ÉRD MJV TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVÉNEK MÓDOSÍTÁSA TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERV, HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT ÉS SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA TÖBB RÉSZTERÜLETEN VÉLEMÉNYEZÉSI DOKUMENTÁCIÓ Város-Teampannon Kft. 2014. november
ÉRD MJV TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVÉNEK MÓDOSÍTÁSA Megrendelő: Megrendelő képviselője: Érd MJV Önkormányzata Ágó Mátyás főépítész Generál tervező: VÁROS-TEAMPANNON KFT. 1053 Bp. Veres Pálné utca 7. Tel: 429-7080, Fax: 429-7081 Vezető településrendező tervező: Koszorú Lajos TT/1É 01-1346 Városrendezés: Koszorú Lajos Város-Teampannon Kft Tóth Helga Város-Teampannon Kft Tájrendezés, zöldfelület: Mlakár Vivien Város-Teampannon Kft. TK 13-1322 Környezetvédelem: Tóth Helga Város-Teampannon Kft. Közlekedés: Imecs Anikó Pro-Urbe Kft. 01-1018 Lukács Linda Pro-Urbe Kft. Budapest, 2014. november Az alaptérkép az Önkormányzat által szolgáltatott digitális földhivatali térkép (2014.06.27.) Ez a terv a Város-Teampannon Kft. szellemi tulajdonát képezi. Védelméről a 1999. évi LXXVI. törvény rendelkezik.
TARTALOMJEGYZÉK 1. BEVEZETÉS... 2 1.1 ELŐZMÉNYEK... 2 1.2 CÉLOK ÉS HATÁSOK... 2 2. VIZSGÁLAT ÉS ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK... 6 2.1 VÁROSRENDEZÉS... 6 2.2 A TERÜLETRENDEZÉSI TERV ÉS A TERVMÓDOSÍTÁSOK ÖSSZHANGJA... 57 2.21 ORSZÁGOS TERÜLETRENDEZÉSI TERV... 57 2.22 BUDAPESTI AGGLOMERÁCIÓ TERÜLETRENDEZÉSI TERVE... 57 2.3 TÁJRENDEZÉS... 58 2.31 TÁJVÉDELEM... 58 2.4 KÖRNYEZETI ÁLLAPOT ÉRTÉKELÉSE... 58 2.5 ZÖLDFELÜLETI TÁJRENDEZÉSI JAVASLAT... 59 2.6 KÖZLEKEDÉSI JAVASLAT... 59 2.7 KÖZMŰVEK - HÍRKÖZLÉS... 62 3. ÖRÖKSÉGVÉDELMI HATÁSTANULMÁNY... 63 4. JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK... 65 4.1 TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERV MÓDOSÍTÁSA... 65 4.2 HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT ÉS SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA... 69
1. BEVEZETÉS 1.1 ELŐ ZMÉNYEK Érd MJV Önkormányzata megbízásából a Város-Teampannon Kft. készíti a Településszerkezeti terv, Helyi Építési Szabályzat és Szabályozási terv módosítását több részterületen. A módosítások részben önkormányzati, részben tulajdonosi kezdeményezések alapján kerültek a tervi javaslatba. Az Önkormányzat több év alatt gyűjtötte össze a módosítási igényeket, melyek között több olyan módosítás van, amikről évekkel ezelőtt döntött a közgyűlés. A részterületek módosítására vonatkozó határozatokat mellékeljük a dokumentációhoz. A város hatályos településrendezési eszközeit (Településszerkezeti terv, Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ), Szabályozási terv) szintén a Város-Teampannon Kft. készítette, jóváhagyásukra 2010-ben került sor. A jelen véleményezési dokumentációban az 1-13. számú tervi módosítások között található 4 db olyan jellegű módosítás is, ami településszerkezeti terv módosítást is jelent. Jelen településrendezési eszközök módosítása nem jelenti a korábbi Településrendezési eszközök teljes felülvizsgálatát, ezért a véleményezési dokumentáció csak az egyes területekre vonatkozó, a módosítások által szükségessé vált kiegészítéseket tartalmazza. Érd Megyei Jogú Város Önkormányzat 233/2010. (VII.19) KGY. határozatának, valamint 31/2010. (VII.20.) rendeletének módosításához kapcsolódó alátámasztó munkarész az OTÉK 4. (5) b) 2. pontjával összhangban elsősorban azokra a területekre koncentrál, amelyek a fent vázolt módosítási igénnyel érintettek. Jelen véleményezési dokumentáció alapvetően csak a tartalmilag változással érintett Szerkezeti terv és Szabályozási terv kivágatait tartalmazza. Érd településrendezési eszközeinek tervlapjai a 15 db területen kívül nem módosulnak. A Településrendezési terv módosításai a digitális földhivatali térképen kerültek feldolgozásra az Autocad Map 3D 2011 szoftver segítségével. 1.2 CÉLOK ÉS HATÁSOK A településrendezési eszközök módosításainak céljai és várható hatásai a következők: 1. Érd MJV, Technikus utca Intéző utca Tollnok utca Képviselő utca közötti terület szabályozási terv módosítása. A módosítás célja a Vt-1/l övezetben az építési hely felülvizsgálata. A szabályozási terv módosítás hatására az építési hely a kialakult állapothoz igazodik a Technikus utca oldalán. 2. Érd MJV, Bagoly utca és Bíbic utca közötti terület szabályozási terv módosítása A módosítás célja az Lf övezetben a 26103, 26102 hrsz-t érintő 14 m széles út szükségességének felülvizsgálata. A hatályos tervben szereplő tervezett út beépített ingatlanokon vezet keresztül, a Bagoly utcától keletre nincs továbbvezetése. A költséges megvalósítás miatt szükséges a tervezett lakóutca tervből történő kivétele. 3. Érd MJV, Bagoly utca Fehérvári út és a Kossuth Lajos utca közötti szakaszának szerkezeti és szabályozási terv módosítása A módosítás célja a 91/2014. (IV.24.) határozat szerinti bizonytalanná vált Bagoly utcai vasúti felüljáró kivétele a tervből. A Bagoly utca települési gyűjtőút funkcióját figyelembe véve szükséges módosítani a szabályozást. A Bagoly utca Fehérvári út és Kossuth Lajos út közötti szakaszán a felüljáró helybiztosítását célzó szabályozási vonalak törlésével az utca keleti oldalán lévő lakóingatlanok kisajátítása szükségtelenné válik, azok beépítése, a meglévő épületek felújítása, bővítése lehetővé válik. A módosítás során a szerkezeti tervet is át kell dolgozni a területen. 2
4. Érd MJV, Csurgói utca Selmeci utca Daróci utca Bajcsy-Zs. út közötti terület szabályozási terv módosítása A módosítás célja a Ref. Egyház gyülekezeti házának bővíthetősége érdekében az Lke-1 övezet felülvizsgálata, intenzívebb beépítést lehetővé tévő Bajcsy út felőli Vt-1/l övezeti besorolás meghatározása. A kertvárosias lakóterület településközpont vegyes területbe sorolása településszerkezeti terv módosításával is jár. A szomszédos lakóépületek rendeltetésére nincs hatással az intenzívebb övezetbe sorolás. 5. Érd MJV, Eperfa utca Alsóerdősor utca Fenyőfa utca Toboz utca közötti terület szabályozási terv módosítása A módosítás célja a lakóterületi tömb belsejében a Fagyöngy utca, Eperfa utca egy részének átsorolása közútból kertvárosias lakóterületbe, valamint az Eperfa utcában a lekerített utcaszakaszoknak a valós állapotnak megfelelő szabályozása. A földhivatali ingatlan-nyilvántartásban szereplő közterületek tényleges lakóterületi használatának biztosításával a jelenlegi használat érvényesül. A meglévő telkek megközelítése továbbra is biztosított marad. 6. Érd MJV, az M7 csomópontnál a Bem tér - Széchenyi tér Bethlen Gábor utca Tompa Mihály utca - Erkel Ferenc határolta tömb szabályozási terv módosítása A módosítás célja az autópálya csomópont korszerűsítés miatt a szabályozási terv módosítása, a szabályozási vonalak kijelölésével. A csomópont korszerűsítéshez szükséges területigény biztosításával megvalósítható a csomópont kapacitásának bővítése. A szerkezeti tervben is pontosítani szükséges a határvonalakat. 7. Érd MJV, Ófalu volt zártkerti területén belül a Dózsa György utca M6 autópálya Temető utca közötti tömb, a Júlia utca és a Kerülő utca közötti terület, valamint a Júlia utca és Judit utca közötti tömb szabályozási terv módosítása A módosítás célja a telekalakítási kötelezettséggel érintett (TAK) volt zártkerti terület 3 részterületén a jelenlegi szabályozási vonalak racionalizálása. A három terület megközelítését, átjárhatóságát biztosító úthálózati szabályozás kialakítása a cél a terület ütemezett beépítésének érdekében. A szabályozási terv módosításának hatására a zárvány területek építési területté alakíthatók és az adott tömbökre el lehet majd készíteni a telekcsoport újraosztást, és megindulhat a terület lakóterületté válása. 8. Érd MJV, Visegrádi utca M7 autópálya Vihorláti utca- Fogarasi utca közötti tömb szabályozási terv módosítása A módosítás célja a 3465 hrsz-ú beépítetlen ingatlan területén új távközlési torony létesítése, melyhez a kertvárosias lakóterület átsorolása szükséges különleges közmű területbe. A kertvárosias lakóterület különleges közmű területbe sorolása településszerkezeti terv módosításával jár. A beépítetlen területen a 40 m magas távközlési torony építése a településképet megváltoztatja, azonban Érd városnak ezen a területén nincs településképvédelmi terület kijelölve. Az autópálya melletti, másra nem használható kis méretű ingatlan optimális helyszín a torony elhelyezéséhez, a tervezett műtárgy környezetében ritkán beépített lakóterület található. 9. Érd MJV, Ófalu, Szent Mihály tér Római út közötti tömb szabályozási terv módosítása A módosítás célja a templom melletti 3465 hrsz-ú volt iskola telkén az épület elbontott részének visszaépítése, de így 100% lenne a beépítettség. A módosítás során a Vt-1/ó övezet módosítása történik egy új Vt-4/ó övezetre. A módosítás hatására az új övezet a telek sajátos adottságai alapján határozza meg a beépíthetőséget. A 100 %-os beépíthetőség az OTÉK előírásától való eltérést jelent a Vt övezetben. Az egykori iskola beépítésének visszaállítása Ófalu városrészben a műemlék templom melletti telken nem befolyásolja hátrányosan a szomszédos beépítéseket. 10. Érd MJV, Diósdi út Mária utca Magda utca vasút közötti tömb szabályozási terv módosítása A módosítás célja a 21472 hrsz-ú teleknek, ahol a különböző szolgáltató egységeken kívül az Érdi Rádió is található, a kialakult állapotnak megfelelően közlekedési területből településközpont területbe való áttétele. Az érintett ingatlan jelenleg közterületen fekszik a 6F szelvény szabályozási tervlap szerint. A telek igazodva annak valóságos használati módjához - Vt-3 jelű építési övezetbe sorolását a szomszédos közterületek lehetővé teszik (Magda és Mária utca sarok). 3
11. Érd MJV, a tervezett Szent István hídhoz kapcsolódóan a két vasútvonal közötti tömbben szabályozási terv módosítása A módosítás célja a város egyik legfontosabb közeljövőben megvalósuló közlekedési műtárgya, és a hozzá kapcsolódó útszakaszok kialakításához szükséges apró szabályozási korrekciók. A hatályos tervben egyedül a 18910 ingatlant érintő szabályozási vonal pontosítása szükséges, mellyel lehetővé válik a műtárgy, és út kialakításához szükséges kisajátítás, és egyértelműen meghatározható a visszamaradó ingatlan beépítési lehetősége. 12. Érd MJV, Iparos utca Ötvös utca Szövő utca Öntő utca határolta tömb szabályozási terv módosítása A kertvárosias lakóterületi tömbben több szabadonálló beépítés is található. Egy konkrét fejlesztési igény miatt szükséges az oldalhatáron álló beépítés módosítása. A módosítás célja az Lke-3 övezet átsorolása Lke-1 övezetbe, mely az oldalhatáron álló beépítési mód helyett szabadonálló beépítést tesz lehetővé az ingatlanokon. Ezáltal a kialakult beépítési módnak megfelelő szabályozás alakítható ki. Az oldalkertek mérete betartható és a szomszédos beépítések miatt kialakult konfliktus feloldható és megvalósítható több folyamatban lévő beruházási szándék. 13. Érd MJV, Széchenyi tér Bethlen Gábor utca Tompa Mihály utca - Erkel Ferenc határolta tömb szabályozási terv módosítása A módosítás célja a gimnázium szomszédságában található református parókia területének jövőbeli fejlesztése. A településközpont vegyes területbe átsorolás hatására az egyházi intézmény területén fejlesztések megvalósítása válik lehetővé. 14. A Helyi Építési Szabályzat módosítása, az új jogszabályokkal összhangban, valamint általános problémák kezelése és konkrét szabályozási tervi módosításhoz kapcsolódó előírások kialakítása, a mellékletek és függelékek pontosítása. A módosítás célja többek között az alábbi témakörökhöz kapcsolódik: - mozgóárusítással kapcsolatos előírás módosítása - gazdasági terület övezeteiben lapostetőn zöldtető kialakítása - energiahordozók földkábelbe helyezése - utak besorolása az 1. sz. mellékletben - Vt-1 övezetben a min. zöldfelület felülvizsgálata - telekalakításnál szabálytalan telekhatár ne jöhessen létre - épület alapterület - 6. sz. függelékben helyi védett értékek pontosítása, helyrajziszámok kiírása - hátsókert szabályozása vasút mentén - telekalakítás esetén övezeti minimumnál kisebb telek, ha földhivatali hibahatáron belül van - fémlemez burkolat alkalmazása homlokzaton - Lke övezetben telekmérethez kötött két lakás elhelyezésének szabályozása - elektronikus hírközlési hálózatokon belül az optikai kábel földkábelbe helyezése - új Vt-4/ó övezet kialakítása az ófalusi volt iskola területén - A Különleges terület meglévő pincesorok területén a beépítés mértékének szabályozása 4
ÉRD MJV EGYES TERÜLETEIT ÉRINTŐ TELEPÜLÉSENDEZÉSI TERVI MÓDOSÍTÁSOK ÁTNÉZETI ÁBRÁJA 12. 6 5 8 4 2 11. 13. 10. 3 1 7 9 Folytonos vonal Szerkezeti és Szabályozási tervi módosítás Szaggatott vonal Szabályozási tervi módosítás 5
2. VIZSGÁLAT ÉS ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK 2.1 VÁROSRENDEZÉS 1. SZ. MÓDOSÍTÁS: T ECHNIKUS UTCA V ÁROSSZERKEZETI POZÍCIÓ, T ELEPÜLÉSSZERKEZETI ÖSSZEFÜGGÉSEK, TERÜLETFELHASZNÁLÁS A tervezési terület a Sziget Központi térség elnevezésű városrészben található, kertvárosias lakóterület határán. Az Intéző utca mentén fekvő nagyrészt beépítetlen terület 2010-ben településközpont vegyes terület besorolást kapott, ahol a legnagyobb területű ingatlan városi tulajdonú. A Tisztviselőtelep keleti határán fekvő pozíciójából adódóan a környékbeli homogén kertvárosias lakóterületek kiszolgáló intézményeinek helyet biztosítható terület a város rekreációs sport területe mellett fekszik. A Technikus utcában az elmúlt évben telekosztásokra került sor az övezet előírásai szerint. Az újonnan épült lakóépület a szabályozási terv szerint valósult meg. Az Intéző utca sarkán álló épület viszont még 2010 előtt épült. T ERVEZÉSI ALAPTÉRKÉP F OTÓDOKUMENTÁCIÓ 1. ábra Tervezési alaptérkép részlete M 1:4.000 Technikus utca felőli beépítések 6
Intéző utca felől a terület Légifelvétel Képviselő utca felől az új beépítés A tervezési terület kedvező fekvése és adottságai révén kedvelt beruházási terület lehet. Itt elsősorban a vegyes funkció betelepülését célozta meg a város 2010-ben, azonban az első új beépítés egy lakóépület. A rendezett környezet mellett további kedvező adottsága a területnek a városközponthoz való közelsége és a kialakult kiszolgáló úthálózat. A Technikus és Képviselő utcák burkolata azonban még nem készült el. T ELEKSZERKEZET, B EÉPÍTETTSÉG VIZSGÁLAT 2. ábra Tervezési terület ortofotón M 1:2.000 A tervezési terület egy tömböt alkot. A tervezési területen összesen 6 db. ingatlan található, melyek közül a 24796 hrsz-ú beépítetlen ingatlan 1,3 hektár nagyságú. A Technikus utca felőli egykori baromfinevelő telep területét a tulajdonos 5 telekre osztotta fel még 2010 előtt, melyből az Intéző utca sarkán található beépített ingatlanon kívül 4 db. 700 m2 nagyságú telket alakítottak ki. 2010 után a 24724/2 hrsz-ú telken felépítettek egy kétszintes mediterrán jellegű lakóházat a Vt1/l övezet előírásai alapján, 10 m-es előkerttel. A szabályozási tervben szereplő építési hely 10 m-re került kijelölésre az utcavonaltól. A többi ingatlan beépítetlen. Az Intéző utca sarkán álló egykori mezőgazdasági telephely utcához közeli felújított épülete ma is gazdasági funkciónak ad otthont, és kívül esik az építési helyen. A telephely beépítettsége kb. 30%. Az új 7
lakóépület kb. 22%-os beépítettségű, de az övezetben 50% a max. beépíthetőség. Az építési övezetnek megfelelő maximális beépíthetőséget egyik ingatlan sem érte el. T ULAJDONVISZONYOK A tervezési területen található ingatlanok közül a 24724/1-5 hrsz-ú telkek magántulajdonban vannak, a 24796 hrsz-ú ingatlan önkormányzati tulajdon. T ELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZÖK VIZSGÁLATA 3. ábra Érd MJV településszerkezeti terve részlet A hatályos településszerkezeti terv szerint a tervezési terület tervezett településközpont vegyes terület. A tervezési területtől délre különleges sport-rekreációs terület talállható. Északról és nyugatról kertvárosias lakóterületek. A tervezési terület régészeti érdekű terület is. É RD MJV H ELYI É PÍTÉSI S ZABÁLYZATA ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE Érd MJV Önkormányzat Közgyűlése a 31/2010. (VII. 20.) rendelettel jóváhagyta Érd Helyi Építési Szabályzatát. A hatályos szabályozási terv szerint Vt- 1/l jelű építési övezetben van a tömb egész területe. 4. ábra Hatályos Szabályozási terv 1. területre vonatkozó r Jelen tervmódosítás által érintett területre vonatkozó hatályos helyi építési szabályzat előírásai a következők: A Technikus utcai Vt terület: Vt-1/l övezet besorolású. 21. (1) bekezdés táblázata: Övezeti jele beépítés módja legkisebb kialakítható területe (m 2 ) AZ ÉPÍTÉSI TELEK Legkisebb legnagyobb beépítettsége (%) legkisebb zöldfelületi aránya (%) legnagyobb szintterületi mutató AZ ÉPÜLETEK Legkisebb legnagyobb építménymagassága (m) Vt 1/l SZ 600 50 30 1,25 7,5 8
Egyéb előírás nem vonatkozik az övezetre. S ZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSI JAVASLAT A tervmódosítás során az építési hely korrekciójára kerül sor, valamint a Technikus utca mentén építési vonalak meghatározása történik. A Technikus utca mentén marad a 10 m-es előkert az építési vonalnál is, azonban a Képviselő és Intéző utcák mentén az építési hely határa 10 m-ről 6,0 méterre csökken, valamint a déli tervezett kiszolgáló út mentén is módosul 6,0 méterre. Továbbá a 24796 hrsz-ú ingatlan északi telekhatárától 7,5 m-re kerül kijelölésre az építési hely. A módosítás a hatályos Szabályozási terv 7E jelű szelvényét érinti. 2. SZ. MÓDOSÍTÁS: B AGOLY ÉS BÍBIC UTCA KÖZÖTTI TERÜLET V ÁROSSZERKEZETI POZÍCIÓ, TERÜLETFELHASZNÁLÁS A tervezési terület Sasváros városrészben található, a Kossuth Lajos utcától északra található tömbben a Bagoly és Bíbic utcák között. A Sasvárosi falusias lakóterület a kertvárosias lakóterület északi folytatása, ahol a beépítés lelassult. A területen az egykori zártkerti telekszerkezet a jellemző, hosszú keskeny telkekkel és kisebb lakóépületekkel. A hatályos szabályozási tervben a hosszú és széles lakóterületi tömbök új utcák kiszabályozásával kerültek megosztásra. Északi irányban a Csér és Csíz utcák folytatása osztaná fel a tömböt 12 m szélességgel. A 26102 és 26103 hrsz-ú ingatlanoknál pedig egy kelet-nyugati irányú tömb megosztás történne a hatályos terv szerint. 9
Tervezési alaptérkép Ortofotó a területről A földhivatali alaptérképen nincs feltüntetve, de a módosítással érintett két ingatlan lakóházzal beépült (26102 és 26103 hrsz-ok). 10
Bíbic utca 26102 hrsz Bagoly utca 26103 hrsz T ELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZÖK VIZSGÁLATA A hatályos településszerkezeti terv szerint a módosítással érintett területrész falusias lakóterület. A tervezési terület déli része kertvárosias lakóterület. ÉRD MJV H ELYI É PÍTÉSI S ZABÁLYZATA ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE Hatályos szabályozási terv részlet (6D és 7D szelvény) Jelen tervmódosítás által érintett területre vonatkozó hatályos helyi építési szabályzat előírásai a következők: 9. (11) Új közutak, utcák kialakításánál a) 12 15 m szabályozási szélesség esetén legalább egyoldali fasor, 11
b) legalább 16 m szabályozási szélességtől kétoldali fasor telepítéséhez kell területet biztosítani. 19. Falusias lakóterület (1) Falusias lakóövezetben a lakóépületen kívül csak oktatási, egészségügyi, szociális, egyházi épület illetve funkció alakítható ki. (2) Az építési övezetben 1000 m2 telekterületig legfeljebb 1 lakás; 1000 m2 felett legfeljebb 2 lakás építhető. Akkor is építhető 2 lakás, ha az adott telek területe közterületszabályozás miatt csökken 1000 m2 alá. (3) Az építési övezetben az egyes telkek kialakíthatóságának és beépíthetőségének paraméterei a következők: Övezeti jele beépítés módja legkisebb kialakítható területe (m 2 ) AZ ÉPÍTÉSI TELEK legnagyobb beépítettsége (%) legkisebb zöldfelületi aránya (%) legnagyobb szintterületi mutató AZ ÉPÜLETEK Legkisebb legnagyobb építménymagassága (m) Lf O 800 20 50 0,3 4,5 (4) Az építési övezetben a külön rendeletben meghatározottak szerinti feltételekkel állattartó épületek létesíthetők, melyek összes alapterülete legfeljebb a beépíthetőség mértékének 5 % a lehet. Állattartó épület oldalhatáron álló beépítésnél a főépület szerinti oldalhatáron; szabadonálló beépítésnél a főépület takarásában helyezhető el. A telek közterületi határvonalától 20 m mélységű területrészén állattartó épület, építmény állatkifutó, trágyatároló és egyéb az állattartással összefüggő építmény nem létesíthető. (5) Új épület alapterülete illetve meglévő épület bővítésével létrejövő alapterület nem lehet nagyobb az egyes építési övezetekben előírt legkisebb kialakítható telekmérettel számított alapterület kétszeresénél, kivéve, ha szociális, oktatási, egyházi illetve egészségügyi épület létesül. (6) Új épület legnagyobb tagolatlan homlokzati hossza legfeljebb 35 m lehet. S ZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSI JAVASLAT A módosítás során a 26102 és 26103 hrsz-ú ingatlanok területéről lekerül a 14 m széles kiszabályozott közterület. A módosítás a 6D és 7D szelvényeket érinti. 12
3. SZ. MÓDOSÍTÁS: BAGOLY UTCA V ÁROSSZERKEZETI POZÍCIÓ, TERÜLETFELHASZNÁLÁS, BEÉPÍTÉS A Bagoly utcai híd tervezési terület a Sasvárosi városrészben található a Fehérvári út és a Kossuth Lajos út közötti Bagoly utca menti területen. A Bagoly utca menti ingatlanok beépítettek, változó előkert mérettel, kialakultnak tekinthető a beépítés. A vasútvonal rekonstrukcióval kapcsolatban a vasúti területeken átívelő felüljáró építését tervezték már hosszú évek óta, mely funkcionálisan indokolt lenne, viszont a nagy tömege miatt városképileg mindenképpen hátrányos a lakóterületen. Az engedélyezési tervekben szereplő kisajátításokkal összhangban került jóváhagyásra 2010-ben a Bagoly utca menti helybiztosítást célzó szabályozás és a Vt területek kijelölése. Jelenleg a Nemzeti Infrastruktúra Fejlesztő Zrt. beruházás megszüntetésére vonatkozó nyilatkozata alapján a város döntése az, hogy a sok konfliktust jelentő kisajátítás és a tervezett szabályozási vonalak kerüljenek ki a tervből. A vasúti felüljáró megvalósításának bizonytalanná válása, és a városközpont tehermentesítésére nagyobb prioritást élvező Szt. István híd megépítése vezette az önkormányzatot erre a döntésre. Tervezési alaptérkép Bagoly utca vasúttól északra Bagoly utca vasúti átjáró 13
Ortofotó a Bagoly utcai területről Bagoly utca vasúttól délre Bagoly utca vasúttól északra 14
Hatályos településszerkezeti terv részlet Településszerkezeti terv módosítás javaslata A szerkezeti tervben a híd jelölés és a tervezett vasúti megálló továbbra is megmarad, mint távlati lehetőség. A településközpont vegyes területfelhasználás a Bagoly utca mentén pontosításra kerül. A kisajátítás miatt betervezett két kicsi zöldterület is kikerül a tervből, és helyettük a szomszédos területek településközpont vegyes területfelhasználása kerül kijelölésre. 15
Hatályos szabályozási terv részlet 16
Szabályozási terv módosítás javaslata Fehérvári út és a vasútvonal közötti szakasz terve A vasútvonal és a Kossuth utca közötti szakasz terve 17
A szabályozási terv módosítás során a felüljáró miatt tervezett szabályozási vonalak lekerülnek a tervről. A vasúttól északra található Bagoly utcai szakasz szabályozási szélessége 16 méterre módosul, összhangban a Kossuth utcától északra tervezett 16 m szélességgel. A jelenlegi utcaszélesség 13 és 15 méter között változik, így a 16 m-re szélesítés nem jelent nagy változást az utcában. A meglévő lakóházak előkertje megmarad. 4. SZ. MÓDOSÍTÁS: CSURGÓI UTCA V ÁROSSZERKEZETI POZÍCIÓ, TERÜLETFELHASZNÁLÁS, BEÉPÍTÉS A tervezési terület Parkváros nyugati városrészben található, a Bajcsy-Zsilinszky út és a Daróczi utca között, a Csurgói utcában. A módosítás tárgya a Református Egyház gyülekezeti házának bővíthetősége, és ezért az intenzívebb beépítést jelentő településközpont vegyes besorolás meghatározása. A 6627 hrsz-ú ingatlanon található gyülekezeti ház a földhivatali alaptérképen nincs feltüntetve. A telek jelenlegi beépítettsége meghaladja a kertvárosias lakóterületen megengedett 25%-os legnagyobb beépítettséget. T ERVEZÉSI ALAPTÉRKÉP 6627 hrsz-ú gyülekezeti ház Csurgói utca Gyülekezeti ház 18
Ortofotó a tervezési területről A 6627 hrsz-ú ingatlan a földhivatal alaptérképen nem a valós beépítéssel van feltüntetve. Hatályos szerkezeti terv részlet A hatályos szerkezeti terv szerint a Bajcsy-Zsilinszky út menti területrész településközpont vegyes terület, a tömb többi része kertvárosias lakóterület besorolású. Az egyházi intézmény jelölés 4 ingatlannal nyugatabbra került feltüntetésre, ezt javítani szükséges. 19
Szerkezeti terv módosítás javaslata A településszerkezeti terv módosítása során a református egyház gyülekezeti háza a kertvárosias lakóterület besorolásról a szomszédos településközpont vegyes terület besorolásra változik az intenzívebb beépítési lehetőség biztosítása érdekében. Hatályos szabályozási terv részlet (4D szelvény) 20
Szabályozási terv módosítási javaslat (4D szelvény) A hatályos szabályozási terv szerint a csurgói utcai református egyház gyülekezeti házának telke Lke-1 övezetben található. A szomszédos ingatlan a Bajcsy-Zsilinszky út felé Vt-1/l övezetben található. A módosítási javaslat az intézményi funkció bővítési lehetőségének biztosítása miatt a Vt-1/l övezetbe kerül. A hatályos Hész vonatkozó előírásai: AZ ÉPÍTÉSI TELEK Övezeti beépítés legkisebb legnagyobb jele módja kialakítható területe beépítettsége (m 2 ) (%) legkisebb zöldfelületi aránya (%) legnagyobb szintterületi mutató AZ ÉPÜLETEK Legkisebb legnagyobb építménymagassága (m) Lke 1 SZ 700 25 50 0,38 6,0 A szabályozási terv módosítás hatására a Vt övezet előírásai: AZ ÉPÍTÉSI TELEK Övezeti jele beépítés módja legkisebb kialakítható területe (m 2 ) Legkisebblegnagyobb beépítettsége (%) legkisebb zöldfelületi aránya (%) legnagyobb szintterületi mutató AZ ÉPÜLETEK Legkisebb legnagyobb építménymagassága (m) Vt 1/l SZ 600 50 30 1,25 7,5 A módosítás hatására a 25 %-os max. beépíthetőség 50%-ra nő. Az építménymagasság 6,0 m-ről 7,5 m-re nő. A beépítési mód szabadonálló marad. 21
5. SZ. MÓDOSÍTÁS: E PERFA UTCA V ÁROSSZERKEZETI POZÍCIÓ, TERÜLETFELHASZNÁLÁS, BEÉPÍTÉS A tervezési terület Parkváros keleti részén található, az Eperfa utca Alsóerdősor utca Fenyőfa utca Toboz utca közötti kertvárosias lakóterületen. A két tömböt magában foglaló területen belül korábban elindult tömbfeltárás (Fagyöngy utca) csak részben valósult meg. A tulajdonosok egy része már megosztotta a telkét, másik része, elsősorban az Eperfa utcai telkek úgy épültek be, hogy a megosztásra nincs lehetőség. A Fagyöngy utca jelenleg csak az Alsóerdősor utcából nyílóan közelíthető meg, és néhány ingatlan (5 db) bejárata nyílik a keskeny utcából. A tervezési terület rendezésére irányuló másik probléma a gyűjtőút funkciójú Eperfa utca közterületének beszűkülése. 2012. szeptemberében a Pro-Urbe Kft. készített egy tanulmányt az Eperfa utca telekrendezésére. A tanulmány megállapította, hogy a földhivatali telekhatár és a kerítésvonalak között eltérés van. A 20 m széles Eperfa utcában a kerítések vonala a Toboz utca és Alsóerdősor utca között fokozatosan eltér a jogi határtól és az Alsóerdősor utcánál már csak kb. 10 méter széles közterület marad. A közterületbe belógó ingatlanokra korábban megadták az építési engedélyeket, mert a fizikailag meglévő telekhatárokat vették figyelembe, és nem a jogi határt. Ennek következtében a garázsok és a bejárati rámpák épültek a közterületre. Továbbá a közművek nyomvonala is követte a kerítésvonalakat. Az egyoldali járdát további légvezeték tartó oszlopok szűkítik. Tervezési alaptérkép Eperfa utca az Alsóerdősor és Tüske utca között Eperfa utca a Toboz u. és Tüske u. között 22
Ortofotó az Eperfa utcai tervezési területről Az ortofotón is jól látszik, hogy a földhivatali alaptérkép együtt ábrázolása szerint az Eperfa utca északi oldalán eltérés van a kialakult állapot és a jogi állapot között, több épületrész a közterületen található. A kerítésvonal és a jogi határ közötti eltérést egy geodéziai felméréssel pontosította az önkormányzat. Ez alapján a közterületből elvett területsáv a Tüske utcáig olyan 5-6 m között, a Toboz utcáig ennél kevesebb 2,5-5,8 m között van. S ZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSI JAVASLAT A Pro-Urbe tanulmányában található telekrendezési javaslatok közül az önkormányzat a kialakult helyzet legalizálása mellett döntött: - Az építési telkekre családi házat építtető tulajdonosok jóhiszeműen jártak el az építkezés során, amit erősít az a tény is, hogy építési engedélyt kaptak az illetékes hatóságoktól; Az így létrejött épületekhez van, ahol pincegarázs is tartozik, melynek megközelítése ellehetetlenül, amennyiben a kerítések vonalát a valós telekhatárhoz tennék át; - A kerítések áthelyezése és közterület újrafelosztása esetén a közművek házi bekötéseit is ki kellene váltani; - A meglévő állapot legalizálása esetén elkerülhetővé válnának az építéssel járó beavatkozások és annak anyagi vonzata. - Az elépített közterület építési telekhez csatolása történhet az építési telek tulajdonosa által történő pénzbeli megváltással (vásárlás) vagy az Önkormányzat által történő térítésmentes telekátadással; A módosítás során a geodéziai felmérés alapján a tervezett szabályozási vonalak követik a kialakult kerítésvonalakat. A módosítás a 3D szelvényt módosítja. 23
Hatályos szabályozási terv részlet (3D szelvény) Szabályozási terv módosítási javaslat (3D szelvény) 6. SZ. MÓDOSÍTÁS: M7 CSOMÓPONT BEM TÉR V ÁROSSZERKEZETI POZÍCIÓ, TERÜLETFELHASZNÁLÁS, BEÉPÍTÉS A tervezési terület Parkváros alközpontjában található a Bem tér környékén. A három tömböt magában foglaló tervezési terület az M7 csomópont átépítésével érintett terület. A lakóházak és kereskedelmiszolgáltató funkciójú épületek mellett több oktatási intézmény is található a területen, továbbá az Aszfaltozó utcába tervezett áruház beépítetlen fejlesztési területe is. A módosítás az engedélyezési tervvel összhangban, a közterületek szélesítése miatt válik indokolttá. Tervezési alaptérkép 24
Iparos út és Törökbálinti út sarkán lévő iskola, ahol az előkertben lesz a tervezett járda Sóskúti út Bem tér sarka, az óvoda sarkán lesz egy trafó Ortofotó T ELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZÖK VIZSGÁLAT Hatályos településszerkezeti terv részlet A tervezési terület a településszerkezeti tervben településközpont vegyes terület, melyet határol az M7 autópálya a 8103. j. összekötő út (Iparos út, Törökbálinti út), valamint a Sóskúti út. A szabályozási terv módosítás miatt nem indokolt a szerkezeti terv módosítása. 25
Hatályos Szabályozási terv részlet Szabályozási terv módosítási javaslat (3D szelvény) A módosítás során 3 területen tervezett szabályozási vonal kerül kijelölésre a körforgalmú csomópont tervezett területén, a Sóskúti úton az óvodánál, valamint az áruház beépítetlen területén, ahol korábban javasolt szabályozási vonal került feltüntetésre. Részletesebb leírás a közlekedési alátámasztó fejezetben olvasható. 26
7. SZ. MÓDOSÍTÁS: ÓFALU, TAK TERÜLET Ebben a módosításban a tervezési terület Ófalu volt zártkerti konfliktusokkal terhelt területén belül 3 tömbre koncentrálódik. Ófalu egész volt zártkert területe TAK terület, azaz telekcsoport újraosztási kötelezettséggel érintett terület. Az első a Dózsa György utca Temető utca autópálya közötti tömb, ahol a jelenlegi telekszerkezet és közterület nem megfelelő a tulajdonosi szándéknak. A második tömb a Judit utca Gulyás köz - Pásztor köz közötti terület, ahol a tömb lehatárolás hiányzik egy közterületi kapcsolattal. A harmadik tömb a Júlia Judit utca közötti területrész déli része, a kiszabályozott közterületig bezáróan, ahol a Judit utca 9 méteres tervezett szabályozási vonala, mely a tömböt érinti az elkeskenyedő területű tömbben nem előnyös, valamint a nyugati oldalon található légvezeték oszlopok miatt sem előnyös csak ebben a tömbben a tervezett szabályozási vonal. Továbbá közterület korrekcióra kerül sor a Kanász köz és Kerülő utca között kiszabályozott utcánál. 1. sz. tömb tervezési alaptérképe 1. sz. tömb ortofotója 27
2. sz. tömb tervezési alaptérképe 2. sz. tömb ortofotója 28
3. sz. tömb tervezési alaptérképe 3. sz. tömb ortofotója 29
T ELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZÖK VIZSGÁLATA Hatályos településszerkezeti terv részlet A tervezési terület a településszerkezeti tervben kertvárosias lakóterület. A szabályozási terv módosítás miatt nem indokolt a szerkezeti terv módosítása. É RD MJV H ELYI É PÍTÉSI S ZABÁLYZATA ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVE Jelen tervmódosítás által érintett területre vonatkozó hatályos helyi építési szabályzat előírásai a következők: 5. Telekalakítás (5) A Tak jellel (Telekcsoport újraosztási kötelezettség) megjelölt telektömbökben telekegyesítés és telekhatárrendezés végezhető, de új beépítés, meglévő épület bővítésének feltétele a teljes tömbre vonatkozó telekalakítás azaz a telekcsoport újraosztása, az építési övezetre meghatározott paraméterek szerint. 18. Kertvárosias lakóterületek Lke (4) Az építési övezetekben az egyes telkek kialakíthatóságának és beépíthetőségének paraméterei a következők: AZ ÉPÍTÉSI TELEK AZ ÉPÜLETEK Övezeti jele beépítés módja legkisebb kialakítható területe (m 2 ) legnagyobb beépítettsége (%) legkisebb zöldfelületi aránya (%) legnagyobb szintterületi mutató Legkisebb legnagyobb építménymagassága (m) Lke 10 O 800 20 50 0,3 4,5 1. sz. tömb hatályos szabályozási terve (8F szelvény) 30
A hatályos szabályozási tervben Lke-10 jelű építési övezetbe van sorolva a tömb. A Temető utca tervezett 12 m-es szélességgel ki van szabályozva, valamint az autópálya felőli oldalon egy 14 m széles tervezett közterület található. Szabályozási terv módosítás javaslat (8F szelvény) A szabályozási terv módosítása során a Rövid utca 9 m szélességben kerül kiszabályozásra, valamint a Temető utca és a Dózsa György utca között egy új tömbfeltáró közterület kerül kijelölésre min. 9 m szélességgel. A tömbről lekerül a TAK jelölés. A 23711 hrsz-ú ingatlan önkormányzati tulajdonban van. A terület egy része játszótér kialakítására alkalmas zöldterület besorolásba kerül, kb. 873 m2 területnagyságban. A 23711 hrsz visszamaradó Lke-10 területe 972 m2. 2. sz. tömb hatályos szabályozási terve (8F szelvény) A hatályos szabályozási terv szerint Lke-10 jelű építési övezetben van az egész tömb. A tervezett szabályozási vonalak követik a meglévő dűlőutakat. A Pásztor köz és Gulyás köz összekötése hiányzik a tervből. 31
Szabályozási terv módosítás javaslat (9E és 9F szelvények) A szabályozási terv módosítása során a Gulyás köz és Pásztor köz 9 m széles tervezett szabályozási vonallal kerül összekötésre, hogy egy önálló tömb jöhessen létre. Ebben a tömbben lakóházzal beépített telkek találhatók, ahol a telkek mérete és rendezettsége megfelel a kertvárosias lakóterületnek, ezért a TAK jelölés lekerül a tervről. Telekcsoport újraosztás már nem indokolt a tömbben. Az Lke-10 építési övezet besorolása változatlan marad. Ezzel egyidejűleg a Csordás út Pásztor közzel való 9 m széles tervezett összekötése is megmarad, azonban egy kisebb szabályozási vonal korrekcióra kerül sor a Csordás utca felőli oldalon. 3. sz. tömb hatályos szabályozási terve (8F szelvény) A 3. sz. tömb a Judit és Júlia utca közötti terület. A Judit utcában 9,0 méter szélességben kiszabályozott közterület a Júlia utca felőli tömböt érinti. Ezen az oldalon található a légvezeték oszlopsora is. 32
Szabályozási terv módosítás javaslat (9F szelvény) A szabályozási terv módosítása során a Judit utca 9 m szélességre tervezett nyomvonala átkerül a Judit utcai tömbre a Júlia utcai tömbről. A TAK felirat továbbra is megmarad a területen. A módosítás a 9F szelvényt érinti. 33