Property Market Review Ingatlanpiaci jelentés

Property Market Review Ingatlanpiaci jelentés Budapest, Hungary 2017 Q4 River Estates, Budapest Váci út 35. www.robertson.hu

Introduction Economic overview The economic outlook in Europe as well as in Hungary is good. The global upturn still has a positive effect. The output of the Hungarian economy and the assessment of the country has been improved. The growth of the gross domestic product of Hungary was 4% in 2017 compared to 2016. Analysts forecast similar pace of annual GDP increase for 2018. The primary contributors to the growth were market-based services, the expansion of the construction industry and the re-opening of EU structural funds. The real wages grew by 10% on annual level. According to the forecast reports inflation is expected to reach to 2.3% on annual level. The Monetary Council of MNB (Hungarian National Bank) didn t change the base rate, it is still 0.9%. Bevezetés Gazdasági áttekintés A gazdasági várakozások Európa-szerte, így Magyarországon is kedvezők. A globális konjunktúra továbbra is érezteti hatását. A magyar gazdaság teljesítménye és megítélése javult. Magyarország bruttó hazai terméke 2017-ben 4%-kal növekedett 2016-hoz képest. Az elemzők 2018-ra is hasonló növekedést prognosztizálnak. A növekedéshez elsősorban a piaci alapú szolgáltatások, az építőipar bővülése és az idén újra induló EU beruházások járultak hozzá. A reál bérek éves szinten 10%-kal emelkedtek. Az előrejelzések szerint az infláció éves szintje 2,3% körül várható. A Magyar Nemzeti Bank nem változtatta a jegybanki alapkamatot, így az továbbra is 0,9%. 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018* GDP growth / GDP növekedés 1,7% -1,7% 1,0% 3,3% 2,9% 2,8% 4,0% 3,8% Inflation / Infláció 3,8% 5,7% 1,9% 0,0% 0,9% 1,8% 2,3% 2,6% Balance,% of GDP / Államháztartás egyenlege a GDP%-ában 4,2% -2,0% -2,8% -2,6% -2,0% -1,8% -2,3% -2,5% Unemployment rate / Munkanélküliségi ráta 11,0% 10,9% 9,8% 7,1% 6,4% 4,9% 3,8% 3,7% Central Bank base rate / Jegybanki alapkamat 7,0% 5,75% 3,0% 2,1% 1,35% 0,9% 0,9% 0,9% Source: MNB, OECD, GKI, KSH, 2018 February * forecast Central Business District (CBD) bordered by the inner Pest side ring road and the Danube. Central bordered by the 2nd inner ring of Budapest, both in Pest and Buda side of the river. The river Danube divides the Central market into Central Pest and Central Buda submarkets. Central Pest submarket also includes the World Heritage protected Andrássy Street. Váci Road Corridor is the most significant submarket of Budapest, where office schemes concentrate along Váci Road, starting from the city centre towards north. Non-Central all area within the border of Budapest, excluding CBD and Central areas. Non-Central area can be divided into 3 submarkets: Non-Central Pest, Non-Central Buda North (district 2, 3 and 12), Non-Central Buda South (district 11 and 22). Periphery covers non-budapest locations, situated in 5 10 km vicinity of Budapest. Majority of the Periphery supply is concentrated in Budaörs. Központi Üzleti Negyed (CBD) Pest belvárosa, a belső körutak és a Duna által határolt terület. Központi Negyed a pesti és a budai oldalon a külső körutak által határolt terület. A Duna két részre osztja, Pest Központra és Buda Központra. A Pest Központ részpiac magában foglalja a Világörökség részét képező Andrássy utat. Váci úti folyosó Budapest legfontosabb részpiaca, az irodaprojektek a Váci út mentén a városközponttól északi irányban haladva összpontosulnak. Nem-központi részpiac Budapest határain belül miden terület, kivéve a Központi Üzleti és a Központi Negyedet. A nem központi területek 3 részpiacra tagolódnak: Pest Nemközponti részpiac, Észak-Buda Nem-központi részpiac (2., 3. és 12. kerületek) és Dél-Buda Nem-központi részpiac (11. és 22. kerület) Agglomeráció a Budapesttől 5 10 kilométerre található területek. A kínálat legnagyobb része Budaörsön található. 02 I Robertson Hungary Kft. H-1071 Budapest, Városligeti fasor 47 49.

PROPERTY MARKET REVIEW 2017 Q4 Office market Supply Irodapiac Kínálat New developments are set for delivery In Q4 2017 67,919 sq. m office area was added to the modern Budapest office stock, which currently consists of 2,754,597 sq. m grade A and B speculative office area and 660,951 sq. m owner-occupied office area. The office buildings in Budapest are diverse in terms of technical quality as well as style. 66% of the speculative office stock is classified for grade A and 34% classified for grade B. Besides modern offices boutique offices represent a significant portion. A large number of the firstgeneration office buildings is renovated, several projects are also scheduled for refurbishment. Currently, the proportion of certified green offices is 32%. 24% of the office stock concentrates on the Váci Corridor, it is followed by the Central Pest submarket with a share of 17%. The majority of Category A office space located in Váci Corridor (31%). Új fejlesztések a piacon A budapesti modern irodapiaci állomány 2017 negyedik negyedévében 67 919 m²-rel bővült, ami így 2 754 597 m² A és B kategóriás spekulatív irodát és 660 951 m² saját tulajdonú irodát tartalmaz. Az irodaállomány technikai minőség és stílus tekintetében is változatos: a bérirodák 66%-a A kategóriás besorolású, 34%-a pedig B kategóriás. Stílus tekintetében is sokszínűek a budapesti irodák, a modern irodaházak mellett jelentős a butik irodák aránya. Az első generációs irodaházak számottevő része felújított, jelenleg is több projekt áll felújítás előtt. A zöld minősítéssel rendelkező irodaházak aránya jelenleg 32%. Az irodaállomány 24%-a a Váci úton koncentrálódik, amit a Central Pesti alpiac követ 17%-kal. A legtöbb A kategóriás iroda a Váci úton (31%) található. 2017 Q3 / 2017 Q4 2016 Q4 / 2017 Q4 OFFICE MARKET TRENDS / IRODAPIACI TRENDEK New completions / Új átadások Gross take-up / Bruttó bérbeadás Net take-up / Nettó bérbeadás Vacancy / Kihasználatlanság 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 24% 21% 18% 15% 12% 9% 6% Net absorption / Nettó abszorpció Prime rents / Prémium bérleti díjak Yields / Hozamok 50 000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 * 2019 * New Completion / Új átadások (m²) Net take-up / Kereslet (m²) Vacancy / kihasználatlanság (%) 2020 * 3% 0% Source: Robertson Hungary & BRF, 2018 January Source: Robertson Hungary, 2018 January * forecast In Q4 2017 67,919 sq. m new office area was handed over and an owner-occupied office building was excluded from the stock due to its change in profile. 85% of the annual developments was realised at the end of the year, indicating the arrival of high volume of new completions. For 2018 272,000 sq. m new office area is forecasted out of which 53% has already been reserved in pre-lease agreements. The most significant completions in 2018 are Promenade Gardens, GTC White House, Váci Greens D, HillSide Offices, Mill Park, a Bartók Court II and the Telecom HQ. For 2019 168,000 sq. m, for 2020 195,000 sq. m office area is under development. 2017 negyedik negyedévében 67 919 m² új irodaterület került átadásra, valamint egy saját tulajdonú épület funkcióváltás miatt kikerült az állományból. Az éves fejlesztések 85%-a év végén realizálódott, előre vetítve a jövő évi átadási hullámot. 2018- ban 272 000 m² új, A kategóriás irodaterület érkezik a piacra, amelynek 53%-ára elő-bérleti szerződéssel rendelkeznek a fejlesztők. 2018-ban a legjelentősebb fejlesztések: a Promenade Gardens, a GTC White House, a Váci Greens D, a HillSide Offices, a Mill Park, a Bartók Udvar II és a Telecom székház. 2019-re 168 000 m², 2020-ra pedig 195 000 m² irodaterület fejlesztése van előkészületben. H-1071 Budapest, Városligeti fasor 47 49. Robertson Hungary Kft. I 03

Take-up Steady strong demand, high net absorption In Q4 2017, the gross take-up totalled to 139,252 sq. m. On annual level 475,068 sq. m office transactions were concluded which means a 17% growth compared to 2016. The annual ratio of lease renewals decreased by 10%, currently only 29%. In Q4 2017, the net take-up amounted to 92,939 sq. m. representing a 32% growth q-o-q. In the fourth quarter new lease agreements accounted for 48%, pre-leases for 35% and expansions for 17% of the net take-up. 169 lease transactions were registered in the fourth quarter in 2017, the average transaction size was 854 sq. m. 10 agreements were concluded for an area above 3000 sq. m out of which 7 transactions were signed above 5000 sq. m. The largest transactions were pre-leases; Fundamenta signed a pre-lease agreement for 10,300 sq. m in HillSide Offices and a 8000 sq. m pre-lease was concluded on Váci Corridor. NET TAKE-UP BY SUBMARKET / NETTÓ BÉRBEADÁS ALPIACONKÉNT 2017 Buda North 10% Non-Central Pest 12% Periphery 2% Váci Corridor 29% Kereslet Stabil kereslet, magas nettó abszorpció 2017 negyedik negyedévében a bruttó kereslet 139 252 m²-t tett ki. Éves szinten 475 068 m²-re kötöttek tranzakciót, ami 17%-os csökkenést jelent 2016-hoz viszonyítva. A szerződéshosszabbítások éves aránya 10%-ot csökkent 2016-hoz hasonlítva, jelenleg 29%. A negyedik negyedéves nettó kereslet 92,939 m², ami 32%-os növekedést jelent negyedéves szinten. A negyedik negyedévben a nettó kereslet 48%-át új szerződések adták, az elő-bérleti szerződések 35%-ot, míg a bővülések 17%-ot képviseltek. 2017 negyedik negyedévében 169 tranzakciót regisztráltunk, az átlagos tranzakció méret 854 m² volt. 10 szerződést kötöttek 3000 m²-nél nagyobb területre, ebből 7 szerződés realizálódott 5000 m²-nél nagyobb területen. A negyedév legnagyobb tranzakciói elő-bérleti szerződések; A Fundamenta 10 300 m²-re írt alá a HillSide Offices-ben, egy 8,000 m²-es elő-bérletet pedig a Váci úton írtak alá. NET TAKE-UP BY TYPE / NETTÓ BÉRBEADÁS SZEKTORONKÉNT 2017 Misc (Agricultural, Manufacturer, others) 1% Logistics 1% Construction 3% Electronics/Engineering 6% Insurance/ Financial 22% Legal 1% Energy 2% Service (HR, Tourism, Educational, Consulting etc.) 11% Buda South 9% CBD 10% Central Pest 14% Media- Advertising 2% Pharma/Health Care 3% Governmental 11% IT/ Telecommunication 19% Central Buda 15% Source: Robertson Hungary & BRF, 2018 January FMCG/Commercial 6% Source: Robertson Hungary & BRF, 2018 January SSC/BPO 10% The strongest occupational activity was recorded on the Váci Corridor and Central Pest submarkets both in Q4 2017 and on annual level. Outstandingly high quarterly net absorption was recorded in the last quarter of 2017 similarly to the last quarter of 2016, on annual level amounted to 132,883 sq. m. In 2017, the most active market sectors were financial and insurance companies, they generated 22% of the net take-up. IT and telecommunication companies accounted for 19% of the annual volume. New market entrants started their operation in Hungary such as Türk Telekom, NSC Global, Continental Engineering Centre. A nettó bérbeadás mind 2017 negyedik negyedévében valamint éves szinten is a Váci úti folyosón és Pest-Központi alpiacon volt a legerősebb. A nettó abszorpció hasonlóan 2016 utolsó negyedévéhez 2017 negyedik negyedévben is kiemelkedően magas volt, éves szinten 132 883 m²-t tett ki. 2017 során a legaktívabb cégek a pénzügyi és biztosítási szektor vállalkozásai voltak, a nettó bérbeadás 22%-át ők adták, az IT és telekommunikációs cégek 19%-kal járultak hozzá az éves volumenhez. Új piaci szereplők jelentek meg Magyarországon: Türk Telekom, NSC Global, Continental Fejlesztő Központ. Vacancy Record low vacancy rate The vacancy rate on the Budapest office market continued to decrease, it is currently 7.5% which is the lowest ever recorded Kihasználatlanság Rekord alacsony kihasználatlansági ráta A kihasználatlansági ráta a teljes budapesti irodapiacon tovább csökkent, jelenleg 7,5%, ami a valaha mért legalacsonyabb érték. 04 I Robertson Hungary Kft. H-1071 Budapest, Városligeti fasor 47 49.

PROPERTY MARKET REVIEW 2017 Q4 figure. Compared to the third quarter of 2017 we registered a 20 basis points decrease, in yearly comparison 200 basis points decline was recorded. The lowest vacancy rate has been documented in South Buda (3.3%) again. The performance of the submarket is outstanding, the proportion of vacant areas has been the lowest on this submarket since the beginning of 2013. The popularity of the submarket stands non-stop, in 2017 42,510 sq. m new area has arrived in South Buda, however due to the pre-lease agreements the vacancy rate remained stable. South Buda is followed by Central Buda (4.2%) and the CBD (5.5%) submarkets. The highest vacancy rate is still measured in the Periphery (32.2%) 2017 harmadik negyedévéhez viszonyítva 20 bázispontos, 2016 negyedik negyedévéhez viszonyítva 220 bázispontos csökkenést mértünk. A legalacsonyabb kihasználatlansági rátát ismételten Dél- Budán (3,3%) regisztráltuk. A dél-budai részpiac teljesítménye kiemelkedő, 2013 eleje óta itt a legalacsonyabb az üres területek aránya. A részpiac népszerűsége töretlen, 2017-ben 42 510 m² új fejlesztés érkezett Dél-Budára, mégis az előbérleti szerződéseknek köszönhetően a kihasználatlansági mutató stabil maradt. Dél-Budát Bel-Buda (4,2%) és a Belváros (5,5%) követik. A legmagasabb kihasználatlansági mutatóval változatlanul az Agglomeráció rendelkezik (32,2%). RENTS BY SUBMARKETS / BÉRLETI DÍJAK ALPIACONKÉNT 2017 Q4 CBD Central Buda Central Pest Non Central Pest Non Central Buda North Periphery Non Central Buda South AVAILABLE A & B CATEGORY OFFICES ON BUDAPEST SPECULATIVE OFFICE MARKET / A ÉS B KATEGÓRIÁS ÜRES TERÜLETEK A BUDAPESTI SPEKULATÍV IRODAPIACON Periphery Váci út Corridor Non Central Buda South Non Central Buda North Non Central Pest Central Buda Central Pest Váci Road Corridor 6 8 10 12 14 16 18 20 25 A category B category CBD 0 20 000 40 000 60 000 80 000 10 000 30 000 50 000 70 000 Category 'A' Vacant Area / 'A' kategóriás üres iroda (m²) Category 'B' Vacant Area / 'B' kategóriás üres iroda (m²) Source: Robertson Hungary 2018 January Source: Robertson Hungary & BRF, 2018 January Rents Rental growth The gradual growth of the rents continued in 2017. Rents increased by 5% on average in the first half of 2017. The rent differences are increasing between A and B category buildings. The average rents of A category buildings in the CBD are between 14 25 /sqm/month. B category rents are between 10 14 /sqm/month in the CBD. On average, the rents of B category offices are 20% lower. On the Váci Corridor rents for prime office buildings are in the range of 13 16 /sqm/month, while the same category in South Buda starts from 13 14.5 /sqm/month. Bérleti díjak Bérleti díj növekedés 2017-ben folytatódott a bérleti díjak kiegyensúlyozott növekedése. 2017 első felében átlagosan 5%-kal emelkedtek az árak. Egyre nagyobb a különbség az A és a B kategóriás épületek között. A Belvárosban 14 25 /m²/hó bérleti díjat kérnek az A kategóriás irodaterületekért. B kategória esetében ez az ár 10 14 /m²/hó. Átlagosan 20%-kal alacsonyabb áron találnak bérlőre a B kategóriás irodaépületek. A Váci úton a legmagasabb kategóriás irodaházak bérleti díja 13 16 /m²/hó, míg ugyanez a kategória Dél-Budán 13 14,5 /m²/hó ajánlati árról indul. Forecast In accordance with the trends registered in the previous years we expect stable demand. Due to the high number of new supply the Budapest Office Market is facing a turning point, approx. 450,000 sq. m new development is arriving to the market within the next two years which despite the high portion of pre-lease agreements is likely to result slightly increasing vacancy rates and changing market conditions. Előrejelzés A korábbi évekhez hasonlóan erős, stabil keresletre számítunk. Az új fejlesztések magas száma miatt a budapesti irodapiac fordulópont előtt áll, a következő két évben közel 450 000 m² új fejlesztés fog piacra kerülni, ami a magas elő-bérleti szerződések ellenére is a kihasználatlansági mutató enyhe növekedését eredményezheti és új környezetet teremt a piaci szereplők számára. H-1071 Budapest, Városligeti fasor 47 49. Robertson Hungary Kft. I 05

Retail The retail turnover grew by 5.9% in September 2017, on annual level the retail sales exceeded the previous year by 4.8%. The pace of growth is equalled to the pace of the former year. The increase was boosted by low inflation, real wage growth, rising consumer confidence and improving labour market trends. The retail turnover grew significantly since 2014. The expansion of private consumption is a determining factor in the annual GDP growth. Kiskereskedelem A kiskereskedelmi forgalom 2017 decemberében 5,9%-kal bővült, éves szinten a kiskereskedelmi forgalom 4,8%-kal haladta meg az egy évvel korábbit. A kiskereskedelmi forgalom növekedése megegyezik az előző év növekedési ütemével. A növekedésben meghatározó szerepet játszott az alacsony infláció, a reálbérek növekedése, a növekvő fogyasztói bizalom és a javuló munkaerőpiaci tendenciák. A kiskereskedelmi forgalom 2014 óta töretlenül növekszik. A lakossági fogyasztás bővülése fontos meghatározója az egész éves GDP növekedésnek. RETAIL SALES / KISKERESKEDELMI FORGALOM 112,0 110,0 108,0 106,0 % change y-o-y 104,0 102,0 100,0 98,0 96,0 94,0 92,0 90,0 May Sept Jan May Sept Jan May Sept Jan May Sept Jan May Sept Dec 2013 2014 2015 2016 2017 Source: KSH / Central Statistical Office PLANNED SHOPPING CENTERS / TERVEZETT BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOK Name of shopping center / Bevásárlóközpont neve Size / Méret (GLA) Planned Time of handover / Tervezett nyitási időpont Developer / Fejlesztő Etele City Center 43,000 sq m 2019 Futureal Mundo Center 35,000 sq m 2020 Echo Investment Aquincum Központ 55,000 sq m 2021 ECE Source: Robertson Hungary, 2018 January Supply The size of the Budapest retail stock failed to increase since 2013, currently it is 960,000 sq. m. The developments that were excluded from the plaza stop have not yet been launched. The first completion is likely to be the Etele Shopping Centre in 2019. Furthermore, two new retail park schemes are expected to be added to the Budapest retail park stock. New retail units are going to open on 8000 sq. m next to IKEA on Soroksár street, and 14,000 sq. m new retail area is scheduled in Solymár close to Auchan. Demand Like in 2016, a long-lost interest can be observed on the tenant side, from big brands and smaller chains alike. Due to the lack of new supply and revival of retail sales shopping centres were able to cement their market position and focus on modernisation. e.g. Mammut, SHOPMARK (formerly known as Europark). The strongest activity has been noted on the market of high streets and shopping street premises in 2017. Kínálat A budapesti kiskereskedelmi állomány mérete jelenleg 960 000 m², 2013 óta nem indult új fejlesztés. A pláza stop alól kivételt kapott fejlesztések leghamarabb 2019-ben bővíthetik a bevásárló központ állományt. Elsőként az Etele Pláza átadása várható. A budapesti retail park állomány a következő években két egységgel fog bővülni. A soroksári úti IKEA mellett 8000 m²en adnak át egy parkot, Solymáron az Auchan mellett pedig 14,000 m²-en fognak új kiskereskedelmi egységek nyitni. Kereslet 2016-hoz hasonlóan, bérlői oldalról rég nem látott érdeklődés volt megfigyelhető, mind a nagy márkák és a kisebb láncok irányából. Az új kínálat hiánya és az erős kiskereskedelmi forgalom lehetővé tette, hogy a bevásárlóközpontok megerősítsék pozíciójukat, a bevásárlóközpont modernizáció virágkorát éljük. pl. Mamut, SHOPMARK (korábban Europark). A legnagyobb aktivitást a bevásárló utcák és az utcai üzlethelyiségek piaca mutatta 2017-ben. 06 I Robertson Hungary Kft. H-1071 Budapest, Városligeti fasor 47 49.

PROPERTY MARKET REVIEW 2017 Q4 Notably, in 2017 food and discount stores started to expand their portfolio. Spar strengthened its market presence with 13 new franchise stores and renovated two stores in Budapest. Pepco, entering the market in 2015 increased the number of its stores to 100 within two years. KIK textil store opened new stores. Rossmann opened its biggest drogery store in Flórián Square. Rossman and DM are continuously modernising their premises. IKEA opened its third store in Soroksár street on 33,500 sq. m. We expect the largest structural reorganisation in the food chain sector. The Hungarian based CBA announced that the management of several stores is going to be transferred to Lidl. As a new brand Fjällräven part of the Mountex group entered the Hungarian market. Besides traditional retail channels the importance of online trading is getting stronger, in 2010 1.8% of the total retail turnover were concluded over the internet, in 2017 this portion could reach 6%. 2017-ben elsősorban az élelmiszer és diszkont áruházak terjeszkedtek. A Spar két üzlet modernizálásával és 13 új franchise tag csatlakozásával erősítette piaci pozícióját. 2015-ös megjelenése óta, két év alatt 100-ra növelte üzletei számát a Pepco, további üzleteket nyitott a KIK textildiszkont. A Rossmann a Flórián téren nyitotta meg eddigi legnagyobb drogériáját. A Rossman és DM az év során számos üzletét modernizálta. Az IKEA júniusban nyitotta meg új soroksári üzletét 33,500 m²-en. A legnagyobb átrendeződésre az élelmiszerláncok szektorában számítunk. A magyar tulajdonú CBA bejelentette, hogy több üzlete üzemeltetését átadja a Lidl-nek. Új márkaként megjelent a Mountex csoportba tartozó Fjällräven. A hagyományos kiskereskedelmi csatornák mellett egyre erősödik az online kiskereskedelem szerepe, 2010-ben a teljes kiskereskedelmi forgalom 1,8%-a zajlott az interneten keresztül, 2017-ben ez az arány megközelítheti a 6%-ot. TENANT-MIX ON ANDRÁSSY AVENUE / BÉRLŐI MIX AZ ANDRÁSSY ÚTON 2017 Q4 Leisure & entertainment / Szórakozás 3% Business services / Szolgáltatások 8% Other / Egyéb 19% Fashion / Divat 29% Hobby, electronics / Hobbi elektronika 5% RETAIL RENTS / KISKERESKEDELMI BÉRLETI DÍJAK 2017 Q4 High Street / Bevásárló utcák Downtown Shopping Centers / Budapesti bevásárló központok Retail Parks / Retail parkok Factory Outlets / Outlet centerek 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 Catering / Éttermek 21% Source: BNP Paribas Real Estate Souvenirs, accessories & jewellery / Szuvenírek, kiegészítők és ékszerek 15% Source: Robertson Hungary Rents Bérleti díjak The headline prices of shopping centres are between 45 90 / sqm/month, depending on locations. The rent rates of high streets start from 80 /sqm/month depending on the size of the unit. In retail parks the rents are between 6 8 /sqm/month, in outlet centres it is between 15 30 /sqm/month. The rents increased by 5 15% on average in 2017. A bevásárlóközpontok ajánlati árai lokációtól függően 45 90 / m²/hó között mozognak. A kiemelt bevásárló utcák bérleti díjai az üzlet méretétől függően 80 /m²/hó-ról indulnak. A retail parkokban 6 8 /m²/hó bérleti díjon, míg az outlet centerekben 15 30 /m²/hó bérleti díjakon lehet üzlethelyiségeket bérelni. Az árak átlagosan 5 15%-ot emelkedtek 2017-ban. Forecast The retail sector has been revived, the interest from foreign brands is getting stronger, the existing brands are expanding. At present tenants are facing difficulties in finding new prime areas. The improved economic indicators, the strengthened consumer confidence could induce further growth of the sector and could provide strong fundamentals for the start of future developments. Előrejelzés A kiskereskedelmi szektor újjáéledt, egyre erősebb az érdeklődés a külföldi márkák részéről, a már meglévő márkák pedig terjeszkednek. Jelenleg nehéz új minőségi területet találni. A javuló gazdasági mutatók, a megerősödött fogyasztói bizalom segíti a kiskereskedelmi szektor további fejlődését és alapot biztosíthat a jövőbeli fejlesztések elindulásához. H-1071 Budapest, Városligeti fasor 47 49. Robertson Hungary Kft. I 07

Logistics In Q4 2017 the modern logistics and warehouse stock was extended with six new buildings, with 62,760 sq. m, furthermore 2 existing building were included in the stock due to adequate technical standards. The stock currently consists of 2,043,218 sq. m logistics area. In 2017, 117,793 sq. m warehouse were added to the stock, representing the highest annual volume since 2011. 91% of the stock located in logistics parks and the remaining 9% is city-logistics area. Logisztikai ingatlanok 2017 negyedik negyedévében az ipari ingatlanpiaci állomány 6 új épülettel, 62 760 m²-re bővült, valamint két meglévő épület is az állomány része lett minőségi kritériumok alapján. Az állomány jelenleg 2 043 218 m². 2017-ben összesen 117 793 m² új raktár került átadásra, 2011 óta a legnagyobb éves volumen. Az állomány 91%-a logisztikai parkokban helyezkedik el, a maradék 9% pedig városi logisztikai terület. Logistics trends 2017 Q3 / 2017 Q4 2016 Q4 / 2017 Q4 New completions / Új átadások Gross take-up / Bruttó bérbeadás Net take-up / Nettó bérbeadás Vacancy / Kihasználatlanság Net absorption / Nettó abszorpció Prime rents / Prémium bérleti díjak Yields / Hozamok Source: Robertson Hungary & BRF, 2018 January INDUSTRIAL TRENDS Budapest & Perihery 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 New Completion / Új átadások (m²) Net take-up / Kereslet (m²) Vacancy / kihasználatlanság (%) Source: Robertson Hungary & BRF, 2018 January 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0% During the fourth quarter of 2017 the gross take-up was amounted to 211,248 sq. m which is a 58% growth compared to the same period of the previous year. In the fourth quarter renewals accounted for only 36.4% revealing a significantly low rate, although on annual level renewals still prevailed, representing a 55.7% share of the gross take-up. In Q4 2017 we registered 29 transactions out of which 6 agreements were signed above 10,000 sq. m. The average deal size was 7284 sq. m. The largest transaction of the quarter was a 64,400 sq m pre-lease in Üllő Airport Logistics Center, the largest renewal amounted to 28,585 sq. m and was signed in Prologis Park Budapest Batta. The logistics vacancy rate in quarterly comparison showed a 150 basis points decrease, on annual level we recorded 410 basis points decrease, currently vacancy rate stands at 4% which is the lowest rate ever recorded on the Budapest logistics market. A negyedik negyedév során a bruttó logisztikai kereslet 211 248 m² volt, ami 58%-os növekedés az előző év azonos időszakához viszonyítva. A teljes keresletből a szerződéshosszabbítások aránya a negyedik negyedév során kiemelkedően alacsony volt mindössze 36,4%, éves szinten azonban a szerződés-hosszabbítások domináltak 55,7%-kal. 2017 negyedik negyedévében 29 tranzakciót regisztráltunk, amelyből 6 szerződést kötöttek 10 000 m²-t meghaladó területre. A tranzakciók átlagos mérete 7284 m² volt. A legnagyobb tranzakció egy 64 400 m²-es előbérleti szerződés volt az Üllő Airport Logistics Center-ben, a legnagyobb hosszabbítást a Prologis Park Budapest Battában kötötték 28 585 m²-en. A logisztikai kihasználatlansági mutató negyedéves összehasonlításban 150 bázis pontos, éves összehasonlításban 410 bázispontos csökkenést mutatott, jelenleg 4%, ami a valaha mért legalacsonyabb érték. Forecast The number of available large prime areas is low, only 3 schemes offer more than 5000 sq. m available space. Significant portion of the logistics area announced for 2018 is already pre-leased. The scarcity of speculative developments means new challenges for the market players, for new market entrants it is impossible to occupy logistics areas without pre-lease. Előrejelzés Az elérhető prémium üres területek száma továbbra is minimális, már csak három épületben érhető el 5000 m² feletti szabad terület. 2018-ra bejelentett fejlesztések jelentős százaléka elő-bérleti szerződés keretében már kiadott. A spekulatív fejlesztések hiánya komoly kihívás elé állítja a piaci szereplőket, új piaci szereplő számára előbérlet nélkül a piacra lépés elképzelhetetlen. 08 I Robertson Hungary Kft. H-1071 Budapest, Városligeti fasor 47 49.

PROPERTY MARKET REVIEW 2017 Q4 Investment Investment volume has stabilized on a high level The commercial real estate investment market continued to show strong investment activity in 2017. The annual investment volume reached to the record level registered in 2016. Local as well as foreign investors showed great interest. 56% of the total investment volume was generated by foreign investors, several market players already present in the CEE region entered to the Hungarian market. In line with the previous trends Hungarian property companies and funds continued to expand rapidly their business portfolio. Several prime assets such as Váci Greens B, Nokia Skypark, Market Central Ferihegy, Infopark A were purchased by Hungarian investors. The largest transaction of the year was the sale of the Arena Plaza, in which the 66,000 sq. m shopping centre and the neighbouring development site was purchased by a South-African based buyer, NEPI Rockcastle. We registered strong interest in all sector of the investment market, however the average transaction size has increased indicating a growing investors appetite for prime properties. Prime yields were under compression, prime office yields dropped to 6.50%. Prime yields for retail areas and industrial areas were also declined, at present retail yields stand at 6.25%, logistics prime yields at the rate of 8.00%. INVESTMENT VOLUMES / BEFEKTETÉSI FORGALOM ALAKULÁSA million Euro 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Source: Robertson Hungary, 2018 January Forecast 2015 2016 2017 Office Retail Industrial Hotel Other We forecast further strong investment activity for 2018. Office and retail properties will remain the leading sectors, while industrial & hospitality are catching up. In line with the strong appetite for core and prime assets further yield compression can be expected, however new entrants will also look for value-added properties. Befektetés Magas szinten stabilizálódó befektetési volumen 2017-ben folytatódott az erős befektetői aktivitás a kereskedelmi ingatlanpiacon. Az éves volumen elérte a 2016-ben regisztrált rekord szintet. Helyi és külföldi befektetők egyaránt érdeklődést mutattak a magyar ingatlanpiac iránt. A teljes volumen 56%-át külföldi befektetők generálták, számos a kelet-közép-európai régió más országaiban jelen lévő piaci szereplő Magyarországon is piacra lépett. A korábbi tendenciáknak megfelelően a magyar alapok és ingatlankezelők tovább folytatták terjeszkedésüket. Számos prémium ingatlan, mint a Váci Greens B, Nokia Skypark, Market Central Ferihegy és Infopark A magyar alapokhoz került. Az év legnagyobb tranzakciója a 66 000 m²-es Arena Pláza bevásárlóközpont értékesítése volt, amelyet a dél-afrikai kötődésű NEPI Rockcastle vásárolt meg. A befektetési piac minden szegmensében erős aktivitást tapasztaltunk, a tranzakciók átlagos mérete növekedett, jelezve a befektetők prémium ingatlanok iránti érdeklődésének növekedését. A prémium hozamok erős nyomás alatt állnak, az irodai ingatlanok hozama 6,5%-ra csökkent. A kiskereskedelmi ingatlanok hozama 6,25%, míg a logisztikai ingatlanoké 8%. Quarter Sector Property name Area (m²) Seller Investor Q1 Office Váci Greens B 24 739 Atenor OTP Prime Ingatlanbefektetési Alap Q1 Retail Pólus Center 56 000 CBRE Global Investors CPI Property Group Q1 Retail Campona 60 000 CBRE Global Investors CPI Property Group Q1 Office Andrássy Palace 13 000 CBRE Global Investors CPI Property Group Q2 Office Nokia Skypark 25400 Futureal OTP Prime Ingatlan Alap Q2 Industrial Rozália Park 57 800 Challenger Holding CTP Q3 Office Eiffel Palace 14 500 MNB Corpus Sireo Q3 Office Kálvin Square 9 167 Europa Capital KGAL GmbH & Co. KG Q3 Office CityZen 12 713 Europa Capital KGAL GmbH & Co. KG Q3 Retail Aréna Pláza 66 000 Q4 Q4 Hotel Office Előrejelzés Sofitel Budapest Chain Bridge Hotel Népliget Center 357 rooms Lanebridge Investment Management (LIM) Ltd Orbis Hotel Group & Accor NEPI Rockcastle Starwood Capital Group 25 760 GLL MCAP Global Finance Q4 Office Infopark A 14 000 CA Immo Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alap Q4 Office Váci Greens D 15647 Atenor Group Private investor 2018-ban is erős befektetői aktivitásra számítunk. Az irodai és kiskereskedelmi ingatlanok továbbra is fókuszban maradnak, de várható az érdeklődés növekedése az ipari és vendéglátó szektor ingatlanjai iránt. A core és prémium ingatlanok iránti kereslet további hozamcsökkenést eredményezhet, ugyanakkor az új piaci belépők részéről számottevő igény figyelhető meg a magas hozzáadott értéket igénylő ingatlanok iránt. H-1071 Budapest, Városligeti fasor 47 49. Robertson Hungary Kft. I 09

Aquincum Center Duna Pláza Pólus Center Shopping centres in Budapest / Bevásárlóközpontok Budapesten Existing shopping centres Működő bevásárló központok Rózsadomb Center Új Udvar Mundo Planned schemes Tervezett projektek Budagyöngye Sugár Mammut Westend City Center Récsei Center Árkád 2 Hegyvidék Aréna Pláza Árkád 1 MOM Park Corvin Bálna Allee Lurdy ház KÖKI Terminál Europark Etele Center Újbuda Center Home Center Savoya Park Campona Csepel Pláza 10 largest industrial schemes / A tíz legnagyobb ipari fejlesztés 1 ProLogis Park Budapest Gyál 2 BILK 3 Prologis Park Budapest Harbor 4 ProLogis Park Budapest Sziget 5 Login Business Park 6 Euro-Business Park 7 Prologis Park Budapest M1 8 East Gate Business Park 9 Aerozone Logistics Park 10 CTPark Budapest West Note on the methodology Based on the special characteristics of the Hungarian property market, lease renewals are also part of gross take up, therefore gross take up consists of four types of transactions: new lease, expansion, pre-lease and lease renewal. Módszertani megjegyzés A magyar piac sajátosságaiból adódóan a szerződéshosszabbítások is a teljes kereslet részét képezik, így a teljes kereslet négy tranzakció típusból tevődik össze: új szerződés, bővülés, elő-bérlet és szerződéshosszabbítás. 10 I Robertson Hungary Kft. H-1071 Budapest, Városligeti fasor 47 49.

PROPERTY MARKET REVIEW 2017 Q4 Market standards Taxes VAT: 27% from 1st January 2012 on rents and commercial properties, newly built residential properties and sites. Corporate tax: 9% up to 500 million HUF per year, 19% on the part above 500 million HUF. Transfer tax stamp duty: 4% up to 1 billion HUF per properties, 2% on the part above this, but maximum 200 million HUF per properties. Property tax: imposed by the local municipalities based on the area. Piaci információk Adók ÁFA: 27% 2012. január 1-jétől bérleti díjak, kereskedelmi ingatlanok, újonnan épült lakóingatlanok, valamint telkek után. Társasági adó: évi 500 millió forint adóalapig 9%, a fölötte lévő részre 19%. Illeték: 4% 1 milliárd forintig/ingatlan, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Ingatlanadó: a helyi önkormányzat határozza meg alapterület alapján. STANDARD MARKET PRACTICE Office Retail Industrial Lease length Office A category: 5 years 5 10 years 1 5 years Office B category: 1 3 years Payment conditions Rents are nominated in Euros, invoiced monthly or quarterly in HUF or Euros Rents are nominated in Euros, invoiced monthly or quarterly in HUF or Euros Rents are nominated in Euros, invoiced monthly or quarterly in HUF or Euros Standard deposit 3 6 months gross rent (including service charges) in form of cash deposit or bank guarantee 3 6 months gross rent, service charges and marketing fee plus VAT in form of cash deposit or bank guarantee Rents 9 23 /sq m/month Base fee & turnover fee based on location Service charges Parking fees 3 3.50 /sq m/month Open book method, reconciliated at the end of the year 50 150 /lot/month 5 10 /sq m/month in Budapest, in the country varying by towns 3 4.5 /sq m/month 1.5 2 /sq m/month Marketing contribution Fit-out The above prices do not include VAT. In case of a 5-year lease Landlords cover the cost of standard fit-out level 1 4 /sq m/month Fit out is covered by tenant STANDARD PIACI GYAKORLAT Iroda Üzlethelyiségek Ipari ingatlanok Bérleti időtartam A kategóriás irodaházak: 5 év 5 10 év 1 5 év B kategóriás irodaházak: 1 3 év Fizetési feltételek A bérleti díjakat euróban számolják, havi vagy negyedévenkénti rendszerességgel számlázzák, forintban vagy euróban A bérleti díjakat euróban számolják, havi vagy negyedévenkénti rendszerességgel számlázzák, forintban vagy euróban A bérleti díjakat euróban számolják, havi vagy negyedévenkénti rendszerességgel számlázzák, forintban vagy euróban Pénzügyi biztosíték 3 6 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bankgarancia, mely tartalmazza az üzemeltetési költséget is 3 6 havi bérleti díj, üzemeltetési díj és marketing díj áfával növelt összegének megfelelő kaució vagy bankgarancia Bérleti díjak 9 23 /m²/hó Alap- és forgalomarányos helytől függően Üzemeltetési költségek Parkolóhely díjak 3 3,50 /m²/hó A fizetett és valós költségek egyeztetésével év végén 50 150 /hely/hó 5 10 / m²/hó Budapesten, vidéken településenként változó 3 4,5 /m²/hó 1,5 2 /m²/hó Marketing hozzájárulás Kialakítás A fenti díjak ÁFA nélkül értendők. 5 éves bérleti szerződés esetén a tulajdonos állja a standard kialakítás költségét 1 4 /m²/hó A bérlő költsége az üzlethelyiség kialakítása H-1071 Budapest, Városligeti fasor 47 49. Robertson Hungary Kft. I 11

OUR EXCLUSIVE INSTRUCTIONS: Átrium Park Bartók Udvar II. Büro Center Dévai Center MBC Business Center Medimpex Palota Óbuda Gate Office Garden 1 Office Campus Optima A River Estates Váci Greens A Váci Greens B Váci Greens C Váci Greens D Westpoint Irodaház For further information please contact: Robertson Hungary Ltd. H-1071 Budapest, Városligeti fasor 47 49. +36 1 327 2050 info@robertson.hu research@robertson.hu This report has been prepared by Robertson Hungary Ltd. for general information purposes only. Whilst Robertson Hungary endeavour to ensure that the information in this report is correct it does not warrant completeness or accuracy. You should not rely on it without seeking professional advice. Robertson Hungary assumes no responsibility for errors or omission in this publication or other documents which are referenced by or linked to this report. To the maximum extent permitted by law and without limitation Robertson Hungary Ltd. exclude all representations, warranties and conditions relating to this report and the use of this report. www.robertson.hu