QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zrt. 1054 Budapest, Báthory u. 4. www.quaestor.hu A Q1 INGATLANFEJLESZTŐ BEFEKTETÉSI ALAP 2015. I. féléves jelentése 1.
Alapinformációk 2015.06.30 Nettó eszközérték 1 373 862 34 Forgalomban lévő befektetési jegyek száma 1 357 166 701 Árfolyam (egy jegyre jutó nettó eszközérték) 1,012302 Ft Eszközmegoszlás 2015.06.30 Állampapírok Más hitelviszonyt megtestesítő papírok Részvénytípusú befektetések Befektetési jegyek Egyéb eszközök Betétek, pénzeszközök Követelések Kötelezettségek 9 962 74 1 335 109 00 101 816 876 Ft 1 061 397 Ft -74 087 673 Ft Vagyonkimutatás 2014.12.30 2015.06.30 Átruházható értékpapírok 9 868 730 0,66% 9 962 740 0,69% Banki egyenlegek 9 523 189 0,64% 101 816 876 7,03% Ingatlanok 1 156 853 000 77,78% 1 335 109 000 92,21% Egyéb eszközök 311 104 659 20,92% 1 061 397 0,07% Összes eszköz 1 487 349 578 100,00% 1 447 950 013 99,31% Kötelezettségek -2 845 488-74 087 673 Nettó eszközérték 1 484 504 090 1 373 862 340 Elmúlt évek hozamai 2014 2013 2012 2011 2010 Q1 Ingatlanfejlesztési Alap -2,8% -6,0% -1,6% -1,7% -4,6% A befektetési alap nettó eszközértékei (Ft) Q1 Ingatlanfejlesztési 2010.12.31 2011.12.30 2012.12.28 2013.12.30 2014.12.30 Árfolyam 1,236679 1,215716 1,196453 1,125009 1,093229 Nettó eszközérték 2 067 093 635 2 029 653 148 1 557 113 252 1 485 810 982 1 484 504 090 Ingatlanportfolió jellemzői 2015.06.30 Adott időszakra vonatkozó nettó bérleti díj 3 226 158 Ft Bérbeadottság 38.86% Ingatlanjövedelmezőség 0,91% Fajlagos bérletidíj-bevétel (Ft/m 2 ) 1 996 Ft Fajlagos ingatlanérték (Ft/m 2 ) 5 047 Ft Ingatlanok piaci értékének változása 22,79% Ingatlanportfolió jellemzői 2015.06.30 Az ingatlanportfolió aránya 2014.12.30-án 77,92% 2015.06.30-án 97,17% Bérleti szerződések átlagos futamideje Határozatlan határidejű szerződések 3 havi felmondási idővel Bérlők száma 12 Bérleti szerződések biztosítéki szintje 2 Tőkeáttétel Hitelfelvétel nem volt Ingatlanok megoszlása 2015.06.30 Lakóingatlan 300 515 00 22,5% Kereskedelmi 352 510 00 26,4% Telek 198 884 00 14,9% Egyéb 483 200 00 36,2% 2.
Funkcionális kategóriák Ingatlanérték 2015.06.30 Budapest és Környéke Vidék Összesen Telkek 89 100 00 109 784 00 198 884 00 Lakóingatlan 300 515 00 300 515 00 Kereskedelmi 196 510 00 156 000 00 352 510 00 Logisztikai Ipari Vegyes hasznosítású Fejlesztés alatt álló Egyéb 284 200 00 199 000 00 483 200 00 A befektetési alap eszközeinek alakulása a tárgyidőszakban befektetésekből származó jövedelem, 162 885 169 Ft egyéb bevétel, 195 667 Ft kezelési költségek, 11 113 544 Ft a letétkezelő díjai, 1 163 222 Ft egyéb díjak és adók, 20 220 058 Ft nettó jövedelem, -44 531 053 Ft felosztott és újra befektetett jövedelem, a tőkeszámla változásai, -741 51 a befektetések értéknövekedése, illetve értékcsökkenése, minden olyan egyéb változás, amely hatást gyakorol a befektetési alap eszközeire és kötelezettségeire. -128 644 984 Ft A Befektetési politikára ható fontosabb tényezők Bár a Federal Reserve 2014-ben kifutatta eszközvásárlási programját, az Európai Központi Bank és a japán jegybank pénzteremtése továbbra is masszív többletlikviditást biztosított, így az eszközárak nyugodtan törhettek volna az égbe, az állampapírhozamok pedig újabb mélységekbe süllyedhettek. Hogy nem így lett, arról több igen erős hatású esemény gondoskodott. Első sokként a svájci jegybank január 15-én feladta a régóta védett 1,2 frank/eurós árfolyamgátat, a sokkszerű meglepetés végigsöpört a világ tőkepiacain. Görögországban a parlamenti választásokon győztes Sziriza hosszas tárgyalásokba kezdett az Unióval, ami az ország fizetőképességének megszűnéséig vezetett, illetve a húzd meg - ereszd meg játék nyomán egyre nagyobb esély látszott arra, hogy akár az Eurózóna első távozó tagja lehet az ország. A monetáris unió ugyan egyben maradt, ám a helyzet ismét csak átmenetileg oldódott meg. 3.
A görög válság, valamint a Federal Reserve ősszel várható kamatemelésével összefüggésben a dollár jelentős erősödést mutatott be az euróval szemben. A közös európai fizetőeszköz kurzusa a decemberi 1,21 dolláros szintről az 1,1 dolláros vonalig süllyedt. Az olaj árfolyama nagyjából az év végi 60 dolláros szint környékén mozgott, az arany kurzusa sem változott nagyot féléves összevetésben. A 2014-ben csúcsra járt amerikai tőzsdeindexek ugyan többször is rekordot döntöttek az első félévben, azonban június végén az S&P 500 körülbelül ott zárt, mint hat hónappal korábban. A Dow Jones 2%-os csökkenést mutatott, a Nasdaq viszont 4,4%-os emelkedést produkált. Kínában eközben a lakossági részvényláz elképesztő magasságba lökte az árakat, a Shanghai index úgy zárt 33%-os emelkedéssel, hogy ebben már egy pánikszerű júniusi korrekció is benne volt. Az európai nagyvállalatokat tömörítő Dow Jones EuroStoxx 9%-os emelkedése gyakorlatilag egy az egyben az euró zöldhasúval szembeni gyengülését takarta. Térségünkben vegyesen teljesítettek a tőzsdék. Az ukrajnai eseményeket jobban megszenvedő lengyel piac lefelé mozgott, Prágában egy nagyobb felfutást követően a görög krízis az év végén látott érték közelébe nyomta le az indexet, az orosz piac 18%-ot ugrott (mind rubelben, mind dollárban!), Budapesten pedig elpattantak az árak. Ebben a környezetben a magyar piac igen jól teljesített. A BUX index 31,7%-kal emelkedett az első félévben, sok éves stagnálás után stabilan megragadt a húszezer pontos szint felett. A legnagyobb papírok közül az OTP decemberi árfolyamának közel felével emelkedett, miközben a MOL 30%-kal, a Richter 21%-kal, a Magyar Telekom 17%-kal javult. A kisebb részvények piacán is jelentős ugrások mutatkoztak (leszámítva a becsődölő BTelt és a 16%-ot eső CIG Pannóniát). A két áramszolgáltató 50% feletti emelkedést mutatott a kivásárlási pletykák és osztalékuk hatására, a Danubius hasonló mértékben drágult, miután a társaság nagytulajdonosa igen magas ajánlati árral győzte meg a befektetőket arról, hogy adják neki részvényeiket. A nagy hitelminősítők között a Fitch májusban semlegesről pozitívra változtatta az államadósság besorolásának kilátását, a Moody s egyelőre kivárt a felülvizsgálattal. A Magyar Nemzeti Bank kisebb szünet után folytatta kamatcsökkentéseit, így 1,95%-ról félév végére 1,5%-os rekord alacsony szintig csúszott a magyar alapkamat. Ennek eredményeként tovább csökkentek a rövid állampapírhozamok, melyek az éven belüli lejáratokon már 1% alá buktak, azonban a hosszú oldalon nem történt lényeges változás. A forint árfolyama az előző féléves szintet hozta az euróval szemben (315 Ft). Ingatlanpiac A magyar ingatlanpiac valamennyi szegmensében emelkedett tavaly a bérlői és a befektetői kereslet. Nemzetközi távlatokban mérve a kereskedelmi ingatlanpiac 2015 első felében a válság előtti szintre került, így a 2006-os év óta tapasztalt legmagasabb értéket mutatta. A közép-kelet-európai régióban a legnagyobb piacokat továbbra is Csehország és Lengyelország tudhatta magukénak. Magyarországon is megfigyelhetően nő a befektetési forgalom. Az adatok tükrében mondhatni, hogy magához tért az ingatlanpiac, de az ingatlanpiac szereplői ezt nem érzik. Növekszik a lakásépítések száma elsősorban még magáncéllal, a használt lakások piaca felélénkült mind értékesítési, mind bérleti oldalon, csökken a kihasználatlansági ráta, emelkednek az árak és a bérleti díjak is látszólag. A valóságban azonban alig mozdultunk el a mélypontról az ingatlanpiac, az iparág továbbra is válságos időket él. Az idei nyertesek a 2014-es évhez hasonlóan a lakáscélú ingatlanok, illetve kisméretű üzletek piaca. Csökken a kihasználatlan ipari ingatlanok aránya, növekedésnek indultak az ipari ingatlanok bérleti díjai is, de valójában ugyanúgy évszázados mélyponton van a lakásépítés. A nemzetközi ingatlanpiac erős évet tudhat maga mögött, melyből a hazai piaci szereplők nem sokat érezhettek. A piac azonban tagadhatatlanul megmozdult és a tendencia erősödni látszik, ami mindenképp jó előjel. A devizahitelesek forintosítása kedvezőleg hatott és hat a szektor dinamikájára, azonban a vasárnapi zárva tartás az üzleteket érintő piacot átalakította. E szabály alól mentesített az Andrássy úton fekvő, valamint a kisebb területű üzletek, amire megnövekedett az érdeklődés. A plázákra gyakorolt hatás bizonytalan, összességében csökken az üzletek likviditása a befektetői piacon. A saját célú építkezések nagyobb ütemű növekedése a háztartások bizalmának erősödését sejteti, ami a használtlakás piacon már 2014-ben elkezdődött és 2015-ben is erősödni látszik. Az újépítésű lakások piaca még nem mozdul, a beruházók továbbra is kivárnak. Bár megfigyelhető, hogy van kereslet az újépítésű lakásokra, a statikus, átválogatott lakáskészlet miatt nem realizálódik tranzakcióként. Az újlakás piac fellendítéséhez kínálati oldali stimulálásokra lenne szükség, mint például az újépítésű lakások ÁFA tartalmának 4.
csökkentése vagy az olcsó finanszírozási lehetőségek. A beruházás mellékhatása gazdaságélénkítő hatással is járna, valamint a jelenleginél magasabb adóbevételeket is generálnának. Összességében elmondható, hogy az alacsony kamatszintek, valamint a forint gyengülése az ingatlan szektorra irányította a befektetők figyelmét; a befektetési célú ingatlanok piacát a felfelé ívelés jellemzi, ami a mélypontból való megfontolt, lassú felemelkedésként is értelmezhető. A regenerációs folyamat éveiben vagyunk, ám szabályozási, és a befektetői oldal támogatására lenne szükség a gyorsabb javulás érdekében. Lakáspiac Élénkülő lakáspiac jellemezte a 2014-es évet és ez a tendencia folytatódott a 2015-ös év első félévében is. 2014 év végére az árak lassú emelkedése, a forgalom növekedése volt jellemző, mely tendencia a 2015-ös év első hónapjaiban is folytatódott. Növekszik a lakásépítések száma, csökken a kihasználatlansági ráta, emelkednek az árak és a bérleti díjak is, ennek ellenére alig mozdult el a mélypontról az ingatlanpiac, az iparág továbbra is válságos időket él. Mind a téglaépítésű lakások, mind a panellakások bérleti díja immár negyedik éve emelkedik, elmondható, hogy a 2009-es árszint fölé emelkedett. Ugyan a mélyponton a lakásépítés túljutott, de nem sokkal mozdult el a gödör aljától. A lakáspiac élénkülése megkezdődött, de az óvatos növekedés a kívánatos mértéktől még elmarad. Ipari ingatlanok piaca Magyarországon az elmúlt két évben mélypontra jutott az ipari ingatlanok bérleti díja, annak ellenére, hogy főként a fővárosban és az agglomerációban nőtt a kereslet, a magas kihasználatlansági ráta még kiköveteli a 2,8-3,3 eurós négyzetméterenkénti bérleti díjat, így emelkedésről egyelőre nem beszélhetünk. 2015-ben említésre méltó változás továbbra sem várható; nem számolhatunk a nemzetközi piac arányának változására, vagy a hazai beruházások növekedésével. Fejlesztési telkek piaca Spekulatív fejlesztés gyakorlatilag a 2009-es válság óta nincs Magyarországon. Továbbra is elsősorban magyar piaci szereplők részvételére számíthatunk, a külföldi befektetők a gazdasági folyamatok kiszámíthatóságát hiányolják. Az ingatlanpiaci forgalom országos szinten változatlanul stagnálónak minősíthető. A kereslet visszafogott és differenciált. Kevés az ingatlanfejlesztés, ugyanakkor a kereslet emelkedik, ami a pozitív előjel a jövőre nézve. A kivárás fogja jellemezni még a 2015-es évet is. Iroda és ipari ingatlanok piaca A nemzetközi irodapiac kezdi visszanyerni az egyensúlyát, a kereslet emelkedése mellett a kibérelt állomány növekszik, a kihasználatlansági ráta kedvező alakulását eredményezte. A hazai helyzet nem ennyire pozitív, a piaci szereplők szinte nem vettek észre változást, pedig az itthoni kereslet is növekedett. Új fejlesztések nem jellemző, a kihasználatlansági ráta további csökkenése figyelhető meg. Az ipari ingatlanok piacán hasonló tendencia figyelhető meg, de itt is a fejlesztők a kivárást választják. Az Alapkezelőt érintő változások A Magyar Nemzeti Bank 2015. március 10-én kelt és közzétett határozatával a QUAESTOR Értékpapírkereskedelmi és Befektetési Zártkörűen Működő Részvénytársaság, mint az Alap Forgalmazója befektetési szolgáltatási tevékenységek és kiegészítő szolgáltatások, valamint árutőzsdei szolgáltatások végzésére jogosító engedélyét részben felfüggesztette, majd április 17-én kelt és közzétett határozatával az engedélyét visszavonta és kezdeményezte a felszámolását. Erre figyelemmel az Alapkezelő a Kbftv. 114. (1) bekezdés b) pontjában, valamint a 116. (1) bekezdésében foglaltak alapján Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap befektetési jegyeinek folyamatos forgalmazását a forgalmazó működési körében felmerülő okok miatt 1 évre, azaz egy év időtartamra felfüggesztette. A folyamatos forgalmazás helyreállításáról az Alapkezelő külön közlemény útján értesíti a Befektetőket. Származtatott ügyletek Az alap nem kötött származtatott ügyletet. Az alap nem vett igénybe hitelt. Az Alap olyan eszközeinek aránya, amelyekre nem likvid jellegüknél fogva különleges szabályok vonatkoznak Az alap portfoliójában nem voltak nem likvid eszközök. 5.
Az Alap likviditáskezelésével kapcsolatos minden, az adott időszakban kötött új megállapodás Az Alap nem kötött ilyet. Az Alap aktuális kockázati profilja és az ABAK által e kockázatok kezelése érdekében alkalmazott kockázatkezelési rendszerek Az Alap olyan befektetők számára lehet előnyös, akik a kockázatmentes hozam feletti teljesítmény elérése érdekében hajlandóak közepes mértékű kockázatvállalásra. Az Alap jellemző célcsoportja az átlagos pénzügyi ismeretekkel rendelkező, átlagos kockázatviselési hajlandósággal és hosszú, legalább 5-10 éves időtávra befektetni szándékozó ügyfelek köre. Az Alap KID szerinti kockázat/nyereség mutatója (1-7 skálán): 3 Az Alap jellegének, nagyságrendjének és összetettségének - alapkötelezettségeinek és visszaváltási politikájának megfelelő, az alap likviditására vagy illikviditására vonatkozó korlátokat alkalmaz és tart fenn. Budapest, 2015. augusztus 12. QUAESTOR Befektetési Alapkezelő Zártkörűen Működő Részvénytársaság képviseletében Palumby László igazgatósági tag 6.