Piaci i Érték számítás

Piaci i Érték számítás 1111 Budapest, Kruspér utca 1/c 2. em. 6. lakás piaci értékének meghatározása piaci összehasonlító módszer alkalmazásával. Tartalom: 1.) Ingatlan bemutatása 2.) Alaphalmaz lehatárolása 3.) Alaphalmaz ingatlanpiaci jellemzése 4) Összehasonító adatok gyűjtése 5.) Összehasonító adatok elemzése 6.) Értékmódosító tényezők beazonosítása (kritériumok) 7.) Értékmódosítás átlagolásos módszerrel A/Egyszerű átlagolás B/Súlyozott átlagolás: 8.) Értékmódosítás páronkénti összehasonlítással 9.) Piaci érték számítása összehasonlító módszer alapján + Mellékletek (alaprajz, terület-kimutatás, fotók, térkép) Készítette: Rácz Anna (OPWIUQ) 2015. december 1. Ingatlanértékelés I. Házi Feladat

1.) Ingatlan bemutatása Elhelyezkedés: *műegyetem campusának közvetlen közelében (~ 100 m St épület, 400m K épület) Lakóingatlan típusa: *társasházi téglalakás Társasházra vonatkozó adatok: *Lift: van *Állapot: jó, 2014-ben felújították a társasház teljes villamoshálózatát szintszám: 5 szintes *Lépcsőház: belső lépcsőház *Udvar:van Lakás adatai: *alapterület: 32 m2 *tájolás: K-i tájolású a szoba, udvari kilátás *fűtés: nem központi fűtéses, gázkonvektoros *épületen belüli elhelyezkedés: 2. emeleti lakás, saját függőfolyosó résszel *azonnal költözhető az ingatlan *befektetési ingatlan, rendkívül piacképes *használt, jó állapotú, teljes felújítás 2009-ben *bútorozás nélkül *nem lakott Költség: *egyéni villany- és gázmérőóra illetve egyéni mellékvízmérő *közös költség 8500 Ft/hó Forgalom: *egyirányú utca, gépkocsi forgalom által kevéssé terhelt Parkolás: *fizetős, egyetemen ingyenes

Terhek: *tehermentes ingatlan Közlekedés: *gyalog: 5-10percen belül főbb csomópontok (Móricz Zsigmond krt, Szent Gellért tér, Újbuda központ) *tömegközlekedés : busz, metró, villamos metró megálló (móricz, gellért) 10percre gyalog (~800 m) villamos megálló: (móricz, gellért) 10percre gyalog (~800 m) gárdonyi tér 6 perc (~450m) budafoki út/karinthy frigyes út 4 perc (~350 m) petőfi híd budai hídfő 8 perc (~650m ) busz megálló: (móricz, gellért) 10percre gyalog (~800 m) Szolgáltató kp.-ok távolsága: *Pláza. : Allee (~800 m/10perc gyalog) *Élelmiszerbolt: 200m-en belül 4db (1belőle éjjel-nappali) *Bank: Erste, Budapest, Otp (800m-es körzetben) Raiffeisen allee mellett (1,1km) *Vásárcsarnok: Fehérvári úti Vásárcsarnok (~ 1km) Nagy Vásárcsarnok (~ 1,4 km) *Étterem: 2 db van az utcában is 2.) Alaphalmaz lehatárolása *műegyetem környéke *üzletek és szolgáltatások széles választéka (élelmiszerboltok, pláza, bank, étterem, edzőterem, fénymásoló szalon, kocsma stb.) *kiváló tömegközlekedés *jó befektetési termék, piacképes ingatlanok *társasházi tégla lakás *garzon *tehermentes ingatlan *azonnal öltözhető

3.) Alaphalmaz ingatlanpiaci jellemzése A Móricz Zsigmond körtér, a Szent Gellért tér, az Újbuda központ és a Petőfi híd mint fő csomópontok jól közrefogják az alaphalmaz lehetséges elemeit. Sűrű beépítésű környezet, jellemzően 4-6 szintes régi téglaépítésű 19.sz-i házakkal. Az alaphalmaz a műegyetem szorosan vett vonzáskörzete. Nagyon jó ellátottságú, rengeteg szolgáltatással, többek közt élelmiszerboltokkal, fénymásoló szalonokkal, éttermekkel, ATMekkel, több különböző bankfiókkal, ráadásul tömegközlekedés szempontjából is kiváló környék. A parkolás viszont csak a műegyetemen ingyenes, a környező utcákban fizetni kell érte. A Budafoki utat leszámítva alárendelt, egyirányú utcák jellemzik. Ingatlanpiaci szempontból említésre méltó a Feneketlen-tó, a Gellérthegy, a Dunapart és a Nagy Vásárcsarnok közelsége is.. 4) Összehasonító adatok gyűjtése [Kruspér utca 1/c 500m-es környezetében vizsgált utcák]

1.) Budafoki út 10, műegyetem környéke téglalakás felújítandó, borzastóan lelakott 31 m2 1+ 1fél szoba (alkov) - lelakott lépcsőházzal fsz elektromos fűtés 6 szintes társasház alagsor déli ár: 10 990 000 Ft négyzetméterár: 354,5 eft/m2 2.) Bercsényi utca 9. műegyetem környéke téglalakás 1 szoba 1 emelet fűtés: gáz (cirkó) 24 m2 4 szintes ház felújított (jó állapotú) galériázott bútorozott alacsony rezsi liftes udvari nézet, K-i tájolás belmagasság 3m jó alaprajzi elrendezés egyirányú utca ár: 15 500 000 Ft négyzetméterár: 645,8 eft/m2 3.) Bertalan Lajos utca, műegyetem környéke egyirányú utca tégla épület 37 m2 1 szoba + 1 félszoba (egymásból nyílnak) jó állapotú távfűtés, egyedi méréssel K-i tájolású alacsony rezsi rossz alaprajz ár: 17 990 000 négyzetméterár: 486,2 eft/m2

4.) Lágymányosi utca/stoczek utca sarka, műegyetem környéke egyirányú utca felújított utcai kilátás parkolás utcán/köztéren- fizetős 6 szintes épület szuterén (alagsor) távfűtés liftes utcai kilátás 3m-nél alacsonyabb belmagasság déli tájolású jó alaprajzi elrendezés 1 szoba 24 m2 ár 11 900 000 Ft négyzetméterár: 495,8 eft/m2 5.) Budafoki út I., műegyetem közelében 34m2 1 szoba téglaépítésű 1 emeleti déli tájolású belmagasság nagyobb 3m-nél udvari kilátás liftes felújított fűtés: gáz (cirkó) galériázott alacsony közös kts (5500Ft/hó) ár: 18 900 000 Ft négyzetméterár: 555,9 eft/m2 6.) Budafoki út II., műegyetem közelében 33 m2 4.emelet 1 szoba téglaépítésű Fűtés: központi belmagasság: 3,8m belső udvarra néz liftes közös kts (7000Ft/hó) jó állapotú világos jó alaprajzi elrendezés

ár: 18 300 000 Ft négyzetméterár: 554,5 eft/m2 7.) Lágymányosi utca 13., műegyetem környéke 32m2 1 szobás téglaépítésű 6 szintes 5. emelet fűtés: távfűtés belmagasság 3m-nél alacsonyabb liftes városi panorámás, utcai egyirányú utca ár: 15 000 000 Ft négyzetméterár: 468,7 eft/m2 8.) Lágymányosi utca, műegyetem környéke 28m2 1szobás téglaépítésű 4 szintes 3.emeleti belmagasság: 3m-nél nagyobb utcai kilátás nincs lift felújítandó egyirányú utca ár: 12 900 000 Ft négyzetméterár: 460,7 eft/m2 5.) Összehasonító adatok elemzése *átlagosan a lakások m2 ára : 502,76 [eft/m2] *szórásuk: [s2= 1/n*summ(xi-xátlag)2] s2=1/8*(354,5-502,76)2+(645,8-502,76)2+(486,2-502,76)2+(495,8-502,76)2+(555,9-502,76)2+(554,5-502,76)2+(468,7-502,76)2+(460,7-502,76)2= 1/8* (21 981 + 20 460,4 + 274,2 + 48,5 + 2823,8 + 2677 + 1160,1 + 1769,1) = 51194,1/8 = 6 399,2 s= 79,99 ~ 80eFt a szórás

6.) Értékmódosító tényezők beazonosítása (kritériumok) *beruházási igény *üzemeltetési kts *forgalom *tájolás, fekvés *épületen belüli elhelyezkedés 7.) Értékmódosítás átlagolásos módszerrel A/Egyszer Egyszerű átlagolás összehasonlító adatok alapján átlagosan a lakások m2 ára : 502,76 [eft/m2] 32m2-re: 16 088 320 Ft a)beruházási igény -5% b)üzemeltetési költség -1% c)forgalom +2% d)tájolás, fekvés -2% e)épületen belüli elhelyezkedés +2% summ: -4% = 643532.8 => 15 444 787,2 Ft Piaci Érték: 15 450 000 Ft B/Súlyozott átlagolás: Vizsgált( 330/100= 3,3 ) a)beruházási igény 45 4(180) b)üzemeltetési kts 5 3(15) c)forgalom 10 3(30) d)tájolás, fekvés 15 2(30) e)épületen belüli elhelyezkedés 25 3(75) (súlyszámok összege 100)

Összehasonlító adatok: 1.) Budafoki út 10. 2.) Bercsényi utca 9. 3.) Bertalan Lajos utca 4.) Lágymányosi utca/stoczek utca sarka 5.) Budafoki út I. 6.) Budafoki út II. 7.) Lágymányosi utca 13. 8.) Lágymányosi utca súlyszám/pl.-k 1 2 3 4 5 6 7 8 a)45 1(45) 4(180) 4(180) 5(225) 5(225) 5(225)!(45) 1(45) b)5 3(15) 3(15) 3(15) 3(15) 4(20) 3(15) 3(15) 3(15) c)10 1(10) 3(30) 3(30) 3(30) 1(10) 1(10) 3(30) 3(30) d)15 3(45) 3(45) 1(15) 2(30) 2(30) 3(45) 3(45) 2(30) e)25 1(25) 3(75)!(25) 1(25) 3(75) 3(75) 3(75) 1(25) átlagos súlyozott osztályzat /100 1,4 3,45 2,65 3,25 3,6 3,7 2,1 1,95 súlyozott osztályzat alapján az átlaghoz képest eft/m2 [3-as pontszámhoz tartozó értékhez rendeltük: az előzőekben számolt átlagot: 502,76 (/3=167,58)] 234,6 578,15 444,08 544,63 603,3 620,0 351,9 326,78 Súlyozott átlag: 462,93 eft/m2 Ennek alapján: 3,3 osztályzat => 509,22 eft/m2 32x509,22=16 295 136 Ft Piaci Éték: 16 300 000 Ft

8.) Értékmódosítás páronkénti összehasonlítással Összehasonlítás: K jó állapotú kis forgalom K-i 2.emelet 32m2 1 H H D alagsor 31 2 I I I 1.em. 24 3 I I I? 37 4 I I I alagsor 24 5 I H D 1.em. 34 6 I H?,de világos 4.em 33 7? I?,de világos 5.em 32 8 H I? 3.em 28 Értékmódosítás páronként: K.)Kruspér u. 1/c 2.em 6 jó állapotú kis forgalom K-i 2.emelet 1.)Budafoki út 10 31 H H D alagsor + 50eFt/m2 +5eFt/m2-10eFt/m2 +50eF/m2 négyzetméter ár: 354,5 eft/m2 => 449,5 eft/m2 2.)Bercsényi utca 9. I I I 1.emelet - - - +5eFt/m2 négyzetméter ár: 645,8eFt/m2 => 650,8eFt/m2 3.)Bertalan Lajos utca I I I?

- - -? négyzetméter ár: 486,2eFt/m2 => 486,2eFt/m2 4.)Lágymányosi utca/stoczek utca sarka I I I alagsor - - - + 50eFt négyzetméter ár: 495,8eFt/m2 => 545,8eFt/m2 5.)Budafoki út I. I H D 1.emelet - +5eFt/m2-10eFt/m2 +5eFt/m2 négyzetméter ár: 555,9eFt/m2 => 555,9eFt/m2 6.)Budafoki út II. I H?,de világos 4.em - +5eFt/m2-10eFt/m2 +5eFt/m2 négyzetméter ár: 554,5eFt/m2 => 554,5eFt/m2 7.)Lágymányosi utca 13.? I?,de világos 5.em - - -10eFt/m2 +5eFt/m2 négyzetméter ár: 468,7eFt/m2 => 463,7eFt/m2 8.)Lágymányosi utca H I? 3.em +50eFt/m2 - - +5eFt/m2 négyzetméter ár: 460,7eFt/m2 => 515,7eFt/m2

9.) Piaci érték számítása összehasonlító módszer alapján átlag: 4222,1/8= 527,76 eft/m2 szórás s2=1/8*(449,5-527,76)2+(650.8-527,76)2+(486,2-527,76)2+(545,8-527,76)2+(555,9-527,76)2+(554,5-527,76)2+(463,7-527,76)2+(515,7-527,76)2= 1/8* (6124,6+ 15 138,8 + 1727,3 + 325,5 + 791,9 + 715,0 + 4103,6 + 145,5) = 29072,2/8 = 3634,0 s= 60,28 ~ 60eFt/m2 a szórás => 527,76x32= 16 888 320 Ft Piaci Érték: 16 900 000Ft

MELLÉKLETEK: MELLÉKLET 1. Alaprajz Terület-kimutatás Elhelyezkedés (forrás:google maps) FOTÓK MELLÉKLET 2. Utcakép Lépcsőház Kert MELLÉKLET 3. Szoba Fürdő Konyha