SPECIÁLIS INGATLANOK ÉRTÉKELÉSE 5. Ipari ingatlanok Dippong Magdolna/2008
A TANULÁSI EGYSÉG CÉLJA A tananyag célja, hogy megismertesse Önnel az ipari ingatlanok főbb típusait és azok értékbecslése során alkalmazandó technikákat, amelyek a helyes érték megállapításához elengedhetetlenül szükségesek
MIRE LESZ KÉPES ÖN A TANANYAG ELSAJÁTÍTÁSÁT KÖVETŐEN?
megítélni az értékelendő ingatlan piaci pozícióját, mérlegelni, azt, hogy az értékelendő ingatlan teljes egésze, vagy csak egy része piacképes-e, és az érték meghatározás során ezt hogyan kezelje,
a speciálisan alkalmazott gyártási technológiákhoz szükséges szerkezeti, gépészeti, stb. kialakítások az értékelés során figyelembe vehetők-e értéknövelő tényezőnek, az érték szempontjából közömbösek, vagy épen értékcsökkentők, eldönteni, hogy az értékbecslés céljától függően, milyen értékbecslési módszerek alkalmazása lesz szüksége a helyes érték megállapításához.
AZ ANYAGBAN SZEREPLŐ LEGFONTOSABB FOGALMAK, SZAKKIFEJEZÉSEK
GAZDASÁGI TERÜLET(OTÉK) 18. (1) A gazdasági terület elsősorban gazdasági célú építmények elhelyezésére szolgál. (2) A gazdasági terület lehet: 1. kereskedelmi, szolgáltató terület, 2. ipari terület.
IPARI TERÜLET(OTÉK) 20. (1) Az ipari terület, olyan gazdasági célú ipari építmények elhelyezésére szolgál, amelyek más beépítésre szánt területen nem helyezhetők el. (2) Az ipari terület lehet: 1. jelentős mértékű zavaró hatású terület, 2. egyéb terület. (3) A jelentős mértékű zavaró hatású ipari terület a különlegesen veszélyes (pl. tűz-, robbanás-, fertőzőveszélyes), bűzös vagy nagy zajjal járó gazdasági tevékenységhez szükséges építmények elhelyezésére szolgál. (4) Az egyéb ipari terület elsősorban az ipari, az energiaszolgáltatási és a településgazdálkodás építményei elhelyezésére szolgál.
IPARI PARK Az ipari park olyan telepszerűen létesített ipari és szolgáltató létesítmények együttese, amely főként kis- és középvállalkozások számára a kor színvonalán képes biztosítani a korszerű gyártmányok előállításához, a modern technológiák alkalmazásához nélkülözhetetlen feltételeket.
LOGISZTIKA A logisztika anyagok, információk, személyek és energia rendszereken belüli és közötti áramlásának tervezése, szervezése, irányítása, ellenőrzése.
LOGISZTIKAI PARK Általában professzionális ingatlanfejlesztő által fejlesztett raktár, esetleg könnyűipari felhasználású terület, ahol egy kézben marad a tulajdonjog. Az épületeket (elsősorban raktárak és az azokat kiszolgáló irodák) bérbeadással hasznosítják, az ügyfelek elsősorban logisztikai szolgáltatók., A terület a tehergépjárművek számára jó közlekedési adottságok rendelkezik.
RAKTÁROZÁS Az áru tárolására, állagának megóvására, a készletek elhelyezésére szolgáló tevékenységek összessége
RAKTÁRBÁZIS Olyan raktározási terület, ahol több raktárépület található, de nem sorolható be a logisztikai parkok sorába
GYÁR A gyár logisztikai, termelési, készlettervezési, beszerzési egység, ahol anyagi javakat állítanak elő (pl bútorgyár)
VÁLLALAT Jogi személyiséggel rendelkező üzleti vállalkozás szervezeti kerete
ÜZEM A vállalat funkcionális területi, vagy technológiai szempontból elhatárolható egysége, melynek célja valamely fogyasztói igény kielégítése és ezzel a tevékenységével nyereség elérése
AZ IPARI INGATLANOK TÍPUSAI
TECHNIKA-ORIENTÁLT INGATLANOK Az ipari ingatlanok lehetnek egy speciális technológiai folyamat működését biztosító, un. technológia-orientált ingatlanok, melyek kizárólag az adott technológiai folyamatra alkalmasak (pl sörgyár, erőmű, autófényező üzem, stb)
TÖBB FUNKCIÓRA ALKALMAS IPARI INGATLANOK Általános, több funkcióra is alkalmas üzemcsarnokok, raktárak, diszponibilis épületek, helyiségek
VEGYES, TECHNOLÓGIA-ORIENTÁLT ÜZEMEKET ÉS EGYÉB ÁLTALÁNOS HASZNÁLATOT IS BIZTOSÍTÓ INGATLANOK Olyan telephelyek, gyárak, üzemek, melyeken mindkét előző típus helyt kap (pl. papírgyár, faipari üzem, stb.).
AZ IPARI INGATLANOK ÉRTÉKELÉSE
A LEGGYAKRABBAN MEGHATÁRIZANDÓ ÉRTÉKEK Piaci értéke Hitelbiztosítéki érték Könyvszerinti érték
Piaci érték A piaci érték azt az árat jelenti, amelyen az ingatlan értékesíthető, hajlandóságot mutató eladó és vele kizárólag piaci kapcsolatban álló vevő között magánjogi szerződés keretében az értékelés időpontjában, feltételezve, hogy az ingatlan nyilvánosan került piacra, hogy a piaci feltételek lehetővé teszik a szokványos ügyrendezést, és hogy az ingatlan természetét figyelembe véve elegendő idő áll rendelkezésre az értékesítési tárgyalások lefolytatásához.
Hitelbiztosítéki érték A hitelbiztosítéki/hitelfedezeti érték az ingatlannak azt az értékét jelenti, amelyet az értékelő határoz meg az ingatlan jövőbeni piacképességének körültekintő felmérésével, figyelembe véve az ingatlan hosszú távú fenntarthatóságának szempontjait, az általános és a helyi piaci feltételeket, az ingatlan használatát és a megfelelő alternatív használatokat. A hitelbiztosítéki/hitelfedezeti érték megállapításakor spekulatív elemeket nem lehet figyelembe venni!
Könyv szerinti érték Számviteli fogalom. A vállalat egészének, ill. egyes eszközeinek a mérlegben feltüntetett értéke. A könyv szerinti érték a tárgyi eszköz beszerzésével és üzembe helyezésével kapcsolatos költségeket tartalmazza, a Számviteli törvény és a vállalkozás számviteli politikájától függő értékcsökkenés (amortizáció) alkalmazásával. A könyv szerinti érték gyakran eltér a piaci értéktől. A számviteli törvény lehetőséget biztosít az eszközök értékének időről időre történő módosítására, vagyis a piaci érték bevezetésére a könyvekbe A könyv szerinti érték speciális formája az apport érték. Az apport értékelés elkészítésére csak könyvvizsgáló jogosult. A könyvvizsgáló az apport értéket értékbecslői jelentés alapján határozza meg.
ÉRTÉKMEGHATÁROZÁS
Az értékelés mindig az ingatlan jellegének és a felhasználás céljának megfelelően történjen! Minden esetben figyelembe kall venni az ingatlan speciális adottságait és az alternatív használat és a fejleszthetőség lehetőségét!
A piaci érték meghatározása A tulajdonjog piaci értékének meghatározása a korábbi tananyagokban rögzített irányelvek betartásával történik, figyelembe véve az ipari ingatlanok speciális tulajdonságait, és azoknak az ingatlanértékre gyakorolt hatásait.
Technika-orientált ingatlanok Az ilyen típusú ingatlanok esetében az értékelőnek fel kell tárnia, hogy az adott technológia mennyire gyakori a piacon, van-e olyan mértékű kereslet, amely lehetővé teszi a piaci értékesítést. Az ilyen ingatlanok esetében általában ritka a befektetési célú vásárlás Az értékelés készítése során meg kell vizsgálni, hogy az ingatlan egésze, vagy részei az adott technológia kiszolgálásán túl még milyen célra lennének használhatók (alternatív használat!).
Általános, több funkcióra alkalmas ipari ingatlanok A csarnokok, raktárak, raktárbázisok esetében gyakori, egyes régiók kivételével jellemző a befektetési célú vásárlás. A piaci érték meghatározása során ki kell térni az alternatív használat lehetőségére
Vegyes, technológia-orientált üzemeket és egyéb általános használatot is biztosító épületeket magában foglaló ingatlanok Az ipari ingatlanok körében ez az a típus a leggyakoribb Az ilyen típusú ingatlanok értékelése során fokozott körültekintéssel kell eljárni, és az értékelés felhasználási céljának megfelelően kell kiválasztani az értékelési módszert
Hitelbiztosítéki érték meghatározása A hitelbiztosítéki érték meghatározása során minden esetben meg kell vizsgálni az alternatív használatok lehetőségét! Az értékelésben jellemzően csak az ilyen, általánosságban piacképesnek tekinthető ingatlanok, vagy ingatlanrészek vehetők figyelembe, kivéve, ha a hitelt nyújtó másként nem rendelkezik!
Könyv szerinti érték meghatározása A könyv szerinti érték és az apportérték is a piaci érték speciális formája. Mivel fenti értékek a vállalkozás könyveiben fognak szerepelni, a telek és a felépítmény értékét külön- külön meg kell határozni! (amortizáció!) A könyvszerinti érték esetében az értékelendő ingatlan a gyártási folyamat helyszíne, vagyis teljes egészében értékelendő. Az apportértékelés során fontos az apportálás céljának meghatározása és az érték a szerint meghatározása!
KONKLÚZIÓ Az ipari ingatlanok értékelése esetében különlegesen összetett feladat az ingatlan megismerése. Az értékbecslő feladata speciális. Az ingatlan megismerésén, az értékbefolyásoló tényezők feltárásán túl valamilyen szinten meg kell ismerkednie az ingatlanban folytatott, vagy folytatható gyártási folyamattal. Az ingatlan piaci pozíciójának meghatározása érdekébent nem elhanyagolható az adott technológia, illetve a termék eladhatósága sem, amelyek mind-mind befolyásolhatják azt. Ebben az ingatlancsoportban különösen fontos, hogy mi az értékbecslés felhasználásának célja. Jelentős különbség lehet az ingatlan piaci értéke között abban az esetben, ha az ingatlan értékesítése, vagy ha a vállalkozás értékesítés céljából kell elvégezni az értékelést.