SZAKDOLGOZAT Készítette: Konzili Petra IGI Miskolc 2017.
MISKOLCI EGYETEM ÁLLAM-ÉS JOGTUDOMÁNYI KAR POLGÁRI JOGI TANSZÉK INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS KÖZHITELESSÉGE SZAKDOLGOZAT Konzulens: Gondosné Dr. Pusztahelyi Réka egyetemi adjunktus Szerző: Konzili Petra Igazságügyi igazgatási szak BA Miskolc, 2017.
UNIVERSITY OF MISKOLC FACULTY OF LAW AND STATE DEPARTMENT OF CIVIL LAW PUBLIC FAITH OF LAND REGISTER DEGREE THESIS Consultant: Gondosné Dr. Pusztahelyi Réka assistant professor Author: Konzili Petra judicial administration BA Miskolc, 2017.
Tartalom: 1.Bevezetés:...2 2.Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei az új Ptk. tükrében:...3 2.1.A nyilvánosság elve:...4 2.2.Az okirat elve:...5 2.3.A bejegyzés elve:...6 2.4.A rangsor elve:...7 2.5. Kérelemhez kötöttség:...8 2.6.Közhitelesség elve és érvényesülése az ingatlan-nyilvántartásban:...9 2.6.1.A közhitelességhez kapcsolódó vélelmek:... 16 2.6.2.Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző jogállása:... 20 2.6.3.A közhitelesség elvét rontó tényezők:... 25 2.6.4.A közhitelesség és az ingatlan-nyilvántartási térkép:... 26 3.Összegzés:... 28 4.Irodalomjegyzék:... 29 5.Jogszabályjegyzék:... 29 6.Hivatkozások jegyzéke:... 30 7.Joggyakorlatok, jogesetek:... 30 1
1.Bevezetés: Szakdolgozatom témájául az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét választottam. A kiválasztásnál arra törekedtem, hogy olyan témát válasszak, amelynek nagy jelentősége van napjainkban. Tanulmányaim során csak érintőlegesen foglalkoztunk ezzel a témával, ezért nagy kihívásnak tartottam a szakdolgozatom megírását. Az ingatlanoknak meghatározó szerepük van a mai társadalomban. Vagyonunk jelentős hányadát ingatlanok teszik ki, melyek földrészletek vagy egyéb önálló ingatlanok lehetnek; ezek közhiteles nyilvántartását szolgálja az ingatlan-nyilvántartás. A nyilvántartás módja a reálfólium elvét követi, mely lényegében azt jelenti, hogy minden egyes önálló ingatlannak külön helyrajzi száma és tulajdoni lapja van. Az ingatlannyilvántartás hatóság által vezetett, tárgyi alapú nyilvántartás, amely településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának az Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (1997. évi CXLI. tv.) szerint meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket, továbbá a jogosultak adatait a közhitelességnek köszönhetően bárki bízhat ezek valódiságában. 1 Véleményem szerint azért jelentős a nyilvántartás közhitelessége, mert az ingatlanoknak nagy értékük van, ezért mindenki számára fontos, hogy a tulajdonát képező családi ház, lakás stb. adatait egy, a bárki számára megtekinthető és jogi garanciákat biztosító nyilvántartás tartalmazza. A közhitelesség egyfajta biztonságot jelent mind a jelenlegi, mind a leendő tulajdonosok számára. A Ptk. szerint: A bejegyzett jogok és feljegyzett tények fennállnak és ezek jogosultja a jogosultként feltűntetett személy. Tehát a vevő bízhat abban, hogy valóban a tulajdonostól vásárolja meg az adott ingatlant. Célom a dolgozat megírásával kapcsolatban az, hogy bemutassam az olvasók számára: a közhitelességnek milyen fontos szerepe van az ingatlan-nyilvántartáson belül. A dolgozat tárgya annak vizsgálata, hogy a közhitelesség elve hogyan érvényesül az ingatlan-nyilvántartásban. Először bemutatásra kerülnek a nyilvántartáshoz kapcsolódó alapelvek, majd a közhitelesség elvén belül megvizsgálom az ahhoz kapcsolódó vélelmeket, az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző jogállását, a közhitelesség elvét rontó tényezőket és végezetül bemutatom az ingatlan-nyilvántartási térkép közhitelességét. 1 Pusztahelyi Réka: Ingatlan-nyilvántartási jog, Főiskolai jegyzet az igazságügyi igazgatási főiskolai szakképzésben és a jogi felsőoktatási szakképzésben résztvevő hallgatók számára harmadik, átdolgozott kiadás Novotni Alapítvány a Magánjog Fejlesztéséért, Miskolc, 2014., 10.-11. o. 2
2.Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei az új Ptk. tükrében: Az új Polgári Törvénykönyv koncepciójáról szóló 1003/2003. (I. 25.) Kormányhatározat az ingatlan-nyilvántartás anyagi magánjogi szabályait a Polgári Törvénykönyvben kívánta elhelyezni. A több évig tartó kodifikációs munka eredményeként a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény ezt a célkitűzést valósította meg és az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó anyagi jogi rendelkezéseket a Dologi Jogról szóló Ötödik Könyv Negyedik részében helyezte el. A törvényjavaslat további kívánalmakat is megfogalmazott. Az egyik az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének a megerősítése, a másik pedig az ingatlan-nyilvántartás közvetlen bírói felügyelet alá helyezése volt, amelynek megvalósítását külön törvény körébe utalt. 2 Az új Polgári Törvénykönyv ellentétben a régi Polgári Törvénykönyvvel, meghatározza az ingatlan-nyilvántartás fogalmát, amely a X. címben található meg és a következőképpen szól: Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi szempontból jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanoknak és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyeknek a jogszabályban meghatározott adatait. (Ptk.5:165. ) Viszont az ingatlan-nyilvántartási elvek tekintetében lényeges változást nem hozott. Tételesen felsorolja az alapelveket és mindegyiket külön-külön ki is fejti ezek a következők: a) a nyilvánosság elve (5:166. ) b) az okirati elve (5:167. ) c) a bejegyzési elv (5:168. ) d) a rangsor elve (5:169. ) e) az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elve (5:170. ) Egyedül a kérelemhez kötöttség elvét nem sorolja fel a Ptk., nyilvánvalóan az eljárásjogi jellege miatt. Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei olyan rendező elvek, amelyek meghatározzák a nyilvántartás vezetésére és jogi hatásaira vonatkozó alapvető anyagi jogi (és eljárásjogi) feltételeket. Mindezek mellett a lajstrom természetét is meghatározzák. Egyes alapelvekről melyek elsősorban a polgári anyagi jogi szempontból jelentősek maga a Ptk. rendelkezik, míg más alapelveket meghagy az 2 T/7971. számú törvényjavaslat a Polgári Törvénykönyvről (http://www.parlament.hu/irom39/07971/ 07971.pdf) 540.-541. o., Letöltés dátuma: 2017. január 10. 3
ingatlan-nyilvántartási törvény körében. Az alapelvek általános célokat, iránymutatásokat fogalmaznak meg, melyektől a jogalkalmazó nem tekinthet el. Az alapelvek egymással szoros összefüggésben állnak, és csak egymásra tekintettel értelmezhetők helyesen. 3 2.1.A nyilvánosság elve: A Ptk. 5:166. -a értelmében a nyilvántartás az e törvényben meghatározottak szerintnyilvános. Az ingatlan-nyilvántartás nyilvánosságának elve a nyilvántartás közhitelességének egyik fontos feltétele. A korábbi szabályozáshoz képest ugyan szűkített a jogalkotó a nyilvánosság elvével kapcsolatban elsősorban az ingatlannyilvántartás nyilvánosságával való visszaélés eseteinek visszaszorítása érdekében de érdemben nem változtatott semmit. Az ingatlan-nyilvántartás részei közül a tulajdoni lap és a térkép tartalma a különös védelem alá tartozó személyes adatok kivételével bárki által hozzáférhető és megtekinthető. Akárki feljegyzést készíthet arról, és hiteles másolat valamint tanúsítvány kiadását is kérheti. A regisztratív funkció a nyilvánosság elvén keresztül kerül közvetítésre, hiszem a nyilvántartásba bejegyzett jogok, tények és adatok ezen elv érvényesülésével ismerhetők meg. A nyilvánosság elvén keresztül gondoskodik a jogalkotó arról, hogy a tulajdoni viszonyok ellenőrizhetővé váljanak. Az ingatlanok lajstroma mindenki által megtekinthető, így a vevőnek nem kell attól tartania, hogy esetleg nem a valódi tulajdonosától vásárolja meg az adott ingatlant. A nyilvánosság biztosítja azt is, hogy a nyilvántartásba bejegyzett jogosult jogszerzését mindenki által elismertesse és tudassa. A nyilvánosság elve szoros összefüggésben van a közhitelesség elvével, mivel nemcsak feljogosítja, hanem kötelezi is a jogszerzőket a tájékozódásra. A cognitio elvét a Ptk. tartalmazza; eszerint ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, vagy ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. ( Ptk. 5:171. (1) bek.) Ezt úgy kell értelmeznünk, hogy a jóhiszeműség feltétele a tájékozódás. Ennek elmulasztása esetén a jogszerző nem kap védelmet. Meg kell említenünk emellett azt is, 3 Pusztahelyi Réka: Ingatlan-nyilvántartási jog, Főiskolai jegyzet az igazságügyi igazgatási főiskolai szakképzésben és a jogi felsőoktatási szakképzésben résztvevő hallgatók számára harmadik, átdolgozott kiadás Novotni Alapítvány a Magánjog Fejlesztéséért, Miskolc, 2014.,23. o. 4
hogy az ingatlan-nyilvántartás bizonyos tartalmát és a tartalom alapjául szolgáló okiratot csak a jogi érdek igazolásával lehet megismerni. 4 A BH2006. 269-es joggyakorlat a következőképpen fogalmaz: Az ingatlannyilvántartási eljárásban a nyilvánosság elve nem jelent korlátlan adatszolgáltatási tulajdoni lap másolat kiadási kötelezettséget. Eszerint a bejegyzés, feljegyzés és a széljegyzett ingatlan-nyilvántartási igény alapjául szolgáló okiratok tartalma nem nyilvános. A kérelmezőnek igazolnia kell, hogy az okirat tartalma által érintett jogosultak és kötelezettek hozzájárultak a megismeréshez vagy, hogy az okirat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges. 2.2.Az okirat elve: A bejegyzés alapja, csak meghatározott okirat vagy határozat lehet. Az ingatlannyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI törvény 5 korábbi 8. -át, amely a következőképpen szólt: Az ingatlan-nyilvántartásban jog bejegyzésére, jogilag jelentős tény feljegyzésére vagy adatok átvezetésére - ha törvény másként nem rendelkezik - csak az e törvényben meghatározott okirat vagy jogerős hatósági, illetve bírósági határozat alapján kerülhet sor., kisebb módosításokkal átemelte a jogalkotó az új Polgári Törvénykönyvbe, mely már nem tartalmazott erős megszorításokat. Korábban az Inytv.-ben megkövetelte a hatósági illetve bírósági határozat jogerőre emelkedését, viszont az új Polgári Törvénykönyv már nem tartalmazza ezt a követelményt. Az ingatlan-nyilvántartásba jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére, feljegyzésére és adatok átvezetésére jogszabályban meghatározott okirat, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor. 5 Az okirat elvének érvényesüléséhez a jogalkotó tartalmi és alaki követelményeket állított fel. Tehát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett okiratnak meghatározott feltételeknek kell megfelelnie ahhoz, hogy érvényesen bejegyzésre kerüljön. Tartalmi követelmények: 1. Csak érvényes okiraton alapuló jogot illetve tényt lehet a nyilvántartásba bejegyezni. 4 Pusztahelyi Réka: Ingatlan-nyilvántartási jog, Főiskolai jegyzet az igazságügyi igazgatási főiskolai szakképzésben és a jogi felsőoktatási szakképzésben résztvevő hallgatók számára harmadik, átdolgozott kiadás Novotni Alapítvány a Magánjog Fejlesztéséért, Miskolc, 2014., 23-24.o. 5 Ptk. 5:167.
2. Tartalmaznia kell a bejegyzett jogosult hozzájáruló nyilatkozatát. 3. Igazolnia kell a jog vagy tény keletkezését, módosulását illetve megszűnését. Alaki követelmények: 1. Közokirat, teljes bizonyító erejű (ügyvéd által ellenjegyzett) magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata. 2. A szerződés érvényességéhez és a bejegyezhetőséghez szükséges alaki kellékek eltérőek. 6 A KGD2013. 17-es joggyakorlat a következőképpen határoz: Az ingatlannyilvántartási eljárásban a földhivatal törvényben meghatározott kivétellel nem jogosult a benyújtott okirat polgári jogi érvényessége körében vizsgálódni. A földhivatal csak az okirat jogszerűségét vizsgálhatja, viszont a szerződéses szándékot, az akaratnyilvánítás szándékát és a jó erkölcsbe ütközést nem. Ez a bírói gyakorlat a földhivatal formai szerepét erősíti meg. 2.3.A bejegyzés elve: A bejegyzés elve lényegében a jogok bejegyzését, a tények feljegyzését és az adatok átvezetését jelenti. Tevékenységként pedig magába foglalja a jogok és tények törlését is. A bejegyzés elve kettős jelentéssel bír. Alaki értelemben kiterjed Magyarország valamennyi ingatlanára és az azokhoz vonatkozó dologi, kötelmi jogosultságra és tényre. Az alaki értelemben vett bejegyzés elvének viszont vannak korlátjai, melyeket az Inytv. sorol fel. Az Inytv. által felsorolt jogokon és tényeken kívül csak törvény rendelheti el más jog bejegyzését vagy tény feljegyzését. Anyagi értelemben pedig azt jelenti, hogy a bejegyzés a feltétele a joghatás létrejöttének. Ennek a joghatása a jogok esetében konstitutív vagy deklaratív hatályú lehet. A konstitutív hatály értelmében az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapra való bejegyzés elengedhetetlen feltétel. Az ingatlan-nyilvántartásba azonban csak azokat a jogokat lehet bejegyezni, amelyek bejegyezését jogszabály lehetővé teszi. A deklaratív hatály pedig a jog, tény fennállását mindenki számára nyilvánvalóvá teszi és tanúsítja. 7 6 Miskolci Egyetem, Állam-és Jogtudományi Kar, A Polgári Jogi Tanszék által közreadott tansegédletek (http://jogikar.uni-miskolc.hu/polgari_jogi_tanszek_tansegedletek), Letöltés dátuma: 2017. január 10. 7 Pusztahelyi Réka: Ingatlan-nyilvántartási jog, Főiskolai jegyzet az igazságügyi igazgatási főiskolai szakképzésben és a jogi felsőoktatási szakképzésben résztvevő hallgatók számára harmadik, átdolgozott kiadás Novotni Alapítvány a Magánjog Fejlesztéséért, Miskolc, 2014.,29. o. 6
A bejegyzési elv alkalmazása tehát lehetővé teszi az ingatlanok valós és jogi állapota közötti összhang fenntartását. Azok a jogszerzések, melyek nincsenek az ingatlannyilvántartásban bejegyezve, csak az eladó és a vevő között hatályosak, harmadik személlyel szemben viszont nem. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogszerzés az átruházón és a szerzőn kívül, mindenki mással hatályos. A legfrissebb joggyakorlat azt követi, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházása esetén mindaddig, amíg az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés meg nem történik, a vevőnek kötelmi alapon, mégpedig a megkötött, de még be nem jegyzett szerződés alapján arra van igénye, hogy tulajdonjogának bejegyzését követelje, azaz kötelmi igénye áll fenn az ingatlan eladójával szemben a tulajdonjog megszerzéséhez szükséges bejegyzési engedély kiadására. [Kúria Pfv. I.20.723/2012/4.] 2.4.A rangsor elve: Az új Polgári Törvénykönyv tartalmazza a rangsor definícióját. A rangsor az ingatlanra bejegyzett jogok ingatlan-nyilvántartási sorrendje, amelyet a bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontok határoznak meg. 8 Ezen kívül a Ptk. 5:180., valamint az Inytv. 7. -a részletesebb megfogalmazással bontja ki a tartalmát. Az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát - e törvény eltérő rendelkezése hiányában - a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem, megkeresés iktatási időpontja határozza meg. ( Inytv. 7. (1) bek.) A rangsor eljárásjogi intézmény, arra utal, hogy milyen sorrendben lehet ranghelyet szerezni az egyes jogok bejegyzésével. A ranghely pedig a jogok vagy tények rangsorban elfoglalt helye. 9 Láthatjuk tehát, hogy a ranghely és a rangsor szoros összefüggésben állnak egymással. Emellett jelentősége van annak is, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat a jogszabályi rendelkezéseknek megfelel-e. Ugyanis a ranghely alapításának a feltétele, hogy a kérelem mellett az okiratot is mellékelni kell, amely a bejegyzés alapját szolgálja. 10 Az új Polgári Törvénykönyv kiegészítő jelleggel 8 Ptk. 5:169. 9 Pusztahelyi Réka: Ingatlan-nyilvántartási jog, Főiskolai jegyzet az igazságügyi igazgatási főiskolai szakképzésben és a jogi felsőoktatási szakképzésben résztvevő hallgatók számára harmadik, átdolgozott kiadás Novotni Alapítvány a Magánjog Fejlesztéséért, Miskolc, 2014., 32. o. 10 Ptk. 5:180. (1) bek. 7
szabályozza azt az esetet, mikor a bejegyzés hatálya ugyanazon időpontban kezdődik az adott jogok esetében. Ilyenkor azonos ranghelyen állnak. 11 A BH2010. 198-as jogeset a következőképpen határozott: Ugyanazon ingatlanra ugyanazon napon érkezett egy adásvételi szerződésen alapuló bejegyzési kérelem és az adóhivatal egy végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelme az eladó tulajdoni hányadára. Mind a két kérelem ugyanazon a napon keletkezett okiraton alapult. A földhivatal bejegyezte a vevő tulajdonjogát a hiánytalan kérelem alapján és egyidejűleg bejegyezte a végrehajtási jogot is. A tulajdonjog szerzője sérelmezte a végrehajtási jog bejegyzését, de a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy nem volt jogsértés. Törvényi szabályozás alapján egyidejűleg érkezett kérelmek között nem lehet további sorrendet felállítani amiatt, hogy melyik kapja a kisebb sorszámot, mert ez az adminisztratív intézkedés kizárólag a beadványok azonosítását szolgálja, a rangsor szempontjából pedig irreleváns. A földhivatal törvényesen teljesítette a tulajdonjog és a végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelmet is. Az ebből eredő polgári jogi jogvitát a feleknek kell rendeznie, megállapodás hiányában, polgári perben. [ Legfelsőbb Bíróság Kfv. II. 37. 541/2009. ] 2.5. Kérelemhez kötöttség: A kérelemhez kötöttség elve nem került szabályozásra az új Polgári Törvénykönyvben az eljárásjogi jellege miatt. Az ingatlan-nyilvántartásban az eljárások jelentős része csak kérelemre vagy hatósági megkeresésre indulnak el. Az ingatlan-nyilvántartásba csak azokat a jogokat vagy jogilag jelentős tényeket lehet bejegyezni, feljegyezni, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés megjelöl. 12 A megjelölésnek mindig pontosan kell tartalmaznia a bejegyzendő jogot vagy feljegyzendő tényt. Nem elegendő az utalás vagy hivatkozás. Van lehetőség a bejegyzés, feljegyzés és az erről szóló határozat kijavítására illetve kiegészítésére, melyeket a bejegyzés, feljegyzés iránti kérelemben foglaltak szerint végeznek. Meg kell említenünk, hogy a hivatalból történő eljárásra csak a törvényben meghatározott esetekben van lehetőség. 11 Ptk. 5:180. (2) bek. 12 Inytv. 6. 8
A kérelemhez kötöttség elve két irányba hat: 1. kötelezi a közigazgatási szervet, hogy határozatában a bejegyzési kérelem valamennyi eleméről döntsön (részhatározatra lehetőség nincs) 2. határozatában nem terjeszkedhet túl a bejegyzési kérelemben foglaltaktól. Bár az ingatlan-nyilvántartás egyik legfontosabb alapelve a kérelemhez kötöttség, mégis vannak ez alól is kivételek. A bekövetkezett változás az ingatlannal vagy tulajdonossal kapcsolatban, hiszen a földhivatal a 27. (1) bekezdésének megfelelően akkor is átvezeti az ingatlan, illetve a jogosult adataiban bekövetkezett változást, ha azt az ügyfél nem jelenti be. Hivatalból történő bejegyzés, illetve törlés, ugyanis az 50. (1) és (2) bekezdései felsorolják azokat a jogokat és tényeket, melyek az ügyfél kérelme nélkül (hivatalból) is bejegyezhetőek, illetve törölhetőek. 13 Egy joggyakorlat a kérelemhez kötöttséghez a következőképpen fogalmaz: A Kúria egy határozatában kiemelte, hogy ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhat a jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt közgyűlési határozat. A közgyűlési határozat érvényessége vizsgálatára az ingatlanügyi hatóságnak nincs jogosultsága, mert ez az okirat tartalmi és alaki megfelelőségén túlmutató körülmény. A nyilvántartást végző közigazgatási hatóság nincs feljogosítva arra, hogy a nyilvánvaló érvénytelenségen kívül egy okirattal kapcsolatban más körülményeket is vizsgáljon. [ Kfv. III.37.118/2013/9. ] 14 2.6.Közhitelesség elve és érvényesülése az ingatlan-nyilvántartásban: Az ingatlan-nyilvántartáshoz kapcsolódó alapelvek közül a legnagyobb jelentőséggel a közhitelesség elve bír. Az új Polgári Törvénykönyv hatálybalépése előtti 1959. évi IV. tv. 116. -ának (2) bekezdése és az akkor hatályos Inytv. 5. -ának (1) bekezdése majdnem azonos megfogalmazásban tartalmazta a közhitelesség elvét. Az új normaszöveg megfogalmazásában eltért az előzőektől, de a tartalmi lényege megmaradt 13 Pusztahelyi Réka: Ingatlan-nyilvántartási jog, Főiskolai jegyzet az igazságügyi igazgatási főiskolai szakképzésben és a jogi felsőoktatási szakképzésben résztvevő hallgatók számára harmadik, átdolgozott kiadás Novotni Alapítvány a Magánjog Fejlesztéséért, Miskolc, 2014.,40.o. 14 Az ingatlan-nyilvántartási joggyakorlat-elemző csoport összefoglaló véleménye (2016), (http://www.kuria-birosag.hu/sites/default/files/joggyak/az_ingatlan-nyilvantartasi_joggyakorlat-elemzo _csoport_osszefoglalo_velemenye_1.pdf,) 17. oldal, Letöltés dátuma: 2017. 03. 31. 9
a közhitelesség elvének. Kimondja, hogy az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogok és feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. 15 Ez tartalma szerint azt jelenti, hogy mindenki bízhat abban, hogy azok a jogok, amelyeket a nyilvántartás feltüntet, csakugyan megilletik a jogosultként bejegyzett személyt, és az ingatlanon csak azok a korlátozások állnak fenn, amelyek be vannak jegyezve. 16 Számos jogtudós törekedett arra, hogy a közhitelesség lényegi tartalmát meghatározza és megfogalmazza. Ezzel a témával kapcsolatban, több publikáció is megjelent. Ezekből a publikációkból kitűnik, hogy igen sokszínű az elméleti megközelítése ennek az alapelvnek. Az e témával kapcsolatban néhány cikket és tanulmányt szeretnék kiemelni: Vékás Lajos 2001-ben kiadta Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének megerősítéséért című könyvét, melyben megfogalmazta, hogy szerinte az ingatlannyilvántartásról szóló törvény, amely az 1997. évi CXLI törvény, gyengíti a közhitelesség elvét. A törvény 5. (2) bekezdése vélelemmé fokozza le a közhitelességet. Ez a bekezdés ugyanis azt mondja ki, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg; s ugyanígy csupán vélelem szól a törölt jogok és tények fenn nem állása mellett. A közhitelességnek ennél többet kell jelentenie. Tehát azt, hogy törvényben meghatározott kivételektől eltekintve az ingatlan-nyilvántartás hitelesen tanúsítja az oda bejegyzett jogok illetve feljegyzett tények fennállását. Úgy vélte, hogy az lenne a megoldás, ha ösztönözve lennének a jogalanyok, hogy minél előbb jegyeztessék be a tulajdonjogukat még akkor is, ha az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerzésük valósulna meg. Ezek megvalósítása érdekében az 1959. évi IV. törvény 121. (4) bekezdése szerinti rendelkezést el kellene helyezni a többi ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés szabályai közé. Álláspontját kifejtette a 117. (4) bekezdésében foglaltakról is. 17 Kurucz Mihály álláspontja az volt, aki ezzel a témával több tanulmányában is foglalkozott, hogy a régi Ptk., azaz az 1959. évi IV. törvény a közhitelesség lényegét 15 Ptk. 5:170. 16 A Polgári Törvénykönyv Magyarázatokkal (Complex Kiadó Kft. Budapest 2013.) 497.o. 17 Dr. Vékás Lajos: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének megerősítéséért (Magyar Jog 2001/3.) 129-130.o. 10
másként értelmezte. 18 Úgy vélte, hogy ez az elv azonos a bizonyító erővel, viszont a jogszabályból nem lehetett egyértelműen arra következtetni, hogy a bizonyító erő megdönthető. A nyilvánkönyv anyagi joggal ellentétes tartalmának kiigazítása lehetőségére nem található magyarázat a közhitelesség fogalomnál, amelyet folyamatosan biztosítanak a nyilvánkönyvek. Tudnunk kell, hogy van e más olyan jogszabály, amely egy meghatározott körre a nyilvánkönyv bizonyító erejét kizárja, hiszen önmagában nem lehet jogot szerezni biztonsággal a nyilvánkönyv alapján. Véleménye szerint a jogvédelmi hatást kell szem előtt tartani a közhitelesség fogalmának meghatározásakor. Erre pedig akkor van szükség, amikor az ingatlanforgalom biztonsága érdekében, azt kell megvédeni, aki ellenérték fejében és jóhiszeműen szerzett jogot, miközben nem tudott a nyilvánkönyvvel ellentétes állapotról és mindeközben a nyilvánkönyvi tartalom bizonyító erejében bízott. 19 Álláspontja szerint a közhitelesség feltétlen joghatás és az Inytv.-ben egy vélelem rendszert jelentett, amelynek elemei a következők: teljesség, vagyis mindazokat a jogokat és tényeket tartalmazza, amelyek bejegyezhetőek, és a bejegyzetteken kívül nincs is más (negatív mozzanat), helyesség, vagyis megfelel a bejegyzési kérelemnek, illetőleg a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmának, továbbá a jogállapot valóságának (pozitív mozzanat), jogszerűség (legalitás), vagyis jogszerűen kerültek az ingatlan-nyilvántartásba a bejegyzett jogok és tények, valamint más jogok és tények nem kerülhetnek oda, ismert (cognitio), mindenki által ismert és senki sem hivatkozhat arra, hogy nem tudott a bejegyzett jogok, tények fennállásáról, illetőleg a jogosult személyéről, bizonyító erő (processzív) a bizonyítási terhet és kötelezettséget telepíti, dologiasító hatály, a bejegyzés az inter partes joghatásokat erga omnes-sé alakítja, jóhiszemű szerzést megalapozó vélelem. A cognitio elve közbizalmi hatást ad, mely szerint védelemben részesül a bejegyzett jog, tény jogosultja akkor is, ha az a valóságos állapottal nem egyezik. 20 Jójárt László azon meggyőződés mellett érvelt, hogy indokolt a telekkönyvek bíróságok általi vezetése, mert különböznek az egyéb nyilvántartások és az ingatlan-nyilvántartás. 18 Vö. régi Ptk. 116. (2) bek: Az ingatlan-nyilvántartás - ha jogszabály kivételt nem tesz - a tulajdonjog és más jogosultságok fennállását hitelesen tanúsítja. 19 Dr. Kurucz Mihály: A nyilvánkönyvi közhitelesség tartalmának sokrétűségéről (Magyar Jog 2004/6.) 323.o. 20 Dr. Kurucz Mihály: Ingatlan-nyilvántartási jog (ELTE Jogi Továbbképző Intézet 2003/2004.) 83.o. 11
Véleménye szerint az ingatlan-nyilvántartást három olyan joghatás együttes jelenléte jellemzi, amelyek nem kapcsolódnak más nyilvános regiszterekhez: a) konstitutív hatály, amely azt jelenti, hogy a telekkönyvi bejegyzés új jogot teremt, viszont ez nem vonatkozik a jogok módosulására és megszűnésére. b) vélelmi hatály, ami azt jelenti, hogy vélelmezni kell a bejegyzett telekkönyvi tartalom helyességét, vagyis valódi jogosultnak kell tekinteni azt a személyt, akit a telekkönyvbe bejegyeztek. A törölt jogról pedig vélelmezni kell, hogy az nem áll fenn, a törlés helyesen történt (pozitív vélelem), a telekkönyvbe be nem jegyzett jogokat fenn nem állónak kell tekinteni (negatív vélelem). c) védelmi (orvosló) hatály arra szolgál, hogy ha a telekkönyvben bízó jóhiszemű jogszerzőt megtévesztené a telekkönyv tartalma, mert utólag kiderül, hogy nem volt helyes, ugyanis nem a valóságos jogi helyzetet tükrözte, akkor oltalomban részesül a jogszerzése. Ez a védelmi hatály (vagy bizalomvédelem). Az adott telekkönyv a bizalomvédelem kiépítettségétől függ, amelynek minimuma csak a nyilvánosságra nem hozott jogváltozások elleni védelemhez kapcsolódik. Ha a hibás, hiányos vagy érvénytelen bejegyzésekben jóhiszeműen bízó, az ilyen bejegyzést valóságosnak tekintő jogszerző azt az anyagi jogállást nyeri el, amit akkor nyert volna el, ha a telekkönyv helyesnek bizonyult volna, akkor a telekkönyv a védelem maximumát valósítja meg. Összegezve a védelem maximumát jelenti, ha a nem tulajdonostól való tulajdonszerzés a nemo plus iuris elvét áttörve akként valósul meg, hogy a jogszerző jóhiszemű volt és ezért megbízott a telekkönyv helyességében. 21 Mindezeket Jójárt László Az ingatlan-nyilvántartás bírósági garanciáinak megerősítéséről című könyvében foglalta össze, melyet 2003-ban adtak ki. Petrik Ferenc, szintén ebben az évben 2003-ban kiadott egy könyvet A telekkönyvi jog alapelvei, a közhitelesség elve címmel, melyben azt fogalmazta meg, hogy nem értett egyet Kurucz Mihálynak azon megállapításával, miszerint a közhiteles nyilvántartás csakis a jóhiszemű szerzőt védi. Véleménye szerint mindenkinek tanúsítja a jogok és tények fennállását a közhiteles nyilvántartás és arra bárki hivatkozhat. Szerinte, ha valaki a nyilvántartásban bízva szerződést köt vagy jognyilatkozatot tesz, akkor a bizalma érvényre fog jutni. Egyszóval szerződését akkor is érvényesnek fogják 21 Dr. Jójárt László: Az ingatlan-nyilvántartás bírósági garanciáinak megerősítéséről (Magyar Jog 2003/5.) 270.o. 12
elfogadni, ha egyébként megtagadható lenne attól a joghatás. Viszont aki tudott arról vagy tudnia kellett, hogy a nyilvántartás nem a valósággal megfelelő, akkor nem méltó a bizalomra. A jóhiszemű jogszerzőt két védelmi rendszer védi: az egyik, azt a jóhiszemű szerzőt védi, aki az érvénytelen bejegyzésben bízott és a jogszerzése három év (illetőleg 6 hónap) eltelte után már nem támadható meg, a másik, az ingatlan-nyilvántartás teljességében bízó jogszerzőt, akit azonnali és teljes védelem illet meg az ingatlan-nyilvántartáson kívüli szerzővel szemben, ellene törlési per megindítására sincs lehetőség. 22 Álláspontja szerint a közhitelesség elve három elemet foglal magában: 1. A telekkönyv valósága jelenti az igaz és teljes valóságot. Ami a telekkönyvben benne van, az valóban fennáll, viszont ami a telekkönyvben nincs benne vagy abból törölték, az nem létezik. A telekkönyv hiteles. 2. A telekkönyvben szereplő bejegyzések publica fides jellegűek, senki sem hivatkozhat arra, hogy a bejegyzett jogok vagy jogilag jelentős tények fennállásáról és a jogosultak személyéről nem tudott. A telekkönyv közhiteles. 3. A közhitelességgel szemben fennáll az a követelmény, hogy a valóságos állapotnak megfelelően kell tartalmaznia a nyilvántartásnak az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket. 23 A közhitelesség elve nem feltétlenül érvényesülő elv a dologi jog vagy bejegyzett jog tekintetében. Petrik Ferenc négy esetet fogalmazott meg kivételként: a) A közhitelesség elvének a legjelentősebb korlátja: Az igaz és teljes valóság csak addig áll fenn, amíg be nem bizonyítják az ellenkezőjét. Vannak esetek viszont, amikor ez a vélelem megdönthetetlenné válik. (pl. meghatározott idő elteltével nem támadhatóak meg a jóhiszemű és visszterhesen szerzők javára bejegyezett jogok.) b) A közhitelesség elvének érvényesülését maga a törvény is kizárhatja. c) Közhitelesség elve alóli kivétel az is, hogy ingatlan-nyilvántartáson kívül is lehet szerezni dologi jogosultságot. 22 Dr. Petrik Ferenc: A telekkönyvi jog alapelvei, a közhitelesség elve (Magyar Jog 2003/5.) 261. o. 23 Dr. Petrik Ferenc: A telekkönyvi jog alapelvei, a közhitelesség elve (Magyar Jog 2003/5.) 259. o. 13
d) Az úgynevezett informatív hatályú jogilag jelentős tények, amelyek bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti. Mindezek mellett kifejti azt is, hogy az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerző jogát megelőzi annak a jóhiszemű jogszerzőnek a joga, aki azt bejegyeztette az ingatlannyilvántartásba, valamint aki őt megelőzően kérte jogának bejegyzését. A törvény annak a jogát ismeri el, aki a jogát bejegyeztette a nyilvántartásba. Ez a szabály elbirtoklás esetében a Ptk. 1959. évi IV. törvény 121. -ának (4) bekezdésén alapszik, miszerint Az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján akkor sem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozólag állnak fenn, és a föld nem osztható meg. Az ex lege jogszerzések esetén pedig az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény rendelkezései az irányadók. 24 Álláspontja az volt, hogy csökkenteni kell a közhitelesség követelménye alóli kivételeket. Az ingatlan-nyilvántartás az Inytv. 5. (1) bekezdése értelmében közhiteles hatósági nyilvántartás, amelynek közhitelességére és ennek anyagi jogi joghatásaira a bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében az Inytv. eltérő rendelkezése hiányában a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni. Az új Polgári Törvénykönyv 5:170. -a is tartalmazza az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége definícióját miszerint: Az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Ezáltal biztosítja a nyilvántartás az ingatlanok tulajdoni és használati viszonyainak a védelmét, az ingatlanforgalmak biztonságát, valamint az ehhez kapcsolódó hatósági feladatok ellátásának megalapozottságát. Ha a szabály teljességében érvényesülne, akkor ez azt jelentené, hogy azok a jogok és tények, amelyek az ingatlan-nyilvántartásban szerepelnek, azok fennállnak, illetve amelyek az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepelnek, azok nem állnak fenn. 25 Bár láthatjuk, hogy az új Polgári Törvénykönyv a közhitelesség definíciójának meghatározásakor kihagyja ha jogszabály (1997. évi CXLI. törvény az ingatlannyilvántartásról) kivételt nem tesz kitételt, mégsem szűnik meg a közhitelesség 24 Dr. Petrik Ferenc: A telekkönyvi jog alapelvei, a közhitelesség elve (Magyar Jog 2003/5.) 260.o. 25 Hidvéginé dr. Erdélyi Erika (2010), Nyugat-magyarországi Egyetem, Ingatlan-nyilvántartás, Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei (http://www.tankonyvtar.hu/hu/tartalom/tamop425/0027_iny3/ ch01s04.html), Letöltés dátuma: 2017. január 15. 14
vélelem jellege. A korábbi Inytv. 5. (2) bekezdése és az ingatlan-nyilvántartás teljességében foglaltak azonos tartalommal bírnak. A közhitelesség nem egyenlő a valósághűség fogalmával, csak törekszik a jogi állapotnak a valósághoz legnagyobb mértékben való igazodásához. A két fogalom ennek megfelelően elhatárolható egymástól. Míg a valósághűség egy elérendő cél, addig a közhitelesség olyan joghatály, amely rendező elvként szolgál arra az esetre, ha az ingatlan-nyilvántartás tartalma eltérne a valóságos állapottól. Tehát a fentiek értelmezéséből kitűnik, hogy a közhitelesség valóban egy vélelemrendszert alkot. Ennek a rendelkezésnek a célja, hogy a valóság és az ingatlan-nyilvántartásban lévő adatok megegyezzenek. Előfordulnak olyan esetek, mikor az ingatlan-nyilvántartás tartalmával szemben ellenbizonyításnak van helye és ilyenkor ez formális szempontból ellentétben áll a helyességbe és teljességbe vetett bizalommal. Másrészről viszont lehetőséget biztosít arra, hogy az abban bízó jóhiszemű akkor is védelmet nyerjen, ha nem a jogosulttól szerzett. Tehát a hibás vagy hiányos nyilvántartáshoz kapcsolódó igazoló erő is érvényre juthat. A közbizalom elve azt jelenti, hogy a nyilvántartás tartalmában mindenki megbízhat és az így megszerzett jog akkor is védelemben részesül, ha a nyilvántartásban lévő állapot nem a valóságot tükrözi. Tehát a közbizalom védelmet jelent. A cognitio elve szerint, ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, vagy ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. ( Ptk. 5:171. ) Ez a vélelem megdönthetetlen, hiszen azt kell vélelmeznünk, hogy az ingatlannyilvántartásban szereplő jogokról, tényekről és állapotról mindenki meggyőződött. A jogszerzőnek nem csak joga, de kötelezettsége is a tájékozódás. A jog vagy tény bejegyzéséhez kapcsolódó minimum joghatály. Ez az elv kiterjed az ingatlannyilvántartás tartalmára valamint a kilátásban lévő változására is. A széljegyzett kérelmek kapcsán pedig a folyamatban lévő eljárás tényére és tárgyára is kiterjed. ( Ptk. 5:171. (2) bek.) A jóhiszeműség vonatkozásában a kérelem benyújtásának időpontjában kell fennállnia a jogszerző jóhiszeműségének. Ha viszont jogszerzésekor tudott vagy tudnia kellett volna az ingatlan-nyilvántartási állapot helytelenségéről, akkor nem tekinthető 15
jóhiszeműnek. 26 A bizonyító erő, amely a közhitelességhez kapcsolódik, nem feltétlen. Előfordulhatnak olyan esetek is, hogy valaki a nyilvántartásban szereplő valamely jogot vagy tényt megkérdőjelez. Eszerint a jogvédelmi hatást nemcsak a jóhiszemű jogszerzők számára kell biztosítani, hanem arra is lehetőséget kell adni, hogy valaki bebizonyíthassa a bejegyzésben lévő hibát. A bizonyítási teher természetesen azon van, aki a nyilvántartás valamely bejegyzését megkérdőjelezi. 27 A közhitelességben lévő jogvédelmi hatás a bírói gyakorlatban is megnyilvánul. Előfordulhat olyan eset is, hogy a bíróságnak kell kijavítania a határozatban vagy bejegyzésben lévő hibát, vagy hiánypótlást kell elvégeznie, de mindeközben harmadik személy az ingatlanra jogot szerzett az ingatlan-nyilvántartásban bízva és a kijavítás vagy a pótlás sértené a jogát, akkor a kijavításnak illetve pótlásnak csak akkor lehet helye, ha a harmadik személy hozzájárul. Viszont ennek hiányában a határozatot vagy a bejegyzést változatlanul kell hagyni. Tehát akik nem tudtad az ingatlan-nyilvántartáson kívül bekövetkezett jogváltozásokról, azokat védi a közhitelesség elve. A védelem abban az esetben is megnyilvánul, amikor tévesen kerültek be bejegyzések az ingatlan tulajdoni lapra és a későbbi jogszerző ezekre alapozta szerzését. 28 A közhitelesség elve megköveteli, hogy a nyilvántartásban a tulajdonosok láncolata folyamatos legyen, az ingatlan-nyilvántartásba betekintőnek azt kell tudnia, hogy a jelenlegi tulajdonos hogyan került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. Ezt a célt szolgálja az Inytv. 49.. (1) bekezdése mely szerint Az ingatlan-nyilvántartásban jog és tény csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeznek. 29 2.6.1.A közhitelességhez kapcsolódó vélelmek: Az ingatlan-nyilvántartás vélelmei ellen lehetőség van ellenbizonyításnak, ebből következik, hogy a vélelmei megdönthetőek. 26 Pusztahelyi Réka: Ingatlan-nyilvántartási jog, Főiskolai jegyzet az igazságügyi igazgatási főiskolai szakképzésben és a jogi felsőoktatási szakképzésben résztvevő hallgatók számára harmadik, átdolgozott kiadás Novotni Alapítvány a Magánjog Fejlesztéséért, Miskolc, 2014., 35-36.o. 27 Papp Zsigmond: Ingatlan-nyilvántartás a gyakorlatban. In: Agrár-és vidékfejlesztési igazgatás. (Szaktudás Kiadó Ház, Budapest, 2010.) 169-170. o. 28 Az ingatlan-nyilvántartási joggyakorlat-elemző csoport összefoglaló véleménye (2016), (http://www.kuria-birosag.hu/sites/default/files/joggyak/az_ingatlan-nyilvantartasi_joggyakorlatelemzo_csoport_osszefoglalo_velemenye_1.pdf), 45. oldal, Letöltés dátuma: 2017. 03. 31. 29 Inytv. 49.. (1) bek. 16
Az ingatlan-nyilvántartás teljességét a negatív és pozitív vélelmek alapozzák meg. A pozitív vélelem szerint a bejegyzett jogok és feljegyzett tények fennállnak és ezek jogosultja a jogosultként feltüntetett személy. (Ptk. 5:173. ) A negatív vélelem pedig azt mondja ki, hogy az ellenkező bizonyításáig a nyilvántartásból törölt jogok és tények nem állnak fenn. (Ptk. 5:173. ) Ez a két vélelem együttesen adja az ingatlan-nyilvántartás tartalmához fűződő helyesség és teljesség vélelmét. Az ingatlan-nyilvántartás megegyezősége, mint érték tehát mennyiségi (teljesség) és minőségi (helyesség) elemre bontható. A teljesség vélelme azt követeli meg, hogy az ingatlan-nyilvántartásnak a Magyarországon található minden egyes ingatlanát tartalmaznia kell, függetlenül azok rendeltetésétől, valamint attól, hogy az ingatlan kinek a tulajdonában, kezelésében vagy használatában van. A helyesség vélelme az ingatlan-nyilvántartás tartalmát a valóságos jogállapotnak megfelelőnek tartja. A bejegyzési kérelem és a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalma a valóságot tükrözi. 30 A Ptk. ingatlan-nyilvántartási korrekciókat is megfogalmaz, melyek a XIII. címben találhatók meg. Korrekciós eszközök: - Törlés - Kiigazítás - Kijavítás, kiegészítés Törlésre akkor kerülhet sor, ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy feljegyzés az alapjául szolgáló okirathoz képest helytelen, ha az alapjául szolgáló jogügylet érvénytelen, vagy ha utólagos helytelenségről van szó. A másik korrekciós eszköz, melyet a Ptk. nevesít, az a kiigazítás. Kiigazításra minden egyéb esetben sor kerülhet, amely nem tartozik a törlés körébe. A bejegyzésben vagy feljegyzésben történt hibás névírást, szám- vagy számítási hibát, más hasonló elírást és helytelen megjelölést a hatóság saját hatáskörében kijavítja, viszont ha a bejegyzés vagy feljegyzés iránti kérelem és az annak alapjául szolgáló okirat valamely részéről nem rendelkezett, vagy ha hiányos, akkor kiegészíti. A közhitelesség elve, az ingatlan-nyilvántartásban bízó, jóhiszemű személy és az eredeti tulajdonos érdekeinek védelme szempontjából, a forgalom biztonságát célozva, egymással ellentétes igényeket indukál. Amíg a jóhiszemű szerző részére az abszolút 30 Pusztahelyi Réka: Ingatlan-nyilvántartási jog, Főiskolai jegyzet az igazságügyi igazgatási főiskolai szakképzésben és a jogi felsőoktatási szakképzésben résztvevő hallgatók számára harmadik, átdolgozott kiadás Novotni Alapítvány a Magánjog Fejlesztéséért, Miskolc, 2014.,37. o. 17
védelmet a bejegyzéshez fűződő azonnali hatály jelenti, addig az eredeti tulajdonos számára az igényének korlátlan határidőben történő érvényesíthetősége jelenti. A megfelelő érdekkiegyenlítést a Ptk. a jogvédelmi hatás késleltetett beállásával biztosítja. E keresetindítási intervallum a kézbesítéstől számítandó 6 hónapos szubjektív és a hatályba lépéstől számítandó 3 éves objektív határidő, egyértelműen kimondva e határidők jogvesztő jellegét. 31 A jóhiszemű és visszterhesen szerző védelme: A jogszerző jóhiszeműségének főszabály szerint a kérelem benyújtásának idejében kell fennállnia. ( Ptk. 5:172. (1) bek.) A nyilvántartás helyességét és teljességét kell vélelmeznünk az ingatlan-nyilvántartásban bízó, jóhiszeműen és visszterhesen szerzővel szemben akkor is, ha a nyilvántartás tartalma a valósággal nem egyezik. Az ingatlannyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek minősül az, aki ellenérték fejében szerez jogot, miközben az ingatlan-nyilvántartásban bízott. Az új Polgári Törvénykönyv meghatározza azt is, hogy ki nem tekinthető jóhiszemű jogszerzőnek. Tehát nem tekinthető jóhiszemű jogszerzőnek az, aki a jogszerzésekor tudott vagy tudnia kellett volna az ingatlan-nyilvántartás tartalmának a helytelenségéről. Szintén kötelezettsége van az olyan feltüntetett széljegyzékre való tájékozódásra, amelyek alapján a nyilvántartási állapot meg is valósul. (Ptk. 5:172. (3) bek.) A jóhiszemű jogszerző vonatkozásában a nyilvántartás helyességének vélelme megdönthetetlenné válik a következő esetekben: - Azonnal, ha valójában nem teljes az ingatlan-nyilvántartás, mert ingatlannyilvántartáson kívüli jogosult van. - Határidő leteltét követően, ha az ingatlan-nyilvántartás helytelensége vagy utólagos helytelenné válás miatt a törlési per szabályai szerint a meghatározott keresetindítási határidő eredménytelenül eltelik. Itt a közhitelesség elve áttöri a nemo plus iuris elvét a jóhiszeműen és visszterhesen szerző vonatkozásában. Mivel meghatározott határidőn belül a jóhiszeműen jogot szerző javára bejegyzett jog törlésének is helye van, ezért ezek az esetkörök nincsenek benne a Ptk. szerinti védelemben. Ennek eredményeként nem lehet a fenti védelemre 31 Tóth Györgyné dr., dr. Tolnai Ildikó, dr. Ribai Csilla, dr. Pomeisl András, (2013), Negyedik rész: Az ingatlan-nyilvántartás, X. cím: Az ingatlan-nyilvántartás és annak alapelvei, Az ingatlan-nyilvántartási korrekciók (http://projektjeink.birosag.hu/sites/default/files/allomanyok/ptk_e_learning/ptk7/lecke8_lap 3.html) Letöltés dátuma: 2017. január 19. 18
hivatkozni, ha vele szemben megindult a per vagy még nem indult meg a per, de a kérelme benyújtása előtt már feljegyezték a mással szemben megindított kiigazítási vagy törlési pert. A Ptk. 5:186. (2) bekezdés értelmében a jóhiszemű, visszterhesen jogot szerző védelme a hibás tartalmú ingatlan-nyilvántartás kijavításával és kiegészítésével szemben is fennáll. 32 Ha a jóhiszemű szerző jogát már bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, vagy ha az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy jogát megelőzi a rangsorban a kérelme, ez utóbbi a jóhiszemű szerzővel szemben nem érvényesítheti ezt a jogot. Ezt mondja ki a Ptk. 5:175. (1) bekezdése és a Ptk. 5:174. (1) bekezdése. Ha vita merül fel a jóhiszeműséggel kapcsolatban, akkor ez a kérdés polgári perre tartozik. Tehát nem folytathatnak le bizonyítási eljárást ezzel a kérdéssel kapcsolatban sem a közigazgatási bíróságok és sem az ingatlanügyi hatóságok. Említést kell tennünk arról, hogy az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző nem érvényesítheti a jogát azzal a jóhiszeművel szemben, akinek be van jegyezve a joga az ingatlannyilvántartásba. Következetesképpen a közhitelességhez kapcsolódó bizalmi el védelmet nyújt azok számára, akik úgy kötöttek szerződést, hogy az ingatlannyilvántartásban bízva visszterhesen szereztek jogot. Az a személy, aki az ingatlannyilvántartáson kívül szerzett jogot, a dologi igényét, mely a tulajdonjoga bejegyzésére irányul csak a tulajdonszerzése időpontjában bejegyzett tulajdonossal vagy a nem jóhiszemű szerzővel szemben érvényesítheti. 33 A közhitelességhez kapcsolódó további vélelem, a jogszerűség vélelme. Ez a vélelem azt jelenti, hogy törvényesen, szabályszerű eljárásban jegyezték fel valamint be az ingatlan-nyilvántartásban szereplő jogot vagy tényt. Az ellenkező bizonyításáig azt kell vélelmeznünk, hogy a bejegyzett jogok és feljegyzett tények az anyagi jogi szabályoknak megfelelnek, törvényes a jogosultak jogszerzése valamint törvényesen folytatták le az ingatlan-nyilvántartási eljárást is. Az ismertség elve a cognitio elvét jelenti, amely azt mondja, hogyha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki 32 Pusztahelyi Réka: Ingatlan-nyilvántartási jog, Főiskolai jegyzet az igazságügyi igazgatási főiskolai szakképzésben és a jogi felsőoktatási szakképzésben résztvevő hallgatók számára harmadik, átdolgozott kiadás Novotni Alapítvány a Magánjog Fejlesztéséért, Miskolc, 2014, 38. o. 33 Az ingatlan-nyilvántartási joggyakorlat-elemző csoport összefoglaló véleménye (2016), (http://www.kuria-birosag.hu/sites/default/files/joggyak/az_ingatlan-nyilvantartasi_joggyakorlat-elemzo _csoport_osszefoglalo_velemenye_1.pdf,) 42. oldal, Letöltés dátuma: 2017. január 20. 19
sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. Ez a vélelem megdönthetetlen, ellene bizonyításnak helye nincs. A bizonyító erő is fontos vélelem, amely a közhitelességhez kapcsolódik. Erről az elvről már az előzőekben írtam, viszont ha a lényegét vesszük, akkor annyit jelent, hogy a bizonyítási terhet és kötelezettséget kell meghatároznunk. A bizonyítási kötelezettség azt terheli, aki az ingatlan-nyilvántartás teljességét vagy helyességét vitatja. A közbizalmi hatás is fontos vélelem. A bejegyzett jog vagy feljegyzett tény jogosultja akkor is védelmet élvez, ha a nyilvántartási állapot nem egyezik a valóságos jogi helyzettel. Az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében úgy szerez jogot, hogy nem tudott és nem is kellett tudnia az ingatlan-nyilvántartással ellenkező jogról, az megszerzi a szóban forgó jogosultságot az ingatlan-nyilvántartás szerint. 34 2.6.2.Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző jogállása: Bizonyos tulajdonszerzési jogcímek esetén az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől függetlenül keletkezhet tulajdonjog. Az a lehetőség, hogy ingatlan-nyilvántartáson kívül is bekövetkezhet tulajdonszerzés, rombolja a közhitelesség érvényesülését. A nyilvántartáson kívüli jogosult a jogát nem érvényesítheti azzal a jóhiszemű jogszerzővel szemben, aki a nyilvántartásba be van jegyezve vagy őt megelőzi a rangsorban. Szintén nem érvényesítheti a jogát, a be nem jegyzett jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző személlyel szemben vagy őt bejegyzési igényével rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben. Tehát az a személy, aki ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogosult, törekednie kell arra, hogy minél hamarabb bejegyeztesse a szerzett jogát vagy a javára keletkezett tényt az ingatlan-nyilvántartásba, hiszen csak így kap védelmet a jogszerzésére. A közhitelesség elve csakis a nyilvántartásba bejegyezhető jogok és feljegyezhető tények körében érvényesül. Az Inytv.5. -ban kifejtett, a nyilvántartási adatokra irányadó közhitelesség azonban ilyen tartalommal nem bír, csak az igazoló erejét közvetíti a nyilvántartásnak és a bizonyítási terhet arra telepíti, aki az eltérő valóságra 34 Hidvéginé dr. Erdélyi Erika (2010), Nyugat-magyarországi Egyetem, Ingatlan-nyilvántartás, Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei (http://www.tankonyvtar.hu/hu/tartalom/tamop425/0027_iny3/ch01 s04.html), Letöltés dátuma: 2017.január 20. 20
hivatkozik az adatokkal szemben. Vélelmezni kell az ellenkező bizonyításáig, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett ingatlanadat fennáll, az ingatlan-nyilvántartásból törölt ingatlanadat nem áll fenn. 35 Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdon-szerzésmódok részletesebben: Ráépítés, hozzáépítés Elbirtoklás Öröklés Kisajátítás Házastársi vagyonközösség A tulajdonjog tehát bejegyzés nélkül keletkezik. A bejegyzés csak deklaratív hatályú. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonost megilleti az igény, mely a tulajdonjoga bejegyzésére irányul. A jog bejegyzése deklaratív hatályú, ha a tulajdonjog ingatlannyilvántartáson kívül keletkezett, ha olyan dologi jog, amely jogszabályon alapul, vagy ha kötelmi jellegű a jogosultság. Ráépítésről akkor beszélünk, ha valaki jóhiszeműen idegen földre épít anélkül, hogy erre jogosult lenne. Főszabály szerint a földtulajdonos szerzi meg az épület tulajdonjogát, azonban kötelezettsége van a ráépítőnek, ami a gazdagodásának a megfizetését jelenti. Előfordulhat az az eset is, hogy az épületre nem tart igényt a földtulajdonos, ilyenkor a ráépítőnek meg kell fizetni a föld megfelelő részét vagy az egész földet meg kell vásárolnia. (Ptk. 5:70. (1) bekezdés) Ilyenkor az épület és a föld tulajdonjoga a ráépítőt fogja megilletni. Ha az épület értéke a földnek az értékét vagy a föld megfelelő részének értékét meghaladja, akkor a ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének a tulajdonjogát. A Ptk. 5:70. (2) bekezdés értelmében a bíróság azt is megállapíthatja, hogy csak az épület tulajdonjogát szerezte meg a ráépítő. Ebben az esetben ellenértéket kell fizetni a ráépítőnek, mivel csak a földhasználati jog illeti meg. A föld és épület tulajdonjoga egymástól elválik. A Ptk. 5:68. (1) bekezdés azt mondja ki, hogy közös tulajdon keletkezik, ha valaki saját anyagával és jóhiszeműen hozzáépít a más tulajdonában lévő épülethez. Így az ingatlan értéke jelentős mértékben megnő és az épület tulajdonosa illetve az építő közös 35 Pusztahelyi Réka: Ingatlan-nyilvántartási jog, Főiskolai jegyzet az igazságügyi igazgatási főiskolai szakképzésben és a jogi felsőoktatási szakképzésben résztvevő hallgatók számára harmadik, átdolgozott kiadás Novotni Alapítvány a Magánjog Fejlesztéséért, Miskolc, 2014, 38-39.o. 21