FHB Termőföldindex 2014 Folytatódott az áremelkedés a földpiacon Az FHB Termőföldindex 2013-ban az elmúlt 13 év legnagyobb növekedést mutatta reál értelemben. Az árak emelkedését elsősorban az segítette elő, hogy sokan még az új Földforgalmi törvénnyel bevezetésre kerülő intézkedések előtt igyekeztek földtulajdont vásárolni. Az árnövekedés folytatódott 2014 elején, ugyanakkor nominálisan és reál értelemben egyformán elmaradt az elmúlt két évet jellemző emelkedéstől, körülbelül a 2011- es évben tapasztalható trenddel egyezik meg. A földtulajdonosok támogatásokból és terményekből származó hozama változatlanul kedvező. A következő fejezetek részletesen bemutatják a termőföldpiacot jellemző folyamatokat. 1. FHB Termőföldindex Rekord mértékben nőtt a termőföldek ára 2013-ban Az FHB Termőföldindex 2013-as növekedése reál értelemben 13 éves rekordot ért el. Tavaly 17,2%-os emelkedést mért az Index, ami az inflációval korrigálva is 15,2%-os reál áremelkedést jelent. Az eddig beérkezett adatok szerint 2014 első negyedévében lassuló ütemben ugyan, de tovább folytatódott az áremelkedés. A 2013-ban mért 268,3-as szintről majdnem 283-ra emelkedett az FHB Termőföldindex nominális értéke (1.1. ábra). 1.1. ábra. FHB Termőföldindex nominálisan és a fogyasztói árindexszel deflálva (Forrás: FHB Index) 2014 első negyedévében a fogyasztói árindexszel deflált Termőföldindex értéke szintén 5,4 százalékos növekedést mutatott: 146,1-re emelkedett a korábbi 138,6-ról. A reál értelemben vett drágulás ugyan egyelőre elmarad a tavalyi év kiugró értékétől. A később bemutatandó szabályozási változások ismeretében elmondhatjuk, hogy lezárult egy korszak a magyar földpiac történetében. A hosszú távú szabályokat rögzítő, a tulajdonszerzést nehezítő földtörvény előtt a kereslet megnőtt a hazai termőföld iránt, így az utóbbi két és fél évben, a Tulajdonszerzési szigorítás előtti évek korszakában 39,9%-kal nőtt a termőföld ára (1.2. ábra). 1
1.2. ábra. Az FHB Termőföldindex éves növekedése és korszakolása (Forrás: FHB Index) A tavalyi jelentős növekedés az új Földforgalmi törvény által generált földpiaci változások elkerülése miatt megnövekedett keresletet tükrözi. Erre utal az is, hogy a korábbi kiadványainkban feltárt összefüggés a terményhozamok és a földár-változás között nem magyarázzák meg a növekedés rekord mértékét (1.3 ábra). Kiadványunkban ezért részletesen foglalkozunk az új Földforgalmi törvény tartalmával és lehetséges következményeivel is. 1.3. ábra. A mezőgazdasági jövedelem alakulása (támogatások nélkül) és az FHB Termőföldindex (Forrás: FHB Index és KSH) 2
2. Részpiacok áralakulása 2.1. ábra. A termőföld hektáronkénti ára egyes megyénként, ezer forint (Forrás: FHB Index) 2.2. A szántók áralakulása A művelési ágak közül a legjelentősebbnek számító szántó esetében az átlagár jelentősen növekedett 2012-höz képest: 2013-ben már átlagosan 945 ezer Ft-ot kellett fizetni egy hektárnyi szántóterületért, míg egy évvel korábban csak 823 ezer Ft-ot. Előző elemzésünk eredményeihez viszonyítva látható, hogy a nagyon enyhe, fél százaléknál kisebb csökkenést produkáló Közép-Dunántúl kivételével minden régióban emelkedtek a szántóföldárak. A legmagasabb, az országos átlagot meghaladó árakat Közép- Magyarország, Közép-Dunántúl, Nyugat-Dunántúl és Dél-Dunántúl esetében figyelhetünk meg 2013-ban (2.2. ábra). Az első helyezett Nyugat-Dunántúl régióban egy hektárnyi szántóért átlagosan több mint egymillió forintot kellett fizetni, egy, az országos átlagot meghaladó, 15,8 százalékos áremelkedést követően. Szintén folytatódott a drágulás a Dél-Dunántúlon, ahol a tavalyi évben a legnagyobb, több mint 34 százalékos ugrást produkálták az árak, ezáltal a térség a közel 1,1 millió forintos hektáronkénti szántóárával jelentősen az országos átlag fölé emelkedett. Az árak növekedése folytatódott a Dél-Alföldön is, több mint 17 százalékkal. A legolcsóbb régió továbbra is Észak-Magyarország, annak ellenére, hogy itt több mint 30 százalékos volt az árnövekedés. 3
2.2. ábra. Szántóföldek árviszonyai Magyarország régióiban (FHB Index) 2.2. Művelési ágak szerinti folyamatok A művelési ágak árváltozását tekintve különböző trendek azonosíthatók (2.3. ábra). A szántók ára 2007 óta folyamatosan növekszik, a 2013-as átlagár a 6 évvel ezelőtti bázist több mint 80%-kal haladta meg. Szintén átlagon felüli az erdők 60%-os drágulása, a gyep és szőlő művelési ágak árnövekedése viszont jóval alacsonyabb: 40%-ot sem ér el a vizsgált időszakban. A gyümölcsösök ára kezdetben még visszaesett, de az utóbbi pár évben egyre erőteljesebben növekedett. 2013-ban a legnagyobb áremelkedés is ezt a művelési ágat érintette, a drágulás 20 százalékos volt. Szintén jelentős, több mint 17 százalékos volt a pozitív irányú elmozdulás a szántóárakban. 2.3. ábra. Művelési ágak szerinti áralakulása 2007 óta (Forrás: FHB Index) 4
A 2.4. ábra az egyes művelési ágak szántóhoz viszonyított becsült átlagárait és azok heterogenitását szemlélteti. A gyep-rét-legelő és a nádas művelési ágakban jóval alacsonyabbak az átlagárak, és ehhez magas szórás társul, vagyis az árak erőteljesen ingadoznak ezekben a művelési ágakban. Ehhez képest a gyümölcsösök és szőlők átlagára homogénebb és valamelyest magasabbak a szántókénál. Kiemelkednek a halastavak, ahol viszonylag stabil és jóval magasabb becsült átlagárak tapasztalhatók. Szintén nagy az átlagárak ingadozása az egyik legdrágább, a szántókhoz képest 37 százalékos árprémiummal rendelkező kert művelési ágban. A prémium nagysága elsősorban a belterületiségnek, a közművesítettségnek köszönhető, míg az árak ingadozása az eltérő térségi adottságokkal magyarázható. 2.4. ábra. A művelési ágak egymáshoz viszonyított parcella-árai (Forrás: FHB Index) 3. Parcellaméretekkel kapcsolatos összefüggések Ha a 2013-as év tranzakcióit átlagos és tipikus parcellaméret besorolás szerint vizsgáljuk, (3.1. ábra) látható, hogy az erdőterületek mindkét méretbesorolás alapján kiemelkedő nagyságúak. A legkisebb átlagos méretben a szőlő illetve gyümölcsös területeket értékesítették, közöttük a tipikus parcellaméreteket tekintve még kisebb a különbség. A jellemző területnagyság mind a kettőnél 3000 négyzetméter (0,3 hektár) körül van. Bár az átlagos értékesített gyep, rét és legelő 2,44 hektáros, és a szántó ettől némileg elmaradva 2,12 hektáros volt 2013-ban, a tipikus parcellaméretek ennél jóval kisebbek, alig háromnegyed hektár körül alakultak. Minden művelési ágnál néhány nagyobb tranzakció emeli az átlagot. 5
3.1. ábra. Átlagos és tipikus parcellaméretek a tranzakciókban (Forrás: FHB Index) Gyakori a földtulajdont érintő tranzakcióknál, hogy az adásvétel nem az egész parcellát érinti, hanem annak csak résztulajdonát. Így előfordulhat, hogy az egész parcellát megvásárolni szándékozónak több, az adott földterületen részarány-tulajdonnal rendelkező tulajdonossal kell megállapodnia. Művelési áganként vizsgálhatjuk a teljes parcellát érintő tranzakciók részarányát, valamint az átlagos parcella részarányt (3.2. ábra). Azoknál a művelési ágaknál a legnagyobb a teljes parcellaterületet érintő tranzakciók részaránya, amelyeknél az adatbázisban kisebb átlagos adásvételi parcellaméretet figyelhetünk meg. Ezzel szemben az erdőknél a tranzakciók átlagosan a teljes parcellaméret alig több, mint 30 százalékát érintik. A szántó, illetve a gyep, rét, legelő kategóriákban a teljes parcellát érintő tranzakciók aránya nem éri el az 50 százalékot, ami az elaprózódott birtokszerkezet jó bizonyítéka. A teljes parcellát érintő tranzakciók aránya a dél-, és nyugat-dunántúli régiókban a legalacsonyabb, az alföldi régiókban és Észak- Magyarországon pedig a legmagasabb. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Átlagos parcella részarány Teljes parcellát érintő tranzakciók aránya 3.2. ábra. Teljes parcellát érintő tranzakciók aránya és az átlagos parcella részarány művelési ágak szerint (Forrás: FHB Index) 6
Átlagos ár (ezer Ft/nm) Birtokegyesítésnél a kis részaránnyal rendelkező tulajdonosok hajlamosak magasabb fajlagos árat kérni birtokukért, különösen akkor, ha már csak az utolsó töredéktelkét nem tudta megvásárolni a jövendőbeli tulajdonos. Ez a jelenség a tranzakciós adatbázisunkban is látszik. A 3.3. ábrán az 5000 négyzetméteresnél kisebb parcellák esetében ábrázoltuk a tranzakciók négyzetméterárainak százalékos megoszlását aszerint, hogy az adásvétel tárgya a parcella kis része (50% alatti) vagy nagyobb része (50%, vagy afeletti) volt. Az olcsóbb parcellák nagyobb arányban voltak magas részarányú tulajdonban, míg magasabb árakat figyelhetünk meg az alacsony részarányú parcellák esetében. 3.3. ábra. A tranzakciók négyzetméterár alapú százalékos megoszlása részarány kategóriák szerint (Forrás: FHB Index) A termőföld tranzakciókat a parcella alapterülete szerint besorolhatjuk négy, közel egyenlő elemszámú kategóriába: I. 0,5 hektár alatti, II. 0,5 és 2 hektár közötti, III. 2 és 10 hektár közötti, illetve a IV. 10 hektárnál nagyobb földterületek. 250 200 150 100 50 0 5 ezer alatt 5-20 ezer 20-100 ezer 100 ezer felett 7
3.4. ábra. Művelési ágak átlagárai parcellaméret-kategória szerint (Forrás: FHB Index) Általánosságban elmondható, hogy az alacsonyabbtól a magasabb kategóriák felé haladva csökkennek a fajlagos árak, tehát a nagyobb földterületek négyzetméterre vetített ára alacsonyabb. Ez a fajta lejtő nem egyformán rajzolódik ki minden művelési ágnál (3.4. ábra). Egyes esetekben egyenletesebb a tendencia (pl. szántó, erdő, gyep, rét, legelő, gyümölcsös), máshol (pl. halastó, nádas, kert) nagyobb az ugrás a kategóriák között. A szőlőknél pedig úgy tűnik, nincs hatással az átlagos négyzetméterárra a parcella területe. 4. Életbe lépett az új Földforgalmi törvény Változik a támogatási rendszer 4.1. Milyen változásokat hozott a földtörvény? 2014 első felében több lépcsőben életbe lépett az új Földforgalmi törvény, ami jelentős hatást gyakorolt a magyar termőföldpiacra. A 2013. június végén elfogadott (kétharmados) földtörvény által a földpiacot érintő egyik legnagyobb változás, hogy egy hektáros területnagyság fölött csak földművesek (és közvetetten a közeli hozzátartozóik) vásárolhatnak földterületeket 300 hektáros birtoknagyságig. Emiatt leszűkült a potenciális földvásárlók köre, a nem földműves magyar természetes személyek kiszorultak a földpiacról (korábban valamennyi belföldi magánszemély vásárolhatott, szintén 300 hektárig földterületet). Az Európai Bizottság által engedélyezett termőföldvásárlási moratórium lejárt 2014. április 30-án. Így a földtörvény által hozott másik jelentős változás, hogy a piac megnyílt az unió más tagállamainak állampolgárai előtt is. Egy hektáros területnagyságig magyar és uniós állampolgárok egyaránt vásárolhatnak földet, de az Unión kívülieket továbbra is kizárják a piacról. A változás értelmében idén május elsejétől a földpiac nyitottá vált, de egy hektár fölötti birtokvásárlásra az uniós vevők esetében is érvényes, hogy a vásárlásra csak a hazánkban letelepedett, földműves polgárok jogosultak. A korlátozásokkal a nyitás nem bír keresletfelhajtó erővel, nem ellentételezi a potenciális magyar vásárlók körének szűkülését. Az új Földforgalmi törvény hatálybalépésével a földművesek mellett csak mezőgazdasági termelőszervezetek jogosultak a földbérlésre, és a korábbiaknak megfelelően, tulajdonhoz továbbra sem juthatnak. A régebbi szabályozás szerint, a belföldi jogi személyek közül a részvénytársaságok és a szövetkezetek alapesetben 2500 hektáros birtoknagyságig bérelhettek területet. Az új rendelkezéssel a birtokmaximumok is módosultak, a korábbi 2500 hektáros korlát kevesebb, mint a felére, 1200 hektárra, állattartó telepek és vetőmagtermesztés esetében pedig 1800 hektárra csökkent. Ennek következtében jelentős mennyiségű bérelhető földterület kerülhet a piacra a jövőben. A hatás azonban csak lassan gyűrűzik be, mivel a bérleti szerződések időtartama 20 évet is elérhet. Az új Földforgalmi törvény hatására a kereslet csökkenhet mind a tulajdonosi, mind pedig a bérlői piacot illetően. A Földművelésügyi Minisztérium becslése szerint 200-300 ezerre szűkült a potenciális piaci szereplők, a regisztrált földművesek vagy mezőgazdasági termelő szervezetek köre a földpiacon 1. A regisztrált földművesek száma ugyanakkor a Földművelésügyi Minisztérium (korábbi Vidékfejlesztési Minisztérium) adatai szerint még a 6000-et sem érte el 2014. május végéig, míg agrárcégként csupán 31 került nyilvántartásba. Bár a nyilvántartásba vétel természetesen csak akkor válik égetően szükségessé, ha valaki 1 Forrás: Agrárszektor.hu: http://www.agrarszektor.hu/foldpiac/egyeb/kihaltak_a_magyar_foldek_sem_vevok_sem_uj_berlok_nincsenek.383 1.html 8
újabb földet szeretne bérelni vagy venni, de a jelenlegi számok alapján a kereslet valóban drasztikusan csökkenhet. Az új földvásárlási és földhaszonbérleti szerződéseket mezőgazdasági szakigazgatási szervnek kell jóváhagynia. Földvásárláskor pedig ki kell kérni a helyi gazdákból álló földbizottságok véleményét is az engedélyezés előtt. A földbizottságok egyelőre nem alakulhattak meg, nem jelent meg a létrehozásukat szabályozó végrehajtási kormányrendelet. Minisztériumi indoklás szerint az Unió nem hivatalos kifogásokat emelt a bizottsági választási rendszer miatt. A földtörvény értelmében a megalakulásukig a szintén helyi gazdákból álló megyei agrárgazdasági kamarák rendelkeznek döntési jogkörrel. Egyelőre bizonytalan a földbizottságok létrejöttének időpontja. Az azonban biztos, hogy a bürokrácia növelése további korlátozást jelent. A likviditás csökkent, illetve az adásvétel és bérleti szerződések megkötése hosszadalmasabb folyamattá vált. Mint már korábbi számunkban írtuk, a piac nagyon várja, a törvény kiegészítésének tartott üzemgazdasági és az agrárintegrációs törvények elkészülését, ami erősen befolyásolhatja a várható birtokviszonyokat. Ezek továbbra sem készültek el, s egyelőre még nem is ismert a várható megjelenésük. Többek között ebben definiálják majd, hogy pontosan mely vállalkozások minősülnek agrárüzemnek. Összességében az új szabályozási környezet szűkítette a földpiaci keresletet, az életbelépést követő ármozgásokról azonban egyelőre még kevés információ áll rendelkezésre. A földbizottságok értékelési jogkörrel bírnak a szerződéses ár, illetve a vevő kiválasztása terén, kulcsszerepük lesz a tranzakciók során. A Földforgalmi törvény hatását mutatja, hogy a 2014. május 1. és augusztus 29. között eltelt négy hónapban 4 ezer adásvételi szerződéssel kapcsolatban nyilvánítottak vélemény a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara megyei elnökségei, míg tavaly, a második negyedév 3 hónapja során még 30 ezer tranzakció született 2. Mást jelent a tranzakció és mást a szerződésszám, de a tendenciát illetően azért iránymutató lehet a két szám. 4.2. Változik a támogatási rendszer Az agrártámogatási rendszer jelentősen átalakul 2015-re. A Közös Agrárpolitika (KAP) reformjával összhangban a korábbi egyszerűsített terület alapú támogatások helyett a támogatásokat többféle jogcímen lehet majd lehívni. Az alaptámogatás és a zöldítés együttesen teszik majd ki a mostani területalapú támogatás összegét. A jelenlegi támogatási összeg (hektáronként 226 euró, körülbelül 68 ezer forint) 30 százaléka zöldítési támogatás címén lesz elérhető, ha a termelők teljesítik a megfelelő vetésszerkezetre vonatkozó előírásokat. A területalapú közvetlen támogatás a korábbi összeg 70 százalékával egyezik majd meg, ez esetében azonban itt életbe lép a támogatáscsökkenés, illetve egy támogatási felsőhatár, vagyis degresszív rendszer jön létre, illetve a kifizethető támogatás összege is maximált 2015-től (4.1. táblázat). Jövőre a hektáronkénti terület alapú támogatás 226 euró 3 lehet, melyből az 1037 hektáros területi korlát alapján a Minisztérium vélhetően 144-146 eurós alaptámogatással számol. 4 A zöldítési támogatás hektáronként körülbelül 24 ezer forint körül várható, míg az alaptámogatás 43,5 ezer forint lehet. 2 Forrás: Agrárszektor.hu: http://www.agrarszektor.hu/foldpiac/egyeb/ilyen_durva_a_zuhanas_osszement_a_magyar_foldpiac.4123.html 3 Forrás: Földművelésügyi Minisztérium: http://www.kormany.hu/hu/foldmuvelesugyiminiszterium/agrargazdasagert-felelos-allamtitkarsag/hirek/750-milliard-forinttal-tobb-forrashoz-jut-a-magyarmezogazdasag 4 Forrás: Agrárszektor.hu: http://www.agrarszektor.hu/agrarpenzugyek/egyeb/tobb_mint_40_ezret_buknak_egy_hektaron_a_nagybirtokosok.3986.html 9
A földalapú támogatások birtokméret és jogcím szerint 2015-től (ezer Ft) (300 Ft/euró árfolyamon számolva) Zöldítési támogatás SAPS Összesen 1037 ha alatt (150 ezer eurós támogatási összegig) 24,3 43,5 67,8 1037 ha és 1200 ha között 24,3 41,3 65,6 1200 ha fölött 24,3 0 24,3 4.1. táblázat. A földalapú támogatásokat 2015-től érintő változások, a lehívható támogatási összegek jogcím szerint (FHB Index saját számítás, 226 eurós teljes földalapú támogatási, és 145 eurós alaptámogatási szint mellett.) A bejelentés szerint, körülbelül 1037 hektártól, vagyis 150 ezer eurós összetámogatási összeg fölött csak a támogatási összeg 95 százaléka kerül kifizetésre, míg 1200 hektártól, 173 640 eurós össztámogatási összeg fölött a SAPS támogatásokat teljesen elvonnák. A támogatási struktúra átalakításának célja, hogy rendszer jobban támogassa a kis-, közepes és a családi gazdaságok versenyképességét. A kormányzati kommunikáció alapján a szabályozás célja, hogy a nagyüzemek mostani 50 százalékos aránya 20 százalékra csökkenjen. A jövőben lehetőség nyílik egyszerűsített támogatási konstrukció igénybevételére, ebben, az évente 500-1250 euró közötti uniós támogatásra jogosult termelők vehetnek majd részt. A támogatási változásoknak köszönhetően külön forrást biztosítanak a fiatal gazdáknak. A 40 évesnél nem idősebb mezőgazdasági termelők, a tevékenységük megkezdését követő első öt évben kiegészítő támogatásra lesznek jogosultak, mely az alaptámogatáson felül kerül folyósításra. Az új támogatási elem bevezetése a generációváltás elősegítését célozza meg, mely esetében felső területi korlát (90 ha) kerül bevezetésre, a kiegészítő támogatás várhatóan hektáronként 64 euró lesz. 4.3. Földet a gazdáknak program Folytatódik a Földet a gazdáknak program, 2014 szeptemberében újabb 24 ezer hektár állami termőterületet hirdettek meg bérbeadásra gazdálkodóknak. A pályázat keretében 1070 birtoktestre lehet pályázni, ami nagyjából 25 hektáros átlagnak felel meg. A meghirdetett földek fele-fele arányban szántó illetve legelő területek. A Földet a gazdáknak program keretében a 2010-es 600 ezer hektáros állami földterület több mint egyharmada, 230-235 ezer hektáros terület már korábban új bérlőre talált. Az idén várhatóan 5-6 ezer hektár állami ültetvényterület kerül meghirdetésre 5. 4.4. Banki finanszírozói szemmel a változások A Földforgalmi törvény és a területalapú támogatások rendszerének átalakítása érinti a banki finanszírozást is. A területalapú támogatások degressziójának két, ellentétes hatása van: I. Mintegy 500 nagygazdaságot érint a területalapú támogatás 1200 hektár feletti elvonása, amitől romlik a hitelfelvevő képességük. II. A kisebb cégek esetében viszont tartósabb hitelkeresletre lehet számítani, amely a gépvásárlási és forgóeszköz-hiteleken túl, már hosszabb megtérülésű beruházási hitelekben is megjelenhet. A hosszabb futamidejű hiteleket igénylő 5 Forrás. Kormányzat: http://www.kormany.hu/hu/foldmuvelesugyi-miniszterium/allami-foldekert-feleleosallamtitkarsag/hirek/folytatodik-a-foldet-a-gazdaknak-program 10
beruházások (pl. az öntözés, az állattartó telepek korszerűsítése vagy az infrastrukturális beruházások) lassú elindulását várjuk. Ezen a téren az elmúlt időszakban visszafogottak voltak a piaci szereplők, hosszútávon kiszámítható, tervezhető szabályozási környezet kialakulására vártak. Biztosan módosul az szektorban aktív bankok érdeklődése. Az agrárium korábban cégmérettől, tevékenységtől függetlenül vonzó volt, hiszen az agrárcégek kimagasló stabilitással működtek. A változások viszont a cég és a bank részéről egyaránt még körültekintőbb eljárást eredményeznek. Beazonosíthatóak a területalapú támogatás csökkentésének a kárvallottjai, de nem szabad megfeledkezni arról, hogy e vállalkozások nagy része masszívan nyereséges volt, és lehetnék még hatékonysági tartalékaik is. Az FHB Bank biztosan nem fordít hátat az agráriumnak, legfeljebb még szofisztikáltabb megközelítést alkalmaz különösen a nagyüzemek, illetve az állattenyésztéssel foglalkozók esetében figyelembe véve a jogszabályváltozásból adódó esetleges hitelképességváltozást. 5. A termőföld, mint befektetés 5.1. Milyen hozamokra számíthatunk a termőföldtől? A termőföld az elmúlt években a stabil áralakulása miatt jó alternatívát jelentett a más reáleszközök és tőkejavak mellett (5.1. ábra). Az új Földforgalmi törvény azonban jelentős változásokat hozott a piacon, a termőföld kevésbé likvid eszközzé vált, részben a jelentős keresleti korlátozások (a jövőben csak megfelelő képesítéssel, vagy gazdálkodási múlttal rendelkező földművesek szerezhetnek termőföldet) részben pedig az adásvételeket kísérő szigorítások (hatósági engedély, valamint földbizottsági jóváhagyás) következtében. A spekulatív jelleggel történő vásárlás és tartás a jövőben vélhetően megszűnik, a földpiac iránt érdeklődők inkább a művelésből eredő hozamokra koncentrálnak majd. 5.1. ábra. A különböző befektetési eszközök hozamainak alakulása 2000 és 2014 között. (Forrás: FHB számítás) A spekulatív jellegű földvásárlás és eladás mellett korábbiakban szintén stabil hozamokat eredményezett a bérbeadási célú földvásárlás, az új Földforgalmi törvény következtében azonban a jövőben csak olyan földművesek vásárolhatnak termőföldet, akik meg is művelik azt. Ennek köszönhetően a bérbeadás ugyan nem lehet a célja a jövőben a földvásárlásoknak, de a már földtulajdonnal rendelkezők továbbra is stabil 11
pénzáramokra számíthatnak haszonbérbe adás esetén. A Földforgalmi törvény hosszabb, maximum 20 éves időtávon azonban a bérlői szegmenst sem hagyja érintetlenül, a birtokmaximumok következtében akár nagyobb mennyiségű termőföld is piacra kerülhet. A legnagyobb földhasználó gazdaságok vélhetően igyekeztek a maximális 20 éves időtartamra meghosszabbítani bérleti szerződéseiket, így közel azonos időben jelenhetnek meg e területek, ami egyes helyeken a bérleti díjakra is nyomást gyakorolhat. Az elmúlt évek gyakorlata alapján elmondható, hogy a legnagyobb hozamra a szántó és az egyébként olcsóbban megvásárolható gyep területek bérbeadásával lehetett szert tenni, előbbinél a hozamok évi 5,27 és 5,62 százalék között alakultak (a tárgyévi bérleti díjak és tárgyévi eladási árak arányaként). A legnagyobb hozamnövekedést a gyep művelési ág produkálta, amelynél a 2009-es 4,96 százalékos hozamszint 2012-re 5,84 százalékra emelkedett. A bérbeadásból a relatíve legkevesebb jövedelmet az erdők érték el, ahol a hozamszintek csupán 3,5 százalék körül ingadoztak. (5.2. ábra). A művelési ágak közül az egyedi telepítmény értéküknek köszönhetően a legmagasabb eladási árral rendelkező szőlők és gyümölcsösök bérbeadásánál a hozamok kissé elmaradtak a gyep és szántó kiadásával elérhetőtől. 6,0% A bérbeadással elérhető éves hozam alakulása 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% szántó gyep szőlő gyümölcsös erdő 3,5% 3,0% 2009 2010 2011 2012 5.2. ábra. A bérbeadással elérhető éves hozamok alakulása (tárgyévi bérleti díj/tárgyévi földárak), (Forrás: KSH) 5.2. A műveléssel elérhető hozamok alakulása A mezőgazdasági jövedelem 6 hazánkban jelentősen elmarad az egész gazdaságot jellemző bérek szintjétől. 2012-ben a mezőgazdasági jövedelem csak kétharmada volt az átlagos béreknek, míg 2011-ben 80 százalékon állt. 7 Biztató lehet ugyanakkor, hogy az elmúlt években jelentős jövedelemnövekedés volt megfigyelhető a mezőgazdaságban, 2004 és 2011 között több mint háromszorosára emelkedett a mezőgazdasági jövedelem hazánkban - a gyenge 2009-es évvel járó visszaesés ellenére is. A fenti időszak alatt a nemzetgazdasági bruttó jövedelmek csupán 46 százalékkal, míg az egy főre jutó GDP megközelítőleg 36 százalékkal lett magasabb (5.3. ábra). 6 A mezőgazdasági jövedelmet az egy családi munkaegységre jutó nettó mezőgazdasági vállalkozói jövedelemként definiálva. 7 Forrás: Európai Bizottság: http://ec.europa.eu/agriculture/policy-perspectives/policybriefs/enlargement/hu_en.pdf 12
5.3. ábra: Az alkalmazotti bruttó bérek, az egy főre jutó GDP, és a mezőgazdasági jövedelem alakulása 2004 és 2011 között (Forrás: FADN, KSH) Az előbbi összehasonlítás a mezőgazdaságban egészében elérhető jövedelmet érintette a más szektorokban elérhető jövedelmekhez képest, de a földműveléséhez, vagyis a növénytermesztéshez kapcsolható hozamok elemzésekor még kedvezőbb kép rajzolódhat ki. Mint azt az 5.1. táblázat adatai mutatják, egy tipikus mezőgazdasági üzem jelentős eredményre tehet szert szántóföldi növénytermesztéssel. A bérbeadással elérhető hozamokat a termelésből származó relatív pénzáramok rendre meghaladták a 2009-2012-es időszakban. A szántóföldi bérbeadással 4,5 és 4,8 százalékos relatív jövedelemre lehetett szert tenni, míg a javuló mezőgazdasági eredményességnek köszönhetően 2011 és 2012-ben már kétszámjegyű, 14,6 illetve 13,6 százalékos éves hozamot lehetett elérni a szántóföldi műveléssel, egy tipikus mezőgazdasági üzem adózott eredményei alapján. A szántóföldi növénytermesztés eredményessége egy tipikus mezőgazdasági üzemnél 2009 2010 2011 2012 Üzemi tevékenység eredménye 1000 Ft/ha 33,39 56,16 109,75 117,97 Adózás előtti eredmény 1000 Ft/ha 28,33 50,93 105,54 113,96 Adózott eredmény 1000 Ft/ha 25,86 47,96 101,27 108,76 Termőföld (szántó) bérleti díja ezer Ft/ha* 26 29 33 39 Termőföld (szántó) ára ezer Ft/ha** 576 601 694 799 Bérbeadással elérhető hozam 4,50% 4,81% 4,73% 4,83% Üzemi eredmény/ termőföldára 5,8% 9,3% 15,8% 14,8% Adózás előtti eredmény/termőföld ára 4,9% 8,5% 15,2% 14,3% Adózott eredmény / termőföld ára 4,5% 8,0% 14,6% 13,6% 5.1. Táblázat: A szántóföldi növénytermesztés eredményességének alakulása egy tipikus mezőgazdasági üzem esetén, Magyarországon 2009-2012 között (Forrás: FADN, KSH, FHB-számítás) *KSH adat; **FHB-számítás alapján 13
6. Nemzetközi kitekintő Az Európai Unió mezőgazdasági támogatási rendszere jelentősen átalakul a 2014-2020-as időszakban. Számottevő változás, hogy az új közvetlen kifizetéseket kiegyenlítettebben kívánták elosztani a tagállamok, régiók és gazdálkodók között, ezért a történelmi hagyományokon változtattak. Több ország esetében ez a korábbi éveket jellemző keretösszegek csökkentésével járt, míg mások, köztük hazánk, magasabb támogatási kerethez juthatnak hozzá a következő 7 évben (6.1 Táblázat). Nemzeti felső határok és vidékfejlesztési támogatások összege (milliárd euró) KAP 2014-2020j KAP 2007-2013 Belgium 4,3 5,6 Csehország 8,3 6,6 Dánia 7,0 7,7 Németország 44,5 47,2 Írország 10,8 11,7 Görögország 18,3 19,5 Spanyolország 42,7 47,0 Franciaország 63,3 70,0 Olaszország 37,5 40,5 Magyarország 12,4 10,4 Hollandia 6,0 7,5 Lengyelország 32,2 25,1 Portugália 8,2 8,3 Románia 20,4 10,0 Szlovákia 4,6 3,6 EU 28 393,8 458,8 6.1. Táblázat: Az Európai Unió által az egyes tagállamainak juttatott mezőgazdasági támogatások (Forrás: Európai Bizottság 8 ) 6.1. Fiatal gazdák támogatása A fiatal gazdák támogatása, a gazdálkodás megújítása az Európai Unió egészét tekintve hangsúlyos kihívás. Mint az a 6.1. ábráról is leolvasható, a 35 évesnél fiatalabb gazdálkodók aránya jelentősen alatta marad a 65 évesnél idősebbek arányának. Az Európai Unió gazdálkodóinak mindössze 7,5 százaléka volt fiatalabb 35 évesnél, míg közel 30 százalékuk 65 évesnél idősebb volt 2010-ben. Portugália, Bulgária, Románia és Olaszország esetében a gazdálkodók közel 40 százaléka idős, nyugdíjas korú, a felét tették ki a földbirtokos magánszemélyeknek. Németországban, Finnországban, Ausztriában és Lengyelországban viszont a fiatal gazdálkodók aránya magasabb. Magyarországon a gazdálkodók korstruktúrája az uniós átlag szerint alakult 2010-ben. 8 http://ec.europa.eu/agriculture/cap-funding/budget/mff-2014-2020/mff-figures-and-cap_en.pdf alapján 14
6.1. ábra: A gazdálkodók kor szerinti megoszlása Európai Unió tagállamaiban 2010-ben (Forrás: Eurostat) Az agrártársadalom elöregedése valós veszélyt jelent egész Európát tekintve. A gazdálkodók korösszetételének alakulásában történelmi, kulturális okok húzódnak meg. Idősebb korú gazdálkodói körrel hagyományosan az elaprózottabb birtokszerkezetű országok rendelkeznek (6.2 ábra). Olaszország, Románia, Bulgária, Portugália, Görögország, Magyarország, Málta és Ciprus, amelyekben az 5 hektárnál kisebb birtokok aránya magasabb volt az Európai Unió tagországainak átlagánál (69,3%) 2010-ben. 6.2 ábra. Az 5 hektárnál kisebb birtokok aránya az Európai Unió tagállamaiban (2010, Forrás: Eurostat) 6.2 A családi gazdaságok erősítése Magyarországon a szabályozás egyértelmű célja a családi gazdálkodás élénkítése. Hazánkban európai összehasonlításban alacsony a nem fizetett, jellemzően családtagok által végzett munka aránya a mezőgazdaságban, vagyis sokkal jellemzőbb a termelőszervezet által folytatott gazdálkodás (6.3. ábra). Egy tipikus mezőgazdasági üzemben csupán 41 százalék volt az előbb említett munka aránya 2009-ben, míg az uniós átlag 76 százalék volt. Hazánkat a családtagok által végzett munka tekintetben csak 15
Csehország és Szlovákia múlja alul az Európai Unió tagállamai közül, míg számos jelentős mezőgazdasággal rendelkező országban messze magasabb a családi részvétel. A vezetőnek számító Írország esetében például ez az arány megközelítőleg 95 százalékos volt 2009-ben. 6.3. ábra: A nem fizetett, jellemzően családtagok által végzett munka aránya egy tipikus mezőgazdasági üzem esetében 2009-ben Európa országaiban (Forrás: FADN) A Földet a gazdáknak program mellett szintén a családi gazdálkodás élénkülését hozhatja az új Földforgalmi törvénnyel bevezetett birtokkorlát, amely hatására - kifutó rendszerben - körülbelül 600 ezer hektáros földterület kerül majd a földbérleti piacra. További földterületek megszerzésével, a családi gazdaságok üzemmérete növekedhet, ami hatékonyabb termelést és magasabb jövedelmek megszerzését teszi lehetővé. A 2009-es adatok alapján hazánkban az egy családi munkaegységre jutó mezőgazdasági termelésből származó nettó jövedelem még elmaradt az uniós országok átlagától (6.4. ábra), de egyre jobban megközelíti azt. Ugyanakkor továbbra is jelentős a lemaradás az élen álló országok (Egyesült Királyság, Belgium, Olaszország, Németország) családi gazdaságaiban elért jövedelemtől. 6.4. ábra: Az egy családi munkaegységre jutó nettó mezőgazdasági termelésből származó jövedelem Európa országaiban (2009, Forrás FADN) 16
7. Partnereinknek Az FHB szakértői a hazai termőfölddel kapcsolatos banki és értékbecslői szaktudás legjavát nyújtják partnereinknek, ügyfeleinknek. Szolgáltatásainkkal továbbra is állunk rendelkezésére a gazdáknak, lakossági és vállalati ügyfeleinknek, állami és piaci megrendelőinknek! Az FHB Bank munkatársai készséggel állnak a mezőgazdasági partnerek rendelkezésére a Bank országos hálózatán keresztül. Az FHB Termőföldindex bővebb elemzéseit, további részleteit az Ügyfeleinkre szabott speciális ajánlatainkban kínáljuk. További ingatlannal kapcsolatos kérdésekben is készséggel állunk rendelkezésükre: Molnár Zsolt vezérigazgató-helyettes FHB Ingatlan Zrt. Ingatlanértékelési Igazgatóság Dr. Nagy Gyula FHB Index projektvezető FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36 (1) 452-9208 Fax: +36 (1) 329-0986 Mobil: +36 (30) 748-3913 E-mail: molnar.zsolt@fhb.hu Cím: 1082 Budapest, Üllői u. 48. Telefon: +36 (1) 452 5930 Mobil: +36 (30) 964-6087 E-mail: nagy.gyula@fhb.hu Cím: 1082 Budapest, Üllői u. 48. Sajtókapcsolat: Kappéter Béla FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36 (1) 452-8578 Mobil: +36 (30) 4567-635 E-mail: kappeter.bela@fhb.hu FHB Termőföldindex 2014 URL: www.fhbindex.hu E-mail: fhbindex@fhb.hu Stratégiai elemző partnerünk: 17