I. ELŐZMÉNYEK, ÉS A TERVEZETT MÓDOSÍTÁS CÉLJA Alcsevica Pomáz legnagyobb újonnan beépítésre szánt területe; a teljes kiépülés után közel 1000 lakással, és a hozzá tartozó alapfokú intézményekkel, valamint sport-rekreációs területeivel önálló városrész lesz. Az egyébként önkormányzati tulajdonú telkeket korábban nagyobb egységekben szerették volna értékesíteni, hogy erre szakosodott cégek akciószerűen építhessék be a területet. Az akkori szándékok szerint 4 tömbben sorházakat szerettek volna építeni, ezért a szabályozási terv zártsorú beépítést tett lehetővé. Az elmúlt években az akciószerű építés jelentősen visszaszorult, és ezekre a telkekre sem sikerült vevőt találni, ezért az önkormányzat úgy döntött, hogy inkább olyan telkek kialakítását kezdeményezi, ahol a környezethez hasonlóan egyedileg építhető, szabadonálló, családi házas beépítés valósítható meg. A Szabályozási Terv és a Helyi Építési Szabályzat módosításának célja, hogy az Alcsevica területén található 4, zártsorúan beépíthető kertvárosi lakó övezetbe sorolt tömb szabályozása olyan módon változzék, hogy a beépítés szabadonálló legyen. II. A TERVEZÉSI TERÜLET, ÉS KÖRNYEZETE Domborzat, táji adottságok, településkép A hegyek karéjában fekvő Alcsevica mindig is rossz termőhelyi adottságú, jórész gyep, az alacsonyabban fekvő területeken vizenyős, nádas terület volt. A meredekebb Susnyár hegy itt ellaposodik, enyhe lejtővel lejt keleti irányba, a Duna felé. A magasabb területekről lefolyó csapadék korábban rendezetlenül folyt szét a domboldalon, később mederbe terelték: az árok mentén spontán települt meg a vízkedvelő növényzet. Alcsevica területe jelenleg nem beépített, a tervezett fejlesztésekig parlagon hagyott. A tervezett alcsevicai lakóterületek a településhez a nyugati oldalon kapcsolódnak; a csendes, zöldövezeti jellegű Susnyár lakóterülete kertvárosi jelleggel, folyamatosan épül be. Hamarosan várható, hogy a telkek értékesítését, és az előközművesítést követően a tervezési terület körül is beépül a domboldal: a szomszédságban családi 1.
házas, míg a településhez közeledve intenzívebb, kistársasházas beépítésre van lehetőség. Észak és nyugat felől a tervezési területet külterület övezi, mely része a Natura 2000 hálózat kiemelt jelentőségű különleges természet-megőrzési területének. A védett területek északon Szentendréig nyúlnak. A tervezési terület 4 tömbje a Susnyár pataknak nevezett, de valójában csak időszakos vízfolyást kísérő zöldsávtól északra, azzal határosan helyezkedik el. Tulajdonviszonyok, földhivatali adatok A tervezési terület 100 %-ban önkormányzati tulajdon. A 2004-ben jóváhagyott terveknek megfelelően a korábban általában gyepes tervezett lakóterületeket kivonták a művelés alól, így ezek ma kivett területek. Ezzel egyidejűleg megtörtént a belterületbe vonás Alcsevica önkormányzati tulajdonú részén. A tervezett utak területeit közterületként tartják nyilván. Az érintett 4 tömbben a tömbön belüli telekosztás még nem történt meg, ellentétben a többi lakóterülettel, ahol a tömböket felosztották lakótelkekre és értékesítették azokat. III. HATÁLYOS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVEK Hatályos településszerkezeti terv A településszerkezeti terv Alcsevicára vonatkozó módosítását 2004-ben, a szabályozási tervvel párhuzamosan készítették. A kisvárosi lakó területek szintterület-sűrűségét 1-ben, a kertvárosiakét 0,5-ben határozták meg. 2.
2010. májusában elkészült a város településrendezési terveinek átfogó felülvizsgálata. Az Alcsevica városrészen a területhasználatban, és az úthálózatban a 2010. júniusban hatályba lépett településszerkezeti terv nem hozott változást. A terület egy részét a hatályos településszerkezeti terv beépítésre szánt területfelhasználása, és belterületi fekvése ellenére az Országos Területrendezési Terv (OTrT) a 2003. évi XXVI. Törvény 2008-as módosítása során az országos ökológiai hálózat részeként, azon belül a beépítésre szánt terület kijelölését tiltó ökofolyosóként szabályozta. A 2010-ben jóváhagyott átfogó felülvizsgálat során a természetvédelmi hatóság hozzájárult a már belterületbe vont Alcsevica beépítésre szánt területkénti felhasználásához. A hatályos szerkezeti terv tehát feltünteti a DINPI által meghatározott ökológiai hálózatot, miközben Alcsevica teljes területét beépítésre szánt területként jelöli. Hatályos szabályozási terv és a HÉSZ Alcsevica beépítését lehetővé tévő szabályozási tervet az Önkormányzat képviselőtestülete 2004-ben hagyta jóvá. Ezt a tervet 2007-ben módosították, de a területhasználat nem változott, a lakóterületek a korábbi terveknek megfelelően kisvárosi, és kertvárosi lakóövezetek maradtak. A 2010-ben jóváhagyott szabályozási terv az alcsevicai építési övezeteket beillesztette a város rendszerébe, így az övezetek átszámozásra kerültek. A hatályos szabályozás szerint az alcsevicai kertvárosi lakó övezetekben egységesen, így a tervezés tárgyát képező 4 tömbben is a beépíthetőség 30 %, a megengedett legnagyobb építménymagasság 5m, a legkisebb zöldfelületi arány 50 %. A 4 tömb esetén a tervezett beépítés zártsorú, míg a kertvárosi lakóterület többi részén szabadonálló. A Helyi Építési Szabályzatban az építési övezetek előírásai tartalmilag a korábbihoz képest nem változtak. Az Általános építési előírások, építmények kialakításáról szóló 6. (1)-(15) bekezdései általánosan, az egész településre vonatkoznak: (7) Az előkertek mélységét a környezetben kialakult beépítésnek megfelelően kell meghatározni. Az új építési övezetté váló területeken, vagy ha az adott telek környezetében nincs kialakult beépítés, az előkert mélysége legalább 6 m. Az oldal- és hátsókertek kialakítására az egyéb jogszabályok vonatkozó előírásai a mértékadók minden olyan esetben, ahol e szabályzat ettől eltérő értékeket nem határoz meg. (10) Az építési övezetekben az egyes homlokzatmagasságok nem haladhatják meg az övezetre vonatkozó építménymagasság 1,25 szeresét. (11) Az építési övezetek területén kerítés legfeljebb 80 cm lábazattal 30 %-ban áttört kerítésmezővel - a fokozott zajvédelemmel érintett közintézmények területén, ill. az értékvédelemmel érintett területen természetes anyaghasználat (kő, tégla, vakolt felület) mellett tömör kerítés is- építhető. (12) Támfal a szomszédos telekhatároktól legalább 1 m-re építhető 3.
A korábbihoz hasonlóan vannak Alcsevicán specifikusan alkalmazandó szabályok. A fentebb említett 6. (16) bekezdése már csak Alcsevicára vonatkozik: (16) Az Alcsevicze területén az általános szabályok az alábbiakkal együtt érvényesek: a) Építési munkát végezni -beleértve a közlekedési, illetve közmű létesítmények, műtárgyak építését is- csak talajmechanikai szakvélemény alapján lehet. b) Telken belül két épület között legalább az építési övezetben megengedett legnagyobb építménymagassággal megegyező távolságot kell tartani. c) Bármelyik építési övezetben rendszeres (napi) tehergépjármű-forgalommal járó, vagy épületenként 15 személygépkocsi/óra forgalmat vonzó, -nem lakó- funkció csak olyan telken helyezhető el, ahol az adott funkciót tartalmazó épület legalább 16 m szabályozási szélességű útról közvetlenül megközelíthető. d) A közművek építményei minden építési övezetben elhelyezhetők. e) Telken belüli út burkolatának széle a szomszédos telekhatártól legalább 2 m távolságra lehet. Az út és a telekhatár közötti sávban legalább 2 m magasra növő sövénnyel, cserjesorral kell betelepíteni. f) Telken belül önállóan hirdetőberendezést, reklámot elhelyezni nem szabad. Épületeken és kerítésen a funkciónak megfelelő cégfelirat, információs tábla elhelyezhető, melynek mérete legfeljebb 1 m 2 nagyságú lehet. g) Alcsevicze területén a közterületi, vagy magánút felőli telekhatáron épített kerítés tömör része legfeljebb 80 cm magas lehet, felette 2,00 m-es magasságig legalább 80 %-ban áttörten alakítandó ki. Két méternél magasabb kerítés nem építhető. Alcsevicán, mint teljesen újonnan kialakítandó városrészben, a közterületek kialakítása is az általánosnál részletesebben szabályozott. A Közterületek kialakítása, nyilvántartása és használatáról szóló 12. (2), csak az Alcsevicai közterületekre vonatkozóan előírja, hogy: d) A járdákat közterületen legalább 2 m szélességben szilárd burkolattal kell kialakítani. e) Az iskola, óvoda előtti útszakaszt veszélyessége miatt a környező utak burkolatától eltérő színű burkolattal kell ellátni. f) Az utcákat, sétányokat legalább egyik oldalon fásítani kell. g) A 16 m, vagy annál nagyobb szabályozási szélességű utcák, utak területén a közművek helytakarékos elhelyezésével, az útpálya mindkét oldalán fásított zöldsávot kell kialakítani. h) A 16 m, vagy annál nagyobb szabályozási szélességű utakat aszfalt burkolattal kell ellátni. i) A 12 m szabályozási szélességű utcák vegyes használatú útként is kialakíthatóak. Ebben az esetben megfelelő forgalomcsillapító eszközök alkalmazásával kell gondoskodni a biztonságos gyalogos és kerékpáros közlekedésről. j) A 16 m, és 22 m szabályozási szélességű utcák csapadékvíz elvezetését zártan kell megoldani. A Lakóövezetek általános előírásairól szóló 13. (8) bekezdés szerint az Alcsevica területén lévő lakóövezetek területén építeni csak a teljes közműhálózat és a szilárd burkolatú út megvalósulása után szabad. Az Alcsevicát átszelő zöldterülettől, pontosabban az árok szélétől északra kijelölt ökológiai folyosó a szabályozási terven is feltüntetésre került. 4.
A TERVEZETT MÓDOSÍTÁS A tervezett módosítás a Településszerkezeti terv módosítását nem igényli. A korábbi szabályozási terveknek megfelelően kialakították a tömböket és a közterületeket, ezek módosítására nincs szükség. A beépítési mód zártorú helyett szabadonálló lesz. Alcsevicán 3 olyan kertvárosi lakó övezet került alkalmazásra, amely szabadon álló beépítést ír elő. A 4 tömb esetében is a környezethez hasonló beépítés kívánatos, ezért új építési övezet képzésére nincs szükség. A terv javaslata a tervezési terület építési telkeinek az Lke-9 meglévő övezetbe sorolása. Az Lke-9 övezetben az építési paraméterek azonosak a jelenleg a tervezési területen hatályos Lke-10 építési övezetével, csak a beépítési mód nem zártsorú, hanem szabadonálló. A szabadonálló beépítéssel összefüggésben a megengedett legkisebb kialakítható telekméret nagyobb, 600 m2 a korábbi 270 m2 helyett. A telkenként elhelyezhető lakásszám az Lke-9 építési övezetben legfeljebb 2, míg a sorházas beépítés esetén értelemszerűen telkenként 1 lakással lehetett számolni. A ebből következik, hogy az intenzitás mindenképpen kisebb lesz. Figyelembe véve azonban, hogy a családi házas területeken nem minden esetben épül két lakás egy épületen-telken belül, valószínűsíthető, hogy a korábban tervezett lakásnál jóval kevesebb, annak csak mintegy 50-60 %-a fog megépülni. A tervezési terület beépítésének szabályai ugyanazok, mint Alcsevica más lakótömbjeinek esetében, ezeket a HÉSZ megfelelően szabályozza, módosításra nincs szükség. A TERÜLETRENDEZÉSI TERVEK ÉS POMÁZ TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVEINEK, VALAMINT A MÓDOSÍTÁS VISZONYA A hatályos Településszerkezeti Terv nem módosul, a Szabályozási Terv a Településszerkezeti Tervre alapozva készül. A Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervéről szóló 2005. LXIV. tv. (BATT) Alcsevica teljes területe települési térség. A BATT szerint Alcsevica nem része sem az ökológiai hálózat övezetének, sem a zöldövezetnek. Tőle északra és keletre húzódik az ökológiai hálózat. Keleten természeti területekkel határos. (Ezek a természeti területek kerültek a Natura 2000 hálózatba). Az egész település, csakúgy mint az összes jobb parti település Budapesttől északra, a tájképvédelmi terület övezetébe tartozik (3/5/2 számú melléklet). A tájképvédelmi területekre a törvény nem tartalmaz szöveges előírásokat, szabályokat. 5.
A hatályos TSZT, csakúgy, mint a hatályos szabályozási terv, valamint a tervezési területre vonatkozó módosítás összhangban áll a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervéről szóló 2005. LXIV. törvénnyel. A 2008-ban módosított 2003. évi XXVI. Törvény az Országos Területrendezési Tervről (OTrT) A törvény a 3/1 számú mellékletében a belterület határát hibásan tünteti fel, és ezzel együtt, vélhetőleg ebből következően is Alcsevica északi részét az országos ökológiai hálózat övezetébe sorolta. A törvény szöveges része a térségi és a megyei tervekre vonatkozóan fogalmaz meg szabályokat, így a településrendezési tervekre csak közvetve lehet hatással. Az OTrT a többi övezet esetében is csak a területrendezési tervekre fogalmaz meg követelményeket. A terület az alábbi övezetek hatálya alá tartozik még: - Kulturális örökség szempontjából kiemelten kezelendő település terület övezete 3/6 melléklet - Kiemelten érzékeny felszín alatti vízminőség-védelmi terület övezete 3/7 melléklet. - Felszíni vizek vízminőség-védelmi vízgyűjtő területének övezete 3/8 melléklet A fenti megállapítás alól egyetlen kivétel van, az Országos jelentőségű tájképvédelmi terület ( 3/5. melléklet). A törvény fogalom-meghatározása (2. 19.) szerint: országos jelentőségű tájképvédelmi terület: országos területrendezési tervben megállapított, kiemelt térségi és megyei területrendezési tervekben alkalmazott övezet, amelybe a természeti vagy kulturális örökség adottságai alapján a kilátás-rálátás szempontjából védendő tájképpel, illetve tájképi elemmel rendelkező területek, valamint a védett történeti tájjá nyilvánított területek tartoznak. Az övezetre vonatkozóan az alábbiakat a településrendezés, sőt, a megvalósítás során is figyelembe kell venni: 14/A.. (2) Az övezetbe tartozó település településszerkezeti tervében csak olyan területfelhasználási egység jelölhető ki, továbbá helyi építési szabályzatában és szabályozási tervében csak olyan építési övezet és övezet hozható létre, amely a kijelölés alapjául szolgáló tájképi értékek fennmaradását nem veszélyezteti. (3) Az építési övezetre vagy övezetre vonatkozóan meg kell határozni az ott elhelyezett építmények tájba illesztésére vonatkozó szabályokat, ennek ellenőrzéséhez a tájképet jelentősen megváltoztató építmények terveihez külön jogszabályban meghatározott látványtervet is kell készíteni.. (5) Az övezetben közművezetékeket és járulékos közműépítményeket tájba illesztett módon, a tájképvédelmi célok megvalósulását nem akadályozó műszaki megoldások alkalmazásával - beleértve a felszín alatti vonalvezetést is - kell elhelyezni. Az övezet az egész települést magába foglalja, ezért úgy tekintjük, hogy a hatályos HÉSZ megfelel a követelményeknek (pl. az épületek kialakítására, és közművekre vonatkozó részletes szabályok megalkotásával). A tájképet jelentősen megváltoztató építmény elhelyezése a tervezett építési övezetben nem lehetséges. A TSZT-ben rögzített területfelhasználás (kertvárosi lakó), és a szabályozási tervben meghatározott építési övezet a beépítés 6.
paramétereit (legnagyobb megengedett építménymagasság 5 m, zöldfelületi arány legalább 50 %, szabadonálló beépítés, telkenként legfeljebb 2 lakás) figyelembe véve megfelelnek az OTrT-ben megfogalmazott követelményeknek. TÁJ- ÉS TERMÉSZETVÉDELEM Alcsevica egy részét, és ezen belül a tervezési területet a korábban hatályos településszerkezeti terv beépítésre szánt területfelhasználása ellenére az Országos Területrendezési Terv (OTrT) a 2003. évi XXVI. Törvény módosítása során az országos ökológiai hálózat részeként, azon belül a beépítésre szánt terület kijelölését tiltó ökofolyosóként szabályozta. A lezárult, és jóváhagyott átfogó tervfelülvizsgálat során is a természetvédelmi hatóság hozzájárult a már belterületbe vont Alcsevica beépítésre szánt területkénti felhasználásához. KÖZLEKEDÉS ÉS KÖZMŰVESÍTÉS, HÍRKÖZLÉS Mivel a területfelhasználás és az intenzitás nem változik vagy csökken, a korábbi közlekedési és közműfejlesztési elképzelések, tervek felülvizsgálatára várhatóan nincs szükség. A korábbi tervezések során a tömböket határoló utak elkészült mintakeresztszelvényei: A HÉSZ Alcsevica lakóterületein az építés feltételeként jelöli meg az utak, és közművek kiépítést. A tervek szerint a telkek tulajdonosai közműtársulást fognak létrehozni a megvalósítás érdekében. KÖRNYEZETVÉDELEM Környezetvédelmi szempontból a tervezett változtatásoknak nincs hatása, ezért a korábbi tervek felülvizsgálatára nincs szükség. ÖRÖKDÉGVÉDELEM A hatályos tervekhez elkészült az örökségvédelmi hatástanulmány. Jelen módosítás ezt figyelembe véve történik, a tanulmány aktualizálására nincs szükség. 7.