Tóth Attila. Zöldi Péter. Szczuka Levente. Krébesz András GIS térinformatika

Átírás

1

2

3 MEGBÍZÓ:BUDAPEST FŐVÁROS ÖNKORMÁNYZAT SZAKMAI IRÁNYÍTÓ: BUDAPEST FŐVÁROS FŐPOLGÁRMESTERI HIVATAL VÁROSÉPÍTÉSI FŐOSZTÁLY Finta Sándor főépítész Pongrácz Katalin Somogyi Judit Pártos Judit SZERZŐK TELEPÜLÉSRENDEZÉS: Szerzők: Közreműködött: Szerzők: BFVT Kft. Albrecht Ute területrendező tervező vezető településtervező, okl. építészmérnök TR , TT/1É András István területrendező tervező vezető településtervező, okl. építészmérnök TR , TT/1É Balla Mariann okl. építészmérnök Érsek Gábor okl. településmérnök Horváth Ágnes okl. településmérnök, okl. építészmérnök Nyerges Mónika településmérnök Szűcs András okl. településmérnök Tóth Attila okl. településmérnök Zöldi Péter okl. építészmérnök Urban Lis Stúdió Kft. Liszkay Krisztina vezető településtervező, okl. építészmérnök TT/1É Szczuka Levente okl. településmérnök, okl. építészmérnök INFRASTRUKTÚRA: Szerzők: Közreműködött: TERMÉSZETI KÖRNYEZET: Szerzők: BFVT Kft. Pető Zoltán okl. építőmérnök, közlekedéstervező K1d Rubus Zoltán okl. építőmérnök Lelkes Mihályné okl. közlekedésmérnök Becsák Péter okl. közlekedésmérnök BFVT Kft. Tatai Zsombor okl. tájépítészmérnök K/ Pogány Aurél okl. kertészmérnök, táj és kertépítész TK Niedetzky Andrea okl. tájépítészmérnök K/ Zétényi Dávid okl. tájépítészmérnök Közreműködött: TÉRINFORMATIKA: Vásárhelyi Kinga településtervező, okl. építészmérnök TT/É BFVT Kft. Pizág Csaba építőmérnök, térinformatikai szakmérnök Urban Lis Stúdió Kft. Krébesz András GIS térinformatika Budapest, december 20. SZERZŐK

4 BUDAPEST FŐVÁROS TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERVE TARTALOMJEGYZÉK BUDAPEST FŐVÁROS RENDEZÉSI SZABÁLYZATA A FŐVÁROS RENDEZÉSI SZABÁLYZAT KONCEPCIÓJA 1 BUDAPEST FŐVÁROS RENDEZÉSI SZABÁLYZATA RENDELETTERVEZET 27 INDOKOLÁS 61 TARTALOMJEGYZÉK

5

6

7 A FŐVÁROSI RENDEZÉSI SZABÁLYZAT KONCEPCIÓJA I. AZ ÚJ FŐVÁROSI SZABÁLYOZÁSI KÖRNYEZET 1. A FŐVÁROS TERÜLETÉN ALKALMAZANDÓ ÚJ SZABÁLYOZÁSI ESZKÖZÖK A Fővárosi rendezési szabályzatra vonatkozó törvényi felhatalmazás Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Étv.) január elsejei hatállyal a főváros korábbi kétszintű szabályozási rendjét megváltoztatta. Az Étv. szerint a főváros településrendezési eszközei a Településszerkezeti terv (továbbiakban: TSZT), amelyet a Fővárosi Közgyűlés határozattal állapít meg a fővárosi teljes közigazgatási területére; a Fővárosi rendezési szabályzat (továbbiakban: FRSZ), amelyet a Fővárosi Közgyűlés rendelettel állapít meg a fővárosi teljes közigazgatási területére; a Duna parti építési szabályzat (továbbiakban: DÉSZ), amelyet a fővárosi településszerkezeti tervvel és a fővárosi rendezési szabályzattal összhangban a Fővárosi Közgyűlés rendelettel állapít meg a Duna főmedrével közvetlenül határos telkekre és a Margitsziget területére; a kerületi építési szabályzatok (továbbiakban: KÉSZ), amelyeket a fővárosi településszerkezeti tervvel és a fővárosi rendezési szabályzattal összhangban a kerületi önkormányzatok képviselőtestületei rendelettel fogadnak el a saját kerületi közigazgatási területük Duna parti építési szabályzattal nem érintett területére. A Településszerkezeti terv (TSZT) feladata Budapest településrendezési eszközeinek alapját a Budapest 2030 hosszú távú városfejlesztési koncepcióra épülő új Településszerkezeti terv képezi. A TSZT rendeltetése az Étv. szerint többek között, hogy a Budapest 2030 koncepcióban foglalt célok megvalósítását biztosítsa. Ezért a terv egyik fontos szerepe, hogy a főváros kétszintű önkormányzati rendszerének keretei között ezen célokat közvetítse a részletesebb kerületi rendezési eszközök felé is. Az Fővárosi rendezési szabályzat (FRSZ) feladata Az Étv pontja szerint a Fővárosi rendezési szabályzat feladata az OTÉK és a TSZT figyelembevételével a fővárosban a településrendezés és az építés összehangolt rendjének biztosítása, aminek érdekében meg kell határozni a területfelhasználási egységek beépítési sűrűségét, meghatározott területek beépítési magasságát és a fővárosi infrastruktúra területbiztosítását oly módon, hogy rendeletként telekalakítási és építésjogi szabályozási elemeket nem tartalmazhat. Ez azt jelenti, hogy minden építésjogi követelmény a kerületi szabályozás szintjén kerül meghatározásra, a fővárosi településrendezési eszközökben meghatározottak betartásával. Az építési szabályzatok feladata Az építési szabályzatok feladata, hogy az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelően állapítsák meg, és biztosítsák rendeleti szinten. A főváros területén két építési szabályzat típus kerülhet elfogadásra: a Duna parti építési szabályzat (DÉSZ), amelyet a Fővárosi Közgyűlés alkot meg rendeleti formában, és AZ FRSZ KONCEPCIÓJA 1

8 a kerületi építési szabályzatok (KÉSZ), amelyeket a kerületi önkormányzatok fogadnak el, szintén rendelettel. A kerületi építési szabályzatok és a Duna parti építési szabályzat meg kell, hogy feleljenek a TSZT ben foglaltaknak (szerkezeti terv leírása és szerkezeti tervlapok), valamint a Fővárosi rendezési szabályzatnak. Emellett az építési szabályzatoknak természetesen az OTÉK előírásait is figyelembe kell venniük, kivéve, ha a TSZT vagy az FRSZ attól Budapest sajátosságaira tekintettel egyes kérdésekben eltérési lehetőséggel másként határoz, vagy rendelkezik. Budapest sokszínűségének területi lebontása a TSZT és az FRSZ szintjén Budapest városfejlődése rendkívül sokszínű területhasználatot és térbeli funkcionalitást eredményezett, ami a beépítési mód, a beépítési mérték, a magasság és egyéb megkülönböztető építészeti karakterbeli jegyeivel, valamint a be nem épített területrészeivel, zöldfelületeivel és zöldterületeivel együtt alapvetően meghatározza a város területfelhasználási tervét, a város térbeli fejlődésének kereteit. A TSZT ben az 1: léptékű tervlap sorozaton ábrázolt területfelhasználási egységek a mozaikosság elkerülése érdekében jellegüktől függően a TSZT leírásában szereplő bizonyos nagyságrend feletti területeket jelölnek. A TSZT belső rugalmassága révén, ezeken a területfelhasználási egységeken belüli sokrétű funkcionalitással teszi lehetővé a kerületi szabályozás számára az építési övezetek és az övezetek rendszerének kialakítását. A TSZT és a kerületi szabályozás között a rendezési eszköz sajátosságaiból és a tervi léptékéből adódó szükségszerű különbségek kezelését a TSZT az adott kérdéskör fővárosi szintű mélységének megfelelően tartalmazza. Ezeket a TSZT leírása rögzíti, illetve az FRSZ erre vonatkozó külön rendelkezése tartalmazza. A két településrendezési eszközt (TSZT, FRSZ) együtt kell figyelembe venni mind a kerületi szabályozás, mind a Duna parti építési szabályzat megalkotása során. Az Étv. és a Budapest 2030 hosszú távú városfejlesztési koncepció céljainak érvényesítése a kétszintű szabályozásban A TSZT és az FRSZ az Étv. ben rögzített követelmények és a Budapest 2030 koncepcióban lefektetett célok teljesítése érdekében határoz meg egyes jellemzőket és paramétereket, amelyeket a kerületi szabályozás során figyelembe kell venni. Az Étv. 7. a szerint a településrendezés során biztosítani kell a területek közérdeknek megfelelő felhasználását, a jogos magánérdekekre tekintettel. A törvény tételesen is felsorolja azokat a célokat és feladatokat, amelyeket a településrendezés során figyelembe kell venni, és amelyek érvényesítését Budapest esetében a kerületi szabályozás szintjén, az övezetek kialakításakor is teljesíteni kell, többek között: a jó minőségű környezet kialakítását, az egészséges lakóés munkakörülmények biztosítását, a környezeti állapot legalább szinten tartását, zöldfelület kímélő fejlesztések lehetőségét, a településkép, kilátás/rálátás védelmét és a tájvédelmet. Mindezek mellett az Étv. rögzíti, hogy a TSZT a településfejlesztési koncepcióban foglalt célok megvalósítását biztosító, a település szerkezetét, a területfelhasználást és a műszaki infrastruktúrahálózatok elrendezését meghatározó terv. A fővárosi településrendezési eszközök a következőkben összefoglalt követelményeknek tesznek eleget. 2 AZ FRSZ KONCEPCIÓJA

9 A településfejlesztési célok érdekében a fővárosi településrendezési eszközökben meghatározott jellemzők milyen jellemzővel mire vonatkozóan milyen célt kell, hogy szolgáljon a településrendezési eszköz szabályozható érvényesül Településfejlesztési dokumentum: Településrendezési eszközök: Étv. 7. Budapest 2030 koncepció céljai TSZT és/vagy FRSZ megengedett Hatékony és kiegyensúlyozott városszerkezet minden beépítésre szánt 9. legnagyobb kompakt város területfelhasználási kategória beépítési sűrűség jó minőségű környezet kialakítása környezeti állapot legalább szinten tartása egészséges lakóés munkakörülmények biztosítása településkép védelme kilátás/rálátás védelme tájvédelem zöldfelület kímélő fejlesztések támogatása Egyedi városkarakter értékalapú megőrzése és 7. fejlesztése 14. A kulturális sokszínűség megőrzése és fejlesztése Egészséges környezeti feltételek megteremtése 6. (A biológiailag aktív felületek és a zöldfelületi intenzitás növelése) Klímavédelem és hatékony energiafelhasználás: (Városi hősziget hatás enyhítése a városrendezés eszközeivel) Hatékony és kiegyensúlyozott városszerkezet kompakt város Egyedi városkarakter értékalapú megőrzése és fejlesztése megengedett legnagyobb beépítési magasság előírt legkisebb zöldfelületi arány a területfelhasználási egységek közterületekkel csökkentett területére megengedett legnagyobb beépítési mérték beépítési mód külön meghatározott területeken egyes, beépítésre szánt területfelhasználási egységekre vonatkozóan, ahol az OTÉK által előírt mérték Budapest esetében nem szolgálja a környezeti állapot szinten tartását, egyes területfelhasználási kategóriára OTÉK eltérés javaslata egyes területfelhasználási kategóriára OTÉK eltérés javaslata egyes lakóterületi területfelhasználási egységek esetében A TSZT, FRSZ és a kerületi építési szabályzatok összhangja A TSZT által megfogalmazottakat általános, jellemzően szerkezeti típusú és a területfelhasználással összefüggő témakörökben a TSZT leírása, az Étv. szerint meghatározandó paramétereket a Fővárosi rendezési szabályzat közvetíti a kerületi szabályozás felé a kerületi szintű előírások kidolgozásához. A három fővárosi rendezési eszköz (TSZT FRSZ KÉSZ) közötti összhang megteremtését az Étv. előírásaink figyelembevételével az FRSZ rendeleti szinten biztosítja. A TSZT számos, a kerületi terveszközben rugalmasan kezelhető elemet is tartalmaz a Szerkezeti terv tervlapjain és leírásában, amelyek részben a területfelhasználás leírásának figyelembevétele során érvényesülnek, részben maga az FRSZ tartalmaz ezekre vonatkozó rendelkezéseket, paramétereket. Az OTÉK tól való eltérés lehetőségei Az OTÉK, mint az ország egészére vonatkozó jogszabály, Budapest esetében nem minden kérdésben tudja a nagyvárosi jellemzőket megfelelően kezelni, ezért már a TSZT szerkezeti tervi leírásban is jelzett esetekben eltérésekre van szükség. Az eltérések a meghatározó területfelhasználási kategóriákhoz kötődő OTÉK paraméterek esetében válnak szükségessé. A fővárosi terv azokat az eseteket kezelve él az eltérés lehetőségével, amikor az OTÉK paraméter nem felel meg a budapesti jellemzőknek (pl.: a településközpont beépítési sűrűsége jelentősen alacsonyabb a kialakult állapotnál); az OTÉK különleges területeire vonatkozóan a beépítési mérték és a legkisebb zöldfelületi arány értékeitől szükséges általánosan eltérni (pl. a különleges közlekedési területek esetében funkcionális szempontból nem teljesíthetők az előírt értékek); a kertvárosias lakóterületen elhelyezendő közösségi funkciójú épületekhez az OTÉK szerinti magasság nem megfelelő, ezért itt általánosan funkcióhoz kötött magassági engedményre van szükség. AZ FRSZ KONCEPCIÓJA 3

10 Fentiekre vonatkozóan a TSZT tehát a kerületi szabályozás számára lehetővé teszi az általánosan igényelt eltérés lehetőségét, de a kerületi szabályozás készítése során is lehetőség nyílik az általános jelleggel nem kezelhető esetekben további OTÉK eltérés érvényesítésére, a helyi adottságoknak megfelelően. 2. AZ OTÉK, A TSZT ÉS A FŐVÁROSI RENDEZÉSI SZABÁLYZAT EGYÜTTES ALKALMAZÁSÁNAK SZABÁLYAI A KERÜLETI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT ÉS A DUNA PARTI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT KIDOLGOZÁSA SORÁN A kerületi építési szabályzat és a Duna parti építési szabályzat, azon belül az építési övezetek és övezetek kidolgozása során az OTÉK szerint meg kell határozni az újonnan beépítésre vagy jelentős átépítésre kerülő területek építési övezeteire vonatkozóan legalább: a kialakítható telek legkisebb területét az övezet beépítési módját a beépítettség megengedett legnagyobb mértékét a beépítési magasság megengedett legnagyobb mértékét a közműellátás mértékét és módját a zöldfelület legkisebb mértékét az építési övezet használati céljával összefüggő rendeltetést, és az OTÉK 10. (2) bekezdésében foglaltak szerint az ezen kívül elhelyezhető egyéb rendeltetést, valamint azt a rendeltetést, amely nem helyezhető el a terepszint alatti építés mértékét és helyét. A már kialakult területek paramétereit a sajátosságok alapján kell kialakítani a szabályozás során. A kerületi övezeti rendszer kidolgozása során figyelembe veendő, a TSZT ben és az FRSZ ben meghatározott elemek A TSZT és az FRSZ egyes területfelhasználási kategóriákhoz rendelten, vagy a morfológia, a történeti kialakulás, illetve a városkarakter alapján, területi meghatározással fogalmaz meg követelményeket, és a megkülönböztethető egyes infrastruktúra elemek vonatkozásában határoz meg elvárásokat, amelyeket a KÉSZ rendelkezéseiben, és az övezeti rendszer meghatározásánál figyelembe kell venni. Az FRSZ ben nem szabályozott tényezők beépítési mérték, zöldfelületi arány, beépítési mód Mivel a törvény csak a beépítési sűrűség és a beépítési magasság meghatározására ad felhatalmazást az FRSZ számára, ezért a korábban egyes területeken a főváros által szabályozott beépítési mérték, zöldfelületi minimum előírása és maga a beépítési mód sem jelenik meg a fővárosi rendezési szabályzatban. A TSZT leírása egyes elemeit meghatározza a területfelhasználási kategóriák meghatározása során, amit a KÉSZ megalkotása során figyelembe kell venni. Azon budapesti sajátosságokat kívánja ezzel kifejezni, melyeket az OTÉK országos szabályai nem tesznek lehetővé. A beépítési mértékét az OTÉK határozza meg, de az eltérés lehetőségét az TSZT rugalmasan biztosítja. Így egyes intenzíven beépült kertvárosias megjelenésű területek kezelhetősége érdekében a TSZT maga sorolja a területet nagyobb beépítési lehetőséggel rendelkező kisvárosias területfelhasználási kategóriába, általában a beépítési magasság kertvárosias jellemzőknek megfelelő egyidejű meghatározása mellett. A különleges területek vonatkozásában az OTÉK 40% os beépítési mértéket határoz meg, ami elsősorban a városüzemeltetést biztosító területeken alacsony, és indokolatlan érték (pl. járműtelepek). Ezekre az esetekre a TSZT magasabb javasolt megengedni, amit a kerületi szabályzatokban alkalmazni lehet. A TSZT nem akadálya az intenzívebb beépítés lehetőségnek az OTÉK eltérés érvényesítése nyitott a kerületi szabályozás számára. Ugyanakkor az egyes tömbök egy területfelhasználási egységbe tartozó tömbök átlagos zöldfelületi arányát meghatározza a TSZT, Budapest esetenként hagyományosan 4 AZ FRSZ KONCEPCIÓJA

11 nagyobb zöldfelületi arányainak további biztosítása érdekében, elsősorban a hegyvidéki zónára jellemző területfelhasználási egységek esetében. A TSZT ben csak a lakóterületek és az intézmény területek esetében kerül meghatározásra a jellemző beépítési mód, ami elsősorban a karakter szempontjából fontos. Mivel a TSZT területfelhasználási tervlapja a léptékből adódóan kerüli a mozaikosságot, ezért általában a környezetben domináns területfelhasználásba kerültek azok a jellemzőjük szerint más karakterű kisebb területek is, amelyek kialakult állapotuk alapján a kerületi szabályozás során, saját jellemzőik szerint alakíthatók és sorolhatók be, akár más beépítési móddal rendelkező építési övezetbe. A TSZT egyes területfelhasználási kategóriái tehát rugalmasan kezelik a meghatározott beépítési módokat a jellemzőik alapján a kialakult, megtartásra érdemes beépítésre vonatkozóan. Az FRSZ ezeket a TSZT elvárásokat és lehetőségeket egészíti ki rendeleti formában a területfelhasználási egységek legnagyobb beépítési sűrűség értékeinek és egyes területeken a beépítési magasság értékeinek meghatározásával a törvényben kapott felhatalmazás alapján. A KÉSZ ben az OTÉK által előírt jellemzők és paraméterek következők szerint határozandók meg: A fővárosra vonatkozó településrendezési eszközök szabályozási eszközrendszer a paraméterek vonatkozásában jellemző vagy OTÉK fővárosi településrendezési eszköz lehetőségei paraméter szerint TSZT FRSZ KÉSZ legnagyobb megengedett sűrűség intervallum meghatározása (OTÉK eltérés fővárosi érvényesítésével) bs=bs á +bs p megengedett legnagyobb beépítési SŰRŰSÉG megengedett legnagyobb beépítési MAGASSÁG megengedett legnagyobb beépítési MÉRTÉK előírt legkisebb ZÖLDFELÜLETI ARÁNY területfelhasználási egységre telekre előírt telekre előírt telekre előírt 5 BEÉPÍTÉSI MÓD telekre előírt bs: beépítési sűrűség bsá: a területfelhasználási kategória szerint általánosan elhelyezhető funkciók értéke bsp: kizárólag épületen belül elhelyezett parkoló férőhelyek számára igénybe vehető) érték magassági szempontból érzékeny területek kijelölése (konkrét területeken), magasság meghatározása egyes területfelhasználási egységekre vonatkozóan biztosítja általánosan az OTÉK tól való eltérést egyes területfelhasználási kategóriákban közterülettel csökkentett területre vonatkozó átlagérték meghatározása általános jellemző meghatározása a megengedett legnagyobb érték meghatározása a konkrét területhez kötve bs á +bs p =bs max a TSZT ben kijelölt területek beépítési magassági értékének, illetve magassági szabályainak megállapítása építési övezetben fogalmilag nem értelmezhető, (ezért nem lehet meghatározni), figyelembe vételével kell az építési övezet paramétereit meghatározni (pl. szintterületi mutató alkalmazható, vagy más metódussal kell tervezni, illetve az érték betartását igazolni) OTÉK eltérés lehetősége azokon a területeken, ahol az FRSZ nem határoz meg magassági értéket OTÉK eltérés lehetősége a TSZT figyelembevételével OTÉK eltérés csak a területfelhasználási egység átlagértékének biztosítása mellett lehetséges a TSZT, illetve a sajátos jellemzők alapján AZ FRSZ KONCEPCIÓJA 5

12 II. AZ FRSZ SZAKMAI KONCEPCIÓJA 1. BEÉPÍTÉSI SŰRŰSÉG meghatározása a TSZT n keresztül az FRSZ ben történik A beépítésre szánt területfelhasználási egységekre vonatkozóan meg kell határozni a beépítési sűrűséget, ami az Étv. fogalom meghatározása szerint a területfelhasználási egységek területén elhelyezhető épületek valamennyi építményszintjének összesített bruttó alapterülete és a területfelhasználási egységeknek a köztük lévő, településszerkezetet nem meghatározó közterületek területével növelt területének viszonyszáma. Az egyes területek beépítési sűrűségének meghatározásának alapját egyrészt a kialakult, távlatban megőrzésre kívánatos adottságok képezik, másrészt a területtel kapcsolatos koncepcionális célok. Míg a TSZT a beépítési sűrűségi értékeket a területfelhasználási kategóriákhoz köti, addig az FRSZ a konkrét helyhez igazodva az adottságok mellett a területi elhelyezkedést és a településfejlesztési koncepcióban foglalt célokat is figyelembe véve differenciál. A fejlesztési potenciállal rendelkező területek esetében magasabb értékkel rendelkeznek azon területfelhasználási egységek, amelyek a közösségi közlekedés kötöttpályás vonalai mentén kerültek kijelölésre. Figyelembevételre kerültek a településszerkezeti adottságok mellett a hatályos kerületi terveszközök meghatározásai is. A sűrűségi értékek tehát ezek együttes figyelembevételével kerültek megállapításra. Ezen elvek összhangban vannak a Budapest 2030 városfejlesztési koncepcióval. A beépítési sűrűség legmagasabb értékei a városközponti területeken kerültek megállapításra (főközpont, mellékközpontok, és indokolt esetben az új vagy átalakuló helyi központok). Az alábbi példa a belváros egy részét szemlélteti. Az igen heterogén, jellemzően az átmeneti zónában található területeken a beépítési sűrűség megállapításánál az adottságok mellett igen fontos tényező a szomszédsági viszonyok figyelembevétele, mert nem csak funkcionálisan kerülendők a lehetséges konfliktusok, hanem a sűrűségből fakadó terhelés és a beépítési mód sem okozhat feszültséget. 6 AZ FRSZ KONCEPCIÓJA

13 A kertvárosias területekre vonatkozóan a TSZT ben meghatározott területfelhasználási egységeken belül az FRSZ tovább nem differenciál, egységes értékek kerülnek alkalmazásra. Lakó területfelhasználási egység bs bsá bsp OTÉK Kertvárosias, intenzív beépítésű lakóterület Lke 1 0,85 1 0,6 0,25 Kertvárosias, laza beépítésű lakóterület Lke 2 0,7 2 0,45 0,25 Kertvárosias, sziluettérzékeny, hegyvidéki lakóterület Lke 3 0,55 0,3 0,25 0,6 A jelenlegi beépítési sűrűség lehetséges növekménye a területek fejlesztési potenciálját jelenti. Látható az alábbi ábrán, hogy a kialakult, karakterükben megőrzendő területeken is van fejlesztési lehetőség, de természetesen sokkal mérsékeltebb, mint az átalakuló, jelentős változással érintett területeken. A változás által érintett területeken belül a növekmény a tervezett területfelhasználási kategória és a jelenlegi fizikai állapot függvénye (használaton kívüli vagy alulhasznosított terület). 1 OTÉK eltérés a 111. (2) bekezdése szerint 2 OTÉK eltérés a 111. (2) bekezdése szerint AZ FRSZ KONCEPCIÓJA 7

14 Területek fejlesztési potenciálja (beépítési sűrűség lehetséges növekménye) Az beépítési sűrűség számítása Az OTÉK szerint a beépítési sűrűség minden építményszintet magába foglalóan számítandó, vagyis a BVKSZ szabályaitól eltérően a lakossági tárolók és a garázsszintek is figyelembe veendők. A TSZT ezért a beépítési sűrűségi értékeket úgy állapítja meg, hogy a jellemzően pinceszinti korábban nem beszámító lakossági tárolók területét is figyelembe veszi az érték meghatározásakor, továbbá a parkolást célzó garázsterületekre is a területfelhasználási kategóriának megfelelő többletértéket számol. A főváros különleges, nagyvárosias karaktere miatt alapvető, hogy a parkolás jellemzően épületen belül történjen. Az egyes funkciók más más arányban követelik meg az ehhez szükséges területeket. Így pl. a lakóépületek esetében a lakófunkció szintterületének kb. 30% a szükséges parkoló férőhely építésére, amíg intézmények vagy irodák esetében ez a szám lényegesen magasabb. 8 AZ FRSZ KONCEPCIÓJA

15 Annak érdekében, hogy a parkolási célú szintterület többletértéke csak parkolásra, tehát garázsok létesítésére legyen felhasználható, ezért a beépítési sűrűség értéke két tényezőből áll, vagyis a beépítési sűrűség (bs) térképen jelölt értéke a területfelhasználási kategória szerint általánosan elhelyezhető funkciók (bsá) értékből és a kizárólag épületen belül elhelyezett parkoló férőhelyek számára igénybe vehető (bsp) értékből tevődik össze. Ez az előírás az épületen belüli parkolást támogatja és megakadályozza, hogy a bsp alapján létesíthető szintterület a felszíni parkolás biztosítása esetén az épületkubust növelve, abba beépüljön. A beépítési sűrűség érvényesülése a kerületi szabályozásban A KÉSZ övezeti paraméterként beépítési sűrűséget nem határozhat meg, mivel annak számításánál a közterületek területét is figyelembe kellene venni, az övezeti előírások pedig csak az abba sorolt telekre vonatkoztathatók, a közterületre nem. (A lehetséges eszköz a szintterületi mutató alkalmazása lehet, ami Budapesten már hagyományos paraméter. Természetesen szükség van a mutató korszerűsítésére, be kell számítani minden olyan területet, ami az OTÉK szerint a szintterületet képezi.) A beépítési sűrűség a külön területfelhasználási kategóriába nem sorolt közterületeket magukba foglaló területfelhasználási egységek tekintetében átlagértéket jelent. A kerületi szabályozásban az adott területfelhasználási egység területén a beépítést meghatározó paramétereket differenciáltan lehet megállapítani, de a területfelhasználási egység egészére vonatkozó beépítési sűrűség értéke alapján számított szintterület nem haladható meg. Egy egy nagyobb kiterjedésű, egybefüggő területfelhasználási egység területén eltérő sűrűséggel rendelkezhetnek az egyes területrészek az építési övezetek meghatározása során, de az a cél, hogy a meghatározott jellemzők domináljanak. Szélsőséges eltérések a területen belül feszültséget okoznak, valamint nem teljesülne az OTÉK azon követelménye, hogy az azonos szerepkörű, jellegű, beépítésű intenzitású területrészeket azonos területfelhasználási egységbe kell sorolni. A kerületi szabályozás során nem az OTÉK által meghatározott sűrűséget, hanem az FRSZ ben rögzített értéket kell alkalmazni, mivel erre hatalmazza fel az Étv. a fővárosi terveszközt. Ez egyben azt is jelenti, hogy OTÉK eltérés nem érvényesíthető az FRSZ ben meghatározott érték ellenében, indokolt esetben az FRSZ t kell módosítani. Az általános és a parkolásra felhasználható szintterületet jelképező ábra mutatja, hogy minden építményszint területét figyelembe kell venni a sűrűség számításánál, függetlenül annak funkciójától és térbeli elhelyezkedésétől. A kerületi szabályozás ezt tovább szabályozhatja mind nagyságrendben, mind pedig térben, pl. azzal, hogy kiköti, hogy a bsp parkolásra vonatkozó többlet szintterület csak terepszint alatti elhelyezése esetén vehető igénybe. AZ FRSZ KONCEPCIÓJA 9

16 A beépítési sűrűség és az OTÉK viszonya Budapest esetében a területfelhasználási egységekre meghatározandó beépítési sűrűség megengedett legnagyobb értéke az alábbi területfelhasználási egységek esetében nem megfelelő: lakóterületek egy része, településközpont terület, intézményi terület egy része, különleges területek egy része. Az OTÉK meghatározza az egyes előírásoktól való eltérés feltételeit. A 111. (2) bekezdése szerint az OTÉK II. III. fejezeteiben meghatározott követelményeknél megengedőbb követelményeket a településrendezési eszköz akkor állapíthat meg, ha azt különleges településrendezési okok vagy a kialakult helyzet indokolja, továbbá közérdeket nem sért, valamint a 31. (1) bekezdésében foglalt követelmények teljesülnek. Az FRSZ ben meghatározott határértékek nagy része csak akkor alkalmazható, ha a TSZT re vonatkozó szakmai véleményében a Belügyminisztérium az eltérésekhez hozzájárul. 10 AZ FRSZ KONCEPCIÓJA

17 2. BEÉPÍTÉSI MAGASSÁG meghatározása a TSZT ben és az FRSZ ben kijelölt területeken történik A beépítési magasság meghatározásának jogi alapjai Az Étv. felhatalmazása alapján a Fővárosi rendezési szabályzat meghatározott területek beépítési magasságát állapítja meg. Ennek megalapozása már a TSZT keretei között megtörténik. Az ezzel kapcsolatos rajzi elemeket a TSZT Épített környezet értékeinek védelme, b) Épített környezet védelmével kapcsolatos magassági korlátozások területi lehatárolása című szerkezeti tervlap tartalmazza. Célja, hogy meghatározza a főváros történeti városképe, karakteres megjelenése és morfológiája szempontjából kiemelten fontos, ezért összvárosi szintű magassági szabályozást igénylő területeket és egyben lefektesse a magassági szabályozás összvárosi elveit. A beépítési magasságot az OTÉK a következők szerint határozza meg az 1. számú mellékletében: 12a. Beépítési magasság: az épületmagasság, a homlokzatmagasság és a párkánymagasság gyűjtőfogalma. Ugyenez a kormányrendelet a 2. számú mellékletében meghatározza, az építési telekre vonatkozóan, a lakó és üdülőt területfelhasználási egységekhez kötött, megengedett legnagyobb beépítési magasságot, más területfelhasználási egységekre vonatkozóan viszont nem rögzít értéket. Az OTÉK a lakóterületek tekintetében három beépítési magassági kategóriát különböztet meg: a nagyvárosias lakóterületen 12,5 m feletti, a kisvárosias lakóterületen 12,5 m alatti, a kertvárosias lakóterületen pedig 7,5 m legnagyobb értékkel. Ezeken kívül a jogszabály a többi területfelhasználási kategóriára vonatkozóan a hétvégiházas üdülőterületek 6,0 m ben meghatározott értéke kivételével nem ad további útmutatást, vagy szabályt a fogalommagyarázaton túlmenően. A TSZT és annak alapján az FRSZ ezek figyelembe véve határozza meg az egyes területek beépítési magassági értékeit. A beépítési magasság meghatározásának indokai Budapest összképe szempontjából figyelemre méltó a történeti városrészek megjelenése, a világörökség területei és azok városképe különösen a Duna parti területeken, valamint a hegyvidéki sziluett látványa. Ezek azok a városkarakter szempontjából legérzékenyebb részben védettséget is élvező területek, amelyek esetében a beépítési magasság meghatározásának megalapozása városszerkezeti szempontból már a TSZT ben megtörténik, szabályozása pedig az FRSZ keretében feltétlenül indokolt. A magassági szabályozás tekintetében háromféle területcsoport különböztethető meg, ahol a TSZT és annak alapján az FRSZ Az egységes városi tájat keretező domborzat és a meghatározó Duna összképe nem mond ki szabályt, ezért az OTÉK magasságai a meghatározóak, a beépítési magasságot konkrét, az OTÉK nál szigorúbb értékben határozza meg, illetve a beépítési magasság konkrét értékének megállapítása céljából az egyes érintett területekhez való, megfelelő igazodás érdekében számítási módszerrel határozza meg. AZ FRSZ KONCEPCIÓJA 11

18 Területfelhasználáshoz kötött, OTÉK szerinti magasságtól való tervezett eltérés Alapvető általános szabály, hogy azokra a területekre vonatkozóan, ahol a TSZT és az FRSZ nem határoz meg magasságot, ott indokolt esetben kerületi szinten élni lehet az OTÉK tól való eltérési lehetőséggel. Az OTÉK előírásaiban a beépítési magasság értékei a kertvárosias területek esetében a legalacsonyabbak. Az OTÉK és maga a TSZT területfelhasználásának leírása is lehetővé teszi ezen területeken pl. az alapellátás közösségi intézményeinek létesítését, ami esetenként magasságban egykét szinttel való eltérést indokol (pl. kétemeletes iskola). Ezekben az esetekben azonban amennyiben az eltérési igény a kialakult állapottól különbözik külön OTÉK eltéréssel lehetne csak érvényesíteni a rendeltetésnek megfelelő magassági paramétereket a KÉSZ ben. A TSZT ezért kivételként általános eltérést biztosít a kertvárosias lakóterületeken, kizárólag a közösségi intézmények magasságának meghatározásához, így pl.: iskola, művelődési intézmény esetén, legfeljebb 12,5 m magasságig, ezért ezen esetekben külön OTÉK eltérés nem szükséges a kerületi szabályozás során. Ennél magasabb igény esetében azonban az OTÉK tól való eltérést meg kell kérni. Ugyanakkor azokon a területeken, ahol a TSZT az OTÉK szerinti magasság növelését nem kívánja támogatni, sőt annak korlátozását tartja indokoltnak, ott az OTÉK felmentés sem támogatható a magasság emelése céljából, ezért az FRSZ a magassági értéket meghatározza. A magassági szabályozás területei és eltérő eszközei beépítésre szánt területeken A magassági szabályozás összvárosi szinten az alább területi meghatározások és célok szerint indokolt. 1. Épített örökség magassági szabályozása A. Utcai légtérarány alapú szabályozás területei o a kiemelten védendő karakterű, zártsorú beépítésű nagyvárosias területek, o a karakterőrző, zártsorú beépítésű, nagyvárosias terület, o karakterőrző területen megengedett max. 25 m es párkánymagasság o zártsorú beépítés esetén a karakterőrző területre vonatkozó szabályok alkalmazása B. Egyéb magassági szabályozás területei a különösen magasság érzékeny területek o a speciális magassági szabályozást igénylő területek, valamint o a védett, vagy védelemre javasolt, magassági korlátozással érintett területek 2. Egyes magassági korlátozással érintett kisvárosias és kertvárosias területek o a kertvárosias magassággal beépült kisvárosias lakóterületek o a hegyvidéki zónában elhelyezkedő kisvárosias lakóterületek o sziluettérzékeny, hegyvidéki kertvárosias lakóterületek 3. Szigetek beépítésre szánt területeinek magassági szabályozása 4. Magasépítmények elhelyezésének területei o magasház elhelyezésére kijelölt terület két magasság megkülönböztetésével, o toronyházak elhelyezésére kijelölt terület ahol az épület legmagasabb pontja legfeljebb 120 m. Ezeken a területeken a beépítési magasság meghatározása a beépítési módtól is függ, illetve a már kialakult beépítési karaktertől, ezért ezekben az esetekben eltérő módon szükséges a beépítési magasságot meghatározni, a terület jellemzőitől függően. 12 AZ FRSZ KONCEPCIÓJA

19 A magassági szabályozás eltéréseinek bemutatása Budapest legértékesebb városrészei a történeti városmag és környezetének beépítései. Ezek megőrzése és karakterjegyeinek megtartása elsőrendű szempont, ezért a belső jelentős arányban különféle védelemmel érintett városrészek és az értékes épületegyüttesek tekintetében van különös jelentősége a magasságok megállapításának. 1. Az épített örökség magassági szabályozása Az utcai légtérarány alapú szabályozás területei, ahol történeti városrészek zártsorú beépítésű, nagyvárosias területein a kedvező utcai légtérarány biztosítása érdekében arányok és számítási módszer kerülnek meghatározásra. Ennek eredményeként az utcaszélességtől függő megengedett legnagyobb párkánymagasság és az épület legmagasabb pontja kerül előírásra, amelyek által egy síkokkal határolt virtuális magassági burkolósík válik a szabályozás fő tényezőjévé. Ezek a területek a belső zóna és a Duna menti zóna ide eső részein kerülnek meghatározásra, alapvetően két kategóriában o a kiemelten védendő karakterű, zártsorú beépítésű nagyvárosias területek o a karakterőrző és karakterformálóformáló, zártsorú beépítésű, nagyvárosias területek lehatárolással, kismértékben eltérő arányokkal. Ezek a lehatárolások kiegészítésre kerülnek egyes főútvonalak menti, illetve egyes jelentős változással érintett területtel, ahol hasonló szabályozás alkalmazása indokolt. a belső városrészek kiemelt védettségű területei A fent felsorolt területek egyben a főváros kiemelt védelem alatt álló, vagy védelemre érdemes területeit is jelentik egyben. Ezeken a területeken örökségvédelmi szempontból elvárás, hogy az érintett terület építészeti fejlesztéseit szabályozó javaslat vegye figyelembe az építészeti léptéket, az épületek meglévő, megőrzendő tömegét, magasságát, kialakításuk sajátos rendjét, a tervezési terület megőrzendő telekstruktúráját és térszerkezetét. Alapvető cél, hogy csak olyan beavatkozások történjenek, amelyek az építészeti kultúra folyamatosságát korszerű eszközökkel, a terület beépítési sűrűségének növelése nélkül képesek biztosítani. Ehhez hozzátartozik e területek léptékének megőrzése, arányainak és karakterének védelme. Az utcai légtérarány szabályozás metódusa párkánymagasság és magassági burkolósík A térképi lehatárolás tehát két ilyen területet különböztet meg, aszerint, hogy milyen mértékű kialakultsága, értékeinek gazdagsága és karakteres városképi megjelenése. Az első terület alapvetően a történeti városmag tágabban értelmezett térsége, mind a budai, mind a pesti oldalon. Ezt veszi körül a beépültségében nem teljes mértékben végleges területsáv, ami az elmúlt évtizedekben és napjainkban is még kisebb nagyobb beavatkozást igényel és változásokon megy át. Míg az első területen a karakter kiemelt védelme a cél, a másikon a karakter egyfajta megőrzése mellett melyet például éppen a térbeli arányok képviselnek a karakter léptéktartó formálása is a környezethez igazodó módon képzelhető el. E területekhez kell hasonló legyen az újonnan kialakuló, vagy jelentősen átépülő területek szabályozási módszere is azzal a különbséggel, hogy arányrendszerében már a kedvezőbb, az 1:1 arány irányába kell elmozdulnia a szabályozásnak. A korábbi szabályozások menetében is megfigyelhető, hogy fokozatosan csökkentették a párkány és utcaszélesség hányadosát, így a 8 15 m széles utcákban ez az érték a 2,1 ről 1,5 re csökkent az 1940 es szabályozás időszakában. AZ FRSZ KONCEPCIÓJA 13

20 E két területre vonatkozó szabályozás figyelembe veszi a Budapestre jellemző hagyományos térarányokat, és meg kívánja akadályozni a kislépcsőkben történő folyamatos magassági növekedést a szűkebb utcákban. Az utcai légtérarányokhoz kötött szabályozás az utcák szélességével arányos magasságokat eredményez, egyben a karakter egyéb jellemzőinek megtartását is figyelembe veszi. Ezen szabályok alapján épült fel a város jelentős része, korábban az utcaszélességhez viszonyított emeletszám és az emeletmagasság meghatározásával, később pedig az utcaszélességhez kötött koronként kissé változó de céljait tekintve azonosan a párkánymagasságot szabályozó módon. kiemelten védendő karakterű, zártsorú beépítésű nagyvárosias területek a karakterőrző és karakterformáló, zártsorú beépítésű, nagyvárosias területek Az alábbi térképsor azonos színekkel jelzi a három szabályozási időszak más más értékben megállapított arányaiból adódó magassági értékeket a VI. kerület területén. Látható, hogy a belső terület a korábbi kiépülése alapján és a szűkebb utcarendszer miatt jellemzően magasabb értékeket kapott, mint a körúton kívüli sáv, és mai arányaiban is magasabb jellemzőkkel bír. A szabályozást megalapozó vizsgálatok és elemzések részletei 14 AZ FRSZ KONCEPCIÓJA

21 A szabályozás kidolgozásakor kiindulásként egyrészt a korábbi szabályzatokra lehetett hagyatkozni, másrészt egyes részleteiben jobban ismert területek magassági értékeire. Az empírikus és a gyűjtött adatok alapján került kidolgozásra a területre vonatkozó beépítési magasság megállapítása. Az utcai légtérarány alapú szabályozás területein nem a teljes lehatárolásra vonatkozó konkrét érték kerül meghatározásra, hanem a területen belüli zártsorú területek esetében, az utca szélességek függvényében kell meghatározni kötött szabályok alapján a párkánymagasságot. a kiemelten védendő karakterű, zártsorú beépítésű nagyvárosias területeken a kialakult beépítés szerinti magasságok figyelembevétele és szigorúbb illeszkedési megkötések jellemzők, a karakterőrző és karakterformáló zártsorú beépítésű nagyvárosias területeken kevésbé szigorú követelmények, de kedvezőbb légtérarány előírások érvényesek. Ez utóbbi esetében a Hungária körúton kívül eső területekre kismértékben eltérő szabályok vonatkoznak. a magassági burkolósík szabálya korabeli légtérarányok viszonyítása Az FRSZ ben alkalmazott szabályozási módszer a beépítési magassági értéket ezeken a területeken az OTÉK szerinti párkánymagasság meghatározásával, továbbá egy virtuális, ún. magassági burkolósík segítségével szabályozza. Ennek a következő a meghatározása: a párkánymagasságot az utcaszélességhez viszonyítva meghatározott arányok figyelembevételével kell az utcai homlokzat síkjában megállapítani. A telekbelső irányába a párkánymagassági vonalra kell fektetni egy 45 fokos, a párkánymagasságtól számított 7,0 m es magasságig terjedő síkot, és ebben a magasságban kerül meghatározásra a harmadik, a vízszintes sík. Ez a három sík alkotja a magassági burkolósíkot, ami fölé épületrész nem nyúlhat. A három sík által meghatározott szabály mellett azonban olyan építészeti formálásoknak is helyt kell adni, ami ezeknek a területeknek a jellemzőihez a karaktert illetően hozzátartoznak. A metódus finomszabályozása AZ FRSZ KONCEPCIÓJA 15

22 a jellemző karaktertől függő, ezért eltérési szabályokat is meghatároz (pl. közterület fölé benyúló erkélyek térarányhoz való viszonya, kupolák, tornyok magassági túlnyúlása, korábbi tetőzetek visszaépítési lehetősége stb.), melyeket a kerületi szabályozások még tovább finomíthatnak és szigoríthatnak. A térképen a lehatárolások egyes területeken kiegészülnek, amelyekre eltérő szabályok is vonatkoznak, a helyzetüknek és jellemzőiknek megfelelően A karakterőrző lehatároláson belül további eltérést a térkép jelez, azokon a területeken, ahol a karakterőrző területen, egyes külön meghatározott sávokban, főutak mentén (pl.: Váci út, Üllői út) kismértékben a szomszéd épület magasságától függetlenül a megengedett párkánymagasság értéke 25 m lehet. A karakterőrző kategória szabályait kell alkalmazni némi eltéréssel a térképen külön jelölt azon területeken, amelyek jelentősebb változással, tehát átalakulással érintettek és egyben zártsorúan épülnek be. Ezeken a helyeken cél, hogy a térarányok kedvezőbbek legyenek az előzőekben felsoroltaknál. A beépítés itt fellazultabb, előkertes kialakítás jöhet létre, ezért itt már nem az utcaszélességet kell figyelembe venni, hanem az épülethomlokzatok közötti távolságot, hiszen a légtérarány e tekintetben meghatározó. Ezeken a helyszíneken a térarány: 1:1 es értékben kerül meghatározásra, egyebekben a karakterőrző kategória szabályai érvényesek. Az alábbi grafikonok mutatják, hogy az utcaszélesség növekedésének arányában hogy alakul a párkánymagasság értéke a két területi lehatároláson belül és az új beépítésű zártsorú területeken, ahol a szabály alkalmazása szükséges. A párkánymagasság eltérő értékei 16 AZ FRSZ KONCEPCIÓJA

23 Egyéb magassági szabályozás területei a különösen magasság érzékeny területek Azokon a területeken, ahol a beépítési magasság értéke nem állapítható meg sem számszerűsítve, sem számítási móddal, ott az épített örökség magassági szabályozását kétféle módon lehet biztosítani. Ezeket a helyeket a TSZT vonatkozó tervlapja az épített örökség magassági szabályozása alatt jelöli, mint egyéb magassági szabályozás területét a következők szerint. o A speciális magassági szabályozást igénylő területeken a szabályozás részletezettsége az épületenkénti szabályozást igényli, ami a kerületi előírások meghatározása során végezhető csak el, ezért magasság nem kerül konkrét értékkel rögzítésre. Ide tartozik a budai Vár területe. Az ilyen területek kategorikus besorolása és magassági értékek megállapítása ezért nem szükséges. o A védett és védelemre javasolt területeken a kialakult karakter megőrzését a szomszédos környezethez illeszkedő párkánymagasság tudja biztosítani. Ez egyrészt az utcára jellemző magasság megállapításával, vagy zártsorú beépítés esetén a szomszédos épületek párkánymagasságához való illeszkedésével szabályozható a KÉSZ szintjén. Ilyen területek a Wekerle, Tisztviselőtelep, Gázgyári lakótelepek, Budafok védett részei. 2. Egyes kisvárosias és kertvárosias lakóterületeken a megengedett legnagyobb beépítési magasság konkrét értéke kerül meghatározásra az alábbiak alapján. o A kertvárosias magassággal beépült kisvárosias lakóterületek elsősorban a 30% ot jelentősen meghaladó beépítés mérték miatt kisvárosias besorolást kaptak. E területeken az kisebb telekméret meghatározó, az épületek terjedelme behatárolt, magasságukra a kertvárosias magasság a jellemző, és magassági emelésük nem kívánatos. Ezeken a területeken a beépítési magasság értéke 7,5 m ben kerül meghatározásra. o A hegyvidéki zónában elhelyezkedő kisvárosias lakóterületek esetében az OTÉK által megengedett paraméter a kialakult állapottal és a terepmorfológiai adottságokkal nem összeegyeztethető. Emellett e területeken a korábbi magassági szabályok sem tették lehetővé az OTÉK szerinti 12,5 m es magasságot. Ezért itt a magasság korlátozása indokolt, melyet a 9,0 m es beépítési magassággal lehet meghatározni. AZ FRSZ KONCEPCIÓJA 17

24 o A sziluettérzékeny, hegyvidéki kertvárosias lakóterületeken a hegyvidéki tájképet zavaró magassági megjelenés korlátozása szükséges, hiszen ezek a területek tájilag nagyobb rálátással bírnak, ezért a város összképét befolyásolják, másrészt a kialakult állapot sem igazolja magasságuk növelését. Ezek jórészt a korábbi nagytelkes valamikor régi üdülőtelkes területek, ahol a beépítési magasság meghatározása 5,5 m ben indokolt. 3. A szigetek beépítésre szánt területein a zöldfelületi és táji látványt nem zavaró magasság a megengedett a legmagasabb ponttal kerül előírásra. A Duna meghatározó látványeleme a budapesti városképnek. E képhez alapvetően hozzátartoznak a szigetek jelentős zöldfelületei és a növényállomány lombtömegéből adódó zöldtömege. Ennek a további domináns megjelenését mindenképpen megzavarná, ha e zöld tömb fölé nyúlnának az ott elhelyezhető épületek. A magasságot ezért a legmagasabb pontként 18 m ben szükséges meghatározni. Ez a magasság már biztosítja, hogy a fakoronák fölé épületrész nem nyúlhat, és lombnélküli állapotban sem enged jelentős épülettömeget láttatni. 4. A magasépületek (magasház és toronyház) beépítési magasságának meghatározása telepíthetőségük helyszínének kijelölésén keresztül, az épület legmagasabb pontjának meghatározásával történik a következők szerint: o magasház elhelyezésére kijelölt terület ahol az épület legmagasabb pontja legfeljebb 45 m lehet, o magasház elhelyezésére kijelölt terület ahol az épület legmagasabb pontja legfeljebb 65 m lehet, o toronyházak elhelyezésére kijelölt terület ahol az épület legmagasabb pontja legfeljebb 120 m. A SOTE központi épületének látványa a Gellért hegyről A magasépületek és magas műtárgy telepítési helyének kijelölése épület legmagasabb pontja A szabályozás a magasépületek (magasház és toronyház) elhelyezhetőségét térben és területi lehatárolás révén magassági értékben is rögzíti. A korábbi magasház telepítés a fővárosi önkormányzat egyetértéséhez volt kötve, így elégséges volt területileg a zonális szabályozás. Ezt felváltja a városfejlesztési koncepció céljait jobban erősítő, nem eljáráshoz kötött telepítési javaslat. Eszerint a magasépületek elhelyezési területe továbbra is jellemzően az átmeneti zóna térsége, de azon belül, a kialakítható magasságok szerint differenciált területek kerülnek rögzítésre. A terv magasépületek telepíthetőségét a koncepcióban kijelölt fejlesztési céltérségek figyelembevételével 18 AZ FRSZ KONCEPCIÓJA

25 állapítja meg, mivel ezek mint presztizs beruházások húzóerőt jelenthetnek az egyes területek fejlesztésében és városképileg is megfelelő helyet foglalnak el a városszerkezetben. A magasépületek beépítési magassági meghatározása tekintetében OTÉK felmentésre nincs szükség. Az FRSZ az épületek legmagasabb pontját is meghatározva magasházat (max. 45,0 és 65,0 méterben rögzítve) és toronyházat (max: 120 m) enged létesíteni, utóbbit, csak a városképet nem zavaró helyszínen, a Csepel szigetcsúcson. A magasházak telepítését az átmeneti zóna külön térképen jelölt területein, jellemzően a fejlesztési céltérségek területein határolja le az FRSZ melléklete, megkülönböztetve a 45 és 65 m es magasságot. Ahol magasépület elhelyezését a szabályzat támogatja, ott értelemszerűen a magas műtárgy elhelyezése is lehetővé válik. A magasházak telepítési helyszíneinek kiválasztásának elvei Magasházak az átmeneti zónában, vagy ahhoz közvetlenül kapcsolódó területeken kerültek kijelölésre, mivel ez a zóna a történeti városrészektől látványban távolabb esik, így azok összképét magasságuk nem zavarja. A Budapest 2030 városfejlesztési koncepció a kiemelt városfejlesztési céltérségeket az átmeneti zónában határozza meg. E területek fejlesztésébe jól integrálhatók a magasházak, amik mint presztízsberuházások jelentős mozgatórugóvá válhatnak a fejlesztések tekintetében, ezért indokolt, hogy a magasházak helyszínévé váljanak. Meglévő vagy tervezett kötöttpályás tömegközlekedési eszköz szükséges ahhoz, hogy jelentősebb és emblematikusabb fejlesztés az ilyen térségekben lehetővé váljon. A magasházak telepítése egyben nagyvárosias, településközponti vagy intézményi környezetet igényel. A magasépületek méreteinek pontosítása A magasépületekre vonatkozó korábbi szabályok (BVKSZ) és a részben kidolgozott tervezetek általában a magasházak karcsúsági értékeit is meghatározták M/2, 65 m magasság felett pedig M/3 értékben. Mivel az M, azaz a viszonyítási magasság a világban ismert magasházas és toronyházas léptékektől jelentősen eltérnek, ezért ennek az aránynak a jó szándéka nem tette lehetővé a még gazdaságos alapterületek és szerkezeti méretek kialakítását. Ezért a karcsúság meghatározása (magasság/legnagyobb vízszintes vetület) helyett a szélesség kiterjedésének szabályozásával egészíti ki a rendelet a magasházakat, pontosabban elhelyezhetőségüket a magasságon túl ehhez a feltételhez is köti. E feltételek között meghatározásra kerül az épületek 30 m magasságot meghaladó, önálló közlekedőmaggal rendelkező épületrészeire vonatkozó legnagyobb alaprajzi kiterjedésének átlagértéke és ugyanezen építményszintek bruttó alapterületeinek átlagértéke. AZ FRSZ KONCEPCIÓJA 19

26 Az elvárt minimális szerkezeti szélességi méret nagyobb kell, hogy legyen m körüli értéknél és az alapterületi szükséglet is legalább 700 m 2 feletti kell, hogy legyen. Ennél kisebb méretek esetében nem lehet értelmes és gazdaságos alaprajzot kialakítani a szigorú közlekedőmagok előírásai mellett, ami értelemszerűen összefügg a horizontális kiterjedéssel. Annak érdekében, hogy a mai építészeti lehetőségek ne legyenek egy ilyen általános szabállyal túlzottan határozott keresztmetszetet eredményezőek, ezért nem egy konkrét szélességi vagy alaprajzi érték kerül meghatározásra, hanem a vizsgálandó magasságba nyúló építményszintek átlagára vonatkozó értéket kell figyelembe venni. Ezzel érvényesülhet a megfelelő arány és az építészeti szabadság is. Az alábbi táblázat jelzi, hogy a magasház és toronyház milyen értékek mellett létesíthető, vagyis egy általános magasságnál nagyobb épület milyen feltételrendszeren belül valósítható meg Budapesten. Mindezek az értékek az épület jellemző alaprajzi befoglaló méreteinek a különböző magasságonként történő elemzésére támaszkodva kerülnek meghatározásra az FRSZ 7.mellékletében. magasépület típusa magasház toronyház Magasház és toronyház egyes méreteinek legnagyobb értékei Magasépület (magasház, toronyház) 30 m feletti, önálló az épület közlekedőmaggal rendelkező szintjeinek legmagasabb pontjának intervalluma (m) bruttó alapterületeiből számított átlagérték maximuma (m 2 ) legnagyobb alaprajzi kiterjedéseiből számított átlagérték maximuma (m) A fenti táblázat eredményértékei az alábbi legnagyobb kiterjedést adják sémaábrákban bemutatva. általános eset kör alaprajz négyzet alaprajz Csepel általános eset Csepel 1:2 téglalap alaprajz általános eset Csepel Az elemzések azt igazolták, hogy a megadott értékek mentén 1:3 as, vagy annál nagyobb oldalarányú épület lehetősége a legnagyobb kiterjedés és a legnagyobb alapterületi átlag behatároltása miatt csekély, így nem kell jelentős szélesség nagy magasságban való megjelenésével számolni. Az ábrák szemléletetik, hogy az egyes magasságok milyen mértékű város fölé emelkedést jelentenek. Nyilván a sémaábrák kissé torzak, de a szükséges arányviszonyokat megfelelően érzékeltetik. 20 AZ FRSZ KONCEPCIÓJA