Tanya ingatlanforgalmi értékbecslése Az ingatlan címe: 6080. Szabadszállás külterület. HRSZ: 0260/14 Típusa: tanya Értékelés kelte: 2014. augusztus 28. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: 03-06-1010041/27 Adószám: 20447371-2-03 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 Tel: 06-20-333-8091
Tartalomjegyzék Tartalomjegyzék... 1 Mellékletek jegyzéke... 2 Értékelési bizonyítvány... 3 1. Szabaszállás elhelyezkedése, leírása... 6 2. Az ingatlan adatai:... 9 2.1. Az ingatlan elhelyezkedése, leírása:... 9 3. Építmények leírása:... 10 3.1. Tanyaépület:... 10 3.1.1. Műszaki állapotra vonatkozó információk:... 11 3.2. Közmű ellátottság, épületgépészet:... 12 4. Helyiségleltár, alapterületek:... 13 4.1. Helyiségleltár:... 13 4.2. Alapterületek:... 15 5. Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok:... 15 5.1. Építési jellemzők:... 15 5.2. Épületdiagnosztika:... 15 5.3. Használati szempontok:... 15 6. Az érték megállapítása:... 16 7. Az érték számítási módszere:... 17 7.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer:... 17 7.2. Az alkalmazott módszer indoklása:... 17 7.3. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása:... 18 7.4. Jelen valós piaci érték:... 21 8. Jogi szempontok:... 21 9. Alapfeltételezések korlátozások:... 22 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 1
Mellékletek jegyzéke 1.1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat 1/1... 23 1.2. Melléklet: Térképmásolat Szabadszállás külterület HRSZ:0260/14... 24 1.3. Melléklet: Képek az ingatlanról:... 25 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 2
Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya: Tulajdonos: Megbízó: Megbízás tárgya: Megbízás célja: Értékelés készítője: 6080. Szabadszállás külterületen található ingatlan. Szabadszállás külterület HRSZ: 0260/14 tanya. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet F.A. 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet F.A. 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez a piaci összehasonlító értékelést alkalmaztam. Az ingatlan jelen állapotában, valós piaci értékének meghatározása értékesítés céljára. Szörfi Béla Értékbecslő jegyzékszám: 52 3439 02 névjegyzék sorszáma: Kecskemét I-59/2008 Elérhetősége: 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Tel: 20/333-8091 Helyszíni szemle időpontja: 2014. augusztus 28. Értékelés időpontja: 2014. augusztus 28. Értékelés érvényessége: Az értékeléstől számított 90 nap, (2014. november 28.) amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás. Terhek és jogok: Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 3
Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A 2014. augusztus 28-án megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítmények műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményeken méréseket végeztem, fénykép-felvételeket készítettem, melyeket a szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy a Szabadszállás külterületi HRSZ: 0260/14 ingatlan per- igény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve 1.890.000,- Ft azaz egymillió nyolcszázkilencvenezer - forint. A megállapított érték a tulajdoni lap III. rész 13. bejegyző határozata alapján fennálló végrehajtási jog törlése esetén érvényes, egyéb esetben az ingatlan forgalomképtelen. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 4
Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen Kereslet hiánya X Átlagos Kiegyensúlyozott piac Problematikus Kínálati túlsúly Nehéz X Erős túlkínálat 1. Könnyen értékesíthető: 0-90 nap 2. Átlagos értékesíthetőség: 90-180 nap 3. Problematikus értékesíthetőség: 180-360 nap 4. Nehezen értékesíthető: 360 nap felett Az értékelési szakvélemény feletti jog. Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli. Kaskantyú, 2014. augusztus 28. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 5
1. Szabaszállás elhelyezkedése, leírása (Forrás: internet) Szabadszállás város Bács-Kiskun megyében, a Kunszentmiklósi kistérségben. Szabadszállás Fekvése Bács-Kiskun megye északnyugati részében fekszik; Budapesttől délre 80 km-re, Kecskeméttől nyugatra 40 km-re, a Dunától pedig keletre 30 km távolságra. Vonattal elérhető a MÁV 150-es számú Budapest Kelebia-vasútvonalán. Története Szabadszállás ősi kun település volt. Első említése 1279-ből való. A 15. századtól hívják Szabadszállásnak. Az 1559 évi török kincstári fejadó-defterben, a budai livához tartozó helységek között szerepelt, 37 adóköteles házzal. 1597-ben Hüszszein budai alajbég hűbérbirtoka volt. Az 1633-1634 évi török kincstári adólajstromokban a kecskeméti nahije Szabadszállás címere Közigazgatás Ország Magyarország Régió Dél-Alföld Megye Bács-Kiskun Kistérség 2012-ig Kunszentmiklósi Jogállás város Irányítószám 6080 Körzethívószám 76 Népesség Teljes népesség 6141 fő (2010. jan 1.) Népsűrűség 37,30 fő/km² Földrajzi adatok Terület 164,62 km² (járás) 1községei között, 14 adóköteles házzal volt feltüntetve. 1703-ban a bácskai rácok 30 lakosát gyilkolták le. Jegyzőkönyvei 1741-ben kezdődnek, a postahivatalt 1789-ben állították föl. 1819 november 19-én országos vásárok tartására nyert szabadalmat. Református egyháza 1626-29-ben már fennállt, temploma 1628-ban épült. 1746-ban kolera pusztított a községben, 1796-ban pedig nagy tűzvész volt, majd 1838-ban az árvíz öntötte el. Petőfi Sándor atyja, Petrovics István, a község vendéglőjének és mészárszékének volt a bérlője. 1840 körül nagyobb bérösszeggel hátrálékban maradva, a helység közvetetlen szomszédságában lévő szántóföldjét adta át a községnek, mely még az 1900-as évek elején is mint "Petrovics-föld" került bérbeadásra. 1829-1830-ban a székkaszálók tagosítását foganatosították. 1840-51-ben a pusztai birtokokat osztották szét. A 20. század elején Bencze Gábor, Ferenczy Zsigmond, Martinovits Péter és Nagy Bálint volt itt a nagyobb birtokos. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 6
Az itteni Felsőtemetőben nyugszik Prielle Kornélia, a hírneves színművésznő, aki egykor Petőfi Sándor menyasszonya volt. A dűlőnevek közül említést érdemel a Bösztörhegy, a hol valamikor Bösztör nevű helység feküdt, de a török korban elpusztult. Temploma is volt, melynek romjai még az 1800-as évek végén is láthatók voltak. A Hintók halma elnevezéshez az a hagyomány fűződik, hogy a földosztás alkalmával ezen a dombon álltak a földosztó bizottság hintói. A községhez tartozik Aranyegyháza, Balázspuszta és Szabadjakabszállás puszta. A 17. században kezdődtek meg a betelepítések, ennek ellenére Szabadszállás továbbra is kun község maradt. 1820-ban kapta mezővárosi rangját. 1995. július 1-jén városi rangot kapott. Szabadszállás földrajzi elhelyezkedése (Forrás: Google térkép) Az ingatlan elhelyezkedése: Szabadszállás külterület HRSZ: 0260/14 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 7
Az ingatlan elhelyezkedése műholdról: Szabadszállás külterület HRSZ: 0260/14 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 8
2. Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe: Település típusa: 6080. Szabadszállás külterület. város. Helyrajzi száma: Szabadszállás külterület HRSZ: 0260/14 Településen belüli elhelyezkedése, környezete: Telek területe tulajdoni lap szerint: 1549 m 2 Alakja, tájolása: Talajadottságok: Közforgalmú közlekedéstől számított távolsága: Építés jellege: Építési módja: Komfortfokozata: Készültségi foka: Igényszint: 10/2 külterületi tanya. szabálytalan alakú, K-i tájolású. homoktalaj. 800 méter. szabadon álló tanyaépület. hagyományos építési mód. komfort nélküli (közművek kikötve). leromlott állapotú. 2.1. Az ingatlan elhelyezkedése, leírása: Az ingatlan Magyarország, Bács-Kiskun megye, Kunszentmiklósi Járás, 6080. Szabadszállás külterület HRSZ: 0260/14 a település központjától É-K-i irányban kb. 2000 méterre Felsőöregszőlők tanya helyezkedik el. Megközelíthető Szabadszállás központjától a Dózsa György úton Balázspuszta felé haladva kb. 1900 méter, majd Kunbaracs felé vezető út kb. 100 méter baloldalon Felsőöregszőlők Tanya. Ingatlan-nyilvántartási adatok alapján (2014. 08. 27-én kiadott nem hiteles tulajdoni lapszemle másolat, amely a mellékletben megtalálható) kivett tanya 1549 m 2 területtel. A helyszíni szemle során megállapítottam, hogy a valósággal megegyező. Az ingatlan sík felületű, körülkerített (kerítések állapota nagyon rossz, hiányos) a terület sűrűn benőtt akácok, fenyők, nagyon nehezen megközelíthető, homok talajú, tereptárgy nem található, nem áll természeti védettség alatt. Az ingatlanon egy felépítmény (tanya) található, a térképkivonaton 2. számmal jelölt épület már nincs meg. Az ingatlan a tulajdoni lap III. rész 13.bejegyző határozat alapján végrehajtási joggal terhelt, ezért forgalomképtelen. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 9
3. Építmények leírása: 3.1. Tanyaépület: Épületszerkezeti leírás: Épült: ismeretlen, kb. 1960 évben, kb. 50-60 éves. Bővítés, felújítás, átalakítás: ismeretlen, kb. 1980 évben. Szintek száma: földszint + tetőtér beépítés. Alapozás: beton sávalap, km. égetett tégla. Lábazat: kisméretű égetett tégla. Vízszigetelés: részlegesen a bővített részeknek bitumenes szigetelőlemez. Teherhordó falszerkezetek: kisméretű égetett tégla, néhány helyen kézi falazóblokk kiegészítéssel. Födémek, koszorúk, áthidalók: vb. gerenda födém, monolit vb. koszorúk, áthidalók. Válaszfalak: kisméretű égetett tégla, 10 cm vtg. válaszfaltégla. Kémények: km. égetett téglából falazott. Tetőszerkezet: fa szerkezetű nyeregtető. Tetőfedés: rombusz palalemez. Bádogos szerkezetek: hiányos horganyzott bádogos szerkezetek. Homlokzat: nyers. Lépcsők: külső: beton. belső: acélváz szerkezetű leszerelt fa járólapokkal. Nyílászárók: külső ajtók: fa és acél ajtók; ablakok: fa és acél ablakok; belső ajtók: fa és acél ajtók. Belső felületképzés: simított omladozó oldalfal vakolatok, földszinten simított vakolt mennyezet, tetőtér fa lambéria állmennyezet. Belső burkolatok: vízszintes: mettlachi, simított beton, ragasztott parketta; függőleges: csempe, fa lambéria falburkolatok. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 10
3.1.1. Műszaki állapotra vonatkozó információk: Tartószerkezetek: Nyílászárók állapota: Tetőfedések, tetőszerkezet: Burkolatok: Vakolatok: Épületgépészet: Kerítések: Észlelt hibák: vízszintes: közepes műszaki állapotú. függőleges: közepes műszaki állapotú. kémények: közepes műszaki állapotú. ajtók: rossz, hiányos, korrodált állapotú. ablakok: rossz, hiányos, korrodált állapotú. Tetőfedés: rossz, hiányos állapotú. Ereszalj, oromdeszka: leszakadt, hiányos állapotú. Bádogos munkák: hiányos, rossz állapotú. vízszintes: rossz, néhány helyen közepes állapotú. függőleges: rossz, leomlott csempék. homlokzat: rossz, omladozó állapotú. belső vakolatok: rossz, omladozó állapotú. Fűtés: leszerelve. Vízszerelés: leszerelve. Elektromosság: leszerelve. utcai: rossz, hiányos állapotú. oldal: rossz, hiányos állapotú. hátsó: rossz, hiányos állapotú. kapu: korrodált állapotú. szemrevételezés alapján a tanya épület, több éve nem lakott, a berendezések nagy részét a tolvajok elvitték, az épület külső felületeit az időjárás megviselte. Az épület helyreállítása a tartószerkezetek elfogadható állapota alapján lehetséges. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 11
3.2. Közmű ellátottság, épületgépészet: Elektromos áram: a szomszéd 0260/32 ingatlanon lévő transzformátor állomásról légkábelen volt lekötve, jelenleg kikötve a betáplálás. Belső elektromos rendszer: védőcsőbe húzott alumínium elektromos vezetékek. Térvilágítás: oszlopokra szerelt reflektorok (működésképtelenek). Szellőzés: természetes szellőzés. Vízellátás, szerelvények, berendezési tárgyak: fúrt kútról volt biztosítva. Szennyvízelvezetés: helyi ülepítő, szikkasztó aknába. Csapadékvíz elvezetés: környezetbe elvezetve. Fűtés: központi melegvíz fűtés volt acéllemez radiátor hőleadókkal. Gázellátás: - Közút: aszfaltozott. Egyéb: - Épületgépészeti állapota: teljesen leszerelt. Parkosítás: nagyon nehezen áthatolható, sűrűn vadon benőtt akáccal. Kerítések: utcai: rövid falazott kerítés, többi fa oszlopokra szerelt szövött drót, hiányos rossz állapotban; oldal: rövid falazott kerítés, többi fa oszlopokra szerelt szövött drót, hiányos rossz állapotban; hátsó: rövid falazott kerítés, többi fa oszlopokra szerelt szövött drót, hiányos rossz állapotban. kapu: korrodált gördülő kapu. Parkolási lehetőség: telek előtti bejáró úton. Környezet: mezőgazdasági környezet. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 12
4. Helyiségleltár, alapterületek: 4.1. Helyiségleltár: Tanyaépület földszint helyiségei: belmagasság: 269-398 cm Helyiség megnevezése Vízszintes burkolatok Vízszinte s burkolatok állapota 1. Előtér Mettlachi Közepes 2. WC Mettlachi Közepes 3. Étkező Mettlachi Közepes 4. Konyha Mettlachi Közepes 5. Kamra Mettlachi Közepes 6. Szeszfőzde Simított beton 7. Raktár Simított beton Közepes 8. Raktár Mettlachi Közepes 9. Közlekedő Mettlachi Közepes 10. Féltetős raktár Simított beton Építészeti összes hasznos alapterület Tanya földszint számításnál figyelembe vehető összes hasznos alapterülete Függőleges burkolatok Műanyag lambéria 150 cm csempe 1 m fa lambéria 140 cm csempe 140 cm csempe 180 cm csempe Függőleges burkolatok állapota Közepes Közepes Mennyezet képzése Horganyzott trapézlemez Falfelületek felületképzése Burkolt Meszelt Meszelt, tapétázott Meszelt Meszelt Meszelt Meszelt Meszelt Meszelt Nyers Fal-felületek állapota Omladozó, rossz Omladozó, rossz Közepes Közepes Hasznos alapterület (m 2 ) 11,73 8,01 22,02 5,50 3,79 52,43 5,38 23,65 3,37 61,74 197,62 Korrekció 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,80 0,60 0,60 0,60 0,30 Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m 2 ) 11,73 8,01 22,02 5,50 3,79 41,94 3,22 14,19 2,02 18,52 130,94 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 13
Tanyaépület tetőtér helyiségei: belmagasság: 228-354 cm Helyiség megnevezése Vízszintes burkolatok Vízszinte s burkolatok állapota 1. Nappali Mettlachi Közepes 2. Galéria Ragasztott parketta 3. Szoba Ragasztott parketta 4. Szoba Ragasztott parketta 5. Terasz Beton Építészeti összes hasznos alapterület Tanya épület tetőtér számításnál figyelembe vehető összes hasznos alapterülete Függőleges burkolatok - Függőleges burkolatok állapota Közepes Közepes Közepes - Mennyezet képzése Fa lambéria Fa lambéria Fa lambéria Fa lambéria - Falfelületek felületképzése Festett Festett Festett Festett - Falfelületek állapota Közepes Közepes Közepes - Hasznos alapterület (m 2 ) 31,93 22,81 11,89 11,84 70,75 149,22 Korrekció 0,80 0,70 0,70 0,70 0,15 Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m 2 ) 15,54 15,96 8,32 8,28 10,61 58,71 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 14
4.2. Alapterületek: 1. Tanyaépület földszint figyelembe vehető hasznos alapterülete: 130,94 m 2 2. Tanyaépület tetőtér figyelembe vehető hasznos alapterülete: 58,71 m 2 Összes figyelembe vehető hasznos alapterület: 189,65 m 2 Kerekítve: 189,00 m 2 5. Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok: 5.1. Építési jellemzők: Az épületet kb. 1960 körül építették, később kb. 1980-as években bővítették, földszinten lakórész és feltehetően szeszfőzde és mellékhelyiségei, a tetőtérben lakrész került kialakításra. Jelenleg az épület rendkívül rossz állapotban van, berendezéseit a tolvajok leszerelték, elvitték, a falfelületek vakolatai omladoznak, nyílászárók hiányosak, korrodáltak. Várható értékmegőrzési idő: amennyiben az épület felújítása belátható időn belül nem történik meg, úgy rövidtávú. 5.2. Épületdiagnosztika: Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. Szemrevételezés alapján a műszaki állapotra vonatkozó információk érvényesek. 5.3. Használati szempontok: Több éve lakatlan. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 15
6. Az érték megállapítása: Az érték-megállapítás valamely vagyontárgy jellemzőinek, körülményeinek és befektetési lehetőségeinek szisztematikus és analitikus meghatározása és rögzítése, általában személyes megtekintés és egyéb vonatkozó adatok vizsgálata alapján. A tisztességes piaci érték az a becsült összeg, amelyen várható, hogy az értékelt vagyontárgy egy érdekelt vevő és egy érdekelt eladó között gazdát cserél, miközben mindkét fél kényszertől mentesen járt el, és mindkét fél kellőképpen tudatában van az összes vonatkozó ténynek, a jogegyenlőség alapján. A fentiek, valamint a TEGoVA (The Europian Group of Valuer s Association) előírásai alapján a forgalmi érték azt a piaci árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében és az értékelés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve a következőket: az eladó hajlandó az eladásra, az adásvételi tárgyalások lebonyolításához, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és a piaci helyzetet, megfelelő hosszúságú időtartam áll rendelkezésre, a tárgyalás időszakában az érték nem változik, a vagyontárgy szabadon került piacra, meghirdetése megfelelő nyilvánossággal történik, átlagostól eltérő, speciális vevői különajánlat figyelembevételére, nem kerül sor. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 16
7. Az érték számítási módszere: 7.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer: A módszer fő lépései: Az alaphalmaz kiválasztása; Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése; Fajlagos alapérték meghatározása; Értékmódosító tényezők elemzése; Fajlagos alapérték módosítása; Fajlagos érték számítása; Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan méretei szorzataként. Megjegyzés: az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték módosítása után kialakult fajlagos érték, és az ingatlan méretei szorzataként állapítjuk meg. 7.2. Az alkalmazott módszer indoklása: Az ingatlan értékét alapvetően három módszerrel lehet meghatározni. 1. Piaci összehasonlító alapokon történő értékelés. 2. Nettó pótlási (újraelőállítási) költség alapú értékelés. 3. Hozamszámításon alapuló értékelés. A jelen valós piaci értéket a piaci összehasonlító adatok alapján történő számítással határozom meg. Mivel megbízható megvalósult adás-vételi adatok nem állnak rendelkezésre hasonló ingatlanokról, ezért a piaci kínálat korrigált fajlagos értékeinek használatával határozható meg a piaci érték. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 17
7.3. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása: A három darab összehasonlításra alkalmas ingatlan adatai. 1. Szabadszállási (piaci kínálat) Jellege: felújított tanya. Építési ideje: kb. 1965 évben. Felújítás ideje: kb. 2005 évben. Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 100 m 2 Telek területe: 6000 m 2. Kínálati ár: 5.000.000,- Ft Fajlagos kínálati ár: 50.000,- Ft/m 2 Igényszint: 10/5 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 45.000,- Ft/m 2 2. Szabadszállás, Balázspuszta (piaci kínálat) Jellege: tanya, melléképülettel. Építési ideje: kb. 1950 évben. Felújítás ideje: kb. 1980 évben. Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 140 m 2 Telek területe: 1478 m 2. Kínálati ár: 6.000.000,- Ft Fajlagos kínálati ár: 42.857,- Ft/m 2 Igényszint: 10/3 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 35.000,- Ft/m 2 3. Szabadszállási (piaci kínálat) Jellege: tanya épület. Építési ideje: kb.1955 évben. Felújítás ideje: folyamatban. Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 50 m 2 Telek területe: 3600 m 2. Kínálati ár: 2.500.000,- Ft Fajlagos kínálati ár: 50.000,- Ft/m 2 Igényszint: 10/4 Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 40.000,- Ft/m 2 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 18
Az értékelést módosító tényezők elemzése: Megnevezés Vizsgált ingatlan 1. 2. 3. Alapterület (m 2 ) 189 100 140 50 Eladás, kínálat ideje - 2014.08 2014.08 2014.08 Telek területe (m 2 ) 1549 6000 1478 3600 Épület életkora (éves) 50 49 64 59 Felújítás, korszerűsítés ideje 1980 2005 1980 Folyamatban Vétel-, kínálati ár (millió forint) 5,00 6,00 2,50 Értékelést módosító korrekciós tényezők Vizsgált ingatlan értéke az összehasonlító ingatlan értékének arányában (%-ban) 1. +30 +20 +25 2. 0-1 0 3. +5 0 +2 4. 0-2 0 5. +20 +15 +20 6. -10 0-12 7. +20 +15 +20 8. +20 +15 +15 9. +8 +2 +5 Összesen + 83 % + 64 % + 75 % 17 % 36 % 25 % Fajlagos ár (Ft / m 2 ) 45.000,- 35.000,- 40.000,- Módosított fajlagos ár (Ft/ m 2 ) Értékelést módosító tényezők: 10.083,- 7.650,- 12.600,- 10.000,- 1. Használati szempontok (építés, felújítás éve, karbantartás helyzete) 2. Környezeti szempontok (szomszédok, építési övezet, környezet) 3. Telekadottságok (alak, tájolás, talajtani viszonyok, telektartozékok, növényzet) 4. Infrastruktúra (közművek, eü. intézmények, közlekedés, szolgáltatások, kereskedelem, stb.) 5. Műszaki szempontok (diagnosztika, szerkezetek állapota, károsodások) 6. Építészeti szempontok (helyiségek elrendezése, komfort fokozat, belső térkialakítás, emeleti szint) 7. Épületgépészeti szempontok (fűtés, hűtés, egyéb épületgépészeti technológiák és berendezések) 8. Közműellátottság 9. Igényszint A rendelkezésre álló alaphalmazban eladásra kínált kiválasztott három összehasonlítható ingatlan építési jellege hasonló, ezért a kiválasztott ingatlanokat alkalmasnak találtam a vizsgált ingatlan összehasonlítására. Az összehasonlító ingatlanok módosított fajlagos átlagárából kiszámoltam a vizsgált ingatlan módosított (korrekciós) fajlagos árát. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 19
Módosított fajlagos ár: 1. 7.650,- Ft/m 2 2. 12.600,- Ft/m 2 3. 10.000,- Ft/m 2 Összesen: 30.250,- Ft/m 2 Összesen: 30.250,- Ft/m 2 /3 = 10.083,- Ft/m 2 A vizsgált ingatlan kialakult fajlagos ára kerekítve: 10.000,- Ft/m 2 Az érték kialakítása, meghatározása során figyelembe vettem: A telek: Elhelyezkedését Megközelíthetőségét Tájolását Nagyságát Építési övezeti besorolását Környezetét Szomszédok Infrastrukturális adottságokat Talajadottságát Rendezettségét (parkosítás, térburkolatok) Kerítések, kapuk megléte, anyaguk, állapotuk Az épületek: Életkorát Állékonyságát Használhatóságát Kivitelezési módját Külső-belső állagát Felhasznált anyagok minőségét Az épületszerkezetek állapotát, károsodásokat Karbantartását Helyiségek elrendezését Komfort fokozatát Belső térkialakítását Közműellátottságát Épületgépészeti rendszerét, színvonalát, az alkalmazott technológiát Igényszintjét Az ingatlan a környezetben (közegben) elfoglalt ingatlanpiaci pozícióit, az adott időszakban uralkodó keresleti-kínálati viszonyokat. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 20
7.4. Jelen valós piaci érték: Mért hasznos alapterület fajlagos ár: Tanyaépület: 189,00 m 2 10.000,- Ft/m 2 = 1.890.000,- Ft Kerekítve: 1.890.000,- Ft Az ingatlan jelen valós piaci értékét 1.890.000,- Ft azaz egymillió nyolcszázkilencvenezer - forint-ra becsülöm. A megállapított érték a tulajdoni lap III. rész 13. bejegyző határozata alapján fennálló végrehajtási jog törlése esetén érvényes, egyéb esetben az ingatlan forgalomképtelen. 8. Jogi szempontok: Tulajdonos: Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet F.A. 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Forgalomképesség értékelése: forgalomképtelen. Jogokat és terheket lásd a mellékletben szereplő tulajdoni lapokon 1/1. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 21
9. Alapfeltételezések korlátozások: Az értékelési dokumentációban szereplő képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek. Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek. A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget. Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény másolása, sokszorosítása tilos. A szakvélemény 3 példányban készült, melyből 2 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt. Kaskantyú, 2014. augusztus 28. Szörfi Béla Értékbecslő Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 22
1.1.Melléklet: Tulajdoni lap másolat 1/1 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 23
1.2.Melléklet: Térképmásolat Szabadszállás külterület HRSZ:0260/14 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 24
1.3.Melléklet: Képek az ingatlanról: Szabadszállás Dózsa György út részlet Kunadacs felé vezető vezető út részlet Vizsgált ingatlan kapubejáró kívülről Vizsgált ingatlan kapubejáró belülről Elhanyagolt udvar részlet Elhanyagolt udvar részlet Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 25
Elhanyagolt udvar részlet Elhanyagolt udvar részlet Elhanyagolt udvar részlet Elektromos csatlakozás a trafóról (kikötve) Tanyaépület tetőszerkezet részlet Tanyaépület tetőszerkezet részlet Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 26
Terasz részlet Terasz részlet Terasz részlet Féltető fedés részlet Homlokzati fal részlet Ereszalj részlet Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 27
Féltetős raktár részlet Féltetős raktár részlet Féltetős raktár homlokzat Tanyaépület homlokzat Tanyaépület homlokzat Tanyaépület homlokzat Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 28
Tanyaépület homlokzat Tanyaépület bejárat Előtér részlet Fürdőszoba részlet Elektromos kapcsoló szekrény Konyha részlet Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 29
Étkező részlet Szeszfőzde részlet Szeszfőzde részlet Raktár részlet Raktár részlet Raktár részlet Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 30
Közlekedő részlet Belső lépcső részlet Tetőtéri szoba részlet Tetőtéri szoba részlet Galéria részlet Tetőtéri állmennyezet részlet Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 31
Nappali részlet a galériáról Nappali részlet a galériáról Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 32