Nagy és Trócsányi Ügyvédi Iroda Eiffel Palace Irodaház befektetési értékének meghatározása KPMG Tanácsadó Kft. 2014. június Q 2014 KPMG Tanácsadó Kft. a magyar jog olopj.ln bejegyzett kmátoll felel6sség0 társaság. és egyben a függeuen taglársosogokból álló KPMG-hálózat magyar tagja, amely 2 hálózat a KPMG lntematlonal Cooperatlve-hez ("KPMG lntemational"), a Svájci Allamszovetség Jogo alopján bejegyzett Jogi személyhez kapcsolódik. Minden Jog fenntartva. Nagy és Trócsányi Ügyvédi Iroda 1126 Budapest, Ugocsa utca 4/B. I rodavezetö részére Tisztelt Megbízónk! 2014. június 16. keltezésű megbízási szerzödésünknek megfelelöen elvégeztük az Eiffel Palace Irodaház befektetési értékének meghatározását 2014. június 30. érvénnyel. Megállapításainkat az alábbi értékelöi jelentésben foglaltuk össze, mely bemutatja az ingatlant, az értékelés folyamatát és az értékre vonatkozó következtetéseket. Az értékelöi jelentés a Nagy és Trócsányi Ügyvédi Iroda számára készült és az ügyfelénél, a Magyar Nemzeti Banknál (a továbbiakban Érdeklödö") történő tulajdonosi döntéshozatal támogatása céljából lesz felhasználva. Az értékelés más célra nem használható fel. Az értékelésre kijelölt ingatlan a 1054 Budapest, Bajcsy-Zsilinyszkí út 78. szám alatt található, az ingatlan-nyilvántartásban 24981 helyrajzi számon bejegyzett Eiffel Palace Irodaház. Az ingatlan a szűken vett Belváros határán, a város egyik közlekedési szempontból legsokrétűbben feltárható helyszínén, egy olyan helyen fekszik, amely fővárosiak és vidékiek számára is könnyen elérhető, ugyanakkor 5-10 perc sétára van a Parlamenttöl és más fontos kormányzati épületektől. összes többi szerkezetet lebontották és így korszerű, 5 pinceszint + földszint + 7 emelet kialakítású irodaházat hoztak létre. Az egész épületre a kiemelkedően magas műszaki színvonal, valamint a hagyományos és modern szerkezetek ízléses összhangja jellemző. Az értékelés során a megbízás jellegének megfelelöen az Érdeklödő sajátos befektetési szempontrendszerét vettük alapul, ezért, az egyedi szempontrendszer mérlegelhetősége érdekében javasoltuk a Befektetési Érték, mint értékelési alap alkalmazását, melyet annak ismertetését követöen az Érdeklődő és Megbízónk elfogadott. Vizsgálataink eredményeképp arra a következtetésre jutottunk, hogy ezen szempontrendszert a jövedelem megközelítéssel lehet a legjobban figyelembe venni, ezért ezt a módszert választottuk a befektetési érték meghatározására. A számítások során 12 éves cash-flow modellt alkalmaztunk, melyben a Tulajdonos adatszolgáltatása alapján figyelembe vettük a jelenleg érvényes bérleti szerződéseket. Az üres területek esetében feltételeztük, hogy amennyiben a kiajánlási áron piaci szereplő nem venné ki a területeket azonnal, akkor az Érdeklődő az adott bérleti díjon saját-, illetve kapcsolt szervezeti egységei elhelyezésére tudja felhasználni. A pénzáramok jelenértékre történő számításánál az Érdeklödő által elvárt hozamszinttel kalkuláltunk figyelembe véve hogy az Érdeklődő a vásárlást nem piaci finanszírozású forrásokból tervezi, így a feltételezett akvizíció tőkeköltsége nem egyezik meg az átlagos piaci szereplőkével. Az RICS a következőképpen határozza meg a Befektetési Érték fogalmát:,, Valamely eszköz meghatározott befektetési vagy működési célok esetén érvényes értéke egy adott tulajdonos vagy leendő tulajdonos számára." (RICS Valuation - Professional Standards January 2014, VPS 4 1.4 pontja) Az elvégzett vizsgálatok alapján, véleményünk szerint az értékelésre kijelölt ingatlan Befektetési Értéke 2014. június 30. érvénnyel, áfa nélkül, kerekítve 46.200.000 EUR, azaz negyven hatmillió kettőszázezer euró. Az eredetileg 1893-ban, a Pesti Hírlap elhelyezésére épített épületet 2013-ban teljes körűen felújították. A rekonstrukció során a homlokzati falakat megtartották, ám az
Nagy és Trócsányi Ü gyv édi Iroda Eiffel Palace Irodaház befektetési értékének meghatározása KPMG Tanácsadó Kft. 2014. június Az értékbecslésnél kifejezett értékek áfa nélkül értendőek. Az értékbecslés az ingatlant, mint tehermentes vagyontárgyat vette figyelembe. Az itt kifejezett érték nem tartalmazza azokat a költségeket, amelyek a fenti vagyontárgy értékesítésénél merülhetnek fel. Az értékelésnél az ingatlan rendezett, 1/1-es tulajdonjogi állapotát feltételeztük, függetlenül az ettől esetlegesen eltérő jogi állapottól. Vizsgálatunk a teljes ingatlant, azaz a földterületet, a területen található épületeket és építményeket foglalja magába, de nem terjed ki a gépek és berendezések, valamint a szolgáltatáshoz és használathoz fűződő szerződések (összefoglalóan: nem ingatlan jellegű vagyontárgyak) illetve az üzleti tevékenység értékelésére. A jelentésben közzétett értékek az itt vázolt feltételezéseken alapulnak, és kizárólag az itt meghatározott felhasználási célra érvényesek. Az értékkel kapcsolatban megfogalmazott következtetések a meghatározott értékelési időponttól számított 90 napig érvényesek. A fenti következtetések részleteit az értékbecslői jelentés és a mellékletek tartalmazzák. Következtetéseink csak a mellékelt korlátozó feltevésekkel együtt érvényesek. Tisztelettel: Dános Pál, MRICS Igazgató KPMG Tanácsadó Kft. Andrea Sartori Partner KPMG Tanácsadó Kft. C 2014 KPMG Tonácnad6 Kit. a IT'Bgyar Jog alapján bo}ogyzcn kort41o fe1e:os,égu tllt=4g. o, egyben a fogoe on togtársnsdgokbó1 álló KPMG há"óz.at m:1gyar t:gjo. omoly h416xat a KPMG lnternouol\:ii Cooporotlve hdz ("KPMG lntarnauonaj"). a Svd)cl Á.lnrrn:OvotUg Joga a.jtip)án bo)ogyzett jogi :zomólyhoz kapcsolódik. Minden jog fonnionvo 3