Jogi ismeretek Jelölje meg a helyes válaszokat! 1. Az embernek, az államnak és a jogi személynek azon képessége, hogy polgári jogviszonyok alanya lehessen. (1 pont) Cselekvıképesség Jogképesség Szerzıképesség 2. Az a kiskorú, aki 14. életévét betöltötte és nem cselekvıképtelen. (1 pont) Cselekvıképes Korlátozottan cselekvıképes Ha házasságot köt, korlátozottan cselekvıképessé válik 3. Közös tulajdon esetén kivel szemben van a tulajdonostársnak elıvásárlási joga? (1 pont) a harmadik személlyel a másik tulajdonostárssal nincs elıvásárlási joga Döntse el, hogy igazak-e az alábbi állítások! (Minden helyes válasz 1 pont) 4. Ha a pince a pince tulajdonosának tulajdonában álló földrészletrıl nyílik, akkor önálló ingatlanként telekkönyvezhetı. 5. Minden olyan kár a tulajdonost terheli, aminek megtérítésére senki sem kötelezhetı. Igaz Hamis 6. Az elbirtoklás származékos tulajdonszerzési mód.
Mőszaki ismeretek 7. Mi alapján végezhetı építési munka? (1 pont) elvi építési engedély jogerıs és végrehajtható építési engedély mindkettı 8. Mi okozhatja a lapostetı képen látható meghibásodását? (1 pont) helytelen ragasztóhasználat a szerkezetben rekedt páramennyiség nem megfelelı lejtési viszonyok 2
9. Milyen stílusú épület látható az alábbi ábrán? (1 pont) gótikus reneszánsz barokk Döntse el, hogy igazak-e az alábbi állítások! (Minden helyes válasz 1 pont) 10. A tömörfalú téglaszerkezetes építmények várható élettartama hosszabb, mint a panelépületeké. 11. A faszerkezet korróziája általában a védelem hiányára vezethetı vissza. 12. Az építmények átlagos élettartama feltételezi az üzemeltetés körében szükségessé váló és rendszeres javítások megtörténtét. Igaz Hamis 3
Gazdasági ismeretek Jelölje meg a helyes válaszokat! 13. A bevételek és a ráfordítások, ill. a követelések és a kötelezettségek egymással szemben nem számolhatók el. (1 pont) bruttó elszámolás elve költség-haszon összevetésének elve Idıbeli elhatárolás elve 14. Jelölje meg, hogy mely eszközök tartoznak az immateriális javak közé! (1 pont) ingatlanok szoftverek cégérték alapítás-átszervezés aktivált értéke ingatlanokhoz kapcsolódó vagyonértékő jogok immateriális javakra adott elılegek (Figyelem, több helyes válasz is lehetséges!) 15. Az üzleti terv idıhorizontját tekintve (1 pont) rövid távú középtávú hosszútávú 4
Döntse el, hogy igazak-e az alábbi állítások! A. változat (Minden helyes válasz 1 pont) Igaz Hamis 16. A személyi jövedelemadó ún. közvetlen adó. 17. Az ingatlan bérbeadás jövedelme a külön adózó jövedelmek közé tartozik. 18. Telekadó csak beépítetlen belterületi földrészlet után szabható ki. Gyakorlati-technikai ismeretek Jelölje meg a helyes válaszokat! 19. Milyen jellegő statisztikai sorokat tartalmaz az alábbi táblázat? (1 pont) Idıszak Építıipar Az építıipari termelés értéke 1 Szerkezetkész épület(rész), egyéb építmény építése Ebbıl Épületgépészeti szerelés (folyó áron, millió Ft) Befejezı építés Kód 45 45.2 45.3 45.4 2002. 1 412 738 916 462 303 707 141 149 2003. 1 526 043 884 172 376 816 179 322 2004. 1 685 410 1 037 286 393 094 168 000 2005. 2 048 628 1 341 269 435 518 173 890 leíró sorokat területi sorokat idısorokat mennyiségi sorokat minıségi sorokat 1 Forrás: http://portal.ksh.hu 5
20. A fenti táblázat alapján számítsa ki, hogy a 2002-es bázishoz képest hány százalékkal nıtt az építıipari termelés értéke 2005-ben! (3 pont) 21. Milyen viszonyszámot határozott meg az elızı feladatban? (1 pont) megoszlási viszonyszám koordinációs viszonyszám dinamikus viszonyszám 22. A fenti táblázat alapján számítsa ki az építıipari termelés átlagos értékét a 2002-2005 közötti idıszakban! (3 pont) 6
23. Melyik görbe reprezentálja a rövid távú ingatlanpiaci kínálatot? (1 pont) P [Ft] A B C Q [m 2 ] A B C 24. 140 mft-ért megvásárolunk egy ingatlant, mely a következı években várhatóan az alábbi nettó mőködési bevételeket fogja termelni: Év NOI 1. 8 mft 2. 10 mft 3. 11 mft 4. 12 mft 5. 12,1 mft Az ingatlan jövedelme várhatóan a 4. évben stabilizálódik majd. A hasonló kockázatú befektetések megtérülési rátája 10%. A hasonló ingatlanok tıkésítési rátája 8%. Mennyi a befektetés nettó jelenértéke? Megéri-e a feladatban megadott áron megvásárolni az ingatlant? (3 pont) 7
Döntse el, hogy igazak-e az alábbi állítások! (Minden helyes válasz 1 pont) 25. Piaci összehasonlításnál minél nagyobb az értékmódosító tényezık együttes hatása, annál jobban hasonlít az összehasonlító ingatlan a vizsgált ingatlanra. Igaz Hamis 26. A bruttó összes terület a burkolt falsíkok között mérjük. 27. Az alaphalmaz szőkítése azért szükséges, mert kevesebb összehasonlító ingatlannal könnyebb elvégezni az értékelést. 28. Vizsgálja meg az állítás és az indoklás igazság tartalmát! (2 pont) Az ingatlanpiaci kínálat rövid távon rugalmatlan (merev), mivel az ingatlanok helyhez kötöttek, mennyiségük korlátozott, ill. egy új ingatlan felépítése mindig hosszabb idıt vesz igénybe. Mind az állítás, mind az indoklás igaz és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, de az indoklás hamis. Az állítás hamis, de az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat. 8
29. Csoportosítsa a következı kockázatokat a szerint, hogy melyiket hogyan vesszük figyelembe a hitelbiztosítéki érték megállapításánál: (5 1 pont) a.) Az ingatlan hosszútávú értékállósága b.) A piaci adatok megbízhatatlansága c.) A hitellel finanszírozott tevékenység kockázata d.) A követelés jogi úton történı behajtásával kapcsolatos hatások (pl.: állagmegóvás, ırzés, stb.) e.) A hitelfelvevı személyének kockázata Az alábbi táblázat megfelelı oszlopába írja be az adott tényezı betüjelét! A hitelbiztosítéki értékben figyelembe vesszük nem vesszük figyelembe 30. Egy telken vezetékátvezetési szolgalmat alapítanak, ezért azon az építkezés mintegy 4%-kal magasabb költségen valósítható csak meg. Így az építkezés teljes költsége 36 mft. Legfeljebb mennyivel csökkenti a szolgalmi jog a telek értékét? (5 pont) 1,44 mft 1,5 mft 1,38 mft 9
31. Határozza meg annak a teleknek a mardványértékét, amelyre egy irodaházat terveznek, melynek a várható értéke (hozamszámítással meghatározva) 1.350 mft. A fejlesztés során az alábbi költségekkel kell kalkulálni: Megnevezés Tervezés, engedélyezés Telek rendezés Épület kivitelezési költsége Tartalék (nem várt kiadásokra) Finanszírozás költsége Marketing költségek Fejlesztı nyeresége 134 mft 120 mft 216 mft Költség 160 mft 16 mft 483 mft 21 mft 189 mft 63 mft 284 mft (5 pont) 10
32. Egy Budapest környéki közkedvelt város kedvelt területén az önkormányzat pályázatot hirdet egy ingatlan megvásárlására. Az ingatlan telkén egy raktárépület három igen rossz állapotban lévı családi ház, melyek évek óta üresen állnak és egy irodaépület áll. Az ingatlan elhelyezkedése alapján lakások és iroda kialakítása kecsegtet sikerrel. Amennyiben a külföldi pénzügyi befektetı az ingatlant megvásárolja, akkor kétféle hasznosítási lehetısége adódik. I. változat A telken található valamennyi építményt lebontja és egy lakóparkot épít. Ezzel 50 lakást 40 garázst és 15 beálló helyet tud kialakítani. A fejlesztés várható,- 0. évre diszkontált költségei Tervezési munka engedélyezési eljárás 22 millió Ft Bontási költségek 55 millió Ft Építési költségek 1250 millió Ft Marketing kiadások 45 millió Ft Finanszírozási költségek 28 millió Ft Tartalék 20 millió Ft Nyereség 140 millió Ft Hasznos alapterület és bérleti díj adatok az elkészülés évében (0. év): Az elkészült lakások adatai 3,5 szobás teraszos lakás 5 db 120 m 2 es 250.000.- Ft/hó 2,5 szobás erkélyes lakás 20 db 80 m 2 es 160.000.- Ft/hó 2, szobás erkélyes lakás 20 db 60 m 2 es 130.000.- Ft/hó 3,5 szobás elıkertes lakás 5 db 120 m 2 es 230.000.- Ft/hó Parkolóhelyek adatai: garázs 40 db 20.000.- Ft/hó beálló helyek 15 db 9.000.- Ft/hó Mőködési költségek: bérbe adott lakásokra 24.000 Ft/lakás/hó üres lakásokra 18.000 Ft/lakás/hó garázsokra és beálló helyekre kihasználtságtól függetlenül 150.000 Ft/hó 11
Az ingatlan adatai a következı években az alábbiak szerint alakulnak. (%) 0.év 1. év 2. év 3. év 4.év Lakások kihasználtsága egységesen 25 50 90 95 95 Garázsok kihasználtsága 25 60 80 85 85 Beálló helyek kihasználtsága 25 40 60 80 80 Lakások bérleti díj indexei - 0 3 3 3 Garázsok, beálló helyek bérleti díj - 0 3 3 3 indexei Mőködési költségek indexei - 5 4 3 3 A 0. év a használatba vétel éve. A környéken napjainkban a lakások átlagos értékesítési ára: 450.000.- Ft/m 2 a garázsok átlagos eladási ára: 2.700.000.- Ft/ garázs a beálló helyek átlagos értékesítési ára: 1.10í.000.- Ft/ beálló hely. Az ingatlan teljes kalkulált éves nettó mőködési eredménye (NOI): 99 millió Ft. A befektetı a hasonló kockázatú befektetéseknél 8% megtérülést várnak el a saját tıkéjük után (MARR). II. változat A telken található három családi házat lebontja és az irodaépületet bıvíti. Ezzel 4500 m2 kiadható területő irodát, 100 garázst és 55 beálló helyet tud kialakítani. A fejlesztés várható,- 0. évre diszkontált költségei Tervezési munka engedélyezési eljárás 26 millió Ft Bontási költségek 35 millió Ft Építési költségek 1120 millió Ft Marketing kiadások 32 millió Ft Finanszírozási költségek 24 millió Ft Tartalék 30 millió Ft Nyereség 150 millió Ft Hasznos alapterület és bérleti díj adatok az elkészülés évében (0. év): Az elkészült iroda adatai Bérbeadható terület 4500 m 2 2.000.- Ft/m 2 /hó Parkolóhelyek adatai: garázs 100 db 22.000.- Ft/hó beálló helyek 55 db 10.000.- Ft/hó 12
Mőködési költségek: Teljes iroda hasznos területre a kihasználtságtól függetlenül 340 Ft/m 2 /hó garázsokra, beálló helyekre a kihasználtságtól függetlenül összesen 180.000 Ft /hó Az ingatlan adatai a következı években az alábbiak szerint alakulnak. (%) 0.év 1. év 2. év 3. év 4.év Lakások kihasználtsága egységesen 25 75 90 95 95 Garázsok kihasználtsága 25 75 100 100 100 Beálló helyek kihasználtsága 25 75 90 90 90 Bérleti díj indexei egységesen - 0 4 4 4 Mőködési költségek indexei - 5 5 4 4 Kérdések: A 0. év a használatba vétel éve. A hasonló ingatlanok tıkésítési rátája: 8 %, A befektetı a hasonló kockázatú befektetéseknél 10 % megtérülést várnak el saját tıkéjük után (MARR). 1. Mennyi a két változatban a kialakított ingatlan jelenlegi piaci értéke? (7 pont) 2. Melyik változat megvalósítását javasoljuk? (2 pont) 3. Ha az ingatlan vételára 80 millió Ft, javasoljuk-e megvételre azt? (1 pont) 13