Budapest XIV. Thököly út 119. sz. Társasház Hrsz.: 32.210/3 SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATA A Társasház közgyűlése a társasház működésének szabályozására és a zavartalan együttélés megteremtésére a következő Szervezeti-működési Szabályzatot (SZMSZ) alkotja: 1. A KÖZÖSSÉG SZERVEI, HATÁSKÖRÜK. JOGAIK ÉS KÜTELES- SÉGEIK: 1.1. A közgyűlés Az Alapító Okiratban foglaltak kiegészítése: A közgyűlésen - a határozatot is tartalmazó,- jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít. A közgyűlésen meghozott határozatokról a közös képviselőnek valamennyi tulajdonostársat írásban közgyűlés megtartásától számított 8 napon bélül értesítenie kell. A közgyűlési határozat írásban is meghozható. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő felhívásához mellékeli az írásbeli határozati javaslato(ka)t a számvizsgáló bizottság írásbeli véleményének ismeretében. A tulajdonostársak a határozati javaslat kézhezvételét követő 15 napon belül kötelesek írásban szavazni és szavazatuk eredményét a közös képviselőnek megküldeni. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő a szavazásra megjelölt határidőt követő 8 napon belül írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni. Eredménytelen az írásbeli szavazás a) A Szervezeti-működési Szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonosok tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget, b) Minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét. Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban (akár az eredeti közgyűlés napján) az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel is kitűzhető. A megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható. Eseti feladatokra eseti bizottságokat hozhat létre számukra döntési jogot ruházhat át. 1
1.2.A közös képviselő Az Alapító Okiratban foglaltak kiegészítése: Az írásban foglalt határozatok végrehajtásáról az éves közgyűlésen beszámol. Az éves felmentvény megadása a későbbiekben feltárt mulasztás alól nem mentesíti. Vállalása szerint havonta a társasházban bejárást" tart, melyen egy SZVB-tag is részt vesz. A bejárásról feljegyzést készít. A tulajdonosi közös költség adósságról havi összesítést készít, melyet negyedéves összesítésenként albetéti bontásban megküldi a tulajdonosoknak, vagy kifüggeszti Pénzügyi megkötések: A számlának mindenkor része a végzett munkára vonatkozó megbízás, szerződés vagy munkalap, a munka átvételének igazolása - a számviteli, könyvelési rendelkezések szerint. A közös képviselő az éves beszámoló közgyűlés által megállapított mértékig dönthet saját hatáskörében. Ezen összeghatár fölött Ötszázezer Ft-ig a SZVB hozzájárulása szükséges, mely csak írásbeli formában történhet. Ezen összeg felett - mely az éves költségvetésben nem szereplő munkára irányul, és közgyűlési határozatban nem rögzített - csak a közgyűlés dönthet. Tűz esetére menekülési tervet készít, a lezárt folyosók kulcsait tűzvédelmi kazettában - az előírásoknak megfelelően - tároltatja. 1. 3. A Számvizsgáló Bizottság (SZVB) Jogkörében eljárva: bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint az SZMSZ által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, javaslatot tesz a közös képviselő díjazására, összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget. A SZVB tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg. Részt vesz a Társasház egyéb bizottságainak munkájában 2. A KÖLTSÉGEK VISELÉSE 2. 1. A költségek viselése a külön tulajdonra nézve 2. 1. 1. Víz- és csatornadíj Vízórával nem rendelkező tulajdonosok esetén része a közös költségnek. Az önálló vízórával rendelkezők a Díjbeszedő Rt.-n keresztül fizetik a vízdíjat. A vízóra közös költségben történő figyelembe vétele a vízművek számláján történő első megjelenéskor esedékes, az érvényességi időpontig visszamenőleg történik 2
2. 1. 2. Elektromos áram A tulajdonostársak az elektromos áram költségeit külön mérőórájuk által mért Kilowattóránként fizetik az Elektromos Művek Rt. számlázása alapján. 2. 1. 3. Gáz A tulajdonostársak a gáz költségeit a Gázművek számlázása alapján albetétenként, mérőóra alapján fizetik. 2. 2. A költségek viselése a közös tulajdonra nézve 2. 2. 1. Víz- és csatornadíj A tulajdonostársak a közös víz- és csatornadíjat az ingatlant tartósan használók létszámának arányában közvetve fizetik, ez beépül a közös költségbe. Amennyiben a tulajdonos közös WC-t használ, abban az esetben csak akkor tekinthető vízórásnak az ingatlan, ha a WC-ben is telepítve van vízóra, vagy a vízvételi lehetőség megszüntetése jegyzőkönyvezett formában megtörtént. A közös WC-k karbantartási kötelezettsége az azokat kizárólagosan használó tulajdonos(oka)t (Kiss Endre, Callnet Kft.) terheli. A vízórás lakások egységesen albetétenként hozzájárulnak a közös vízfogyasztáshoz és a hálózati veszteséghez. Ennek mértékét a beszámoló közgyűlés határozza meg. Azon üzletek, hol a tevékenység szerves része a vízfogyasztás (pl. fodrászat) ott a vízóra szerelése kötelező. A vízóra szereléséig az átlagtól eltérő vízfogyasztás mértékét a közgyűlés határozza meg. 2. 2. 2. Elektromos áram A tulajdonostársak a közös elektromos áram költségeit - tulajdonhányad szerint - közvetve fizetik, ez beépül a közös költségbe. 2. 2. 3. Szemétszállítási díj A tulajdonostársak a szemétszállítás költségeit - tulajdonhányad szerint - közvetve fizetik, ez beépül a közös költségbe 2. 2. 4. Biztosítás A tulajdonostársak külön és közös tulajdonának, mint ingatlannak a biztosítás költségeit tulajdonhányad szerint - közvetve fizetik, ez beépül a közös költségbe. 2. 2. 5. Kéményseprési díj A tulajdonostársak az osztatlan közös tulajdonban lévő kémények után tulajdoni hányaduk arányában fizetik a kéményseprés díját, ez beépül a közös költségbe. Az egyedi gázfűtéshez szükséges kéménybélelés költsége az érintett tulajdonost terheli. 3
2. 2. 6. A közös költség fizetésére vonatkozó szabályok A Társasház folyamatos üzemeltetésének biztosítása érdekében a mindenkori közös költségeket (üzemeltetés, felújítás) minden hónap 15. napjáig be kell fizetni a társasház üzemeltetési számlájára. A befizetésért a mindenkori tulajdonos tartozik felelőséggel. Az önhibájából közös költséget nem fizető tulajdonos a Ptk. 301. -a alapján a tartozását 11%-os kamattal köteles befizetni. Abban az esetben, ha egy tulajdonostárs 6 havi közös költség befizetési kötelezettségének nem tesz eleget, úgy a közös képviselő - a 2003. évi CXXXIII. törvény 30. alapján és annak előírásaihoz igazodva - jogosult az adós tulajdonosi lapját az adósság mértékével megterhelni. A közös képviselő a hátralékos tulajdonosokkal szemben a jelzálog bejegyzésen túl a következő módon jár el: - A két havi hátralékba került tulajdonost írásban figyelmezteti - A három havi hátralékba került tulajdonost ügyvéden keresztül felszólítja a tartozása kiegyenlítésére (az ügyvédi költséggel megterheli a tulajdonos folyószámláját) - A négy havi tartozást felhalmozó tulajdonossal szemben fizetési meghagyást bocsát ki (az ügyvédi, bírósági, illeték és végrehajtói költséggel megterheli a tulajdonos folyószámláját) - A tartozás kiegyenlítésének az tekinthető, ha a tulajdonos a tartozását, a felmerült költségeket és a késedelmi kamatot is megfizette Az önálló albetétben lévő nem lakás célú bérleményeknél a közgyűlés meghatározhat eltérő teherviselési módot, pontosan megjelölve annak szempontjait, illetve egyes albetétekre bontva is dönthet a teherviselés módjáról. amennyiben tulajdonosváltáskor a vevő nem kéri az eladó közös költség egyenlegének nullás igazolását a közös képviselőtől, abban az esetben az eladó tulajdonos esetleges tartozását a Társasház a vevőtől követelheti. 3. AZ ÉVES ELSZÁMOLÁSRÓL, KÖLTSÉGVETÉS MEGÁLLA- PÍTÁSÁRÓL SZÓLÓ KÖTELEZŐ ÉVES KÖZGYŰLÉS LEGKÉSŐBBI IDŐPONTJA A közös képviselő köteles az éves elszámolásról és a költségvetés megállapításáról szóló éves közgyűlést legkésőbb minden év április 30.-ig összehívni. 4. TULAJDONOSI LAKÓNYILVÁNTARTÁS SZABÁLYOZÁSA A tulajdonos köteles bejelenteni a közös képviselőnek: a. külön tulajdona tekintetében a tulajdon eladásának publikus adatait b. a vevő tulajdonszerzésének tényét c. lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, d. a külön tulajdonát bérlő, használó személy c. pontnak megfelelő adatát, e. a külön tulajdonában életvitel szerűen lakó személyek számát, f. haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét. 4
A közös képviselő a bejelentett adatok alapján gondoskodik a lakónyilvántartás vezetéséről. Minden tulajdonos saját érdekében köteles állandó elérhetőséget (telefonszám), ha nem a Társasházban lakik postacímét illetve megbízott útján a tulajdanába való bejutást biztosítani. Az elérhetőség hiányából adódó következmények sem a társasházat, sem a közös képviselőt nem terhelik. Kártérítési igény közérdekű beavatkozás esetén nem érvényesíthető. 5. A TÁRSASHÁZ HÁZIRENDJE A házirend a fővárosi és helyi önkormányzati idevonatkozó rendeletek alapján készült. A házirendben foglaltak a tulajdoni formától függetlenül kiterjednek mindazokra a személyekre, akik a lakóépületet állandó vagy ideiglenes jelleggel használják (használók). A tulajdonos köteles a házirendet betartatni a tulajdonát használókkal. A tulajdonos és a tulajdonát használó közösen felel a használó házirendet sértő viselkedéséért. A szemétgyűjtő edényeket a kijelölt helyeken kell tartani. amennyiben valamelyik tulajdonostárs vagy tulajdonát használó az épület bármely területét beszennyezné, a szennyezést minden külön felszólítás nélkül köteles eltakarítani. Amennyiben ez nem történik meg, a gondnok a közös képviselő a takarításról soron kívül gondoskodik, és ennek költségét a tulajdonosnak kiszámlázza közös költség kötelezettségként. A kukákba kizárólag háztartási szemét önthető. Építkezési törmelék, ipari hulladék vagy egyéb más jellegű szemét elszállíttatásáról a munkálatokat végeztetó tulajdonostárs vagy tulajdonát használó köteles gondoskodni. Amennyiben ez nem történik meg, a közös képviselő elszállíttatja, és a költséget kiszámlázza a tulajdonostársnak. A nem lakás céljára használt ingatlan nem háztartási szemetének elszállításáról az ingatlan tulajdonosa köteles gondoskodni a Társasház szemétszállítási kötelezettségétől függetlenül. A keletkezett nem háztartási szemét tárolása a Társasház szemétgyűjtőjében TILOS! A lépcsőházban és a pince közös előtereiben tilos hulladék és egyéb berendezési tárgy tárolása. Az osztatlan közös tulajdonban lévő járdára és úttestre szemét lerakása tilos! Porképződéssel járó takarítást végezni, növényeket ápolni csak mások érdeksérelme nélkül szabad. A tulajdonostársak külön tulajdonukban álló lakásukban két kutyát vagy macskát tarthatnak (A mindenkori érvényes állatvédelmi törvény és a helyi rendelet szabályozza). Az állatokat közös használatú helyiségekben tartani, etetni, kóbor állatot vagy madarat az épületbe szoktatni tilos! Az állatok által okozott szennyeződést az állat gondozója, tulajdonosa köteles haladéktalanul eltakarítani. Madarat tilos úgy tartani, hogy mások erkélyét, ablakpárkányát vagy az épület közhasználati területét szennyezze. Közös tulajdonban lévő, de külön tulajdonként használt helyiségekben (pince, folyosó, lépcsőház) a gyúlékony, tűz- és robbanásveszélyes anyagok tárolása tilos! A lakóépületben és a hozzátartozó közős használatú helyiségekben és területen napszaktól függetlenül tartózkodni kell minden mások nyugalmát zavaró magatartástól és tevékenységtől. Ide tartozik a zaj és szagártalom. 5
Rovarfertőzés megszüntetése érdekében a lakás tulajdonosa köteles a lakásában a rovarmentesítési munkát elvégeztetni, illetve a közgyűlés határozata alapján elviselni. A tulajdonosok a társasház állagában, berendezési tárgyaiban, más tulajdonában okozott szándékos rongálási károkért anyagilag felelnek. Amennyiben idegen személy szándékosan okozott kárt a társasház osztatlan közős tulajdonában, azt jelezni kell a közös képviselő felé. A tulajdonostársak az egymás közti vitákat, amennyiben nincs kihatása a társasház közösségére vagy annak zavartalan működésére, egymás között rendezik. A házirendben nem szabályozott kérdésekben, illetve azok módosításáról a közgyűlés határozatban dönt A házirend szabályai vonatkoznak: - a tulajdonosokra, haszonélvezőkre - a bérlőkre - a velük együtt lakó személyekre A házirendben nem szabályozott kérdésekben elsősorban a társasházról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, valamint a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IVes törvény rendelkezéseit kell alkalmazni. 6. HÁZIREND KÖRÉBE TARTOZÓ EGYÉB KÉRDÉSEK A Társasház elektromos, gépészeti, víz-, csatorna- stb. rendszert használ, amelyek megfelelő működése a ház életvitelét biztosítja, ugyanakkor számos veszélyforrást, baleseti lehetőséget is magukban hordoznak. Megfelelő működésük minden tulajdonostársnak elemi érdeke. 6. 1. Közös tulajdon használata A lépcsőházban és a folyosókon tilos berendezési tárgyak tárolása. A lépcsőházi ablakokat szellőztetés után - mindenki köteles bezárni, a ház állagának megőrzése miatt is. A közös területek világítását - ahol nem automata szabályoz - távozás után ki kell kapcsolni. Tilos a közös tulajdonok belső és külső falára bármit ráfirkálni, spray-vel lefújni. A közös tulajdonban bekövetkezett meghibásodást - függetlenül attól, hogy ismert-e a károkozó - a közös képviselőnek haladéktalanul jelezni kell. 6. 2. Tűz- és balesetvédelem A Társasháznak külön tűzvédelmi szabályzata és tűzriadó terve van. Ennek hiányában a közös képviselő köteles az szmsz elfogadását követő 4 hónapon belül a hiányzó dokumentumokról és a lépcsőházban történő kifüggesztéséről gondoskodni). A lezárt rácsok kulcsait tűzvédelmi kazettában kell tárolni. Ezek betartása. illetve figyelembevétele minden tulajdonostárs kötelessége, de egyben elemi érdeke is. A szeméttároló edényekbe lomot, éghető anyagot dobni szigorúan tilos! A lépcsőházakban tilos eldobni olyan anyagokat, amelyek balesetet okozhatnak! E tárgykörbe tartozó eseményekről a közös képviselőt haladéktalanul tájékoztatni kell. 6
6.3. Bejáratok A társasház bejárati kapuját kötelező zárva tartani. 6.4. Tetőzet A tetőt, padlásteret csak a közös képviselet tudtával, megbízottja jelenlétében lehet műszaki okokból használni. (A tetőre és a társasház homlokzatára csak közgyűlési engedéllyel, ideiglenes jelleggel, valamint térítés ellenében szabad műszaki berendezéseket elhelyezni.) 6. 5. Nyugalmat, pihenést zavaró tevékenységek A házban egyeseknek természetes tevékenység az, ami másnak a nyugalmát, pihenését zavarja. Ilyen pl.: a falfúrás, vésés, kalapálás stb. Tilos ilyen tevékenységet végezni hétfőtől szombatig este 19 óra után, reggel 8 óra előtt, vasárnap és ünnepnap 0-24. óráig! Ide tartoznak olyan tevékenységek is, amelyek helytelen beállításból adódóan okoznak felesleges zajt (pl.: nincs vízszintbe állítva a mosógép, és ezért üt"). Tilos az olyan tevékenység, amely a lakás nem lakásként való használatából adódik, és zajjal jár! 6.6. Fenyegetés Amennyiben tulajdonost, bérlőt írásban vagy szóban megfenyegetnek, jelezze azt a közös képviselő felé. A társasház 2004.03.12.-i közgyűlése az SZMSZ-t és a házirendet a 15. napirendi pontban 8782/10000 tulajdoni hányad arányában 608/10000 tulajdoni hányad ellenszavazat mellett elfogadta Budapest, 2004.03.12. 7