Budakeszi, Fő utca 102-108. ingatlan-együttes vételi ajánlatának 1.sz. Melléklete VÁZLATTERV ELŐLAP a Vázlattervhez Ajánlattevő: Tervező: Gyula 13 Kft. 1077 Budapest, Király utca 103. 1. em. 5. SZIGETI-STUDIO Kft Szigeti László építész vezető tervező (BÉK 1-01-2112) 1016 Budapest, Gyula utca 1.
Budakeszi, Fő utca 102-108. ingatlan-együttes vételi ajánlatának 1.sz. Melléklete VÁZLATTERV TARTALOMJEGYZÉK a Vázlattervhez 1. Előlap 2. Tartalomjegyzék 3. Általános műszaki leírás 4. Tervek jegyzéke: - T01 Tervezett telekosztás (A4) M=1:500 - F01 Funkcióséma (A3) M=1:500 - Vázlatterv 01 Pinceszint alaprajza (A3) M=1:250 - Vázlatterv 02 Földszint alaprajza (A3) M=1:250 - Vázlatterv 03 Emelet alaprajza (A3) M=1:250 - Vázlatterv 04 Metszet M=1:500 - Ü01 Kiviteli ütemezés (A4) M=1:500 Budapest, 2011. december 30, A tartalomjegyzéket összeállította: Szigeti László sk. építész vezető tervező
Budakeszi, Fő utca 102-108. ingatlan-együttes vételi ajánlatának 1.sz. Melléklete VÁZLATTERV ÁLTALÁNOS MŰSZAKI LEÍRÁS a Vázlattervhez 1. Előzmények: 2011. november 16-i dátummal, a Budakeszi Város Önkormányzata felhívást írt ki a Budakeszi, Fő utca 102-108. sz. alatti ingatlanok (magába foglalva az Erkel Ferenc Művelődési Központ épületét is), ill. ingatlan - együttes adásvételére. A nyilvános ajánlattételi felhívás a fenti címeken és a Budakeszi 1385-1388 helyrajzi számok alatt található ingatlan - együttes fenti módon történő hasznosítására vonatkozik. Az ingatlanok (telkek) együttes területe 3654 m2, az elbontható Művelődési Központ összes hasznos alapterülete 1219 m2. a területre érvényes és hatályos Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) szerint a Vt2 övezetbe tartozik, miszerint: - beépítettség: 30% (saroktelek esetén max. 50%, ha a parkolás telken belül meoldható), - legkisebb zöldterület : 30% - építménymagasság kulturális funkciónál 3,0-7,5, lakó és kereskedelminél 3,0-9-0 m. Megbízó képviselőivel szemrevételeztük a helyszínt, elsősorban a Művelődési Központ épületét, és arra a megállapításra jutottunk, hogy annak megtartása esélytelenné tenné egy továbbélő és fejleszthető kulturális létesítmény kialakítását, hiszen annak szerkezete, mely valamikor szenzációszámba menő, függesztett födémes megoldású, nem teszi lehetővé a rugalmas átalakítást, ill. bővítést. A Kiírás szerint egy 300 férőhelyes rendezvényterem és a kiszolgáló helyiségeit kell elhelyezni az ingatlanon, valamint az egészségügyi alapellátás szolgáltatóinak helyiségigényét. Ezeken túlmenően kereskedelmi, szolgáltató és lakás funkciók alakíthatók ki a területen. Nem éreztük teljesen egyértelműnek a kiírás szövegét, ezért is, no meg első vázlataink egyeztetése céljából is felkerestem Mártonffy István Főépítész urat. Az egyeztetés egyértelműsítette a következőket: - a város nem egy egyszerű rendezvénytermet akar, hanem egy olyan közművelődési (közösségi) házat, minden szükséges kellékével, ami tartalmaz egy 300 fős rendezvénytermet is. - igényli, de nem kötelezően az egészségügyi funkciót is - az értékesítésre felkínált 4 db telek természetesen telekkönyvileg összevonható, de az elfogadott új beépítésnek megfelelően újra 2 önálló helyrajzi számmal rendelkező telekingatlanra kell osztani, mert a Város ragaszkodik a jogilag független státuszú Közművelődési intézményhez (Közösségi Házhoz) - az egyeztetésen bemutatott 2 vázlat közül, fentiek alapján, egyértelműen elvetésre került az a megoldás, ahol a közösségi ház a kereskedelmi funkciójú épületek fölé az emeleti szintre került volna, hiszen akkor a jogi elválasztás (szerkezeti is) ellehetetlenül - a jelen vételi ajánlatnak nem része a közösségi ház tervezése, csak annak helyszínrajzon törtnő elhelyezése, azaz a beépítés meghatározása.
Lényegében a tervezési program azt határozta meg, hogy egy 1000-1200 m2-es supermarket és egy 300-500 m2-es drogéria jellegű üzlet kapjon helyet az épületben. Az épület 3 szintes. A Fő utca felől 1 szintes, hiszen a drogéria, a maga lényegesen kisebb alapterületével, került fel az emeletre. Az előző pontban taglalt, sűlyesztett parkoló felől pedig 3 szintes az épület ( csak 80 cm van a föld alatt). A fő árufeltöltési hely az északi oldalon kialakított 4,0 m széles útról (tolatással közelíthető meg) elérhető nagy és gyors áruátvevő. Az itt kialakított teherlift célja lehet hogy innen jusson fel az árú a drogéria szintre is, de lehet, hogy innen csak a göngyöleg kerül leszállításra a pinceszinten lévő tárolóba és lentről jut fel az árú az első emeletre. Ez is üzemeltető függő. A vevőforgalom a másik nagyon lényeges kérdés. A teljesen gyalogos megközelítés történhet a Fő utca felőli átvezetésen keresztül, illetve lépcsőn lejtőn, rámpán a Kossuth Lajos utca felől. Innen a karusszeles szélfogón keresztül lehet az elosztó előtérbe jutni, ahonnan közvetlenül az eladótérbe vagy a lépcsőházon ill. liften továbbmenni az emeletre vagy a pinceszintre a parkolókhoz. A parkoló két részből áll. A tömbbelsőben lenne a szabadtéri parkoló, mely 18 db normál és egy mozgássérült parkolót tartalmaz. Megközelítése a Fő utca felőli 3,0 m széles rámpás lehajtón keresztül történik. A másik rész 28 férőhellyel a supermarket épülete alatti fedett parkoló, 6,0 m széles feltáró úttal. A parkolók ürítése a Kossuth Lajos utca felé egyirányú úton történik. Az előírások szerinti parkolószámot a két létesítmény összevont számításánál (még az 50%-os hatósági kedvezmény figyelembevételével sem) nagy valószínűséggel nem lehet kielégíteni, de azzal is kalkulálni kell/lehet, hogy ezek üzemeltetése általában időben eltolva, elkülönül! 4. Tervezett szerkezetek, főbb anyagok: Az épületek szerkezete,i a mai ismereteink szerint a funkciókból eredő pillérvázas kialakításon túl, alapvetően a mai kor igényeinek messzemenően megfelelő, a gazdaságos üzemeltetést előtérbe helyező, korszerű, a zöld-ház, más néven min. a passzívház kategóriának megfelelő épület legyen. - Alapozás Az épületek alapozása, a konkrét geotechnikai ismeretek (talajjellemzők, talajvíz, stb) hiányában igen sokféle lehet az alápincézettséget is figyelembe véve. Lehet, hogy nem szükséges mélyalapozás, elégséges lesz pl. egy nyiltvíztartásos, sűlyesztéses lemez vagy sáv/pont síkalapozás. Az is lehet azonban, résalapozással kombinált fúrt/vert cölöpalapozás készítendő. - Függőleges teherhordó szerkezetek: Alapelképzelés szerint többszintes vasbeton pillérszerkezetek, de az is lehetséges, hogy acél pillérváz készül. - Vízszintes teherhordó szerkezetek: A függőleges szerkezetekhez igazodó, rövidfőtartós, gerendás, paneles szerkezet, helyenként monolit vb. mezőkkel. A lépcsők és a liftaknák monolit vasbetonból készülnek és az épület merevítését is szolgálják. - Homlokzati térelhatárolás: A passzívház kategóriának megfelelő rétegfelépítésű, szendvicsszerkezetű falak, öntisztuló külső felületekkel (tégla, kő, acél-héj-panel, aluminium, stb). Az üvegfelületek lehetőleg 0,8 W/m2K tudású, ahol szükséges biztonsági szerkezetek. - Burkolatok: Igényszintnek megfelelő kopásállóságu padlóburkolatok, igényes falburkolatok. - Épületgépészet: Az épület fűtését (tartalék gázbekötés mellett) geothermikus energiával kívánjuk megoldani, a keletkező belső hő (pl. belső hűtőkamrák aggregátorai) maximális visszaforgatásával. A használati melegvizet napenergiával (napkollektorok) kívánjuk előállítani. A víz-csatorna megoldásai hagyományosak, a csapadékvíz elvezetésének módja a végleges terepszintek ismerete után határozható meg.
1. Telekalakítás, telepítés - beépítés: A jelenlegi 4 db telek összevonásából jön létre, első lépcsőben, a 3645 m2-es telekingatlan. A tervezés folyamatában ezzel a beépítetlen (tehát a jelenlegi Művelődési Központot elbontottnak tekintjük) telekterülettel, mint egy úszó telekkel kalkulálunk és erre vonatkoztatjuk az összes beépítési paramétert. Tehát nem foglalkozunk azzal, hogy valamelyik újraosztott telek mérete kisebb mint az előírás, vagy, hogy az újraosztással az egyik telek nem saroktelek és így a beépítési % csökken. Az újraosztást valóban csak egy utólagos jogügyletnek tekintjük, ami nem befolyásolja a befektetői és tulajdonosi igények rugalmas összhangjának megteremtését. Terveink szerint 2 önálló épületet helyezünk el a területen. Egyik a Város által építendő Közösségi Ház, a másik a Befektetők által megvalósítani kívánt Üzletközpont. Bár geodéziai felméréssel még nem rendelkezünk, de becslésünk szerint a Fő utca mentén cca. 2,5 m szinteséssel lehet kalkulálni. Ebből adódik, hogy a parkolási gondokat a tömbbelsőben és az Üzletközpont alatt oldjuk meg, hiszen, ha 100-as számú ingatlan sarkánál, ami a legmagasabb pont, visszük le az egyirányú parkoló utat a -2,5 m szintre és ezen a szinten vezetjük ki a Kossuth Lajos utcára, akkor remélhetőleg szenny-és csapadékvíz elvezetési gondok sem lesznek. További parkolókat tudunk az üzletközpont alatt is elhelyezni, további cca. 80 cm sűlyesztéssel. Tehát a fenti belső útvonalvezetés is meghatározza, hogy a telek északi felén, a Fő utcai telekhatárig kifutva helyezzük el az Üzletközpont részben 2 szintes épületét, ami a tömbbelsőben lévő parkoló felől már 3 szintes. A Közösségi Házat közvetlenül a Fő utca és Kossuth Lajos utca sarkára tervezzük, ami szintén a főépítészi egyeztetés eredménye, hiszen könnyű volt azonosulni azzal az igénnyel, hogy a funkcióhoz kapcsolódó köztér ne közvetlenül a poros, zajos és büdös Fő utcához kapcsolódjon. Így lényegében majdnem létrejön a HÉSZ-ben szintén szereplő zártsorú beépítés, hiszen csak egy kis ki teresedés jön létre a Fő utca mentén, amin keresztül jutunk a zöld tömbbelsőbe, ahonnan a létesítmények nyílnak. A telekújraosztásnál lényegében csak a Közösségi Ház és a mellette lévő nagyjából trapéz alakú terület fog egy telket (B) alkotni, tehát a parkolóból kivezető út már a másik telekhez (A) tartozik. Tehát: - A telek területe: 2951 m2, - míg B telek területe: 694 m2. 2. Épületek funkcionális kialakítása Tehát 2 önálló épületet helyezünk el melyek egymástól telekkönyvileg (jogilag) és szerkezetileg (műszakilag) függetlenek. Az Üzletház funkcionális kialakításával külön fejezetben fogunk foglalkozni, a Közösségi Ház tervezése pedig nem feladatunk, így itt csak a funkcionális megközelítésekkel, azok esetleges összefüggéseivel foglalkozunk. Mint fentebb már említettem, a helyszín lejtési viszonyai alapvetően meghatározzák az épületek elhelyezését és megközelítését. A Fő utca felől az új (összevont) telek közelítően tengelyében van az az átvezetés ami a gyalogos tömbbelsőbe vezet, ahonnan a -0,50 m-es szinten van mindkét épület gyalogos megközelítése. Tekintettel arra, hogy itt már valójában min. -1,0 m-en vagyunk, ezért lépcsőket és rámpákat (akadálymentes) tervezünk. A Közösségi Ház alaprajzilag megközelítően trapéz. Azt sem akarjuk meghatározni ( a bejáratok kivételével), hogy hol legyen benne a függőleges közlekedő és melyik szinten legyen a 300 fős rendezvényterem, de javasoljuk, hogy a terem a bejárati szinten legyen, ami tűzvédelmi okokból a legkedvezőbb, vagy az első emeleten, ami funkcionálisan kedvezőbb és javasoljuk a lépcsőház helyéül a 3 szintes épület északnyugati sarkát. 3. Üzletház funkcionális kialakítása: Tekintettel arra, hogy jelenleg a tervezési program csak nagyon nagy vonalakban létezik, hiszen nem ismert az egységek konkrét üzemeltetője, ezért csak a korábbi tervezési feladatokból átcsempészett tapasztalatok tudják meghatározni még azt az alapkérdést is, hogy milyen legyen az eladótér és raktárzóna aránya.
- Épületvillamosság: Várhatóan nagyobb részt az országos hálózatról (esetleg trafóház létesítését is előírják) fog kelleni vételezni, de bizonyos %-ban napelemekkel rá tudunk segíteni. 5. Területi műszaki paraméterek: - A telek: - összevontan: 3645 m2 -újraosztva: A telek 2951 m2 B telek 694 m2 3645 m2 - Beépítettség: Üzletház: 1122,50 m2 Közösségi Ház: 346,85 m2 Összesen: 1469,35 m2 Teljes beépítettség: 40,21% < 50% - Bruttó szintterület: Üzletház: Pinceszint 1101,85 m2 Földszint 1101,85 m2 Emelet 554,51 m2 2758,21 m2 Közösségi Ház: : Pinceszint Földszint Emelet 346,85 m2 346,85 m2 346,85 m2 1040,55 m2 - Üzletház területi mutatói (bruttó): -Supermarket: - Eladótér: 627,5 m2 - Gazdasági (raktár) terület: 323,9 m2 -Drogéria: - Eladótér: 308,2 m2 - Gazdasági (raktár) terület: 105,0 m2 -Közös területek: - k (függ. és vízsz.): 305,6 m2 - Közös tárolók (pl. göngyöleg): 147,6 m2 - Épületgépészet/vill.: 74,7 m2 - Fedett parkoló: 723,6 m2 - Zöldterületi mutató: ~ 1102 m2 ( 30,2% > 30%, tehát megfelel) A mutatószám az összevont telekre számítva érvényes! Budapest, 2011. december 30. Szigeti László építész vezető tervező
"B" TELEK 694,0 m² "A" TELEK 2951,0 m² Üzletház bruttó telekterület : 2951,0 m² Közösségi ház bruttó telekterület : 694,0 m² TELEK TELJES TERÜLETE : 3645,0 m² Üzletház bruttó terület : Pinceszint 1101,9 m² Földszint 1101,9 m² Emelet 554,5 m² TELJES TERÜLET : 2758,3 m² Közösségi ház bruttó terület : Pinceszint 346,9 m² Földszint 346,9 m² Emelet 346,9 m² TELJES TERÜLET : 1040,7 m² É T 01 TERVEZETT TELEKOSZTÁS Budakeszi, Fő utca 102 108 alatti ingatlanok adásvétel ajánlattételéhez HELYSZÍNRAJZ M=1:500 2011. 12. 30. Tervező: Szigeti László építész, BÉK 1 01 2112 (SZIGETI STUDIO Kft, 1016 Budapest, Gyula utca1.
Közösségi ház 324,4 m² Emelet Gazdasági zóna 105,0 m² Drogéria eladótér 308,2 m² 95,8 m² 7,7 m² Gépészet Parkoló Vízszintes közlekedő Függőleges Gazdasági közlekedő zóna Szupermarket eladótér Gazdasági zóna Drogéria eladótér Gazdasági zóna Közösségi ház Földszint Gazdasági bejárat 323,9 m² Szupermarket eladótér 627,5 m² Vevő bejárat 95,3 m² Közösségi ház 324,4 m² 7,7 m² Alagsor Gazdasági zóna Gépészet Gazdasági zóna 50.86 m2 45.45 m2 59.21 m2 Parkoló 723,6 m² Gépészet 6.20 m2 Gazdasági zóna 37.51 m2 91.43 m2 Közösségi ház 324,4 m² É Gazdasági feltöltés 7,7 m² Gépészet 23.00 m2 Vevő bejárat FUNKCIÓSÉMA Budakeszi, Fő utca 102 108 alatti ingatlanok adásvétel ajánlattételéhez SZINTEK ALAPRAJZA M=1:500 2011. 12. 30. Tervező: Szigeti László építész, BÉK 1 01 2112 (SZIGETI STUDIO Kft, 1016 Budapest, Gyula utca1.
7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 3,75 7,50 2,40 6,00 7,50 6,00 2,40 4,00 Fő utca 2.28 19.67 6.00 11.80 12.80 4.00 23.30 19.05 M Épületgépészet Göngyölegtároló Tároló Tároló Tároló P 15 3,30 Parkoló Alagsor bruttó szintterület 1101,9 m² P 13 Tároló Tároló El.kapcs. Szélf. 3,30 6.81 5 16.48 5 3.46 5 11.83 5 10.62 5 íközlekedő Lépcsőház 3,90 Lépcsőház Közösségi ház Alagsor bruttó szintterület 346,9 m² 2.54 5 19.49 5 22.84 5 M Gazdasági feltöltés Gépészet Vevő bejárat P 4 21.30 13.30 P 2 Parkoló Kossuth Lajos utca P 4 P 8 P 1 É VÁZLATTERV 01 Budakeszi, Fő utca 102 108 alatti ingatlanok adásvétel ajánlattételéhez PINCESZINT ALAPRAJZA M=1:250 2011. 12. 30. Tervező: Szigeti László építész, BÉK 1 01 2112 (SZIGETI STUDIO Kft, 1016 Budapest, Gyula utca1.
7,50 2,40 6,00 7,50 6,00 2,40 4,00 Fő utca 2.28 19.67 6.00 11.80 12.80 4.00 ± 0,00 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 3,75 Eladótér M Előkészítő Előkészítő Előkészítő Előkészítő M Árú átvétel Rakt. Hűtőkamra Hűtőkamra Hűtőkamra Hűtőkamra Általános raktár Személyzet 1,00 0,50 6.81 5 16.48 5 3.46 5 11.83 5 10.62 5 Vevő bejárat Szélfogó Lépcsőház 0,50 Lépcsőház 0,50 Közösségi ház Földszint bruttó szintterület 346,9 m² 2.54 5 19.49 5 23.30 19.05 0,50 Gazdasági bejárat 0,50 Földszint bruttó szintterület 1101,9 m² 1,00 22.84 5 "B" TELEK 0,50 Közl. Vegyi iparcikk raktár Iroda 21.30 13.30 "A" TELEK Kossuth Lajos utca É Üzletház bruttó telekterület : 2951,0 m² Közösségi ház bruttó telekterület : 694,0 m² TELEK TELJES TERÜLETE : 3645,0 m² Üzletház bruttó terület : Pinceszint 1101,9 m² Földszint 1101,9 m² Emelet 554,5 m² TELJES TERÜLET : 2758,3 m² Közösségi ház bruttó terület : Pinceszint 346,9 m² Földszint 346,9 m² Emelet 346,9 m² TELJES TERÜLET : 1040,7 m² VÁZLATTERV 02 Budakeszi, Fő utca 102 108 alatti ingatlanok adásvétel ajánlattételéhez FÖLDSZINT ALAPRAJZA M=1:250 2011. 12. 30. Tervező: Szigeti László építész, BÉK 1 01 2112 (SZIGETI STUDIO Kft, 1016 Budapest, Gyula utca1.
7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 3,75 7,50 2,40 6,00 7,50 6,00 2,40 4,00 Fő utca 2.28 19.67 Lapostető 10.62 5 + 3,50 Lépcsőház Közösségi ház Emelet bruttó szintterület 346,9 m² 2.54 5 19.49 5 22.84 5 34.60 19.05 M Személyzet Iroda Előt. Raktár + 4,50 Lapostető Eladótér Emelet bruttó szintterület 554,5 m² + 4,50 Lépcsőház M 15.30 3.75 27.90 6.70 Kossuth Lajos utca É VÁZLATTERV 03 Budakeszi, Fő utca 102 108 alatti ingatlanok adásvétel ajánlattételéhez EMELET ALAPRAJZA M=1:250 2011. 12. 30. Tervező: Szigeti László építész, BÉK 1 01 2112 (SZIGETI STUDIO Kft, 1016 Budapest, Gyula utca1.
+8.50 +8.50 +8.00 +8.00 +4.50 +3.50 +4.00 +3.00 0.50 0.50 0.90 3.90 0.90 3.30 VÁZLATTERV 04 Budakeszi, Fő utca 102 108 alatti ingatlanok adásvétel ajánlattételéhez M M METSZET M=1:250 2011. 12. 30. Tervező: Szigeti László építész, BÉK 1 01 2112 (SZIGETI STUDIO Kft, 1016 Budapest, Gyula utca1.
II. építési ütem I. építési ütem I. építési ütem II. építési ütem É Ü 01 KIVITELI ÜTEMEZÉS Budakeszi, Fő utca 102 108 alatti ingatlanok adásvétel ajánlattételéhez HELYSZÍNRAJZ M=1:500 2011. 12. 30. Tervező: Szigeti László építész, BÉK 1 01 2112 (SZIGETI STUDIO Kft, 1016 Budapest, Gyula utca1.