INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: 21225-1/G30/14. MISKOLC, 4160 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

2 T a r t a l o m j e g y z é k 1. Bevezetés 1.1 Megbízás tárgya 1.2 A megbízó 1.3 Az értékelés célja 1.4 Felhasznált adatok és információk 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek 1.6 Irat- és dokumentációkezelés 2. Az ingatlan ismertetése 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása 2.2 A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása 2.3 Az ingatlan bemutatása 2.4 Az épületek leírása 2.4.1 Épületszerkezeti jellemzők 2.4.2 Épület használati szempontok 2.5 Jogi szempontok 2.6 A hasznosítás szempontjai 3. Értékmegállapítás 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása, a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés 3.2 A költségalapú értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés 3.3 Forgalmi érték meghatározása Mellékletek: 1. számú: településtérkép 2. számú: tulajdoni lap másolat (2014. 09. 12.) 3. számú: térképmásolat változási vázrajz (2014. 09. 12.) 4. számú: műholdas kép 5. számú: szabályozási terv részlet 6. számú: fotók

3 INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS 1. BEVEZETÉS 1.1 Megbízás tárgya: A Miskolc III. kerület belterület 4160 helyrajzi számú, "kivett lakóház 2 db és udvar és egyéb épület 3 db" megnevezéssel nyilvántartott ingatlana 1.2 A megbízó: Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.) 1.3 Az értékelés célja: Forgalmi érték megállapítása tulajdonosi döntés előkészítő dokumentumaként. A forgalmi érték a bérleti terhektől mentes, azaz a lakásbérlőktől kiürített, de a meglévő épületállomány hátrahagyott állapotára vonatkozik. 1.4 Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a 2014. szeptember 15-én lefolytatott helyszíni szemlén tapasztaltak, valamint a Miskolc Járási Földhivatal (nem hiteles) tulajdoni lapja, térképmásolata és saját értékesítési adatbázisunk alapján készítettük el. 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek: A rendelkezésünkre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásunk szerint helytállóak és pontosak. Teljes körű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető. Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztünk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás nem áll fenn. Az értékelői vizsgálati módszerünk ún. szemrevételezéses diagnosztika volt, így az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte, geotechnikai hátrányok stb.) nem vállalunk felelősséget. A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre, kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvéleményt 180 napig tartjuk érvényesnek.

4 1.6 Irat- és dokumentációkezelés: A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet. 2. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása: A vizsgált ingatlant a Miskolci Járási Földhivatal 2014. 09. 12-i (nem hiteles) tulajdoni lap adatai szerint azonosítottuk. Az ingatlanra vonatkozó általános adatok: Helyrajzi szám: Miskolc III. kerület belterület 4160 Területe: 3081 m 2, Megnevezése: kivett lakóház 2 db és udvar és egyéb épület 3 db Tulajdonos: 1/1 tulajdoni hányad arányában Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (3525 Miskolc, Városház tér 8.) Jogcím: jogutódlás Tulajdoni hányad: 1/1 Terhek: A Miskolci Járási Földhivatal 2014. 09. 12-i (nem hiteles) tulajdoni lapja szerint terhek nem ismertek. 2.2. A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása: A vizsgált ingatlan Miskolc belvárosának peremén a 3-as és 26-os számú főutak találkozásától néhány száz méterre, a 3-as sz. úttól északra, a 26-os sz. úttól keletre található. Alig pár perc alatt érhetjük el a város legnagyobb kereskedelmi központjait (Búza téri piac, Miskolc Plaza, Szinvapark bevásárlóközpont, stb.) Közvetlen környezetében találhatunk lakó-, kereskedelmi- és szolgáltató ingatlanokat, amelyek között vannak új, felújított, de romos, elhanyagolt épületek is. Tömegközlekedési kapcsolata kiváló. 200 méteren belül találhatunk helyi és távolsági autóbusz állomást, de a villamos és a vasútcsatlakozás is néhány perc séta alatt elérhető. Gyalogosan és gépjárművel egyaránt aszfaltozott úton közelíthető meg. 2.3 Az ingatlan bemutatása A vizsgált ingatlan földterülete szabályos észak-déli irányú téglalap alakú telek, az utcafront nyugati oldalán egy kb. 100 m 2 -es négyzet alakú toldalék telekrésszel, sík domborzati viszonyokkal. Az ingatlan nyugati és keleti oldalán elhelyezkedő földszint + egy emeletes épületek és a déli utcafronti földszintes épület a telekhatárra épült. Így ezen épületek falai egyben kerítésként is szolgálnak. Az északi telekhatáron 2,5 3 m magas téglafal (valószínűleg az elbontott melléképület hátsó fala) határolja a telket a szomszédos ingatlantól. Az udvar jelenleg rendezetlen, jelentősebb növényzete nincs.

5 A telken a parkolás, méretéből és az épületek helyzetéből adódóan jelenleg is megoldható. Az ingatlan közművesítettsége: villany-, víz-, gázvezeték, szennyvízcsatorna hálózat, a telken, illetve az épületeken belül. Környezetvédelmi szempontból az ingatlan korábbi és jelenlegi működése kapcsán környezetszennyezés nem vélelmezhető. Nincs információnk arról, hogy környezetvédelmi hatósági intézkedés megtételére az elmúlt 10 évben sor került volna. 2.4 Az épületek leírása: Déli utcafronti épület: Az épület hagyományos szerkezetekből épített alápincézett földszintes, magastetős épület. 2.4.1 Épületszerkezeti jellemzők: - építés éve: 1940. - alapozás: beton sávalap - teherhordó szerkezetek: téglaszerkezet - válaszfalak: téglaszerkezet - zárófödém: fagerendás, alsó-felső deszkaborítással - tetőszerkezet: kontyolt nyeregtető, cserépfedéssel függőeresz és lefolyócsatornákkal - homlokzat: festett, sima oldalfalvakolat - belső felületképzés: festés, meszelés - lábazat: vakolt, festett - külső nyílászárók: fa szerkezetű kapcsoltgerébtokos egy-egy rétegű üvegezéssel - közművesítettség: elektromos áram, víz és szennyvízcsatorna, gáz. - fűtési mód: gázkonvektor Nyugati és keleti udvari épületek: Az épület hagyományos szerkezetekből épített földszint + egy emeletes, függőfolyosós, félnyeregtetős épület. Épületszerkezeti jellemzők: - építés éve: 1940. - alapozás: beton sávalap - teherhordó szerkezetek: téglaszerkezet - válaszfalak: téglaszerkezet - zárófödém: fagerendás, alsó-felső deszkaborítással - tetőszerkezet: félnyeregtető, cserépfedéssel függőeresz és lefolyócsatornákkal - homlokzat: festett, sima oldalfalvakolat - belső felületképzés: festés, meszelés - lábazat: vakolt, festett - külső nyílászárók: fa szerkezetű kapcsoltgerébtokos egy-egy rétegű üvegezéssel - közművesítettség: elektromos áram, víz és szennyvízcsatorna, gáz. - fűtési mód: vegyestüzelésű kályha

6 2.4.2 Épület használati szempontok: Déli utcafronti épület: A kb. 70 éves alápincézett épület eredetileg is lakóépületnek épült. Felújítva az időközönkénti külső-belső festéstől eltekintve nem volt. Ebben az épületrészben 4 önálló lakás került kialakításra, amelyből 3 jelenleg üresen áll. Az épület szerkezete a külső szemrevételezéses diagnosztika alapján jelentősebb sérülést nem mutat, viszont a homlokzati vakolata sok helyen erősen sérült (látható a nyerstégla felület), a tetőfedés és a csapadékvíz elvezető csatorna több helyen is hiányos, amely a tetőszerkezet állapotát is jelentősen befolyásolhatja. Az épület meglévő nyílászárói kapcsolt gerébtokos szerkezetűek egy-egy rétegű üvegezéssel. Az üres bérleményeknél kibontásra kerültek és helyüket válaszfal téglával ideiglenesen befalazták. Nyugati és keleti épületek: Mindkét kb. 70 éves földszint + egy emeletes épület eredetileg is lakóépületnek épült. Felújítva az időközönkénti külső-belső festéstől eltekintve nem volt. A két épületben összesen 29 lakás található, amelyek nagy része jelenleg üresen áll. Az ingatlan lábazati homlokzatvakolata sok helyen sérült, hiányos, a főfalak vizesek és ez, a falak alól hiányzó talajnedvesség elleni szigetelésre utal, ami az épület tartószerkezeteinek állapotát jelentős mértékben befolyásolhatja. Szintén jelentős sérülést mutat mindkét épület függőfolyosójának vasbeton szerkezete, ahol több helyen is hiányzik a vasalás betontakarása, ami szintén tartószerkezeti problémákat okozhat. Figyelembe véve a fenti szerkezeti hibákat, és az azokból eredő problémák megoldásának gazdaságtalanságát, illetve a mai kor elvárásainak funkcionális, gazdaságossági, hőtechnikai, esztétikai követelményeit az épület elbontása javasolt. 2.5 Jogi szempontok Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyokkal bír, melyet az értékelés során tehermentesként kezeltünk. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Építési Szabályzata az értékelés tárgyát képező ingatlant Gk-115766 övezetbe sorolja. Gk - kereskedelmi, szolgáltató, gazdasági zóna 1 Építészeti karakter belvárosi 1 Kategória nem kialakult 5 Beépítési mód zártsorú - általános 7 Megengedett legkisebb építési telek nagysága 1100 m 2 6 Megengedett legnagyobb beépítettség mértéke 40 % 6 Megengedett építménymagasság 12,5 m 2.6 A hasznosítás szempontjai Fekvéséből, s kialakításából adódóan jellemzően a jelenlegivel azonos funkció valósítható meg az ingatlanon, az alábbiak szerint: Kereskedelmi, szolgáltató, gazdasági zóna (Gk) a) A terület a nem jelentős zavaró hatású gazdasági tevékenységi célokat szolgáló építmények befogadására kijelölt terület. b) A területen

7 - mindenfajta, nem jelentős zavaró hatású gazdasági célú épület, gazdasági célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások, igazgatási épület, parkolóház, üzemanyagtöltő, sportépítmény, továbbá kivételesen - egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, egyéb közösségi szórakoztató épület helyezhető el. c) Gazdasági területen önálló telken kialakult szolgálati lakásoknál a lakófunkció megtartható, de az épület önálló lakóegységgel tovább nem bővíthető. 3. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. 3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak. 4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: Telekadottságok: Infrastruktúra: Környezeti szempontok: Jogi szempontok, hatósági szabályozás:

8 5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. 3.2 A költségalapú értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A költségalapú érték megközelítés lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből le kell vonni az avulás mértékét, mellyel az épület nettó pótlási költségét kapjuk meg, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Az avulás műszaki jellegű összetevője a meghatározó, de figyelembe kell venni az összes avulást, úgy mint: fizikai avulás erkölcsi avulás piaci, stratégiai avulás környezeti avulás Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévő létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart műtárgynál, valamint olyan esetekben alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre. A módszer fő lépései: 1. A telekérték meghatározása 2. A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása 3. Avulások számítása 4. A felépítmény újra-előállítási költségéből az avulás levonása és a telekértékkel való összegzése Forgalmi érték (Fé) = telekérték (Té) + építményérték (É) A telekérték (Té ) meghatározása Té=Ta x A x (1+Σ m), ahol Té= telek értéke Ta= fajlagos alapár A = telek területe m = módosító tényezők Értékelési megközelítésünk: A vizsgált ingatlan piaci értékét az alábbiak szerint határoztuk meg: A telek értékét, amelyet piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszerrel számoltunk ki csökkentettük az ingatlanon található 8 db bérleti jogviszonnyal rendelkező, illetve két db jelenleg lakás kiürítési peres eljárás alatt álló bérlő elhelyezésének kalkulált költségével. A kapott értéket tovább csökkentettük a 2.4.2. pontban leírt gazdaságosan fel

9 nem újítható műszaki állapotú épületek bontási költségével. Végül pedig hozzáadtuk a 2.4.2 pontban leírt megtartásra érdemes, új funkcióval feltölthető utcafronti épület nettó pótlási költséggel számolt értékét. Összehasonlító adatok miskolci építési telkekre: Városon belüli fekvése Görömböly Belváros Belváros Andor u. Építési övezete fejlesztési terület (Vk) építési telek A telek forgalmi értéke: 3081 m 2 x 20.431.- Ft/m 2 = 62.947.911.- Ft ~ 63.- MFt Összehasonlító adatok miskolci lakóházakra, házrészekre: építési telek Városon belüli fekvése Berekalja Vasgyár Diósgyőr Vasgyár Ingatlan alapterülete (m 2 ) 40 44 36 60 Komfort fokozat komfort nélküli komfortos komfortos összkomfortos Műszaki állapot felújítandó átlagos jó felújítandó Kínálati ár (eft) 1 300 2 200 2 290 3 000 Fajlagos ár (Ft/m 2 ) 32 500 50 000 63 611 50 000 Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Városon belüli fekvése miatt 20% 50% 20% 50% Műszaki állapota miatt -10% -20% -30% -10% Komfort fokozat miatt 0% -10% -10% -15% Kínálati árak miatt -10% -10% -10% -10% Korrekció össz. 0% 10% -30% 15% Korrigált fajlagos ár (Ft/m 2 ) 32 500 55 000 44 528 57 500 Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m 2 ) 47 382 forrás: ingatlan.com ingatlanos portál (2014. 09. 15.) fejlesztési terület (Vt) Telek területe (m 2 ) 7 345 1 214 3 000 4 738 Beépíthetőség (%) 30% 50% nem ismert 40% Építménymagasság (m) 6,0 m 12,5 m nem ismert 9,0 m Minimális telekméret (m 2 ) 2 500 450 nem ismert 2 500 víz, villany szennyvíz telken Közművek összközműves összközműves telken belül belül Kínálati ár (eft) 88 900 39 000 120 000 64 840 Fajlagos ár (Ft/m 2 ) 12 103 32 125 40 000 13 685 Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Városon belüli fekvése miatt 10% -15% -15% 20% Telek mérete /megoszthatósága miatt 5% 5% 0% 5% Beépíthetőség miatt (%) 10% -10% 0% 0% Építménymagasság miatt(m) 15% 0% 0% 10% Közművek hiánya miatt 5% 0% 0% 5% Kínálati árak miatt -15% -15% -15% -15% Korrekció össz. 30% -35% -30% 25% Korrigált fajlagos ár (Ft/m 2 ) 15 735 20 881 28 000 17 106 Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m 2 ) 20 431 forrás: ingatlanbazar.hu és ingatlan.com ingatlanos portál (2014. 09. 15.)

10 Lakásbérleti jogok értékének számítása: Bérlemény helye Épület hasznos alapterülete (m 2 ) Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m 2 ) Forgalmi érték (Ft) Bérleti szerződés vége Bérleti jogok értéke Fszt/7 (Ny ép.) 37 47 382 1 753 134 határozatlan 50% 876 567 Fszt/3 (Ny ép.) 37 47 382 1 753 134 határozatlan 50% 876 567 Fszt/9 (Ny ép.) 35 47 382 1 658 370 határozatlan 50% 829 185 Fszt/10 (Ny ép.) 36 47 382 1 705 752 határozatlan 50% 852 876 I/2 (Ny ép.) 28 47 382 1 326 696 határozatlan 50% 663 348 Fszt/4 (K ép.) 33 47 382 1 563 606 határozatlan 50% 781 803 I/4 (K ép.) 57 47 382 2 700 774 határozatlan 50% 1 350 387 Fszt/2 (D ép.) 67 47 382 3 174 594 2016.03.11 20% 634 919 I/8 (Ny ép.) 27 47 382 1 279 314 Lak. kiü. per elind. 10% 127 931 I/5 (K ép.) 59 47 382 2 795 538 Lak. kiü. per elind. 10% 279 554 Összesen: 7 273 137 Bontási költség meghatározása: Udvari épületek bontási költsége épület bruttó alapterület (m2) bontási ktg. (Ft/m2) bontási ktg. Ny földszint 487 15 000 7 305 000 Ny emelet 487 15 000 7 305 000 K földszint 336 15 000 5 040 000 K emelet 336 15 000 5 040 000 Összesen: 1 646 15 000 24 690 000 Nettó pótlási költség meghatározása: Az ÉKS 2011 szerinti földszintes iroda és intézményi épület 193.000.- Ft/m2 árát csökkentettük egy szerény kiviteli szorzóval (80%), illetve levontuk belőle a tűzjelző rendszer (12 eft), a szellőzés (4 eft) és a központi fűtés (17 eft) meg nem építésének költségét. Az így kapott 121.400.- Ft/m2 árral számoltuk a nettó pótlási költséget. Utcafronti épület pótlási költsége vagy újraépítési költsége ÉKS 2011 szerint (nettó Ft/m2) 121 400 Nettó alapterület (m2) 309 Környezeti avulás 15% Funkcionális avulás 15% Fizikai avulás 50% Utcafronti épület összes amortizációja 80% Értéke (309 m2 x 121,4 eft/m2 x 0,2 7 502 520 Forgalmi érték számítása: Telekár 62 947 911 Bérlők elhelyezése -7 273 137 Udvari épületek bontási ktg.-e -24 690 000 Utcai épület nettó pótlási ktg.-e +7 502 520 Forgalmi érték 38 487 2974

11

12 1. számú melléklet

13 2. számú melléklet

14 3. számú melléklet

15 4. számú melléklet

16 5. számú melléklet

17 6. számú melléklet Utcakép a Hatvanötösök útja felé Utcakép a Búza téri piac felé A Szendrey utca 7. sz. utcai homlokzata Bejárat a Szendrey utca felől A Szendrey utca 9. sz. utcai homlokzata

18 Az utcafronti épület udvari homlokzata A közös udvar A Ny-i épület északi része A Ny-i épület déli része A K-i épület A K-i épület déli homlokzata

19 Az egyik földszinti lakás szobája Az egyik földszinti lakás konyhája Vizesedés a főfal lábazatán A függőfolyosó sérülései