A választás szempontjai logisztikai ingatlanok esetén Salamon Adorján CEO
Témakörök Cégismertető Bevezetés a logisztikai ingatlanok piacába Fókuszban: a modern logisztikai parkok Az ingatlanválasztásról Speciális részpiac speciális igények Egy jó választás: East Gate Business Park
Az Eston International Professzionális ingatlanszolgáltatások 1993 óta Tanácsadás, értékelés és közvetítés a kereskedelmi ingatlanpiac valamennyi területén Személyre szabott ingatlanmegoldások Évente több mint 100 milliárd forintnyi ingatlanportfolióhoz adott szaktudás Szakmai elismerések ISO minőségbiztosítási rendszer Oncor International tagság
Bevezetés a logisztikai ingatlanok piacába
Az ingatlanpiac szereplői Fejlesztők Tulajdonosok, bérbeadók Finanszírozók Bérlők Ügynökök, bérlőképviselők Befektetők Üzemeltetők Minden a bérlőkért van
A logisztikai piac struktúrája Tisztán (dominánsan) logisztikai célú fejlesztések Modern parkok Használt és modernizált parkok Üzleti parkok, nagykereskedelmi központok Egyéb raktározási lehetőségek, telephely-központok
A logisztikai piac struktúrája (II.) Logisztikai célú fejlesztések Modern logisztikai parkok (East Gate Business Park, Harbor Park, stb.) M1, M5, M0 Bérlet dominál Professzionális szolgáltatók Felújított, modernizált logisztikai parkok (Törökbálint Depo, M5-Gyál Business Park stb.) Városhatárnál, fő közlekedési utak mellett/közelében Bérlet dominál Saját termékek logisztikája, könnyűipari gyártó tevékenység
A logisztikai piac struktúrája (III.) Üzleti parkok, nagykereskedelmi központok (Aquincum Log. Park, Dél-Pesti Üzleti Park, Mester Üzleti Park, stb.) Keresett raktározási célterületeken (pl. III., XIII. ker.), rozsdaövezet Bérlet dominál KKVk, bemutatótermek, nagyobb igény irodákra Egyéb raktárak, telephelyek (Ganz telep X. ker., Jász u., Reitter F. u., stb.) Szétszórtan, gyakran lakóövezetbe ékelődve Tulajdon dominál (osztatlan közös) Jellemzően kis üzemek, családi vállalkozások, utódcégek
A modern raktárpiac áttekintése Állomány: ~850.000 m 2 2006-ban várható átadások: ~140.000 m 2 (2005-höz hasonlóan) Első félévben kiadva ~55.000 m 2 Átlagos üresedés 12-13% között Továbbra is csökkenő bérleti díjak 4 4,5 /m 2 Keresési igények Legtöbb 1000 3000 m 2 között Kevesebb tender kevesebb keresés 10.000 m 2 fölött Hozamok: 8,5 8,8%
Jelentősebb fejlesztések Projekt Fejlesztő Átadott területek (m 2 ) Összes megépíthető terület (m 2 ) BILK Waberer's 100 000 210 000 Harbor Park Prologis 102 000 150 000 Prologis Park Budapest Prologis 50 000 150 000 East Gate Business Park Wallis Ingatlan 17 000 140 000 Rozália Park Grontmij 132 000 135 000 Euro Business Park Akron, Prologis 65 000 90 000 Parkridge Parkridge 10 000 75 000 M1 Business Park AIG/Lincoln 62 000 70 000 Airport Business Park AIG/Lincoln 65 500 65 500 Mester Park CPB Immo - 380 000 Aquincum Logisztikai Központ OTP Ingatlan 7 700 7 700
Ingatlan használók Igényelt terület szerinti sorrend Professzionális szállítmányozók (Rynart Rozália Park, Waberer s - BILK) Kereskedelmi cégek (CBA Alsónémedi) Könnyűipari gyártók (Ringier Haprbor Park, Stora Enso M1 Business Park) Egyéb használók (Volánbusz East Gate Business Park)
Az ingatlanválasztásról
Az ingatlanválasztás általános szempontjai Location, location, location Megközelíthetőség, láthatóság, presztízs Kedvező bérleti díj, alacsony vételár Gazdaságos üzemeltetés Egyedi igények szerint Jó beosztású, rugalmasan alakítható Bővítési lehetőség Gyorsan beköltözhető Esztétikus, életfilozófiát / imidzset tükrözzön High tech / környezetbarát technológia
A logisztikai piac sajátosságai Tenderkiírásoktól függő kereslet Rövid kivitelezési idő (4-6 hónap) Főbb paramétereikben megegyező fejlesztések Területi koncentráció (M1, M5, M0, főváros) Kevesebb piacra lépő fejlesztő (más részpiachoz képest) Csökkenő bérleti díjak Hol a vége? EUR/m2/hó 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 Jellemző bérleti díjak a modern logisztikai ingatlanok piacán 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007* *Eston előrejelzés
A logisztikai ingatlan szerepe A termék eljuttatása a piacra, folyamatos utánpótlás biztosítása Gyorsan Olcsón Megbízható módon Mindezt a termék versenyképességének megőrzésével!
A fő szempont Költséghatékonyság Ez kilométerben mérhető! Pl.: Északi városhatár M0 déli szakasza kb. 40-60 km is lehet Akár évi 8,5-12,5 milliós többletköltség (több kamion, napi szállítás) Gázolaj Jármű elhasználódása Időtöbblet Munkabér-többlet, limitált vezetési idő Kieső fuvarok
A logisztikai ingatlan kiválasztása általános szempontok KÖLTSÉGHATÉKONYSÁG ELHELYEZKEDÉS!!! BÉRLETI DÍJ FENNTARTÁSI KÖLTSÉGEK A választást kevésbé behatároló (de azért lényeges) tényezők Épület kialakítása (rövid kivitelezés, BTS vagy tipizált csarnokok) Szolgáltatások, bérleti feltételek (hasonló az egyes parkoknál)
A logisztikai ingatlan kiválasztása felhasználó szerint Professzionális logisztikai szolgáltató Szállítási útvonalra essen A fő közlekedési útról könnyen megközelíthető Átrakodás költségei Munkaerő költségei Ingatlan költsége sokszor másodlagos! (nagy volumenű szállítás miatt a távolság költsége sokkal hangsúlyosabb) Megoldás Modern logisztikai park
A logisztikai ingatlan kiválasztása felhasználó szerint Saját áruterítést végző gyártó Iroda és saját áru közelsége Nem kifejezetten központi, de nem is városon kívüli Bemutatóterem igénye (kiskereskedelem) Időszakosan megugró raktárigény Logisztikai szolgáltató bevonása? Ingatlan költsége nagyobb súllyal esik latba (kisebb szállítási volumen) Pl.: napi 6 kamion esetén +10km vagy 25 EUR cent díjtöbblet esetén nincs számottevő különbség, de ha a napi szállítások száma változik, a távolság vagy a bérleti díj lesz a fontosabb Megoldás Üzleti parkok, felújított raktárbázisok
Modern logisztikai és üzleti parkok 1 East Gate Business Park 2 Airport Business Park 3 Prologis Park Budapest 4BILK 5Parkridge 6 Harbor Park 7 Euro Business Park 8Rozália Park 9 M1 Business Park 10 Aquincum Logisztikai Központ 11 Teve Center 12 Mester Park
Egy jó választás: East Gate Business Park
Egy jó választás: East Gate Business Park Stratégiai elhelyezkedés M0 északi szakasza, 2-es főút 36 hektáron összesen 1140.000 m 2 Rugalmas csarnokkialakítás 24 órás biztonsági szolgálat Közeli vámügyintézés Bérleti díj 4,5 /m 2
Köszönöm a figyelmet!