MŰ HELY ZRT. TERVEZŐ ÉS TANÁCSADÓ ZRT. 1065. Bp., VI. Bajcsy Zsilinszky út. 31. I. POB: 1364 BP 4. PF 245, TEL: (36 1) 312 4570, 312 4573, FAX: (36 1) 312 2598 E MAIL: muhelyrt@muhelyrt.hu BUDAPEST XI. KERÜLET ALSÓHATÁR UTCA KÖRNYÉKE TERÜLETI HATÁSVIZSGÁLAT KÖRNYEZETI, TÁRSADALMI ÉS GAZDASÁGI HATÁSVIZSGÁLAT 76/2009.(IV.8.) KORM. RENDELET 2012. JÚLIUS HÓ
VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ Budapest, XI. Örsöd, Budaörsi út Alsóhatár utca Felső Örsöd utca által határolt területre vonatkozó Térségi területfelhasználási engedély megszerzéséhez készült un. Területi (környezeti, társadalmi, gazdasági) hatásvizsgálat ról A tárgyi terület Budapest XI. kerületének Budaörssel határos területén található, jelenlegi övezeti besorolását tekintve külterületi mezőgazdasági terület. Az illetékes XI. Kerületi Önkormányzat a KVSZ módosítását és a területre vonatkozó KSZT kidolgozását kezdeményezte a tulajdonossal történt előzetes egyeztetés alapján. Az eljárás összetett, hiszen a jelenleg külterületi terület jelenlegi keretövezeti besorolása nem tükrözi híven a terület tényleges hasznosítását. A terület besorolásának a tervezett hasznosításnak megfelelő megváltoztatása, csak többlépcsős eljárásban valósítható meg. A KVSZ módosításának és a területre vonatkozó KSZT kidolgozásának előzetes feltétele az FSZKT és a TSZT módosítása. A Budapesti Agglomeráció Területrendezési Terve alapján a területre vonatkozóan Területrendezési hatósági eljárás keretében un. Területi (környezeti, társadalmi, gazdasági) hatásvizsgálat kidolgozása és Térségi területfelhasználási engedély megszerzése szükséges, melyekhez az érintett szakhatóságok hozzájárulásai is szükségesek. A terület jelenlegi állapotáról, a tervezett hasznosításról a jelen Térségi területfelhasználási engedély kérelem mellékleteként csatolt Területi (környezeti, társadalmi, gazdasági) hatásvizsgálat és a Szabályozási Terv módosítási dokumentációk adnak teljes képet. A terület Budapesten, a XI. kerületben, Budaörs, és Budapest közigazgatási határán, a Budaörsi út, Alsóhatár utca és a Felső Örsöd utca által határoltan helyezkedik el. A 01151/2 helyrajzi számú külterületi ingatlan, kivett telephely. Az FSZKT és a KSZT szerint MG MT XI jelű övezet besorolású, külterületi mezőgazdasági terület. Az Alsóhatár utca egyben Budaörs város közigazgatási határa is, melynek budaörsi oldalán rendezett kertvárosi lakóterület húzódik, új, értékes épületekkel. A vizsgált terület jelenlegi beépítése az üzemanyagtöltő állomás kivételével környezet és tájromboló, felszámolásra érett; szabályozását a szomszédos budaörsi lakóterület rendezett lakóövezeti beépítése és látványa mindenképpen indokolttá teszi. A tervezett funkciómódosítást, miszerint a felhagyott, leromlott telephelyből egy városi, igényes lakóterület jöjjön létre, a XI. Kerületi Önkormányzat támogatja. A létrejövő terület egy alacsony beépítésű, kis intenzitású lakóterület, melyet a szomszédos területeken is jellemző nagyarányú zöldfelület fog jellemezni. 2
A TERÜLETI HATÁSVIZSGÁLAT CÉLJA A területi hatásvizsgálat célja, hogy a tágabb térségi településszerkezeti, területhasználati összefüggések és kialakult területhasználati változások, összefüggések bemutatásával igazolja, hogy a tervezett területhasználat megfelel a közvetlen környezetben megvalósult fejlesztéseknek, és a tervezett területhasználat illeszkedik a környezethez. A terület Buda külterületén, az 1 jelű Hegyvidéki zóna kiterjesztett területén fekszik. A környezet térszerkezeti elemei: M1 M7 autópálya közös bevezető szakasza, a Budaörsi út, melyek külterületekről kapcsolódnak a főbb szerkezeti elemekhez. További szerkezeti elem az Egérút, amely dél budai területeket köt össze az előbb említett főútvonalakkal, illetve szétosztja a városból kivezető jelentős forgalmat. A környezet a terület a XI. kerületben, Budaörs és Budapest közigazgatási határán helyezkedik el, az Alsóhatár utca egyben Budaörs város közigazgatási határa is a terület határai: a Budaörsi út, Alsóhatár utca és a Felső Örsöd utca közterületek. Az FSZKT és a KSZT szerint mezőgazdasági terület MG MT XI jelű övezet besorolású a területet északon határoló Budaörsi út településközi főforgalmi útvonal, közforgalmi besorolása szerint az országos 1 es számú főforgalmi út része a Felső Örsöd utca közterület valójában a Rupphegyi árok vízfolyás természetes területe, néhány telek kiszolgálását és a gyalogos átjárást biztosítja a Budaörsi út felé az Alsóhatár utca budaörsi oldalán rendezett kertvárosi lakóterület húzódik, új épületekkel a terület keleti határát képező Felső Örsöd utcához tartozó kiskertes/lakó vegyes használatú terület rendezetlen jellegű. A terület a ~8.000 m 2 (0,8 ha) terjedelmű terület északi részén, mintegy harmadán funkcionálisan és területileg is rendezett üzemanyag töltő állomás működik a terület déli nagyobb kiterjedésű része morfológiailag két részre tagolódik. A felső feltöltött vízszintes részen a hajdani Sasad TSZ gépjavító telepének romos épületei állnak, a rézsűvel kapcsolódó alsó terület beépítetlen A beépítés a terület rendeltetésszerűen használt beépítése a Budaörsi út mellett működő üzemanyagtöltő állomás és autómosó. Az épület és az egész telkére kiterjedő területe rendezett. A kiszolgálás a Budaörsi út felől történik a beépítés további elemei a volt Sasad TSZ gépjavító telepén állnak, mai állapotuk szerint használaton kívüli, romos épületek. A beépítés a korábban vízszintesre feltöltött területen található. A rézsűtől délre fekvő terület beépítetlen a terület jelenlegi beépítése az üzemanyagtöltő állomás kivételével környezet és tájromboló, felszámolásra érett, szabályozását a szomszédos budaörsi lakóterület rendezett lakóövezeti beépítése és látványa mindenképpen indokolttá teszi. 3
FOTÓK A TERVEZÉSI TERÜLETRŐL ÉS KÖRNYEZETÉRŐL A terület Budaörsi úti beépítése üzemanyag töltő Az Alsóhatár utca déli szakasza Felhagyott gépjavító telep A felhagyott gépjavító telep romos épülete Felhagyott gépjavító telep A felhagyott gépjavító telep a Rupphegyi-árok mentén A Rupphegyi-árok felső kiépített szakasza Alsóhatár utcai beépítés Budaörs területe 4
CÉLOK A 2005. évi törvényt a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervéről szóló 2005. évi LXIV. törvény módosításáról alkotott 2011. évi LXXXVIII. törvény módosította. A törvény alapján a terület mezőgazdasági térségbe tartozik. A környezet északon (Budapest): városias települési térség, nyugaton (Budaörs): városias települési térség és keleten és délen: mezőgazdasági térség. Megállapítható, hogy a térség település szerkezeti szempontból a városias települési térséggel mutat természetes és közvetlen kapcsolatot. A mezőgazdasági térség az Egér út vonalát követi A munka célja annak feltárása, hogy a területen a jelenlegi területhasznosítás megváltoztatása milyen további komponensek, a fejlesztéshez szükséges feltételek megvalósítása szükséges. Az infrastruktúra feltételek részben már ma is adottak. A városfejlesztés és rendezés feladata az adott térségben a közérdek és a környezet minőségi fejlesztéséhez szükséges feltételek rögzítése, a tulajdonosi érdekekkel összehangolva. A közérdek érvényesülését szolgálja az Alsóhatár utca budaörsi oldalán megvalósult kertvárosias lakóterület értékének megfelelő beépítés kialakítása az utca újbudai oldalán, a felhagyott mezőgazdasági üzemi területtel szemben rendezett települési környezet kialakítása. Ugyancsak a közérdeket szolgálja a Budaörsi út Alsóhatár utca csomópont kialakításához szükséges területek, az Alsóhatár utca szélességének biztosítása, valamint a felszíni vizek megfelelő elvezetése a Rupphegyi árok felé. A környezet minőségi fejlesztésének szempontrendszere szinte azonos a közérdek szempontjaival, hiszen a környezet jelenlévő elemei közötti minőségi különbség, értékkülönbözet arra hívja fel a figyelmet, hogy célszerű megteremteni a kiegyensúlyozott környezeti minőség megteremtéséhez szükséges követelményeket. JAVASLATOK VÁROSSZERKEZET Településszerkezeti szempontból megállapítható, hogy Budaörs beépítésre szánt területei Budapest közigazgatási határa mentén teljes felülettel beépültek, ami felhívja a figyelmet a jogszabályokban rögzített és a települések összenövésének megakadályozását célzó előírások differenciált kezelésének szükségességére. A terület ugyanis a budaörsi kertvárosias beépítés lezáró eleme lehetne, mint jelenleg is beépítésre szánt, de a lakóterület lezárására alkalmatlan, a lakóterületbe ékelődött mezőgazdasági üzemi terület. Megállapítható az is, hogy amennyiben az utca mindkét oldala egy településhez tartozna, akkor a terület átminősítése és lakóterületi kialakítása mindenképpen racionális és indokolt lenne, már csupán a funkcionális ellentmondás miatt is. Javaslatunk arra irányul, hogy a területen az építési feltételek keretei között lehetőség nyíljon a lakóterületi fejlesztésre. TERÜLETFELHASZNÁLÁS Az Egérút Budaörsi út autópálya Alsóhatár utca által határolt területen (a tényleges területhasználat alapján) lakóterület kijelölése indokolt. A volt üzemi jellegű telephely átsorolása számottevően növelné a környezet értékét is. Az magas burkolt és beépített aránnyal kialakult telkek pusztulóban lévő épületállománya az eredeti célra ma is használható lenne, miközben a környezetben (az utca túloldalán) értékes lakóterületek alakultak ki. Az Alsóhatár utca mentén Budaörsön (lakóterület) és a Budaörsi út északi oldalán (Sasad Resort) kialakult beépítés a lakóterületi hasznosítást teszi indokolttá. 5
ÁTSOROLÁSI JAVASLATOK 2012. A környezetben meglévő beépítések jellemzőihez illeszkedve célszerű meghatározni a szabályozási jellemzőket. A területtől nyugatra, Budaörsön Lke 1/SZ kertvárosias lakóterület, északra, Újbuda területén az FSZKT szerinti L3 és I jelű építési övezetek területei találhatók TERVEZETT LAKÓTERÜLET a hatályos KVSZben adatai, mutatói adatai, mutatói jelenlegi állapot tervezett állapot telek területe m 2 2000 800 telek területe m 2 8179 8179 7420 beépítettség % 3% 21,9% (22,4%*) 25% m 2 245 1793 (1996*) 1855 terepszint alatti % 3% 30% beépítettség m 2 245 0 2226 zöldfelület (teljesértékű) % 50% m 2 0 3710 építménymagasság m 2 3,0 6,0 építménymagasság m 2 4,5 7,5 szintterületi mutató m 2 /m 2 0,05 0,22 (0,24*) 0,70 szintterület m 2 1793 (1996*) 5 194 max. lakásszám szabályzat alapján: (db/telekterület) * a jogi határokon kívüli épületrészekkel db 3 6 lakás/800 m 2 telek +1 lakás/120 m 2 telek elméleti maximum 62 db lakás A BVKSZ alapján a legalább 800 m 2 es telkeken 6 lakás, minden további 120 m 2 telekterületen további egy lakás létesíthető. A terület geometriája és a feltárás rendszere, valamint az üzemanyagtöltő állomás védőtávolsága miatt lecsökkenő területen (6.880 m 2 ) mintegy 48 55 lakás létesíthető. TERVEZETT INTÉZMÉNYTERÜLET a hatályos KVSZben adatai, mutatói adatai, mutatói jelenlegi állapot tervezett állapot telek területe m 2 2 000 1 500 telek területe m 2 3 888 3 888 3 888 beépítettség % 3% 14,17% 35% m 2 117 551 1 361 terepszint alatti % 3% 40% beépítettség m 2 117 1 555 zöldfelület (teljesértékű) % 35% m 2 1 361 építménymagasság m 2 3 3,0 építménymagasság m 2 4,5 9,5 szintterületi mutató m 2 /m 2 0,05 0,14 0,5 szintterület m 2 194 551 1 944 A meglévő Shell benzinkút területének besorolása célszerűen vegyes terület, ezen belül intézményterület (I) lehet, a kialakult állapot alapján. 6
JAVASOLT ÖVEZETI JELLEMZŐK A területen javasolt, ÚJBUDA KVSZ szerinti építési övezet: L4 XI jelű építési övezet ( ) számú táblázat L4 XI az építési telekre meghatározható az épületre meghatározható beépítési szintterületi zöldfelületi paraméter területe szélessége területe építménymagassága mértéke mutatója mértéke típusa m 2 m m 2 % m 2 /m 2 % m m általános határértékei általános 800 16 25/30* 0,7 50 4,0 7,5 határérték * terepszint alatti beépítés esetén L4 XI: Intenzív kertvárosias lakóterület (KVSZ 35. ) A területen javasolt, ÚJBUDA KVSZ alapján javasolt építési övezet: I XI/L 8 jelű építési övezet ( ) számú táblázat I XI/L 8 az építési telekre meghatározható az épületre meghatározható beépítési szintterületi zöldfelületi paraméter területe szélessége területe építménymagassága mértéke mutatója mértéke típusa m 2 m m 2 % m 2 /m 2 % m m általános határértékei általános 1500 25 35/40* 0,5 35 3,0 8,0 határérték * terepszint alatti beépítés esetén I XI L 8: Laza, szabadonálló beépítésű intézményterület (1) A területen az épületek az építési helyen belül a szabadonálló beépítés előírásai szerint helyezhetők el. (2) Az építési övezet szabályozási határértékei: (3) Az építési övezet területén csak a meglévő üzemanyagtöltő állomás működéséhez, működtetéséhez kapcsolódó, illetve azt kiszolgáló építmények helyezhetők el. 7
ÖSSZEFOGLALÓ Megállapítható, hogy 1. a területnek a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Terve szerinti jelenlegi besorolása mezőgazdasági térség, ami ellentmond a terület kialakult tényleges fizikai állapotának (volt mezőgazdasági üzem, telephely), melynek területe lényegében üzemi terület, jelentős burkolt és beépített területekkel, mely mezőgazdasági termelésre alkalmatlan a területet határoló utca (Alsóhatár utca) nyugati (Budaörs felőli) oldalán kialakult értékes lakóterület beépítésének 2. a terület besorolásának megváltoztatása nem veszélyeztet: semmilyen magasabb szintű tervben és a településrendezési eszközben előírt célt, semmiféle környezeti összefüggést, továbbá a javasolt átsorolás a közigazgatási határtól mért 200 méteren belüli beépítésre szánt területre vonatkozó előírás kivételével a BATrT egyéb előírásainak megfelel 3. a terület megközelítése, kiépített közútról történő feltárása jelenleg is biztosított 4. a terület teljes közművesítésének feltételei biztosíthatók, illetve részben jelenleg is biztosítottak 5. az Alsóhatár utca két oldala közötti értékkülönbözet arra hívja fel a figyelmet, hogy célszerű megteremteni a kiegyensúlyozott környezeti minőség megteremtéséhez szükséges követelményeket. 6. a területen található volt gépjavító épületek romos képe helyett megjelenő igényes lakóházak nem csupán az érintett 0,8 Ha terület fejlődését határozza meg, hanem a környezetét is pozitívan befolyásolja. 8