MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: 11271-1/G30/2013. MISKOLC, Széchenyi u. 95. szám alatti 3625 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE
2 T a r t a l o m j e g y z é k 1. Bevezetés 1.1 Megbízás tárgya 1.2 A megbízó 1.3 Az értékelés célja 1.4 Felhasznált adatok és információk 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek 1.6 Irat- és dokumentációkezelés 2. Az ingatlan ismertetése 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása 2.2 A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása 2.4 Jogi szempontok 2.5 A felépítmény leírása 2.5.1 Helyiségek, alapterületek, burkolatok 2.5.2 Szerkezeti jellemzők 2.5.3 Használati szempontok 2.6 Az alternatív hasznosítás szempontjai 3. Értékmegállapítás 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása, a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés 3.2 Forgalmi érték meghatározása Mellékletek: 1. számú: településtérkép 2. számú: tulajdoni lap másolatok (2013.03.26.) 3. számú: térképmásolat (2013.03.26.) 4. számú: alaprajzok 5. számú: szabályozási terv részlet 6. számú: légifotó 7. számú: fotók
3 INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS 1. BEVEZETÉS 1.1 Megbízás tárgya: A Miskolc belterület 3625 helyrajzi számú, Széchenyi u. 95. szám alatti, "kivett lakóház 2 db és udvar és egyéb épület 3 db " megnevezéssel nyilvántartott társasház 1.2 A megbízó: Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.) 1.3 Az értékelés célja: Forgalmi érték megállapítása tulajdonosi döntés előkészítő dokumentumaként. 1.4 Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a 2013. március 26-án (a 3625/A/12 helyrajzi számú lakás kivételével) lefolytatott helyszíni szemlén tapasztaltak, a társasháztulajdont alapító okirat, valamint a takarnetes rendszer tulajdoni lapjai, hivatalos térképmásolata és saját értékesítési adatbázisunk alapján készítettük el. 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek: A rendelkezésünkre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásunk szerint helytállóak és pontosak. Teljes körű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető. Alapterületi felmérést nem végeztünk, a hasznos alapterületre szóló adatokat az ingatlan-nyilvántartásban rögzítettek alapján fogadtuk el és alkalmaztuk. Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztünk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás nem áll fenn. Az értékelői vizsgálati módszerünk ún. szemrevételezéses diagnosztika volt, így az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte, geotechnikai hátrányok stb.) nem vállalunk felelősséget. A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre, kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvéleményt 180 napig tartjuk érvényesnek.
4 1.6 Irat- és dokumentációkezelés: A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet. 2. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása: A vizsgált ingatlant a Miskolci Járási Földhivatal 2013.03.26-i takarnetes nyilvántartási adatai szerint azonosítottuk. Az ingatlanra vonatkozó általános adatok: Hrsz: Miskolc I. kerület belterület 3625 Címe: Miskolc, Széchenyi u. 95. Területe: 1269 m 2 Megnevezése: kivett lakóház 2 db és udvar és egyéb épület 3 db Jogállása: társasháztulajdon, ahol a tulajdonjogokat az 1-15. számú különlapok tartalmazzák az alábbi kimutatás szerint Terhek: nincsenek cím helyrajzi szám alapterület m 2 megnevezés tulajdonos A. ép. fsz/5. 3625/A/1 28 lakás A. ép. fsz/2. 3625/A/2 18 lakás A. ép. fsz/1. 3625/A/3 23 lakás B ép. als/3. 3625/A/4 19 lakás B ép. als/2. 3625/A/5 40 lakás B ép. als/4. 3625/A/6 44 lakás B ép. als/1. 3625/A/7 26 lakás B ép. mfsz/1. 3625/A/8 75 lakás B ép. mfsz/3. 3625/A/9 53 lakás B ép. mfsz/2. 3625/A/10 29 lakás B ép. 1/1. 3625/A/11 75 lakás B ép. 1/2. 3625/A/12 81 lakás B ép. 13. ajtó 3625/A/13 62 lomkamra B ép. 14. ajtó 3625/A/14 19 garázs B ép. 15. ajtó 3625/A/15 19 garázs 2.2. A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása: 1/1 arányban Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (3525 Miskolc, Városház tér 8.) tulajdonjog megszerzésének jogcíme eredeti felvétel teher nincs Az ingatlan Miskolc belvárosában, a sétáló utcával párhuzamosan elhelyezkedő Bazártömbben található. Az ingatlan tágabban vett környezetét egyrészt a város sétálóutcájának jellegzetes lent üzlet, fent lakás, ill. iroda funkciójú, de zömében
5 egykor lakásokat tartalmazó épületei adják. A közelben található a Centrum Áruház, a Miskolc Plaza bevásárló és szabadidőközpont és a Hősök tere. Az ingatlan közvetlen szomszédjai délről a Nagy Imre utca díszburkolattal ellátott körforgalma, északról egy belvárosi étterem és udvara, nyugati irányból a Széchenyi negyed egyik modern, újépítésű lakóháza, keletről pedig egy kedvezőtlen megjelenésű bevásárló udvar. Az ingatlan egészének megközelítése kiváló, térburkolattal ellátott út áll rendelkezésre a gyalogos és gépkocsiforgalom számára. A tömegközlekedési kapcsolata is kiváló, 1-2 percen belül gyalogosan elérhetőek a villamos és buszmegállók. 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása Az ingatlan földterülete közel szabályos téglalap alakot formál, sík domborzati viszonyok mellett. Teljesen kerített telek, ahol az épülettel, illetve bontott épületcsonkokkal le nem zárt telekhatárokon téglából falazott szerkezetű kerítések, illetve az új építésű társasház felől egy rövid szakaszon horganyzott acél steelwent kerítések állnak. A porta kapuval nem zárható, az egykori kapu hiányzik. Az udvar kifejezetten rendezetlen, törmelékkel, hulladékkal is borított, határain néhány fa áll, egyébként értékelhető növényzettel nem rendelkezik. Burkolata a hótakaró miatt nem állapítható meg, de az épület körüli beton járdán túl egyebet nem feltételezünk. Úgy a telek, mint a főépület teljes közművel, azaz víz-, szennyvíz, elektromos áram, csapadékcsatorna és gázszolgáltatás kapcsolattal rendelkezik. 2.4 Jogi szempontok Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyokkal bír, melyet az értékelés során tehermentesként kezeltünk. Az ingatlan-nyilvántartás perfeljegyzést nem mutat. Ezzel együtt tudomásunk van róla, hogy a 3625/A/12 helyrajzi számú lakás vonatkozásában, annak kiürítése, s birtokbavétele érdekében az azt használóval szemben a MIK Zrt. az Önkormányzat nevében pert indított. Ennek ellenére, ezen állapotot teherként figyelembe nem vettük, hiszen a tulajdonos szándéka szerinti ingatlanértékesítés csupán a jogi eljárás lezárultát, a lakás birtokbavételét követően realizálódhat és jelen értékbecslésünkben a megbízói kérésnek eleget téve, ezen állapotot vettük figyelembe. Az ingatlan forgalomképes vagyontárgy. A lenti 2.5.3 pontban részletezett épületbontásokat és lakásmegszüntetéseket a társasházalapító okirat módosítás, s így ingatlan-nyilvántartási átvezetés nem követte. Ennek következtében az egykori A épületben lévő 3625/A/1, 3625/A/2 és 3625/A/3 helyrajzi számú lakás, valamint a 3625/A/13 helyrajzi számú lomkamra természetben nem, csak az ingatlannyilvántartásban lelhető fel. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Építési Szabályzata az értékelés tárgyát képező ingatlant Vt-115386 (V) övezetbe sorolja. Vt Településközpont vegyes zóna 1 Építészeti karakter - Belvárosi 1 Kategória Nem kialakult
6 5 Beépítési mód Zártsorú általános 3 Megengedett legkisebb építési telek nagysága 450 m 2 8 Megengedett legnagyobb beépítettség mértéke - 80 % 6 Megengedett építménymagasság - 12,5 m V Sajátos építési övezet jele Belváros-Városközpont Az ingatlant az 53/2011. (VIII.25.) NEFMI rendelet műemléki jelentőségű területen fekvővé nyilvánította. Mint ilyennek, az építészeti beavatkozást igénylő hasznosítása az értékelés szempontjából korlátozottnak tekintendő, hiszen az szoros műemlékvédelmi, hatósági egyeztetést és engedélyeztetést kíván. 2.5 A felépítmény leírása hrsz. Az ingatlanon két épületegység áll. Ezen belül elkülöníthetjük az alagsor + magasföldszint + 1 emelet szintekkel rendelkező lakóépületet, illetve a kétegységes garázsépületet. 2.5.1 Helyiségek, alapterületek, burkolatok Az összehasonlító adatok korrekt alkalmazásához elengedhetetlen az épülettípusok m 2 - vetületeinek közös nevezőre hozása. Ennek módja az egyneműsített, vagy más néven redukált alapterületnek a felépítmények használati, illetve műszaki értéke alapján történő meghatározása. elh. helyiség megnevezése hasznos alapterület m 2 padlóburkolat 3625/A/4 als. szoba 19,10 m. mozaik egyéb ter. m 2 redukáló szorzó redukált terület m 2 összesen: 19 0,5 10 3625/A/5 als. szoba 25,40 ragasztott parketta konyha 11,57 m. mozaik kamra 3,17 nem ismert összesen: 40 0,5 20 3625/A/6 als. szoba 24,71 nem ismert konyha 12,77 nem ismert fürdőszoba 6,51 nem ismert összesen: 44 0,3 13 3625/A/7 als. félszoba 11,40 nem ismert konyha 8,40 nem ismert félszoba 6,02 nem ismert összesen: 26 0,1 3 3625/A/8 fsz. szoba 39,93 ragasztott parketta hall 13,20 ragasztott parketta főzőfülke 3,06 mázas kerámia előtér 8,04 mázas kerámia fürdőszoba 10,47 mázas kerámia összesen: 75 1 75
7 3625/A/9 fsz. szoba 24,52 laminált parketta félszoba 6,74 laminált parketta konyha 4,50 pvc fürdőszoba 6,50 mázas kerámia előszoba 10,52 pvc veranda 0,00 m. mozaik 16,00 0,2 3,2 összesen: 53 1 56 3625/A/10 fsz. szoba 19,92 laminált parketta előszoba 5,10 pvc fürdőszoba 4,30 m. mozaik összesen: 29 1 29 3625/A/11 em. szoba 26,82 ragasztott parketta szoba 18,90 ragasztott parketta félszoba 6,00 szőnyegpadló konyha 8,95 pvc fürdőszoba 5,29 pvc előszoba 7,35 ragasztott parketta kamra 2,00 m. mozaik erkély 0,00 m. mozaik 2,20 0,2 0,44 összesen: 75 75 3625/A/12 em. szoba 25,18 ragasztott parketta szoba 24,67 ragasztott parketta konyha 4,50 m. mozaik étkező 11,42 m. mozaik kamra 3,10 m. mozaik fürdőszoba 4,18 m. mozaik előszoba 7,72 m. mozaik erkély 0,00 m. mozaik 4,30 0,2 0,86 összesen: 81 82 mindösszesen: 442 363 3625/A/14 garázs 19,20 simított beton összesen: 19 1 19 3625/A/15 garázs 19,20 simított beton összesen: 19 1 19 2.5.2 Szerkezeti jellemzők: Főépület: - építés éve: 1912 - alapozás: beton sávalap - teherhordó szerkezetek: tégla felmenőfalak - válaszfalak: válaszfallapból, illetve falazótéglából építve - födémek: acélgerendák közötti poroszsüveg, illetve vb.
8 lemez, zárófödémként borított gerendafödém. Acélgerendák közötti monolit vb. lemez szerkezetű függőfolyosók a lépcsőházban szabályos éklépcsővel. - tetőzet: faszerkezetű kontyolt nyeregtető palafedéssel - csapadékvíz-elvezetés: horganyzott acéllemez függőeresz és lefolyócsatornákkal a városi csapadékcsatorna hálózatba vezetve, illetve térburkolatra kiengedve - homlokzat: kőporos dörzsölt vakolat lizénákkal, párkányokkal, ablakkeretekkel és díszes tagozatokkal, alatta terméskő lábazattal. Míves kovácsoltvas korlát a főhomlokzat erkélyén, a lépcsőházban a függőfolyosókon és a keleti erkélyen egyszerű csőkorlátok. - külső nyílászárók: faszerkezetűek, részben egyesített szárnyú, részben kapcsolt gerébtokos (esslingeni faredőnnyel és redőnyszekrénnyel szerelt) ablakokkal, hőszigetelő, illetve két, helyenként egy réteg üvegezéssel, szintén helyenként ablakráccsal szerelve. A lépcsőházon, a főhomlokzat lakásbejáratán és a pincelejárón részben üvegezett, korabeli faszerkezetű, kétszárnyú ajtók. - belső nyílászárók: faszerkezetű egy, illetve kétnyílószárnyas ajtók, tele, illetve mellvédig üvegezett lapokkal - közművesítettség: víz-szennyvíz, csapadékcsatorna, földkábelen érkező elektromos áram, gázhőszolgáltatás és szabvány szerinti villámvédelem - fűtési mód: helyiségenként egyedi gázkonvektorokkal, illetve a 8. albetét nagyobbik szobája esetében héra jellegű gáztüzelésű cserépkályhával - melegvízellátás: lakásonként egyedi módon gáz, illetve villanybojlerekkel - falburkolatok: festett, a vizeshelyiségekben csempézett falfelületek - szellőzés: természetes úton Garázsok: - építés éve: kb. 1970 - alapozás: beton sávalap - teherhordó szerkezetek: középblokkos falelemek - födém: PK panel - tetőzet: enyhe lejtésű tető lágyfedésű szigeteléssel - csapadékvíz-elvezetés: nincs - homlokzat: kőporos dörzsölt vakolat - külső nyílászáró: faszerkezetű, kétszárnyú nyíló garázskapu - közművesítettség: nem ismert
9 2.5.3 Használati szempontok Főépület: Az 1996. évben történt társasháztulajdon alapításkor a telken még 5 épület állt. Ezekből jelenleg az egykori A jelzésű lakóépület, valamint a C és D jelzésű kamrasorok elbontását követően egy, az egykoron B jelű főépület, s a kétegységes garázsépület áll. Az ingatlan főépületében az ingatlan-nyilvántartás 9 lakást regisztrál. Ebből a 3625/A/7 helyrajzi számú, az alagsorban ismeretlen időben megszüntetésre, azaz befalazásra került. A további 3 alagsori lakás kialakítását és állapotát tekintve kalkulációnkban egy jelentősen redukált alapterülettel került számításba vételre. A műszaki állapotot tekintve a 2,28 m belmagasságú alagsor a legalacsonyabb színvonalú, falazata, mennyezete több helyen ázik, penészes. A délnyugati sarokban lévő lakás padozata a helyszíni szemle időpontjában egy vélhetően rossz ivóvíz vezeték miatt vízben állt. Berendezési tárgyak, vezetékek, világítás nincs, illetve értékelhetetlen. Az egész helyiségcsoport bűzös, riasztó képet mutat. A 3,5 m belmagasságú földszinti helyiségek is rendkívül lepusztult állapotot mutatnak. Egy-egy helyiség még esetleg felújítható padlóburkolatától eltekintve, többségében azok felváltak, felpúposodtak, több helyen erős beázás, mennyezet és oldalfalomlás, penészedés jelei mutatkoznak. A belső vezetékek, berendezések, szerelvények tönkretett, értékelhetetlen állapotúak. Kivétel ez alól a délnyugati sarokban lévő szoba, ahol jelenleg a 24 órás őrszolgálat pihenőhelyisége található. A szintén 3,5 m belmagasságú emelet állapotát a 11. albetét megszemlélése után állapítjuk meg, hiszen a szomszédos, 12. számú albetétbe bejutni nem tudtunk. (Ezen lakást használja annak korábbi tulajdonosa, kivel szemben az Önkormányzat kiürítési pert indított.) A lakás mennyezete jelentős felületen beázást követően beszakadt, fűtőkészülékei leszereltek, burkolatai, vezetékei, szerelvényei értékelhetetlenek. Az épület külsejét tekintve is teljes felújításra szorul. Homlokzatvakolata több helyen javítást, s az egészre vonatkozóan festést igényel, hasonlóan az erkélyeket, függőfolyosókat, azok korlátjait, a párkányokat, a bádogos szerkezeteket, héjazatot, a kéménypilléreket, s nem utolsósorban a nyílászárókat illetően. Tetőszerkezetén szemrevételezésre statikai probléma nem látszik, azonban néhány kötőgerendán, fiókváltón, szarufán és egyéb szerkezeti elemen erős gombásodás, korrózió látszik, cseréjük szükséges. Figyelembe véve az épület korát, karbantartottságát, jelenlegi műszaki állapotát, annak használhatósági fokát 40 %-ban állapítjuk meg. Garázsok: A két gépkocsitárolót magába foglaló épület egyszerű szerkezettel rendelkezik, állapota kopott. Ezzel együtt a homlokzat felújításával, s a csapadékvíz elvezetés megoldásával egyszerűen felújítható, állaga rendeltetésszerű használattal hosszútávra biztosítható. Figyelembe véve az épület korát, karbantartottságát, jelenlegi műszaki állapotát, annak használhatósági fokát 65 %-ban állapítjuk meg.
10 2.6 Az alternatív hasznosítás szempontjai Fekvéséből, s kialakításából adódóan a jelenlegi mellett szinte mindazon más funkció megvalósítható az ingatlanon, amit a településközpont vegyes megjelölés az alábbiak szerint megenged. Településközpont vegyes (Vt) a) A terület jellemzően több rendeltetési egységet magába foglaló lakó- és olyan igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek, valamint sportlétesítmények elhelyezésére szolgál, amelyek alapvetően nincsenek zavaró hatással a lakófunkcióra. b) A területen - lakóépület, igazgatási épület, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület, egyéb közösségi szórakoztató épület a terület azon részén, ahol a gazdasági célú használat az elsődleges, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, sportépítmény, parkolóház, továbbá kivételesen - nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény helyezhető el. c) A területen nem helyezhető el önálló parkoló terület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb tehergépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára. Figyelemmel arra, hogy az ingatlan műemléki jelentőségű területen fekszik, az esetleges funkcióváltáskor a műemlékvédelmi hatóság egyeztetési igényével, iránymutatásával, mint korlátozó tényezővel kell számolni. 3. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS Értékelésünk során a jelenlegi lakót, mint legjobb funkciót vettük figyelembe és tartottuk meg, természetesen figyelembe véve a szintek közötti használhatósági fokbéli különbséget. 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása.
11 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. 3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak. 4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: Telekadottságok: Infrastruktúra: Környezeti szempontok: Jogi szempontok, hatósági szabályozás: 5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Összehasonlító adatok miskolci belvárosi társasházi lakásokra: Városon belüli Széchenyi u. Belváros Soltész N. K. Kossuth u. Rákóczi u. fekvése 105. közeli u. Emeleti elhelyezkedése 3. fsz. 1. 1. mfsz. Lakás területe 52 62 121 76 65 Lak. műszaki állapot felújítandó felújítandó felújítandó felújítandó jó Fűtési mód gázkonvektor gázkonvektor gázcirkó gázkonvektor gázkonvektor Kínálati ár (eft) 5 300 8 000 14 900 7 350 7 500 Fajlagos ár (Ft/m 2 ) 101 923 129 032 123 140 96 711 115 385
12 Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Városon belüli fekvése miatt -5% 5% 0% 5% 20% Lakások állapota miatt -30% -30% -30% -30% -40% Fűtési mód miatt 0% 0% -5% 0% 0% Alapterület miatt: 0% 0% 10% 0% 0% Emeleti elhelyezkedése miatt 10% 5% 0% 0% 0% Kínálati árak miatt -15% -15% -15% -15% -15% Korrekció össz. -40% -35% -40% -40% -35% Korrigált fajlagos ár (Ft/m 2 ) Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m 2 ) forrás: toplak.hu ingatlanos portál Értékmódosító tényező: 61 154 83 871 73 884 58 026 75 000 70 387 az ingatlan egészének nagysága miatt: -5% összesen: -5% Módosított fajlagos alapérték: 70.387.- Ft/m 2 x 0,95 = 66.868 Ft/m 2 Forgalmi érték (a főépületre) : 66.868.- Ft/m 2 x 363 m 2 = 24.273.084.- Ft Forgalmi érték (garázsokra) : 2.500.000.- Ft/db (1) x 2 db = 5.000.000.- Ft Forgalmi érték (az egész ingatlanra) : 29.273.084.- Ft ~ 29,3 MFt Megjegyzés: (1) garázsok értéke a 2010.09.27-i tényleges adásvétel szerint figyelembe véve Értékelés üres, fejleszthető telekként: Összehasonlító adatok miskolci belvárosi telkekre: cím telek m 2 közművesítettség eladás ideje eladási ár fajlagos ár 1. Szent I. tér 1636 teljes 2007.11. hó 65.440 EFt 40.000 Ft/m 2 2. Madarász V. u. 1155 teljes 2006.06. hó 60.000 EFt 51.948 Ft/m 2 3. Kálvin J. u. 672 teljes 2006.04. hó 35.000 EFt 52.083 Ft/m 2 4. Ady E. u. 5190 teljes 2005.11. hó 225.000 EFt 43.353 Ft/m 2 5. Patak u. 572 teljes 2005.04. hó 31.125 EFt 54.414 Ft/m 2 átlag: 48.360 Ft/m 2 (forrás: a MIK/MISKOLC HOLDING Zrt. által versenytárgyalás útján lebonyolított értékesítések adatbázisa) Értékmódosító tényező: a belvárosi telekpiac sajátosságaként rögzíthető, hogy az elmúlt években (az összehasonlító adatok származásának idő intervallumát is felölelve) összességében sem számottevő emelkedés, sem csökkenés a hasonló típusú ingatlanoknál nem regisztrálható. Ugyan a belvárosi üres, beépíthető telkeknek igen szűk a kínálata, azonban az ingatlanpiac válsága az árak redukciója ezen ingatlanszegmenst sem kerülte el. Míg a tömeglakások esetében az értéküket illetően 15-30 %-os visszaesés is kimutatható, addig ez a beépíthető telkeknél 10-20 %-ra tehető. Az óvatosság elvét követve az értékelés tárgyát képező frekventált belvárosi telek esetén ezen piaci megítélést -10 %-ban számszerűsítjük.
13
14 1. számú melléklet
15 2. számú melléklet
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31 3. számú melléklet
32 4. számú melléklet Alagsori és földszinti alaprajz
33 Emeleti alaprajz Garázsok alaprajza
34 5. számú melléklet
35 6. számú melléklet
36 7. számú melléklet utcakép főhomlokzat udvari homlokzat lépcsőház földszinti lakás őrök pihenője földszint - átázott falak
37 földszint padlóburkolat földszint kibontott gépészet földszint fürdőszoba állapota emelet - szoba emelet konyha emelet - fürdőszoba
38 padlástér törmelékkel hófoltokkal pincelakások szoba pincelakások szoba pincelakások konyha pincelakások fürdőszoba garázsok