: tovább nő a lakótelepi lakások aránya. Ez elsősorban a beruházási folyamat lassúságának, és a házgyárak piaci folyamatok iránti érzéketlenségének a következménye. Az 1981-85 között épült lakótelepek jelentős részét még a hetvenes évek elején tervezték, és a nyolcvanas évek elején tervezett lakótelepek is javarészt az előző évtized típusválasztékából álltak össze. A fővárosban évente épített lakások száma valamelyest csökkent, ez azonban nem hozta magával a beépítési módok és a kivitelezői struktúra jelentős változását, mivel a magánerő fokozott bevonásával, OTP beruházásban épülnek tovább lakótelepek. A drasztikusan növekvő lakásárak és a mélyen szubvencionált lakások arányának csökkenése a VI. ötéves terv végére azután oda vezetett, hogy a lakótelepi lakások iránti minőségi elvárások növekedtek mind a lakások nagyságát és beosztását, mind kiviteli és építészeti színvonalát illetően. A lakótelepek presztízsveszteségét jelezte a közvélemény és a sajtó negatív kritikája, és a lakótelepi lakások értékének relatív csökkenése a lakáspiacon. (Mindezeket a folyamatokat alátámasztotta az 1985-ben Újpalotán végzett szociológiai vizsgálat is.) Ezzel a folyamattal időben egybeesett a modern építészeti ideológia helyességét megkérdőjelező építészetelméleti irányzatok magyarországi térhódítása. Míg az egyedi magánerős lakásépítésben ennek hatása szinte azonnal jelentkezett az állami építőiparban a változások csak a 80-as évek közepétől érzékelhetők számottevően a kivitelezett épületeken, jóllehet nyilvános és szakmai körökben egyaránt gyakran elhangzok a változtatások igénye már az évtized elejétől. Az építési területek kiválasztásában döntő jelentőségűvé válik a kedvező szanálási - értsd: bontási - arány. Ennek következtében az épülő lakótelepek egyre kijjebb szorulnak a külső szabad területekre, ahol sokszor már nemcsak az alapközművek hiánya, hanem a kedvezőtlen alapozási adottságok is gondot okoztak. Számos - részben már megtervezett - lakótelep kimarad a tervből a nagy bontási arány miatt. Az időszak végén emiatt több helyen feloldják az építési tilalmat és a meglévő állapotnak megfelelő övezetbe sorolják át a területet. Számos esetben történik kísérlet a tervezők és beruházók részéről emberléptékűbb lakótelepek létrehozására (alacsony szintszám, utcák létesítése, a meglevő környezethez való alkalmazkodás, stb.) Ezek azonban általában meghiúsulnak (pl. Kaszásdűlő, Gazdagrét) Jellemzővé vált a régi lakótelepek bővítése részben a lakótelephez kapcsolódó szórvány területeken, részben a meglévő területek intenzifikálásával, besűrítésével. Ezek az utólagos beépítések általában esetlegesen illeszkednek a régi lakótelepekhez. A lakótelepi lakásstruktúra vonatkozásában a VI. ötéves terv nem sok változást hozott a hetvenes évekhez képest: a lakások változatlanul összkomfortosak, nem nőttek a minimálisra méretezett mellékhelyiségek. A lakások átlag alapterülete nem változott számottevően. A lakások beosztása egy-két új típus esetében javulást mutat: a lakások étkezővel épültek, és a fekhelymentes nappali érdekében nő a hálószobák száma, ez azonban (változatlan alapterület mellett) a szobák méretének csökkenését, a félszobák általános elterjedését eredményezi. A nyolcvanas évek elejétől az iparosodott építési technológiákkal szembeni elvárások megnövekedtek. 12

A hetvenes évek energia válságának hatására új hőtechnikai szabványok lépnek életbe. Ennek betartása a házgyáraknak egyre nehezebb: fokozni kell a panelek hőszigetelését, az ablakok légzárását. Az évtizedek során megkérdőjeleződtek a lapos tető előnyei. A magas tetős panelház, ami a 70-es években még iróniának számított, a nyolcvanas évek második felére polgárjogot nyert. A fokozódó minőségi követelmények persze nehezen egyeztethetők össze a házgyáraktól megkívánt relatíve alacsony árakkal és az alacsony technológiai fegyelemmel. Mindez ellentmond az egyre kevésbé kedvező ökológiai pozícióban lévő építési területek csökkenő presztízsértékének is. A városrendezési és építészelméleti változások a 80-as évek második felében folyó beruházásoknál már éreztették hatásukat. A magánerő fokozott bevonása a lakásösszetételt is egyre kedvezőbben befolyásolta, bár a nagyobb lakótelepi lakások iránti fizetőképes keresletnek korlátjai voltak. A 80-as években épült lakótelepek demográfiai szegregáltsága a 70-es évekéhez hasonló maradt, a társadalmi szegregáltság azonban a magánerő szerepének növekedésével csökkent, hiszen az építtetők kiválasztódásánál elsősorban a fizetőképes kereslet dominál. Összefoglalás A második világháború utáni fővárosi lakásépítés többsége lakótelepi formában létesült. A lakótelepek főbb adatai a következők: Lakásépítés Ebből lakótelepi lakás N % 1949-59 69.812 20.392 29,2 1960-69 105.815 41.152 38,9 1970-79 161.629 115.759 71,6 1980-85 91.315 68.910 75,5 428.571 246.213 57,4 1985 végén összes lakásszám Budapesten 800.636, ennek 30,8%-a volt lakótelepen. Ekkor a fővárosban 105 lakótelep volt, melyek nagyság szerinti megoszlása a következő: Lakótelep Összesen: 500 501-1000 1001-5000 5001-10000 10001 lakásig lakásig lakásig lakásig lakás felett db 105 24 26 40 10 5 % 100 22,8 24,8 38,1 9,5 4,8 Ezek a lakótelepek a budapesti lakásállomány számottevő javulásához döntő mértékben járultak hozzá, ugyanakkor jellegüknél fogva új típusú problémákat indukáltak és a lakáshiány felszámolására nem bizonyultak alkalmasnak. Az adatok arra is rávilágítanak, hogy a fővárosi lakások közel egyharmada lakótelepi. 13

A hatvanas-hetvenes években kialakult beépítési formák megváltoztatásának, emberibb léptékűvé tételének szükségességét hangsúlyozták a korábbi településszociológiai vizsgálatok eredményei, amelyek azt bizonyították, hogy a lakóhelyi integrációt a meglévő lakótelepek nem segítették elő kellőképpen. A városszerkezethez harmonikusan alkalmazkodó beépítési formák, az igénystruktúrának megfelelő lakásösszetétel és a magas színvonalú építészeti-technológiai minőség elérése a telepszerű építkezésben csak egy-két helyen valósult többé-kevésbé meg, a nyolcvanas évek második felében. 14

2. A budapesti nagy lakótelepek jellemző folyamatai az elmúlt évtizedben A rendszerváltozás nyomán, a demokratikus piacgazdaság viszonyainak kialakulásával a politikai és az ezzel összefüggésben a gazdasági feltételrendszer a lakótelepek viszonyrendszerében is gyökeres változásokat hozott, elsődlegesen a gazdasági szempontok, az ezzel összefüggő társadalmi hatások, és nem utolsó sorban, de az előbbiek következményeként a fizikai környezet alakulásában is. Politikai és gazdasági tendenciák A politikai rendszer változásával járó új fejlemény a korábbi állami tulajdon, a központosított döntéshozás megszűnése volt. Ennek során jellemző volt, hogy - egészen a kilencvenes évek legvégéig - a demokratikus állam a lakásellátásban korábban felvállalt feladatait a rendszerváltozás során nem vállalta többé, a lakásépítést lényegében piaci alapon megvalósítandó feladatnak tartotta, és saját tevékenységében nem kívánt érdemi szerepet vállalni. Jól jellemzi a helyzetet, hogy - kormányoktól, és azok politikai beállítottságától függetlenül - a lakásügy rendszerint 3-4 minisztérium tevékenységi köréhez is tartozott, de a közöttük való koordináció - a kilencvenes évek elejének meglehetősen erőtlen, ezért lényegében kudarcba fulladó koordinációs kísérletétől eltekintve - elsikkadt, azt lényegében senki sem vállalta fel, így a lakásügyben igen kevés érdemi előrelépés volt megfigyelhető. A korábban állami bérlakás-vagyon, a közterületek az első körben az önkormányzatok tulajdonába kerültek, éppúgy, mint a jelentősebb közszolgáltató vállalatok. Budapesten sajátos viszonyokat eredményezett a kétszintű önkormányzati rendszer olyan megalkotása, amely a fővárosi és a kerületi önkormányzatokat egyenrangúvá tette, eltérő hatáskörrel, ami a vagyonátadás során is megnyilvánult. A Fővárosi Önkormányzat tulajdonába és illetékességi körébe kerültek ugyanis általában - és sok lakótelepet is érintően - a főútvonalak, míg a nem összvárosi jelentőségű mellékutcák, közterek, parkok, és a korábban állami bérlakások is jellemzően a kerületek tulajdonává váltak. A lakótelepek helyzetének (is) meghatározó eseménye volt az önkormányzati bérlakások privatizációja a bentlakók számára. Az új kormányzat politikai indíttatású, társadalomfilozófiai és gazdasági érvekkel is alátámasztott törekvése volt a tulajdonosi tömegek létrehozása, és ennek jó eszközéül kínálkozott - és az érintettek törekvéseivel is találkozott - az önkormányzati bérlakások igen kedvezményes áron való értékesítése a bentlakó bérlők számára. Ez egyúttal azt is jelentette, hogy az állam, mint korábbi tulajdonos a jelképes áron való eladással mentesült a fenntartás terhei alól, ami a korábbi új építésre koncentráló, és a felújításokat, a rehabilitációt háttérbe szorító politika, az egyre nagyobb mértékben elmaradó felújítások tömege mellett kezelhetetlen problémacsomagot jelentett volna. Mindez az új kistulajdonosok vállára szakadt, akik tömegesen vállalták a később jelentkező terhek rizikóját a rövid távon elérhető vagyoni előnyökért cserébe, gyakran anélkül, hogy tudták volna, mit vállalnak magukra. A folyamat során Budapest eredetileg mintegy a teljes lakásállomány 50 %-át kitevő bérlakás-állomány aránya 10 % alá csökkent, és leginkább az elavult, komfortnélküli substandard lakások maradtak az önkormányzatok 15

nyakán, a bennük élő, társadalmi szempontból legtöbbször többszörösen is hátrányos helyzetű bérlőkkel. A lakótelepi privatizáció arányairól pontos képet a 2001. évi népszámlálás nyomán lehet majd alkotni, feltételezhető, hogy a privát tulajdonú lakások aránya nagyjából egyenes arányosságban áll a lakótelep presztízsével, a kevésbé preferált lakótelepek esetében 80 % körülire tehető. Sajátos jelensége volt még a lakásprivatizációnak a másodlagos privát bérlakás-piac kialakulása: az új tulajdonosok nagy számban racionalizálták lakásmódjukat, és pl. egyes új lakástulajdonosok (rendszerint családtagok) összeköltözésével bérbe adható lakások szabadultak fel. A jelenség mértékére - tekintettel arra is, hogy a bérbeadás e típusa a viszonylag kedvezményes adózás ellenére nagymértékben rejtve marad a hatóságok elől - legfeljebb becslések állhatnak rendelkezésre. A kérdéskör szakértői a privát lakásállományon belül általában 10-15 %-ra teszik a bérbe adott magánlakások arányát. Vélhetően a lakótelepeken is legalább ekkora az arány, hiszen a tulajdonosok rendszerint a nagyobb, magasabb presztízsű lakást használják, és az alacsonyabb presztízsűt adják bérbe, és ebben a körben a lakótelepi lakások nagyobb része inkább az utóbbiakhoz tartozik. A lakásprivatizáció sajátossága volt a lakótelepeken az is, hogy az egyes, társasházzá alakított épületekhez az önkormányzatok csak igen csekély - az épület méretét körben kb. 1 m-rel meghaladó - területrészt értékesítettek, így a közterületek nagyobb része - előkertek, közparkok, parkolók, maradék zöldfelületek - önkormányzati tulajdonban maradtak. A piacgazdaság létrejöttének másik, a lakótelepeket érzékenyen érintő vonulata a közszolgáltatások ártámogatásának gyors ütemű leépítése, a piaci ármechanizmusok bevezetése volt, amelynek nyomán a rezsiköltségek drasztikusan megemelkedtek, országos átlagban, összehasonlító árakon a korábbi árak 4-5-szörösére. A lakótelepek vonatkozásában ez a legsúlyosabban az energetikai szolgáltatásokat érintette, és ezen belül különösen hátrányos a távhőszolgáltatásba bevont lakások tekintetében. Az iparosított épületek egy - nagyobbik - részét ugyanis még az 1973-as olajválság előtti időszakban tervezték, így hőszigetelésük messze elmarad a kívánatostól, ugyanakkor a rohammunkában, költségminimalizálással megvalósult épületgépészeti rendszerek a fűtés szabályozását aligalig teszik lehetővé. Így az energiapazarlás alacsony színvonalú, de fajlagosan is drága szolgáltatással párosul, és tovább rontja a helyzetet a távfűtés költségszámításának hagyományosan alkalmazott metódusa is. Tekintettel arra, hogy a lakótelepek lakosságának jelentős része a viszonylag szerényebb jövedelmű társadalmi rétegekből áll, lakótelepenként különböző, de egyes területeken nagyon magas a fizetési elmaradások összege, nem csak a távfűtés, de valamennyi kommunális szolgáltatás tekintetében. Az elmúlt évek jogszabályalkotó munkája csekély javulási lehetőséget eredményezett e tekintetben, hiszen a tényleges javuláshoz a gépészeti rendszerek - gyakran egyébként is esedékes - felújítása, gyakran teljes cserével járó korszerűsítése lenne szükséges, ehhez azonban a tulajdonosok nem rendelkeznek megfelelő tőkével, és bankszféra sem lát jó üzletet ezeknek a - becslések szerint 30-40 %-os költségmegtakarítást, így néhány éves megtérülést eredményező - beavatkozásoknak a finanszírozásában. A lakótelepen gazdasági trendjeihez tartozik, hogy a korábban meglehetősen homogén gazdasági szerkezet - alvóváros közszolgáltatásokkal, alapfokú közintézményi és kereskedelmi ellátással - a szabad vállalkozások lehetőségek megnyílásával robbanásszerűen, de elaprózódottan, kisvállalkozásokkal, kevéssé tőkeigényes megoldásokkal színesedett. Tekintettel azonban arra, hogy a gazdasági tevékenységek gyakorlói legnagyobb részben az egyéni vállalkozók köréből adódnak, akiknek legtöbbször a lakásuk jelenti a telephelyüket, és alig foglalkoztatnak munkavállalókat, mindez csak kis részben oldotta az alvóváros jelleget. 16

Jellemző volt viszont a kiskereskedelem viharos sebességű megjelenése a lakótelepeken, esetenként minden lehetséges helyiséget ilyen célokra használva. Ezzel párhuzamosan a nagyobb kiskereskedelmi hálózatok is megjelentek, javítva a kínálatot, az ellátást, és esetenként nagy kereskedelmi létesítmények, bevásárlóközpontok is épültek. Új társadalmi jelenségek A rendszerváltozás politikai, gazdasági változásai a társadalom szerkezetében is változásokat eredményeztek, és ez a lakótelepeken sem maradt változások nélkül. Természetesen ilyen vonatkozásban is szem előtt tartandó, hogy a lakótelepek eredendően társadalmi összetétel szempontjából szintén sokfélék voltak. Ebben közrejátszott a lakótelep presztízse - amely egyebek mellett részben a területi elhelyezkedéstől, a lakásösszetételtől, és döntő mértékben az eredeti tulajdonviszonyoktól függött -, és a lakáshoz jutás lehetséges módja is az adott területen. E változások - tekintettel arra, hogy a rendszerváltozás időszaka éppen az 1990. évi népszámlálás időszakával esett egybe, és a következő népszámlálás eredményei, amelyek elemezhetők lesznek, 2002-re várhatók, a lakótelepekre vonatkozó átfogó célvizsgálat pedig az elmúlt tíz évben nem történt - adatokkal nehezen alátámaszthatók, inkább másodlagos következtetések, más felmérések eredményeiből levezetett hipotézisek, amelyek értelemszerűen vitathatók. A rendszerváltozás után jelentkező társadalmi polarizáció a lakótelepek társadalmi folyamataiban is jelentkezett. A javuló anyagi helyzetű rétegek családjai gyakran elhagyták kinőtt lakótelepi lakásukat, és magasabb presztízsű területre, jobb lakásba költözött. Főként Budapesten távolabbi, nem magas presztízsű településeken érzékelhető a másik típusú szuburbanizáció jelensége is: az alacsonyabb társadalmi státuszúak egy része - nem bírván fenntartani az igen magas rezsiköltségű panellakást - eladja lakását, a pénz egy részéből Budapesttől távolabb rosszabb minőségű, olcsóbb fenntartású, igénytelen házat vesz, majd a pénz fennmaradó részét felélve, munkalehetőség híján a helyi önkormányzatnál jelentkezik szociális segélyért, ellátásért. Ennél is problematikusabbak azok a csoportok, amelyek, mivel nem tudják kiegyenlíteni közüzemi számláikat, a közös költséget, helyben maradva hatalmas tartozásokat halmoznak fel, amelyek gyakran az egész társasházi közösség számára a közszolgáltató retorziójával fenyegetnek. Viszonylag stabilnak tekinthetők a középrétegek, akiknek a lakásváltoztatásra nincs módjuk, illetve szándékuk, de jövedelmük lehetővé teszi a terhek fizetését. Már 1980-90. között megfigyelhető volt a lakótelepeken a kezdetben meglehetősen magas gyerekszám csökkenése, amely az egykori beköltözők gyerekeinek tömeges kirepülésével feltehetően az elmúlt évtizedben tovább fokozódott. Említésre érdemes ugyanakkor, hogy a fenti időszakban a lakótelepek társadalmi összetétele általában és átlagosan nem romlott, hanem inkább kissé javult, és feltehető, hogy mivel üresen álló lakások ma sincsenek a lakótelepeken, és az egy, másfél, kétszobás lakások jelenleg is megfelelőek pl. egyedülállók, vagy gyermektelen, esetleg kisgyermekes házaspárok számára, a megüresedő lakások új tulajdonosai, bérlői jellemzően nem rontják a kialakult helyzetet. Tekintettel azonban arra, hogy a gyermekkorúak létszámának jelentős csökkenése következett be, az elmúlt évtizedben számos helyi konfliktus forrásául szolgált a kihasználatlanná vált óvodák, általános iskolák bezárása, az épület más célra való hasznosítása, ami kivívta a szülők, használók ellenkezését. A magánbérlők számával és arányával együtt egyes - rendszerint közepes, vagy annál kissé alacsonyabb presztízsű - lakótelepeken a külföldi bérlők is megjelentek. Tekintettel azonban arra, hogy többségükben rendszerint hosszú távon Magyarországon tartózkodó, szolid 17

életvitelű, nem egy tömbben való etnikai csoportokról lehet tudni, ez a jelenség egyelőre nem jár különösebb társadalmi konfliktusokkal. A lakótelepeken a kezdetektől fogva - részben a mai napig is - a legfontosabb problémák közé tartozott a társadalmi együttélés, a lakóközösségek hiánya, a viszonylag gyakran változó bérlők - leggyakrabban diákok, egyedülálló felnőttek, fiatal házaspárok, vagy néhány hónapig, évig Budapesten tartózkodó külföldiek - pedig nem segítik a közösség alakulását, de a különösebb rendzavarástól eltekintve nem okoznak nagyobb problémát a társasházak életében. Fizikai környezet A lakótelepek fizikai környezete az elmúlt évtizedben csak kisebb mértékben változott, bár nemegyszer látványosan. A kilencvenes évek elején, a mindent újragondolunk lázában nemegyszer felmerült a lakótelepek problémaköre is, leginkább a le kellene őket bontani, hiszen előbb-utóbb úgyis összedőlnek megjegyzések szellemében. Ennek alapja egyrészt a kétségtelenül meglévő városszerkezeti másság, és az ezzel együtt járó monotónia, másrészt viszont az a félreértés volt, miszerint a lakótelepek épületszerkezeteit ötven évre méretezték, utána tehát életveszélyesség válhatnak. Az időközben elvégzett kevés számú statikai vizsgálat mellett egyes havária helyzetek - pl. a Békásmegyeri lakásrobbanás - is azt igazolta, hogy bár az építéskor rohammunkában elkészített panelkötések gyakran mutattak kisebb korrózió-nyomokat, tömeges tönkremeneteltől, összedőléstől nem kell tartani, sőt, a vasbeton dobozszerkezetek jobban ellenálltak a nagymértékű igénybevételeknek, mint a hagyományos épületszerkezetek. Beigazolódott az is, hogy a fennálló szerkezeti hibák, hiányosságok kisebb beavatkozásokkal utólag is jól javíthatók, így a panelépületek élettartama megfelelő beavatkozásokkal beláthatatlan ideig - sok évtizedig - hosszabbítható. A részleges bontásokat ezek után legfeljebb városképi, esztétikai okok indokolhatták volna, a meglévő épületek értéke, a kereslet a lakások iránt azonban ezeket illuzórikussá tette. Az alapvető, nagy beruházásokkal járó, nehezen változtatható tényezőket tekintve a lakótelepek fizikai környezete csak kissé változott. A kisvállalkozások szaporodásával a spontán fejlődés jegyében számos üzlet nyílt a lakóépületek földszintjén, a közterületekre igen sok viszonylag olcsón, gyorsan felállítható pavilon került, és megszaporodtak a különféle reklámtáblák, reklámfelületek. A nagyobb új beruházásokat általában a kereskedelem előretörése jellemezte. Mindez rendszerint átfogó tervek nélkül, meglehetősen koordinálatlanul valósult meg, és bár kétségtelenül oldotta a telepek nagy, egyforma épületeinek monotóniáját, az olcsón és igénytelenül megvalósult épületek kavalkádja az igénytelenség, az átgondolatlanság monotóniáját hozta magával, egyfajta esztétikai környezetszennyezést okozva. Mindezek mellett a lakóépületek állaga fokozatosan és folyamatosan romlott, hiszen a 25 éves felújítási ciklus végén a lakóknak rendszerint nincs pénzük jelentősebb külső, vagy épületgépészeti felújításokra, a beavatkozások rendszerint a nélkülözhetetlen minimumra szorítkoznak. Közrejátszik ebben az a jogszabályi előírás is, amely a magántulajdonos jogainak védelme érdekében a társasházak jelentősebb beavatkozásához szükséges döntésekhez lényegében teljes egyetértést követel meg a tulajdonosok között, ami egy-egy társasházként működő épület több tucat, esetenként 100-200 tulajdonosa esetén rendszerint eleve működésképtelenné teszi a lakóközösséget. Az önkormányzatok tulajdonába került közterületek állaga, esztétikai minősége egyaránt romlott. Források hiányában csak kevés helyen került sor a huszonöt-harminc évvel ezelőtt, és eredetileg sem magas színvonalon megépített parkok, játszóterek, parkolók felújítására, a zöldfelületek gondozására, szépítésére, valamint a burkolt felületek átfogó megújítására. Mindez együttesen a legtöbb nagy lakótelepen az igénytelenség, az elhanyagoltság általános 18

képét mutatja, rossz benyomást keltve az ott élőkre, odalátogatókra, és fokozva az átlagosnál gyakrabban megfigyelhető vandalizmust is. Nem javítja a helyzetet a személygépkocsik számának a nyolcvanas évek végétől rohamos mértékű szaporodása, amely a parkolás terén okoz nehezen enyhíthető gondokat. Az eredeti beruházás időszakában ugyan a normatívák minden lakáshoz előírták egy gépkocsi elhelyezésének megoldását, tekintettel arra, hogy akkoriban az adott társadalmi közegben ez túlzottan előrelátó igénynek tűnt, a minél több lakás építését szorgalmazó intenzifikálások gyakran a normák be nem tartásához vezettek. Nemegyszer tapasztalható volt az is, hogy a nem kellően előrelátó tervezés, beruházás a lakástól távoli, félreeső helyeken biztosította a parkoló felületeket, ahol azonban a gépkocsi-tulajdonosok biztonsági okokból nem szívesen hagyják autóikat. Gyakori jelenség ezért, hogy az autótulajdonosok a gyalogos közlekedést, vagy a zöldfelületek megközelítését nehezítő módon szabálytalanul parkolnak azért, hogy járművüket viszonylagos biztonságban, az ablak alatt, vagy a bejárat közelében hagyhassák. Mindez természetesen a gyakran egyébként is elhanyagolt zöldfelületek rovására megy, rontva a lakótelep fizikai környezetét, az ott élők életminőségét. Csak esetenként figyelhető meg olyan új épületek, környezeti elemek, utcabútorok elhelyezése, amelyek gazdagítják a városképet, és javítja az ott lakók közérzetét, a környezetüket is szervezve. Összefoglaló helyzetkép A nagy lakótelepek helyzete az elmúlt évtizedben nem vált egyszerűbbé, sőt, bár a helyzet rendszerint nem vált tragikussá, az esetek nagy részében - számolva azzal is, hogy minden lakótelep más és más adottságokkal rendelkezik - inkább romlott a polarizálódó társadalmi, gazdasági viszonyok között a lakótelepek jelentős része egyre kevésbé felel meg a széles társadalmi rétegek igényeinek, ami viszont a jövő tekintetében akkor is beavatkozásokat igényel, ha a helyzet egyelőre rendszerint csak rossz, de nem tragikus. Tekintetbe véve azonban azt is, hogy a budapestiek csaknem egyharmada lakótelepen él, a probléma megoldásának megkezdése nem tűr halasztást, hiszen a lakótelepek rehabilitációja olyan hatalmas, sok résztvevő egyszerűen nem szervezhető munkáját jelenti, ahol, ha megvárnánk a komolyabb krízisjelek jelentkezését, a beavatkozások valószínűleg elkésettek lennének. 1997. 1998. 1999. 140 120 100 80 60 40 20 0 Óbuda Kaszásdűlő Római Békásmegyer Káposztásmegyer Újpest Középső-Józsefváros József Attila Kőbánya-Újhegy Kőbánya-Városközpont Kelenföld Lágymányos Őrmező Gazdagrét Vizafogó Kárpát utca Béke utca Füredi út Újpalota Centenárium Rákoskeresztúr Havanna Lakatos Kispest Pesterzsébet Csepel Budafok 19

A lakótelepek eltérő adottságait, és a részben ebből fakadóan eltérő társadalmi megítélést jól szemlélteti az az ábra, amely 27 nagy budapesti lakótelep fajlagos lakásárainak változását mutatja ki, 1997-99. között. A diagram magyarázatához tartozik, hogy az 1997. nyarán bekövetkezett oroszországi gazdasági válság nyomán világszerte lezajlott tőzsdekrach Magyarországon a jóval megbízhatóbb ingatlanpiacra terelte a befektetők jelentős részét, ami viszont gyors ütemű ingatlanár-emelkedést hozott magával. Mindez természetesen a lakótelepi árakra is kihatott, és a diagram jól mutatja, hogy a megnövekvő kereslet az értékképzés szempontjait is megváltoztatta. Az elmúlt évtizedekben ingatlanpiaci közhelynek számított, hogy a legdrágábbak a viszonylag belső fekvésű budai lakótelepek, és ezek közül is a Dunához közelebb fekvő, jó tömegközlekedéssel ellátottak. Sajátos ezért, ahogyan pl. a hagyományosan listavezető Római lakótelep lecsúszott a 3-4. helyre, míg a korábban a felső-középmezőnyben helyet foglaló, egyébként viszonylag rendezett, Külső-zuglói, metró közeli Füredi úti telep került az élre. Mindez a piac gyorsan, esetenként megalapozatlanul változó értékítéletének tudatában is azt jelzi, hogy a lakótelepek megítélése nem végleges, nem szilárd, ezért a lakótelepi goodwill erősítése, hosszú távú stabilizálása sürgető feladat. A nagymértékű szórást, az egyes telepek sajátos megítélését jól illusztrálja az a tény, hogy a legmagasabb kategóriába eső lakótelepek lakásárai nagyjából a budai zöldövezeti társasházi lakásokéihoz közelítenek, míg a legalacsonyabb áru, külső fekvésű, rosszabb megítélésű telepek összkomfortos lakásainak négyzetméterenkénti árai a belső kerületek komfort nélküli, vagy félkomfortos lakásainak fajlagos áraihoz hasonlítanak. 20