TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV

Átírás

1 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV PÉCS MEGYEI JOGÚ VÁROS SZERKEZETI TERVÉNEK, HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZATÁNAK ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVÉNEK MÓDOSÍTÁSÁHOZ A PÉCS, ZSOLNAY VILMOS U. 46. (40513/4 HRSZ), EGYKORI BALOKÁNY FÜDRŐ TERVEZETT HASZNOSÍTÁSÁRA VONATKOZÓAN

2 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV 2 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV PÉCS MEGYEI JOGÚ VÁROS SZERKEZETI TERVÉNEK, HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZATÁNAK ÉS SZABÁLYOZÁSI TERVÉNEK MÓDOSÍTÁSÁHOZ A PÉCS, ZSOLNAY VILMOS U. 46. (40513/4 HRSZ), EGYKORI BALOKÁNY FÜDRŐ TERVEZETT HASZNOSÍTÁSÁRA VONATKOZÓAN KÉSZÍTETTE: 5T ÉPÍTÉSZETI ÉS VÁROSFEJLESZTÉSI KFT. Dr. Kovács Péter Településtervező TT ÉPÍTÉSZ KÉTSZÖG KFT. Denkinger József Okl. építészmérnök É AQUAPROFIT ZRT. Mese Lajosné közműtervező AUGUSZTUS.

3 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV 3 TARTALOMJEGYZÉK 01. ELŐZMÉNYEK A TANULMÁNYTERV CÉLJA A HELYSZÍN BEMUTATÁSA AZ INGATLAN HASZNOSÍTÁSÁRA VONATKOZÓ ELŐZMÉNYEK A HATÁLYOS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZÖK TERVEZETT HASZNOSÍTÁS, A MÓDOSÍTÁSI SZÁNDÉKOK A BEÉPÍTÉSI TERV A MÓDOSÍTÁS SORÁN ELÉRENDŐ CÉLOK BEMUTATÁSA A SZABÁLYOZÁSI KONCEPCIÓ, A MÓDOSÍTANDÓ SZABÁLYOZÁSI ELEMEK BEMUTATÁSA A FEJLESZTÉS EGYÉB KÖRÜLMÉNYEI...15.

4 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV ELŐZMÉNYEK A Pécs, Zsolnay Vilmos u. 46. (40513/4 hrsz.), egykori Balokány fürdő ingatlan tulajdonosai, a területre vonatkozó Pécs Építési Szabályzatának és Szabályozási tervének (PÉSZ) módosítását kezdeményezték. A módosítási indítvány a jelenleg az ingatlanra rögzített, elhelyezhető funkciók körének bővítésére irányul. Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlése, településfejlesztési döntésében támogatta, hogy a fejlesztési szándék részleteinek, és a környezet körülményeinek megismerése alapján kerüljön részletes vizsgálatra a módosítás tárgya. Önkormányzat felhívta indítványozók figyelmét, hogy a módosítás kidolgozásához, átvezetéséhez településrendezési szerződés megkötését tartja szükségesnek. E szerződéskötés alapja pedig az indítványozó által készíttetett telepítési tanulmányterv lehet, melynek részletes tartalmi követelményeit a a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet rögzíti. 02. A TANULMÁNYTERV CÉLJA Előzőek alapján jelen tanulmány célja, fent hivatkozott jogszabályhelynek megfelelő tanulmány elkészítése, mely a döntéshez szükséges mélységben bemutatja a fejlesztési szándékot, feltárja a településrendezési eszközök módosítását befolyásoló tényezőket, és kidolgozza a módosítás javaslatát. 03. A HELYSZÍN BEMUTATÁSA A helyszín a Zsolnay Vilmos út mentén elhelyezkedő, egykori Balokány fürdő területének egy része. Az egykori fürdő, az 1980-as évek végén zárt be. Ekkor a fürdő, és a szomszédos tó és környezete, már egymástól elválasztottan működtek. A fürdő bezárásának idején kerültek műemléki védelem alá az egykori létesítmény épületei és területe (azonosító: 1831, törzsszám: 10412). A medencék, kiszolgáló épületek, és a korábban egyként működő parkrész ingatlannyilvántartásilag is szétválasztásra került. A fürdőlétesítmények szűk területe, a védett ingatan magántulajdonban van, az egykori park területe önkormányzati tulajdonban. Mindkét terület évtizedekig elhanyagoltan, és elzártan állt. A park életében hozott a 2010-es év némi változást. Az EKF egyik kulcsprojekje, a Zsolnay Kulturális Negyed keletről közvetlenül határos a területtel. A negyed déli létesítményeinek megközelítésére, a parkon egy gyalogos tengelyt, sétány vezettek keresztül, mely egyben a negyed és a belváros kapcsolatának egyik fontos eleme, mely felfűzi a Kodály központ és a tudásközpont épületét is. Ezzel, és a terület közvetlen környezetében végbemenő fejlesztésekkel a terület helyzetbe került. A park megnyílt a látogató előtt, elkerítése megszűnt. Ezen adottságokat azonban sajnos azonban sem a park, sem az egykori fürdőterület nem tudta kihasználni. A park a sétány, és a Zsolnay úti egykori kerítése mentén kívül nem újult meg, maga a park

5 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV 5 nem kínál lehetőségeket az időtöltésre. Az önálló ingatlanként megjelenő, elkerített, lezárt létesítmények állapota egyre rosszabb, hasznosításuk, fejlesztésük eddig nem indult meg. A Balokány fürdő egykori kialakítása és használata A módosítással érintett terület alaptérképi elhelyezkedése, és környezete

6 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV 6 A terület mai képei, állapota

7 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV AZ INGATLAN HASZNOSÍTÁSÁRA VONATKOZÓ ELŐZMÉNYEK évben a tulajdonos részletes hasznosítási tervet dolgozott ki, a létesítmény engedélyezési tervei elkészültek, és építési engedélyt kaptak. A részleteiben kidolgozott létesítményt az építész műszaki leírásból idézett részletek mutatják be: Előzmények: A fürdő funkció életre keltése ezen a területen nem realitás, a terület egyéb irányú hasznosítására tett kísérletek pedig az elmúlt tizenöt évben sikertelenek maradtak. Ezen közben az épületek folyamatosan pusztultak. Az együttes megmentésére a reménybeli EKF 2010 program három kulcsberuházása helyszínének közelsége adott esélyt. Az építtetői felismerés, miszerint az EKF létesítmények hosszú távú fenntarthatósága megfelelő szálláshely hiányában megkérdőjelezhető, itt átfedésbe kerül a műemléki és a városi érdekkel. A tervezési program ezért egy négycsillagos szálloda elhelyezését célozta meg a területen 150 szobaegységgel, ami a hozzáértők számításai szerint ilyen adottságok mellett a gazdaságos működtetés alsó határa. Koncepció: A helyszín vizsgálata során arra a megállapításra jutottunk, hogy több szempontból is az északi meglévő épület képviseli a fő szervező erőt. Egyfelől erőteljes északi frontjával, Zsolnay kapujával a megérkezésnek biztosít méltó keretet, másfelől összefogja a strandterület rendjét, melyben az elnyúló kelet-nyugati irányú elem mögött észak-déli irányú egységek sorakoznak-váltakoznak egyfajta szövetet alkotva, függetlenül attól, hogy az adott egység éppen épület, medence, zöld- vagy burkolt felület. A meglévő együtteshez való viszonyulást elsősorban az új beépítésnek ebbe az összefüggésbe történő illesztése határozza meg. Eszerint a rekonstruált Zsolnay kapu adja a szálloda főbejáratát, az épület pedig egyfajta bejárati épületként működik. E mögé szerveződik az új beépítés szövetszerű rendje, ami immár szobaszárnyakból, és az ezek között létrejövő belső világokból, átriumokból, fedett előudvarból építkezik. Az északi oldal erőteljes felületei mögött így egy oldottabb struktúra jelenik meg. A megjelenő új lépték kérdését két viszonyban vizsgáltuk. A tágabb környezet jelenlegi és jövőbeni elemeihez Zsolnay gyár épületegyüttese, Koncertés Konferenciaközpont, Universitas Kollégium, Tudásközpont könnyű szerrel köthető az új épület léptéke. A műemlék házakhoz való magassági illeszkedésben az új épületrész meghatározó attika vonala és az északi meglévő épület attika vonala viszonyában az 1:2-es arányt találtuk szélső értéknek, ez a viszony még nem teszi jelentéktelenné a műemlék együttes jelenétét. Ez a gyakorlatban földszint+3 szintes főtömeg és visszahúzott, csak a távoli nézőpontokból érzékelhető zárószint kialakítását teszi lehetővé. Az anyaghasználat és színválasztás is fontos eszköz az arányok javítása érdekében. A 2008-ban kidolgozott hasznosítás, fejlesztés végül nem indult meg, az ingatlan állapotában érdemi változás azóta nem történt. A kidolgozott tervek azonban sok fontos kérdést tisztáztak a terület hasznosításával, beépítésével kapcsolatban. Egyrészt tisztázták a műemléki ingatlan esetében a védett, és új építmények viszonyának lehetőségeit, a telepítés, és tömegformálás egyes kérdéseit, másrészt a megvalósítás műszaki feltételeit, mint a közlekedés és a közműellátás lehetőségeit.

8 8 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV A beruházás tervezett fő paraméterei az alábbiak voltak: 3. Építés helye: 7629 Pécs, Zsolnay Vilmos út 46. (hrsz.: 40513/4) 4. Építmény rendeltetése: wellness szálloda (4*) 5. Beépítés jellege: egyedi 6. Szintek száma: pince + földszint + négy emelet 7. Telek területe: 9343 m2 8. Beépített terület: 3724,68 m2 9. Beépítettség: 3724,68/9343 = 39,86 % 10. Hasznos alapterület (2. sz. melléklet): pince szint: 3059,64 m2 földszint: 2864,44 m2 I. emelet: 1999,23 m2 II. emelet: 1662,96 m2 III. emelet: 1676,07 m2 IV. emelet: 952,89 m2 főépület összesen: 12215,23 m2 kávézó: 182,70 m2 11. Építménymagasság (1. sz. melléklet): 9,96 m 12. Szintterület sűrűség: 15041,39/9343 = 1, Zöldfelület (3 szintes): teljes értékű: 2724,32 m2 zöldtető 44 cm földtakarással: 427,37 0,35=149,57 m2 zöldtető 20 cm földtakarással: 2096,78 0,25=524,195 m2 összesen: 3398,08 m2> 3363,48 m2 14. Gépkocsi elhelyezés (150 db.): teremgarázsban: 78 db. telken belüli parkolóhelyeken: 6 db. 500 m-en belül: 66 db. Kivonat az engedélyezési terv helyszínrajzából

9 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV A HATÁLYOS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZÖK Szerkezeti terv Pécs Megyei Jogú Város Településszerkezeti Terve a módosítással érintett területet központi vegyes terület-felhasználási egységbe sorolja, mellyel természetesen az előzőekben bemutatott, 2008-ban kidolgozott fejlesztési elképzelés összhangban volt. A rögzített területhasználat jelzi egyúttal, hogy a terület jövőbeni pozíciója mindenképpen, egy városi, de akár azon túlmutató szolgáltatásnak adjon helyet, fontos további elemet képezve a ma még alakuló, belváros-zsolnay negyed gyalogos tengely mentén. Kivonat a hatályos szerkezeti tervből

10 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV 10 Helyi építési szabályzat és szabályozási terv A helyi építési szabályzat és a szabályozási terv a szerkezeti terv elhatározásainak megfelelő övezetbe sorolja az érintett ingatlant. Ez alapján az építési övezet kódja: Vk , mely a beépítés alábbi fő paramétereit rögzíti: 1. az építészeti karakter: vegyes, 2. kialakult kategória, 3. beépítési mód: adottságtól függő, 4. legkisebb kialakítható telek mérete: adottságtól függően az illeszkedés szabályai szerint, 5. legnagyobb beépítettség mértéke: 40% 6. a megengedett építménymagasság: 6,0 10,0m. A szabályozási terv további fontos szabályozási eleme, hogy rögzíti a telken elhelyezhető funkciók körét: wellness szálloda, rekreáció. Ez az eddig ismert hasznosítási elképzelésekkel összhangban volt, a funkció rögzítésének indoka lehet az ingatlan kiemelt helye. Kivonat a hatályos szabályozási tervből

11 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV TERVEZETT HASZNOSÍTÁS, A MÓDOSÍTÁSI SZÁNDÉKOK Az ingatlan történetében várhatóan újabb szakasz kezdődik. A tulajdonos, Aquaprofit Zrt., az ingatlan hasznosítására vonatkozóan a mai piaci, gazdasági helyzetben újabb tervet dolgoz, dolgoztat ki. A koncepció lényege egy kettős funkciójú épület. Az ingatlan tulajdonosának pécsi központja ma bérelt telephelyen működik. A nagyszámú munkahely, és a cég tevékenysége mára reálisan veti fel egy saját telephely, cégközpont felépítését, mely mind az irodai kapacitásnak, mind pedig az egyre esősödő K+F tevékenységeknek helyet biztosít. E funkciók helyezkednének el az ingatlan keleti oldalán. A nyugati oldalon pedig egy, a Balokány ligeti közösségi, közfunkciókhoz kapcsolódó létesítmény lenne, egy gyermek vízivilág kialakítása tervezett. A megvalósítandó program mindkét elemében jelentős szerepet kap a víz, melynek jelenléte mindig meghatározó volt a Balokányban. Az Aquaprofit Zrt. a víz számtalan megjelenési formájával és felhasználási területével foglalkozik a vízbázisok védelemétől kezdve, az ivóvízminőség javító programokon, termálés gyógyfürdőfejlesztéseken át, az ásványvíz palackozó üzemek létesítéséig. A cég a feladatainak elvégzéséhez hátteret biztosító kutatás-fejlesztési tevékenységét szeretné a helyszínre telepíteni. Saját használatú, illetve a K+F tevékenységhez kapcsolódó vállalkozások számára bérbe adandó irodák, K+F labor és műhely, a dolgozók rekreációját biztosító helyiségek, az üzleti partnerek vendégszobái adják a program főbb elemeit. A gyermek vízivilág a 0-9 éves korosztálynak biztosít vizes kikapcsolódást és programokat, korcsoportos bontásban. A 0-2 éves korosztály számára babaúszás oktatásra nyílik majd lehetőség, szülői részvétellel. A legkisebbek igényeit babakonyha, csendes pihenőtér, pelenkázó szolgálja. A 3-6 évesek részére kis vízmélységű pancsoló medencében elhelyezett csúszdák, színes vízköpők, vízágyúk létesülnek. A 5-9 éves korosztályt a gyermek élménymedence fogja szolgálni, nagyobb csúszdákkal, víz feletti kötélpályával. A külső térben tematikus meseház köré szerveződnek a vízfelületek és élményelemek. Az előzőekben bemutatott fejlesztési szándék részleteinek, mindezek építészeti megformálásának kidolgozása folyamatban van. A program ott tart, hogy a következőkben bemutatott beépítési terv meg tudja mutatni azt a funkciókhoz tartozó külső és belső térigényeket, és azt a gondolatot, ami a tervezett létesítményt elhelyezi az adott környezetben. Ennél részletesebb tervek jelen fázisban még nem állnak rendelkezésre. Azonban mind a tervezési program, mind a beépítési terv elegendő információt szolgáltat ahhoz, hogy a fejlesztési program megismerhető legyen, és tisztázza azokat a körülményeket, amik a településrendezési tervek módosítására hatással vannak. Mindezek alapján a településrendezési tervek módosítása terén rögzíthető, hogy a szerkezeti terv módosítására nincs szükség, az ábrázolt terület-felhasználás a továbbiakban is megfelelő keretet biztosít. A szabályozási terv övezeti besorolása alapvetően szintén megfelelő, a terven rögzített, a terület hasznosítása tekintetében rögzített funkciók módosítása, bővítése, vagy törlése merül fel alapvetően módosítási szándékként. Ezen felül jelen telepítési tanulmányterv kidolgozása során merült fel, hogy a terület beépítési lehetőségének 40%-ról, 50%-ra való növelése reális elvárás lehet e területen, ebben a környezetben.

12 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV A BEÉPÍTÉSI TERV A tervezési terület egy korábbi telekosztással alakult ki az egykori Balokány strand épületek által határolt déli sávjában. A meglévő épületek terveit Dulánszky Ferenc műépítész készítette 1933-ban. Az együttesből két épület hordoz kiemelten jelentős építészeti értékeket (északi épület egykori strandbejárat és férfi öltöző, keleti épület egykori női öltöző). A távolságában és szintbeli helyzetében az előzőekről leváló nyugati épület (egykori büfé és szolgálati lakás) kevésbé karakteres, de a kor törekvéseit jól mutató formálást hordoz. Az együttest nyerstégla architektúra és a nyitott földszintekkel, külső lépcsőkkel, tetőteraszokkal egyfajta rendeltetéssel összefüggő nyitottság jellemzi. Az egykori strandbejárat kapuzata Zsolnay kerámia burkolatot kapott. Az épületek közti térségen medencék és pihenőfelületek találhatók, értékes növényállomány a vasút felőli sávban helyezkedik el. A telket É-ról és Nyról a Balokány liget, mint közpark határolja. A közúti megközelítés a keleti oldalon, a Basamalom utca irányából lehetséges. A források táplálta Balokány rendezése a 18. sz. közepén kezdődött, bő száz évvel később már fürdő állt itt. Jelen formájában a múlt század első harmadától működő létesítmény a kilencvenes évek elején bezárt, ezzel közel egy időben az épületegyüttes műemléki védettséget kapott, állapota azóta jelentősen leromlott. A területet az Aquaprofit Zrt. vásárolta meg, de a tervezett szállodafejlesztés a 2000-es évek végének kedvezőtlen gazdasági környezetében nem valósulhatott meg. A természetes vízutánpótlással bíró Balokány tó és környezete a közelmúltban a Pécsi Zöld Kör kezelésébe került, megújult a pavilon, a szabadtéri színpad és nézőtere. A tágabb környezet az EKF évadhoz kapcsolódó fejlesztések révén jelentősen felértékelődött (Zsolnay Kulturális Negyed, Kodály Központ, Tudásközpont), a terület rendezésének igénye így a tulajdonos és a városi közösség szempontjából is égetővé vált. Ebben a helyzetben fogalmazta meg az Aquaprofit Zrt. új fejlesztési elképzeléseit, melyek megvalósíthatósága érdekében kezdeményezi a szabályázási környezet módosítását. A helyszín vizsgálata során megállapítható, hogy több szempontból is az északi meglévő épület képviseli a fő szervező erőt. Egyfelől erőteljes északi frontjával, Zsolnay kapujával a megérkezésnek biztosít méltó keretet, másfelől összefogja a strandterület rendjét, melyben a kelet-nyugati tömeg mögött észak-déli irányú egységek sorakoznak-váltakoznak egyfajta szövetet alkotva, függetlenül attól, hogy az adott egység éppen épület, medence, zöld- vagy burkolt felület. A meglévő együtteshez való viszonyulást elsősorban az új beépítésnek ebbe az összefüggésbe történő illesztése határozza meg. Eszerint a rekonstruált Zsolnay kapu adja a kutatás-fejlesztési központ főbejáratát, az épület pedig egyfajta bejárati elemként működik. E mögé szerveződik az új beépítés szövetszerű rendje, ami immár épületszárnyakból, és az ezek között létrejövő belső világokból, beépítetlen térségekből, átriumokból építkezik. A bejárati tengelybe helyezett vízmedence jelzi, hogy az éltető elem továbbra is a középpontban marad. Az északi és keleti meglévő épületekben, illetve a telek keleti részére tervezett új épületrészekben helyezkedik el az Aquaprofit Zrt. kutatás-fejlesztési központja. A szárnyak közti szabad terek a dolgozók rekreációját szolgálják, a vasút menti sávban parkolók

13 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV 13 alakíthatók ki. A nyugati oldalon a gyermek vízivilág kap helyet, melynek megközelítése a Balokány liget irányából, a nyugati épületen keresztül történik. A medenceterekhez kültéri fürdőterület kapcsolódik. A két funkcionális elem belső tereiket és a telekhasználatot tekintve is elválik egymástól. A tervezett beépítés általánosan két szint magas, illeszkedve a műemlék épületekhez. Az észak-déli irányú szárnyak földszint + kétemeletesek, a keleti épületet bekapcsoló összekötés földszintes.

14 KODÁLY KÖZPONT PARKOLÓJA utca út út meglévő aszfaltozott út VÍZMEDENCE TELEKHATÁR KÖZÚTI KAPCSOLAT MEGLÉVŐ PARKOLÓK Basamalom út Felsőbalokány utca tf tf tf Alsóbalokány utca / / / Zsolnay Porcelángyár Zsolnay Vilmos utca - 6-os számú főút út HRSZ.: 40513/2 BALOKÁNY TÓ HRSZ.:40513/3 út BALOKÁNY LIGET KÖZPARK ZSOLNAY NEGYEDBE VEZETŐ SÉTÁNY TORNAPÁLYA ZSOLNAY NEGYED EGYETEMI ÉPÜLETEK út AQUAPROFIT FENNTARTÁSÚ TERÜLET HATÁRA TELEKHATÁR HRSZ.:40513/4 FŐBEJÁRAT M F+1 F TELEKHATÁR BALOKÁNY LIGET KÖZPARK FELÚJÍTOTT NÉZŐTÉR GYERMEK VÍZIVILÁG BEJÁRAT TELEKHATÁR M F F+1 F+2 F+1 F+2 F+2 TELEKHATÁR M F /2 út 40714/3 vasút (Eszék felé) vasút (Pécsvárad felé) vasút JÁTSZÓTÉR FELÚJÍTOTT PAVILON (PÉCSI ZÖLD KÖR) út TELEKHATÁR TELEKHATÁR GYERMEK VÍZIVILÁG töltés 40714/1 AQUAPROFIT KUTATÁS-FEJLESZTÉSI KÖZPONT vasút töltés 40714/2 570 Nárcisz utca 48 2 út Meglévő műemlék épület Aquaprofit kutatás-fejlesztési központ Gyermek vízivilág Vízfelület Zöldfelület É /1 vasút árok Basamalom út vasút árok AQUPROFIT K+F PARK - Pécs, Zsolnay Vilmos út. 46. (hrsz.: 41513/3) BEÉPÍTÉSI TERV M 1:1000

15 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV A MÓDOSÍTÁS SORÁN ELÉRENDŐ CÉLOK BEMUTATÁSA A módosítási igény az ingatlan tervezett hasznosításának változásán alapul. A hasznosítás a településrendezési tervekben rögzítettekkel továbbra is összhangban van. A hasznosítás előzőekben bemutatott változása általános szabályozási környezetben nem igényli a tervek módosítását. Jelen esetben azonban a szabályozási terv nyilván valóan a korábbi fejlesztési szándékokhoz kapcsolódóan, viszonylag szűk körűen rögzíti az ingatlanok elhelyezhető épületek rendeltetését, funkcióját. A megjelölt hasznosítási cél: wellness szálloda, rekreáció. A tervezett hasznosítás e céloktól eltér, de továbbra is illeszkedik a terület utóbbi években jelentősen átalakult környezetének funkcionális kínálatába, az ingatlan védett értékeit tiszteletben tartja. A tervezett funkciók, a megnyitott, és zártabb területek elhelyezése jól kapcsolódik az újrafogalmazott környezetbe. A módosítás célja tehát a településrendezési tervek alapvető elhatározásait nem érintő kisebb módosítások végrehajtása, mely a tervezett hasznosítást lehetővé teszik, illetve segítik. 09. A SZABÁLYOZÁSI KONCEPCIÓ, A MÓDOSÍTANDÓ SZABÁLYOZÁSI ELEMEK BEMUTATÁSA Az előzőekben már bemutatottak szerint a tervezett fejlesztés a településrendezési tervek alapvető elképzeléseivel továbbra is összhangban van, a hatályos tervekben megjelölt terület-felhasználás továbbra is biztosítja a létesítmény elhelyezését. Ez alapján a településszerkezeti terv módosítására nincs szükség. A szabályozási terv módosítása két tekintetben szükséges: 1. A megváltozott hasznosítási szándék nincs összhangban a terven kizárólagosan rögzített, elhelyezhető funkciókkal. E tekintetben két lehetőség merül fel. Az övezeti jel, és a rögzített egyéb előírások elegendően biztosítják a terület hasznosításával kapcsolatos elvárásokat a város önkormányzata részéről, és mivel a tervezett funkció többrétű, vegyes, nem szükséges az elhelyezhető rendeltetések rögzítése a terven. A területre rögzített funkció esetében előfordulhat, hogy a fejlesztési szándék módosulása esetén, rövid időn belül a szabályozási terv újabb módosítására lesz szükség, mely a város érintett bizottságának, azonos területet érintő módosítások gyakoriságát szabályozó szándékával nincs összhangban. E tekintetben mindenképpen jelentős garanciát jelent a terület védettségi értéke, és a hasznosítás engedélyezése során rögzített eljárás egyes elemei (országos tervtanács). 2. A szabályozási terv módosítását igényli még az övezet beépítési maximumának növelése. E lehetőség jelen tanulmányterv kidolgozása során merült fel. A jelenlegi beépíthetőség 40%. A bemutatott beépítési terv a hatályos terv szerinti értékre készült. A terület elhelyezkedése, környezeti adottságai, védelme egyedi. Az ingatlan környezetében lezajlott változások, beépítések, rehabilitációk azt kívánják, hogy az adott helyen, építészetileg jól megfogalmazott, a meglévő építészeti, és természeti értékekre alapozott jól beazonosítható

16 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV 15 épület jöjjön itt létre, ami persze gazdaságilag működőképes. E szándékokat segítheti a beépítés maximumának minimális növelése. A javasolt határ: 50%. Ez az érték mind a terület, mind a környezetének adottságaival összhangban van, nem eredményez túlzó beépítettséget. A tervezett fejlesztési szándék megvalósítása a szabályozási terv egyéb módosítását nem igényli. A hatályos tervben rögzített szabályozási elemek biztosítják mind a környezet elvárásait a beépítéssel szemben, mind pedig jól határolják be a fejlesztés volumenét. Előzőek alapján a szabályozási terv tervezett, és javasolt módosításának eredményeképpen az ingatlan övezeti jele: Vk , funkciómegjelölés nélkül. Mivel a tervezett módosítás kizárólag tervi feliratot érint, a szabályozási terv tervezett állapotát rajzi formában bemutatni nem tartjuk szükségesnek. 10. A FEJLESZTÉS EGYÉB KÖRÜLMÉNYEI Az ingatlan korábbi, a megvalósulás küszöbéig jutott, építési engedéllyel rendelkező előzménye kellő részletezettséggel tisztázta a fejlesztés egyéb műszaki követelményeit. A jelenleg tervezett beruházás a korábbi kapacitásértékei alatt marad, így az akkor kidolgozott műszaki megoldásoknál jelentősebb beavatkozásra nem lesz szükség. Közlekedés Az ingatlan jelenlegi közlekedési kapcsolata a Basamalom utca felől adott, mely távlatban is a létesítmény fő megközelítését jelenti. A telekre való behajtás, illetve a terhelésre méretezett kapcsolatok biztonságos kialakítására a korábbiakban közlekedési terv (útterv) készült. A közlekedési területek közterületi részeit érintő esetleges átalakítások a szabályozási tervben e célra biztosított felületek kontúrjain belül marad várhatóan a továbbiakban is, e tekintetben nem merült fel módosítási igény. A létesítmény terveinek engedélyezésekor, amennyiben szükséges, a szakági terv úól elkészül. A szükséges parkolómennyiség a hatályos országos, és helyi szabályozásoknak megfelelően kerül biztosításra. A terület belső úthálózata jelenleg is közvetlenül kapcsolódik a szomszédos Balokány liget belső útjához, melynek területhasználati szempontból lehet jelentősége, átmenő forgalom elől elzártnak kell lennie. Közmű A tervezési terület a 6. számú főközlekedési út belvárosi szakaszától délre, a főút és a vasúti sínek között található Zsolnay Vilmos u. 46. számú, 40513/4 helyrajzi számú ingatlan. Az ingatlanon az 1990-es évek elejéig közfürdő üzemelt, melynek épületei, létesítményei jelenleg is megtalálhatóak.

17 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV 16 A tervezett létesítmény telkét északi és nyugati irányból a Balokány liget, és a ligetben található, természetes vízutánpótlással bíró Balokány tó, Déli irányból a Pécs-Pécsvárad vasútvonal, keleti irányból a Basamalom utca határolja. A várható ivóvízigény: - A gyermekuszoda és vizes játszótér vízigénye: Kommunális vízigény: Q vendégek = 200 fő x 50 l/d,fő = l/d= 10 m 3 /d A fürdőlátogatók napi vízigénye Q max összesen: 10 m 3 /d Fürdővíz vízigény: Fürdő medencék feltöltése évi négy alkalommal: Q tölt =4 x 470 m 3 = 1880 m 3 Fürdő medencék napi pótvíz mennyisége: Q pót = 8,5 m 3 /d vízforgató berendezések és a vastalanító berendezés visszamosatásához: Q mosató = 45 m 3 /d - Irodaépület, k+f vízigénye: Az épület irodai, K+F, rekreációs, konferencia, funkciókra számítva: Irodaépület Q max összesen: 8,85 m 3 /d Vízellátás: A kommunális vízellátás a Basamalom u.-i NA 200 öv vízvezetékre történő rákötéssel, NA100 KPE vezetékkel D 200 acél védőcsőben, vízmérőaknán keresztül. A gyermekuszoda (feltöltés, pótvíz) és zuhanyozok meleg vízellátása tervezett kútról történne. A keletkező kommunális szennyvíz elvezetése A létesítmény üzemeltetése során szociális szennyvíz keletkezésével is kell számolnunk. A keletkező szociális szennyvíz nem igényel előkezelést, az közvetlenül elvezethető a szennyvíz-közcsatornára való rákötésen keresztül. A közcsatornán elvezetett szennyvíz (felhasznált vízmennyiség 90%-a) napi mennyisége: Szociális szennyvíz: 17 m 3 /d. Vízforgató berendezésről visszamosatásakor: 5 m 3 /d Összesen: 22 m 3 /d A keletkező összes szennyvíz: Q szvíz = 22 m 3 /d, A keletkező szennyvizek befogadója Universitas u hrsz.-on húzódó NA400 KG-PVC szennyvízcsatorna aknájára történő csatlakozással.

18 TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV 17 Csapadék-, csurgalék- és túlfolyóvizek elvezetése Az üzemeltetés során szintén biztosítani kell a burkolt felületekről lefolyó csapadékvizek, valamint a medencék ürítő és túlfolyó vizeinek elvezetését. A tervezés során a legkedvezőtlenebb esettel 80 mm/h csapadékintenzitással kell számolni. Az épület-együttesének tetejéről elvezett csapadékvíz: 462 m 3 /h (128 l/s) A területen kialakított burkolt úttest: 46 m 3 /h (13 l/s) A területről egy-egy zápor alkalmával elvezetendő csapadékvíz maximális mennyisége: (141 l/s) Q csmax = 508 m 3 /h = 141 l/sec A medencék túlfolyó vize: 8,5 m 3 /d/14 óra Q= 0,6 m 3 /h = 0,2 l/sec Medencék ürítése évi négy alkalommal 4x 470 m 3 végezhető. Q ürítő = 8 29 m 3 /h = 2,2 8,0 l/sec melyet csapadékmentes időben Vastalanító berendezés visszamosató vize ülepítő-dekantáló medence után: Q dekantáló =40 m 3 /d A csapadék- és túlfolyóvizek tervezett D400 KG-PVC csatornán levezethetők, befogadója Balokány árok. A tervezési területen meglévő csapadékvíz elvezető hálózat üzemel. A Basamalom út keleti oldalán, a Zsolnay úttól D-i irányban, NA 300 betoncsatorna van kiépítve. Az utca keleti oldalán, a vasúti kereszteződés előtt csatlakozik a Zsolnay gyár K-i részegységének vízgyűjtő NA 400 beton csatornájával. A csapadékcsatorna a továbbiakban a vasút É-i oldalán párhuzamosan halad a volt Balokány fürdő D-i részén. Az NA 400 beton csatorna a felsorolt területekről intenzív csapadék esésekor, a csapadékvizeket nem tudja elvezetni, visszaduzzad és a tervezési területet elönti. Feltétlenül szükséges a tervezési terület jelenlegi út nyomvonalában lévő városi NA400 beton csapadékcsatorna kiváltása. Villamos energia ellátás : A Zsolnay Vilmos u. és a Basamalomi út kereszteződésében lévő közműalagútban lévő nagyfeszültségű kábelről, transzformátor kiépítésével megoldható. Gázellátás Basamalomi útról, a vasúti pálya D-i oldalán lévő középnyomású gerincvezetékről leágazható.