Mosonmagyaróvár településrendezési eszközeinek módosítása 2015/1 Előzetes tájékoztatási dokumentáció 2015. február 4.
2 Mosonmagyaróvár településrendezési eszközeinek módosítása 2015/1 1. Károly utca - építési övezet előírásainak felülvizsgálata 3. oldal 2. Terv utca mögötti zöldpark és építési övezet átsorolása 4. oldal 3. Királydomb utca közterület korrekció, beépíthető terület növelése 5. oldal 4. Akadémia-dűlő I. ütem saroktelkeken építési hely felülvizsgálata 5. oldal 5. Akadémia-dűlő I. ütem (Liget lakópark) építési hely javítása 6. oldal 6. Cseresznyés utcai ingatlanok lakóövezetbe sorolása 7. oldal 7. Fertősor - megengedett épületmagasság emelése 7. oldal 8. Mowinpark megengedett épületmagasság növelése 8. oldal 9. Kiskapu utca tervezett útszélesítés törlése 9. oldal Képviselő-testületi határozat 10. oldal Változtatási tilalmat elrendelő önkormányzati rendelet 12. oldal 1. ábra Átnézeti térkép
1. Károly utca melletti ingatlanok építési övezeti előírásainak módosítása 3 A Károly utcának a Gulyás Lajos utca és Móra Ferenc utca közötti szakasza a szabályozási tervben 2002-óta VT településközponti vegyes építési övezetbe tartozik. Vélhetően a volt kertészeti telep helyére tervezett gyógyfürdőhöz kapcsolódni tudó szolgáltatások okán került ilyen besorolásba. A beépíthető terület 30 %, a megengedett épületmagasság 6,50 m. A kialakult beépítés zömmel családi házas, egy-két magasabb épület található közöttük. 2. ábra Károly utca szabályozási terve A közelmúltban elindult egy folyamat, mely rendkívüli felháborodást váltott ki az érintett ingatlantulajdonosok között. A VT építési övezetben önálló lakóház építhető, a lakásszám nincs korlátozva. Ezt kihasználva egy vállalkozó 10 lakásos, gyakorlatilag 2 emeletes társasház építésébe kezdett. Ez a folyamat folytatódni látszik, a szomszédos ingatlant is felvásárolták e célból, ahová 9 lakást és 2 üzletet terveznek Az utcaszakasz lakói (5 kivétellel) kérelmet nyújtottak be a szabályozási terv módosítására, mely gátat szabna e nemkívánatos tendenciának. Indokaik közt szerepel az utcaképbe nem illő, zavaró hatású épületek mellett a Károly utca további forgalomnövekedése is. Kérték a kertvárosi lakóövezetbe való sorolást 4,50 m maximális épületmagasság meghatározása mellett. (Kertvárosi lakóövezetben legfeljebb két lakás építhető egy telken.) Az egyik lehetséges mód a lakóövezetbe való sorolás. Ez különösen a Károly utcától nyugatra eső telkeknél jöhet szóba, hisz a Vörösmarty utca felőli telkek is ebbe az övezetbe tartoznak. Így az egész, utakkal határolt tömb egységes szabályozású lehetne. A keletre eső telkeknél esetleg megtartható a településközponti vegyes építési övezet, de korlátozni kellene a lakásszámot (rendeltetési egységet) kb. 4-6 darabban. Az épületmagasságot mindenképp 4,50 m-ben kellene maximálni. Ez esetben földszint + tetőteres épület építhető, legfeljebb 6 parkoló még értelmesen, használható módon kialakítható. Közvetett szabályozási elem - melyet a város más részén is lehetne alkalmazni - az előírt parkoló számának növelése. Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (továbbiakban OTÉK) szerint például a lakásokhoz 1 db, üzletekhez 10 m2-ként 1 db parkolót kell kialakítani. Ugyanakkor szintén e rendelet engedi meg (42. (1) és (2) bekezdés), hogy a helyi építési szabályzat ettől eltérő, szigorúbb értéket is megállapítson. 3. ábra Építési övezetek a Károly utca környezetében
4 (A jogszabály korábbi verziója +/- 50 % eltérést engedett, de ez jelenleg már nincs számszerűsítve. Más városokban is így lett előírva 1,5 parkoló 1 helyett.) A megemelt érték is teljesen életszerű, hisz nem egy háztartásban két autó is van. Főleg igaz ez a külföldiek által vásárolt társasházi lakásokra. Ugyancsak elő lehet írni, hogy a lakásokhoz tartozó parkolókat kizárólag telken belül lehet kialakítani. Ezeket nem lehet megváltani vagy 500 m-en belül máshol ( papíron ) elhelyezni. Összegezve : a módosítás elemeit körültekintően kell meghatározni, tekintettel a szerzett jogokra is. Ez a tervezés tárgyát képezi, figyelembe véve az államigazgatási szervek véleményét. Az önkormányzat változtatási tilalmat rendelt el a szabályozási terv készítésének idejére. Az erről szóló rendeletet csatoljuk. 2. Terv utca mögötti zöldpark és építési övezet átsorolása A Terv utca és a magyaróvári temető között található a 432/31 helyrajzi számú ingatlan. A szabályozási terv szerint zöldpark besorolású, a tulajdoni lap szerint kivett beépítetlen terület a művelési ága. Területe 478 m2. A területet jelenleg is a Terv u.7. alatti bútor áruház használja. A tulajdonos jelezte vételi szándékát, erre elvi megállapodás már született. A területet ehhez át kell sorolni lakóövezetbe és kötelezően össze kell vonni a 434/5 helyrajzi számú ingatlannal. Önálló telekként nem alakítható ki. 4. ábra Szabályozási terv 5. ábra Építési övezetek A területet beépítésre szánt területbe is át kell sorolni a beépítésre nem szántból. Jogszabály előírja, hogy ilyenkor a kieső biológiai aktivitásértéket pótolni kell. Ez megoldható pl. a temető kerítése mellett egy kb. 250 m2 területű védő erdősáv betervezésével. Ez a rész jelenleg is fás terület, tehát a valóságnak megfelel. Ha már módosítjuk a szabályozási tervet, mérlegelendő a 433, 434/4 és 434/5 ingatlanok átsorolása kertvárosiból kisvárosi lakóövezetbe. A beépítési paraméterek (30 %, 6,50 m) változatlanok maradnak. A Terv utca e szakasza mentén (5. ábra) végig kisvárosi lakóövezet található. Településrendezési szempontból is előnyösebb az egységes városi szövet, másrészről a már meglévő funkció (bútor áruház) is inkább ebbe az építési övezetbe való.
3. Királydomb utca közterület korrekció, beépíthető terület növelése 6. ábra Moson belváros szabályozási terve 5 Az Iskola utcai tömb és környezetének átfogó szabályozási terv módosítása konkrét beruházói igények híján még mindig várat magára. A tömbön belül jelenleg három, eltérő beépítési paraméterekkel bíró településközponti vegyes építési övezet található. Az egyben történő hasznosításnak tehát mindenképp előfeltétele lesz új szabályozás készítése. Viszont vannak olyan anomáliák, amiket addig is orvosolni kell. Ezek a Királydomb utcát és az Erzsébet téren álló épületet érintik. Az Erzsébet téren álló üzletház déli oldalán a szabályozási tervben piros vonal jelzi a közterület bővítés határát. Ez az épületbe belemetsz. Teljesen indokolatlan, vélhetően tévedésből maradt benn, így törölni kell. A Királydomb utcában a 3274 és 3275 helyrajzi számú ingatlanok 4 métert belógnak az utcába. Az utcai telekhatár valamikor az épületeket követte. Az ingatlanok önkormányzati tulajdonban vannak, a rajtuk álló épületeket már elbontották. Ebből adódóan mindenféle érdeksérelem nélkül megoldható a telekhatárok korrekciója, a közlekedési terület kiterjesztése. A Királydomb utca és az Iskola utcai tömb között 15 m mély, átlag 11 m széles telkek vannak. Ez egy viszonylag egységes beépítést telekhatártól telekhatárig tartó, földszintes, nyeregtetős házak eredményezett, melyet az újabb épületek is követtek. A beépíthető terület 40 %, a megengedett épületmagasság 4,50 m. A Moson belváros rehabilitációs program azért is tervez ide kézműves utcát, mert az épített környezet ehhez megfelelő hátteret biztosít. A 40 % beépítés az adott telekszélesség mellett használhatatlanul keskeny épületeket eredményez, ezért szükséges ezt legalább 50 %-ra emelni. Így 5,5-6,5 m széles épületek is tervezhetők az előírt 4,50 m oldalkert betartása mellett. Védett területről lévén szó, az épületek terveit előzetesen a polgármesterrel véleményeztetni kell. 7. ábra Királydomb utca 4. Akadémia-dűlő I. ütem saroktelkeken építési hely felülvizsgálata A Könyves Kálmán u.16. alatti, 9208 helyrajzi számú ingatlan tulajdonosa kérelmezte a telken jelölt építési hely felülvizsgálatát, növelését. Az Akadémia-dűlő I. ütem (Duna lakópark) területén az előkertek mérete 5,00 m, az oldalkerteké szabadon álló beépítésnél 3-3 m, oldalhatáros beépítésnél 4,50 m egységesen. A hátsókertek mérete a minimális 6,00 m helyett viszont 12-16 m közötti. Ezen vonalak határolják az építési helyet, melyen belül az épületek elhelyezhetők. A nagyobb hátsókert nyilván azért lett meghatározva, hogy nagyobb, egybefüggő zöldfelületek maradjanak, hangsúlyozva ezzel is a kertvárosi jelleget.
6 8. ábra Szabályozási terv részlet Ez ugyanakkor a haránt irányú utcáknál zavart is okoz az épületek ritmusában, hisz az épületek között ez a majd telekszélességnyi terület mintegy foghíjként jelentkezik. Ami a normál telkeknél 16 m hátsókert, az a saroktelkeknél jogszabályi értelemben 16 m oldalkert. Az övezeti előírások alapján egy telken két önálló lakás is építhető. Különösen a saroktelkeknél kézenfekvő a megoldás két önálló bejárat kialakítására is. A kedvezőbb utcaképi megjelenéssel tehát indokolható, hogy a saroktelkeknél az építési helyet megnöveljük, a szomszédos telek határtól 6,00 m távolság tartásával. Az építési hely növelése nem jelent nagyobb beépíthetőséget, az továbbra is 30 % marad. A nagyobb hely kedvezőbb tömegű épületek tervezését teheti lehetővé. A szomszédok szerzett jogait ez a növelés nem érinti. Javaslom, hogy a módosítás során kerüljön felülvizsgálatra az összes saroktelken jelölt építési hely. Ahol indokolt, a fenti megoldással teremtsük meg a lehetőségét a kedvezőbb utcakép kialakulásának. 5. Akadémia-dűlő I. ütem folytatása (Liget lakópark) építési hely javítása Az Akadémia-dűlő I. ütem (Duna lakópark) területére készült szabályozási tervet a 16/2004.(IV.30.) önkormányzati rendelettel hagyta jóvá a Képviselő-testület. Ez került át később az egységes szerkezetű szabályozási tervbe Bár papíron az összes ingatlan kialakítása megtörtént, a tényleges közművesítés, útépítés, lakóház építés csak a terület első harmadán történt. Tulajdonosváltást követően az év elején indult el a lakópark még üres területeinek fejlesztése, immár Liget lakópark néven. Egy telek beépítési paramétereiről történő tájékoztatás során derült ki, hogy a 9228-9231 helyrajzi számú ingatlanokon jelölt építési hely nincs összhangban a tömbre jelölt beépítési móddal. A kódszám szerint a beépítés szabadon álló, ugyanakkor a jelölt építési hely az oldalhatáros beépítés szabályai szerint lett jelölve. Ezt javítani kell oly módon, hogy az oldalkertek mérete 3-3 m legyen. 9. ábra Építési hely a Liget lakóparkban
6. Cseresznyés utcai ingatlanok lakóövezetbe sorolása 7 A Cseresznyés u. 35 alatti ingatlanon egy kétlakásos lakóház áll. Maga az épület külön helyrajzi számú (5110) úszótelken áll. A körülötte lévő 1.402 m2-es telek (5109/20) tulajdonosai ugyanazok, mint a lakóházé. Bár az ingatlan fekvése, mérete inkább tartozik a Cseresznyés utcai kertvárosi lakóövezetbe, a szabályozás szerint a VI intézményi vegyes övezet része. Ebben az övezetben áll például Tűzoltóság vagy a Családok Átmeneti Otthona. Az idős tulajdonosoknak nincs fejlesztési szándékuk, inkább szabadulnának a nagyméretű ingatlan egy részétől. Emiatt kérték a lakóövezetbe sorolást. Önálló telek nem alakítható ki az intézményi övezetben előírt telekméret és a közterület kapcsolat hiánya miatt. A szomszédos telek felé sem lehet a telekhatárt rendezni, mivel azon egyben övezeti határ is húzódik. A megoldás az lenne, ha a két érintett ingatlan a Cseresznyés utcában egységes LKE kertvárosi lakóövezetbe kerülne, azonos beépítési paraméterek meghatározása mellett. 10. ábra Hatályos szabályozási terv 7. Fertősor menti ingatlanokon megengedett épületmagasság növelése A Fertősor mellett fekvő, GK gazdasági kereskedelmi övezetbe sorolt ingatlanok vonatkozásában az elmúlt években többször módosítottuk a szabályozási tervet. Az akkor még üres ingatlanok tulajdonosainak kérelmére csökkentettük a kialakítható telekméret minimumát, kisebbre vettük az indokolatlanul nagy előkert méreteket, stb. Ennek ellenére évekig nem történt semminemű fejlesztés. Később a Greiner Bio-One Hungary Kft bővítései miatt emeltük az épületmagasságot 10,50 m-re. Ezt előbb a saját ingatlanukon, később a további fejlesztésre kiszemelt, szomszédos területen. Örvendetes tény, hogy elindult beruházási folyamat és továbbiak várhatók. A Greiner Kft végül is a megemelt épületmagasságú területnek csak egy részét vette meg. Így fordulhatott elő, hogy a kialakult 4764/9 helyrajzi számú ingatlanon jelenleg övezeti határ húzódik. Az ingatlan két részén a szabályozási előírások csak a megengedett épületmagasságban különböznek : az egyik felén 10,50 m, a másik felén 7,50 m. Ez szakmailag nem kizárt, egy telek eshet több övezetbe is. Ugyanakkor nehéz értelmezni a kettősséget, inkább az alacsonyabb értéket kell figyelembe venni. 11. ábra Szabályozási terv
8 Az ingatlan új tulajdonosa egy biotechnológiai kutatással foglalkozó cég, aki egy üzemet kíván ide építeni. A tervezett épülethez a 7,50 m épületmagasság nem elegendő, ezért kérik annak megemelését 10,50 m-re az ingatlan egész területén. A kérelem támogatható azzal, hogy akkor már a maradék egy ingatlanon is meg kell emelni az épületmagasságot. Így a tömb egésze egységes besorolású lesz, ami szakmailag kívánatos. Itt már áll egy gumiszerelő műhely, de ennek szerzett jogait (pl. az épületmagassággal összefüggő oldalkert mérete) a módosítás nem érinti. A korábbi eljárások során az állami főépítész nem értett egyet az épületmagasság emelésével, mert emiatt csökkent a rálátás a volt lőporgyár helyi védett épületeire. Ez szakmailag érthető, de míg ezen épületek sorsa továbbra is kilátástalan, addig az ipari fejlődésének teret adni. 8. Mowinpark megengedett épületmagasság növelése A Mowinpark területét érintően szintén számos esetben módosítottuk a szabályozási tervet az elmúlt években. Ennek oka a változó beruházói igényekhez való igazodás, mind a telekméret, mind a megengedett épületmagasság vonatkozásában. A siker egyik titka ez rugalmasság. 12. ábra Épületmagasság a Mowinpark területén A Movinnov Kft újfent kérelmet nyújtott be, ezúttal az egykori, de már rekultivált hulladéklerakó melletti, üres tömbre vonatkozóan. Ezt a több hektáros területet nemrég soroltuk át KH hulladékgazdálkodási területből GK gazdasági kereskedelmi övezetbe. A beépíthető terület 50 %, megengedett épületmagasság 7,50 m lett. Egy beruházó - aki egy hektárnyi területet kíván megvásárolni jelezte, hogy a tervezett üzemi épülethez a megengedett épületmagasság nem elegendő. A terület szomszédságában ez 16 m, itt elegendő a 10,50 m is. A 10,50 m-hez 5,25 m-es oldalkertek párosulnak, de ez a nagyméretű ingatlanok beépítését nem korlátozza. A tömb melletti út szélesítése folyamatban van. A földhivatali átvezetést követően gondoskodni kell majd utcanév adásáról is.
9 9. Kiskapu utca tervezett útszélesítés törlése A Kiskapu utcával határos ipari területeken történő fejlesztések előkészítése során merült fel a kérdés, szükség van-e az utca tervezett szélesítésére. A szabályozási terv szerint két ingatlan területéből 4 m széles sávot kellene átadni a közterület szélesítésére. A Kiskapu utca szélessége jelenleg 12 m. Korábban a helyi szabályozás 16 m szélességet írt elő a másodrendű közlekedési területek vonatkozásában. Emiatt került be a szabályozási vonal az előírt szélesség biztosítására. Az OTÉK a 26. (2) e) pontja szerint elegendő 12 m szélesség is ezen kiszolgáló utaknak. A helyi építési szabályzat sem rendelkezik másként. Mivel ez jelenleg is adott, szükségtelen jogszabályi szempontból a további szélesítés. A Kiskapu utca Alkotmány út és Timföldgyári út közötti szakasza jelenleg is csak gyalogos, kerékpáros forgalomra kiépített. A határos ingatlanok megközelítése a másik két utcáról történik. Most tehát nincs különösebb forgalmi szerepe és ebben a jövőben sem várható változás. Ettől függetlenül 6,5 m széles, kétsávos út, járda kialakítására a lehetőség adott 12 m-es szabályozási szélesség mellett is. 13. ábra Kiskapu utca szabályozása 14. ábra Kiskapu utca jelenlegi kialakítása