FÖLDMÉRÉS Varga Tibor Amit az ingatlan-nyilvántartási térképről tudni kell Az ingatlan-nyilvántartási térkép az egységes ingatlan-nyilvántartás alapja és része. A földhivatali gyakorlatban a tulajdonilap-másolatok után a térképmásolatok kiadása a leggyakoribb adatszolgáltatási fajta. A hatósági célra igényelt térképmásolatot felhasználók többsége nem földmérési szakember, ezért számukra problémát jelent az ingatlan-nyilvántartási térkép továbbiakban térkép tartalmának, jellemzőinek értelmezése. A következőkben részükre próbálok meg alapvető ismereteket átadni. Az ingatlan-nyilvántartási térkép helye a térképek sorában A térképeket alapvetően felhasználási céljuk földrajzi, turista, autós, stb. szerint csoportosíthatjuk. A felsorolás egy nagy csoportotja az állami térképek, amelyek két típusra oszthatók, még-pedig a földmérési alaptérképekre és a topográfiai térképekre. A földmérési alaptérképeket az ingatlanügyi hatóság (továbbiakban földhivatal), míg a topográfia térképeket a honvédség térképészeti szolgálata kezeli. A földmérési alaptérképek feladatát, tartalmát a földmérési és térképészeti tevékenység-ről szóló 1996. évi LXXVI. törvény (továbbiakban Fttv.) 10. határozza meg. A konkrét felsorolást mellőzve a lényeg, hogy a földmérési alaptérkép sokrétű célra míg az ingatlan-nyilvántartási térkép konkrétan az ingatlan-nyilvántartás részeként, annak adattartalmának ábrázolására és a benne bekövetkezett változások rögzítésre szolgál. Az ingatlan-nyilvántartási térkép a földmérési alaptérkép egy kiemelt példánya volt, amelyen az ingatlannyilvántartással kapcsolatos, térképi tartalmat is érintő változásokat vezették. A földmérési alaptérképet és az ingatlannyilvántartási térképet gyakran összekeverték vagy azonosnak tekintették, pedig a kettő nem volt ugyanaz. A térkép egy másolat, míg az alaptérkép az etalon volt. A digitális térképek esetében a kettő fizikailag nem különül el. A digitális alaptérkép a térkép állami átvétel szerinti állapota. A digitális ingatlan-nyilvántartási térkép. A 2007. év végétől a földhivataloknál a papír térképeket felváltotta a digitális térkép. A digitális térképek nagyobbik része korábbi papírtérképek digitalizálásával, numerikus munkarészek összedolgozásával, míg kisebbik része új alaptérképek létrehozásával készült el. Az átalakítás során tartalmi szűkítés is történt, mivel közhitelesen csak az állami alapadatokat tartalmazzák. A térképi tartalom objektum típusonként táblázatokban, nagyobb biztonságot jelentő adatbázisban tárolódik. Az aktuális térké- www.resimmobiles.hu
72 RES IMMOBILES pet a kezelő szoftver generálja és jeleníti meg. Az adatbázis minden objektum keletkezésnek és megszűnésének időpontját tartalmazza, ezért a létrehozásától kezdődően bármely időpont szerinti jogerős térképi állapot előállítható. Az egész országot lefedő aktuális tartalom hamarosan TAKARNET-en keresztül is elérhető lesz. A digitális térkép ingatlan-nyilvántartási jelentősége, hogy készítése során a tulajdoni lap adatai összevetésre kerültek a térképi adatokkal, az ingatlan nyilvántartás részinek belső összhangja jelentősen javult. A digitális átalakítás a megengedetten belüli területeltéréseket nem érintette, a digitális térképről számítható műszaki területek eltérhetnek a tulajdoni lapon feltüntetett területektől. Digitális térképmásolat bemutatása A túloldali ábrán egy digitális térképmá-solat látható. A másolat tartalmazza a - a kiállító földhivatal nevét, címét - a település nevét - a fekvés megnevezését - az igényelt földrészlet helyrajzi számát - a térképmásolat méretarányát - a rajzi rész tartalmazza a földrészlet és annak környezetét - a hitelesítési záradékot - térképmásolat kiállításának dátumát, körzeti földhivatal pecsétjét. A digitális másolat a hagyományos másolattól eltérően tematikus tartalmat is megjeleníthet. A digitális térképmásolaton lévő földrészlet típusok, művelési ágak, épület típusok külön színnel jeleníthetők meg. Például a közterületi földrészletek fehérek, a nem közterületi földrészletek szürkék, a vízfelületek kékek, temetők zöldek, stb. Az épületek közül lakóépületek pirosak, a gazdasági épületek vajszínűek, közintézmények szürkék, egyéb felépítmények sárgák, stb. A térképmásolat rajzi részét tartalmazó négyszög EOV rendszerbeli koordinátáit is tartalmazza, valamint a mértek megállapítását segítő léptéket. A térképmásolat formai megjelenítésre nincs országos előírás, a kiadott másolat megjelenése a földhivatal által használt szoftvertől függ. Jelenleg a fővárosban kiadott térképmásolat formailag különbözhet a vidéki földhivatalokban kiadottaktól, míg a TAKARNET-en kiadott másolatok formailag azonosak. A földmérési alaptérkép az ingatlannyilvántartás alapja Földmérési alaptérképet 25-30 éves időszakonként készítenek egész településről vagy annak egy fekvésről. A terepi munka során a földrészlet-határok újonnan megállapításra, szak-nyelven elhatárolásra kerülnek. Az alaptérkép fontos jellemzője, hogy helyszínelésen alapszik. A helyszínelés célja az ábrázolt jogi és természetbeni birtokállapot összhangjának a megteremtése, amiből következően az új alaptérkép csak részben támaszkodik a korábbi felmérésekre. A földrészlet határvonalának megállapítása döntő többségben a helyszíni használat alapján a tulajdonosok bevonásával történik. Leegyszerűsítve a dolgot, alaptérkép készítésekor nem a földmérők és nem is a földhivatal, hanem a tulajdonosok mondják meg, hogy hol húzódik a közös birtokhatárvonal. Az erre vonatkozó részt az Fttv. 11. (3) bekezdése tartalmazza.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 73 Vita esetén a természetben található állapot kerül ábrázolásra. Az új elhatárolásból következően az alaptérképen a földrészhatárok helyzete eltérhet a korábbi nyilvántartási állapottól, ami a terület megváltozásával is jár. Az alaptérkép elkészítését követően az ingatlan-nyilvántartást az új térképi alapokra helyezik át, azaz átalakítják. Az átalakítás során az ingatlanok tulajdoni lapján az új területeket és művelési ágakat tüntetik fel. A megváltozott adatokról közszemlével értesítik a tulajdonosokat, ezért a legtöbb tulajdonos az adatváltozásról csak a tulajdoni lap kiváltása során szembesül. Az átalakítást követően az új alaptérkép egy másolati példánya, egy új ingatlannyilvántartás térkép került forgalomba. Érdemes tudni, hogy a másolat technikai okokból nem közvetlenül az alaptérképről, hanem egy annak egy áttetsző alapanyagra asztralonra átrajzolt közbenső másola- www.resimmobiles.hu
74 RES IMMOBILES táról készült. Korábban ez a közbenső másolat szolgált a változásvezetés során nehezen áttekinthetővé vált térkép tartalmának letisztázásához, az új térképi nyomat elkészítéshez. A digitális térképek esetén ez a rajzolási hibalehetőséget is tartalmazó technológia megszűnt. A földmérési alaptérkép tartalma Az alaptérkép teljes körűen tartalmazza az állami alapadatokat, alapadatokat pedig tartalmazhat. A kétfajta adat közötti különbség, hogy állami alapadatok az ingatlan-nyilvántartáshoz köthetők, változásvezetésüket jogszabályok biztosítják, míg az alapadatok előállítása és változásvezetése nem állami feladat. Állami alapadatok az alappontok, közigazgatási határok, fekvéshatárok, földrészletek és helyrajziszámok, alrészletek határvonalai és betűjelei, földminőségi határvonalak és azok megírásai, művelési ágak jelölései, épületek, földrajzi nevek. Az alapadatok körét 1996. évben érvénybe lépett a digitális földmérési alaptérképek készítésről kiadott DAT Digitális AlapTérkép szabályzat tartalmazza. A szabályzat megjelenése előtt készített alaptérképek az ingatlan-nyilvántartás szempontjából érdektelen, de más szakterület számára fontos alapadatokat is ábrázolták, így például az épületek teraszait, domborzat rajzot, burkolatszéleket, tűzcsapokat, aknafedeleket, medervonalat, stb. Az alapadatok száma közel háromszorosa az állami alapadatokénak, ezért a régebbi térképek sokkal több adatot tartalmaznak, mint a jelenleg forgalomba került digitális térképek. Az ingatlan-nyilvántartási térkép jellemzői Vetületi rendszer A földfelszínét és a rajta lévő objektumokat síkban, térképlapokon jelenítjük meg. A föld felszíne közvetlenül nem teríthető síkba, ezért a föld felszínén lévő pontok mindig valamilyen vetítési eljárással kerülnek síkba. A vetítési mód országos kiterjedésű megvalósítását vetületi rendszernek nevezzük. A vetítés során hossz, szög és terület torzulások lépnek fel. A torzulások csökkentése érdekében vetítés nem közvetlenül síkra, hanem a föld alakját legjobban közelítő forgási ellipszoidról simuló gömbre, a simuló gömbről síkra vagy síkba fejthető kúp, henger felületekre történik. Korábbi kataszteri térképeket sztereogarafikus, azaz gömbről érintő síkra történő vetítést vagy hengervetületi, azaz gömbről érintő hengerre történő vetítést használó vetületi rendszerben készítették el. A térképmásolatokon az EOV egységes országos vetületi rendszert, a HÉR, HKR, HDR henger északi, közép és déli rendszert jelent. Ha a térképmásolat az utóbbi vetületi jelöléseket tartalmazza, akkor valószínűsíthetjük, hogy a térkép alapját adó alaptérképet régebben, a két világháború között készítették. Ezek a rendszerek nem nyújtottak egységes földmérési alapot az ország területén, ezért a nyolcvanas évek elejétől kezdődően az új alaptérképeket Egységes Országos Vetületi Rendszerben készítik el. Az EOV rendszerben a hossztorzulások csökkentése érdekében az ország területéhez simuló gömbbe metsző hengerfelületre történik a vetítés.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 75 A vetületekről annyit érdemes megjegyezni, hogy síkban történő ábrázolás miatt szükségesek, de torzulásokat okoznak. A jelenleg használt EOV rendszer szélsőséges esetében csak a vetítési kényszer miatt természetben mért és térképezett tá-volságok, illetve területek között +26 cm/km, illetve +52 m2/ha eltérés terheli a nyilvántartási adatokat. Méretarány A méretarány egy arányszám, amely megmutatja, hogy a térképen mért egység hányad része a természetben mérhető értéknek. Az 1:1000-es méretarányú térképmásolaton mért 1 mm a természetben 1000 mm, azaz 1 méter. A nagyméretarányú alaptérképek 1:500, 1:1000, 1:1440, 1:2000, 1:2880, 1:4000 mértarányban, míg a kis méretarányúak a 1:10000 és annál kisebb méretarányban készülnek. A kis és nagy méretarányt gyakran összekeverik, mivel gyakran a nevező értékére gondolnak és nem a törtszám értékére. A nagyméretarányú térképek részletgazdagabb és pontosabb ábrázolást tesznek lehetővé. Az ingatlannyilvántartási térképek mindig nagyméretarányúak. A kisméretarányú térképek feladata az áttekintés ezért részletszegényebbek, egyszerűsítéseket tartalmaznak. Például földrészletben sűrűbb helyeken nem kerül minden földrészlet külön ábrázolásra, csak a tömbön belüli helyrajziszám tartományt tüntetik fel. Technikailag a digitális térképekről tetszőleges méretarányban készíthetők térképmásolatok, ezért úgy gondolhatnánk, hogy a digitális térképnek nincs méretaránya, pedig használatukhoz szükséges ezen jellemző ismerete. A pontosság tekintetében a digitális térkép méretarányának a forrás térkép méretarányát, illetve teljesen digitális felméréssel készített térkép esetén a felméréshez előírt méretarányt kell tekinteni. A megjeleníthetőség tekintetében a digitális térkép méretaránya az a legkisebb méretarány, amiben a térképi tartalom generalizálás szerkesztés, mozgatás nélkül olvashatóan megjeleníthető. Mivel a jelenlegi szabályozás nem köti meg a kiadha-tó méretarányt, ezért a kiadott másolat méretaránya a kezelhetőség érdekében eltérhet a digitális térképre meghatározott méretaránytól. Pontosság A térkép esetében a pontosság egy viszonyszám, amely azt jellemezi, hogy milyen eltérésen belül tekinthető azonosnak a térképi ábrázolás a terepen mért értékkel. A térkép pontosságát az elhatárolás, a mérés technológiája és a térkép méretaránya határozza meg. Régen a távolságokat közvetlenül csak mérőszalaggal tudták megmérni. A mérés helyességét a távolság hossza és a terep felszíne jelentősen befolyásolta. A mérési eredmények alapján kézi eszközökkel rajzolták meg a térképeket. A területszámítást legtöbbször a megrajzolt térképről lemért értékek alapján végezték el. A papírra történő szerkesztés és méretlevétel a felmérési és területszámítási hibák gyakori forrása. A térképezésnek fizikai korlátai is voltak, ezért a méretaránytól is függ a térkép pontossága. A térképen a megrajzol- www.resimmobiles.hu
76 RES IMMOBILES ható legvékonyabb vonal 0.1 mm, amely a hibátlanul térképezett határvonal esetében 1:1000 méret-arányban 10 cm-es, míg 1:4000 méret-arányban közel 40 cm-es sávon belüli azonosíthatóságot jelent a természetben. A térképezést az 1:1000 és 1:4000 méretarányú térképlapokon ugyanazon eszközökkel végezték el. A szerkesztő eszközökkel gyakorlatban 0.2 mm körüli térképezési pontosság volt elérhető. Ez a pontossági korlát 1:4000 méretarányban az előző 40 cm-es sáv helyzetét még további 80 cm-rel bizonytalanná tehette. A földrészlet szélességének pontossága két határvonal helyzetének pontosságából vezethető le, ami a hibaterjedés törvényéből levezethetően a határvonalak pontosságának közel másfélszerese. Az előző pontossági értékek grafikus ábrázolásra vonatkoznak. A térképkészítés és változásvezetés során a természetben mért eredményeket mérési vázlatokon rögzítik. Az írott méreteket tartalmazó munkarészek alapján a határvonal természetbeni helyzete a +/-10-20 cm míg a földrészlet szélessége +/- 20-30 cm pontossággal azonosíthatók be. A földmérési munkák során a pontosabb munkavégzés érdekében az írott méreteket tartalmazó háttéranyagokat a földmérőknek kötelezően használniuk kell. A mai felmérések során a távolságot fizikai módszerekkel pontosabban mérik, az adatok feldolgozása és térképezése, területszámítása digitálisan történik. A számítógéppel történő térképezést az előzőekben felsorolt korlátok nem befolyásolják. A térkép pontossága alapvetően az elhatárolás és mérés pontosságától függ és független a térkép méretarányától. A grafi kus térképi határvonalak megengedett eltéréseit az FVM 13692/2002. számon kiadott F2 Szabályzatának 2.4.3.1.5. pontja tartalmazza:
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 77 A digitális térképek pontossági előírásait MSZ 7772-1 szabvány 10.3.3 pontja tartalmazza: Megjegyzem, hogy a fenti megengedett eltérésekből következően az ingatlannyilvántartásba bejegyzett és a térképről lemérhető területi adatok is csak a megengedett eltérésen belül egyeznek meg. A megengedett eltéréseket a vetület, méretarány és területnagyság függvényében az F2 Szabályzat 1. és 2. számú mellékletei tartalmazzák. A digitális térképek esetében gyakran összekeverik a pontosságot az adatok tárolásának az élességével. Az élesség a koordináták, távolságok értékeinek tárolási pontossága, azaz a tizedes vessző után hány számjegyig rögzítjük az adatokat. A digitális térképekről a koordináták és méretek cm élességgel levehetők, de az érték pontossága csak a forrás térkép ismeretében határozható meg. Az eltérő minőségű adatok összedolgozása miatt a legtöbb digitális térkép pontossága nem homogén, akár pontról pontra változhat, ezért a térképmásolatról lemért, digitális állományokból kinyert méreteket, területeket önmagukban nem értelmezhetjük helyesen. Összegzés: A digitális ingatlan-nyilvántartási térkép a leggyakrabban korábbi papírtérképek digitalizálásával készült digitális másolat. A digitális másolat a korábbi térképekhez képest csökkentett tartalommal csak az állami alapadatokat tartalmazza. A digitális térképek pontossága a korábbi numerikus munkarészek bedolgozása miatt nem homogén, földrészletről földrészletre változhat. Nem igaz, hogy a digitális térkép mindig pontosabb a papírtérképnél. A digitális térképről, másolatáról lemért adatok önmagukban csak tájékoztató jellegűek, térképi ismeretek nélkül nem használhatók helyesen. * * * www.resimmobiles.hu