FHB Index nemzetközi kitekintés Emelkedő pályán az európai lakásárak Az FHB Index elemzéseiben rendszeresen értékeljük a nemzetközi lakáspiaci helyzetet, tavaly még erős polarizálódásról számoltunk be. Ez 2014-ben némileg csökkent, de összességében elmondható, hogy az európai lakáspiacok továbbra is erősen megosztottak, számos országban még csökkennek a lakásárak, ugyanakkor egyre növekszik a lakásár-emelkedést tapasztaló országok köre (1. térkép). 1. térkép. A lakáspiaci helyzet alakulása 2014-ben Európa egyes országaiban (Forrás: BIS és FHB Index) Európa lakáspiacainak további jellemzője, hogy a különböző országokban eltérő a lakáspiaci ciklus. A lakáspiaci lejtmenetet követő trendforduló már nagyon sok országban bekövetkezett, amelyekben pedig még nem, ott is stabilizálódás látszik, vélhetően nem sok kell, hogy az országos átlagárak ismét emelkedésnek induljanak. Ugyanakkor más országokban a piac épp a pozitív, növekedési szakaszból vált ismét csökkenő pályára. Tavaly még arról számoltunk be, hogy 2013-ban a legnagyobb áremelkedést Írországban, az Egyesült Királyságban, Svédországban és Németországban tapasztalták, míg a legnagyobb esésre Olaszországban, Hollandiában, Spanyolországban és Portugáliában került sor. Akkor a gazdaságok egy része már túl volt a válság utáni trendfordulón, de számos más ország még csak közelített a piaci mélyponthoz. A képet jelentősen átrendezte 2014. A korábbi csökkenés több államban növekvésre váltottak a lakásárak, például Portugália és Hollandia is elérte a mélypontot, aztán felívelő szakasz vette kezdetét. Ugyanakkor a legkorábban növekedésnek indulók közül egyesek ismét a negatív irányba fordultak. Ezek közé tartozik az Egyesült Királyság, és Németország is közel járhat egy trendfordulóhoz, mert a korábban kimagasló lakásár-felfutásuk visszaesett. Az európai lakáspiacról tehát elmondható, hogy egyesek még a negatív tartományból próbálnak ismét növekedésre váltani, mások már túl vannak ezen a trendfordulón, a még előrébb tartó piacokon pedig már az árak konszolidálódása figyelhető meg. Közelít a piac az aljához Olaszországban Tovább estek Olaszországban az árak, 2008 óta összesen több mint 14 százalékkal olcsóbbak a lakások 1, a csökkenés mértéke lassulni látszik, várhatóan ez a piac így közelít az aljához. A lakóingatlanok értéke még 1 Forrás: BIS
idén is csökkenhet, további 2 százalékkal zsugorodhatnak az árak, de 2016-ban szerényen emelkedhetnek (0,9%), míg 2017-ben 2 százalékos növekedés is elképzelhető már (a Nomisma jelentése szerint 2 ). Szintén megfigyelhető, hogy a különböző lakóingatlantípusok áralakulása elválik egymástól, míg az új lakások jobban teljesítettek, a használt lakások terén nagyobb árcsökkenés volt megfigyelhető. 3 1. ábra. A lakásárak változása a trendfordulóhoz közelítő piacokon (Forrás: BIS) Franciaországban az árak tovább estek 2014-ben, az év végén 2 százalékkal kellett kevesebbet fizetni az otthonokért, mint egy évvel korábban. Lengyelországban 2013 év végén több mint 10 százalékkal többet kellett fizetni átlagosan az otthonkért, 2014 év elején azonban az árak esésbe kezdtek. Így év végén valamivel kevesebb, mint 6 százalék volt az árzsugorodás mértéke. Pozitív hír azonban, hogy 2014 utolsó három hónapjában az árak újra emelkedtek, december végén 2,7 százalékkal kellett átlagosan többet fizetni, mint szeptember végén 4 (1. ábra). Már a fordulat után Pozitív hírek érkeztek Spanyolországból is, mely a 2008-ban kirobbant gazdasági válság egyik legnagyobb vesztese volt. A jelentős lakáspiaci boom után zuhantak a lakásárak, így 2008 közepe óta a lakóingatlanok ára több mint 30 százalékot csökkent 2014 harmadik negyedévéig. Az áresés fokozatosan mérséklődött, 2013 végén még több mint 4 százalékkal értek kevesebbet átlagosan az otthonok, mint egy évvel korábban, viszont 2014 első 9 hónapjában már csak 0,7 százalékkal csökkentek az árak. Bár emiatt az árak alacsonyabb szinten álltak decemberben, mint egy évvel korábban, az ország azonban mégis túl lehet a trendfordulón, mert a tavalyi utolsó negyedévben a lakásárak enyhén növekedtek, amire évek óta nem volt példa. Portugáliában is kezd magához térni a piac, az ingatlanárak több mint 2 százalékkal magasabbak voltak már 2014 végén, mint egy évvel korábban a Portugál Statisztikai Hivatal adatai szerint. Az új és használt lakások között jelentős eltérés mutatkozik. Bár összességben növekedett a tranzakciók száma (a korábbi közel 80 ezerről, több mint 84 ezerre), a használt lakásokból kevesebbet adtak el 2014-ben, mint 2013-ban, új lakásból azonban közel 10 százalékkal több fogyott tavaly, mint egy évvel korábban. 5 Az ország azonban nem csak a lakástípusok szerint mutat vegyes képet, de területileg is jelentős eltérések tapasztalhatóak. Míg akad olyan hely, ahol 2015 márciusára az előző évhez képest 7,67 százalékkal voltak magasabbak az árak, más települések még közel négyszázalékos csökkenéssel szembesültek 6. 2 Forrás: Global PropertyGuide 3 Forrás: EMF 4 Forrás: BIS 5 Forrás: Portugál Statisztikai Hivatal 6 Forrás: Global PropertyGuide 2
2. ábra. A lakásárak változása a trendforduló utáni növekvő piacokon (Forrás: BIS, FHB Index) A trendfordulón túljutó országok sorába tartozik hazánk is. 2014 második negyedévétől indultak növekedésnek a magyar lakásárak, az FHB Lakásárindex alapján 2014 márciusához képest december végéig 7 százalékkal drágultak átlagosan a lakóingatlanok (2. ábra). Írországban és Svédországban buborék alakul ki? Írországban a válság kirobbanása óta tartó lakásár-zuhanás véget ért, és ahogy arról már tavaly beszámoltunk, az árak növekedésnek indultak 2013-ban. 2014-ben pedig ez a folyamat nem csak, hogy folytatódott, de az áremelkedés jelentősen erősödött is. 2015 márciusában az egy évvel korábbi szinthez képest 16,8 százalékkal kellett többet fizetni átlagosan a lakóingatlanokért az Ír Statisztikai Hivatal adatai szerint. Az áremelkedés motorja továbbra is Dublin, ahol a márciusi éves növekedés 22,8 százalékos volt, így már sorozatban a 11. hónapban haladta meg a 20 százalékot. Míg tavaly az országot még az erős fragmentálódás jellemezte, és a nem fővárosi piacokon enyhén estek a lakóingatlan árak, mostanra az országos fordulat az íreknél is bekövetkezhetett: a Dublinon kívüli átlagos lakásár 10,7 százalékkal magasabb volt idén márciusban, mint egy évvel korábban, az Ír Statisztikai Hivatal adatai szerint. 3. ábra. A lakásárak változása az elmúlt évben jelentős növekedést mutató piacokon (Forrás: BIS) 3
Bár a lakáspiaci felívelésben jelentős szerepet játszik az ország gazdasági helyreállása a reál GDP 4,8 százalékkal növekedett 2014-ben 7 a fővárosban tapasztalt kétszámjegyű növekedést látva azonban már többekben felmerülhet, hogy a piacot elsősorban a túlzott befektetői várakozások mozgatják. A jelentős áremelkedés miatt a kormányzat is a piacot hűtő intézkedéseket tett, hitelpiaci korlátozásokkal kívánnak hatni az elszálló árakra. Akárcsak hazánkban, korlátozzák a hitelfedezeti arányokat és a hitelnek a jövedelemhez viszonyított nagyságát 8. Svédországban az árak továbbra is szárnyaltak 2014-ben, hiszen 2013-hoz képest 7 százalékkal emelkedtek a Statistics Sweden adatai szerint, míg 2015 első negyedévében 9 százalékkal kellett többet fizetni az ingatlanokért, mint tavaly. A fenti növekedésnek köszönhetően 2007 vége óta már több mint 44 százalékkal kerülnek többe a svéd otthonok 9. A jelentős növekedés hátterében az alacsony kamatszint és a jelentős lakáskínálati hiány áll, az építkezések óvatosabban követik a keresletet (3. ábra). Londonban már esnek az árak Az Egyesült Királyságban huzamosabb ideje élesen emelkedtek az árak, de ez a trend most megtörni látszik a piacot hűtő intézkedések miatt. Összességében a lakásárak 7,24 százalékkal nőttek 2014 decemberére az egy évvel korábbiról, ami így elmaradt a 2013 és 2012 decembere között regisztrált 8,4 százalékos emelkedéstől 10. Az ország ingatlanpiaca ugyanakkor meglehetősen vegyes képet mutat, míg az Egyesült Királyság nagy részén emelkednek az átlagárak, addig Londonban csökkennek. 2015 februárjában az átlagos lakásár a fővárosban 9000 fonttal, 490 ezer fontra csökkent, míg a tavaly augusztusi tetőponton még 514 ezer fontot kértek átlagosan egy otthonért a Brit Nemzeti Statisztikai Hivatal adatai szerint. Fordulat látszik a korábban nagymértékű lakóingatlan áremelkedést átélő Ausztriában is. 2004 elejétől 2014 második negyedévéig az ország egészét tekintve közel 70 százalékkal növekedtek nominálisan az árak 11, de előbb a növekedés mértéke lassult le jelentősen, majd az év utolsó két negyedévében az árak finoman mérséklődni kezdtek, 1,2 illetve 0,5 százalékkal lettek alacsonyabbak az előző negyedévhez képest 12. 4. ábra. A lakásárak változása az elmúlt években a lassuló piacokon (Forrás: BIS) Németországban a lakásárak emelkedése szorosan összefügg az egyre növekvő bérleti díjakkal. Ez utóbbiak magas szintje miatt vezették be Berlinben a bérlakás-programot, amelynek értelmében maximálták az ingatlanokért kérhető bérleti díjak nagyságát, ami hűtötte a lakások adásvételi piacát is. Az árak az országban ugyan továbbra is nőnek, de a növekedés üteme lassul. Míg 2011-ben és 2012-ben a lakóingatlanok árai 4 7 Forrás: Eurostat 8 Forrás: Ír Központi Bank 9 Forrás: BIS 10 Forrás: Nationwide House Price Index 11 Forrás: BIS 12 Forrás: BIS 4
illetve 5 százalékos, meglehetősen nagymértékű emelkedést mutattak, addig 2013 végén már csak 1,5 százalékkal kellett többet fizetni az otthonokért, mint egy évvel korábban. Jellemző, hogy a különböző lakáskategóriák, így az új és használt lakások esetében megfigyelhető áremelkedés eltérő ütemben zajlik (4. ábra). Egyre több a lakásépítés A két vagy több lakásos épületekre vonatkozó építési engedélyek tekintetében továbbra is vegyes képet mutatnak Európa országai, bár egyre több helyen indulnak be a beruházások, és egyre kevesebb helyen tapasztalható továbbra is esés a kiadott építési engedélyek számában. A tavalyi évhez hasonlóan zsugorodnak a lakásépítések Franciaországban, Írországban, Spanyolországban, és Portugáliában, de utóbbi kettő esetében 2014 egyes negyedéveiben már meghaladta a kiadott engedélyek száma az egy évvel korábbi időszakban regisztráltat. Ugyanakkor bár az Egyesült Királyságban tavaly még növekedést mutatott az engedélyek száma, az idén itt is fordulat látszik, akárcsak a londoni árak tekintetében csökkenésről lehet beszámolni. 5.a.: Országok, ahol a lakásépítési engedélyek száma nő (Forrás: Eurostat) 5.b.: Országok, ahol a lakásépítési engedélyek száma csökken (Forrás: Eurostat) A tavalyi elemzésünk alapján még negatív trendet mutató országok közül többnél is valószínűsíthető az adatok alapján, hogy növekedési pályára állt. Az építési engedélyek száma hazánk mellett Lengyelországban is bővülést mutatott 2014-ben, a korábbi csökkenést követően (5.a. ábra). Jelentősen emelkedett a kiadott engedélyek száma Dániában, Svédországban, Bulgáriában és Csehországban, ennek ellenére utóbbi kettőnél még messze elmarad a válság előtti szinttől. Összességében elmondható, hogy bár sok ország esetében látszik fordulat a lakásépítési engedélyekben, és a csökkenést mutatók is igen-igen közel lehetnek a piac aljához, még bőven van tér a fejlődésre. A válság előtti szinthez képest óriási lemaradásban vannak az építési engedély számok, amely alól csak egy-két ország jelent kivételt (5.b. ábra). 5
Javuló gazdasági kilátások A konjunktúra változások és a lakásárak kéz a kézben járnak, vagyis a GDP alakulása és a lakáspiac teljesítménye között szoros az összefüggés, amit jól szemléltet az alábbi, 6. ábra. 6. ábra. A lakásárak és a konjunktúra kapcsolata 1975 és 2014 között (Forrás:OECD, Eurostat) Az előbb említett összefüggés miatt a lakáspiac jövőbeli várható alakulása szempontjából érdemes figyelemmel kísérni a különböző országok gazdasági kilátásait. Az EU gazdasága egyre gyorsabb ütemben bővül, bár szárnyalásnak közel sem nevezhető a tavalyi 1,4 százalékos után az idei évre előrejelzett 1,8 százalékos és a jövő évi 2,1 százalékos GDP növekedés. Egyes országok azonban jelentősebb várható GDP növekedéssel számolhatnak. Írország, Szlovákia, Luxemburg, és Lengyelország esetében is a konstans árakon számított GDP növekedés meghaladhatja a 3 százalékot, de Spanyolország is a felzárkózás útjára lépett több mint 2,8 százalékos várható gazdaság bővülésével. Az EU-s országok között hazánk is az élmezőnybe tartozik, akárcsak a régiós országok közül Románia, vagy Csehország (7. ábra). Ugyanakkor több ország esetében a gazdasági bővülés még mindig alacsonyabb, ezek közé tartozik Finnország, Olaszország és Horvátország, bár ez utóbbi kettőnél az is pozitív változás, hogy a gazdasági növekedés ismét pozitívba váltott a tavalyi csökkenés után. Örvendetes, hogy az előrejelzés szerint jövőre már nem lesz olyan ország, ahol zsugorodna gazdaság. A gazdasági helyzet javulása pedig az európai lakáspiacok helyzetét is kedvezően befolyásolhatja. 6
7. ábra. GDP-növekedési előrejelzés Európa országaiban (Forrás: Ameco) Bővülő hitelezési piac 2014 nem csak a lakáspiacok tekintetében számított erős időszaknak, de a jelzáloghitelezési piacról is pozitív hírek érkeztek. A teljes jelzáloghitel állomány az év során átlagosan 2,5 százalékkal növekedett az European Mortgage Federation számításai szerint. A leépüléssel a legnehezebb helyzetbe került országokat érintette tavaly, Spanyolország, Magyarország, Írország és Portugália, ahol még folytatódott a lakossági eladósodottságának csökkenése. Magyarország esetében például a hitelkihelyezések jelentős bővülése ellenére összességében 6,8 százalékkal csökkent a lakossági jelzáloghitel-állomány a korábbi hitelek kivezetésének hatására. (1. táblázat). A lakossági jelzáloghitel-állomány változása Ország 2014 q4/2013 q4 Románia 9,20% Egyesült Királyság 8,60% Csehország 6,80% Belgium 4,10% Németország 2,40% Lengyelország 2,20% Franciaország 1,90% Dánia 1,00% Svédország -0,40% Olaszország -0,60% Portugália* -3,60% Spanyolország* -4,20% Írország -5,60% Magyarország -6,80% 1. táblázat: A lakossági jelzáloghitel-állomány változása 2014 és 2013 között (euróban, Forrás: EMF) *2014Q3 és 2013Q3 közötti változás 7
A bruttó hitelkihelyezés ennél is erőteljesebb javulást mutatott Európában. Csehországot és Franciaországot kivéve, a vizsgált minta valamennyi országában növekedett a bruttó jelzáloghitelezés, a legnagyobb éves bővülés Írországban (több mint 54 százalék), Dániában (43 százalék) és hazánkban (több mint 40 százalék) volt tapasztalható (2. táblázat). A bruttó lakossági jelzáloghitel-kihelyezés változása 2014/2013 Írország 54,5% Dánia 43,1% Magyarország 40,9% Spanyolország 22,6% Egyesült Királyság 21,1% Belgium 17,4% Hollandia* 17,4% Olaszország 17,3% Svédország 9,3% Portugália* 7,5% Románia 1,6% Németország* 1,2% Csehország -6,1% Franciaország -7,7% 2. táblázat: A bruttó hitelkihelyezés változása Európa országaiban (euróban, Forrás: EMF) *2014Q3 és 2013Q3 közötti változás A kilátások pedig továbbra is pozitívak, a hitelezési piacok további javulásának irányába hathat ugyanis, hogy az EU országok gazdasága növekvő mértékben bővül, valamint az alacsony kamatkörnyezet is a hitelezés növekedésének irányába hathat (3. táblázat). Jelzáloghitel kamatok 2013 IV / 2014 IV. negyedévben, súlyozott átlag 2013 q4 2014 q4 Németország 2,87% 2,22% Franciaország 3,18% 2,42% Dánia 2,49% 2,47% Csehország 3,26% 2,56% Spanyolország 3,01% 2,74% Olaszország 3,50% 2,84% Portugália 3,37% 3,01% Hollandia 3,62% 3,19% Írország 3,41% 3,83% Románia 5,36% 4,62% Lengyelország 5,30% 4,70% 3. táblázat: Jelzáloghitel kamatok 2013 és 2014 utolsó negyedévben (Forrás: EMF) 8
Az FHB Indexhez kapcsolódó szolgáltatásaink Az FHB Lakásárindexet negyedéves gyakorisággal tesszük közzé. A hazai ingatlanpiaci gyakorlatban ezt megelőzően nem volt elérhető ilyen jellegű adat, a mutató mind időintervallumában, mind adatminőségében, mind módszertani megalapozottságában kiemelkedik a magyar lakáspiaci adatok közül. Az első, 2009-es publikálás óta az MNB (Magyar Nemzeti Bank), az RICS nemzetközi szervezete (The Royal Institution of Chartered Surveyors), az IMF, a European Mortgage Federation (EMF) és az Európai Bizottság is kiemelt lakáspiaci mutatóként hivatkozott már az FHB Indexre. Rendszeresen publikáljuk a friss FHB Termőföldindexet és az FHB Lakásárprognózist. Lakáspiaci előrejelzésünk modellen alapuló módszertana az alábbi három pillérre támaszkodik: I. Nemzetközi és magyar tapasztalatok alapján azonosítunk összefüggéseket a kiválasztott magyar makrogazdasági indikátorok, pénzpiaci és hitelpiaci környezet mutatószámai, lakáspiac forgalmi adatai és a lakásárak között. (A makrogazdasági és pénzügyi környezet várható alakulásáról főként a Magyar Nemzeti Bank kiadványaiban szereplő előrejelzések alapján alakítjuk ki képünket.) II. Az FHB Bankcsoport több mint egy évtizede egyik meghatározó szereplője a magyar lakásfinanszírozási piacnak. Működésünk földrajzilag lefedi az országot, a meghatározó ingatlanértékelők széles körétől jutunk információkhoz, melyhez az FHB Ingatlan Zrt. saját szakértői tapasztalata is hozzájárul. Ezért előrejelzéseinkben felhasználjuk a feldolgozott és ellenőrzött lokális helyzetértékeléseket is. III. A válság során nem hagyhattuk figyelmen kívül azokat a megfigyeléseket, melyeket az ingatlanárakat érintő válságok elemzéséből nyerhetünk. Ezért a hasonló válságok nemzetközi tapasztalatait is beépítetjük előrejelzésünkbe. Az FHB Indexhez felhasznált teljes körű magyarországi adatbázis és az Index előállításához elvégzett módszertani fejlesztés lehetővé teszi, hogy a pénzügyi szektor számára kötelező, Bázel II.-ként ismert szabályozás [196/2007. (VII. 30.) Korm. rendelet a hitelezési kockázat kezeléséről és tőkekövetelményéről] fedezetátértékelési kötelezettségeihez nyújtsunk segítséget. Büszkék vagyunk rá, hogy szolgáltatásunkat már több jelentős hazai pénzintézet is igénybe vette. A bankoknak a jövőben is meg kell felelniük a szigorú felügyeleti követelményeknek, ezért hasznos alkalmazni a nemzetközi standardoknak megfelelő, a hatóságok felé is megfelelően dokumentálható módszertanú eljárást. Számos egyedi igényre készülő elemzési megbízást teljesítünk. Ezekben lakás-, telek- és termőföldpiacról szóló helyi információkat, a prognózisunk mértékére, dinamikájára vonatkozó részletesebb magyarázatot, valamint a teljesülést övező kockázatok vizsgálatát is kínáljuk. Készséggel állunk rendelkezésükre részletes ajánlattal és további kérdésekkel kapcsolatban. Molnár Zsolt vezérigazgató-helyettes FHB Ingatlan Zrt. Ingatlan értékelési Igazgatóság Telefon: +36(1)452-9208 Fax: +36(1)329-0986 Mobil: +36(30)748-3913 E-mail: molnar.zsolt@fhb.hu dr. Nagy Gyula FHB Index projektvezető FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36(1)452-5930 Mobil: +36(30)964-6087 E-mail: nagy.gyula@fhb.hu Az az FHB Index kizárólagos kutatási partnere. 9