Előadó: Dr. Ditrói-Tóth Zsuzsa Ügyvéd, adótanácsadó

Előadó: Dr. Ditrói-Tóth Zsuzsa Ügyvéd, adótanácsadó

Az ingatlanforgalmazás és az építési ágazat adózása Budapest, 2016. január 25.

Az előadás képei letölthetőek: www.adko.hu Előadások

27 % 5 % 150 m2-nél kisebb társasházi lakás, 300 m2-nél kisebb ház ÉRTÉKESÍTÉSE HA Rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg VAGY 2 évnél nem régebben lett rá kiadva a használatbavételi engedély Elvileg 2019. december 31-ig.

Hatály Időpont: ÁFA fizetési kötelezettség keletkezése 2016. január 1-e utánra esik Polgárjogi teljesítéstől függetlenül Tárgy: Csak értékesítés, Áfa tv. 10. d) bek. szerinti építés-szerelés eredményeképpen átadott ingatlan nem.

Előleg 2015. adóévben, végszámla 2016. adóévben 2015.10.25. előleg 2015.12.31. 2016.02.20. végszámla

Ellenérték meghatározása a szerződésben Bruttó ár nettó ár + ÁFA Áfa mentességnél bruttó ár = nettó ár Állásfoglalás: http://nav.gov.hu/nav/ado/afa080101_hatalyos

Példa: 2015.10.25: vételár nettó 10.000.000,- Ft + ÁFA két részletben 2015.10.25: teljes vételár: 12.700.000,- Ft 2015.10.25. előleg: 5.000.000,- Ft + 27 % ÁFA 2016.02.20: vételár: 5.000.000,- Ft + 5 % ÁFA Változás miatt vételár: 11.600.000,- Ft

Példa: 2015.10.25: vételár bruttó 12.700.000,- Ft két részletben 2015.10.25. előleg: 6.350.000,- Ft (1.350.000,- Ft ÁFA) 2016.02.20: vételár: 6.350.000,- Ft (6.047.619,- Ft+ 302.380,- Ft ÁFA) Változás miatt vételár: 12.700.000,- Ft (11.047.619,- Ft + 1.652.380,- Ft ÁFA)

Feltételei: Megfizetett ÁFA, maximum 5.000.000,- Ft az építő vagy építtető természetes személy, a lakóépület 150 m2 hasznos alapterületű összkomfortos lakás vagy a legfeljebb 300 m2 hasznos alapterületű összkomfortos egylakásos lakóépület, a támogatást az építés helyéül szolgáló építési telek vételárához igénylik, vagy az építés bekerülési értékét képező, meghatározott költséghez igénylik. az ügylet nem minősül az Áfa tv. 10.. d) pontja alá eső speciális termékértékesítési esetnek A számlákat a nemzetgazdasági miniszterrel és a Kincstárral szerződést kötött hitelintézetnél kell bemutatni.

Legnagyobb kedvezmények Három gyermek és új építésű (2008.07.01. utáni) lakás esetén: 10 millió forint vissza nem térítendő támogatás és 10 millió forint kedvezményes hitel (25 év futamidő, maximum 3 % kamat), Lehet más ingatlan a tulajdonában, Támogatásnál nincs értékhatár Ígéret, hogy hitelnél sem lesz felső értékhatár

Adókötelezettségek Vissza nem térítendő támogatás SZJA, illeték mentes, Kamattámogatás SZJA mentes, ÁFA visszatérítési támogatás kérhető, Munkáltató lakáscélú hitel támogatást (5 millió Ft/5 év/fő- Szja tv. 1. sz. melléklet 2.7.) vagy kamatmentes hitelt (Szja tv. 72. (4) bek. f) pont) is nyújthat emellett adómentesen

Kölcsön Lízing Bérlet Pénzösszeg nyújtása ellenében adós kamat és a tőke visszafizetésére köteles. Kamatot kell ellenértékként fizetnie a pénzhasználatért Ingó vagy ingatlan dolog határozott idejű használatba adása ellenértékért oly módon, hogy a lízingbevevő a futamidő végén maradványérték megfizetésével megszerzi (zárt) vagy megszerezheti (nyílt) a tulajdonjogát Kamatot fizet pénzhasználatért és részletekben fizeti a dolog vételárát Ingó vagy ingatlan dolog használatba adása ellenértékért Használatért fizet ellenértéket Vissza kell adnia pénzt Tulajdont szerezhet Vissza kell adnia a dolgot

Lízing típusai PÉNZÜGYI lízing BÉRLET (operatív lízing) Zárt végű Nyílt végű (opciós) Vételi joggal Vételi jog nélkül ÁFA-ban termékértékesítés Számvitelben pénzügyi lízing ÁFA-ban szolgáltatásnyújtás Számvitelben igénybe vett szolgáltatás

Lízing az Áfa rendszerében Zártvégű (biztos tulajdonlás) = termékértékesítés Nyíltvégű (tulajdonlás opció) = szolgáltatásnyújtás

Lízing átruházás A lízinget harmadik személy folytatja a lízingbe adó hozzájárulásával számlahelyesbítés

Lízing átruházás Lízing cég helyesbítő számla lízingszerződés új számla fennmaradó lízingdíjról Lizingbe vevő átruházási szerződés (3 fél között) Átvevő lelépési díj átruházás a megszüntetés és új szerződés

Pü-i Lízing számviteli elszámolása Lízingbeadónál: -a lízing céljából beszerzett eszköz értékét tartósan adott kölcsönként kell kimutatni [Sztv. 27. (3), (5)-(6)] Áfa nélkül, -az átadott termék számlázott értékét az értékesítés nettó árbevételeként mutatjuk ki [Sztv. 72. (3)., 73. (2) d) pont, 68. (2)], -a kapott lízingdíj tőkerésze a tartósan adott követelés csökkenése, a kamatrész pedig pénzügyi műveletek bevétele [Sztv. 65. (3), 84. (3) c)]

Pü-i Lízing számviteli elszámolása Lízingbevevőnél: -az átvett eszközt beszerzésként kell elszámolni és aktiválni [Sztv. 23. (1), (3)] -az átvett eszköz számla szerinti értéke egyéb hosszú lejáratú kötelezettség [Sztv. 42. (5)] -az adott lízingdíj tőkerésze a hosszú lejáratú kötelezettségek csökkenése, a kamatrész pedig pénzügyi műveletek ráfordítása [Sztv. 68. (2), 85. ]

Jogszabályi meghatározás Minősítése az áfa szempontjából Adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontja Zárt végű pénzügyi lízing Nyílt végű pénzügyi lízing Hpt. 3. 89. pont, Sztv. 3. 8. bek. 13., Ptk. 6:409 Termékértékesítés, Áfa tv. 10. a) pont Birtokbaadás Operatív lízing (bérlet) Ptk. 6: 331. Szolgáltatásnyújtás (Áfa tv. 13. (1)) Egyes részkifizetések esedékessége Adó alapja Tőkerész Az esedékes lízingdíjakban foglalt tőkerész, a kamatrész adómentes Lízingdíjak bizonylatolása Számla tejes tőkerészről birtokbaadáskor Minden lízingdíjról számla, kamat és tőke megbontásával Forrás: Nagy ÁFA Kézikönyv II. Szerk: dr. Csátaljay Zsuzsanna Vezinfo, 2015 Teljes lízingdíj adóköteles Teljes lízingdíjról minden esedékességkor számla

Bérbeadás Áfa tv 259. 4. Bérleti jogviszony + minden egyéb jogviszony, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek

Ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. (1) bek. l) ÁFA mentes

Ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. (1) bek. l) ÁFA mentes ÁFA mentesség nem alkalmazható: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép, berendezés d) széf bérbeadása esetében

Ingatlanbérbeadás ÁFA kötelezettsége minden ingatlan adómentes minden ingatlan adóköteles minden ingatlan adóköteles kivéve: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép d) széf kivéve: lakóingatlan Utólag javítható

Természetbeni kiegyenlítés ELADÓ VEVŐ

Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla ELADÓ VEVŐ

Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla ELADÓ VEVŐ Természetbeni kiegyenlítés

Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla ELADÓ VEVŐ Természetbeni kiegyenlítés Tárgyi eszköz értékesítés - számla

Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla ELADÓ VEVŐ VEVŐ ELADÓ Természetbeni kiegyenlítés Tárgyi eszköz értékesítés - számla

Az áfatörvény 259. 6. pontja értelmében ellenérték: Bármilyen vagyoni előny, ideértve a meglévő követelés mérséklésére elismert vagyoni értéket is.

Követelés/számla ELADÓ Vevő Beszámítás VEVŐ Eladó Követelés/számla

Kötelezettségvállalás a szerződésben Például: a ingatlan bérleti szerződésben a bérbevevő köteles a szükséges karbantartást és a felújítást elvégezni karbantartás és a felújítás értékesítésnek minősül, tehát számlázni kell a bérbevevőnek és a bérbeadónak egyaránt

Kötelezettségvállalás a szerződésben Bérleti díj számla (pénzbeli díj + felújítás értéke) Bérbeadó Ingatlan bérbeadás Bérbevevő Felújítás számla

Bérelt ingatlanon végzett beruházás Szvt 26. (2) bek.

Bérelt ingatlanon végzett beruházás 1. ha beszámít a bérleti díjba bérlő számlát állít ki 2. ha nem a bérlet megszűnésekor ingyenes átadás bérbeadónál: bevétel a piaci érték, bérlőnél: amortizáció elszámolása, megszűnéskor ráfordítás

ÁFA elszámolás vállalkozáson belüli saját beruházásnál használatba vétel (aktiválás) beruházás időszaka a beszerzések áfa-ja folyamatosan levonható fizetendő ÁFA, amely levonható az általános szabályok szerint

Összetett ügylet ingatlanbérbeadásnál Eub C-392/11. sz. ügy járulékos költségre utal: egységes díj a rezsi fizetése nélkül a bérbevétel felmondható Eub C-42/14. sz ügy a bérbeadástól különálló szolgáltatásnak minősülő szempontok az egyedi mérőórák megléte, felhasználás alapján történő számlázás a bérbevevő megválaszthatja a szolgáltatót, vagy vele közvetlenül szerződést köthet

Kérem tegyék fel kérdéseiket.