Útmutató a 0541-es számú bevallás kitöltéséhez Tisztelt Társasház! Ezen a bevallási lapon kell a társasház, a társasüdülő (a továbbiakban együtt: társasház) tulajdonközösségének a nem kizárólag magánszemélyekből állóknak és azoknak is, ahol a tulajdonostársak között egyáltalán nincs magánszemély bevallást adnia a közös név alatt megszerzett adóköteles jövedelmeiről. Nem ezen, hanem a 0503-as bevallási lapon kell bevallani azokat az adókat, járulékokat, amelyeket munkáltatói vagy kifizetői minőségében kell(ett) a társasháznak megfizetnie! A bevallást két példányban kell kitölteni. A bevallás egyik példányát a társasház ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett címe szerint illetékes adóhatósághoz kell benyújtani. A társasháznál maradó példányt pedig az elévülési idő lejártáig (2011. december 31-éig) kell megőrizni. A bevallás az Internetről letöltött nyomtatványon is benyújtható. A bevallási nyomtatvány az Internet http://www.apeh.hu web-lapról. 2005. április 1-jétől lehetőség van továbbá a 13/2005. (III.30.) PM-IHM-MeHVM együttes rendeletben foglalt rendelkezéseknek való megfelelés esetén a bevallási kötelezettség elektronikus úton történő teljesítésére is. A bevallás benyújtásának a határideje 2006. február 15-e akkor, ha a társasház az általános forgalmi adó fizetésére kötelezett, más esetben 2006. május 22-e. A határidő letelte után a bevallás 2006. december 31-éig még ezen a nyomtatványon nyújtható be, ezt követően az erre a célra rendszeresített 07420-as számú nyomtatvány benyújtásával pótolható a mulasztás. A bevallás késedelmes benyújtása esetén az adóhatóság mulasztási bírságot állapíthat meg. A bevallásban az adatokat forintban kell feltüntetni. A kitöltés során tévesen beírt adatot annak áthúzásával lehet javítani, és aláírással kell igazolni. A 41-es számú bevallásban tévesen bevallott adókötelezettséget az elévülési időn belül önellenőrzéssel lehet helyesbíteni az adott időszakra vonatkozóan rendszeresített 410- es számú önellenőrzési nyomtatványon, a 03-as számú bevallást pedig a 31-es számú bizonylaton. Amennyiben az adóhiányt eredményező hibát az adóhatóság tárja fel az ellenőrzése során, akkor az adó és a késedelmi pótlék megfizetése mellett adóbírságot is kell fizetnie a társasháznak. Az adóbírság az adóhiány 50 százaléka, amely csak kivételes méltánylást érdemlő körülmény esetén mérsékelhető. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény hatálya alá tartozó társasházak kizárólag a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: Szja törvény) alanyaiként adókötelesek a közös név alatt megszerzett jövedelmük után. A Szja törvény 75. -ának (7) bekezdésében foglaltak alapján a társasháznak azokról az adóévben megszerzett (a tulajdonosközösség javára befizetett vagy átutalt) jövedelmekről kell bevallást adnia, amelyekre vonatkozóan adómegállapítási
2 kötelezettsége van. Adómegállapítási kötelezettség akkor keletkezik, ha az adóköteles jövedelem juttatója nem kifizető (pl. magánszemély bérli a közös helyiséget) vagy ha a jövedelem a közös tulajdonú ingatlan vagy ingó vagyontárgy értékesítéséből származik. A társasház által megállapított személyi jövedelemadót 2006. március 31- éig a Magyar Államkincstárnál vezetett 10032000-06056353 számú APEH Személyi jövedelemadó beszedési számlára kell befizetni. Ha az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (továbbiakban: Art.) 178. -ának 18. pontjában meghatározott kifizető juttat adóköteles jövedelmet a társasháznak, akkor az adót - a törvényben meghatározott kivételekkel - a kifizető vonja le és fizeti be. Erről a társasháznak igazolást ad, az adóhatóság részére pedig adatot szolgáltat. Az ilyen kifizetőtől származó jövedelmeket a bevallás 3-4. sorainak kitöltésekor nem kell figyelembe venni. Ezeket a jövedelmeket összesítve a bevallás 6. sorában tájékoztató adatként kell feltüntetni. Amennyiben a kifizető nem vonta le az adót, akkor azt az alapját képező jövedelemmel együtt a 3-4. sorokban kell feltüntetni, valamint a 6. sorban az e oszlopba 0-át kell írni. A jövedelem és az adó megállapítása I. Külön adózó jövedelmek A Szja törvény szerint külön adózó és a társasháznál is előforduló jövedelmek után - kivéve a közös tulajdon tárgyát képező ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet - a magánszemélyekre vonatkozó szabályok szerint kell az adót megállapítani, és megfizetni. Ilyen külön adózó jövedelmek különösen a közös tulajdon tárgyát képező ingatlan és ingó vagyon értékesítéséből származó jövedelmek és a tőkejövedelmek. A külön adózó jövedelmek után megállapított személyi jövedelemadót - ha azt nem a kifizető állapította meg - a bevallás benyújtásával egyidejűleg, legkésőbb a bevallás benyújtására előírt határidőig kell a társasháznak befizetnie. Amennyiben a külön adózó jövedelmeknek a megfizetett (kifizető által levont) adóval csökkentett összegét a társasház felosztja a tulajdonostársak között, akkor a felosztott összeg után a továbbiakban sem a társasháznak, sem pedig a magánszemély tulajdonostársaknak nem kell adót fizetniük. A társasház például a közös tulajdonban álló tárolóhelyiség értékesítéséből származó, megfizetett adóval csökkentett jövedelmét a tulajdoni hányadok arányában feloszthatja a magánszemély tulajdonostársak között további adófizetési kötelezettség nélkül. A nem magánszemély tulajdonostársak esetében a kiosztott vagyoni érték bevételnek számít azzal, hogy a társasági adóról és az osztalékadóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény 7. (1) bek. o) pontja értelmében az adózás előtti eredményt csökkenti az a bevételként elszámolt összeg, amely után a társasház a Szja törvény szerint az adót megfizette. Az előzőekben ismertetett általános szabályoktól eltérő az adókötelezettség akkor, ha közös tulajdonban lévő ingatlant (ingatlanrészt) értékesít a társasház, és a közgyűlés határozatot hoz a tulajdoni hányadok szerinti adózásról. Ez utóbbi esetben nem az adóval csökkentett összeg felosztása történik. Ilyen esetben a magánszemély tulajdonosoknak az egyénileg elkészített adóbevallásukban (0553-as) kell bevallaniuk az ingatlanértékesítésből származó jövedelmüket. A nem
3 magánszemély tulajdonostársakra jutó jövedelemrész után azonban ebben az esetben is a társasháznak kell az adót megállapítania és bevallania. II. Ingatlan bérbeadásából származó és más jogcímen kapott jövedelmek A tulajdonostársak közös költségre és felújítási célra teljesített befizetésein felül befolyt - az előzőekben ismertetett külön adózási szabályok alá nem tartozó - más adóköteles bevétel (a közös tulajdon tárgyát képező ingatlan bérbeadásából származó bevételt is ideértve) egésze a társasház jövedelmének számít, amely után 25% adót kell fizetni. Ha ez a jövedelem kifizetőtől származott, akkor az adót a kifizetőnek kellett levonnia. Az ilyen kifizetőtől származó jövedelmeket a 6. sorban csak tájékoztató adatként kell közölni. Az ingatlan bérbeadásából származó és más jogcímen keletkezett nem kifizetőtől kapott jövedelmek után megállapított adót a jövedelem juttatásának negyedévét követő hónap 12-éig kellett a társasháznak befizetnie. Ha a társasház elmulasztotta ezt a kötelezettségét, akkor a fennálló adótartozását legkésőbb az adóbevallás benyújtásával egyidejűleg rendeznie kell. Az adó késedelmes megfizetése miatt az adóhatóság késedelmi pótlékot számít fel, amelynek mértéke naptári naponként a felszámítás időpontjában érvényes jegybanki alapkamat kétszeresének 365-öd része. Amennyiben a 25 százalékos adó befizetése után fennmaradó jövedelmet vagy annak egy részét a társasház felosztja a tulajdonostársak között, akkor a magánszemély tulajdonosoknál ez a jövedelem még további 35 százalékos adóterhet visel. Az adót a jövedelem kifizetésekor a társasháznak kell levonnia. A magánszemélyektől levont 35 százalékos adót a 0503-as számú bevallásban a társasház kötelezettségeként kell bevallani. A 35 százalékkal adózott jövedelmet (és a társasház által levont adót) a magánszemély tulajdonosoknak nem kell feltüntetniük az adóbevallásukban. Az előzőekben leírtak vonatkoznak arra az esetre is, ha a társasház a kifizetőktől kapott - az adó levonása után fennmaradó - jövedelmet osztja fel a tulajdonostársak között. A nem magánszemély tulajdonostársak esetében a felosztott jövedelmet a külön adózó jövedelmek felosztásánál leírtak szerint kell figyelembe venni. Azonosító adatok kitöltése Ha a társasház közösségének az alapító okiratában, szervezeti működési szabályzatában nincs más megjelölt neve, akkor az erre szolgáló rovatba a Társasház" elnevezést kell beírni. A társasház címét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett (az adóhatósághoz bejelentett) címével megegyezően kell feltüntetni. Ha a társasház levelezési címe ettől eltér, akkor azt a megfelelő rovatban jelezni kell. Ügyintézőként annak a személynek a nevét, telefonszámát kell beírni, aki a bevallást összeállította, és aki annak esetleges javításába bevonható.
4 A bevallást - függetlenül a kitöltésben közreműködő ügyintéző személyétől - az arra jogosult személynek (a közös képviselőnek, az intézőbizottság elnökének) kell aláírnia. A társasházat az Art. 7. (2) bekezdéseiben meghatározott személy (meghatalmazott) is képviselheti az adóhatóság előtt. Ha a bevallást az Art. előírásai szerinti meghatalmazott személy írja alá, akkor a meghatalmazást is csatolni kell, mert e nélkül a bevallás érvénytelen. A meghatalmazásnak tartalmaznia kell a kiállítás időpontját, valamint a meghatalmazott és a meghatalmazó mindazon adatait, amelyből a meghatalmazó és a meghatalmazott személye egyértelműen megállapítható, továbbá, hogy a meghatalmazott milyen ügyben járhat el és milyen eljárási cselekményt végezhet. A főlap C blokkjának erre szolgáló kódkockájában az X beírásával kell jelölni, ha a bevallást a társasház által meghatalmazott személy írta alá, és a meghatalmazását csatolta. Az Art. 7. (3) bekezdés rendelkezése szerint állandó meghatalmazott is megjelölhető. Ha a bevallást az Art. szerinti, az adóhatósághoz bejelentett és a vonatkozó bevallás aláírására jogosult állandó meghatalmazott írja alá, úgy meghatalmazás csatolása nem szükséges, de ezt a tényt a főlapon a megfelelő kódkockában X-szel kell jelölni. Felhívjuk figyelmét, hogy az adóhatósághoz be nem jelentett, vagy az adóhatósághoz bejelentett, de bevallás aláírására nem jogosult állandó meghatalmazott által aláírt adóbevallás meghatalmazás csatolása nélkül érvénytelen, ugyanis csak az adóhatósághoz bejelentett, a vonatkozó bevallás aláírására jogosult állandó meghatalmazott esetén lehet a meghatalmazás bevalláshoz történő csatolásától eltekinteni! Ha a társasház adótanácsadóval, adószakértővel ellenjegyeztette a bevallást, akkor az ellenjegyzésre feljogosított személy azonosító adatait is fel kell tüntetni. Amennyiben a bevallást ellenjegyző magánszemély nem rendelkezik adószámmal, akkor a 10 pozíciós adóazonosító jelét balra zártan kérjük beírni. Az ellenjegyzett hibás adóbevallás esetén a mulasztási bírságot az adóhatóság az adótanácsadó, az adószakértő terhére állapítja meg. Részletes kitöltési útmutató az egyes sorokhoz 1. sor: Ingatlan értékesítéséből származó jövedelem és adója Ebben a sorban kell feltüntetni a közös tulajdon tárgyát képező ingatlan átruházásából származó bevételnek azt a részét, amely után az adót a társasháznak kell megállapítania. (Ha a közgyűlés határozatot hozott a tulajdoni hányadok szerinti adózásról, akkor a magánszemély tulajdonosoknak az egyénileg elkészített adóbevallásukban kell bevallaniuk azt a bevételüket, amely őket - a közös tulajdon tárgyát képező ingatlan átruházásáért kapott összegből - a tulajdoni hányaduk alapján illeti meg.)
5 A társasház esetében az eladásért kapott összeget abban az adóévben kell bevételként figyelembe venni, amelyben a közös tulajdonú ingatlan(rész) átruházásáról szóló szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Bevételnek a szerződésben rögzített vételárat kell tekinteni. Ennek a bevételnek a 25 százaléka a jövedelem. Az így kiszámított jövedelemből - a törvény rendelkezése szerint - további költséget, költséghányadot már nem lehet levonni akkor sem, ha a közös tulajdonú ingatlanrészt a megszerzés évétől számított hatodik évben vagy az azt követő évek valamelyikében értékesítette a társasház. A társasházat is megilleti - a magánszemélyekre vonatkozó szabályok szerint - a lakásszerzési kedvezmény, ha az átruházásból származó jövedelmet olyan lakáscélú felhasználásra fordítja, amellyel a közös tulajdonú ingatlanrészeket bővíti (pl., ha a közös tárolóhelyiség eladásából származó jövedelmet a közös tulajdonhoz tartozó gondnoki lakás bővítésére használja fel a társasház vagy a tetőtér beépítésével közös tulajdonú gondnoki lakást épít). A bevallásban csak akkor lehet érvényesíteni a kedvezményt, ha a jövedelem lakáscélú felhasználása a bevallás benyújtásáig megvalósult. Amennyiben a jövedelem lakáscélú felhasználására a bevallás benyújtásának határidején túl, de a jövedelem megszerzésének időpontját követő 60 hónapon belül kerül sor, akkor a befizetett adó a Szja törvény 63. -ában foglalt rendelkezések alapján visszaigényelhető. A felújítás nem minősül a Szja tv. szerinti lakáscélú felhasználásnak, így pl. a közös tulajdonban álló tetőtér értékesítéséből származó jövedelem nem csökkenthető a felújításra fordított kiadásokkal. A b" oszlopban kell feltüntetni a bevétel teljes összegét, amennyiben az ingatlan értékesítésekor kapott bevétel után nem a tulajdoni hányadok szerint adóznak, vagy a nem magántulajdonosokat megillető bevétel összegét, ha a tulajdoni hányadok szerint adóznak. A c" oszlopban a társasház nem tüntethet fel adatot. A d" oszlopba a jövedelmet (a b" oszlopban feltüntetett összeg 25%-át) kell beírni. A jövedelem után kiszámított 25 százalékos adót az e" oszlopban kell feltüntetni. Lakáscélú kedvezmény érvényesítése esetén az e" oszlopba a lakáscélra fordított jövedelem utáni adó összegével csökkentett adóösszeget kell beírni. Ha a d" oszlopban feltüntetett jövedelem összegét teljes egészében lakáscélra fordította a társasház, akkor az e" oszlopba nullát kell írni. Az a" oszlopban lévő fehér mezőbe a lakáscélra fordított jövedelem után számított (25 %-os) adó összegét kell beírni. Az a" oszlopba írt összeg nem lehet nagyobb, mint a d" oszlopban feltüntetett jövedelem 25 százaléka. 2. sor: Ingó vagyontárgy értékesítéséből származó jövedelem és adója Ebbe a sorba kell beírni az ingó vagyontárgyak értékesítéséből származó jövedelem adóköteles részét és annak 25 százalékos adóját. Amennyiben az ingó vagyontárgyat a szerződéskötés időpontjában ismert szokásos piaci értékén felül értékesíti a társasház, akkor a bevétel azon részét, amely a szokásos piaci értéket meghaladja nem ebben a sorban, hanem a 4. sorban (más jogcímen kapott jövedelem) kell bevallani [Szja tv. 58. (9) bek.].
6 Az értékpapír és a fizetőeszköz kivételével valamennyi ingatlannak nem minősülő dolgot ingó vagyontárgynak kell tekinteni. (Ingó vagyontárgy értékesítésének számít pl. ha a társasház az egyedi fűtési rendszer korszerűsítése miatt feleslegessé vált kazánját eladja.) Az ingóságok értékesítéséből származó éves jövedelemből 200 000 forint adómentes. Az évi 200 000 forintot el nem érő jövedelmet a bevallásban nem kell feltüntetni. Ha az adóévben megszerzett, ingó vagyontárgy értékesítéséből származó jövedelem 200 000 forintnál több, akkor a jövedelem teljes összegét be kell vallani, de csak a 200 ezer forint feletti összeg után kell az adót megfizetni. A jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy az ingó vagyontárgy értékesítéséből származó bevételből le kell vonni a megszerzésre fordított összeget, a megszerzéssel és eladással kapcsolatosan felmerült költségek és a vagyontárgy értékét növelő ráfordítások igazolt összegét. Ha az ingóság megszerzésére fordított összeg nem állapítható meg, akkor a bevétel 25 százalékát kell jövedelemnek tekinteni. Ebből a jövedelemből más egyéb költséget már nem lehet levonni. Az ingó vagyonért kapott bevétel összegét e sor b" oszlopába, a költségeket (25 százalékos jövedelemszámítás esetén a bevétel 75 százalékát) a c" oszlopba kell beírni. A d" oszlopban a jövedelem összegét (a b" és a c" oszlopba írt összegek különbségét) kell feltüntetni. A jövedelem 25 százalékos adóját 50 000 forinttal csökkentve kell az e" oszlopba beírni. A csökkentés eredményeként negatív szám nem szerepelhet. 3. sor: Tőkejövedelmek és ezek adója Ennek a sornak a d" oszlopába azoknak a tőkejövedelmek körébe tartozó jövedelmeknek (pl. árfolyamnyereségnek) az összegét kell beírni, amelyekből a kifizetéskor nem vonták le az adót. (A kifizetéskor levont adó összegét csak tájékoztató adatként kell feltüntetni a bevallás 6. sorában.) A tőkejövedelmek után megállapított adó (árfolyamnyereség esetén 25% mértékű) összegét az e" oszlopban kell feltüntetni. A tőkejövedelmek esetében az adót a magánszemélyekre vonatkozó szabályok szerint kell megállapítania a társasháznak. A tőkejövedelmek adózására vonatkozó szabályok alkalmazásához a magánszemélyek személyi jövedelemadójának bevallására szolgáló 0553-as számú bevallás kitöltési útmutatója nyújt részletes segítséget. A tőkejövedelmek közül a Szja törvény 65. (1) bekezdés a)- j) pontjaiban felsoroltak alapján kamatnak minősülő bevétel egésze jövedelem, de az adó mértéke nem 25, hanem 0 %. A társasháznak a kamatból származó jövedelmét nem kell bevallania. Kamatnak számít pl. a lekötött számlán lévő pénzeszköz utáni kamat. 4. sor: Ingatlan bérbeadásából származó és más jogcímen kapott jövedelem és ezek adója
7 Ebben a sorban azoknak a más jogcímen megszerzett, az 1-3. sorokban megjelölt külön adózó jövedelmekhez nem sorolható adóköteles jövedelmeknek az összegét kell feltüntetni, amelyek után a társasháznak kell az adót megállapítania. A 2001. január 1-jétől hatályos rendelkezések szerint a tulajdonostársak közös költségre és felújításra történő befizetéseit, valamint a Szja törvényben meghatározott bevételnek nem számító tételeket kivéve, valamennyi, a társasháznál bevételként nyilvántartott összeget a Szja törvény hatálya alá tartozó adóköteles bevételnek kell tekinteni. A társasház javára befolyt (befizetett vagy átutalt) összegek nyilvántartását (a bevételek könyvelését) illetően a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény rendelkezései, valamint a 224/2000. (XII.19.) Korm. rendeletben foglaltak az irányadóak. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 13. -a szerint a közös költség viselésének szabályait a szervezeti működési szabályzat állapítja meg, mely dokumentum alapján határozható meg egy adott befizetésről, hogy az közös költségnek minősül-e vagy sem. A Szja törvény 7. -ában foglaltak szerint a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni többek között: - azokat a bevételeket, amelyek a szja vagy más törvény szerint adómentesek, (pl. adómentes bevétel a költségek ellentételezésére kapott kártérítés, a biztosító szolgáltatása stb.) - a kapott hitelt, kölcsönt, az adott hitel, kölcsön visszafizetését; - azt a vagyoni értéket, amely után a személyi jövedelemadó fizetésére a kifizető kötelezett (pl. a kifizetőtől ingyenesen kapott termék vagy szolgáltatás értéke); - azt a támogatást, amelyet jogszabály alapján, nyilvánosan meghirdetett pályázat útján költségvetési, önkormányzati forrásból az adott jogszabályban meghatározott felújításra, korszerűsítésre kapott a társasház. Az ingatlan bérbeadásából származó és a más jogcímen megszerzett jövedelmek együttes összegét e sor d" oszlopába, ennek 25 százalékos adóját pedig az e oszlopba kell beírni. 5. sor: A 2005. évi adó összege Ennek a sornak az e" oszlopába kell beírni az 1-4. sorok e" oszlopaiban feltüntetett adóösszegek együttes összegét. Tájékoztató adat 6. sor: a 2005. évben kifizetőktől kapott jövedelem és a levont adó összege Ennek a sornak a d" oszlopában kérjük feltüntetni az ingó és az ingatlan vagyon értékesítéséből, valamint - a kamatból származó jövedelmek kivételével - azoknak a bármilyen más jogcímen megszerzett adóköteles jövedelmeknek az együttes összegét, amelyeket a társasház 2005. évben kifizetőtől kapott. A jövedelmek összesítésekor a kifizetői igazolásokon jövedelemként (az adó alapjaként) feltüntetett összegeket kell figyelembe venni.
Az e" oszlopba a kifizetők által levont adó összegét kérjük beírni. Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal 8