INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY 7815 HARKÁNY, JÓZSEF ATTILA UTCA 5. 751/A/2 HRSZ. lakás INGATLANFORGALMI ÉRTÉK: 13.500.000 Ft azaz Tizenhárommillió-ötszázezer forint HITELBIZTOSÍTÉKI ÉRTÉK 8.100.000 Ft azaz Nyolcmillió-egyszázezer forint A megállapított érték az ÁFÁ-t nem tartalmazza. Megbízó: KOMONDY CONSULTING KFT. Készült: 2013. január 14. Példányszám: 1. példány Készítette: OTVIGA Kft, a Magyar Ingatlanszövetség Tagja Tagjegyzék száma: 233/2001 1
ÉRTÉKTANUSÍTVÁNY ÉRTÉKELÉSI EREDMÉNYEK ÖSSZEFOGLALÁSA MEGBÍZÁS TÁRGYA Értékelt ingatlan megnevezése lakás INGATLAN AZONOSÍTÁS Cím 7815 Harkány, József Attila utca 5. Helyrajzi szám: 751/A/2 (Siklósi Járási Földhivatal) TULAJDONVISZONYOK Tulajdonos neve, tulajdoni hányad: FOLDEX KFT. 1/1 Terhelés: Tulajdoni lap szerint Forgalomképesség: Az ingatlan önállóan forgalomképes Értékelt jog: 1/1-ed tulajdonjog Értékelési cél: Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása INGATLAN JELLEMZŐK Értékelt telek terület összesen: - Összes nettó hasznos felépítmény terület: 62,2 m 2 ÉRTÉKELÉS Értékmeghatározás módszere: piaci összehasonlító Értékelés fordulónapja: 2013. január 14. MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK INGATLANFORGALMI ÉRTÉK: 13.500.000 Ft azaz Tizenhárommillió-ötszázezer forint Kelt: Pécs, 2013. január 14. Készítette: HITELBIZTOSÍTÉSKI ÉRTÉK: 8.100.000 Ft azaz Nyolcmillió-egyszázezer forint A megállapított érték az ÁFÁ-t nem tartalmazza. Györkös József Ügyvezető igazgató-vezető szakértő EUFIM ingatlanértékelő Okleveles ingatlanvagyon értékelő 2
INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY Megbízó megnevezése KOMONDY CONSULTING KFT. 1111 Budapest, Karinthy Frigyes u. 13. IV. 1/A. Megbízás kelte 2013. január 12. Értékelés célja 7815 Harkány, József Attila utca 5. 751/A/2 hrsz-ú, lakás megnevezésű ingatlan forgalmi értékének meghatározása a 26/2005 (VIII.11) PM és a 32/2000.(VIII.29.) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII.1) PM rendeletben, valamint az EVS 2012-ben (Európai Értékelési Szabványok) meghatározott értékelési módszerek alkalmazásával. Ingatlan azonosítása Az ingatlan azonosítása 7815 Harkány, József Attila utca 5. 751/A/2 hrsz-ú, lakás megnevezésű ingatlanról kiadott tulajdoni lap és térképmásolat alapján történt meg. Ingatlan nyilvántartási adatok: Cím: 7815 Harkány, József Attila utca 5. Hrsz: 751/A/2 Épület: 62,2 m 2 Tulajdonos/tulajdoni hányad: FOLDEX KFT. 1/1 Terhelés: 1./ Jelzálogjog 30.000.000 Ft kölcsöntőke és járulékai erejéig. Jogosult: MECSEK TAKARÉK SZÖVETKEZET 2./ Vételi jog. Lejárat: 2014.11.26. Jogosult: MECSEK TAKARÉK SZÖVETKEZET Jogi jelleg: Társasház. Az önálló ingatlanhoz tartoznak az alapító okiratban meghatározott helyiségek. 3
Értékelő feladata Az OTVIGA Kft a megbízó 2013. január 12-i megbízása alapján 7815 Harkány, József Attila utca 5. 751/A/2 hrsz-ú, lakás megnevezésű ingatlan forgalmi értékbecslését végezte el, melynek során az ingatlan időszerű, a piaci viszonyoknak megfelelő forgalmi értékét határozta meg. Alkalmazott értékelési módszerek A termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelfedezeti értékének meghatározására a pénzügyminiszter 26/2005 (VIII.11) PM, valamint a 32/2000.(VIII.29.) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII.1) PM rendelete vonatkozik. Jelen ingatlanforgalmi értékbecslést a fenti PM rendeletben, valamint az EVS 2012-ben (Európai Értékelési Szabványok) meghatározott ingatlanértékelési módszerek alapján végeztük el. Az alkalmazható értékelési módszerek közül a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelést alkalmaztuk. Helyszíni szemle ténye, időpontja Az ingatlanon 2013. január 12-én szakértői szemlét tartottunk. A helyszínen szemrevételezéssel vizsgáltuk az ingatlan adottságait, környezetét, műszaki funkcionális jellemzőit és más értékbefolyásoló tényezőket. A helyszíni vizsgálaton túlmenően tájékozódtunk az adott típusú és jellegű ingatlanok általános piaci helyzetéről, valamint a régióban kialakult helyi ingatlanpiaci viszonyokról. Az ingatlanról fénykép-felvételeket készítettünk, amelyeket szakvéleményünkhöz mellékelünk. Feltárást, környezetvédelmi és diagnosztikai vizsgálatot nem végeztünk. Az ingatlan környezetének bemutatása Az értékelt ingatlan Budapesttől 230 km-re helyezkedik el, Baranya megyében, Harkány városban. A megyeszékhelytől, Pécstől 25 km-re déli irányban. A város lakossága: 3.990 fő. Megközelítése Budapestről, gépkocsival az M6-os autópályán Pécsig, majd az 58-as sz. úton lehetséges. Harkány központjától 300 m-re délnyugatra, a József Attila utcában helyezkedik el a társasház, benne az értékelt 62,2 m2-es lakás. A társasház tégla építésű. A lakás két szintes, földszint-tetőtér kialakítású. Környezetében régebbi építésű családi házak találhatók. A kommunális létesítmények, a közintézmények, illetve autóbuszmegálló egyaránt 500 m-en belül fellelhetők. Az ingatlan szennyvíz, víz, áram, gáz kiépített közművekkel rendelkezik. Infrastrukturális ellátottsága jó. 4
Az ingatlan megközelíthetősége Az ingatlan megközelítése aszfaltozott, két sávos úton személygépkocsival és tehergépjárművel egyaránt lehetséges. A terület elérési lehetőségei több irányból biztosítottak. Infrastrukturális szempontból jó elhelyezkedésű, közműellátottsága teljes, minden kommunális létesítmény 500 m-en belül elérhető. Az értékelt ingatlan bemutatása A társasház 2009-ben épült, 2 db 3 lakásos épületből áll, melyek egymás mögött helyezkednek el. Az értékelt ingatlan az utcafront felőli épület, középső lakása, kétszintes, földszint-tetőtér kialakítású. Megközelíthetősége az épület délnyugati homlokzatán kialakított bejáraton lehetséges. A lakás földszintjén kialakításra került terasz, nappali, konyha, fürdő - wc. A tetőtérben lépcsőtér, előtér, gardrób és két félszoba található. A terasz a térképmásolaton nem szerepel, alapterületét az értékelés során nem vettük figyelembe. A belső falak festve és csempézve vannak, a padlót kerámia járólap és laminált parketta burkolja. A külső nyílászárók műanyagból készültek, hőszigetelő üvegezéssel. A fűtés és melegvíz-ellátás köponti, kombi gázkazánnal történik. Az ingatlan oldalfalain repedések láthatók, mely az épület statikai állagát nem befolyásolja. Alapterület kimutatás Ingatlan címe: 7815 Harkány, József Attila utca 5. Helyrajzi szám: 751/A/2 Albetét esetén a tul. lap szerinti ter. [m2]: 62,2 Értékelt tul. hányad: 1 / 1 Albetét esetén értékelt terület [m2] Telekből értékelt terület [m2] 62 0 Értékbecslés dátuma: 2013. január 14. Megnevezés konyha nappali fürdő-wc lépcsőtér előtér gardrób félszoba félszoba szint földszint földszint földszint tetőtér tetőtér tetőtér tetőtér tetőtér Tulajdoni lapon szereplő telek terület [m2]: TERÜLETKIMUTATÁS Összesen: 62,2 Nettó terület Állapot K 7,3 jó 1 24,5 jó 1 4,4 jó 1 3,3 jó 1 2,0 jó 1 2,7 jó 1 7,4 jó 1 10,7 jó 1 0 Megjegyzés 5
Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása Korlátozó feltételek Az előzőekben ismertetett ingatlanok értékeléséhez a következőket szükséges figyelembe venni. az ingatlanokat, mint tiszta tulajdonú forgalomképes ingatlant értékeltük, a helyszíni szemle időpontjában megismert készültségben és állapotban; az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége, stb.) nem végeztünk. Az ingatlanok forgalomképességének jogi eredetű korlátozásáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs tudomásunk, ezért felelősséget nem vállalunk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlanokkal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezte, hogy a tulajdonjog átruházásának időpontjában az ingatlanok használatával közvetlenül összefüggő tartozás (közüzemi díjak, építményadó, stb.) nem áll fenn; az értékelés azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlanok jelenlegi és jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől, személyektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetők, vagy megújíthatók; a rendelkezésünkre bocsátott, valamint a szakértés alatt beszerzett megbízhatónak tekintett forrásokból származó - adatok és információk, melyek az értékelés során felhasználásra kerültek, tudomásunk szerint helytállóak és pontosak, azonban teljes körű ellenőrzésüket nem volt mód elvégezni, felelősségünk e vonatkozásban korlátozottnak tekintendő; az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: rejtett szerkezeti hibák, talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte stb.) nem vállalunk felelősséget, az érték magában foglalja az épületek rendeltetésszerű használatához szükséges épületgépészeti berendezések és felszerelések értékét, nem tartalmazza azonban a technológia, ingóságok vagy mobil eszközök (bútorok, stb.) értékét, valamint az általános forgalmi adót; a szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlanok bemutatását szolgálják; az ingatlanforgalmi érték megállapításának időpontja 2013. január 14. A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik 6
a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításainkat, ezért rendszeres időközönként, illetve a körülményekben beálló lényeges változás esetén szükségessé válhat a megadott érték felülvizsgálata; az általunk meghatározott értékek a fentiekben vázolt feltételeken alapulnak, és csakis jelen szakvéleményben megjelölt célra, megrendelő által történő felhasználás esetén érvényesek. Az ingatlanforgalmi szakvélemény, vagy annak másolata harmadik félnek csak a szakértő írásos engedélyével bocsátható rendelkezésre. Az értékelés módszere Az ingatlanok forgalmi értékének meghatározásához az 54/1997 FM rendeletben, valamint az EVS 2012-ben (Európai Értékelési Szabványok) meghatározott ingatlanértékelési módszereket alkalmaztuk, melyek megfelelnek az Eszközértékelők Európai Csoportja (The European Group of Valuers Associations TEGoVA) által lefektetett EVS 2012-ben (Európai Értékelési Szabványok) rögzített metodikának, melyet az EU országok ajánlott szabványként elfogadtak. Az ingatlanok jellegéből adódóan kitüntetett módszernek a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszert fogadtuk el. Piaci érték az EVS 2012 szerint: A piaci érték az a becsült összeg, amelyért egy ingatlan az értékelés időpontjában gazdát cserélhetne egy hajlandóságot mutató eladó és egy hajlandóságot mutató vevő között tisztességes feltételek mellett zajló tranzakció keretében megfelelő piacra bocsátást követően, amelynek során mindkét fél jól informáltan, körültekintően és kényszer nélkül cselekedett. (Megjegyzés: az értékelés időpontja azt az időpontot jelöli, amikor az ingatlant értékesítendőnek tekintik. Értékelési módszerek: Piaci adatok összehasonlító elemzésére épülő módszer Olyan eljárás, melynek során az értékelést végrehajtó szakértő az értékelendő ingatlan elemeit összehasonlítja az adott körzetben, a közelmúltban értékesített vagy értékesítésre felajánlott ingatlanok paramétereivel, majd elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat. Minél közvetlenebb összehasonlításra nyílik lehetőség, annál pontosabb a becsérték. 7
Az összehasonlítás alapjául rendszerint a következő tényezők szolgálnak: realizált ügylet szerinti ár/kínálati ár, értékesítési időpont, elhelyezkedés, megközelíthetőség, infrastrukturális ellátottság, méret, műszaki állag, alternatív hasznosíthatóság, A módszer fő lépései: alaphalmaz kiválasztása összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése fajlagos alapérték meghatározása értékmódosító tényezők elemzése fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként 8
7815 Harkány, József Attila utca 5., 751/A/2 hrsz. Építményes ingatlan értékelése - Piaci összehasonlító adatok elemzése Összehasonlítás szempontjai Értékelendő Összehasonlító - 1 Összehasonlít ó - 2 Összehasonlító - 3 Ingatlan címe: 7815 Harkány, Kossuth Lajos u. 7815 Harkány, Kossuth Lajos u. 7815 Harkány, Járó József u. Tagolása: földszint-tetőtér I. emelet I. emelet I. emelet Környezete: belterület belterület belterület belterület Jelleg, funkció: lakás lakás lakás lakás Infrastrukturális adottságok (közművek, utak, kerítettség, stb.): Harkányi jó állapotú lakás. Harkányi nagyon jó állapotú lakás. Harkányi nagyon jó állapotú lakás. Harkányi jó állapotú lakás. Építés éve: 2009 2007 2007 1998 Műszaki állapot: jó nagyon jó nagyon jó jó Megjegyzés: GAZDASÁGI TÉNYEZŐK Adat forrása: ingatlanbazar.hu ingatlanbazar.hu ingatlanbazar.hu kínálati/adásvételi ár (Ft) 17 900 000 17 500 000 13 900 000 telekméret (m 2 ) 0 0 0 0 redukált alapterület (m2) 62,2 67,0 69,0 67,0 fajlagos ár (Ft/m2) 267 164 253 623 207 463 kínálat/adásvétel kínálat kínálat kínálat kínálat/adásvétel időpontja 2013. január 2013. január 2013. január kínálat/adásvétel korrekciós tényező 0,90 0,90 0,90 korrigált fajlagos ár (Ft/m2) 240 448 228 261 186 716 ÉRTÉKKIIGAZÍTÁS AZ ELHELYEZKEDÉS, MIKROKÖRNYEZET ÉS MINŐSÉG MIATT településen belüli elhelyezkedés telekméret alapterület műszaki állapot építési mód megközelíthetőség építés éve műemléki védettség útviszonyok funkció hasonló hasonló kedvezőtlenebb 1,00 1,00 1,05 hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 kedvezőbb kedvezőbb hasonló 0,90 0,95 1,00 hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 hasonló hasonló kedvezőtlenebb 1,00 1,00 1,10 hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 hasonló hasonló hasonló 1,00 1,00 1,00 ÖSSZEHASONLÍTÁS KÖVETKEZTETÉSE 216 403 216 848 215 657 SÚLYOZÁS 33% 34% 33% PIACI ÖSSZEHASONLÍTÁS számítás alapját képező terület (m2) tulajdoni lapon szereplő terület alapján fajlagos átlagár (Ft/m2) 62,20 216 308 fajlagos átlagár kerekítve (Ft/m2) 216 300 becsült érték (Ft) 13 453 860 becsült érték kerekítve (Ft) 13 500 000 9
Az értékek egyeztetése, a végső forgalmi érték Az ingatlan vizsgálatát a piaci összehasonlító módszerrel végeztük. A piaci összehasonlító módszer a hasonló ingatlanok kínálati adatainak elemzésén alapul. E módszer előnye, hogy tükrözi a piacon jelenlévő komoly vevők és eladók tényleges aktivitását. A piaci összehasonlításon alapuló megközelítésre vonatkozóan az a véleményünk, hogy megfelelő számú adat állt rendelkezésünkre ahhoz, hogy az e módszerrel kapott értéket megbízhatónak tekintsük. Meghatározott forgalmi érték: Piaci összehasonlításon alapuló érték: 13.500.000 Ft Súlyozás: 100 % Megállapított forgalmi érték: 13.500.000 Ft Hitelbiztosítéki érték: A területen elhelyezkedő, hasonló kialakítású ingatlanok értékesíthetősége normálisnak minősíthető. Az ingatlan adottságai miatt 40 %-os levonást alkalmaztunk a hitelbiztosítéki érték megállapítása során. Hitelbiztosítéki érték: 8.100.000 Ft Megállapított hitelbiztosítéki érték (kerekítve): 8.100.000 Ft Piaci helyzetelemzés, kockázatelemzés Hosszú távú értékállóság kockázata: Az ingatlanoknál hosszú távon értékállóságot várunk. Piaci adatok megbízhatatlanságának kockázata: A piaci adatok megbízható forrásból származnak, így az ilyen irányú kockázatot kizárhatjuk. Egyéb adatok megbízhatatlanságának kockázata: Az értékelésben szereplő egyéb adatokat ellenőriztük, így a megbízhatatlanság kockázatát kizárhatjuk. Várható értékesítési időtartam: Az ingatlan jellegéből és állapotából adódóan az ingatlan értékesítésének időigényét 180-365 napra tesszük. 10
A megállapított értékek érvényessége Az értékelési szakvéleményben javasolt értékek 180, azaz száznyolcvan napig érvényesek, ezen időn túlmenően az ingatlanforgalmi értékbecslést aktualizálni kell. Szakvélemény feletti rendelkezési jog A szakvélemény csak a megbízási szerződésben meghatározott célra használható fel. Csak egyben egységesen kezelhető, abból részletek külön nem használhatóak fel. A szakvélemény harmadik személynek csak a szerződő felek együttes engedélyével adható ki. A felhasznált adatok forrásainak megjelölése A piaci összehasonlító adatok forrásánál felhasználtuk az OTVIGA Kft., valamint a társ ingatlanközvetítő irodák azon adatbázisait és információit, melyek a korábbi, ilyen típusú ingatlanok értékesítése során megerősítést nyertek. Továbbá felhasználtuk az adott régióra vonatkozó, szaksajtóban és hirdetményekben megjelent nyilvános adatokat. 11
Értékelést készítette OTVIGA Ingatlanközvetítő és Értékbecslő Kft. a Magyar Ingatlanszövetség Tagja Tagjegyzék száma: 233/2001 Értékbecslést készítette: Györkös József Vezető szakértő EUFIM Ingatlanértékelő Tanúsítvány száma: 2007/181 Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Mérnöktovábbképző Intézet Felsőfokú ingatlan értékbecslő szaktanfolyam Törzskönyvi szám: 425/47/2000 Képesített ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő OKJ 54 3439 02 Névjegyzék sorszáma: 208 Nyilatkozat Jelen szakvéleményben szereplő állítások a legjobb tudásunk szerint igazak és valósak. Személyes érdekünk nem fűződik az értékelés tárgyát képező ingatlanvagyonhoz. Pártatlanságunkat semmi sem befolyásolja. Az értékbecslés díjazása nincs semmilyen kapcsolatban a megállapított értékkel. Az ingatlanforgalmi értékbecslés tartalmáért és a megállapított értékért felelősséget vállalunk. Pécs, 2013. január 14. Györkös József ügyvezető igazgató Készült: 1 példányban 12
MELLÉKLETEK - Fotók - Tulajdoni lap - Térképek - Alaprajz - Összehasonlítók 13
7815 Harkány, József Attila u. 5. Hrsz: 751/A/2 - lakás Utcakép Utcakép Nyugati nézet Délnyugati homlokzat Délnyugati homlokzat A lakás bejárata 14
7815 Harkány, József Attila u. 5. Hrsz: 751/A/2 lakás Konyha (fsz) Nappali (fsz) Fürdő-WC (fsz) Félszoba (tt) Félszoba (tt) Gardrób (tt) 15
Tulajdoni lap 16
17
Térképek 7815 Harkány, József Attila u. 5. Hrsz: 751/A/2 lakás Harkány A település elhelyezkedése Magyarországon belül. Harkány, József A. u. 5. Az ingatlan elhelyezkedése a térségben. 18
7815 Harkány, József Attila u. 5. Hrsz: 751/A/2 lakás József A. u. 5. Az ingatlan elhelyezkedése a településen belül. József A. u. 5. Műholdkép 19
Alaprajz 20
21
Összehasonlító adatok 22
23
24