1 Bevezető A TAKARÉK Csoport Agrár Igazgatósága nevében köszöntöm kiadványunk Olvasóit, egyben szeretném megragadni az alkalmat, hogy a statisztikai adatokon túl közös gondolkodásra invitáljam Önöket a termőföldárak jövőjéről. A lezárt és feldolgozott tranzakciók alapján a 2016. év folytatódó áremelkedést hozott a termőföldpiacon, a földterületek értéke átlagosan 11,2 százalékkal haladta meg a 2015. évi szintet, így egy hektár szántó országos átlagban 1,22 millió forintot ért. Adataink szerint az elmúlt öt évben megduplázódtak a földárak, ennek fényében felmerül a kérdés, hogy ez meddig folytatódhat, valóban jó befektetés-e a termőföld a jelenlegi árak mellett? Mostani kiadványunkban a valós tranzakciós adatok alapján igyekszünk bemutatni a hazai termőföldpiac alakulását, hogy a szektor iránt érdeklődők minél teljesebb képet kaphassanak az itt zajló folyamatokról, illetve hogy a piac szereplőit a legmegfelelőbb üzleti döntések meghozatalában támogassuk. Hollósi Dávid igazgató Takarék Agrár Igazgatóság
2 1. Ismét gyorsult az árnövekedés a földpiacon A TAKARÉK Termőföldindex 2016- ben ismét árnövekedést mutatott, a drágulás sebessége növekedett az előző évhez képest, bár elmaradt a 2012 2014 közötti időszaktól. Első ránézésre meglepőnek tűnik a növekedés ismételten nagyobb üteme, mivel a Földforgalmi törvény 2014. év közbeni bevezetése után erőteljesen visszaesett a forgalom. A TAKARÉK Termőföldindex értéke 2016- ra 180,5-re növekedett az egy évvel korábbi 162,4-es szintről, míg a fogyasztói árindexszel deflált index értéke 147,7-re emelkedett a korábbi 133,4-ről. A TAKARÉK Termőföldindex növekedése ismét gyorsulást mutatott azok után, hogy 2015-ben az előző évek két számjegyű drágulása egy számjegyűre csökkent. A TAKARÉK Termőföldindex számait 2008-tól kezdődően revideáltuk, és az indexszámok meghatározásának bázisául a 2008-as évet választottuk. 2016-ban a földterületek értékének nominálisan ismét két számjegyű növekedése volt tapasztalható, az árak 11,2 százalékkal emelkedtek, míg 2015-ben 9,9 százalékos drágulásra A TAKARÉK Termőföldindex értékei nominálisan és fogyasztói árindexszel deflálva 190 170 150 147.8 180.5 162.4 147.7 130 110 90 70 50 89.8 56.6 83.3 57.4 94.5 68.5 103.2 78.4 79.7 98.3 99.3 99.4 83.4 86.7 94.9 100.0 89.5 98.3 94.3 100.9 92.7 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 84.8 113.5 88.9 131.2 94.5 121.3 107.5 133.4 TAKARÉK Termőföldindex TAKARÉK Termőföldindex fogyasztói árindexszel deflálva
3 A TAKARÉK Termőföldindex éves változása nominálisan és fogyasztói árindexszel deflálva 30% 25% 20% -15% Az EU-csatlakozást megelőző időszak 38,4% (reál: 14,9%) 19.4% Konszolidáció és moratórium hosszabbítás 18,3% (reál: -17,9%) Tulajdonszerzési szigorítás előtti évek 59,5% (reál: 43,1%) Állami földprogram 22,1% (reál: 21,8%) 15.6% 14.4% 15% 13.4% 13.7% 12.9% 10.7% 11.7% 12.4% 12.6% 11.2% 9.3% 8.9% 9.9% 10.0% 10% 6.4% 4.7% 5.3% 3.9% 4.8% 5% 3.2% 1.3% 1.7% 1.0% 0.0% 0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-1.7% -5% -4.7% -4.5% -5.7% -5.7% -7.2% -10% -10.1% TAKARÉK Termőföldindex változása (%) TAKARÉK Termőföldindex fogyasztói árindexszel deflált változása (%)
4 került sor. A 2016-os eredmény ugyanakkor nem érte el a tulajdonszerzés szigorítása előtt tapasztalt bővülés mértékét, 2012 és 2014 között 12,4 és 15,6 százalék közötti növekedés volt a jellemző. Reálértelemben nézve 10,7 százalékkal értek többet a földterületek 2016-ban, mint egy évvel korábban, ami ugyan szintén elmaradt a 2013-as és 2014-es szinttől, de túlszárnyalta a 2015-ös év mellett a 2012-est is. Annak ellenére tehát, hogy a tulajdonszerzés szigorítása miatt stagnáló árakra lehetett számítani, már második éve az árnövekedésé a főszerep. Az árak elmúlt két évben tapasztalt jelentős növekedése, illetve a drágulás mértékének gyorsulása azért meglepő, mivel a 2016-os év emelkedése már relatíve kevéssel marad el a 2012- es és 2014-es években megfigyelt növekedéstől, miközben akkor az árdinamikában jelentős szerepet játszott az új Földforgalmi törvény bevezetése előtti felfokozott vásárlói hangulat. A 2015 2016- os áremelkedés ráadásul kimondottan magasnak tekinthető, ha a 2012 előtti időszakra tekintünk vissza. Ennek egyik tényezője véleményünk szerint a Földet a gazdáknak! program és az ehhez kapcsolódó kedvező finanszírozási lehetőségek voltak. A program adásvételi tranzakciói még nem zárultak le teljes mértékben, ezért az idei Termőföldindexünkben sem szerepelnek. Előzetes számításaink szerint azonban további áremelkedés következett be, a 185 ezer hektárnyi tranzakció országos átlagára 1,4 millió Ft/hektár volt. Nemcsak a földárak nőttek a földpiacon, hanem az utóbbi években a jövedelem is kedvezően alakult az ágazatban. A TAKARÉK Termőföldindex és a mezőgazdasági jövedelem alakulása 20 19.38 15 10 14.39 11.75 8.92 12.43 15.64 12.65 9.86 11.17 5 1.33 1.75 4.66 3.94 3.19 0-5 -10 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-1.73-5.69 TAKARÉK Termőföldindex éves %-os változása Mezőgazdasági jövedelem alakulása (a mezőgazdaságban keletkezett bruttó hozzáadott érték volumenének szintváltozása)
5 2. Részpiacok áralakulása 2.1 A SZÁNTÓK ÁRALAKULÁSA A szántók átlagára 2016-ban tovább növekedett, 1218 ezer forintot kellett átlagosan fizetni egy hektárnyi szántóterületért az országban. Az árak 12 százalékkal emelkedtek, ami ugyan elmaradt a 2012 2014 közötti drágulás mértékétől, de meghaladta a 2015-öst. 2016-ban ismét az ország összes régiójában növekedtek az árak, a legjobban a Nyugat-Dunántúlon, ahol 23,4 százalékkal emelkedett a gazdát cserélt területek átlagára. Ettől jelentősen elmaradt az árnövekedés a Közép-Dunántúlon és a Dél-Alföldön, de még így is 14,1, illetve 13,8 százalékos a változás, a Dél-Dunántúlon pedig 12 százalékos volt a drágulás. A többi régió esetében az országos átlagnál gyengébb volt az árnövekedés a tranzakciók során. Közép-Magyarországon 10,3 százalékkal volt magasabb a tranzakciók alapján számolt szántóár, Észak-Magyarországon pedig 9,4 százalékkal. A legkisebb változás az Észak-Alföldet jellemezte, ahol mindössze 5,5 százalékkal drágultak a szántóterületek. A szántóföldek átlagárai 2016-ban Magyarország egyes megyéiben (ezer Ft/ha) 1400 felett 1200 1400 1000 1200 700 1000 700 alatt
6 A szántóárak változása Magyarországon 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Észak-Alföld Észak- Magyarország Dél-Alföld Nyugat- Dunántúl Dél-Dunántúl Közép-Dunántúl Közép- Magyarország Változás 2015-2016 Változás 2010-2016 A növekedés dinamikájának földrajzi megoszlásától eltértek a csúcsárak: a legtöbbet az Észak-Alföldön kellett fizetni a szántóterületekért 2016-ban, de tavaly a Nyugat-Dunántúl is megelőzte a 2015 előtt hosszú ideig a legdrágábbnak számító Közép-Magyarország régiót. Az Észak-Alföldön átlagosan valamivel több, mint 1300 ezer forintos hektáráron cseréltek gazdát a szántóterületek, Nyugat-Dunántúlon átlagosan közel 1360 ezer forintot kellett fizetni, míg a közép-magyarországi régiót 1290 ezer forintos átlagos tranzakciós ár jellemezte. A legolcsóbban továbbra is Észak-Magyarországon lehetett szántóterülethez jutni, ahol 2016-ban nem érték el a 750 ezer forintot az árak. A régiós átlagos tranzakciós árakat tekintve elmondható, hogy az észak-magyarországi régiót leszámítva az árak között nincsenek nagyon jelentős különbségek a különböző területek esetében, átlagosan 1200 és 1360 ezer forint közötti hektárárakon cseréltek gazdát a szántóterületek tavaly. Megyei szinten még jelentősebb különbségek mutathatóak ki a szántóföldárakban. A legdrágább területeken több mint 1400 ezer forintot kellett adni egy hektárnyi területért, még a legolcsóbbnak számító Nógrád és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében a 700 ezer forintot sem érte el a szántókért fizetendő hektáronkénti átlagár. Szintén megvizsgáltuk, hogy miként változtak a szántóföldek árai 2010 és 2016, illetve 2015 és 2016 között. Mint az látható, hat év alatt több régióban megduplázódtak az árak, az Észak-Alföldön körülbelül 130 százalék volt az emelkedés, Észak-Magyarországon pedig közel 127 százalék volt a változás, bár még ezt követően is ez a terület számított a legolcsóbb régiónak hazánkban. Szintén duplázódtak az árak a Dél-Alföldön és a Nyugat-Dunántúlon, míg a legkisebb növekedés a Közép-Magyarország régiót jellemezte, ahol 2010 és 2016 között 41 százalékos volt a drágulás.
7 2.2 A földminőség és a táblaméret hatása az árakra Bár a Földet a gazdáknak! program tranzakciói a NAV illetéki adatbázisában és így e Termőföldindex értékében még nem jelentek meg, de a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (nfa.hu) weboldalán nyilvánosan elérhető adatok alapján ezek a tranzakciók külön elemezhetők. Fontos megjegyezni, hogy a termőföld értékelése mint bármely ingatlané az egyedi értékmeghatározó tényezők gondos számbavételével lehetséges, így pusztán statisztikai adatok elemzésével egy-egy földdarab nem árazható be. Azonosíthatók mégis olyan tényezők, Egy aranykoronára eső átlagos földérték (szántó) és földminőség* Földérték (eft/ak) 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 2 12 *a Földet a gazdáknak! program adatai alapján 22 32 42 Földminőség (AK/ha)
8 A földérték és a táblaméret összefüggése* e Ft/ha 1800 1700 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 0-5 ha 5-10 ha 10-20 ha 20-30 ha 30-40 ha 40-50 ha 50-100 ha 100-150 ha 150-200 ha 200-250 ha 250-300 ha *a Földet a gazdáknak! program adatai alapján amelyek tapasztalataink szerint erőteljes hatást gyakorolnak a termőföld értékére; az egyik, nem meglepő módon, a föld minősége, a másik pedig a táblaméret. A földminőség mérőszámai közül szakmailag nem a legjobb, de általánosan elterjedt és a tulajdoni lapon is feltüntetett mutató az aranykorona, ami elvileg az adott földterület jövedelemtermelő képességével egyenértékű. A nyilvánosan elérhető adatok alapján a fajlagos adásvételi érték normál tartományba (15-40 AK/ha között) tartozó földek esetében jellemzően 60-70 eft/aranykorona volt, vagyis egy igen jónak mondható 30 aranykoronás föld átlagára 1,8-2,1 millió Ft/ha körül alakult. Gyengébb (15 AK/ha alatti) földek esetében az ár már nem csökkent arányosan tovább, volt nagyjából egy 500-600 ezer Ft/ha körüli alsó határ. Érdekesség, hogy a kiemelkedően jó földeknél azok ritkaságértéke miatt megint magasabb: 70-90 ezer Ft/ha közötti fajlagos értékekkel találkozunk, vagyis a 40 aranykorona feletti földek bőven érhetnek 3-4 millió forintot vagy még többet is hektáronként. Érezhető magyarázó erőt láthatunk táblaméret szerinti bontásban is, ami agrárszakmai oldalról szintén nem meglepő. A nagyobb táblák gazdálkodási, hatékonysági előnyt jelentenek a gazdának: a gépesítettség jobban kihasználható, jobban megtérül például egy öntözési beruházás, kedvezőbbek a logisztikai költségek, illetve adott esetben vetőmagtermesztésre is könnyebben nyílhat lehetőség. A program adataiból megállapítható, hogy ez a többletérték, legalábbis az árverési vételárak alapján, már 50 hektáros táblaméretnél érvényesült: a legalább ekkora táblák az országos átlaghoz képest 7 százalék, a kicsi (20 hektár alatti) táblákhoz képest pedig 25 százalék felárral cseréltek gazdát.
9 2.3 Művelési ágak szerinti folyamatok 2016-ban az összes művelési ágat a növekedés jellemezte. A legnagyobb áremelkedés a vizsgált ágak közül a gyep, rét, legelő esetében volt, melyek 14,4 százalékkal többért keltek el 2016-ban, mint 2015-ben. A növekedésben a második helyen a korábban részletezett szántóterületek álltak, míg a harmadik legjelentősebb mértékű árváltozást a gyümölcsösök mutatták, melyek 10,8 százalékkal magasabb tranzakciós áron cseréltek gazdát 2016-ban, mint egy évvel korábban. A legkisebb különbség az átlagos eladási árakban az erdő és a szőlő esetében volt, melyeknél a 2016 és 2015 közötti különbség 2,1, illetve 3,4 százalék. Az erdőnek tehát nem sikerült megismételnie a 2015-ös jelentős árnövekedését. A szőlő kivételével a különböző művelési ágaknál 2010-től kezdődően emelkedik szinte folyamatosan a földterületek átlagos ára. A szántók átlagos eladási ára 2010 és 2016 között a duplájára emelkedett, ugyanez igaz a gyümölcsösökre is. Bár a szőlők áremelkedése a többi művelési ágnál korábban, 2009-ben kezdődött, az eltelt időszakban a legkisebb mértékben növekedett a gaz- Művelési ágak szerinti áralakulás 2007 óta (2008=100)* 200 180 160 140 120 100 80 60 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 szántó erdő gyep (rét, legelő) szőlő gyümölcsös *a Földet a gazdáknak! program adatai alapján
10 dát cserélt ingatlanok hektárjáért fizetendő összeg, 2016-ban kevesebb mint 60 százalékkal fizettek többet a vevők az ebbe az ágba tartozó földterületekért, mint 7 évvel korábban. A művelési ágak szerinti indexeket az országos Termőföldindexhez hasonlóan szintén revideáltuk a 2008-as évet bázisul választva. Régiós, illetve termelési ágankénti bontásban szintén vizsgáltuk a földek átlagárát. A szántók átlagára ahogy azt korábban részletesebben is bemutattuk régiónként nézve viszonylag egyenletesen alakult, kivétel Észak-Magyarország, amely jelentősen elmarad az átlagtól. Ebben a régióban elsősorban a szőlőbirtokok értéke magas, a közel 1,4 millió Ft hektáronként a negyedik legmagasabb az országban. A dunántúli régiók mindegyikében szintén a szőlőbirtokok számítanak a legértékesebbnek, közülük is csúcstartóak a Közép-Dunántúlon 2,3 millió Ft/ha áron értékesítésre kerülő területek. Az alföldi régiók tekintetében a gyümölcsösök számítanak a legértékesebb földtípusnak, második helyen a szántóföldek állnak. Közép-Magyarország esetében pedig a meglehetősen értékes (közel 1,5 millió Ft/ha) gyümölcsösök mellett kiemelkedőek a több mint 1,3 millió Ft/ha áron gazdát cserélő gyep/rét/legelő besorolású ingatlanok, amelyek ugyanennek a kategóriának az országosan mintegy 800 ezer Ft/ha áránál megközelítőleg 63 százalékkal drágábbak. Művelési ágankénti átlagos árak régiós bontásban, 2016 (ezer Ft/ha)* 2500 2000 1500 1000 500 0 Dél-Alföld Dél-Dunántúl Észak-Alföld Észak- Magyarország szántó erdő gyep (rét, legelő) szőlő gyümölcsös *a Földet a gazdáknak! program adatai alapján Közép- Dunántúl Közép- Magyarország Nyugat- Dunántúl
11 3. Stratégiai gondolatok A mezőgazdasági termeléssel elérhető jövedelmeket figyelembe vevő modellünk alapján a termőföldek árszintje még nem tekinthető túlzottnak, véleményünk szerint 2,5 millió Ft/ha körül van az a szint, amely felett egy átlagos adottságú hazai földnél már megkérdőjelezhető a cash-flowalapú megtérülés. Stratégiai szemmel nézve is sok minden szól a további hosszú távú árnövekedés mellett, bár az összkép véleményünk szerint nem egyértelmű. Egyrészt a népességnövekedés folytatódik, a fejlődő világ jövedelmi felzárkózása szintén folyamatosan növekvő globális élelmiszer-keresletet eredményez, ugyanakkor a kínálati oldal szűkül: a földeket folyamatosan vonják ki a termelésből az ipar, a közlekedési infrastruktúra javára, ezen felül várhatóan a klímaváltozás is nehezíti a termelést. Fentiek mind a további árnövekedést támogatják, megfontolandó viszont, hogy a kínálati oldalon jelentős tartalékok vannak elég csak Ukrajna termelési potenciáljára vagy a precíziós gazdálkodásban rejlő lehetőségekre gondolni, ott vannak továbbá a föld nélküli termelési rendszerek, az aquapónia és aeropónia. A termőföld nemzeti kincsünk, ráadásul banki szempontból is jól finanszírozható, ezért a továbbiakban szeretnénk még nagyobb hangsúlyt fektetni arra, hogy ügyfeleink birtokfejlesztési elképzeléseit hatékonyan támogatni tudjuk.
A TAKARÉK Csoport tagjaként működő TAKARÉK Agrár Igazgatóság szakértői a hazai termőfölddel kapcsolatos banki és értékbecslői szaktudás legjavát nyújtják partnereinknek, ügyfeleinknek. Szolgáltatásainkkal továbbra is állunk rendelkezésére a gazdáknak, lakossági és vállalati ügyfeleinknek, állami és piaci megrendelőinknek! Molnár Zsolt főosztályvezető FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36(1)452-9208 Fax: +36(1)329-0986 Mobil: +36(30)748-3913 E-mail: molnar.zsolt@fhb.hu Incze Zsombor FHB Index projektvezető FHB Jelzálogbank Nyrt. Mobil: +36(30)771-2135 E-mail: incze.zsombor@fhb.hu Sajtókapcsolat: Kappéter Béla FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36 (1) 452-8578 Mobil: +36 (30) 4567-635 E-mail: kappeter.bela@fhb.hu URL: www.fhbindex.hu E-mail: fhbindex@fhb.hu Az az FHB Index kizárólagos kutatási partnere.
Az agrárágazat fejlődéséért A Takarékok hosszú évtizedek óta az agrárium és a vidéki élet meghatározó finanszírozói. Helyben lenni, útba esni jövet-menet nemcsak nagy lehetőség, hanem nagy felelősség is. Ezt felismerve hozta létre a Takarék Csoport bő három évvel ezelőtt agrárszakmai műhelyét, ami mára önálló Agrár Igazgatósággá fejlődött. Történt mindez azért, hogy a hazai agrárgazdaság és élelmiszeripar igényeit dedikált termékekkel, valamint lendületes és elkötelezett szakértő csapattal szolgálhassa ki a Takarék Csoport. Ez a döntés része annak a csoport szintű agrárágazati stratégiának, amely 2021-ig ambiciózus terveket tűzött ki az új üzletek megszerzése terén. Az együttműködések sikere innentől kezdve nem kizárólag banki szakembereken múlik. Átfogó agrárszakmai tudással, valamint a hazai és a nemzetközi agrárgazdaság ismeretével felvértezett, és persze az újdonságokra, egyéni megközelítésekre is nyitott kollégák alkotják a teljes országot lefedő csapatot. Az elmúlt években hazánk agrár- és élelmiszeripari kibocsátása jelentősen növekedett, ám a versenyhelyzet miatt folytatni kell a fejlesztéseket, tovább javítani az eredményeken. Számos esetben már nem elegendő a megszokott, korábban jól bevált termelési szerkezetben gondolkodni, hanem keresni kell az előrelépési lehetőségeket, amelyekkel tovább javítható a hazai termelők versenyképessége. A további fejlődéshez, melynek kulcsa a versenyképesség javítása, pedig egyre több, a rendelkezésre álló vagy kinyerhető információk megszerzésére és azok felhasználására kész, a digitalizálódó világot értő és hatékonyan használó gazdára van szükség. A takarékok szakosodott agrárszakmai hálózatával karöltve széleskörű szakmai és pénzügyi együttműködéseket alakíthatnak ki. Ismét az a cél, hogy mindkét oldal számára nyertes pozíciót eredményező, hoszszú távú partnerségben működjön együtt a gazdálkodó és a pénzintézet. Teljes körű finanszírozási (hitel- és lízing konstrukciókkal) és megtakarítási palettával, valamint magasan képzett és motivált tanácsadói kvalitásokkal is felvértezett üzletkötői hálózat működtetésével szolgálja Ügyfeleinek sikereit a Takarék Agrár Igazgatóság, amely hozzáadott értékével és megoldásaival elősegítheti Ügyfelei fenntartható fejlődését.
Takarék az agrárium szakértője Hogy pénzügyei segítőkész és hozzáértő kezekben legyenek Nálunk a bizalom és a partneri kapcsolat ugyanolyan fontos, mint a szakértelem, ezért válhattunk az agrárium mindennapjainak részévé. Odafigyelünk ügyfeleink igényeire, és az agrárszektor egyediségét figyelembe véve alakítjuk ki szolgáltatásainkat. Hatékony folyamatokkal, és a megszokott, ügyfélközpontú hozzáállással állunk ügyfeleink rendelkezésére. www.agrar.takarek.hu